物业服务收费及财务预算分析

物业服务收费及财务预算分析1一、计算依据（一）深圳市政府有关物业管理法规及市住宅局、物价局有关文件规定；（二）根据发展商所提供的资料和实地考察情况；（三）按照深圳招商物业管理有限公司物业管理的成功经验。二、收支预算（一）说明：1．经费收支预算表是按正常管理住宅、商铺全部入住，252地下与地面车位全部停放车辆，管理费、停车费、商铺租金及有偿服务收费按99%收取率计算。2．管理费是按照深圳市的物价定额中的每月每平方米2.60元收取。3．停车费按照深圳市的物价定额室内车位每辆小车300元/月，地面车位每辆小车150元/月标准收取,日停车5元/次,摩托车停放1元/日·辆。4．商业用房面积按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定执行，商业用房租金按60元/M2·月收取。5．住宅的本体维修基金待住户入住满一年后，按照深圳市物价定额每月每平方米0.25元收取。（一）收支预算表序号项目月发生额（元）年发生额（万元）备注一收支盈亏81.540.0979二收入合计222149.86266.5798明细见测算表三支出合计222068.32266.4819明细见测算表管理成本191378.66229.6544明细见测算表其中:工资及福利85452.00102.5424明细见测算表办公费12705.0015.2460明细见测算表公共设施维护费6324.667.5896明细见测算表1机电设备维护费23936.6728.7240明细见测算表智能设备维护费4171.255.0055明细见测算表公共部分水电费41078.2549.2939明细见测算表环境管理费11828.5014.1942明细见测算表其它支出5882.337.0588明细见测算表2管理佣金10%19137.8722.96543税金5.2%11551.7913.86212(三)收支测算表1.收入测算表序号项目测算式依据计算式月收入年收入（元）（万元）收入合计收取率99%222149.86266.5798收入小计224393.80269.2725一管理费1+2项145118.24174.1418(收取率99%)(143667.06)1小高层住52975.43m22.60元/m2×137736.12165.2833宅收入52975.43m22商铺1135.71m6.50元/m2×7382.128.858521135.71m2二商业用房129.18m2(建筑总面积60元/m2×129.185425.566.5107租金64591.88m2的2‰)m2×70%三停车费1+3项73350.0088.0200252车位（实停238个）150元×15个1汽车月票地上15个，地下208个，69150.0082.9800架空层15个300元×223个2汽车散票均日停放20辆/次5元/辆·日×20辆3000.003.60003摩托车均日停放40辆1元/辆·日×40辆1200.001.4400四有偿服务安装、维修综合测算500.000.60002.支出测算表序号项目测算式依据计算式月支出年支出（元）（万元）一工资及福利46人1+5项85452.00102.54241工资A+N64000.0076.8000A主任4000元/月·人1人4000.004.8000B副主任3500元/月·人1人3500.004.2000C监控中心主管2500元/月·人1人2500.003.0000D调度员1500元/月·人3人4500.005.4000E会计2500元/月·人1人2500.003.0000F出纳2000元/月·人1人2000.002.4000G管理员1500元/月·人1人1500.001.80003H文员1500元/月·人1人1500.001.8000I社区文化主管2500元/月·人1人2500.003.0000J维修工2000元/月·人5人10000.0012.0000K清洁工800元/月·人10人8000.009.6000L绿化工1000元/月·人2人2000.002.4000M安管班长1500元/月·人3人4500.005.4000N安管员1000元/月·人15人15000.0018.0000正式工工资的正式工4726元/月·6人(主任、27.8%副主任、主管2（养老17%,工伤人，会计、出纳0.8%医疗9%.失业2社会保险费工资总额11212.0013.45441%）临时工工资17000.00元)临13.8%(养老10%,工伤0.8%,医疗2%,待时工6486元/月(40人)工资总额业1%)47000元3工会经费工资总额的2%64000元×2%1280.001.53604福利费工资总额的8%64000元×8%5120.006.14405教育培训工资总额的6%64000元×6%3840.004.6080二办公费1+9项12705.0015.24601通讯费A+D项1850.002.2200A主任电话补贴150元/月150元/月×2人300.000.3600均40元/月·部(主B传呼机12部任、副主任，主管240元×12部480.000.5760人，维修工5人，安管班长3人)C电话5部，均200元/月·部200元×5部1000.001.2000D对讲机费7部年检费10元/月·部10元/月×7部70.000.08402交通费管理费收入的1%143667.06×1%1436.671.72403书报费综合测算100.000.12004服装费A+E项2593.333.1120A管理人员服装1500元/人·年1500元/人×5625.000.7500人4B清洁、绿化工服装440元/人·年440元/人×12440.000.5280人C维修工440元/人·年440元/人×5人183.330.2200D安管员630元/人·年630元×18人945.001.1340E一般工作人员服装800元/人·年800元/人×6人400.000.48005办证费430元/人·年,430元/人×401433.331.7200人6办公用品综合测算500.000.60007节日装饰宣传及社管理费收入的1%143667.06×1%1436.671.7240区活动费8宿舍补助30元/人·月40人1200.001.44009业务费与其它支出管理费收入的1.5%143667.06×2155.002.58601.5%三公共设施维护费1+9项6324.667.58961公共房屋养护0.5元/M·年0.5元×64591M2691.333.2296222室外道路养护1元/M·年1元×6000M500.000.6000223停车场养护1元/M·年1元×7000M583.330.7000224化粪池清理养护1000元/座·年1000元×14座1166.671.40005雨水井、污水井清20元/个·年20元×200个333.330.4000理养护6循环水池、雕塑小综合测算250.000.3000品7路灯、庭院灯、草均1元/盏·月1元/×200盏200.000.2400坪灯、吸顶灯8投光灯、高杆灯120元/盏·年120元×10盏100.000.12009维修材料及损耗费综合测算500.000.6000四机电设备维护1+9项23936.6728.72401电梯1100元/部·月1100元×17部18700.0022.44003消防泵80元/KW·年15KW×2台200.000.24004喷淋泵80元/KW·年22KW×2台293.330.352052.2KW×3台5潜水泵200元/KW·年3KW×14台1476.671.77204KW×10台6柴油发电机综合测算200.000.24007变配电设施综合测算1000.001.20008消防报警系统综合测算500.000.60009消防喷淋、消火栓、综合测算1000.001.2000防排烟等系统维护五智能化设备维护1+5项4171.255.00551智能网络运行费5元/户·年5元×659户274.580.32952闭路电视监控设备综合测算1000.001.2000维护3家庭防报警及自动40元/户·年40元×659户2196.672.6360抄表系统4巡更系统维护综合测算200.000.24005管理中心设备维护综合测算500.000.6000六公用部分水电费1+15项41078.2549.2939楼梯间、厅堂、走100KW×0.5小时1100KW×365天×0.991505.671.8068廊照明灯元/度路灯、庭院灯、草8KW×10小时×28KW365天×0.99元2409.002.8908坪灯/度10KW×3小时×3高杆灯、投光灯10KW365天×0.99元903.421.0841/度4地下车库照明灯、综合测算1000.001.2000事故应急照明灯227KW×4小时×5电梯运行用电227KW365天×0.99元27342.1732.8106/度6生活水泵23.1KW23.1KW×3小时×2086.832.5042365天×0.99元/度7消防设备综合测算100.000.12006弱电设备系统运行5KW×24小时×85KW365天×0.99元用电/度潜污泵、送风排烟142.3KW×1小时9142.3KW/次×15次/年×风机0.99元/度10智能设备综合测算11清洁用水综合测算12绿化用水综合测算13消防用水综合测算4M×365天×14循环水池4M/天331.78元/吨15其他设备综合测算七环境管理费1+6项1园林绿化保养2.4元/M2·年2.4元×8000M22垃圾承运费320元/桶·月320元×12桶3四害消杀18元/户·年18元×659户4清洁工具综合测算5清洁用品的消耗综合测算垃圾袋2400元/月、其它材料6水池清洗、消毒2400元/个·年2400元/个·年×6个八其它支出1业主委员会8元/户·年8元×659户2治安器具、巡逻车辆综合测算3不可预见费用总收入的2%222149.86元×2%(四)收支预算经费分析说明:

3613.50 4.3362176.08 0.2113400.00 0.4800250.00 0.3000500.00 0.600075.00 0.0900216.58 0.2599500.00 0.600011828.50 14.19421600.00 1.92003840.00 4.6080988.50 1.18621200.00 1.44003000.00 3.60001200.00 1.44005882.33 7.0588439.33 0.52721000.00 1.20004443.00 5.33161．依据物业管理工作的经验,入住率与车辆停放率达到99%,在入伙前期是不可能,希望发展商能依照深圳市法规中有关空置房管理费收费办法,即空置房第一年按50%拨付,第二年按75%拨付,第三年按全额拨付的规定操作,以利花园城市7物业的入伙后前期正常管理。2．按照招标书上有停车位252个，经查阅设计平面图及设计说明，地上露天车位15个、架空层车位29个（其中分配10个停放自行车、4个停放摩托车、即北区8个、中区6个）尚剩架空车位15个、地下车位为208个，实际使用车238个。3．会所的日常管理经营发生的费用未列入预算。花园城市展示中心纳入花园城市一体化管理，但发生的管理费用未入测算表，与发展商另外签订物业管理委托合同，收支不列入住宅区的费用（另附），以利今后小区帐务公布。附件：花园城市展示中心管理费用测算表总计：7694.45元约7700元/月一、工资及福利：5970.80元1.工资：4600元(1)清洁工2名800×2人=1600元(2)保安员1名1000×1人=1000元(3)门童2名1000×2人=2000元2.社会保险费工资额13.8%634.80元3.工会经费工资额2%92.00元4.福利费工资额8%368.00元5.教育培训工资额6%276.00元二、办公材料费：678.32元/月1.服装费：230.83元清洁:73.33元/月 保安：52.50元/月 门童:105元/月2.对讲机费:80元/部3.清洁材料工具:200元/月4.办证费:3人×35.83+2人×30=167.49元三、管理佣金：665元 成本：6649.12元8四、税金：380.33元三、增收节支措施（一）向管理要效益花园城市管理处在切实达到本标书所承诺的物业管理的各项目标的前提下，强化管理，厉行节约，通过合理配置各岗位员，倡导一职多能，团结协作，从而节省人员开支和办公费。（二）真诚服务搞好物业管