营改增对房地产行业的影响

营改增对房地产行业的影响

随着营改增工作在各行业的逐步推进，房地产行业的营改增工作提上日程。从各方面汇总信息来看，房地产行业营改增后的税率可能确定为11%，采用一般计税方式，按照增值税销项税额减去进项税额后的差额征收。营改增的实施意味着房地产企业必然面临着重大的变革，企业财务管理工作的变化必然会影响到房地产企业的内部控制，需要审时度势，加强房地产企业内部控制工作以促进房地产企业各项管理工作正常有序开展。

张伟巍（2015）认为房地产企业营改增后面临的主要问题：营业税改增值税后，房地产企业面临着增值税发票如何取得、保管、使用；如何计算增值税额，增值税进项税额如何抵扣、如何进行纳税筹划、如何进行增值税会计业务处理等一系列问题，这些问题是房地产企业以前所没有接触过的，相关的管理人员及工作人员都欠缺经验，急需获得有效的指导。如果这些问题不能有效解决，必然给企业正常的工作带来巨大的影响，如果违反法律法规，企业甚至面临行政、刑事风险，因此，必须加强企业的内部控制，保证营改增工作的顺利进行。

薛元坤（2015）认为房地产企业一直缴纳营业税，企业的管理人员、财务工作人员对与营业税相关的会计处理、纳税业务、相关的法律法规比较熟悉，而对于增值税的业务就很陌生。但增值税业务比营业税要复杂很多，增值税具有非常严格的管理制度，增值税的取得、领用、抵扣、缴纳税款都有严格而且复杂的规定，不是任何业务、任何增值税发票都能抵扣，一旦违反法规，将面临严重的行政、刑事处罚。尤其房地产企业刚执行营改增政策，有关工作人员如果对增值税的相关政策理解或认识有误，很可能会导致少计、漏记或计算错误，或者进项税额抵扣不充分，或者没有及时抵扣。甚至可能为了多抵扣进项税而虚开、代开发票等，或者为了少缴税而少计收入、少开增值税发票等。这些有意或无意的行为都是严重违反法律的行为，都有可能让其面临税务风险，甚至行政、刑事风险。因此，营改增后，必然要求企业相关人员改变对内部控制的态度，认识及行为，深刻认识依法纳税、正确缴纳税款的重要性，在全企业形成重视增值税、学习增值税的环境。只有形成严格按照企业内部控制的要求进行业务处理的环境，才能有利于营改增工作的正常开展，保证房地产企业依法有序开展业务。

房地产行业是我国经济的重要增长点之一，在我国国民经济中扮演着至关重要的角色。房地产行业影响广泛，涉及到经济生活的几十个层面，房地产的发展直接影响着我国整个经济的发展。根据“十二五”期间我国财税体制改革的要求，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是我国2012至2015年财税体制改革的重头戏。迄今为止，仅剩建筑业、生活服务业、金融业和房地产业未全面完成营改增。2015年作为营改增的收官之年，在即将实行的营改增政策与严格的国家宏观调控面前，房地产行业的发展面临着巨大的考验。研究国内外针对房地产行业营改增的相关理论，对促进房地产行业结构优化，保障房地产行业稳定增长有一定的理论和现实指导意义。

根据“十二五”期间我国财税体制改革的要求，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是我国2012至2015年财税体制改革的重头戏。2011年11月，财政部和税务总局联合颁发了《营业税改征增值税试点方案》拉开了我国营改增税制改革的序幕。自2012年1月起，我国陆续启动了营改增方案试点，试点区域由点到面，行业由窄到宽。至今为止，仅剩建筑业、生活服务业、金融业和房地产业未全面完成营改增。

2015年3月5日，李克强总理作政府工作报告时强调，要促进房地产行业平稳健康发展。房地产作为我国国民经济的支柱型产业，营改增的推行从长远上看符合中央协调推动经济稳定增长和结构优化的战略目标，但短期内势必对房地产企业内外部环境造成一定程度的影响，从而进一步影响到我国房地产行业的稳步发展。国内外相关研究成果对我国房地产营改增平稳健康过渡有着一定程度的指导意义和政策参考意义。

国外相关研究主要侧重于对增值税制度的研究，对此，Alan.A.Tait（1992）比较了各国增值税制度及执行结果后认为，“增值税包含从生产到零售各个环节更加可取”。Tait认为仅对进口商品和制造环节征税不符合增值税普遍征收的原则，而当劳务等作为一种投入时，就应该对其征收劳动增值税，因此劳务也应纳入增值税征税范围。具体到房地产行业，Henderson（1983）认为，房屋本身即是消费品又是投资品，应通过区分房屋的消费功能和投资功能来研究房地产税收对居民的消费和财富分配策略的影响。Cnossen（1995）从增值税的理论框架出发，认为对不动产的消费既涉及当前消费，也涉及到未来时期的持续消费。其认为居住用不动产的销售金额和房主自用住房的估算租金都要征收增值税，而购买不动产时缴纳的进项税也应该允许抵扣销项税，从而实现增值税税收链条的环环相扣。Poddar（2010）则指出房屋消费与其他耐用消费品消费区别不大。房屋出售时增值税应适用于预付的产品购买价总额，即产品的售价，而不包括租金。

早在“营改增”相关文件出台之前，已有大量学者论证表明营业税由于其全额征收重复计征的特点，在适用房地产业的问题上，不可避免出现问题。岳娟丽（2005）通过构建房产投资回报计算模型，得出房地产营业税政策对稳定房价的作用较小。王佑辉等（2006）通过博弈分析，认为开征营业税会刺激房价继续上涨，而房地产交易环节征收增值税因其调控能力强，不受不同税负影响的房地产交易的博弈，更有利于国家宏观调控。孙佳等（2010）探讨了二手房营业税对房地产市场的影响，认为营业税缩小了二手房市场总量，恶化了供需关系，造成房价的进一步上扬。余伟（2010）认为房地产业营业税计税依据包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用，其中工程价款本身就包含上一环节的税金，从而存在重复征税问题。

在2012年营改增拉开序幕后，国内学者对营改增的相关研究逐渐增加，而研究对象主要集中在实行营改增优先试点的现代服务业和交通运输业。从理论分析的角度出发，潘文轩（2012）构建了营改增影响行业税负变化的双重效应，并将减税效应进一步分解为中间投入比率与外购产品可抵扣率。其同样通过投入产出表分析，得出大部分营业税行业的税负会下降，其中房地产业税负平衡点在6.81%，营改增将会降低税负约0.81%。郭祥（2012）从财务核算角度，通过比较营改增后营业税税负的下降与增值税税负的上升，从而权衡房地产企业税负的变化。其认为增值税抵扣链条的完整，有利于降低房地产业整体税负。赵晖（2013）从房地产企业建造成本出发，分析了营改增对房地产企业税负、净利润及净现金流的影响，认为营改增会摊薄企业的经营利润，提高建造成本，但是由于预售制的因素，企业的现金流压力会有所降低，从而遏制房价过快上涨，引导房地产业进入良性发展轨道。

综上所述，国外对增值税研究起步较国内早，其对增值税的研究对我国增值税的发展有一定的借鉴作用。与此同时，国外学者对房地产增值税税基的研究也能为我国房地产营改增的提供一定程度的参考。但由于我国经济与房地产发展的自有特点限定，国外研究对国内具体情况的参照作用十分有限。

与国外学者相比，我国学者相关研究则更贴合我国国情，早期学者对营业税弊端的研究也是我国制定营改增政策的理论依据。但国内学者对营改增的相关研究从地域上看主要集中在上海等经济发达的试点地区，对中西部非试点地区缺乏研究，从行业上集中于优先试点营改增的交通运输业和现代服务业，对房地产等“营改增”的收尾行业的相关研究仍处于相对空白的阶段，有待相关学者对此展开进一步的研究。（作者单位：云南大学经济学院）

参考文献：

[1]Tait，ValueAddedTax，London：McGraw-Hill，1972.

[2]HendersonJ.V，Ioannides，YM.AModelofHousingTenureChoice[J].TheAmericanEconomicReview，1983，（1）.

[3]SijbrenCnossen，“VATTreatmentOfImmovableProperty”[J].TaxnotesInternational，1995（10）.

[4]SijbrenCnossen.“APrimerforLawyers，Economists，andAccountants”[J].TaxnotesInternational，2009.

[5]SatyaPoddar，TaxationofHousinbUndera[J]，NYUTaxLawReview，2010（Winter）.

[8]孙佳，马亚华.营业税对二手房成交量及价格的影响一一对上海房地产市场的实证研究[J].时代金融，2010（09）.

[9]余伟.促进房地产业可持续发展的税收政策研究[D].暨南大学，2010.

[10]潘文轩.增值税“扩围”改革对行业税负变动的预期影响[J].南京审计学院学报，2012