物业管理服务项目绿化养护措施方案

物业管理服务项目绿化养护措施方案第一节绿化分析 1一、绿化管理服务的重点与难点 1二、绿化项目管理目标 1第二节绿化服务管理措施 2一、管理措施 2二、绿化管理质量控制体系 10第一节绿化分析一、绿化管理服务的重点与难点1、一个重点制定完善的绿化养护标准、工作程序、应急措施和考核制度，各种花草树木生长势良好；为业主创造一个舒适的工作环境。2、二个难点怎样处理不利的客观条件带给养护工作的影响是管理的一大难点，例如植被以下土层系绿化工程的隐蔽项目，施工渣土、灰浆、石子及油漆、涂料的净化处理任何不到位行为，可能导致植被土壤土质污染。因此，绿化植被将存在生长不平衡，出现生长发育差异性特点，一旦发现因土质问题对植被生长的不良影响，就须采取特别护理措施。协调好人与自然的关系，既要满足人们休闲娱乐的需求，又要保证园林景观的可持续发展，这样对于我们管理的各个环节都是严峻的考验，我们将加强对操作员工的培训和指导，制定按季节周期的养护时间表和严格的安全保障制度，开展全员环保行动，在宣传上引导公众爱护环境、保护环境，划分限制区域和开放区域，从而可以在我们能掌握的范围内更好的发挥绿地的公共作用，以上的各种措施不仅在理论上要做到，重要的是在实际管理养护工作中落实并达到良好的效果，想要达到近乎完美着实有一定难度，但这绝对是我们努力的方向。二、绿化项目管理目标1、树木生长旺盛，根据植物生长习性，合理修剪，保持树形整齐美观，无死枝、枯枝。2、绿篱生长旺盛，修剪整齐合理，无死株。1页共14页3、草坪生长繁茂、平整、无杂草，高度控制在5厘米左右，无裸露地面，无枯黄叶片。4、绿地内保持无杂草，无污物、垃圾，无杂藤攀缘树木，水面无漂浮物。5、树木花草基本无病虫症状，病虫危害程度控制在5%以下，无药害。6、无人为损害花草树木。7、花坛图案造型新颖，花大叶肥，整体观赏效果明显。8、根据学院整体要求，新植树的存活力必须在90%以上。9、绿化设施完好无损。10、落实沿街绿化，养护管理达到规划要求。第二节绿化服务管理措施一、管理措施我们将在沈阳大学沈北校区物业管理项目的绿化服务管理项目中实行程序化运作管理体系、管理质量控制体系、管理工作操作监控体系，进行专业化、规范化、标准化的环境服务管理工作。（一）程序化运作管理体系我们实施的管理程序化运作体系是按照环境管理的规律，将绿化管理项目分解为日常作业、周期作业和专项作业三类工作。1、日常作业工作日常保养工作指每天都要进行的或每年进行密度十分大的工作，如绿化的淋水、清残花黄叶、除杂草、园林保洁和美化环境中绿色植物和花卉的定时定期保养等，这是绿化服务管理的首要工作。绿化作业日常服务工作分为水分管理、清除残花黄叶败枝和杂草防除三部份。⑴水分管理作业科目要素内容作业对象及方式喜欢干燥环境的植物.喜欢空气湿度的植物如：观叶类空气湿度保养方法通风透光，降低湿度,花盆下套花缸或垫碟，并加水；经管理常向叶面喷水季节控制秋冬2页共14页作业对象及方式耐干燥环境的植物土壤湿度保养方法土壤排水保持良好，疏松透气管理晴天淋水一次；大乔木每年淋透水3—4次。夏季浇水时季节控制间为上午10点前，下午3点后。冬季浇水在上午11点至下午3点之间作业对象及方式自动喷灌或滴灌人工水管浇水浇水方式保养方法设施养护季节控制夏秋频率大冬、春频率小⑵清除残花黄叶败枝乔木灌木地栽花卉草坪观叶盆景花卉盆景清扫日清日扫落叶残花败枝、绿化垃圾淋水后保持盆景周边地面无水迹根据植物生长特适时剪除树木定期剪修剪性及时剪除蘖枝丛中的枯枝枯每日剪除败花残叶草蘖芽叶清理对植被现场的所有垃圾要随时、随手、随地清每日清擦灰尘、每月冲洗一理干净。次⑶杂草防除目的 方法人工防提高景观效除果减少病虫害促进植物化学防生长 除

适用对象杂草量较少或较大棵，拔除阔叶杂草特定杂草

特性 特殊药品及适应对象广普性（灭生性）莎阔丹：可可杀月季花中选择性 的一年生杂草2、周期作业工作沈阳大学沈北校区物业管理项目植物养护计划（表一）项工作程序质量标准安全注意管理重点目提示事项3页共14页1）晴天冬春季每两天浇水一1）草地无石块等1）草坪花遍，夏秋季每天一遍；2）坪有1）草坪发黄迹象、生长不健壮时即及杂物；2）草地边1）锄头、木是否肥缘修剪整齐美修剪后，水充足，生时给草坪追肥；3）除杂草，保观；3）被践踏、二指耙、应马上长良好；2）草持草坪基本无杂草，纯净率达三指耙破坏的草地及时进行修杂草是否坪96％以上；4）草坪修剪过后，等工具要及时修剪草边，保持草坪平补植完整，完好用后要剪草地基本清除率达98％；4）草边缘；2）干净；3）整美观；5）人为践踏损坏的草放好，以坪及时补种；6）绿化垃圾随产地基本无杂草，免伤己花木上草地边缘草种纯净一致；开始黄在剪草后随清伤人；5）草坪不缺肥、化的枝或生长过1）灌木要及时浇水，不出现不缺水、不徒长，2）注意叶应第高过长时枯萎现象；2）灌木生长不健高空砸生长良好；6）草一时间是否修剪壮时即及时追肥，每年冬季施物及楼地护栏、警示牌、清除；3）及时；4）一次有机肥；3）及时清理花层维修花树木介绍牌等设人为破花坛、绿灌木下的杂草，保持花灌木下等不小灌施完好；7）花木坏的花篱、树盘下土壤疏松无杂草；4）及时清心掉下木生长势良好，花木应及是否保持理花灌木上的枯枝败叶；5）的垃圾草分化良好；8）时修理疏松无杂损坏的花木及时修补整齐并杂物。3）保持花木整齐美观；6）绿化花木、树盘下疏对水生清除；4）草；5）花松无杂草；9）无发现病木上的枯垃圾随产随清植物进绿化死角及黄土虫害应枝枯叶是行1）及时浇水，不出现枯萎现行养护裸露；10）对遭及时向否及时清道象；2）每年冬季施一次有机时要注受自然和人为损班长或理；6）损树肥；3）及时清理树盘下的杂意人员坏的花木、草地管理员坏的草坪造草，保持树盘下土壤疏松;4）的安全及时修补完好报告花木是否景及时清理树上的枯枝；5）绿及时修补树化垃圾随产随清沈阳大学沈北校区物业管理项目绿化修剪计划（表二）项工作程序质量标准安全提示注意事项管理目重点4页共14页机械保养：1）每天检1）行道树树冠整齐美1）作业时,查机械螺丝是否松动；2）每天清理空气滤清观；2）行道树下缘整手应抓在齐，修剪适度；3）乔把手处,不器；3）每两天加一次木内膛不空又通风透能伸到锯黄油；4）机油汽油的气；4）绿篱整齐美观，片前面;比例保证为1﹕25；5）每天清理机械表面；6）更新及时；5）花坛层2）修剪垂次分明形状丰富；6）直边时,脚使用机械轻拿轻放。花木整形修剪能满足不能伸得修剪工作：1）绿篱修园林功能的要求，符太前;3）剪及时，保持绿篱整齐合花木生长规律，造作业时,不美观；2）花坛修剪层剪型优美，层次丰富；7）能让行人次分明形状丰富；3）老化的花灌木更新及靠得太近;花灌木修剪造型丰富时；8）对遭受自然和4）修建高美观；4）及时修剪更人为损坏的花木及时枝时,必须新老化的花灌木；5）修剪；9）修剪产生的有两个人及时修剪行道树下垂垃圾随产随清；10）以上才能枝，保持行道树下缘整机械操作规范；11）作业,梯子齐；6）及时修剪乔木机械维护保养良好；必须有人的过密枝，保持内膛不12）无因修剪花木发扶稳才能空又通风透气；7）绿生投诉作业化垃圾清扫干净

1）注意检1）花坛修剪是否层查机油是次分明；否足够，定2）造型花期更换机油；2）机 木是否形状丰富；油汽油比例保证为3）绿篱修1∶25；4）剪是否平每天要检整；4）老化的枝条查螺丝有否松动;5）是否更新及时；5）修剪时要注意花木乔木内膛是否通风中有没有透气而不铁丝等杂空；6）行物；6）每道树下缘天下班时是否整要清洁机齐，不挡械路沈阳大学沈北校区物业管理项目植保计划（表三）项工作程序质量标准安全提示目机械使用：1）使用前要1）熟悉病虫害发检查喷雾器能否正常运生的规律，预防作，机油是否充足；2）1）配药过程工作及时；2）病使用后应将喷雾器清洗虫害防治能以预中严禁吸干净，保证喷雾器畅通；烟、吃食防为主，对已发3）喷雾器操作规范、安物;2）配药病的花木、草坪全。施药时一定及时安排消灭病病虫害防治程序：1）每要戴口罩、虫害；3）病虫害天巡视责任区，要及时手套;3）皮防治对症下药；发现花木的病虫害；2）肤沾农药要植要准确对所发生的病虫4）农药用量正确随时冲洗干害作出判断和确认；3）不产生药害；5）净;4）施药保熟悉农药混用原要确认使用何种药物进完毕后应全则，不降低药效；行防治；4）到仓库领取身冲洗干6）草坪无病虫药物和喷雾器；5）在管净,更换衣理员或班长的指导下进害；7）花灌木无服,然后再病虫害；8）乔木、行配药，保证浓度合适，行道树无病虫做其他事不会产生药害；6）在确情;5）有风害；9）控制病虫保安全的条件下进行喷天施药要顺害最严重危害药防治病虫害；7）有病风喷洒,人率；10）病虫害虫害的花木要每隔站在上风向防治操作规范安10～15天喷一次药；8）全天气过热或风力过大不

管理重注意事项 点1）幼苗期及花期易受药害,幼嫩组织比老熟组织更容易发生药害,生长期1）是否及时发比休眠期更容易发生药害;现病虫害;2）2）配药和施药人员要做好安是否对全防护工作;症下3）不能随意提药;3）药液浓高药液浓度或过分加大用药度是否适当,量;4）施药时要注意天气,不不会产生药要选太阳猛烈,害;4）气温高的时间喷药防喷药,风大时也治是否不宜施药;5）及时喷药时要均匀、全面;6）喷药后,要将喷雾器清洗干净5页共14页进行植保工作3、专项作业专项作业工作指针对某种情况或某种事物而进行的特定工作，如：绿化项目中园林完善性改造工程、园林建筑及小品维护、园林绿化灾害预防等；暴风雨预防暴风雨危害表现：可能造成山洪暴发、山体滑坡，对坡地及凹地绿化造成破坏；大风对乔木、灌木造成损害；排水不畅导致积水殃及草坪，甚至毁损草坪。1、注意天气预报，特别是风力级别，做好防暴风雨的准备工作；2、对新种一两年的中小乔木和其它较高灌木进行加固，注意不可损伤树干；3、对一些比较招风的乔木或根系较浅乔木的过密枝叶适当疏剪，减少受风面积；措4、全面检查高大植物，清除枯枝枯叶，避免大风时掉下对行人造成伤害；施6、暴风雨前安排好人员，准备好油锯、手锯、清运车等清场工具，准备暴风雨后清场；7、暴风雨中确保人员安全的前提下，作好巡查保护工作。霜寒预防霜寒危害表现：南易北植植物的不适应受冻害；热带植树物在气温急剧下降以下易受寒害；植物早春萌发后受晚霜侵袭会植株枯萎1、加强栽培管理，增加植株抗寒力：在植物生长季节，适当增施有机肥，合理修剪，促进植物健壮生长，在入冬前减少氮肥施用，适当增施磷钾肥；2、灌水保墒：通过灌水不至使土壤降温升温过快过低；措 3、堆土覆盖护根：在根颈部堆土，用稻草覆盖，可对根部起保暖作用；4、包扎：对不耐寒的乔灌木可在入冬前用稻草或麻包等透气性材料将乔木的主干由施下向上包扎约1.5m高，灌木可在适当修剪后整株包扎，仅露出顶部小部份；5、涂白：将乔木主干下部用石灰水加适量盐或用石硫合剂涂白，既可杀死树干内的越冬虫卵，又可反射阳光，减少由于日夜温差对植物造成的冻害；6、堆雪、打雪：下大雪后，应及时将压在树冠上的积雪打下，以防积雪压断枝条。另外可用雪将植树物根部盖住，防止根部受冻害。旱灾防护6页共14页旱灾危害表现：土壤无水分补充而导致植物枯黄、落叶，直至死亡。1、加强人工淋水，保证水源；2、有选择地灌溉：对于根系较深的大乔木及其他较耐旱的植物，不用经常淋水，措把有限的水资源用于不耐旱的新种植的植物；施 3、使花木免晒：对于盆栽花木，在干旱的情况下，可将其搬到大树下、阴棚内或光线不太强的其它地方。减少植物水分的蒸腾及太阳照射对花木的灼害。对名贵树木，搭荫棚防晒。水涝预防水涝危害表现：一是梅雨造成植物水浸或过分潮湿状态，导致植树物生长不良或杂草滋生；二是强降雨排水不畅又不加处理，形成水涝；或造成坡地滑坡损坏植被。1、维护植被时，要有适当的坡度和排水方向，大面积的草坪地下应有适当的疏水设备，并避免绿地中间出现积水凹坑；措 2、保证园林排水设施完好，排水管道无堵塞现象；施 3、注意雨季天气预报，每次下大雨前检查园林排水设施，每次大雨后及时派人巡检，对积水地方及时进行人工排涝；4、对于土壤板结严重的草坪应在5—6月进行打孔培沙，增加土壤的透气透水能力。病虫害防治办法序 病害

防治办法危害花卉列 名称软腐1 草本花木病蔷薇科花2 锈病 卉及香石竹黑锈3 菊花科类病

病症叶面、叶柄、花茎上出现水浸状斑，而后萎蔫下垂初期叶面出现橘红色小斑点，后期叶背被灰色长毛状菌体早期叶面出现膨胀肥大病斑，破裂后飞黄粉，最后变成黑色斑块

物理方法土壤消毒；控制湿度；剪除病枝土壤消毒；控制湿度；环境卫生；加强通风加强排水，透光；加强通风

化学法（药物消杀法）剪彩除口涂硫磺粉或代森锌；喷波尔多液喷1—3次波尔多液喷波尔多液叶斑4 多种花卉病黑斑蔷薇科植5病 物

叶面上出现黑色斑点忌叶面喷污水，喷0。05%代森锌降低湿度感病初期叶面出现黑早春用1%福美胂褐色圆形或氨圆形病清除病叶、病药对沙土壤消斑，直径3—12MM，边枝，生长期及时毒；或用喷波美缘放射状。后期病斑修剪，加强通风3度石硫合剂。上许多黑色疱状小透光发病初期喷百菌点，病叶易脱落清可湿粉剂或早7页共14页白粉蔷薇科、6 菊科、九病里香露菌7 草本花木病褐斑8 兰科花卉病炭疽9 多数花卉病

叶子两面出现白粉，叶片扭曲变形早期出现轮廓不明显的白斑，后期被白色细毛叶面出现褐色凹陷，后期变灰色，干焦叶或果出现褐色斑点，逐渐扩大，边缘似火烧过

基托布津搞好环境卫生；喷粉锈灵及多菌降低湿度，加强灵通风透光加强通风；控制病前喷1—3次湿度 波尔多液注意阴蔽；提高喷波尔多液及百空气湿度菌清喷0。5%石硫合剂或百菌清花萎茶花缩病煤病烟常绿植物

花瓣上出现不规则褐斑，后期花变褐脱落由蚧壳虫分泌蜡质堵塞叶面气孔，叶面出现粘着黑粉

搞好环境卫生，忌向花上喷水，开花期控制空气湿度通风透光，控空气湿度，杀除蚧喷射清水冲洗壳虫（二）消杀周期工作表一：园林植物常见虫害及防治序害虫害虫形态危害园林植物及为害号名称情况体小，绿色群集为害多种植物幼或黑毛，有嫩部位，吸取植树物蚜虫翅或无翅汁液，受害叶片扭曲变形卷叶体小，绿色常驻群集于多种植物2背面。蛹期限吐丝缠蚜绕，使叶卷曲寄生体小常为害木本园林植3物，蛹期在叶背产生蚜虫虫瘿体小，有圆为害植物叶、茎果等蚧、盾蚧、部位，致使植物生长蚧壳腊蚧及吹不良，并常导致煤烟4绵蚧竺多病虫种，一般固定后不移

防治方法物理方法 化学方法控制制空气湿用氯氰菊酯或万度，加强通风透灵粉或乐果喷杀光防治方法同上防治方法同上，注意早期防治，可用呋喃丹防治用速扑杀。氧化乐果竺喷杀动体小，红为害多种植物，致使用克螨特、三氯杀螨醇、5螨色，多位于植树物叶面出现网纹螨克、尼索朗等喷杀植物叶背状斑点直至落叶径3MM，长多为害豆科园林植喷0。07%—0。1%乐果或6绿尺3MM，圆条物，常吐丝空中垂吊，用万灵粉喷杀蠖形，绿色叶子吃光，绿色粪便满地8页共14页径2MM，长为害十字花科园植树喷0。07%—0。1%乐果或2MM，圆条物，把叶子咬吃成孔喷氯氰菊酯7青虫形，绿色，成虫蝶状，全身被白色全身具毒常群集园林植物花叶喷0。03%1059或16058刺蛾刺，毛短，背面吸食营养或喷0。07%—0。1乐果圆形，绿色或氯握菊酯椭圆形，径为害多种园林植物，喷0。02%—0。03%1059金龟约2CM具咬食枝叶成斑或多孔或1605，喷0。1%果乐9硬壳甲，表子蓝色，有金色斑浮沉长约1CM，常夜间吸食各种园林喷0。07%—0。1%敌敌畏10具翅，能植物叶面，为害后出或敌百虫子飞，淡绿色现浅斑点种类较多，为害多种园林植物叶喷0。07%—0。1%敌敌畏11毛虫条形，全身面。咬食枝、叶、果或敌百虫、灭百可具长毛体形小，白为害多种园林植物，冬报喷0。5%—0。1%石12飞虱色或红色，吸食叶面使之成为多硫合剂毒杀潜伏皮内幼会飞数花斑虫，成虫喷0。07%0。1%敌敌畏或敌百虫长3CM，圆为害园林植树物地下土壤消灌锌硫磷或0。1%敌敌畏地老条形，全身部份，咬食种子和球毒有节，乳黄根黑头4—为害播种种苗及植物土壤消夜间毒饵诱杀。喷0。1%5CM，褐色，地下根 毒 敌百虫或锌硫磷蝼蛄头前生钩，具尖嘴，会飞体小，细为害园林植物幼苗、土壤消用呋喃丹、克线丹等喷15线虫长，约根部、球茎和插条毒杀1CM，白色线条状软体，有夜间为害园林植物嫩摆放植物的地方地面撒16蜗牛旱、水两种枝、叶石灰粉或喷洒0。1%敌敌畏表二：室内观赏植物常见虫害于病害植物虫害或外观或症状 控制方法病害白色的小害虫，喷洒具有杀粉虱位于叶片的背虫作用的稀面，刷一下叶释洗涤液，或

植物虫害或病害粉蚧

外观或症状 控制方法灰白色或粉色用马拉硫的害虫，长度磷或具有为4mm，被白杀虫作用9页共14页片，大量的害虫使用除虫菊、色的茧包裹的肥皂水就会飞起来。通氯菊酯、甲基着，通常在植喷洒。过吸食叶片里灭定磷等杀物不容易被触的汁液并排泄虫剂，并经常及的地方出蜜露引起烟霉。变换杀虫剂现。吸食汁液，的种类。分泌蜜露。吸食植物液汁喷洒灭定威侵染后在叶片提高温度，的小害虫，在柔或者鱼藤酮、的表面造成黄避免冷湿嫩的生长部位软肥皂水、除色的斑点，下的环境。立或芽上出现，在虫菊等环保部相对应的是即去除所蚜虫叶片表面形成型杀虫剂。霜霉绒毛状的霉有受到侵白色的一层，损菌。通常感染染的部位，害植物组织，分软叶的室内观然后喷洒泌蜜露，传播病赏植物。代森锰锌毒。等杀虫剂。小型的淡桔黄增加湿度（干在芽、叶片和改善通风。色螨类，使叶片热的条件下花朵的表面呈避免根部出现小斑点，叶有利于红蜘现灰粉状的覆干燥，立即表呈现黄白色。蛛的繁生）。盖物。叶片出去除受到严重的侵害使使用具有杀现生理失调并感染的组红蜘蛛叶片变成花网虫效果的肥白粉病最终脱落。织，喷施液状。皂水或二溴态或粉剂苄呋菊酯。型的杀菌剂，如硫磺、代森锰锌或多菌灵。二、绿化管理质量控制体系质量控制由天垣物业、沈阳大学沈北校区物业管理处和环境部的基层管理来实施，形成三级服务质量控制体系，并采用“事前、事中、事后”的控制方式，运用“自检、定检、巡检”措施，确保我们的绿化服务质量保持在一个较高的运行水平，并不断提升。（一）服务质量控制模式南 事前质量交底事中质量控制物业管理处环境部事后质量检评

作业主体自主检控作业班组专业跟踪项目主管巡检抽查管理处主任抽查10页共14页1、“三级组织”服务质量控制品质管理：天垣物业品质部每季度对沈阳大学沈北校区物业管理项目绿化管理进行一次服务质量的集中检查与评审。沈阳大学沈北校区物业管理处监督检查管理：依照《环境服务质量检查考核规定》的具体条款，对各项目进行服务质量的抽查工作，并及时通报检查结果，实施考核。环境部管理：部门内部进行的定期质量评审，即由主管组织各辖区员工之间交替检查评审质量，分析研究存在的问题，并采取措施予以改进来实施对环境服务的质量控制，形成相应的日检、周检和月检记录，按月报分公司、管理处进行考核。2、“三个阶段”服务质量控制事前控制：我们有严格的技术培训和各种作业指导训练，严把安全和技术关。做到事前有安全技术交底，明确责任人，在作业前做好各种防护措施，确保安全。事间控制：在作业期间，我们的质量安全监督员对作业现场的安全质量技术指标进行跟踪检查，将安全隐患降到最小，将质量保障系数提至最高。事后控制：我们每周召开工作例会和专题分析会，教育员工牢固树立“安全第一、质量为本”的服务意识，要求员工时刻绷紧安全与质量的弦，提高安全意识，提高质量意识。3、“四级检查”服务质量控制绿化通过实施“四级”检查，即员工自检、班长定检和主管的巡检、主任抽检相结合的四级检查模式。（二）绿化养护管理质量保证措施1、实行员工岗位的目标责任制，划分工作责任区，提高员工工作的责任感、积极性和主动性。2、加强服务过程的检查和指导，预防、控制服务质量的偏差。3、加强员工培训，提高员工的技术水平和思想素质，从而提高工作质量。4、建立