西安公寓周期结构分析篇THEONE黑皮书发布版

Xi'anTHEONERealEstateConsultantCo.,Ltd.知之深则行愈达2022半年度房地产市场黑皮书—西安公寓周期结构分析篇2022/82022AUG声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书周期结构分析声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。Page|2知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析周期决定趋势而政策与货币仅影响中短期Page|3知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析周期顶部供应顶|公寓|17年开始加速20年到达顶部|住宅|16年开始加速陡坡上升,19年到达顶部|办公|15年之后开始缓坡下降,20年反转后再次下降|商业|15年之后持续缓坡下降成交顶|公寓|15年至今持续上升若22年下半年数据不乐观,或21年将是顶部|住宅|16-19年在顶部高周转,之后陡坡下行|办公|17-18年出现顶部,18年后跳台式下行|商业|18年出现顶部,之后跳台式下行价格顶|公寓|20年之后结束增长期,进入平稳期除住宅价格持续增长外公寓|办公|商业全部进入平稳期,均价摆幅低Page|4知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析西安公寓新房市场供应顶已现成交顶或是21年,均价止涨进入平稳期Figure1:2015—2022H1近7年周期西安新房市场各类物业供货面积/均价对比(万㎡,元/㎡）公寓对比住/办/商公寓供应公寓成交公寓价格268万㎡3002502001501005030025020015010050171万㎡13,865元/㎡844800商品住宅供应商品住宅成交商品住宅价格2,000万㎡1,891万㎡2200200018001600140012001000800220020001800160014001200100080017,0661,31660040020060040020050342800办公供应办公成交办公价格30025030025020020015010050155万㎡139万㎡1501005012,99571224100商业供应商业成交商业价格30025030025020015010050201万㎡200156万㎡14,4531501005096563300Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(万㎡，元/㎡)Page|5知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析规模下探西安商品房总交易量进入下行通道2016-2020年上升至2000万平米这5年西安市商品房新房交易容量始终维持在这一区间以上2019年顶点在2019年达到2370万平米顶点后市场交易总容量开始下降并在2021年下探2021年首次下探至1818万平米城镇化率↑在西安城镇化率上升至70%后同期房地产开发投资增速进入下行通道房地产开发投资增速↓自2019年开始这一指标三十年来首次出现负数在2021年再次下行至-7%同阶段商品房总供应量同比下滑至-10%(2020)，-19%(2021)其中住宅分别为-12%，-21%Page|6知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析城镇化率上升与房开投增速呈反比房开投下行同时带动商品房供货下行Figure2:西安市1993-2021房地产开发投资增长速度(%)及城镇化率2011-2021(%),商品房供货面积同比(yoy)130122.62016-2021商品房供货面积同比120-10%110-19%10090807060504030201002011-2021西安城镇化率79.4%69.9%57.32011-2021西安房地产开发投资增速156.540.1-2.1-7%-10Source:西安市统计局官方发布,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(%)Page|7知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析容量补位商品房供货面积进入下行通道交易量跌出2000万平方米的平台后首当其充的是市场占比八成的住宅住宅供销容量缩水率＞总市场所缩水率同时城镇化率虽进入缓步上升但人口依然在增长需求只是增长的慢,但并未消失公寓供货阶段性补位住宅公寓在住宅之后进入规模性高增长供货期库存产品不同之前单一结构增加了高端大户型等类住宅产品及各式小户型studio、双钥匙loft等类住公寓成交阶段性补位住宅尤其是面对小刚需及全改善以及21年之前的投资客市场住宅市场的连续政策顶也同样在为公寓市场输送购买力Page|8知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析速度与斜率增长&降低的速度变化比值的斜率变化与趋势相关的重要参考在过去的一轮周期当中出现了五种类型的正负增长加速增长增长＞30%持续高增长维持区间[＞100],[50-100],[30,50]减速增长增速降幅[＜30],[30-60]低速稳定增速区间[20-30],[10-20],[0-10]困境反转大幅,一般,小幅爬坑模式设定为70%(至少恢复)市场偏好加速增长≈持续高增长≈减速增长低降幅＞困境反转＞减速增长高降幅＞低速稳定Page|9知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析Figure3:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业供货面积增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商2018年公寓供货反弹倍数增长同年住宅供货结束高增长增速跌落至零商/办供货均为负增长190%180%相比其它物业公寓供货增幅斜率非常高150%拥挤度非常高120%给到单位时间的市场去化压力巨大90%供货补位60%2022H1公寓供货反弹增长同期其余均为负增长公寓5%43%38%25%30%0%5%-10%-20%住宅-14%-30%-60%-90%-34%-47%2020年-63%商业公寓供货断崖下跌至负增长同年除办公外均为负增长-69%-70%办公2016201720182019202020212022H1Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度%，yoy)Page|10知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析拥挤过度两种系统性风险导致阶段性不同类型公寓的销售额普遍下滑购买力透支供货过度集中众多新盘集中入市时给市场带来的冲击力过大造成阶段性市场消化不足区域购买力透支库存传导压力拥挤过度不仅传导单盘销售量下滑同时蔓延至库存的持续积压在部分项目需要解决去化压力或小周期市场下行时去化压力常态化发生Page|11知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析Figure4:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业成交面积增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商六年三连降成交增速持续降低起落差斜率依然最高97%100%80%60%40%20%0%67%2019-2020年公寓成交增速51%快速下跌较住宅大幅收窄29%公寓31%36%2021年公寓成交增速再次上扬并与住宅成交补位6%4%形成反比-20%-40%-60%-80%-21%2019年之前-23%住宅公寓成交面积涨跌幅与住宅保持一致趋势相关性较强幅度大于住宅一倍以上-44%商业-50%-44%2022H1全市场下行趋势公寓成交腰斩-60%办公-67%住宅2016201720182019202020212022H1Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度%，yoy)Page|12知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析Figure5:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业成交均价走势对比(年度,元/㎡）公寓对比住/办/商公寓均价走势在2020年之后步入缓行期，受基本盘容量影响18,500上涨显疲态住宅17,0662020-2021价格分水岭住宅均价超越其它所16,500有类型一路上涨15,82315,28314,741商业14,45314,50012,50010,5008,50014,12814,29513,865公寓13,57413,13912,995办公12,6262020年2020H1公寓均价走势下行结束一路长虹的上涨公寓均价小幅上涨但依然与住宅涨幅拉宽，剪刀差变得越来越大2018-2019年公寓与住宅均价倒挂结束住宅均价超越公寓之后9,4359,304再无反转7,1566,5002016201720182019202020212022H1Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度，元/㎡)Page|13知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析均价与销售周期内销售量不完全由价格决定对于非刚性自住客群而言投资+自用是一种对于预期升值潜力的期望这种期望将会推动市场情绪的升降行情高度依赖于基于市场情绪的均价涨幅空间即未来资产价格能涨到多高Page|14知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析Figure6:2016—2022H1近6年周期西安新房市场各类物业成交均价增幅同比(年度%，yoy）公寓对比住/办/商公寓均价增速近几年逐步收窄再次出现加速增长的条件不具备2016-2017年，公寓均价增幅与住宅成正比且落后一年27%26%28%23%18%13%8%2018年之后公寓均价增幅阶梯断崖下跌2019年开始，住宅均价增幅趋于稳定，年均增速10-11%16%13%11%11%11%住宅3%2%公寓3%3%-1%办公-2%商业-1%-2%-7%-12%-1%2020年之后-4%2021年公寓均价增幅首次为负公寓均价增幅进入新一轮下行期并于住宅增速拉大2016201720182019202020212022H1Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(年度%，yoy)Page|15知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析大爆发时代2018-2022自2016年西安房地产市场全面复苏后新房公寓市场供销价景气度全面上升在2018年实现价格上限的倍增2019-2021年供销集中度呈拥挤上升并覆盖全城形成大爆发时代产品的想象空间及价格的想象空间被无限放大直至2022年伴随大市场下行成交腰斩Page|16知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析五年周期供销价单价分档20,000＜P＜25,000元/㎡25,000＜P＜30,000元/㎡P＞30,000元/㎡总价分档＜200万元/㎡200–500万元/㎡500–1,000万元/㎡＞1,000万元/㎡Page|17知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析|供货结构|伴随面积增长挤压低单价高单价vs大户型成正相关性Figure7:2018-2022H1近5年西安公寓市场单价段三档供应套数矩阵分布(单价20,000元/㎡以上,分面积段)300㎡形成分水岭23%15%5%11%13%6%12%5%6%4%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%8%7%7%5%4%3%2%Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Page|18知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析|成交结构|2w+的主力市场在＜170㎡3w+的主力市场在＞350㎡,中间区域拉锯Figure8:2018-2022H1近5年西安公寓市场单价段三档成交套数矩阵分布(单价20,000元/㎡以上,分面积段)＞300㎡绝对主场拉锯12%6%6%7%8%31%14%9%6%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%成交主力成交主力Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Page|19知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析20,000-25,000元/㎡单价档100-120㎡面积段成交海拔最高Figure9:2018-2022H1西安公寓20,000-25,000元/㎡单价档供需关系相关性分析(分面积段，成交套数/供应套数)20,000≤P＜25,000供应0.9x20000≤P＜25000成交成交海拔最高1.5x0.6x成交表现最好0.8x0.5x1.0x0.4x1.5x1.0x0.0x╷╷╷╷╷╷╷╷╷╷Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Page|20知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析25,000-30,000元/㎡单价档300-350㎡面积段需求接受度最高Figure10:2018-2022H1西安公寓25,000-30,000元/㎡单价档供需关系相关性分析(分面积段，成交套数/供应套数)单价25,000-30,000元/㎡，面积100-170㎡供需关系严重失衡区域25,000≤P＜30,000供应0.1x25000≤P＜30000成交0.1x单价25,000-30,000元/㎡面积250-500㎡成交＞供应0.3x成交表现最好NA0.3x0.1x1.6x0.2x2.0x2.0xSource:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Page|21知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析去化陷阱＞30,000元/㎡公寓受产品力/品牌/工程质量/信用背书等多种因素存在单盘分化的陷阱同时受力于宏观周期环境变化后销售量的不可持续性所参照的单盘个案销售成绩不具备模仿性交易量并没有流入自身项目中也没有出现成交量普涨的情况需求基本面的诉求是大户型人群的刚性换房需求或者说是“豪宅住户刚性改善购房”而很多项目过高预估了城市阶段性购买力过高预估了销售平均速度过高预估了去化均值过高预估了自身的产品能力Page|22知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析＞30,000元/㎡市场呈分化大势失衡的高库存面临残酷的去化危机Figure11:2018-2022H1西安公寓产品＞30,000元/㎡单价档供需关系相关性分析(分面积段，成交套数/供应套数)单价＞30,000元/㎡，面积＜300㎡供需关系严重失衡区域P＞30,000供应P＞30,000成交0.62x0.03x0.07x0.03x0.09x成交表现最好0.38x0.23x0.74x0.01x0.51xSource:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Page|23知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析三档公寓均存在单价与面积的比值陷阱可细分出供需关系严重失衡的两个区间Figure12:2018-2022H1近5年西安公寓市场单价段三档供求结构分布(分面积段，上图供应/下图成交)20,000≤P＜25,000供应25,000≤P＜30,000供应P＞30,000供应6005004003002001000600供8:1卖供14:1卖500400300200100020,000≤P＜25,000成交25,000≤P＜30,000成交P＞30,000成交Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图数据单位(套数，供需结构比值)Page|24知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析高海拔资产＞1,000万元/套的公寓近3年出现在市场通常表现为单价＞30,000元/㎡面积＞300㎡总价＞1,000万元为适应分化的市场我们将此命名为高海拔资产此类产品在近5年周期中从诞生到占据半壁江山2020-2021年是主要成交顶供货突发性积极，迅速崛起价格箱体摆幅较大进入2022年成交断崖式下跌Page|25知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析200-500w总价档的成交在下降＞1,000w总价档逐渐成为交易主角Figure13:2018-2022H1近5年西安公寓市场总价三档成交套数矩阵分布Source:西安市FANG99,THEONE网络数据整理均价数据单位(%，套数）Page|26知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析Figure14:2018-2022H1近5年西安公寓市场总价段四档成交套数变化趋势，及分档年度成交均值(套)＜200w总价段分年度成交套数，占近五年总成交套数比值201820192020202152203919%24%42760432732424%23388929%2022H115038◄Ø23,179(套)年度成交均值4%平稳上升，急速锐减，值得谨慎面对的市场Total=115894200-500w总价段分年度成交套数，占近五年总成交比201820195432115015%15%22%24%31%8%21724222%24%2020202131431%788%2022H1◄Ø200(套)阶梯上升，急速滑落，值得担忧的市场Total=1001500-1000w总价段分年度成交套数，占近五年总成交比20182019113%3%19%34%33%12%6419%34%33%12%2020113110202139◄Ø67.4(套)年度成交均值2022H1交易配角，阶段滑落但对基本面影响不大Total=337＞1000w总价段分年度成交套数，占近五年总成交比20182019193%10%38%41%9%3%10%38%41%9%692632020287202163◄Ø140.2(套)年度成交均值2022H1迅速崛起，断崖下跌，危险的高库存市场Total=701Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图均价数据单位(%，套数）Page|27知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析周期向下|部分总价段陡峭斜率较高Figure15:2018-2022H1近五年周期西安市场分总价段公寓成交套数走势&移动平均趋势线(周期2轮)＜200w200w-250w250w-300w16014012010080604020060504030201004000035000300002500020000150001000050000181920212121212122H122H122H122H122H118192020202020212121212122H122H122H122H122H118192020202020212121212122H122H122H122H122H1300w-350w350w-400w400w-450w80706050403020100403530252015105302520151050018192018191819450w-500w500w-550w550w-600w3025201510514121081412108664422000181920202018191819600w-650w650w-700w700w-800w141210816141210864203025201510564200181918191819800w-900w900w-1000w＞1000w30252015105353025201510535030025020015010050000181918191819Source:西安市FANG99,THEONE数据整理制图移动平均趋势线——成交套数Page|28知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析18个月周期供销价面积分档LoftP＜100㎡/套P＞100㎡/套Page|29知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析当期(2022H1)三档公寓表现Figure16:2022H1西安各类型公寓新增供货及新增成交面积，取证库存面积，预计去化周期Loft公寓＜100㎡公寓＞100㎡公寓61个月预计去化周期43个月预计去化周期26,76530个月预计去化周期2022H1成交均价11,19010,783Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(㎡，均价元/㎡)Page|30知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析收益的确定性Loft公寓因产品的独特高度优势长期拥有较好的销售表现产品面积通常较小以Studio为基础拓展1-3个空间所面对的主力买家通常是年轻人的独立空间及小户型投资客的收益空间后者较前者更多些小户型投资客更加注重并追求未来预期收益的确定性包含租赁收益及远期的溢价收益在整体市场下行期面对未来经济发展的不确定性较易出现去化的下行Page|31知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析Loft去化压力激增,价格进入下行区Figure17:2021/1—2022/6近18月小周期西安Loft公寓市场供需结构(新增面积/成交面积,㎡)，均价趋势(元/㎡)2021202214,540元/㎡价格下行区14,20113,76613,85013,02113,64212,45611,98611,74211,53812,80411,99911,65911,41511,88411,892Loft公寓成交均价10,3777,943417.7%122.8%114.5%162.6%36.4%9.9%62.5%nanananana⊿%-24.8%-58.2%-26.2%-79.7%-46.6%-43.8%81983供货＞成交/差值拉大605325567530811281892479413614204821818448871650013190⊿Loft公寓供求差值-10196-12044-24576-37711-63507Loft公寓供求面积(月，㎡)-113673Loft新增面积Loft成交面积Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(㎡，均价元/㎡)Page|32知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析长期红海＜100㎡的公寓最早出现于市场忍受波动能力强价格箱体摆幅最小同时也是同质化最集中的板块供应集中性强销售需要靠投资需求及人口吸纳来逐步消化在取消学位捆绑后价格受地铁距离影响最大后期溢价能力最为有限更多在拼结合资产服务的综合收益率以提高相对低坪效的租赁收益未来属于销售端的长期红海资管端的服务蓝海Page|33知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析＜100㎡|更具韧性的小户型公寓Figure18:2021/1—2022/6近18月小周期西安＜100㎡公寓市场供需结构(新增面积/成交面积,㎡),均价趋势(元/㎡)两次供货高峰均20212022带动价格上行12,005元/㎡11,68711,73511,21511,10811,47111,04710,85510,88910,88911,01010,69410,60110,35210,5579,8649,7079,282＜100㎡公寓成交均价253.2%235.2%228.1%每隔半年①集中供货②③30.8%⊿%-6.7%-36.6%-1.5%-65.8%-20.0%-16.8%-22.9%-27.2%-38.2%-63.1%-43.1%-58.5%-49.7%-65.8%64070497793876314138⊿-1274-11547-16300-2853-18867-16189-22343-30190-30875-49492-70684-77299-115859-115319＜100㎡公寓供求面积(月，㎡)＜100㎡t新增面积＜100㎡成交面积Source:西安市FANG99,THEONE网络数据搜集并整理制图数据单位(㎡，均价元/㎡)Page|34知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE观点，且已对所涉及研究数据尽最大努力进行核实，以确保反映市场真实。报告内容仅供参考,不构成投资建议。更多详细信息请通过微信订阅号后台留言联系。西安公寓周期结构分析强现实弱预期＞100㎡的公寓看似单价走势可突破30,000元/㎡在下行市场中交易量依然可观不受行情影响但事实上已经处于阶段性销售顶部区域完美数据高度集中在个盘且网签数据具备一定滞后性是上一轮销售的余温而多数同类30,000+盘半年度周期去化均＜5,000万整体市场增速已经跌穿30%多数楼盘销售量降幅超过20%因此我们建议警惕行情阶段见顶Page|35知之深则行愈达BlackPaperRealEstate2022H1房地产黑皮书—声明：本报告由THEONE壹万原创,信息来源于官方备案数据及线下采集（包括整合公开渠道信息发布）。报告内容仅代表THEONE