房地产开发建设融资

第六六章章房房地地产产开开发发建建设设融融资资2022/10/271本章章学学习习要要求求掌握握房房地地产产开开发发企企业业的的开开发发贷贷款款、、上上市市融融资资、、投投资资信信托托以以及及几几种种高高比比率率融融资资方方式式。。了解解房房地地产产开开发发和和经经营营的的融融资资中中的的债债权权融融资资和和股股权权融融资资两两种种基基本本形形式式。。2022/10/272本章章重重点点和和难难点点重点点：：银行行向向房房地地产产开开发发企企业业发发放放贷贷款款的的类类型型；；建设设贷贷款款制制度度；；难点点：：高比比率率融融资资方方式式有有哪哪些些？？各各有有什什么么利利弊弊？？2022/10/273房地地产产开开发发和和经经营营的的融融资资有有债债权权融融资资和和股股权权融融资资两两种种基基本本形形式式。。股权权融融资资是是企企业业向向股股东东筹筹集集资资金金，，所所获获得得的的资资金金成成为为公公司司的的资资本本，，其其代代表表着着对对企企业业的的所所有有权权。。债权权融融资资是是利利用用发发行行债债券券、、银银行行信信贷贷方方式式向向债债权权人人筹筹集集资资金金，，所所获获得得的的资资金金成成为为公公司司的的负负债债，，代代表表对对企企业业的的债债权权。。2022/10/274房地产企业融资股权融资上市融资合作开发融资直接债务融资首次发行上市上市后再融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加工程承包融资租赁融资回

租回买企业债务其他融资机构贷款银行贷款债权融资房地产投资信托间接债务融资承租人的房地产出租人的房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金管理公司房地产财务公司2022/10/275第一节节国国内房房地产产企业业开发发建设设贷款款基本本程序序一、房房地产产开发发企业业申请请贷款款的目目的房地产产投资资由于于资金金需求求量巨巨大，，资金金占用用时间间长，，客观观上要要求房房地产产企业业广开开筹资资渠道道。企业负负债的的一个个根本本出发发点在在于利利用财财务杠杠杆提提高企企业权权益资资本利利润率率。"杠杆作作用””则是是指通通过改改变负负债比比率这这一““支点点”，，以较较小的的权益益资本本去投投资较较大的的项目目，从从而达达到提提高权权益资资本利利润率率的目目的。。这就就是通通常所所谓的的负债债经营营。2022/10/276第一节节国国内房房地产产企业业开发发建设设贷款款基本本程序序财务杠杠杆既既能起起正的的作用用，提提高企企业权权益资资本的的收益益率，，也能能起负负的作作用，，有时时甚至至导致致企业业亏损损破产产。只要融融资成成本小小于项项目预预期收收益率率，融融资比比率越越高，，股本本收益益率就就越高高，财财务杠杠杆效效应就就越明明显，，反之之亦然然。2022/10/277第一节节国国内房房地产产企业业开发发建设设贷款款基本本程序序二、银银行向向房地地产开开发企企业发发放贷贷款的的类型型（三种种）：：股本金金可以以来源源于企企业的的自有有资金金、合合资伙伙伴的的注入入资金金和通通过发发行股股票从从资本本市场场上募募集的的资金金。第一种种是““房地地产开开发流流动资资金贷贷款””。第二种种是““房地地产开开发项项目贷贷款””。。第三种种“房房地产产抵押押贷款款”，，包括括“土土地开开发抵抵押贷贷款””和““房屋屋开发发抵押押贷款款”。。2022/10/278第一节节国国内房房地产产企业业开发发建设设贷款款基本本程序序三、银银行向向房地地产开开发企企业发发放贷贷款的的一般般程序序第一步步，企企业向向银行行提出出贷款款的申申请。。第二步步，银银行对对企业业进行行贷款款前的的审查查。第三步步，贷贷款的的审批批。第四步步，贷贷款的的检查查。2022/10/279第二节节建建设贷贷款制制度的的提出出房地产产业是是一个个风险险很大大的产产业，，从获获取土土地使使用权权到建建设房房屋、、经营营房产产，每每一环环节都都存在在许许许多多多的不不确定定性因因素，，特别别是房房地产产开发发的最最终产产品在在时间间和空空间上上都被被固定定在一一个特特定的的社会会和经经济结结构当当中，，而这这个结结构又又远非非开发发商所所能左左右的的。所所以，，作为为以盈盈利为为目的的的商商业银银行必必须只只向符符合社社会经经济发发展及及市场场需要要的项项目和和有较较强风风险承承担能能力的的企业业发放放房地地产建建设贷贷款，，以确确保贷贷款本本息顺顺利回回收。。而从开开发商商的角角度，，则应应该是是每一一个符符合社社会经经济发发展需需要又又有市市场销销路的的项目目都能能顺利利获得得贷款款资金金。因因此，，理论论上商商业银银行与与开发发商并并不矛矛盾，，而应应在追追逐利利润最最大化化这一一点上上找到到共同同点。。2022/10/2710图6.2建设贷贷款制制度运运行模模式长期贷款人邀请贷款约定长期抵押贷款购房者长期贷款每月还款首期付款建设贷款建设贷款清偿贷款开发商第二节节建建设贷贷款制制度的的提出出2022/10/2711第二节节建建设贷贷款制制度的的提出出建设工工程抵抵押贷贷款美国的的建设设工程程抵押押贷款款也被被称为为临时时性贷贷款工工具（（interimfinancinginstrument），是是开放放式抵抵押贷贷款的的一个个特殊殊形式式。该该项贷贷款主主要是是在项项目建建设施施工过过程中中为劳劳动力力和建建筑材材料成成本融融资。。建设设工程程贷款款的期期限一一般从从项目目投建建时开开始，，直到到施工工完成成后该该贷款款方式式被另另一种种更长长期的的融资资方式式所替替代。。2022/10/2712第二节节建建设贷贷款制制度的的提出出申请及及其条条件。。借款人人要获获得工工程建建设贷贷款，，首先先要向向信贷贷员提提交工工程的的建设设计划划，包包括详详细说说明建建设的的时间间、地地点等等，以以供信信贷员员分析析。贷贷款机机构根根据土土地以以及在在此即即将开开建的的建筑筑物价价值，，承诺诺发放放工程程建设设贷款款，贷贷款额额一般般为土土地与与建筑筑物总总价值值的75％。2022/10/2713第二节节建建设贷贷款制制度的的提出出贷款发发放方方式（（patternofdisbursement）。工程建建设贷贷款的的发放放有两两种基基本方方式。。一种种是设设计一一个资资金发发放计计划表表，借借款人人随着着建设设施工工进度度分期期提款款。工程建建设贷贷款的的另一一种发发放形形式要要求借借款人人把所所有分分包项项目的的人工工和材材料账账单递递交给给贷款款机构构，贷贷款机机构据据此支支付这这些费费用并并收取取贷款款利息息。贷款机构保保护措施（（lenderprotection）。由于对于工工程建设贷贷款的偿还还没有保险险担保，很很多建筑融融资商要求求借款人即即建筑商向向保险公司司购买竣工工抵押债券券，债券上上要注明贷贷款机构为为第一受益益人。2022/10/2714第二节建建设贷款制制度的提出出资金来源（（sourcesoffunds）。建设贷款的的相对短期期性质是与与商业银行行的投资模模式匹配的的。商业银银行是这种种类型贷款款的主要资资金供给者者。2022/10/2715第三节目目前我国房房地产企业业上市投融融资分析一、房地产产业上市公公司概况目前股权融融资在我国国房地产金金融中占比比较小。目目前中国拥拥有3万家家房地产企企业（2002年底底为29967家）），其中，，根据聚源源数据库统统计，截至至2013年2月，，我国Ａ股股市场实际际主要从事事住宅开发发的上市公公司约129家。2012年年至今，处处于房地产产调控目的的，资本市市场上的房房地产融资资至今没有有开闸。2022/10/2716第三节目目前我国房房地产企业业上市投融融资分析我国历史上上在资本市市场上房价价调控措施施：1992年年至1994年间房房地产泡沫沫，使得国国家决定禁禁止房地产产企业上市市。直到1999年7月月，建设部部出于拉动动内需、拓拓宽房地产产企业融资资渠道的需需要，经国国务院批准准，拟推荐荐三家房地地产企业上上市试点。。2003年年，国家在在收紧房地地产信贷的的同时，也也为房地产产企业打开开了其他融融资渠道。。2022/10/2717第三节目目前我国房房地产企业业上市投融融资分析2003年10月底，中国国人民银行行发布了《2003年第三季度度货币政策策执行报告告》。该报告指指出，在规规范房地产产信贷的同同时，中国国人民银行行将配合合有关部门门为房地产产开发商开开辟多种融融资方式，，特别是通通过股权融融资、项目目融资等方方式支持房房地产市场场健康发展展。2004年房地产企企业的融资资将走向多多元化。其其中，证券券市场是房房地产企业业融资的主主要渠道之之一，房地地产公司在在证券市场场融资大大大增加。2004年以来，万万科、华侨侨城、金融融街等房地地产龙头企企业纷纷提提出再融资资的申请，，正是利用用其上市公公司的融资资优势，通通过积极调调整资本结结构，来面面对宏观政政策的挑战战。2022/10/2718第三节目目前我国房房地产企业业上市投融融资分析二、房地产产企业首发发上市概览览截止2013年2月月，国内共共有129家房地产产上市公司司。越来越多的的企业期望望借助境外外资本平台台获取资金金支持。自自2012年以来，，多家房企企或赴港上上市、或收收购上市平平台、或利利用在港上上市平台进进行海外融融资。2022/10/27192022/10/27202022/10/27212022/10/2722表6.1公司上市市条件及及规则规则潜规则1998年前1998年后公司设立五个发起人、股份公司设立满三年（国有独资例外）、注册资本1000万元以上，一年辅导期额度制，各省级单位的推荐2004年前通道制2004年10月后保荐制20倍市盈率，3%承销保荐费，最低1000万元，发行3亿元，净利润1500万元*2，营业收入3亿元财务指标连续三年盈利，资产负债率不高于70%股本指标发起后总股本5000万元千人千股公司治理避免同业竞争、减少关联交易，公司运营的独立性、与控股公司五五分开2022/10/2723第三节目目前我我国房地地产企业业上市投投融资分分析三、房地地产企业业首发上上市案例例——深万科万科成立立于1984年5月，1988年开始涉涉足房地地产经营营，1992年确立了了以房地地产为核核心业务务的发展展战略，，并选择择住宅作作为主导导开发产产品。经经过14年的努力力，公司司成功进进入深圳圳、上海海、北京京、天津津、沈阳阳、成都都等中心心城市进进行规模模开发，，并以超超前的规规划设计计理念及及优质的的物业管管理树立立了品牌牌形象，，成为国国内最为为知名和和最具实实力的住住宅开发发商之一一，历年年累计竣竣工面积积349万平方米。2022/10/2724图6.3万科成长指标标2022/10/2725万科2012年营业收入入2022/10/2726万科2012财务状况2022/10/2727第三节目目前我国房房地产企业业上市投融融资分析四、房地产产企业借壳壳上市分析析所谓买壳上上市就是购购买上市公公司的股权权做大股东东，然后通通过优良资资产和有良良好收益预预期的资产产的注入和和置换，彻彻底改变上上市公司的的经营业绩绩，从而达达到证监会会规定的增增发和配股股的要求，，实现从证证券市场融融资的目的的。2022/10/2728第三节目目前我国房房地产企业业上市投融融资分析买壳上市的的方式有两两种第一种是场场内交易即即在二级市市场公开收收购，这种种方式因价价格公开不不易控制通通常成本太太高。但在在二级市场场股价低于于每股净资资产的时候候，二级市市场收购理理论上可能能成本较协协议转让低低。第二种是场场外交易即即协议转让让，买壳上上市一般都都选择资协协议转让特特别是国有有股的协议议转让。一一是收购价价格和成本本低，转让让基准是每每股净资产产和净资产产收益率；；二是国家家和地方政政府鼓励国国有股逐渐渐退出；三三是有操作作技巧实现现的可能和和空间。2022/10/2729表6.2境内借壳上市房房地产公司司一览表2022/10/2730第四节房房地产投资资信托一、美国房房地产投资资信托概述述一个房地产产投资信托托就是一个个房地产经经营公司，，在大多数数情况下，，其目的是是拥有并经经营收益性性房地产，，譬如公寓寓、购物中中心、办公公楼和仓库库。有些房房地产投资资信托也从从事房地产产融资业务务。2022/10/2731第四节房房地产投资资信托房地产投资资信托非常常有效地解解决了房地地产投资的的流动性、、安全性和和业绩问题题在流动性方方面，房地地产投资信信托使得房房地产变成成了流动性性资产。在安全性方方面，不仅仅因为房地地产的不可可移动性和和潜在的创创利能力，，大大增强强了投资者者的安全性性，而且通通过房地产产投资信托托，小投资资者更是获获得了前所所未有的安安全感。在业绩方面面，自从美美国房地产产投资信托托诞生以来来，其业绩绩一直是有有竞争力的的。2022/10/2732第四节房房地产投资资信托美国房地产产投资信托托是1960年由美国国国会批准创创立的。一开始，房房地产投资资信托被限限制于仅仅仅拥有房地地产，并不不经营或管管理房地产产。这意味味着房地产产投资信托托不得不寻寻找一个经经济利益与与房地产投投资信托业业主可能不不同的第三三方来经营营和管理物物业，而投投资市场并并没有准备备接受这种种安排。2022/10/2733第四节房房地产投资资信托1986年美国税法法在房地产产投资领域域做了二个个重要的改改变。第一，税法法从根本上上减少将房房地产投资资作为避税税工具的机机会。第二，作为为税法的一一部分，国国会加强了了房地产投投资信托的的权利。根据投资类类型的不同同，可以将将房地产投投资信托划划分为：权益型抵押型混合型2022/10/2734第四四节节房房地地产产投投资资信信托托美国国三三种种形形式式的的房房地地产产投投资资信信托托，，其其市市场场收收益益率率是是不不一一样样的的。。按市市场场收收益益由由大大到到小小排排列列依依次次是是““抵抵押押型型－－混混合合型型－－权权益益型型””。。而投投资资增增值值幅幅度度由由大大到到小小排排列列顺顺序序是是““权权益益型型－－混混合合型型－－抵抵押押型型””。。2022/10/2735第四四节节房房地地产产投投资资信信托托二、、美美国国房房地地产产投投资资信信托托的的管管理理房地地产产投投资资信信托托机机构构作作为为公公司司组组织织或或信信托托组组织织，，在在总总部部所所在在地地的的州州注注册册，，并并遵遵守守该该州州的的法法令令法法规规。。他他们们也也必必须须遵遵守守联联邦邦法法规规：：联联邦邦税税法法明明确确规规定定了了房房地地产产投投资资信信托托机机构构可可以以给给予予其其投投资资者者的的所所得得税税政政策策的的最最低低条条件件；；证证监监会会规规定定了了房房地地产产投投资资信信托托机机构构与与公公众众投投资资者者之之间间的的关关系系。。2022/10/2736第四四节节房房地地产产投投资资信信托托（一一））免免税税政政策策房地地产产投投资资信信托托机机构构要要获获得得免免税税政政策策必必须须符符合合一一大大堆堆条条件件，，其其中中最最主主要要的的条条件件如如下下：：股份份必必须须被被至至少少100人持持有有，，在在任任何何一一个个税税务务年年度度的的后后半半年年，，5个和和5个以以下下的的股股东东不不得得持持有有50％和和50％以以上上的的股股份份。。1993年以以后后，，养养老老基基金金不不在在被被当当成成单单一一的的投投资资者者，，因因此此也也不不适适用用““5个和和5个以以下下””的的规规定定。。美美税税法法第第856(h)款规规定定养养老老基基金金的的受受益益人人所所持持有有的的房房地地产产投投资资信信托托份份额额与与其其持持有有的的养养老老基基金金信信托托的的权权益益是是成成比比例例的的。。2022/10/2737第四节节房房地产产投资资信托托至少75％的资资产是是由房房地产产、抵抵押贷贷款、、现金金和现现金项项目或或政府府证券券组成成。筹筹资后后的第第一年年，用用新筹筹集资资金的的收益益购买买股票票和债债券的的收益益可以以作为为这75％的组组成部部分。。在每个个财务务年度度结束束前，，必须须将该该年度度内95％以上上的经经常性性收入入(以区别别于资资本项项下的的收入入)分配给给股东东。这这一要要求对对于没没有现现金收收入的的房地地产投投资信信托机机构来来说是是容易易满足足的。。持有一一年内内的证证券的的收益益或持持有四四年内内房地地产的的收益益不得得超过过年总总收入入的30％。2022/10/2738第四节节房房地产产投资资信托托(二)股东权权利(三)受托人人和董董事(四)顾问的的职责责(五)顾问的的收益益2022/10/2739第四节节房房地产产投资资信托托三、我我国房房地产产投资资信托托基金金的现现状（一））我国国发展展房地地产投投资信信托基基金的的现状状由于国国内尚尚未出出台相相关的的产业业基金金法，，现在在有据据可依依的仅仅仅是是《信托法法》和《公司法法》，而在在产业业基金金领域域我国国出台台的只只有《证券投投资基基金法法》一部。。严格格说来来我国国还没没有真真正意意义上上的房房地产产投资资基金金，但但是最最近几几年房房地产产信托托投资资基金金的趋趋势却却是越越来越越明显显。2022/10/2740中国房房地产产信托托类别别汇总总2022/10/27412002-2011年中国国房地地产信信托规规模增增长情情况2022/10/2742房地产产信托托产品品收益益率逐逐步走走高2022/10/2743表6.3国内信信托公公司推推出的的部分分房地地产信信托项项目时间信托项目名称资本规模（单位：亿元）预计收益率2002年7月新上海国际大厦项目资金信托2.34.00%2003年10月世界星城住宅项目股权投资信托项目2不低于6%2003年11月金融街写字楼项目贷款信托项目0.84.60%2003年12月法国欧尚天津第一店信托项目不超过16.00%2004年1月宣祥家园经济适用房信托项目不超过1不低于5%2004年8月华堂商场大兴店信托项目0.76.00%2004年12月北京丽江新城贷款项目集资信托计划3.36.30%2005年2月住邦2000商务中心二期项目集合资金信托计划0.56.50%2005年6月上海市政颛桥配套商品房投资信托计划2.55.80%2005年11月国开行城建改造项目集合资金信托计划3.03.5%2022/10/2744房地产产信托托基金金成功功案例例首宗在在香港港上市市的中中国房房地产产投资资信託託基金金.———越秀房房地产产投资资信託託基金2022/10/2745第四节节房房地产产投资资信托托（二））我国国发展展房地地产投投资信信托基基金的的障碍碍1、法律律障碍碍。2、体制制障碍碍。3、人才才障碍碍。2022/10/2746第四节节房房地产产投资资信托托四、我我国发发展房房地产产投资资信托托基金金的思思考（一））募集集方式式产业投投资基基金的的募集集方式式有公公募和和私募募两种种。公公募指指向社社会公公众募募集资资金,私募指指向一一定范范围内内的机机构投投资者者募集集。2022/10/2747第四节节房房地产产投资资信托托（二））组织织形式式契约型型房地地产投投资基基金依依据《信托法法》规定的的信托托契约约建立立、运运作；；公司司型房房地产产投资资基金金依《公司法法》成立，，具有有法人人资格格。由由于我我国证证券市市场发发展不不够完完善，，房地地产市市场不不够规规范这这些外外部原原因，，再加加上契契约型型自身身的优优势如如所有有权与与收益益权的的分离离而使使得信信托财财产具具有相相对独独立性性，基基金收收益可可得到到法律律保护护，只只需纳纳税一一次，，可提提高基基金收收益，，所以以在房房地产产投资资基金金起步步阶段段宜采采用契契约型型为主主，并并随着着证券券市场场及房房地产产市场场的进进一步步发展展，逐逐步向向开放放型基基金过过渡。。2022/10/2748第四节节房房地产产投资资信托托（三））运作作模式式随着市市场竞竞争的的日益益加剧剧，我我国房房地产产市场场的基基本特特征从从以增增量发发展为为主转转变到到以存存量发发展为为主上上来，，在这这种情情况下下，房房地产产企业业运作作模式式要向向资产产经营营型转转变，，从而而也要要求房房地产产投资资基金金运作作模式式为资资产经经营型型。案例：：中国国房地地产信信托的的风险险有多多大？？2022/10/2749第五节节高高比率率融资资方式式租赁融融资就就是一一种100％的融融资方方式。。所谓谓租赁赁，就就是某某项资资产的的所有有者(出租人人)在一定定的时时期内内有偿偿转让让其资资产的的使用用权和和占用用权的的合同同行为为。在在租赁赁期间间，出出租人人保留留出租租物品品的所所有权权，而而承租租人根根据租租赁合合同定定期支支付租租金，，从而而获得得了租租赁物物品的的唯一一的、、排他他性的的使用用权和和占用用权。。2022/10/2750第五节高高比率率融资方方式融资性租租赁，又又称全额额支付租租赁(full—pay-outlease)，在规定定的支付付阶段中中，支付付的租金金足以补补偿出租租人的资资本费用用和利润润。所以以，这种种租赁实实际上是是出租人人向承租租人提供供的一种种融资方方式。2022/10/2751第五节高高比率率融资方方式一、出租租人的房房地产所谓“出出租人的的房地产产”是指指出租人人根据承承租人的的要求开开发建设设的房地地产。二、承租租人的房房地产承租人的的房地产产是指租租户通过过租赁方方式获得得土地的的使用权权和占用用权之后后，自己己开发的的房地产产。由于于租户获获得的是是长期的的、排他他性的租租赁权益益，这就就决定了了他可以以用这种种权益为为抵押向向银行申申请长期期的抵押押贷款。。通常为为了减轻轻贷款人人的风险险，贷款款人总是是要求土土地的出出租方承承诺将其其获取土土地租金金的时间间后于支支付贷款款本息。。2022/10/2752第五节高高比率融资资方式三、回租融融资(sale-leasebackfinancing)所谓回租是是指卖方在在出售物业业的同时随随即向买方方长期租赁赁同一物业业。卖方/承租方现金产权长期租赁买方/出租方2022/10/2753第五五节节高高比比率率融融资资方方式式(一)土地地回回租租(sale——leasebackofland)土地地回回租租实实际际上上是是通通过过土土地地回回租租和和因因此此获获得得的的土土地地租租赁赁权权益益所所进进行行的的租租赁赁融融资资。。金融机构C投资者A（拥有土地）投资者B建设资金租赁权益长期租赁出售土地2022/10/2754第五五节节高高比比率率融融资资方方式式(二)采用用回回租租进进行行部部分分融融资资(partialfinancingbysale——lease——back)土地地回回租租和和租租赁赁融融资资一一样样，，实实现现的的是是100％的的融融资资。。房房地地产产回回租租，，特特别别是是存存量量房房地地产产的的回回租租可可以以实实现现部部分分、、但但属属于于高高比比率率的的融融资资。。2022/10/2755第五五节节高高比比率率融融资资方方式式四、、回回购购融融资资(sale——buybackfinancing)回购购也也是是一一种种重重要要的的高高比比率率融融资资方方式式，，在在房房地地产产领领域域同同样样得得到到广广泛泛的的应应用用。。一一般般是是投投资资者者以以市市场场价价购购