房地产策划师必备技能大全ppt共119

房地产产营销销策划划之我见见以下部部分纯纯属班班门弄弄斧，，共同同学习习吧！！第一部部分机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料房地产产营销&策划1、什么么是地产营营销？？2、什么么是地产策策划？？3、两者者是什么关关系？？机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料房地产产是商商品吗吗？是。地产营营销就就是把把房子子这个个商品品推荐给需要要它的的人。。地产策策划就就是把把推荐的的方法法推荐给给卖房房子的的人。。地产策策划的的宗旨旨：一切都都是为为了营营销！！机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料地产策策划地产营营销代表人人物：：诸葛亮亮……代表人人物：：吕布陆陆战最最厉害害。周瑜水水战最最厉害害。关羽名名气最最大（（武圣圣）。。黄忠箭箭法最最高。。赵云有有勇有有谋。。马超的的骑兵兵最厉厉害。。……房地产产营销销策划划流程程图机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料项目整整盘运运营（（产品品研发发阶段段；营营销战战略阶阶段；；推广广执行行阶段段）1、产品品研发发阶段段（①前前期市市场调调研板板块；；②产产品建建议板板块；；③产产品建建议完完成板板块））：①前期期市场场调研研：诊断新新项目目所在在区域域进行行宏观观经济济和区区域市市场扫扫描，，为产产品建建议做做好铺铺垫工工作。。②产品品建议议板块块：立足项项目自自身地地块特特征结结合市市场调调研最最终为为项目目量身身打造造出独独特的的产品品建议议。③产品品建议议完成成板块块：在已有有产品品建议议方案案基础础上协协调开开发商商、配配合建建筑、、景观观设计计院最最终完完成产产品品建议议的成成型工工作。。2、营销销战略略阶段段：（④项项目开开发战战略板板块；；⑤项项目营营销战战略板板块））④项目目开发发战略略板块块：制定项项目整整盘开开发战战略，，指导导项目目有序序有节节奏开开发，，符合合开发发商既既定的的开发发周期期要求求。⑤项目目营销销战略略板块块：制定项项目整整盘营营销战战略，，指导导项目目有节节奏、、顺利利的推推进营营销，，满足足开发发商不不同阶阶段的的资金金回笼笼问题题。3、推广广执行行阶段段：（⑥形形象导导入期期板块块；⑦⑦项目目蓄客客期板板块；；⑧开开盘销销售期期板块块；⑨⑨项目目强销销期板板块；；⑩尾尾盘销销售期期板块块。））⑥形象象导入入期板板块：：为项目目销售售做市市场铺铺垫，，建立立形象象力，，在项项目入入市前前抢占占市场场先机机，锁锁定笼笼络目目标客客群。。⑦项目目蓄客客期板板块：：在形象象导入入期的的基础础上进进一步步扩大大锁定定目标标客群群范围围，并并进行行目标标客户户群诚诚意度度筛选选，最最终服服务于于项目目集中中开盘盘营销销。⑧开盘盘销售售期板板块：：在项目目成功功蓄客客的基基础上上，采采用最最优效效的开开盘方方式，，达到到成功功解筹筹。⑨项目目强销销期板板块：：借助项项目成成功开开盘之之势，，加强强推进进项目目营销销走向向营销销高点点，快快速实实现项项目顺顺势强强销目目的。。⑩尾盘盘销售售期板板块：：处理项项目尾尾房销销售疑疑难问问题，，最终终实现现整盘盘销尽尽目标标。机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料一个好好的策策划人人员应应具备备什么么样的的素质质?1、思维维慎密密，具具有绝绝对的的逻辑辑思维维能力力。2、对行行业有有相当当的认认识，，具备备独立立的判判断与与分析析能力力。3、具有有良好好洞察察能力力，对对市场场，新新产品品有很很好的的嗅觉觉,擅长挖挖掘潜潜在的的东西西。4、不仅仅能看看到眼眼前，，更能能看得得长远远，看看好两两步棋棋想好好第三三步如如何走走是最最低要要求，，运筹筹帷幄幄之中中，决决胜于于激烈烈的产产品市市场。。5、语言言文字字组织织能力力。6、善于于被激激发，，善于于捕捉捉，其其实灵灵感这这东西西来源源往往往也都都是这这样，，具备备了前前5点你就就能很很容易易的把把你某某一个个灵感感系统统化，，只有有将灵灵感形形成可可行性性方案案这才才算是是前期期的成成功。。真正正检验验你的的劳动动成果果最直直接的的就是是市场场效应应与经经济效效应，，当然然因其其它原原因造造成那那就另另当别别论。。7、接受受新事事物，，不断断学习习新知知识的的能力力。……机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料营销精精英必备的的二十十三个个品质质以下部部分纯纯属调调侃，，雷同同就雷雷同！！机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料要具有有高度度的自自信心心机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料要有必必胜的的信念念机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料要善善于于学学习习追追求求进进步步机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要热热爱爱社社会会劳劳动动机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要具具备备超超强强的的技技能能机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要具具有有高高度度的的胆胆识识和和智智慧慧机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要时时刻刻保保持持旺旺盛盛的的斗斗志志机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料面对对任任务务无无所所畏畏惧惧机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要处处变变不不惊惊，，遇遇事事从从容容机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要勤勤于于思思考考和和总总结结机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料敢于于挑挑战战更更高高的的目目标标机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要注注重重提提高高工工作作效效率率机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要时时刻刻向向高高手手学学习习机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要学学会会分分享享一一切切快快乐乐机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要保保持持乐乐观观的的心心态态机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要稳稳重重，，遇遇事事不不能能急急躁躁机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要学学会会避避让让，，具具备备谦谦和和态态度度机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料要遵遵守守游游戏戏规规则则，，不不要要轻轻易易出出轨轨坚决决不不允允许许洗洗黑黑钱钱要注注意意保保护护自自己己要注注意意自自身身形形象象偶尔尔放放纵纵一一下下自自我我要注注意意锻锻炼炼身身体体在房房地地产产市市场场越越来来越越成成熟熟的的今今天天，，人人们们对对居居住住的的要要求求再再也也不不是是单单纯纯的的条条件件改改善善，，而而是是着着重重于于住住宅宅的的使使用用功功能能及及价价值值功功能能和和其其它它综综合合功功能能，，使使楼楼盘盘的的品品位位大大大大提提高高。。本本文文试试图图从从学学术术和和市市场场两两个个角角度度出出发发，，阐阐述述策策划划定定位位与与建建筑筑风风格格的的关关系系，，探探讨讨中中国国住住宅宅楼楼盘盘中中主主流流风风格格的的运运用用及及其其操操作作要要点点，，住住宅宅建建筑筑风风格格未未来来的的发发展展趋趋势势。。关键键词词：：建建筑筑风风格格项项目目价价值值中中式式风风格格异异域域风风情情现代代风风格格未未来来趋趋势势摘要要机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料研究究重重点点：：建建筑筑风风格格对对房房地地产产住住宅宅开开发发的的意意义义；；建筑筑风风格格在在住住宅宅开开发发中中起起到到的的作作用用；；建筑筑风风格格在在住住宅宅开开发发中中运运用用的的方方式式；；建筑筑风风格格在在住住宅宅开开发发中中运运用用的的基基本本规规则则和和方方法法。。研究究思思路路：：学学术术+市场场研究究重重点点和和思思路路学术术方方面面：：建建筑筑风风格格特特征征、、精精神神特特质质等等；；市场场方方面面：：市市场场案案例例、、运运用用方方式式、、市市场场接接受受度度等等等等。。机密密：：陕陕西西前前线线房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司内内部部学学习习资资料料提纲纲建筑风风格定定位与与项目目价值值关系系12中国房房地产产市场场上主主流建建筑风风格剖剖析3现状总总结与与发展展趋势势机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料Part1建筑风风格释释义建筑风风格对对项目目的意意义和和影响响建筑风风格与与开发发价值值的关关系建筑风风格释释义与与体现现建筑风风格分分类简简述机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料整个城城市而而言，，是可可以渲渲染整整个城城市风风格的的风景景元素素。人人们对对居所所的基基本要要求满满足以以后，，对于于产品品品质质有了了更深深层次次的要要求。。在客客户采采访中中，绝绝大多多数客客户表表示建建筑风风格是是他们们购房房时重重要的的考虑虑因素素之一一。机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料从建筑筑本身身来说说，是是通过过建筑筑风格格来取取得两两种效效果：：一是是美观观，二二是识识别；；从市场场角度度来讲讲，良良好的的建筑筑风格格对楼楼盘促促销是是有积积极意意义的的，也也是楼楼盘推推广的的卖点点之一一；对消费费者来来说，，有风风格的的建筑筑能获获得他他们的的认同同。不不同建建筑风风格影影响消消费者者的选选择，，深圳圳市场场上的的典型型案例例如阳阳光棕棕榈园园和鼎鼎泰丰丰华了了。意义在在于——一、建建筑风风格对对项目目价值值的意意义和和影响响影响在在于——建筑外外立面面效果果视觉觉的美美观性性可以以提升升项目目的档档次和和知名名度；；外立面面的建建筑材材料的的选择择，包包括材材料的的耐损损能力力、光光洁度度、坚坚实度度、保保温隔隔热性性能等等等，，对项项目的的保值值有很很大的的帮助助，客客户得得到了了实惠惠，楼楼盘价价值也也得到到了提提升。。机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料相同质质量下下的价价格竞竞争和和相同同价格格下的的质量量竞争争，都都已经经证明明难以以激发发新的的市场场需求求。所所以必必须通通过产产品来来引导导消费费，通通过新新的产产品来来激发发新的的消费费需求求。未未来的的住宅宅小区区建筑筑必定定是功功能与与形式式并重重，形形式的的地位位逐步步提高高。人们居居住需需求的的不断断提高高，房房地产产市场场的激激烈竞竞争都都使得得开发发商在在建筑筑立面面、色色彩和和建筑筑装饰饰上下下功夫夫。不同客客户（（如：：生活活经历历、受受教育育水平平、职职业等等）对对建筑筑风格格的喜喜好不不同，，也决决定了了开发发商给给市场场推出出什么么样的的产品品。关系在在于——二、建建筑风风格与与开发发价值值的关关系机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料三、建建筑风风格释释义与与体现现是一个个建筑筑物的的个性性或独独特表表征；；是建筑筑的一一种方方式、、类型型或方方法；；是一代代人文文思想想的重重要组组成部部分，，深刻刻地体体现出出人类类的价价值观观和美美学观观；是一种种个性性和建建筑特特征；；是建筑筑艺术术和审审美价价值的的直接接体现现形式式。建筑风风格是是——体现在在——立面、、景观观和细细部处处理、、材质质、色色彩、、空间间组合合、外外部环环境。。而建筑筑的外外立面面又是是建筑筑风格格的最最直接接的体体现和和表现现形式式，目目前多多数项项目在在宣传传时提提出各各种建建筑风风格，，例如如北欧欧风格格、西西班牙牙风格格等，，主要要反映映在建建筑的的立面面上。。机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料按照历历史发展展流派分分按建筑筑方式式分按地区分四、建建筑风风格分分类简简述中国风风格日本风风格新加坡坡风格格英国风风格法国风风格美国风风格……欧洲风风格北美风风格地中海海式风风格澳洲风风格非洲风风格拉丁美美洲风风格……古希腊腊建筑筑风格格古罗马马建筑筑风格格欧洲中中世纪纪建筑筑风格格文艺复复兴建建筑风风格新古典典主义义建筑筑风格格现代评评论风风格后现代代主义义风格格……哥特式式建筑筑风格格巴洛克克建筑筑风格格洛可可可建筑筑风格格木条式式建筑筑风格格园林风风格概念式式风格格……古典主义按国家家民族分分机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料可见，，不同同时期期、不不同地地区、、不同同地理理环境境下都都曾产产生过过不同同的建建筑文文化。。那么么如何何运用用他们们提升升楼盘盘品质质，打打造特特色楼楼盘呢呢？我我们来来看看看市场场上的的运用用情况况。从从我国国房地地产市市场的的表现现来看看，建建筑风风格从从大的的方面面讲，，可以以分为为三类类：中式风风格、、异域域风情情和现现代风风格。。机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料Part2中国房房地产产市场场上主主流建建筑风风格剖剖析中式风风格住住宅的的新演演绎异域风风情的的中国国化移移植现代风风格的的广泛泛运用用和发发展机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料中式风风格住住宅的的新演演绎机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料传统中中式风风格建建筑特特征江南民民居中式住住宅的的建筑筑风格格很难难一概概而论论，中中国幅幅员辽辽阔，，地域域、气气候差差异很很大，，因此此住宅宅的制制式、、风格格也是是千差差万别别。中中国传传统住住宅建建筑大大部分分都是是内院院式住住宅，，但各各地区区均有有不同同。。以四四合院院为例例，南南北方方有十十分明明显的的差异异：院子：：南方四四合院院由房房屋围围合成成院，，院子子较小小，称称为天天井；；北方方四合合院院院落宽宽绰舒舒朗，，四面面房屋屋各自自独立立。色彩：：南方民民居雕雕刻装装饰繁繁多却却极少少彩绘绘，墙墙用白白瓦青青灰，，木料料则为为棕黑黑色，，或棕棕红色色等与与北方方的绚绚丽色色彩相相比十十分淡淡雅。。性格特特征：：总的来来说北北方建建筑大大气浑浑厚，，南方方建筑筑雅致致精巧巧。北方四四合院院福建土土楼窑洞岭南民民居机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料现代中中式风风格项项目的的操作作要点点首先，，从空空间角角度来来看，，借鉴鉴中国国古典典园林林是经经常使使用的的手法法。其次，，在结结构元元素上上，飞飞檐、、黛瓦瓦、漏漏窗、、门洞洞乃至至梁柱柱体系系等代代表传传统中中式风风格的的元素素改头头换面面后重重被运运用到到现代代中式式建筑筑设计计中。。另外，，随着着新材材料、、新技技术的的发明明和发发展，，很多多材料料被拿拿来替替代传传统的的竹木木、砖砖石，，可以以说这这又是是现代代中式式的又又一种种表现现特征征。比比如如玻璃璃、混混凝土土、钢钢材等等。中式建建筑倡倡导传传统文文化在在现代代社会会的和和谐回回归。。这些些建筑筑以低低密度度、高高舒适适度为为特点点，以以围合合式、、前庭庭后院院、高高阔大大门为为基本本特征征，以以传统统的中中式建建筑元元素为为装饰饰和点点缀，，传承承着““天地地人合合一””的中中国传传统人人居文文化精精髓。。操作要要点——机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料中式风风格项项目的的表达达方式式与制制约因因素一种是是折衷衷式的的，保保留了了古典典式的的建筑筑构件件作为为装饰饰物来来体现现中式式风格格，结结合现现代人人居心心理和和生活活习惯惯加以以创造造和发发展。。还有一一种可可以称称为““新中中式主主义””。新新中式式风格格主要要包括括两方方面的的基本本内容容，一一是中中国传传统风风格文文化意意义在在当前前时代代背景景下的的演绎绎；一一是对对中国国当代代文化化充分分理解解基础础上的的当代代设计计。表达方方式——制约因因素——传统的的中国国居住住建筑筑，无无论是是南方方的，，还是是北方方的，，与现现代住住宅的的功能能要求求和现现代人人的生生活方方式有有比较较大的的矛盾盾。传统中中式住住宅结结构形形式是是以木木结构构为主主，在在建筑筑材料料和施施工工工艺上上都有有先天天不足足。另另外，，北方方的四四合院院需要要相当当的占占地面面积，，南方方的天天井围围合院院落在在采光光、通通风等等方面面也无无法满满足现现代生生活要要求。。因此此，对对中式式传统统居住住建筑筑，既既不能能照搬搬，也也不容容易借借鉴。。回到政政策和和规划划管理理上，，现在在的土土地政政策日日渐从从紧，，地价价与日日俱增增，低低容积积率很很难保保证经经济效效益；；而另另一方方面，，国家家从严严控制制别墅墅和联联排住住宅的的开发发，而而小体体量、、低密密度项项目最最适合合中式式住宅宅的开开发。。机密：：陕西西前线线房地地产顾顾问有有限公公司内内部学学习资资料中式风风格项项目实实例解解析机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料中式风格项项目实例解解析古典式——成都芙蓉古古镇项目位置：位于成都都西郊青羊羊界；项目规模：占地810亩，建筑面面积20.43万平方米；；产品类型：联排别墅，，类别墅产产品，公寓寓；项目定位：是集居住住、度假、、休闲、投投资于一体体、融合各各种中国民民居建筑风风格、以成成都地域文文化为项目目内涵的老老成都缩影影式的极富富传统色彩彩的小区；；客户定位：以对老成成都有怀旧旧情节，对对安静自然然的田园生生活向往，，收入较高高的中老年年人或其子子女。为将将来养老、、追求5+2度假生活模模式的年青青的投资客客户；形象定位：：很成都，很很中国。中式古典式式住宅主要要是以白墙墙、灰瓦、、木结构为为典型特征征，屋顶形形式多样，，特征明显显；服从古古典构图比比例；重视视空间规划划和人与自自然的交流流。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料古典式——成都芙蓉古古镇芙蓉古城以以川西民居居为主，同同时融入江江苏民居、、云南民居居、唐风建建筑等中国国传统建筑筑精髓而成成，由四合合院型的建建筑群组成成。不论是是建筑外观观还是规划划设计上，，芙蓉古城城都体现了了中式风格格。中式风格项项目实例解解析机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料折衷式——武汉宝安·江南村项目位置：武昌南湖湖花园城南南端，周边拥有武武汉理工大大学等多所所高等学府府；建筑规模：总占地面面积189亩，总建筑筑面积11万平方米；；产品类型：联排别墅墅、空中美美墅（叠拼拼）和多层层阳光美宅宅三种物业业形态；目标客户：以周边高高校教师为为主力客户户。中式折衷主主义住宅保保留了古典典式的建筑筑构件作为为装饰物来来体现中式式风格，结结合现代人人居心理和和生活习惯惯加以创造造和发展。。中式风格项项目实例解解析机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料该项目在户户型设计、、建筑和园园林细节上上参照了江江南传统民民居的特点点。比如““前庭后院院”、天井井、园林中中的圆型门门洞、有拉拉环的双开开木门等。。同时加以以创造和发发展，采用用现代智能能配套等设设施，力求求合乎现代代人的生活活习惯，使使中国的建建筑古文化化在现代的的建筑语言言上得以实实现。浓郁的江南南风情打动动不少高知知阶层，同同时作为国国六条下该该区域内最最后的别墅墅用地，升升值潜力较较高，吸引引了一些投投资客，销销售率良好好。中式风格项项目实例解解析折衷式——武汉宝安·江南村机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料项目位置：深圳北部部坂雪岗片片区的南部部片区；项目规模：目前总占占地面积25万平方米，，总建筑面面积25万平方米；；产品类型：包括庭院院别墅、叠叠院HOUSE和景观高层层单位；；目标客户：有着很深深的中国情情结，对西西式建筑已已经产生““审美疲劳劳”；期待待第五园的的升值的高高收入者。。新中式风格格——深圳万科第第五园新中式风格格整体上更更倾向于现现代风格，，撇弃了符符号化的装装饰，讲求求中式古典典建筑的意意境。园林林也运用现现代手法设设计，追求求中式园林林的意境。。中式风格项项目实例解解析机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料新中式风格格——深圳万科第第五园第五园实际际上是现代代风格，体体现新中式式风格的地地方是建筑筑色彩——白墙、灰瓦瓦，和中式式意境的现现代园林。。中式园林林讲求通而而不透，透透而不穿，，第五园一一期没有小小区级的的的园林空间间，公共活活动空间较较少，这点点上反应不不太好，二二、三期实实行人车分分流，增加加了人活动动的流动空空间。中式风格项项目实例解解析机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料中式风格项项目实例解解析云山诗意·人家处于白白云新城心心脏地带，，项目总占占地面积为为13万平方米，，全部是小小高层住宅宅，建筑密密度为21%，云山诗意意·人家最大的的特色是具具有浓厚的的“东方神神韵”。在在户型上，，云山诗意意·人家每户单单位都带有有中国传统统家庭所喜喜好的入户户花园，增增加私密性性；在外立立面上，整整个小区的的建筑将延延续传统的的岭南风格格；在房子子装修方面面，将融合合中国琴棋棋书画的淡淡雅和古典典美；而小小区的园林林更是以东东方的审美美观为标准准，并带有有浓厚的禅禅意和佛性性。中式高层项项目——广州云山诗诗意人家机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料中式风格项项目实例解解析社区总体布布局以南北北向的中心心组团为主主，点式与与板式住宅宅恰当搭配配布置，围围合了一个个良好的居居住向心构构架。在建建筑风格上上，以中国国传统民居居建筑的白白色与灰色色为主色，，并借鉴了了中国传统统的“门钉钉”，形成成四户为一一个单位的的门形，并并设置内置置光源。在在建筑顶部部采用中国国传统的窗窗棂结构进进行装饰，，通过不对对称的处理理将建筑外外形进行了了软化，体体现了中式式、现代的的高层建筑筑风情。北京CBD里的中式居居住社区——禧福汇机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料其他中式风风格的楼盘盘还有：北京观唐别别墅、苏州州“寒舍””、广州““清华坊””、北京京无双别墅墅、北京西西山庭院……中式风格小小结通常，中式式风格比较较能打动有有一定文化化水平，性性格沉稳，，喜欢中国国传统文化化的客户，，包括外籍籍人士。已有的成功功楼盘大多多是中高档档项目，建建筑形态以以别墅、联联排别墅等等2-4层住宅为主主，小高层层和高层比比较少见。。中式风格建建筑必须作作出相应的的符合当地地人居习惯惯和气候的的改良，因因地制宜，，只有能满满足客户需需要，且提提升生活品品质的项目目才能获得得市场青睐睐。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料异域风情的的中国化移移植机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料萌芽期：异域风情情产品在当当代中国房房地产业中中运用得最最早的是““欧陆风情”。当时时所谓的““欧陆风情情”主要体体现在建筑筑外观上。。探索期：欧陆风情情仍然是市市场主流的的异域风情情。简化了了繁多的古古罗马古希希腊建筑符符号，典型型表现为——“粉红色外墙墙，白色线线条，通花花栏杆，外外飘窗台，，绿色玻璃璃窗”。这这个阶段的的楼盘园林林等各种配配套设施也也开始配合合建设发展展起来，以以更为完整整的形象面面世。发展期：1990年代末到本本世纪初的的几年时间间里，古典典的欧陆风风情渐渐被被“新古典典主义”取取代。在保保留欧式风风情的基础础上，简化化古典建筑筑元素，创创造出更加加舒适实用用，外观更更为简洁的的产品。各各种异域风风情产品概概念被提出出来。成熟期：在市场的的激烈竞争争中，异域域风情产品品日益成熟熟，其成熟熟的标准不不再是以建建筑本身的的异域化为为标志，而而是发展商商在移植异异域风情产产品的同时时，相应的的结合中国国传统人居居文化形态态，成功地地塑造了以以异域风情情生活文化化为理念，，本土化运运作的居住住文化形态态。异域风情建建筑在中国国当今房地地产市场的的发展历程程萌芽期探索期发展期成熟期1990年1994年1998年2002年现在机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料主流异域风风情释义——欧洲风情中国房地产产市场上欧欧洲风情的的发展如前前所述从““古典主义义”、“新新古典主义义”到“简简欧风情””。从发展展趋势来看看，建筑形形态由繁到到简，楼盘盘打造从外外观模仿到到异域文化化生活理念念的引入。。市场上的“古典主义义”风格主要是是以粘贴古古罗马艺术术符号为特特征，反映映在建筑外外形上，较较多地出现现山花尖顶顶、饰花柱柱式、宝瓶瓶或通花栏栏杆、石膏膏线脚饰窗窗等到处理理，具有强强烈的装饰饰效果，在在色彩上多多以沉闷的的暗粉红色色及浅色线线脚相结合合。另外，，继承了古古典三段式式的一些表表象特征，，结合裙楼楼，标准层层及顶层，，女儿墙加加以不同的的装饰处理理。中国房地产产市场上的的“新古典主主义”在造型方面面的主要特特点是曲线线趣味、非非对称法则则。建筑外外观则吸取取了欧洲古古典主义的的一些元素素和处理手手法，但加加以简化或或局部应用用。色彩柔柔和艳丽、、崇尚自然然，并且简简洁大气、、浪漫典雅雅。欧式简约风风格比新古典主主义的建筑筑细节更少少。基本上上只保留了了古典的三三段式、坡坡屋顶和色色彩淡雅的的外墙。用用阳台的铸铸铁栏杆、、屋顶上的的老虎窗、、或法式阳阳台、屋顶顶的欧式装装饰等立面面元素，体体现欧式的的简约风格格。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料主流异域风风情释义——欧洲风情风格类别形态构成比较地中海风情

浑然天成、丰厚简单的色彩；不拘一格、不对称设计，拱门与半拱门、马蹄状的门窗、动感的建筑外形；融合室内外的户外空间。北欧风情

时尚简约的代名词。外型简洁、明快；亲切、自然，质朴中透着尊贵和闲适的气质；立面设计，有简单明快的立体线条和简洁自然的色彩。西班牙风情

一般有宽阔的阳台。色彩鲜亮，拱形的窗户，屋顶的坡度较缓，建筑圆角，屋面多为红色的筒状陶瓦。英式风情

屋顶坡度较陡，有双坡及老虎窗，窗户的尺寸一般都比较小,局部屋顶及墙面有砖工精美的或真或假的红砖砌的烟囱。体型简洁，空间灵活适用，外立面以灰、米、棕色调为主。整座建筑朴素清新中透出雍容闲雅。德式风情

社区与城市互动；追求细致的人性化空间；不追求纯粹的容积率；工业化设计，细节之处精益求精；外形简洁，整体敦实；注重节能、环保。法式风情

线条鲜明，凹凸有致，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，风格偏于庄重大方，屋顶坡度有转折，上部平缓，下部陡直。屋顶上多有精致的老虎窗，造型各异。外墙多用石材或仿石材装饰，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。意大利风情

一般为方形或近似方形的平面，红瓦缓坡顶，出檐较深，檐下有很大的托架。檐口处精雕细凿。普通的意大利风格的建筑，朝向花园的一面有半圆形封闭式门廊，落地长窗将室内与室外花园连成一体，门廊上面是二楼的半圆形露台。铁艺是意大利建筑的一个亮点。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料主流异域风风情释义——北美风情北美风情可可细分为美美国风情和和加拿大风风情，两者者均给人以以中产阶级级、富豪阶阶层生活的的遐想。其其中美国风风情里自由由、活泼的的生活意味味浓厚，加加拿大风情情则是体现现了“家居居——甜美家居（（HomeSweethome）”和“东东方和西方方，家居是是最好的地地方（East，West，homeisbest）”的理念念，追求随随和自然。。两者均重重视个人空空间的营造造，一般都都有面积较较大的主卧卧。对于别别墅类产品品而言，加加拿大风情情有个区别别于欧美风风情的重点点——它有专门为为地下一层层而设置的的下沉式庭庭院，使得得原先欧美美风格别墅墅中漆黑一一片的地下下室有了生生机，提高高了舒适感感与透气感感。北美风情实实际上是一一种混合风风格,它在同一时时期接受了了许多种成成熟的建筑筑风格，可可以说是欧欧式建筑风风格的融合合，注重建建筑的居住住功能，轻轻风格特征征。到了近近代，北美美别墅发展展成为既简简约大气，，又集各种种建筑精华华于一身的的独特风格格，空间灵灵活、流动动自然。都铎风格乔乔治治亚风格草草原风风格工工匠匠风格主要北美传传统建筑风风格：机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料其他主流异异域风情释释义澳洲建筑风风格是原始始土著风情情与现代激激情的完美美结合。澳澳情建筑风风格代表现现代、时尚尚、健康、、休闲的生生活观，海海水，帆影影、花草、、清风是必必不可少的的元素。这这对于没有有位临海洋洋的城市来来说，打造造澳洲风情情的项目有有一定难度度。纯净自自然色彩；；通透开放放；首层架架空及飘逸逸外阳台；；海浪般流流线型设计计；独特的的动感楼梯梯编排。在在建筑外立立面和园林林景观设计计上充分体体现清新明明快、时尚尚休闲的建建筑表现形形式。澳洲风情——东南亚风情情——东南亚风情情的东南亚亚风格的建建筑继承了了自然、健健康和休闲闲的特质，，大到空间间打造，小小到细节装装饰，都体体现了对自自然的尊重重，对人文文的追求，，对手工艺艺制作的崇崇尚。建筑筑最大的特特色是对遮遮阳、通风风、采光等等条件的关关注。建筑的外观观一般比较较通透和清清爽，例如如百叶式的的白色外墙墙，绿色的的墙面。此此外，遮阳阳的处理也也是东南亚亚建筑的特特色。市场场上的东南南亚风情楼楼盘，包括括巴厘岛风风情楼盘通通常打造的的重点是在在园林上，，建筑风格格表现不甚甚明晰。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料异域风情项项目的在中中国四大城城市的市场场表现城市文化考考验异域风风情的市场场接受度——城市文化决决定着城市市的人居形形态及城市市人口素质质。异域风风情建筑作作为舶来品品，其表现现出的居住住文化和生生活理念，，需要一个个开放、自自由的社会会环境。建建筑是文化化的载体，，城市文化化决定着建建筑文化的的深度，城城市文化程程度越高，，包容性越越强，对于于具有深刻刻文化内涵涵的建筑的的竞争优势势越是明显显。城市名称具体的市场表现典型楼盘北京北京作为中国文化中心，对外来文化兼收并蓄，异域风情建筑很受市场欢迎；纳帕溪谷（北美风情）、金地格林小镇（北欧风情）……上海上海市国际化大都市，汇聚着最前沿的时尚人士，异域风情建筑受到热捧；LACALA阳光海岸（西班牙风情）、西郊湖岸美墅（美式风情）、凯迪•澳澜湾（澳洲风情）……深圳深圳作为一个白领汇聚的年轻城市，异域风情建筑很受青睐。波托菲诺（意式风情）、万科城（西班牙风情）、熙园（南法国风情）……成都成都号称中国最悠闲、最适宜人居住的城市之一，对外来文化的包容性很好，异域风情建筑多数都能被市场接受。齐力花园（英式风情）、中海名城（现代法式风情）、中华园（美式风情）……机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料异域风情项项目的表达达方式回顾异域风风情建筑中中国化移植植的历经阶阶段和市场场表现，可可以归纳出出以下几种种表达方式式：形式主义——在建筑立面面上运用某某种建筑风风格的特征征元素，而而在建筑风风格的精神神和气质方方面比较缺缺失。这种种方式在房房地产开发发早期运用用得比较多多。随着人人们文化素素质和生活活品位的提提高，这种种方式已经经在大多数数城市失去去了竞争力力。拿来主义——完全copy国外某个小小镇的风貌貌，或由外外国设计师师设计，基基本能保持持原汁原味味，但易脱脱离本地自自然文化和和生活习惯惯。通常在在高档楼盘盘中运用较较多。折衷主义——尊重中国传传统人居习习惯，运用用某种建筑筑风格的特特征元素作作为装饰来来体现风格格，另从规规划、园林林、小品，，包括生活活文化理念念的引入等等方面来体体现风情。。营销概念——建筑形态或或是现代风风格，或是是多种风格格的揉杂，，没有明显显的风格特特征，针对对目标客户户给项目策策划定位，，引入异域域生活文化化理念，打打文化牌。。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料异域风情项项目定位要要点根据目标客客户的职业业、年龄、、文化层次次、社会地地位、收入入等等来考考虑，结合合各种异域域风情代表表的文化精精神内涵来来确定。在在文化包容容性和接受受度较大的的城市，可可以根据市市场上已有有的风情项项目和目标标客户定位位，走差异异化路线。。而对于比比较重视传传统文化，，对外来文文化接受度度不那么好好的地方，，则建议选选择当地市市场上已有有的接受度度较好的风风情，从规规划、园林林、建筑产产品和文化化理念等方方面在原有有水平上作作提升。风情打造还还必须结合合项目本身身的资源条条件。例如如地中海风风情、澳洲洲风情项目目打造水面面是必不可可少的因素素。具体到一个个项目的风风格定位上上，必须以以人为本，，从目标客客户出发，，依据当地地市场情况况，和项目目本身资源源条件来选选择。大盘的建筑筑风情定位位第一种从第第一期到第第N期，建筑风风格各不相相同，每期期各有特色色。根据每每期开发的的目标客户户、产品定定位和当时时市场流行行的风情而而定。第二种整体体风格一致致，色调基基本统一，，项目倡导导的文化理理念贯穿始始终，在建建筑细节和和园林上演演绎变化。。大量案例经经验证明，，在较偏远远的房地产产市场不太太成熟的地地区，利用用异域特色色建筑风格格，加上风风格化园林林的营造打打造产品的的优异品质质，是比较较好的选择择。比如万万科四季花花城系列、、深圳中航航格澜郡等等。机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料异域风情实实例解析机密：陕西西前线房地地产顾问有有限公司内内部学习资资料欧洲风情欧陆风格——深圳东海花花园项目位置：深圳市福田深南大大道农科中中心内；项目定位：豪宅；产品类型：小高层、、高层住宅宅。主要是以粘贴贴古罗马艺术术符号为特征征，反映在建建筑外形上，，较多地出现现山花尖顶、、饰花柱式、、宝瓶或通花花栏杆、石膏膏线脚饰窗等等到处理，具具有强烈的装装饰效果，在在色彩上多以以沉闷的暗粉粉红色及浅色色线脚相结合合。另外，继继承了古典三三段式的一些些表象特征，，结合裙楼，，标准层及顶顶层，女儿墙墙加以不同的的装饰处理。。机密：陕西前前线房地产顾顾问有限公司司内部学习资资料深圳东海花园园是当年名噪噪一时的豪宅宅，典型“欧欧陆风”。““粉红色外墙墙，白色线条条，通花栏杆杆，外飘窗台台”。当时市市场接受度很很高，销售率率良好。欧陆风格从2000年流行至今，，在一线城市市已经渐渐淡淡出，但在二二线城市依然然是市场上流流行的风格之之一。欧洲风情欧陆风格——深圳东海花园园机密：陕西前前线房地产顾顾问有限公司司内部学习资资料新古典主义——北京珠江帝景景项目位置：北京市西大大望路以及有有第二长安街街之称的两广广路交界处的的东南角；项目规模：占地30万平米，建筑筑面积120万平米，是CBD东南部首屈一一指的建筑综综合体项目；；项目定位：“CBD90万平米的欧洲洲城”，它将将成为北京最最大的一组西西洋古典建筑筑；产品类型：小高层、高高层住宅。新古典主义建建筑外观吸取取了欧洲古典典主义的一些些元素和处理理手法，但加加以简化或局局部适用，例例如简约的柱柱式、建筑正正立面入口处处装饰简约的的山花等。配配以大面积墙墙及玻璃或简简单线脚构架架，在色彩上上以大面积浅浅色为主，装装饰味相对简简化，追求一一种轻松、清清新、典雅的的气氛。欧洲风情机密：陕西前前线房地产顾顾问有限公司司内部学习资资料新古典主义——北京珠江帝景景欧洲风情该楼盘是比较较典型的新古古典主义风格格，对古典风风格建筑元素素和细节保留留得较多，三三段式的构图图、檐口、柱柱子、退台四四坡顶、细节节处的装饰等等，欧洲精致致园林更是大大大增加了其其尊贵、典雅雅的气质。市市场接受度较较高，销售良良好。机密：陕西前前线房地产顾顾问有限公司司内部学习资资料北欧风情——北京金地·格林小镇项目位置:位于北京经济济技术开发区区（BDA）内，离国贸贸中心16公里；项目规模:占地面积24.56公顷，总建筑筑面积约30万平方米；产品类型:以多层和电梯梯小高层花园园洋房、Townhouse为主；客户定位：年轻、成功功、对于前途途充满信心的的白领阶层。。该楼盘的建筑筑外观比较有有视觉上的冲冲击力，但是是很难看出““北欧风情””。根据项目目的客户定位位，我们能抓抓到几个关键键词：年轻、、开放、沟通通、邻里关系系、交友、交交流、与自然然的关系、小小资等等。北北欧精神恰好好涵盖了这些些特质。于是是就有了“北北欧小镇·四季翠园”的的项目定位。。在推广中强强调北欧建筑筑的核心思想想——“人和阳光”，，即人和环环境的互动关关系，更重要要的强调“居居住的气质””，打造社区区文化，吸引引年轻白领客客户。市场认可度较较高，销售良良好。机密：陕西前前线房地产顾顾问有限公司司内部学习资资料地中海风情——天津玛歌庄园园1848项目位置：位于沈阳友友谊南路延长长线，距离市市中心15分钟车程；项目规模：占地面积330000平方米，总建建筑面积120000平方米；项目定位：纯粹的地中海海南法风格的的庄园别墅区区；产品类型：独栋别墅；；停车位：1：2.5；目标客户：塔尖阶层。。地中海建筑风风格原特指地地中海北岸一一线，特别是是西班牙、葡葡萄牙、法国国、意大利、、希腊这些国国家南部沿海海地区住宅。。地中海风格格的灵魂，目目前比较一致致的看法就是是“蔚蓝色的的浪漫情怀，，海天一色、、艳阳高照的的纯美自然””。其建筑特特色是拱门与与半拱门、马马蹄状的门窗窗。建筑中的的圆形拱门及及回廊通常采采用数个连接接或以垂直交交接的方式，，在走动观赏赏中，出现延延伸般的透视视感。地中海海风格颜色明明亮、大胆、、丰厚却又简简单。后来流流传到美国加加州，增加豪豪华感和南欧欧其他地区的的一些特点，，形成“加州州风格”或称称“美国加州州地中海风格格”，成为了了代表世界豪豪宅的商标。。欧洲风情情机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料地中海风风情——天津玛歌歌庄园1848玛歌庄园园·1848采用地中中海的传传统工艺艺进行建建造，使使项目纯纯粹、原原汁原味味，外檐檐采用石石材外加加手抹墙墙，顶棚棚为彩色色的筒瓦瓦设计。。同时引引入多重重组院式式别墅设设计理念念，最大大限度地地丰富室室内与室室外的关关系以及及邻里之之间的相相互交流流。由于项目目位于北北方，冬冬季来临临，水面面结冰，，“地中中海风情情”恐怕怕会因此此大打折折扣。项目本身身的资源源优势如如环绕庄庄园的河河、独栋栋别墅、、产品的的创新、、和建筑筑形象的的品质感感使它获获得了较较高的市市场关注注度，销销售率良良好。机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料西班牙风风情——上海LACALA阳光海岸岸项目位置置：位于上上海奉贤贤海湾度度假区；；项目规模模：占地面面积21万平方米米；产品类型型：独栋、、双拼别别墅与多多层小户户型组成成，是沪沪上独特特的隐居居空间别别墅。总的来说说西班牙牙式则色色彩亮丽丽，造型型活泼，，一般有有宽阔的的阳台。。外墙多多为鲜亮亮的黄色色或白色色，有拱拱形的窗窗户，屋屋顶的坡坡度较缓缓，屋面面多为红红色的筒筒状陶瓦瓦，就是是我们俗俗称的西西班牙瓦瓦。门或或窗间螺螺旋状的的柱子装装饰也是是它的一一大特色色。该楼盘建建筑设计计使用了了典型的的西班牙牙式建筑筑符号、、建筑圆圆角，使使建筑外外立面更更富动感感，并配配以西班班牙式的的落地大大窗和防防锈锻铁铁为装饰饰的小窗窗；外墙墙局部使使用文化化石和涂涂料；露露台上采采用木质质花架、、弧形栏栏杆等。。市场接接受度高高，销售售良好。。后发现现建筑施施工质量量差。机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料南加州西西班牙风风情——天津卡梅梅尔项目位置置：位于天天津南部部城区，，梅江南南生态居居住区南南部；项目规模模：整体占占地11.82公顷，建建筑面积积约15万平方米米；项目定位位：是天津津市首个个纯正南南加州风风格的高高品质生生态居住住社区；；产品类型型：框架高高层,独栋别墅墅,双拼别墅墅,联排别墅墅；客户定位位：中小户户型针对对二次置置业者，，自主或或为子女女置房。。别墅针针对富裕裕阶层。。机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料南加州西西班牙风风情——天津卡梅梅尔卡梅尔创创新性提提出港湾湾式规划划理念，，层级分分明的规规划设计计理念，，由社区区空间到到生活空空间步步步深入的的剖析与与结合，，成就纯纯粹的南南加州生生活方式式。和谐谐共生的的建筑风风格与景景观规划划，让社社区水与与树的原原生元素素得到有有效结合合。卡梅尔的的文化气气质和产产品的优优势打动动了客户户，市场场反应良良好，销销售速度度良好。。机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料项目位置置：位于深深圳华侨侨城区腹腹地；项目规模模：占地80万平方米米，总建建筑面积积达108万平方米米；建筑类型型：高层、小小高层和和多层；；产品类型型：TOWNHOUSE、空中别别墅、高高层大户户型等；；目标客户户：塔尖阶阶层。意大利风风情——深圳波托托菲诺意大利式式的住宅宅风格，，一般为为方形或或近似方方形的平平面，红红瓦缓坡坡顶，出出檐较深深，檐下下有很大大的托架架（Bracket,也称牛腿腿）。檐檐口处精精雕细凿凿，气势势宏大，，既美观观又避免免雨水淋淋湿檐口口及外墙墙导致变变色，使使外观看看上去始始终保持持鲜艳亮亮丽没有有污浊。。普通的意意大利风风格的建建筑，朝朝向花园园的一面面有半圆圆形封闭闭式门廊廊，落地地长窗将将室内与与室外花花园连成成一体，，门廊上上面是二二楼的半半圆形露露台。铁艺是意意大利建建筑的一一个亮点点，阳台台、窗间间都有铸铸铁花饰饰，既保保持了罗罗马建筑筑特色，，又升华华了建筑筑作为住住宅的韵韵味感。。机密：陕陕西前线线房地产产顾问有有限公司司内部学学习资料料意大利风风情——深圳波托托菲诺波托菲诺诺是著名名的豪宅宅楼盘，，区域规规划以意意大利PORTOFINO为蓝本，，将其千千年文化化与华侨侨城旅游游文化