房地产设计阶段成本控制细则125（图文并茂）

设计计阶阶段段成成本本控控制制细细则则集团团设设计计部部公司司近近几几年年的的发发展展与与经经验验教教训训万恶恶的的设设计计部部PK万恶恶的的成成本本部部二、、组组团团规规划划中中的的成成本本控控制制；；一、、规规划划对对施施工工的的成成本本控控制制；；三、、建建筑筑层层高高中中的的成成本本控控制制；；四、、非非可可售售面面积积的的成成本本控控制制；；五、、地地下下停停车车库库的的成成本本控控制制；；六、、机电电设设计计中中的的成成本本控控制制。。组团团规规划划规划划对对施施工工建筑筑层层高高非可可售售面面积积地下下停停车车库库规划划成成本本控控制制导导则则支护护成成本本控控制制土方方成成本本控控制制基础础成成本本控控制制前后后楼楼夹夹角角前后后楼楼间间距距……………地下下室室配配套套用用房房面面积积架空空层层面面积积地上上配配套套设设施施面面积积医疗疗配配套套教育育配配套套物业业用用房房社区区用用房房…………………不可可租租售售地地下下室室面面积积……………………………总体体布布局局层高高及及净净高高覆土土厚厚度度停车车效效率率…………………层数数及及格格局局地库库选选型型顶板板荷荷载载机电电设设计计一、、规规划划对对施施工工的的成成本本控控制制规划对施工支护护成成本本控控制制土方方成成本本控控制制基础础成成本本控控制制1、在在施施工工方方案案中中充充分分考考虑虑规规划划布布局局，，结结合合单单体体、、地地下下建建筑筑、、施施工工计计划划、、塔塔吊吊布布局局之之间间的的关系系对对成成本本有有一一定定的的节节约约。。2、施施工工场场地地的的安安排排合合理理，，减减少少物物品品搬搬运运次次数数。。3、加加强强施施工工管管理理，，减减少少损损耗耗。。1.支护护成成本本土地固有物规划分期其他设计因素控制制基基坑坑支支护护经经济济性性总总原原则则1.基基坑坑支支护护应应综综合合考考虑虑工工程程地地质质、、水水文文地地质质、、各各种种作作用用、、边边坡坡高高度度临临近近建建(构构)筑筑物物、、环环境境条条件件、、施施工工条条件件和和工工期期等等因因素素，，因因地地制制宜宜、、合合理理设设计计、、精精心心施施工工。。2.当当工工程程条条件件许许可可时时，，应应优优先先采采用用自自然然放放坡坡法法。。3.当当不不具具备备自自然然放放坡坡条条件件时时，，应应对对可可选选择择的的支支护护方方案案进进行行技技术术经经济济比比较较和和选选型型。。4.对对开开挖挖后后不不稳稳定定或或欠欠稳稳定定的的边边坡坡，，应应根根据据边边坡坡的的地地质质特特征征和和可可能能发发生生的的破破坏坏等等情情况况采采取取自自上上而而下下，，分分段段跳跳槽槽，，及及时时支支护护的的逆逆作作法法或或部部分分逆逆作作法法施施工工，，严严禁禁无无序序大大开开挖挖，，大大爆爆破破作作业业。。5.不不应应在在边边坡坡潜潜在在塌塌滑滑区区超超量量堆堆载载，，危危及及边边坡坡稳稳定定和和安安全全。。6.边边坡坡工工程程的的临临时时性性排排水水措措施施应应满满足足地地下下水水、、暴暴雨雨和和施施工工用用水水等等的的排排放放要要求求；；有有条条件件时时宜宜结结合合边边坡坡工工程程的的永永久久性性排排水水措措施施进进行行。。7.边边坡坡工工程程开开挖挖后后应应及及时时按按设设计计实实施施支支护护结结构构或或采采取取封封闭闭措措施施，，避避免免长长期期裸裸露露，，降降低低边边坡坡稳稳定定性性。。地下室室开挖挖支护护形式式成本本：放放坡<土钉钉墙<锚索索支护护<桩桩锚支支护<桩锚锚+内内支撑撑。支支护应应首选选放坡坡形式式，支支护形形式需需要多多方案案比较较。优选方方案放坡垂直支支护案例：：对场地地内及及周边边必须须保留留物、、施工工临时时物的的退让让，使使建筑筑物基基坑开开挖时时具备备自然然放坡坡距离离要求求，避避免产产生支支护费费用。。场地内内、周周边必必须保保留物物：保留留树、、已建建成道道路、、已建建成建建筑、、地下下无法法迁移移的保保留物、地地上无无法迁迁移的的保留留物施工临临物：临时时电、、临时时水、、料场场等。。案例：：1.1土地固固有物物产生生的支支护成成本地下车车库施工临临时电电线杆杆地下车车库施工临临时电电线杆杆地下车车库坡坡道前期施施工策策划时时，未未考虑虑周全全，地地下车车库缺缺少坡坡道考考虑，，施工工临时时电架架设后后，地地库出出图开开挖，，由于于退距距不足足，原原有的的放坡坡方案案要改改为护护坡桩桩支护护增加加成本本约70万元。。施工策策划阶阶段方方案施工实实施阶阶段方方案1.2规划分分期中中因考考虑的的支护护成本本√X减小基基坑开开挖深深度在土方方平衡衡的前前提下下，尽尽量提提高室室外地地坪标标高降低地地下室室层高高在满足足规范范要求求的前前提下下尽量量减小小主楼楼地下下室埋埋深多层洋洋房条条件允允许时时采用用半地地下室室地库平平面尽尽量规规则减小围围护长长度，，例如如鱼骨骨式地地库基基坑围围护总总长度度比方方形地地库增增加较较多控制主主楼地地下室室与地地库底底板高高差避免地地库中中间的的主楼楼地下下室需需要采采取基基坑围围护措措施（（土体体侧压压力可可能使使主楼楼桩基基断裂裂）例例如软软土地地区高高差控控制在在1.2米以内内双层地地下室室兼顾地地库内内的利利用率率及规规划车车位指指标控控制要要求，，可考考虑负负二层层内退退一跨跨的方方案处处理埋深较较深的的地下下室（如局局部双双层地地下室室）尽尽量离离河道道和市市政道道路远远一些些1.3其他设设计因因素对对支护护成本本的影影响示范区区的范范围划划定与与地库库开挖挖考虑示示范区区快速速施工工，进进度要要求，，在前前期划划定示示范区区时与与地库库设计计通盘盘考虑虑，合合理规规划施施工围围护界界面2、土方方成本本控制制2.1严格控控制土土方量量、做做到场地自自平衡衡2.2前期做做好场地设设计，力求求少开开完，，控制制挖、、填方方量。。2.3.1.在方案案设计计阶段段即组组织设设计院院对土土方的的平衡衡进行行方案案设计计，督督导土土建设设计院院保持持对方方案设设计的的土方方进行行阶段段性的的复核核；2.3.2.充分理理解和和利用用各开开发地地域对对基地地内外外高程程设计计的不不同要要求，，除一一、二二线城城市外外，三三、四四线城城市，，尤其其是丘丘陵较较多地地区、、山区区城市市，对对场地地内外外的完完成面面标高高控制制是比比较有有弹性性的。。可以以充分分利用用政策策条件件，尽尽量拔拔高基基地内内建筑筑的±0.00的绝对对标高高，为为地下下空间间地面面化创创造条条件；；[1]2.3.土方平平衡设设计督督导导则编编制说说明：：[1].基地内内较高高的海海拔高高度，，可以以设置置侧壁壁开敞敞地下下室，，减小小开挖挖基坑坑和地地下设设备投投入，，有采采光通通风地地下室室更受受市场场欢迎迎。除除当地地规划划部门门有明明确规规定基基地与与周边边城市市道路路高差差的地地区外外，都都可以以考虑虑抬高高基地地标高高。2.4.1.方案阶阶段的的土方方平衡衡方案案设计计，应应由项项目公公司成成本部部参与与编制制土方方专项项成本本测算算表，，并作作为向向集团团申报报评审审会的的材料料内容容之一一，并并存档档备案案；2.4.2.在山地地丘陵陵地区区城市市的项项目开开发中中，土土方平平衡在在建设设全过过程成成本中中所占占比重重会明明显增增大，，其影影响会会向后后延伸伸到基基础、、基坑坑维护护、挡挡土墙墙、护护坡等等一系系列后后续工工程中中去，，因此此，在在山地地或丘丘陵地地区项项目成成本测测算中中，土土方平平衡成成本应应作为为一个个专项项进行行审查查；2.4.3.在一二二线城城市的的开发发实际际中，，由于于其城城市管管理越越来越越重视视环境境保护护，土土方的的运输输和倾倾倒单单价越越来越越高，，有鉴鉴于此此，建建议在在分期期开发发的计计划制制定过过程中中，要要求工工程部部根据据不同同场地地开发发顺序序，编编制土土方运运输存存放优优化方方案，，减少少成本本支出出。[1]2.4.土方平平衡设设计的的优化化管理理导则编编制说说明：：[1].华东区区域某某项目目，2011年土方方运输输成本本已经经从2010年合同同约定定的80块/m³，上升至100块/m³，只能采用用总包和开开发公司共共同承担涨涨价部分成成本的方式式来解决，，且项目被被当地城管管部门处罚罚、短时间间内强制清清除带来的的成本支出出也很可观观。2.5.1.地下室顶板板的景观堆堆土，应强强制采用地地下室局部部抬高方式式解决，顶顶板覆土厚厚度不允许许出现超出出项目实施施地域绿地地率覆土厚厚度最小规规定的情况况，一般按按照最大覆覆土1.5m厚度控制，，禁止在地地下室顶板板上直接堆堆坡造景的的设计。2.5.2.在地下室顶顶板设计标标准中，明明确要求加加入地下室室顶板排水水设计的内内容，优先先通过上翻翻梁预留排排水孔、顶顶板结构找找坡排水的的方式排除除顶板积水水，可以减减少覆土层层内专用排排水板或其其他后加排排水构造措措施的费用用；2.5.3.在政策允许许的地区，，优先考虑虑抬高地下下室标高的的做法，控控制地下室室底标高抬抬高至地下下水线以上上，就可以以用回土填填充地坪代代替地下室室大底板。。2.5.设计全过程程土方平衡衡措施2.6减小基坑开开挖深度（（同基坑部部分）2.7多层无地下下室基础根根据回填后后的场地地地坪控制桩桩顶标高，，避免承台台开挖深度度过大2.8合理安排工工程分期和和施工组织织，避免““先填后挖挖”2.9尽量减小地地库顶板覆覆土厚度依山就势，，经济、合合理地布置置建筑充分利用地地形特点，，有效减少少地基处理理费用，提提升环境品品质居住区内道道路顺应地地势起伏，，有效减少少场平土方方量；因地制宜，，合理利用用地形1234，市政路高高于场地标标高；充分利用高高差设计地地下室空间间，形成地地下商业街街，减少挖挖方填方的的成本。因地制宜，，合理利用用地形利用原有地地形中的洼洼地部分设设计成地下下商业街与市政道路路相连接的的室外地坪坪3、基础成本本控制根据地勘报报告，对单单体、地库库进行综合合布局，避避开基础前前期处理费费用较高的的规划。3.1、勘察报告告审查与咨咨询，合理理取值尽量量挖掘场地地土的工程程力学性能能；例如通通过压板试试验等补充测测试手段，，直接实测测承载力，，减少相关关参数经验验推算存在在的误差值值；3.2、优先选择择施工简单单，成本低低廉的天然然基础（独独立基础、、条形基础础、筏板基基础）方案案，在必须选用用桩基的情情况下，优优先选用管管桩，其次次是钻孔桩桩、冲孔桩桩与人工挖挖孔桩；3.3、塔楼与裙裙楼地下室室的柱底内内力相差悬悬殊，应分分别选择不不同的基础础形式，不不得简单统统一，造成裙楼楼地下室基基础选型不不合理；3.4、在初步设设计阶段，，设计院应应提供基础础选型的经经济型报告告，不得少少于三种基基础形式的的比对。3.5、合理安排排开发顺序序，在前期期基坑开挖挖时应考虑虑到对后期期建设基础础避免基底底土被扰动动3.6抬高场地标标高、降低低地下室层层高、采用用半地下室室等，减少少基础抗浮浮成本；3.7主体建筑物物（特别是是高层）避避开溶洞等等不利地质质条件，尽尽量避开较较深的河塘塘、暗浜等等不良地质质区域；3.8场地地基承承载力不均均匀时，将将高层建筑筑置于地基基承载力较较高的区域域。3.9无论主楼、、车库，均均应首选天天然地基方方案，当不不满足要求求时，应优优先采用桩桩土共同同工作的复复合地基方方案，避免免采用桩基基。3.10对车库，如如抗浮水位位不高，地地基承载力力较好，基基础型式应应优先采用用独立基础础加防水板板，否则应应采用无梁梁板基础，，不建议采采用梁板式式基础。3.11主楼基础应应设计为梁梁板式筏板板基础，该该基础型式式的板厚约约为总层数数的1/3；不应设计计为平板式式筏板基础础，该基础础型式的板板厚约为总总层数的1/2。而板厚决决定了钢筋筋用量。3.12.1.基地内有水水系、池塘塘、湿地等等天然条件件的，应考考虑充分利利用。3.12.2.地质状况存存在沉陷区区、流沙区区、河塘水水田淤泥、、盐碱土壤壤的，应在在勘测报告告出具后，，作为设计计前置条件件绘制在总总平面图中中，并交项项目公司存存档备案；；3.12.3.基地地质不不利条件，，应作为方方案设计输输入条件提提交方案公公司，并在在经营方案案评审的项项目概况介介绍中提交交集团审查查。3.12.利用基地内内既有基础础条件3.13.在满足建筑筑功能的前前提下，优优化上部结结构布置。。3.14.楼面荷载、、隔墙等效效、消防车车荷载、覆覆土荷载等等均应按实实际取值；；不应放大大。3.15.实配钢筋时时除KL、L及板的正弯弯矩钢筋可可放大1.1~1.15外，其余均均不放大。。3.16.受力钢筋均均采用HRB400级高强钢筋筋。3.12.1.基础条件较较差，需要要换土的情情况下，建建议设置地地下空间，，减少回土土的成本。。3.12.2.地下室设计计应考虑施施工回土工工作量，请请工程部门门和成本部部门跟进评评估。3.12.3.基地分期施施工应避免免跨河道、、市政道路路设置管线线，例如一一期集中设设置消防水水池、变电电所、开闭闭所、消控控中心的情情况下，如如后期开发发要利用这这些设施则则必须跨越越河道、道道路、桥梁梁等，会造造成大量成成本支出，，并承担不不必要的开开发风险。。[1]3.12.换土、回土土成本控制制导则编制说说明：[1].华东区域某某项目，2010年开发的一一期，与二二、三期隔隔河、隔市市政道路，，二期设计计时为了追追求前期经经营分析表表的效果，，要求利用用一期既有有的消防给给水、开闭闭所、消控控中心，结结果现场开开工后再协协调跨河的的管线，为为后期开发发和业主使使用埋下很很大隐患。。二、组团规规划中的成成本组团规划前后楼夹角角前后楼间距距分期开发控控制多产品类型型分区布置置其他设计因因素不同产品类类型与地库库单元组合控控制经济合理方方案成本增大方方案增加了无效效面积，降降低了停车车效率，单单车位面积积增大占用车位面面积，形成成单排停车车，降低了了停车效率率。1.前后楼夹角角控制控制方法：：组团内前前后楼尽量量平衡布置置。经济合理方方案成本增大方方案间距不合理理形成单排排停车，效效率降低，，地库成本本增加。间距符合停停车模数间距不符合合停车模数数2.前后楼间距距控制控制方法：：前后楼间间距符合提提成模数，，提高停车车效率。前后楼间距距控制参考考要素楼间距计算算时需考虑虑住宅南向向大开间空空间可作为为停车空间间，进而减减小节约无无效地下室室面积，节节约成本。。更大限度的的利用住宅宅投影地下下室设计子子母车位出出租销售，，降低地库库单车位面面积。3.单元组合控控制3.1单元组合尽尽量体量相相同，避免免单元组合合占用地下下车道，影影响停车效效率3.2.塔楼宜两个个单元一组组，非楼王王单位避免免单个单元元组成一栋栋楼，由及及以上两个个单元组成成的楼栋，，单元连接接处体量应应相差不大大，并应对对齐，尽量量避免夹角角扭转。3.3.由及以上两两个单元组组成的楼栋栋，单元高高度宜相近近，避免高高低配。增加外墙面面积当规划地块块中有多种种产品类型型时，分区区排布有利利于地库的的集中排列列，同时，，高层和多多层区域间间隔排列有有利于日照照计算。4.多产品类类型分区区布置经济合理理方案一期开发发地库范范围5.分期开发发控制控制方法法：车库库同小区区的分期期施工提提前考虑虑，减少少施工难难度，控控制施工工成本。。二期开发发地库范范围成本增大大方案一、二期期车库只只用通道道相连接接，减少少施工难难度，控控制施工工成本。。一期开发发地库范范围二期开发发地库范范围一、二期期车库整整体相连连接，分分期施工工难度大大，增大大施工成成本。经济合理理方案6.不同产品品类型与与地库的的结合控制方法法：不同同产品类类型的住住宅基础础埋深不不同，利利用基础础埋深大大的产品品和车库库结合，，有效利利用地下下面积，，降低开开发成本本。成本增大大方案高层住宅宅、有地地下车库库多层住宅宅、无地地下车库库联排住宅宅、无地地下车库库公建、有有地下车车库高层、多多层住宅宅整体地下下车库7.其他设计计因素地库平面面及交通通流线尽尽量简单单，提高高车库利利用率，，例如多多层住宅宅尽量成成排对齐齐布置，，双排房房屋之间间地库条条形布置置；在小区规规划中控控制示范范区面积积和范围围，集约约经济；；组团布置置应考虑虑消防车车道及场场地的经经济性，，消防车车道宜平平直，尽尽量利用用小区道道路或与与景观道道路共用用三、建筑筑层高中中的成本本控制建筑层高高各区域域根据区区域内《建筑层高高》控制标准准控制严格控制制非可售售结构面面积严格控制非可售结构面积组成地下室配配套用房房面积架空层面面积地上配套套设施面面积医疗配套套教育配套套物业用房房社区用房房……………不可租售售地下室室面积…………………四、非可可售面积积的控制制；1.地下室配配套用房房面积设备用房房面积控控制表建筑层高高各区域域根据区区域内《建筑层高高》控制标准准控制2.不可租售售地下室室面积定义：地地下室中中除停车车位、设设备配套套用房和和物业配配套用房房外的无效用地地下室、自行车库库。2.1住宅正投投影下，，尽可能能不做地地下室，，仅保留留交通核核与地下下车库连连通。地下车库库地下车库库住宅投影影住宅投影影住宅投影影住宅投影影住宅交通通核住宅交通通核住宅交通通核住宅交通通核注：可不不做地下下室物业业：多层层、小高高层及中中高层（（根据各各地结构构计算争争取）示例(此做法通通常用于于住宅与与地下车车库的地地下室标标高相差差较大的的情况下下。此做做法会减减少钢筋筋砼的用用量，但但却使防防水层用用量增加加，同时时增加结结构及防防水施工工的复杂杂性，增增加施工工质量隐隐患，而而实际的的节省费费用尚无无准确数数据。故故是否采采用应综综合权衡衡后决定定。)案例：大大连某项项目示例2.2优化地下下室轮廓廓，减少少无效空空间2.3.自行车库库，由于于坡道面面积大，，尽可能能集中设设置，减减少出入入口。注：可不不做地下下室物业业：多层层、小高高层及中中高层（（根据各各地结构构计算争争取）示例做下跃户户型，赠赠送下沉沉小院，，增加上上部楼层层附加值值，把地地下面积积用起来来。2.4.化无用为为有用a.将部分地地下室做做下沉庭庭院b.可将高层层住宅楼楼投影下下面的面面积分成成多个小小面积库库房，一一次性租租售给楼楼上的用用户作为为储藏室，这这即方便便业主的的生活用用品、蔬蔬菜和水水果的储储存，又又有利于于开发资资金的回回收。。2.5.人防面积积的控制制尽量通过过异地建建设减小小人防应应建面积积；控制人防防口部数数量、面面积和位位置，有有效减少少不可租租售地下下室面积积人防尽量量布置在在住宅楼楼的地下下空间内内，减少少人防设设施对车车库的影影响人防区域车库区域设备用房房在设计计时减少少对有效效车位的的占用。。地下二层层设备用用房布置置与上层层对齐，，方便设设备安装装。在变电站站顶板设设吊装孔孔，避免免产生由由于设备备高度而而导致地地下室局局部层高高需增加加的可能能。防火分区区的划分分时，尽尽量利用用住宅楼楼梯或自自行车坡坡道进行行疏散。。排风井及及地下室室出地面面的楼梯梯间均应应避开景景观轴线线及出入入口，并并保持与与住宅有有一定距距离，避避免降低低住宅的的价值。。2.6.其他控制制方法3.架空层面面积架空层相相当于无无围护结结构的正正常楼盖盖（同时时高度大大于标准准层高度度），其其造价与与标准层层造价相相差无几几，每建建一层架架空层时时，按可可售面积积单方造造价3500元计算，可可以得出出如下结结论：高层层33层——则可售面面积单方方造价增增加约为为3.0%，及105元/m2；中高层18层——则可售面面积单方方造价增增加约为为5.6%，即196元/m2;小高层11层——则可售面面积单方方造价增增加约为为9.1%，即227元/m2。架空层配配置标准准架空层配配置各区区域根据据区域内内《架空层》控制标准准控制4.地上配套套设施面面积4.1.用地面积积的规定定控制手法法：尽量量多框非非建设用用地作为为配套设设施的用用地面积积（如红红线与建建筑退线线间用地地）。建筑控制制线用地红线线ABB<A，方案二二由于方方案一方案一方案二建筑控制制线用地红线线配套用地地配套用地地除设备用用房、幼幼儿园等等有特殊殊要求的的配套，，其余配配套功能能可结合合商业集集中布置置，节约约占地面面积。4.2.建筑面积积的规定定控制方法法：严格按照照规定值值设计，，不得超超越；如未做具具体规定定，尽量量利用非非可售面面积进行行配套；；严格控制制配套设设施层高高，尽可可能做低低；在商铺中中配套时时首层预预留楼梯梯，尽可可能最大大化利用用２、３３层空间间。配建要求求1）a、b、c三地块配配套用房房统筹配配建，视视功能需需要相对对集中布布置；物物业管理理办公用用房按地地上建筑面积积的3‰配建，物物业管理理经营用用房按地地上建筑筑面积的的4‰配建，社社区工作作服务用用房按每百户户不少于于20平方米且且总量不不少于60平方米的的标准配配建，建建成后无无偿移交交给社区区所在街道道；配建建不少于于20平方米的的环卫用用房；按按每500户10平方米的的标准配配建数字字电视机房，建建成后无无偿移交交给文广广主管部部门；沿沿山阴路路配建不不少于80平方米的的城市公公厕一座座，建设标准准需按二二类标准准配建，，建成后后无偿移移交给环环卫主管管部门；；2）市政管管线：给给水、排排水、电电讯、燃燃气等市市政管线线统一接接城市市市政管网网,各类连连接管管线由由竞得人负负责建建设；；3）停车车位：：商业业机动动车位位按0.6个停车车位/100平方米米建筑筑面积积配建建；住住宅机机动车车位按按每户户不少于0.8个配置置,其中应应配置置适量量室外外停车车位；；二层商商铺首层商商铺4.3.配套应应尽量量放在在不能能100%占用绿绿化率率的地地方，，如：：覆土土层的的上方方。建筑控控制线线用地红红线配套用用地地库覆覆土层层d.配套用用房应应尽量量避免免单建建，尽尽可能能的置置于裙裙房、、位置置偏僻僻或日日照不不满足足的销销售死死角中中。日照不不满足足4.4其他非非可售售面积积的控控制通过政政府主主管部部门沟沟通，，尽可可能采采用不不计容容的成成品门门卫房房严格控控制地地下单单车位位成本本成本控制要点总体布布局层高及及净高高覆土厚厚度停车效效率人防设设计五、地地下车车库成成本控控制；；层数及及格局局车库选选型顶板荷荷载……………★地下车车库设设计常常犯的的10个主要要错误误：★地下车车库设设计4个控制制条件件：★地下车车库设设计的的5个优化化要点点：1.地库选选型地面架空层地下室半地下室停车方方式优优选：：地面面>架空>半地下下室>地下室室；能做半半地下下车库库，尽尽量少少做或或不做做全地地库；；尽量不不做两两层车车库；；人防应应集中中设置置；消防车车道尽尽量少少布置置在地地下室室顶板板上。。3.1减少开开挖的的成本本和风风险，，最直直接方方法就就是减减少地地库。。优先先采用用地面面停车车和地地下停停车相相结合合的有有限人人车分分流模模式设设计，，在实实际使使用中中，能能够直直达住住宅一一层大大堂的的地面面车行行道和和停车车位更更受业业主好好评。。3.2多层建建筑（（3层以上上的洋洋房））底层层利用用不算算面积积的2.2m架空层层至少少每户户可以以解决决两辆辆停车车位，，不能能停车车的空空间亦亦可以以用来来出让让使用用权或或充当当自行行车库库减少少地下下自行行车配配套。。3.3多层建建筑利利用楼楼间距距设置置半地地下停停车库库，在在绿化化率能能够满满足的的前提提下，，结合合景观观设计计，在在集中中绿地地中设设置50辆停车车规模模以下下的半半地下下小型型车库库。3.4地下车车库的的人行行出入入口设设计，，不限限于常常见的的直达达地下下电梯梯厅，，可结结合架架空层层的设设置，，就近近排布布能够够到达达架空空层的的地下下室步步行出出入口口，可可以节节省高高层建建筑投投影下下部的的地下下室。。[1]★推广地地面停停车、、多层层采用用2.2m架空层层停车车、半半地下下停车车导则编编制说说明：：[1].参见杭杭州坤坤和房房产开开发的的亲亲亲家园园一期期地下下车库库设计计；车库定定性指指标车库定定性指指标各各区域域根据据区域域内《车库定定性指指标》控制标标准控控制2.总体布布局地库形式地库布局独立地地库与与大底底盘地地库各各有利利弊，，须结结合地地址条条件及及总图图布局局进行行经济济性研研究，，确定定最优优的地地库布布局，，将地地库成成本控控制在在最初初阶段段；塔楼宜宜布置置在地地下室室四周周，尽尽量靠靠边；；核实并并尽量量控制制人防防面积积，不不做5级人防防。2.1地库形形式关于总总体布布局时时控制制成本本的方方法建建议：：1、在小小柱网网的独独立地地库设设计方方案中中考虑虑采用用无梁梁楼盖盖加托托板柱柱帽的的结构构形式式，设设备管管线躲躲避托托板柱柱帽排排布可可节约约空间间。因因此埋埋深也也会减减少，，水浮浮力减减小，，底板板、侧侧壁配配筋减减少，，抗浮浮桩减减少。。（避避免在在独立立地库库上方方设置置行车车道，，增加加额外外的板板厚配配筋））2、大底底盘地地库中中摒弃弃位于于边角角，通通行不不畅的的区域域。3、确认认退界界要求求（地地铁控控制线线，退退道路路及水水位控控制线线等）），若若退距距较小小，可可考虑虑多退退让1米，满满足施施工需需求和和后期期的管管线预预埋。。2.1地库布布局多层建建筑部部分尽尽量少少做地地下室室，减减少人人防配配建指指标，，因为为多层层建筑筑地下下埋深深超过过3米后按按基底底面积积配建建人防防；通过对对地下下室内内交通通流线线及设设备用用房等等的合合理布布置，，有效效控制制独立立地库库边界界与主主楼间间的间间距，，以期期达到到采用用简单单支护护解决决基坑坑开挖挖的目目的。。在小柱柱网的的独立立地库库设计计方案案中考考虑采采用无无梁楼楼盖加加托板板柱帽帽的结结构形形式，，设备备管线线躲避避托板板柱帽帽排布布可节节约空空间。。因此此埋深深也会会减少少，水水浮力力减小小，底底板、、侧壁壁配筋筋减少少，抗抗浮桩桩减少少。（（避免免在独独立地地库上上方设设置行行车道道，增增加额额外的的板厚厚配筋筋）大底盘盘地库库中摒摒弃位位于边边角，，通行行不畅畅的区区域。。确认退退界要要求（（地铁铁控制制线，，退道道路及及水位位控制制线等等），，若退退距较较小，，可考考虑多多退让让1米，满满足施施工需需求和和后期期的管管线预预埋。。3.人防设设计人防等级人防面积1.1.部分三三线城城市如如设置置5级人防防地库库，人人防面面积可可以较较设置置6级人防防减少少一半半。1.2.选择人人防类类型时时优先先设置置人防防物资资库，，减少少复杂杂的人人员口口部。。1.3.应避免免一个个区块块人防防总面面积超超出5000㎡㎡，超出出则需需要配配件人人防电电站，，电站站设置置成本本极高高。综合合当当地地情情况况控控制制人人防防面面积积4.层数数及及格格局局地下室层数地下室格局4.1地下下室室层层数数4.2地下下室室人人防防布布局局4.3地下下室室格格局局如果果做做两两层层地地库库，，地地下下二二层层应应尽尽量量避避开开主主楼楼，，以以免免形形成成主主楼楼负负二二层层的的无无效效空空间间；；对于于双双层层地地下下室室，，兼兼顾顾地地库库内内的的利利用用率率及及规规划划车车位位指指标标控控制制要要求求，，可可考考虑虑负负二二层层内内退退一一跨跨的的方方案案处处理理（（前前面面已已提提及及））5.地库库覆覆土土厚厚度度景观种植深度管网埋深场地坡度地域属性影响响地地库库埋埋深深的的因因素素注：：图图中中数数据据仅仅为为示示意意不不做做参参考考1.0m0.5m0.0m1.5m方案案A方案案B方案案C方案案D×景观观管网网人防防1.0m0.5m0.0m1.5m方案案A方案案B方案案C方案案D×景观观管网网人防防冻土土层层1.0m0.5m0.0m1.5m方案案A方案案B方案案C方案案D景观观管网网1.0m0.5m0.0m1.5m方案案A方案案B方案案C方案案D景观观管网网冻土土层层非采采暖暖有有人人防防非采采暖暖无无人人防防采暖暖有有人人防防采暖暖无无人人防防方案案A满足足所所有有条条件件最最大大需需求求方案案B优化化其其中中一一项项因因素素方案案C综合合优优化化各各项项因因素素方案案D成本本极极端端化化，，可可行行性性待待论论证证如：：人人防防异异地地建建设设等等-3.6m5.1.景观观种种植植深深度度成成本本控控制制方方法法方法法：：堆坡坡、、树树池池供大大型型乔乔木木种种植植，，降降低低地地库库整整体体覆覆土土厚厚度度。。★要求求景景观观专专业业在在地地下下车车库库建建筑筑方方案案设设计计时时、、结结构构设设计计开开始始前前提提供供相相对对准准确确的的景景观观种种植植图图。。0.0m0.8m1.5m方法法：：设设置置管管沟沟减减少少覆覆土土厚厚度度5.2.管网网设设计计成成本本控控制制方方法法方法法：：设设置置设设备备管管廊廊减减少少覆覆土土厚厚度度设备备管管廊廊住宅住宅住宅住宅地下下车车库库覆土土覆土土地下下车车库库5.3.场地地坡坡度度场地地竖竖向向设设计计有有高高差差下下，，覆覆土土厚厚度度与与地地库库层层高高的的关关系系方案案一一：：覆覆土土厚厚度度高高低低不不同同，，地地库库顶顶板板荷荷载载增增加加。。方案案二二：：地地库库层层高高低低不不同同，，覆覆土土厚厚度度相相同同，，顶顶板板荷载载减减轻轻，，地地库库维维护护成成本本增增加加。。控制制方方法法：：因因具具体体项项目目具具体体问问题题不不同同，，建建议议存存在在场场地地高高差差时时，，设设计计院院针针对对地地库库要要进进行行以以上两两个个方方案案成成本本比比较较。。6.顶板板荷荷载载景观荷载消防车道荷载6.1.景观观荷荷载载控控制制景观观局局部部荷荷载载落落图图堆土土、、树树池池、、水水景景、、雕雕塑塑、、亭亭架架降低低景景观观荷荷载载方方法法覆土土改改为为薄薄水水池池法法7.停车车效效率率柱网人防口部布车方式轮廓线设备用房控制制单单车车位位面面积积的的经经济济效效益益单车车位位指指标标核核算算公公式式：：单车车位位控控制制指指标标控控制制说说面面—要极极限限努努力力创创造造所所有有有有利利条条件件，，使使单单车车位位指指标标达达到到最最理理想想值值，，如如达达不不到到理理想想值值时时，，需需在在提提前前会会诊诊。。单车位面积积控制单车位面积积指标各区区域根据区区域内《单车位面积积指标》控制标准控控制地下室轮廓廓线应平直直方正，无无用的面积积一定要剔剔除；柱网布置应应符合车位位及行车道道模数，达达到紧凑布布置避免行车道道靠外墙布布置避免布置平平行或斜向向车位；设备用房及及非机动车车库不允许许挤占车道道两边的停停车位；设备用房勉勉强够用即即可，不能能有富余；；人防口部设设施应布置置在不影响响停车的地地方；关键的部位位对结构构构件进行局局部转换（（慎用）；；如设置地下下大堂，尽尽量靠近交交通核，不不占用车位位防火分区的的划分，尽尽量借用已已有的楼梯梯疏散，避避免增加疏疏散楼梯提高停车效效率的关键键措施：7.1柱网控制车库柱网各各区域根据据区域内《车库柱网》控制标准控控制车位尺寸与与柱网的关关系：标准车位分分析车型号长(mm)宽(mm)高(mm)宝马730521219021478奥迪Q7508619831737雅阁2.0494518451480帕萨特467517401461马自达3453217551465高端车位普通车位类别车位尺度分类普通车位满足5300×2400高端车位可满足5700×2500残疾人车位满足6800×3600普通车位高端车位残疾人车位位车位分级：：普通车位尺尺寸:5300mm×2400mm(国标要求小小型车位最最小尺寸)高端车位尺尺寸:5700mm×2500mm(满足高端车车型最大尺尺寸）残疾人尺寸寸:6800mm×3600mm8100*8100柱网6006008100*5000柱网请华中区域域补充控制制方法8000*N柱网8100*7800柱网78007800600600-8007800*7800柱网5400*5400柱网总车位：52辆区域内柱网网总面积：：1368平米单车位：26.3平米5500*5500柱网请华中区域域补充控制制方法对提高地库库车位比较较重要，设设计中设备备用房布置置遵循的主主要原则：：a.合理布布置各设备备用房，不不占用停车车位，尽量量将设备用用房布置在在塔楼下方方及其他不不便停车的的边角地带；；水泵房靠靠近配电间间布置，靠靠近给水主主管井，可可减少管线线的长度；；b.根据国国家及地方方规范，合合理设计设设备用房积积；c.生活及及消防水池池可以利用用坡道下方方及其他受受限制空间间；生活水池需需采用食品品级不锈钢钢，容积为为最高日用用水量的15%~20%，当地自来水水公司允许许采用无负负压供水设设备时，不不需设置生生活水池；；消防水池采采用钢筋混混凝土水池池，可利用用地库原有有钢筋混凝凝土结构。。d.变配电电所和发电电机房变配电所设设置在地库库，宜设置置在靠近大大型用电负负荷处；室室外通往变变配电所绿绿色车道的的层高为2.8米，，可采用局局部梁上翻翻。7.2设备用房位位置控制7.3.柱网、布车车方式、轮轮廓线的综综合关系7.3.1避免水平停停车及车道道靠近外墙墙；7.3.2柱距、车道道宽度、地地库轮廓设设计不合理理；7.3.3车道宽度、、车道靠近近外墙设计计不合理；；7.3.4合理控制无无效面积；；7.3.5坡道出入口口及人防出出入口；8.地库层高结构高度通行高度设备高度地下室层高高标准地下室层高高各区域根根据区域内内《地下室层高高》控制标准控控制地下室层高高的决定因因素：地下室层高高参考数值值（梁板式式）：地库层高优优化方法：：1、中心区大大面积区域域地库顶板板采用结构构找坡，局局部建筑找找坡。2、尽量使““主风道””靠近车道道外侧设置置或走车位位上空，车车行通道净净高控制在在2200mm，停车位净高可可控制在2000mm，即可以将将主风管及及喷头等设设置在停车车位区域，，节省总层层高。3、风道宽度度尽量控制制在1.2米以内，风风管尽量不不要设置喷喷淋；4、电气桥架架、设备管管线与风道道平行设置置，尽量不不要设在风风道下方，，特别是无无动力污水水管道；5、各类管线线交叉点不不要设置在在主车道处处；6、机电综合合管线高度度计算：机电走管高高度=通风管+自动喷淋高高度+电桥架+预留其中：通风风管高度：：300mm~500mm(含50mm的安装支架架高度)；自动喷淋高高度：200mm7、在地库面面积较大，，且流线布布局稳定的的项目，可可以考虑摒摒弃普通风风管，采用用诱导风机机，以节省层高。但但需另外考考虑排烟要要求。1.1.有消防车通通行，或覆覆土在1m以上的无梁梁楼盖地下下室顶板，，结构最小小厚度约0.45m。1.2.不设机械排排烟的地下下室，电缆缆桥架和消消防喷淋管管的最小安安装高度需需求为0.2m。1.3.机动车通行行高度为2.2m，因此无梁梁楼盖地下下室最小层层高应按照照2.85m控制。极限层高地下室层高高参考数值值（无梁楼楼盖）：剖面分析无梁楼盖层层高相比梁梁板式减少少250，地库层高高的减小使使成本更加加优化。地下二层层层高计算：：梁板式——梁高（800）+设备高度（（650）+车道净高（（2200）+150（面层）＝＝3800无梁楼盖式式——板厚（350）+设备高度（（750）+车道净高（（2200）+150（面层）＝＝3450层高:常规做法：：地下二层：：方案一结构——梁板式梁梁高：800机电电———普通通风风管管设备备高高度度：：650建筑筑———地漏漏排排水水面层层：：150方案案二二结构构———无梁梁楼楼盖盖板板厚厚：：350机电电———普通通风风管管设设备备高高度度：：700建筑筑———地漏漏排排水水面层层：：150结论论：：常规规做做法法，，地地下下二二层层推推荐荐结结构构形形式式选选用用无无梁梁楼楼盖盖，，结结构构层层高高为为3.45m无梁梁楼楼盖盖式式板厚厚350常规规地地下下室室层层高高示示意意图图：：车库库净净高高2200风管管450x1200梁高高800层高高:特殊殊做做法法：：以地地下下一一层层为为例例：：结构构———梁板板式式主主梁梁高高：：800机电电———普通通风风管管设备备高高度度：：450建筑筑———地漏漏排排水水面层层：：150结构构层层高高计计算算（（地地下下一一层层））：：梁高高（（800）+设备备高高度度（（450）+车道道净净高高（（2200）+150（面面层层））＝＝3600剖面面分分析析结论论：：经济济做做法法，，地地下下各各层层结结构构层层高高比比常常规规做做法法节节省省0.2m，地地库库埋埋深深共共减减少少0.4m建筑筑面面层层150设备备高高度度450备注注：：风风管管可可避避开开降降板板区区，，按按此此层层高高计计算算降降板板区区亦亦满满足足净净高高要要求求车库库净净高高2000风管450x2000设备高度650结构层高计算算（地下二层层）：板厚（350）+设备高度（550）+车道净高（2200）+150（面层）＝3250优化后地下室室层高示意图图：地下室层高控控制的正确做做法；在部分城市，，只要当地绿绿化办没有严严格的条令规规定覆土厚度度，可以采用用地下室大梁梁上翻的方式式设计。700-800高的结构大梁梁，可以考虑虑上翻出顶板板200左右，计算覆覆土则仍从顶顶板开始计算算。上翻梁形成的的梁格子，可可以考虑在板板顶预留排水水孔滤水层和和结构找坡的的方式排除积积水，部分验验收不严格的的地区，可以以简单的用破破碎轻质砌块块+水泥浇筑回填填的方式抹平平，1m的覆土加局部部堆坡足够种种大树。结构上翻梁说说明：地下室层高控控制的经济效效益；地下室层高控控制的经济效效益；六、机电设计计中的成本控控制机电设计给排水专业热力管网专业业电气专业…………………在方案已经获获得公司批准准，正式方案案文本制作之之前，安排一一次与开发地地域的辖区人人防、消防、、市政、环保保、绿化、交交警、教育、、规划、建委委、发改委、、电力、燃气气、自来水、、电信、电视视、城管、卫卫生、房管、、图审等部门门的沟通，由由项目总