昆明2014年房地产市场调研报告

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011本报报告告仅仅供供客客户户内内部部使使用用。。在在获获得得中中原原地地产产书书面面许许可可之之前前，，本本报报告告的的任任何何部部分分都都不不可可被被擅擅自自引引用用、、复复制制和和传传播播。。[昆昆明明中中原原2014年年市市场场年年报报][昆昆明明中中原原市场场研研究究中中心心][2015-1-8]单价价（元元/㎡㎡））Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2013全国价格下行成交交量量（万万㎡㎡））昆明“国国五五条条””出台台全面面放放开开金融融贷贷款款利利率率管管制制十八八届届三中中全全会会两会会召召开开提出出分分类类调调控控昆明明限限购购930政政策策正式式放放松松限贷贷放放松松多开开发发商商集中中拿拿地地盛行行天宇宇澜澜山山首付付分分期期渠道道带带客客成交交备备案案量量首首次次突破破1000万万㎡打响响降降价价““第第一一枪枪””盛盛行行多项项目目降降价价年终终优优惠惠春交交会会召召开开市场场成成交交向向好好[前前言言][前前言言]2014年年昆昆明明房房地地产产市市场场跌跌宕宕起起伏伏，，房房地地产产热热退退烧烧，，各各房房企企在在市市场场中中各显显神神通通，，各各营营销销策策略略你你方方唱唱罢罢我我登登场场，，到到底底市市场场将将何何去去何何从从？？定定海海神神针针为为哪般般？？且且看看中中原原为为您您解解析析。。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2013目录宏观观经经济济分分析析政策策环环境境分分析析昆明明土土地地市市场场投投资资分分析析昆明明商商品品房房市市场场分分析析营销销分分析析品牌牌房房企企表表现现中原原观观点点及及展展望望Part1Part2Part3Part4Part5Part6Part7Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2013宏观观经经济济分分析析Part1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2013指标标城市市发发展展概况况城市市购买买（消消费费））能力力2014年年1-9月月GDP（亿亿元元））GDP增长长率率人均均可可支支配收收入入（元元））人均均消消费费性支支出出（元元））固定定资资产产投资资额额（亿亿元元））昆明明26058.0%21754-2302.85全国国4199087%2204414424357787成都都73218.70%24638-4813.7重庆庆950110.80%19380135379011.82武汉汉69509.60%24513-5012.77长沙沙567710.00%27806-4044.81沈阳阳55206.40%24432-6104.1哈尔尔滨滨34466.80%--1999.3西安安34589.80%--4074.52苏州100378.40%30117-4734.02宁波54057.20%34225198202998.99昆明排名名1077-9房地产开开发投资规模房地产开开发投资额额1048.40（亿元））687511630.62545.111753.55966.261801.64291263.81333.721039.127房地产开开发投资占占固投比46%19%34%28%35%24%30%21%31%28%35%1[1]宏宏观经济济----[1.1]横向对比比分析[城市对对比分析析]昆明经济济GDP总量基数数比其他他城市均均值低60%，但房地地产占固投投比却位位列各城城市之首首，地方方经济对对于地产产行业依依赖度较较高，经经济构成略显畸畸形。Codeofthisreport|68.0%0%6%4%2%12%10%8%0600040002605200012000100008000GDP（（亿元））GDP增增长率人均可支支配收入入（元））人均消费费性支出出（元））2303104820%10%0%50%40%30%4000200001000080006000房地产开开发投资资额（亿亿元）固定资产产投资额额（亿元元）房地产开开发投资资占固投投比城市发展展概况：：昆明1-9月月GDP较对比比城市均均值低4186亿元；GDP增增长率较较全国水水平高出出1个百百分，较较对比城城市均值低低0.63个百百分点。。城市购买买消费能能力：与与西南的的片区的的城市对对比来看看，昆明的人均均可支配配收入已已经超过过了重庆庆，略逊逊于成都都。房地产开开发投资资规模：：固投的的低基数数和房地地产投资资的高占比意味味着城市经济济对于地地产行业业依赖度度较高，但基础建设投入入力度较较小。©CopyrightCentalineGroup,2013图：各重重点城市市2014年1-9月月GDP对比[1]宏宏观经济济----[1.1]横向对比比分析[城市对对比分析析]昆明经济济规模处处于中低低水平，，经济对对地产行行业的依依赖度较较高，2014年房地产产市场下下行对于于城市经经济形成成冲击，GDP增速回落落5个百分点点。图：各重重点城市市2014年1-9月月固定资资产投资资对比46%图：各重重点城市市2014年1-9月月人均可可支配收收入和消消费对比比4000035000300002500021754200001500010000500008.50%6.10%Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,201330002500200015001000500040003500121511611342011年147413781592012年170315371752013年136711341042014年1-3季度第一产业增加加值（亿元））第二产业增加加值（亿元））第三产业增加加值（亿元））16.70%16.10%14%12%10%8%6%4%2%0%18%16%12.30%6.10%2011年13.00%6.40%2012年13.20%13.10%7.70%6.80%2013年2014年1-3季度第一产业增长长率第二产业增长长率第三产业增长长率[1]宏观经经济----[1.2]纵向对比分析析[昆明各产业业走势]受全国经济疲疲软影响，昆明二三产业增速速均下降近5个百分点，跟随随国家趋势，，昆明经济也将将面临结构调调整和产业升升级。图：全国及昆昆明2011年至2014年1-3季度各产业业构成图：全国及昆昆明2011年至2014年1-3季度各产业业增长率昆明市产业构构成以第三产产业为主，第第三产业以商商贸、旅游为为主；第二产产业以矿业、、烟草为主。。昆明今年的一一、二、三产产业年均增长长率为：6.1%、8.5%、7.7%，整体产业业结结构呈现出““三、二、一一”发展格局局，第三产业业成为拉动经济济发展的主要要力量。在未来第一一产业将基本本建成经济、、生态、文化化于一体的现现代都市型农农业；第二产产业重点建设设以高新技术产业业为先导的生生物医疗、烟烟草，有色金金属加工等；；第三产业重重点培育商贸贸、物流、旅旅游、特技研研发等。“十二五”文文件中提出：：昆明第二产产业将增加精精深加工产品品的产出，提提升产业抗市市场风险的能能力；第三产产业则将着重重扶持新兴产业，高新技技术产业，提提高第三产业业中的科技含含量和附加值值，增加高新新技术型企业业的比重。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013[1]宏观经经济----[1.2]纵向对比分析析[城市经济及及房地产行业业走势]房地产投资同同比去年下降降28%，地产行业将由铺摊子子的时代走向向精根细作，，对外沿边城城市的扩容和和发展或将为为其带来重要机遇。。图：全国及昆昆明2011年至2014年1-3季度GDP走势图：全国及昆昆明2013年至2014年1-11月房地产产开发投资额额走势城市经济：2014年昆昆明的GDP增速明显回回落，同比1-3季度的的数据来看，，全市GDP增增速下降了5个百分点，昆明在城市市产业结构转转型进程中，，经济的增长长速度开始回回落，但仍高高于全国平均均水平。房地产行业：：2014年年1-11月月昆明的房地地产投资金额额为1309亿元，平均投资同比比增速为17%，较去年下降28个百百分点，但较全国仍仍然高出2个个百分点。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013[1]宏观经经济----[总结][宏观经济]昆明经济发展展处于低基数数中等增速的的阶段，2014年由于于城市产业结结构调整及新经济增长点点的探索，加加之宏观大环环境的疲软，，房地产市场场下行，昆明明GDP增速速降至8.0%，经济发展遭遇瓶瓶颈，地产行行业在1-2年内仍将成成为昆明经济济的主要支柱柱。城市对比1.昆明的城城市经济水平平处于中下水水平，仍然有较较大的改进和和提升空间。2.GDP增增长率由去年年的13%下下降至8%，增速在在对比城市中中的排名也由第1位下滑滑至第7位，，可见在产业业结构调整的进进程中，昆明明的经济在2014年受受到一定的影影响。3.预计2015年昆明仍将将处于经济新新增长点的探索索之中，经济济发展态势仍将延续今年年的平稳态势势，处于横向发展和深根根阶段。2015年昆昆明经济仍将将面临较大的的压力，房地地产行业在明明年很难出现现大幅增长，预计行行业走势将在在压力之下，，较2014年保持平稳稳。行业影响1.昆明房地产行行业的开发规规模属于中低水平，但但房地产投资占占固投比达到46%，，在重点对比比城市中位于于第1位。2.一定程度度上反映出昆昆明经济及地地方财政对于房房地产行业的的依赖性较其它城市高，，从房地产目目前的地位来看，房地产产支柱的支柱柱作用仍将继续，短期内内难以改变。。机会昆明在桥头堡堡战略中的地地位日益凸显，正逐逐步成为面向向泛亚国家的重要经贸中中心；随着昆明长长水机场、泛亚高铁铁、沪昆高速速及城市地铁（轻轨）等等交通设施及及基建设施的完善，昆昆明的发展展将在未来来3-5年或从探索索转为高增增长阶段，，城市的经济在近近两年的积积淀后将实实现未来的长足性性发展。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013政策环境分分析Part2Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013[2]政策策环境----[2.1]政策总体分分析[政策走势势]2014年年无论地方方还是中央央，对于楼楼市“大小小动作”不不断，政策、金融端端逐步放松松，房地产产得到喘息息机会，2015年年仍以平稳稳为主，难难出现大涨大跌的的局面。目前房地产产在国民经经济中的地地位暂难被被其他行业业替代，为为经济平稳稳发展，2015年年收紧调控控将较难，，在目前形形势下国家家将逐步弱化化房地产对对经济的影影响，房地地产将逐步步以市场自自我调节为为主，以去去库存为核核心，平稳稳着陆，大大涨大跌的的局面不会出现。1-8月，中央层层面关于楼楼市迟迟未未出手，各地为刺楼楼市纷纷暗暗箱操作，，小动作不不断。各地调整公公积金政策策，“又提提又贷”重出江江湖；多地从试行行“松绑””限购到明明文取消；昆明6月在呈贡试试行取消限限购；8月11日，昆明正正式取消限限购。地方小动作作一定程度度上促进市市场信心回升，但但影响较小小，作用不不佳，楼市持续低低迷。资金量持续续紧张，国国家采取金金融手段进行调调整，降息息。PSL、SLF资金金注入市场；；央行11月月21日宣宣布降息。。央行降息直直接实现利利率95折，金融手段配合合政策放宽宽，双向出出击保持楼市平平稳。楼市下滑影影响国家整整体经济发发展，为保证证经济平稳稳发展，中中央松绑楼市生生存环境。。9.30新新政出台，，限贷“松松绑”；放宽公积金金提取条件件。政策的不强强硬以及银银行的不积积极导致利率折扣难难以实现，，不足以撬撬动大量客户入市，，市场并未未出现明显显好转。一至二环西版块2014上半年7-8月9月©CopyrightCentalineGroup,201310月11-12月Codeofthisreport|12[2]政策策环境----[2.1]政策总体分分析[整体政策策走势]2014年年上半年政政策基调与与13年一一致，限购购限贷调控控下政府拟通过房房产税等长长效机制进进行规范；；下半年政政府开始面面对楼市下下滑，默许许限购取消、、放松限贷贷、降低利利率，政策策环境逐步步宽松。[2]宏观观环境----[2.3]政策预判[政策预判判]2015年年预计市场场环境将难难出现大的的政策干预预，仍以市市场自身调调节为主，但但在金融层层面或将进进一步宽松松，不排除除央行再次次降准降息息的可能。。Yourtext2015年年商品房市市场除一线线城市外，，供大于求求现象依旧旧突出，库存总总量压力较较大，整体体政策环境境预计将继继续保持宽宽松，不动产产登记仅选选取试点城城市且细则则尚未出台台，对楼市市影响较小，整整个市场调调控力度将将进一步缩缩小（中央央经济会议议未提房地产）），伴随着着一手房市市场的有利利刺激，年年内可能对对二手房市场加加大刺激力力度；而且且为贯彻““宽松的货货币环境””的思路，促进进消费，不不排除再次次降准降息息的可能。。2015年年不动产登登记为房产产税征收迈迈出第一步步不动产登记记将于2015年3月1日起实施，，首先将选选取部分试点区域域开展；二手房营业业税调整；；央行再次降降息降准。。©CopyrightCentalineGroup,201320142015Codeofthisreport|13Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2013昆明土地投投资分析Part3Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2013[3]昆明明土地投资资分析----[3.1]总述[城市对比比分析]全国土地市市场趋冷，，昆明2014年一一级市场交交易热度处处于中低水平，，成交面积积较对比城城市均值低低48%，，整体土地地市场环境境较冷。供求面积对对比：昆明明一级市场场挂牌面积积位列第6位，较对比城市均均值低16%；成交交面积位列列第9位，，较对比城市均值低48%，土地市场场交易热度度处于中低低水平。成交金额对对比：2014年昆昆明一级市场的的成交金额额在对比城市中位位列最后一一位，另外昆明明的金额面面积比仅为为0.5，意意味着昆明明土地的价价格在对比比城市中处处于较低水水平，开发拿拿地的成本本及风险相相对较低。。361.69236.1310008006004002000昆明明成都都重庆庆武汉汉长沙沙沈阳阳哈尔尔滨滨西安安苏州州宁波波土地地挂挂牌牌面面积积（（万万㎡㎡））土地地成成交交面面积积（（万万㎡㎡））图：：各各重重点点对对比比城城市市2014年年土土地地供供求求面面积积对对比比0.51260.80.60.40.20.01.01.24003002001000500600土地地成成交交金金额额（（亿亿元元））成交交金金额额面面积积比比图：：各各重重点点对对比比城城市市2014年年土土地地成成交交金金额额对对比比全国国土土昆明明土土全国国成成昆明明成成地成成交交地成成交交全国国昆明明交总总额额交总总额额全国国昆明明1400同比比同比比同比比同比比（万万㎡））2011年年40973787--8049448--Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,201310657871393622604103544833337412636223620015010050050045040035030025060040020002011年年土地地挂挂牌牌（（万万㎡㎡））2012年年2013年年土地地成成交交（（万万㎡㎡））2014年年成交交总总额额（（亿亿元元））[3]昆昆明明土土地地投投资资分分析析----[3.1]总述述[昆昆明明与与全全国国对对比比分分析析]昆明明土土地地市市场场交交易易量量在在经经历历三三年年的的激激增增后后，，2014年成成交交量量同同比比下下滑滑77%，，且且降降幅幅大大于于全全国国整整体体水水平平，，2015年年部部分分集集团团性性的的发发展展商商或或将再再次次拿拿地地囤囤粮粮，，扩扩大大市市场场份份额额。。图：：昆昆明明2011年年至至2014年年一一级级市市场场供供求求面面积积及及成成交交金金额额走走势势表：：全全国国及及昆昆明明2011年年至至2014年年一一级级市市场场成成交交面面积积及及金金额额全国国与与昆昆明明走走势势：：2014年年昆昆明明有有效效土土地地成成交交面面积积为为236万万㎡㎡，，降降幅幅为为77%，，成成交交金金额额降降幅幅为为66%，，分别别较较全全国国市市场场整整体回回落落幅幅度度高高出出了了54和和53个个百百分分点点，可可见见昆昆明明的的土土地地市市场场在在今今年年的的下下行行态态势势较较全全国国整整体体水水平平更更为为严严峻峻。。昆明明历历年年走走势势：：2014年年受受全全国国大大环环境境下下行行，，资资金金链链紧紧张张、、发发展展商商对对后后市市不不乐乐观观等等影影响响，，2014年年昆昆明明的的一一级级市市场场成成交交金额额同同比比下下滑滑66%，，整整体体市市场场冷冷清清。。时间间1600（万万㎡㎡））（亿亿元元））（（亿亿元元））120010008002012年年356672013年年388146221035-13%-21%9%66%74109918333374-8%-26%34%12%2014年年29736236-23%-77%8657126-13%-66%Codeofthisreport|17395421842131070006000500040003000200010002011年年2012年年2013年年2014年年住宅宅用用地地（（元元/㎡㎡））商业业用用地地（（元元/㎡㎡））商住住混混合合用用地地（（元元/㎡㎡））564404396100080060040020002011年年2012年年2013年年2014年年住宅宅用用地地（（万万元元/亩亩））商业业用用地地（（万万元元/亩亩））商住住混混合合用用地地（（万万元元/亩亩））图：：昆昆明明2011-2014年年土土地地成成交交单单价价走走势势图：：昆昆明明2011-2014年年土土地地成成交交楼楼面面地地价价走走势势0%10%8%6%4%2%05004003002001002011年年2012年年2013年年1221262014年年起拍拍总总金金额额（（亿亿元元））成交交总总金金额额（（亿亿元元））溢价价率率©CopyrightCentalineGroup,2013图：：各各重重点点对对比比城城市市2014年年土土地地成成交交溢溢价价情情况况3%成交价格格：2014年年市场大大环境下下行，开开发商拿拿地谨慎，成交交多集中中于成熟熟及未来来热点区区域。中中心区及及北市区（中中海拿地地）成交交土地价价格拔高高了14年土地地的整体成交均均价，但但同区域域内价格格走势则则保持平平稳。溢价率：：2014年一一级市场场仍然延延续的底底价成交交的情况，仅有6宗宗成交土土地实现现溢价。开发商商资金紧紧张及市场信心心不足，，是导致致溢价率率较低的的主要原原因。[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.1]总述[土地成成交价格格]2014年市场场下行，，开发商商拿地积积极性不不高，土土地整体体价格平稳，政政府为刺刺激市场场推出小小部分主主城优质质地块，，成交价价格同比比有所上上升。1.231.201.161.111.12中心区呈贡经开区空港区2011年13.89350.9359.1754.6462.33218.73137.75168.082012年40.09552.91167.66130.98120.39223.35129.5327.722013年2014年22.185.13126.56156.465.0929.0583.5733.2030.200.58241.30135.2521.682.0273.240.001000600500400300200中心区呈贡经开区空港区2011年5.54288.0044.4824.7645.45124.7586.28168.082012年34.1094.3481.2858.1981.71137.94106.5320.652013年2014年31.402.06515.96161.6064.0821.48139.4930.2355.811.63136.218.9617.919.7173.750.461000600500400300200图：昆明明2011-2014年各区区域土地地挂牌面面积图：昆明明2011-2014年各区区域土地地成交面面积单位万㎡单位万㎡0.500.002.502.001.501.0010005004003002008127505029东市区南市区西市区北市区中心区411呈贡716经开区空港区供求差（（万㎡））供求比图：昆明明2011-2014年各区区域供求求差及供供求比2.011.321.02主城区2011年占比比：46%2012年占比比：63%2013年占比比：30%2014年占比比：53%东市区南市区西市区北市区主城区2011年占比比：49%2012年占比比：47%2013年占比比：64%2014年占比比：79%东市区南市区西市区北市区各区域情情况：从从2011-2014年南市市区在供供求两端端均占据主导，，成交总量量占比达达40%。呈贡、、经开及及空港新新区的交易易量则已已经超过过了主城城区部分分区域。。2014年由于开发发商拿地地较为谨谨慎，在在主城区区内土地地占比大大幅上升15个百分分点。供求差（（比）：：呈贡新区区供求差差（比））为各区区域之最，可见虽虽然为政政府重点点发展区区域，但但目前大大部分开开发商对其其仍持观观望态度度，其他他区域供供求则相相对均衡衡。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2013[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.1]总述[土地成成交区域域]2014年主城城区土地地成交面面积占全全年成交交面积的的79%，同比去年上上升15个百分分点，逆逆市之下下开发商商拿地更更倾向低低风险的的主城区区。21.59.72.05.12.133.229.030.20.61.69.00.00.5500100200150东市区南市区西市区北市区中心区呈贡经开区空港区挂牌土地地面积（（万㎡））成交土地地面积（（万㎡））164.6756.64住宅用地地商业用地地商住混合合用地Codeofthisreport|19277.2059.72住宅用地地商业用地地商住混合合用地各物业供供求情况况：在挂挂牌方面面住宅用用地占比比为77%，商商业为17%；；成交方方面住宅用地地占比为为70%，商业用地地为24%，未来1-2年市场场供应中中住宅产产品仍将将占据60%以以上的份份额。各区域供供求情况况：南市市区在供供求两端端均为主主力，挂挂牌方面面占比达43%，成成交端则则更是高高达68%。随随着大滇滇池时代代的到来，开发发商对于于南市区区这一潜潜力区域域较为青青睐，未未来该片片区的竞争也也会最为为激烈。。呈贡成成交则以以保障房房用地为为主（已已经剔除）致致使其供供求差距距较大。。©CopyrightCentalineGroup,2013图：昆明明2014年一一级市场场各区域域供求面面积156.5161.6135.3图：昆明明2014年一一级市场场各物业业类型挂挂牌面积积24.77单位万㎡图：昆明明2014年一一级市场场各物业业类型成成交面积积14.83单位万㎡[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.1]总述[2014年供供求分析析]2014年土地地市场交交易仍以以住宅用用地占据据主导；；各区域域中南市区区交易最最为活跃跃，供应应及成交交分别占占比43%和68%。。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2013排名12345678910项目名称称云南中望望臵业有有限责任任公司昆明百尚尚臵业投投资有限限公司云南城投投臵业股股份有限限公司云南甬商商臵业有有限责任任公司（银海地地产子公公司）昆明红凯凯房地产产开发有有限公司司昆明航汇汇投资有有限公司司昆明中海海房地产产开发有有限公司司云南华海海中逸房房地产开开发有限限公司海南华润润石梅湾湾旅游开开发有限限公司泰運集團團有限公公司成交金额额（亿元））17.969.999.989.819.599.266.876.305.674.33面积（亩）569.4773.64376.90349.59217.15368.8581.77149.9693.3854.18土地宗数9255331711拿地类型型住宅、商商业商住混合合商业、住住宅住宅、商商业住宅、商商业住宅、商商业住宅住宅、商商业、商商住混合合住宅住宅拿地区域南市区南市区南市区南市区北市区南市区北市区南市区北市区北市区[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.3]拿地地房企TOP10[拿地TOP10]排名前10的成交土土地均位位于南市市区或北北市区，，亦可见见在2014年市场场大环境境下行的的情况下下，开发发商对于于潜力、、资源型型南市区区和发展展相对成熟的的北市区区较为青青睐，南南北市区区项目在在明年面面临的竞竞争将越越发激烈烈。中心版块块环北高新版块一至马街版块东草海滇池路版块©CopyrightCentalineGroup,2013一级市场场交易热热度最高高的版块块为南市市区内的的环湖东路和和世纪城城螺蛳湾湾版块。。环湖东路路版块：：毗邻滇滇池，拥拥有稀缺缺的自然然景观资源，，且为政政府重点点打造的的“城市市会客厅厅”工程所处处片区。。目前滇滇池ONE、中中航云玺玺大宅、招商商海公馆馆等高端端项目在在售，中中海半岛岛华府亦将于于2015年面面市。2014年在该该片区取取地的开发商商以本土土的云南南城投和和银海地地产为主主，该片区与与滇池度度假版块块在2015年年将成为为主城区内中高高端住宅宅产品的的主要战战场。世纪城螺螺蛳湾版版块：区区域内产产品以刚刚需为主主，处于呈贡贡和中心心区的中中间位臵臵，随着着螺蛳湾湾的进一步运运营、交交通设施施的完善善以及城城市重心心的逐步南移移，该区区域具备备较大的的发展潜潜力，且且当期拿地的的成本相相对与之之相邻的的巫家坝坝版块要要低约50%，对于于开发商商具备一一定的吸吸引力。。Codeofthisreport|21世纪城螺螺蛳湾版块环湖东路路版块山水新城城版块北市核心心版块寺瓦路版版块凉亭版块西翥版块泛亚北教场版块版块一至二一至二环中心二环西版块一至二环环南版块版块巫家坝滇池度假版块[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.4]区域域热度[区域热热度]一级市场场的交易易热度呈呈南北割割据之势势，而土土地蕴藏藏量较大大的东市区及北北市区西西翥版块块则由于于缺乏成成熟配套套及资源源优势不不突出等等原因，，在逆市之下未未能获得得发展商商的青睐睐。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2013“一主四辅”示意图嵩明宜良富民安宁主城一主四辅辅：“一一主”即即指的是是“一湖湖四片片片区”，，“四辅辅”指的是富富民、嵩嵩明、安安宁和宜宜良四个个卫星城城。“一湖四片”示意图主城呈贡新区晋宁新城海口新城主城及空空港区空港经济区一湖四片片：“一一湖”即即指的是是“滇池池”，““四片””指的是是空港区、呈呈贡新区区、晋宁宁新区、、昆阳海海口新区区。[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.6]规划划分析[昆明发发展趋势势]从规划来来看昆明明城市重重心南移移是大势势所趋，，加之高高铁的开通和地地铁线的的串联，，将进一一步加强强城市中中各片区区的衔接接，在未未来5-10年年内昆明将迎迎来“滇滇池时代代”。但但在城市市扩张中中项目定定位应与与区域属属性匹配配，在缺乏资源源及成熟熟度不高高的新区区中，应应以刚需需产品为为主，以以降低开开发风险险。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2013[3]昆昆明土地地投资分分析----[3.6]典型型区域规规划分析析[巫家坝坝环境]巫家坝版版块连接接新老城城区，为为昆明认知度较较高的版版块。其被城城市主干道昆石石高速、、广福路路、官南南大道等等环绕，，14年年底正式式动工的的飞虎大大道亦贯贯穿期间，连接接至滇池池旅游度度假片区区，且有有地铁1号号线和地地铁8号号线途径径版块，交通便便利。距离螺蛳蛳湾、世世纪城、、官渡古古镇、新新亚洲体体育城较较近，周周围生活活配套齐齐全。靠靠近金产区，整整体环境境较优。。总体定位位：具有有高原特特色的巫巫家坝城城市新中中心功能定位位：生态态、产业业、宜居居功能复复合的““智慧城城市”示示范区功能构成成主导功能能：商务务办公、、贸易服服务、总总部经济济、科技技信息、、文化创创意特性功能能：现代代服务业业、文化化旅游、、金融业业、高端端教育、、休闲养养生基本功能能：生活活居住、、配套服服务规划范围围：东至至昌宏路路—彩云云北路，，西至清清水河西西侧岸线线，北至至昆石高速速公路，，南至广广福路。。规划总用用地面积积：986.86公顷顷城市建设设规模：：944.52公顷规划区居居住总人人口：控控制在22万人人以内，，其中包包含1万万人的休休闲养老人口口。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2013巫家坝版版块最新新规划中中居住用用地主要要分布于于版块边边缘，并并规划多个个社区公公园和学学校。版版块中心心区域的的规划主主要以商商业、商务务为主，，是政府府重点发发展的区区域。另另外，片片区规划划有飞虎大大道、春春城路、、雨龙路路等主要要交通干干线。用地性质质居住用地地公共管理理与公共共服务用用地商业服务业设设施用地交通设施用地地公用设施用地地绿地水域特殊用地规划总用地面面积占地面积（公顷）323.5463.19126.28248.577.7175.2421.9820.36986.86占地面积（亩）4853.1947.851894.23728.55115.52628.6329.7305.414802.9比例（%）32.78%6.40%12.80%25.19%0.78%17.76%2.23%2.06%100.00%[3]昆明土土地投资分析析----[3.6]规规划分析[巫家坝土地地放量]巫家坝版块用用地以住宅用地为主主占比33%，但由于版块块内土地均价价在900万元/亩以上，当当期市场下房地产开发利利润空间有限限；加之巫家坝版版块周边片区区的人口数及及配套成熟度均高高于其自身，，且开发风险险相对较低，，导致目前开发商进驻巫巫家坝版块的的积极性不高高。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2013[备注]巫家家坝共规划为为9个单元，，核心区为WJB单元元和WJA单单元，重点地地区为WJF单元、、WJG单元元、WJH单单元和WJI单元交汇位臵，，政府将核心心区和重点地地区作为片区主要发发展区域，可可以看出未来来片区内将以综合体体项目为主。。单元WJAWJBWJCWJDWJEWJF主导属性中央商务集聚聚区文化旅游休闲闲区现代住区现代住区现代生活住区区休闲养老社区区现代住区用地面积（公顷）100.9277.9973.97167.74156.3391.36用地面积（亩）1513.81169.851109.552516.12344.951370.4建设规模（万㎡）257.94129.01106.56293.58251.53168.69人口规模（万人）1.61.315.83.62.3WJGWJHWJI现代综合住区区现代综合住区区现代综合住区区合计118.3578.49121.72986.861775.251177.351825.814802.9196.23172.16175.271749.9722.12.322依照巫家坝新新规指标估算算，版块内的人均均商业面积达达到了5㎡，且版块内的的人口规模难难以在短期内内达到预期的的22万人，，版块内的商业氛氛围将有一个个较长的真空空期。百尚臵业则则是拥有较为为丰富的招商商引资的经验验和资源，而而使得其在巫巫家坝版块内内成为了“第一一个吃螃蟹的的人”，片区区内商业物业业的高体量对对于进驻开发发的运营能力力有较高的要要求。[3]昆明土土地投资分析析----[3.6]规规划分析[巫家坝规划划]巫家坝版块以以整体规划的思思路进行片区区打造，未来该版块块将打造成为昆明的商业业商务中心。。但由于目前前该片区发展展程度低、人人口规模小，，在短期版块块内土地交易或或仍将低迷。。巫家坝片区各各单元性质详详细规划Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,20132015年政政府或出于财财政压力而加加大一级市场场的推出量，，预计仍将以以主城区内为为主，并不排除通过过价格调整的的方式刺激土土地市场的成成交量。供应应热点区域将将以南市区巫巫家坝、环湖东路路版块为主。。[3]昆明土土地投资分析析----[小结][昆明土地投投资分析]2014年外外来发展商进进驻速度开始始放缓，资源源型及配套成成熟的区域成为了开发发商在逆市下下规避风险的的最佳选择，，土地成交由新新兴区域向主主城收拢。二级市场销销售量及价格均均下行，而地地价却始终坚坚挺，开发商商利润空间受受到挤压，拿拿地积极性低低。城市对比1.从一级市市场各城市的的横向对比来来看，昆明的交易量量处于较低水水平，但开发的成本本及风险则相相对较低。2.结合全国国的土地成交交情况来看，，昆明的土地成成交的下跌幅幅度高于全国的整体水平平，一方面是是由于2012-2013年大大量的外来发发展商入驻，目前多处处于待售或持持销阶段，拿地积极性不不高；另一方方面由于市场大环境下行行，本土发展展商资金承受较大压力，，拿地的脚步步在今年也有所放缓缓。交易情况1.从2014年一级市市场的交易来来看，成交主要集中中在南市区，，城市重心南移及稀缺的的景观资源对对于开发商的入驻有较大大的吸引力。2.纵向来看看，住宅用地地的交易占比比有所回升，随随着市场中商商业物业的放量持销增加加，且滞销情情况不断出现，在逆市下下开发商对于于风险较高的商业用地较较为保守。热点区域由于城投、银银海在环湖东东路版块内的拿地，，加之招商、、中海、中航及俊发等开开发商旗下项项目的持续放量，版块内“三个个半岛”片区区未来将成为低密密度中高端项项目的聚集地，将与滇池度度假和滇池路路版块形成低密度住宅宅物业竞争的的三角之势，2015年低密度物物业的放量将将进一步的增加加，加之受不不动产登记等政策影响，，该类产品在明明年的销售面临的压力力及竞争将进一步加大。Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2013昆明商品房市市场分析Part4[注释一]本次二级市场场撰写中昆明明数据仅采用用东、南、西西、北、中心心区、呈贡、、经开和空港港的数据进行统计分析析。[注释二]本次二级市场场撰写中过规规数据仅包含含住宅、商业业、写字楼、、商住混合、、商写混合和和住写混合性质。整体体预售、成交交数据包含住住宅、商业、、商务和车位位，均剔出了了保障房、集集资房、经济济适用房、单位自用用房和团购房房。[注释三]昆明数据来源源昆明市规划划局和昆明市市房产信息网网。其它城市市数据来源于于中原集团数数据中心（中原智汇））。Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2013昆明市场存量量分析同比增幅同比增幅亿元Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2013120010008006004002000[4]昆明商商品房市场分分析----[4.1]昆明市场存存量分析[昆明与全国国二级市场对对比]2014年昆昆明二级市场场成交与全国国整体趋势一致，出现下下滑，对比同同等级城市，，昆明整体成成交量和金额额处于中低水水平，市场成熟度较较低。表：2011年-2014年全国与与昆明商品房房成交面积和和金额对比受国家整体经经济不旺、投投资增速放缓缓等因素影响响，2014年（1-11月）昆明明成交量为723万㎡，，同比下降8.71%；；成交金额为540.8亿元，降幅幅为12.63%，整体体表现不佳，，但下降幅度度小于国家整整体水平，在在可接受范围围内。且对比同等级级城市，受居居民消费习惯惯、工资水平平、在售产品品均价以及整整体市场降价价幅度等因素素影响，成交交量和成交金金额均处于中下等等水平，且对对比西部城市市，昆明与成成都、重庆、、西安等重点点省会、直辖辖市城市相比比，成交热度度低，处于同同类型城市的最低低档水平。图：2014年昆明与重重点城市商品品房成交面积积和金额对比比2000万㎡150010005000昆明成都重庆武汉长沙沈阳西安苏州宁波成交面积7238331482158190110741078725321成交金额5418511004550550668726809425成交面积年份（万㎡）全国昆明2011年1093674952012年1113045762013年1305517922014年（1-11101717723月数据）成交金额（亿元）全国昆明全国昆明全国昆明————58589379————1.77%16.36%6445644910.01%18.47%17.29%37.50%8142861926.33%37.86%-22.09%-8.71%64481540.8-20.81%-12.63%供应端大幅放放量，2014年开始，，市场已经以以去©化前几CentalineGroup,2013的项目为主。。Codeofthisreport|30Copyright236773912232330240319841750651101814501526493574790579025002000150010005002011年2012年2013年2014年有效成交土地地计容面积有效过规面积积有效预售面积积有效成交面积积2011-2013年开开发商集中拿拿地，而2014年市场场出现下滑，，开发商拿地地积极性下降降，市场供应应端锐减或将将导致未来2年内二二级市市场供供应紧紧张局局面。。2011-2014年，，过规规转预预售速速度逐逐渐增增快，，开发发商整整体开开发节节奏加加快，，过规规后推推出项项目的的速度度增快快。2014年年过规规预售售与2013年年基本本持平平，但但上半半年预预售放放量897万㎡㎡，下下半年年仅为为629万万㎡，，市场场供应应已开开始有有所收收缩；而而部分分开发发商对对市场场信心心不足足，暂暂时放放缓项项目入入市节节奏，，导致致2014年下下半年年过规规转预预售速速度放放缓。。受前前几年年年拿地地开发发[4]昆明明商品品房市市场分分析----[4.1]昆明明市场场存量量分析析[昆明明历年年整体体供求求走势势]2011-2013年昆昆明放放量持持续保保持在在高位位，2014年一级级土地地市场场成交交锐减减，二二级市市场预预售面面积同同比增增加5.24%，整整个市市场库库存压力力持续续增大大，预预计2015年年仍以以去库库存为为主。。3500万㎡3000Codeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆明明商品品房市市场分分析----[4.1]昆明明市场场存量量分析析[昆明明库存存分析析]2013-2014年预预售供供应量量持续续保持持在1400万万㎡以以上，，而由于前前三年年市场场对客客户大大量消消化，，客户户数量量减少少，且且昆明明经济济疲软软，财财富增增长放缓缓，多多重因因素叠叠加导导致市市场实实际成成交下下滑，，市场场库存存较大大。万㎡2015年年昆明明将和和全国国大势势保持持一致致，以以消化化库存存为主主，市市场整整体进进入平平稳发发展阶阶段，，不会会出现现“v”型型逆转转的情情况。。2014年年供应应较2013年年小幅幅上升升5%，库库存量量巨大大，2013年年-2014年年库存存累计计1607万㎡㎡，按按照近近两年年整体体市场场去化化平均均值计计算，现现有库库存预预计需需要近近13个月月去化化周期期。2014年年市场场受前前几年年昆明明二级级市场场快速速发展展的消消化，，加之之人口口红利利减退退，客客户总总量下下降，，且经经济增增速放放缓，，财富富积累累增速未能能追赶赶上市市场供供应端端放量量增速速，去去化速速度将将减缓缓。13420614121082000400100080060021592011年年4442012年年6602013年年9472014年年图：2011-2014年昆昆明二二级市市场库库存及及去化化周期期分析析96存量（（万㎡㎡）去化周周期（（月））Codeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,2013昆明市市场新新增供供应分分析Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆明明商品品房市市场分分析----[4.2]昆明明市场场新增增供应应分析析[新增增供应应分析析]2014年年昆明明整体体有效效过规规量共共计1731万万㎡，，同比比下降降9%，，主要要由于于呈贡贡过规规量同同比下下降61%，整整体依依然以以南市市区为为主；；过规规物业业以住宅宅物业业为主主，其其中商商写混混合性性质过过规量量同比比增加加120%，未未来2年内内将逐逐步放量量市场场。2014年年昆明明有效效过规规面积积共计计1731.2万㎡㎡。从从区域域情况况来看看，以以南市市区为为主，，过规规面积积共计计632.89万㎡㎡，占占比37%，该该区域域以住宅宅性质质为主主，过过规面面积占占南市市区62%；而而呈贡贡过规规同比比下降降61%。。从物业业类型型来看看，以以住宅宅物业业为主主占比比54%，，过规规面积积共计计942.88万㎡㎡，该该物业业主要要集中中在南南市区区和北北市区区；南南市区区住宅宅过规量占占总住住宅过过规量量的42%，北北市区区住宅宅过规规量占占总住住宅过过规量量的21%。Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆明明商品品房市市场分分析----[4.2]昆明明市场场新增增供应应分析析[各版版块供供应物物业分分析]2014年年过规规量较较大的的为世世纪城城螺蛳蛳湾版版块和和滇池池路版块块，过过规量量分别别为274万㎡㎡和249万㎡㎡，2015年年南市市区竞竞争愈愈发激激烈，，其余版版块过过规量量均在在200万万㎡以以下。。Codeofthisreport|35©CopyrightCentalineGroup,2013[4]昆明明商品品房市市场分分析----[4.2]昆明明市场场新增增供应应分析析[新增增放量量分析析]2014年年过规规项目目共111个，，其中中未取取得预预售的的项目目为80个，新新增放放量达达1164万㎡㎡，预预计2015年年将有有80%的的新增增放量量（约约931万万㎡））供应到到市场场，供供应主主要集集中在在南市市区和和北市市区。。2014年年昆明明市场场新过过规项项目共共计111个，，未取取得预预售的的项目目共计80个个，潜潜在供供应量量达1164万万㎡，，其中中有75个个项目目未面面市。从从各区区域情情况来来看，，潜在在供应应主要要集中中在北北市区区及南南市区滇滇池池路路版版块块和和世世纪纪城城螺螺蛳蛳湾湾版版块块，，区区域域竞竞争争激激烈烈度度在在持持续续放量量的的情情况况下下将将越越发发提提升升。。从从物物业业来来看看，，2015年年新新增增放放量量仍仍以住住宅宅物物业业为为主主。。开发发商商区域域版块块城投投北市市区区华润润北市市区区北市市区区海伦伦堡堡南市市区区万科科南市市区区润城城龙宇宇南市市区区金地地南市市区区绿地地南市市区区草海海版版块块西市市区区泛亚亚版版块块中海海中心心区区项目目情情况况75.7627.61住宅宅华润润在在昆昆第第一一个个项项目目29.50住宅宅———25.09住宅宅高层层720014.65住宅宅高层层97005.63为目目前前草草海海版版块块唯唯一一项项目目，，楼楼面面地地价价为为9080元元/㎡㎡6.46商业业7300-8800[4]昆昆明明商商品品房房市市场场分分析析----[4.2]昆昆明明市市场场新新增增供供应应分分析析[新新增增重重点点项项目目分分析析]2014年年过过规规品品牌牌开开发发商商高高层层产产品品销销售售价价格格集集中中在在7500元元/㎡㎡以以下下，，其其中中中中海海半半岛岛华华府府、、山山水水润润城城和和融融城城昆昆明明湖湖预预计计将将在在2015年年年初初面面市市，，南南市市区区低低密密度度物物业业将将增增加加约约27万万㎡㎡，，北北市市区区高高层层产产品品将将增增加加约约30万万㎡㎡。。滇池池路路版版块项目目名名称融城城昆昆山水水新新城城明湖湖版块块华润润中中山水水新新城城央公公园园版块块山水水润润云南南盘盘山水水新新城城城龙润润城城版块块海伦伦国国世纪纪城城螺螺际蛳湾湾版版块块万科科魅魅世纪纪城城