房产基础知识培训31

房产基基础知知识培培训房地产产基本本常识识建筑基基础知知识相关法法律法法规提纲纲NO.1房地产基本常识房地产产基本本常识识房地产产概念念：房地产产具体体是指指土地地、建建筑物物及其其地上上的附附着物物，包包括物物质实实体和和依托托于物物质实实体上上的权权益。。又称称不动动产，，是房房产和和地产产的总总称，，两者者具有有整体体性和和不可可分割割性。。包括：：土地建筑物物及地地上附附着物物房地产产物权权注：房房地产产物权权除所所有权权外，，还有有所有有权衍衍生的的租赁赁权、、抵押押权、、土地地使用用权、、地役役权、、典当当权等等。房地产产基本本常识识房地产产的特特征1、房地地产的的自然然特征征2、房地地产的的经济济特征征注：房房地产产增值值就是是房地地产价价值在在较长长时间间序列列上呈呈不断断上升升趋势势的规规律。。其主主要归归功于于房地地产的的重要要组成成部分分-----土地。。生产周期相互影响性房地产的增值性资金密集性易受政策限制性房地产产基本本常识识房地产产基本本常识识按照用用途划划分：：房地产产的类类型商业房房地产产居住房房地产产工业房房地产产农业房房地产产旅游房房地产产房地产产基本本常识识低层建建筑一层至至三层层且高高度不不大于于11米的建建筑为为低层层居住住建筑筑。多层建筑筑4层至6层且建建筑高高度不不大于于24.0米的为为多层层住宅宅。中高层层建筑筑7层至9层且建建筑高高度不不大于于30.0米的为为中高高层住住宅（（不含含6跃7层）。。高层建建筑10层及10层以上上为高高层住住宅。。超高层层建筑筑建筑高高度大大于100米的民民用建建筑为为超高高层建建筑。。点式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其长边边与短短边之之比小小于2的建筑。。板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其长边边与短短边之之比大大于或或等于2的建筑筑,并且短短边长长度小小于或或等于于16米。房地产产基本本常识识全民所所有制制：所所有权权属于于国家家代表表的全全体人人民，，具体体由国国务院院代表表国家家行使使；集体所所有制制：村村农民民集体体；村内两两个以以上农农村集集体经经济组组织的的农民民集体体；乡（镇镇）农农民集集体。。中国大大陆现现行土土地制制度中国大大陆现现行土土地制制度国有土土地使使用权权出让让国家家土地使使用者者土地使使用权权(一定年年限)土地使使用权权出让让金(提前支支付)土地使使用权权出让让(土地一一级市市场)由国家家垄断断。只拥有有土地地使用用权，，没有有所有有权。。国有土土地使使用权权出让让年限限居住用用地：：70年工业用用地：：50年教育、、科技技、文文化卫卫生、、体育育用地地：50年综合或或其它它用地地：50年商业、、旅游游、娱娱乐用用地：：40年房地产产基本本常识识房地产产基本本常识识房地产产基本本常识识取得国国有土土地使使用权权房地产产基本本常识识房地产产基本本常识识房产术术语1、商品房房：由房地地产开开发企企业开开发建建设并并出售售，出出租的的房屋屋。2、经济适适用住住房：：用地一一般实实行行行政划划拨的的方式式，免免收土土地出出让金对对各种种经批批准的的收费费实行行减半半征收收，出出售价价格实实行政政府指导价价，按按保本本微利利的原原则确确定。。3、期房房：：是指指开开发发商商从从取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证开开始始至至取取得得房房地地产权权证证大大产产证证止止，，在在这这一一期期间间的的商商品品房房称称为为期期房房。。消消费费者者在在这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签预预售售合合同同。。房地地产产基基本本常常识识房地地产产基基本本常常识识4、现房房：：所谓谓现现房房是是指指开开发发商商已已办办妥妥房房地地产产权权证证（（大大产产证证））的商商品品房房，，消消费费者者在在这这一一阶阶段段购购买买商商品品房房时时应应签签出出售售合合同同。。在成成都都市市通通常常意意义义上上指指的的现现房房是是指指项项目目已已经经竣竣工工可可以以入入住住的的房屋屋。。5、准现现房房：：准现现房房是是指指房房屋屋主主体体已已基基本本封封顶顶完完工工，，小小区区内内的的楼楼宇及及设设施施的的大大致致轮轮廓廓已已初初现现，，房房型型、、楼楼间间距距等等重重要要因因素素已已经经一目目了了然然，，工工程程正正处处在在内内外外墙墙装装修修和和进进行行配配套套施施工工阶阶段段的的房房屋。。6、毛坯坯房房是指指没没有有装装修修的的房房。。7、入伙伙是指指业业主主领领取取钥钥匙匙，，接接房房入入住住。。房地地产产基基本本常常识识8、住宅宅与与公公寓寓的的区区别别：：主要要区区别别在在于于日日照照、、采采光光的的区区别别。。公公寓寓：：除除日日照照要要求求外外均均满满足足《住宅宅设设计计规规范范》和《住宅宅建建筑筑规规范范》其他他强强制制性性内内容容的的一一类类特特殊殊的的生生活活单单元元，，中中央央商商务务区区内内“公寓寓”的建建筑筑面面积积占占项项目目总总住住宅宅建建筑筑面面积积的的比比例例不不受受限限制制，，除除中中央央商商务务区区外外的的其其他他区区域域“公寓寓”的建建筑筑面面积积不不得得超超过过项项目目总总住住宅宅建建筑筑面面积积的的20%。销售售房房屋屋必必须须具具备备的的五五证证：：1、建建设设用用地地规规划划许许可可证证2、建建设设工工程程规规划划许许可可证证3、国国有有土土地地使使用用证证4、建建设设工工程程施施工工许许可可证证5、预预售售许许可可证证销售售房房屋屋必必须须具具备备的的两两书书：：商品品房房质质量量保保证证书书商品品房房使使用用说说明明书书房地地产产基基本本常常识识房地地产产基基本本常常识识开发发商商的的资资质质等等级级（（按按注注册册资资本本））1、一一级级企企业业为为5000万以以上上；；2、二二级级为为2000万以以上上；；3、三三级级为为800万以以上上；；4、四四级级为为100万以以上上；；房地地产产基基本本常常识识NO.2建筑基础知识建筑筑基基本本知知识识一类类居居住住用用地地独立立式式住住宅宅集集中中、、拥拥有有齐齐全全的的配配套套设设施施、、并并且且布布局局完完整整的的用用地地，，独立立式式住住宅宅的的层层数数基基本本是是3层或或3层以以下下。。二类类居居住住用用地地涵盖盖了了分分布布广广泛泛的的以以多多层层、、中中高高层层及及高高层层单单元元式式居居住住建建筑筑为为主主、、配配套套设施施齐齐全全、、布布局局完完整整的的用用地地，，该该类类用用地地在在全全市市分分布布广广泛泛，，在在居居住住用用地地中中占占主导导地地位位。。三类类居居住住用用地地主要要是是针针对对在在工工业业区区、、仓仓储储区区和和学学校校（（尤尤其其是是大大学学））等等功功能能区区中中配配套套建建设的的居居住住建建筑筑物物用用地地，，主主要要容容纳纳企企业业单单身身职职工工或或学学校校单单身身师师生生员员工工居居住住，，这类类居居住住建建筑筑物物往往往往作作为为工工业业区区、、仓仓储储区区和和学学校校的的附附属属配配套套设设施施出出现现。。建筑筑基基础础知知识识按建建筑筑结结构构分分类类：：1、砖砖木木结结构构：：主要要承承重重构构件件是是用用砖砖、、木木做做成成。。一一般般层层数数较较低低，，通通常常在在3层以以下下。。2、砖砖混混结结构构：：塑向向承承重重构构件件采采用用采采用用砖砖墙墙和和砖砖柱柱，，水水平平承承重重采采用用钢钢筋筋混混凝凝土土楼楼板板、、屋屋顶顶板板。。一一般般在在6层以以下下。。优点点：：工程程造造价价较较低低廉廉缺点点：：抗震震性性差差，，开开间间，，进进深深尺尺寸寸及及层层高高都都受受到到一一定定限限制制，，目目前前城城市市六六层层以以上上（（含含六六层层））的的住住宅宅已已禁禁止止采采用用砖砖混混结结构构。。建筑筑基基本本知知识识建筑筑基基础础知知识识3、钢筋筋混混凝凝土土结结构构建建筑筑：：这类类建建筑筑物物承承重重构构件件由由钢钢筋筋和和混混凝凝土土（（水水泥泥，，刹刹石石，，水水））两两大大材材料料组组成成。。特点点：：结构构适适应应性性强强，，抗抗震震性性能能好好，，耐耐久久年年限限较较长长。。适适用用于于多多层层，，高高层层甚甚至至超超高高层层。。常常用用有有框框架架结结构构、、框框架架剪剪力力墙墙结结构构等等。。框架架结结构构：：优点点：抗抗震震性性能能好好，，结结构构牢牢固固，，使使用用寿寿命命长长，，且且住住宅宅内内可可以以自自由由分分隔隔，，大大开开间间住住宅宅均均采采用用此此构构。。缺点点：房梁梁以以及及在在墙墙面面的的拐拐角角处处会会有有柱柱子子，，影影响响美美观观。。框剪剪结结构构：这这种种结结构构是是在在框框架架结结构构中中布布置置一一定定数数量量的的剪剪力力墙墙，，是是由由框框架架和和剪剪力力墙墙结结构构两两种种不不同同的的抗抗侧侧力力结结构构组组成成的的新新的的受受力力形形式式。。特点点：隐梁梁，，隐隐柱柱。。建筑筑基基础础知知识识常用用术术语语和和指指标标：：1、层层高高：：一般般所所称称的的层层高高是是指指下下层层楼楼板板面面到到上上层层楼楼板板面面之之间间的的距距离离，，层层高高减减楼楼板板厚厚度度为为净净高高。。电电梯梯一一般般为为3米，，多多层层2.8-3米。。2、朝朝向向：：其他他朝朝向向的的优优劣劣顺顺序序大大致致为为东东南南、、东东、、西西南南、、北北、、西西。。3、开间：：住宅的宽宽度是指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离。4、进深：：住宅的进进深又称称住宅的的长度，，是指一一间独立立的房屋屋或一幢幢居住建建筑从前前墙皮到到后墙皮皮之间的的实际长长度。房地产基基本常识识建筑基础础知识常用术语语和指标标：5、总用地面面积：经城市规规划行政政主管部部门划定定的用地地范围内内的土地地面积；；6、建设用用地面积积（净用用地面积积）：经城市规规划行政政主管部部门划定定的建设设用地范范围内的的土地面面积；7、建筑面积积：指建筑物物外墙或或结构外外围水平平投影面面积之和和，包括括阳台、、挑廊、、地下室室、室外外楼梯等等。且具具备有上上盖、结结构牢固固、层高高2.2m以上（含含2.2m）的永久久建筑。。8、容积率：：地块总建建筑面积积/地块面积积9、建筑筑密度：：地块总建建筑基地地面积/地块面积积房地产基基本常识识建筑基础础知识常用术语语和指标标：10、三通一平平：是指水通通、电通通、路通通及场地地平整；；11、七通一平平：是指水通通、电通通、路通通、排水水通、排排污通、、通讯通通、煤气气通及场场地平整整；12、红线图：：又叫（宗宗地图）），是按按一定比比例尺制制作的用用以标示示一宗地地的用地地位置、、界线和和面积的的地形平平面图。。它由政政府土地地管理部部门颁发发给土地地使用权权受让者者，受让让者只能能在红线线范围内内施工建建房；建筑基础础知识常用术语语和指标标商品房销销售面积积=套内建筑筑面积+分摊的公公用建筑筑面积套内建筑筑面积=套内使用用面积+套内墙体体面积+阳台建筑筑面积公摊系数数＝分摊摊的公用用建筑面面积／套套内建筑筑面积之之和公摊率=分摊的公公用建筑筑面积／／建筑面面积公用建筑筑面积＝＝整幢建建筑的建建筑面积积－套内内建筑面面积之和和－不应应分摊的的建筑面面积将建筑物物整栋的的公用建建筑面积积除以整整栋楼各各套套内内建筑面面积之和和，得到到建筑物物的公用用建筑面面积分摊摊系数注意：公公摊系数数≠公摊摊率建筑基础础知识复式：一个住宅宅占两个个楼层，，有内部部楼梯联联系上下下层，一一般在首首层安排排起居室室、厨房房。餐厅厅、卫生生间等。跃式：是一层住住宅但较较普通住住宅高，，可在局局部掏出出夹层，，安排卧卧室或书书