房地产项目拓展城市布局及拿地策略71

项目拓展城城市布局及及拿地策略略产业/地产业务版版块2018.01目录一公司拿地拓展战略取向二公司重点关注项目及拓展拿地方式2017房地产市场总结一二线城市三四线城市永不落幕””的一线城城市与“正正在崛起””的新一线线城市受城市发展展边界、人人口控制目目标等限制制，一线城城市供应规规模严重受受制约，刚刚需市场也也越来越多多的被二手手房所承接接，新建商商品房地产产市场规模模增速明显显放缓，但但需求和资资金开始向向周边城市市溢出，加加速区域一一体化进程程，一线城城市依旧是是中国房地地产市场发发展的第一一梯队。随着城镇化化进程的加加快推进，，越来越多多二线城市市的城市建建设快速扩扩张，迎来来了周边区区域价值快快速提升，，城市人口口吸附力急急剧增强，，商品房成成交规模也也逐年放大大，典型如如成都、合肥肥、武汉、、郑州、重重庆、杭州州、苏州、、南京、天天津等9大“新一线线”城市商品房房成交金额额占到全国国的23%，成交面积积占到全国国的18%。而且，就是是未来发展展潜力综合合分析来看看，各项评评价指标也也明显领先先，人口导导入能力较较佳、市场场供不应求求、基建快快速发展是是这些城市市的共有特特征。三四线市场场火热难以以持续尽管当下三三四线城市市成交火热热，但这类类城市经济济基本面及及收入水平平并不出众众，房价过过快上涨必必将抑制成成交量继续续上行空间间。更为重要的的是，三四四线城市人人口长期净净流出，新新增购房需需求以本地地自住及投投资性需求求居多，普普遍存在着着可持续性性较差的通通病。短期期内存量购购房需求急急剧释放之之后，后续续置业需求求将难以为为继，极端情况下下甚至会出出现成交断断档期，届届时成交量量将缓步回回落至正常常水平。SUMMRY2017房地产市场总结一线城市及及外溢有效效城市北、上、广广、深外溢有效城城市重点考虑的的是时间距距离，而不不是物理距距离。一个个半小时以以内的“市市内”轨道道交通才是是可靠的！！本地没有产产业，完全全依靠人口口“外溢””的区域没没有前途。。城市产业定定位：模块块和生产加加工城市（（比如仓储储、金融、、保险、产产业园区、、科研基地地）；养老老、养生城城市，会议议和度假中中心SUMMRY启示及关注注点：2017房地产市场总结傍大款细分市场在一二线城城市，地价价越来越贵贵，连万科科、保利这这样的千亿亿房企都需需要联合作作战才能拿拿到，小房房企单打独独斗基本上上没戏。所以，我们们应适当和和其他地产产企业进行行联合拿地地或者采取取股权投资资等方式来来落地项目目。除了住宅，，商办、酒酒店、公寓寓等以往的的常规项目目可以利用当当前优势持持续探索诸诸如绿色科科技住宅、、长租公寓寓、特色酒酒店、文化化旅游，产产业地产等等垂直细分分领域做一个“小小而美”的的地产公司司SUMMRY大体量找合作单位一起开发融入公司的产品特色如文旅、生态等

中体量争取做一级土地开发同时找好下级买家小体量自行开发运营探索具有铁汉特色的产品线2018拿地拓展战略取向公司战略布布局战略取向一、规模扩扩张型，主主要考虑销销售额和资资金周转率率指标。此此类项目强强调快速开开发，快速速销售，快快速回笼资资金，通过过提高资金金周转率，，减少资金金的沉淀，，来提高盈盈利能力。。二、现金流流收益型，，此类型的的项目主要要侧重高投投资回报率率高，能够够提供可观观的现金流流。三、战略培培育型，此此类型的项项目比如南南京金牛湖湖项目，需需要三到五五年或者恒恒大进入后后带来的培培育周期，，但可以在在项目培育育成熟后转转变为现金金流收益型型或规模扩扩张型。项目拿地拓拓展战略取向：：一、公司拿拿地拓展战战略取向产业/地产业务版版块2018.01目录1第一梯队城城市及拿地地策略拿地拓展战战略取向第一梯队城城市：项目拿地方方式及策略略探讨拿地拓展战战略取向第一梯队城城市：北京、上海海、深圳、、广州及紧紧邻周边城城市，以及及例如海南南、雄安等等具有资源源性、稀稀缺性项目目的全国重重点城市。。城市描述：：项目拿地方方式及策略略探讨北京、上海海及广州等等一线城市市是经济和和政治具有有重要作用用的大都市市，在城市市规模、基基建、财政政收入、消消费、对人人才吸引力力等各层面面，均领先先于其他城城市。因此此，从房地地产发展来来看，一线线城市市场场容量大、、需求旺盛盛，宏观调调控影响比比较有限且且周期较短短，产品销销售相对畅畅旺。拿地拓展战战略取向第一梯队城城市：项目拿地方方式及策略略探讨从表中，我我们可以看看出大陆新新增人口3536万万人，而城城镇常驻人人口增加量量为10219万人人，与总人人口比较，，净增加6683万万人，农村村进城务工工人员大量量涌入城镇镇。这就是是推动房价价上涨的动动因。拿地策略：：◆“三旧”改造造项目：广佛地区及及珠三角区区域的“三三旧”改造造项目、长长租公寓项项目及海南南、雄安项项目等作为为优先考虑虑并加快推推进。◆“销售稳健型型”的大中型项项目及“短平快”的中小型项项目.拿地拓展战战略取向项目拿地方方式及策略略探讨拿地策略：：◆土地一级开开发项目(含资源性及及稀缺性项项目)：具有成片的的、在城市市发展方向向区域内、、由政府主主导、产业业带动、整整合其他相相关关产业的土土地一级开开发项目或或一二级联联动开发项项目，规模模大致1000亩及以上。。目的是以以相对较少少的资金投投入控制较较大规模土土地资源。。——例如颐养大大健康、足足球竞技、、绿色生态态食物区块块产业项目目。拿地拓展战战略取向项目拿地方方式及策略略探讨一、公司拿拿地拓展战战略取向产业/地产业务版版块2018.01目录2第二梯队城城市及拿地地策略第二梯队城城市：成都、合肥肥、武汉、、郑州、重重庆、杭州州、苏州、、南京、天天津等9大“新一线线”城市随着城镇化化进程的加加快推进，，越来越多多二线城市市的城市建建设快速扩扩张，迎来来了周边区区域价值快快速提升，，城市人口口吸附力急急剧增强，，商品房成成交规模也也逐年放大大，商品房房成交金额额占到全国国的23%，成交面积积占到全国国的18%。而且，就就是未来发发展潜力综综合分析来来看，各项项评价指标标也明显领领先，人口口导入能力力较佳、市市场供不应应求、基建建快速发展展是这些城城市的共有有特征。城市描述：：拿地拓展战战略取向项目拿地方方式及策略略探讨拿地策略：：项目甄选标标准项目以中小小规模优先先考虑，或或者项目规规模较大但但付款条件件比较宽松松。经评估预测测项目开发发后住宅产产品平均售售价不低于于15000元/平方米，而而初步投资估算算下，销售售净利率不不低于25%。拿地拓展战战略取向项目拿地方方式及策略略探讨拿地策略：：转让或者合合作开发项项目或土地地招拍挂项项目股权转让或或项目公司司收购项目目必须是权权属清晰，，来源合法法。合作开开发模式可灵活多多样，可以以使用合作作双方的成成熟品牌，，我司对项项目拥有同同股同权的的控制权。。例如：重庆庆江北项目目与天健地地产的合作作，此类合合作的项目目未来积极极寻求多个个城市获取取多个中小小规模项目目，当多个个项目的土土地平均地地价水平达达到一定水水平，则具具有规模成成本优势。。拿地拓展战战略取向项目拿地方方式及策略略探讨一、公司拿拿地拓展战战略取向产业/地产业务版版块2018.01目录3第三梯队城城市及拿地地策略第三梯队城城市：人口、人均均GDP、人均可支支配收入入、房地产产投资额、、商品房销销售量/额、均价六六项指标方方面均位居居全国前100名。以及及全国100强房企已经经进入的城城市（如成成都、西西安、太原原等）。在在资金富余余的情况下下，我们在在资金能力力允许的范范畴内可适适当拓展第第三梯队城城市。第三梯队队的城市市中，有有不少城城市在人人口、人人均GDP、人均可可支配收收入、、房地产产投资额额、商品品房销售售量/额、均价价六项指指标方面面均位居居全国前前100名。也就就是说这这些城市市本身的的地位和和辐射力力都比较较高，房房地产开开发的前前景较好好。因此此，我们们可以在在这些城城市中进进行筛筛选，一一旦选中中，就利利用品牌牌优势，，迅速介介入，提提高市场场份额及及影响力力。城市描述述：拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨拿地策略略：项目甄选选标准项目获取取途径主主要是股股权转让让或者项项目收购购，土地地成本较较低，投投入资金小，能能快速实实现资金金回笼。。项目规规模以中中等优先先，项目目产品销销售均价不低于于6000元/㎡，项目目开发销销售净利利率不低低于25%。附全国100强城市名名单+TOP100房企名单单。拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨地产项目目可进入入城市区区域筛选选模型为快速遴遴选出适适合我司司地产项项目进入入的城市市及区域域，节省省人力和和时间，，现搭建建该筛选选模型。。模型指指标分两两大部分分，分别别为“可可进入门门槛指标标”与与“经营营风险评评估指标标”。筛选流程程为：评评估意向向项目是是否满足足“可进进入门槛槛指标””，如是是，则可可进行下下一步的的“经营营风险评评估指标标”评估估，并移移交产业业地产筹筹备组进进行可行行性研究究等详细细评估工工作；如如否，则则终止该该项目的的跟进工工作。拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨模块指标评估标准备注可进入门槛指标是否在百强城市名单中一线城市≤100KM范围内；二线城市及周边区域需超过100万人口规模；三、四线城市及周边30KM范围内，城市人口50万以上。城市名单详见附表一；满足该条件即可进入后续评估。Top100房企是否已进入Top100房企已有落地项目或参与相关土地的竞拍Top100房企名单详见附表二；满足该条件即可进入后续评估。经营风险评估指标老龄化人口比例1.≤8%，则风险可控；2.＞8%，则风险较高；

小学入学人口数量近三年的小学入学人口数量变化趋势呈递增，则风险可控；若递减，则风险较高

商品房销售均价1.均价≥6000元/㎡，则风险可控；2.均价＜6000元/㎡，则风险较高

商品房库存量的出清周期1.出清周期≤2年，则风险可控；2.出清周期＞2年，则风险较高出清周期=现有库存量/近6个月的平均去化量规划设计条件是否明确根据具体条件进行风险评估规划设计条件包括：用地性质、容积率、可售与自持比例及其他限制条件拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨1上海21济南41盐城61榆林81滨州2北京22东莞42扬州62惠州82芜湖3广州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏泽5天津25唐山45临沂65中山85江门6重庆26西安46东营66保定86柳州7苏州27哈尔滨47包头67漳州87株洲8武汉28合肥48台州68贵阳88许昌9成都29福州49泰州69吉林89咸阳10杭州30长春50嘉兴70德州90枣庄11南京31石家庄51洛阳71鞍山91廊坊12青岛32潍坊52厦门72太原92宿迁13长沙33徐州53镇江73聊城93周口14无锡34常州54金华74乌鲁木齐94连云港15佛山35温州55泰安75衡阳95湖州16宁波36绍兴56南宁76常德96兰州17大连37鄂尔多斯57沧州77岳阳97郴州18郑州38济宁58襄阳78南阳98新乡19沈阳39淄博59宜昌79淮安99通辽20烟台40大庆60邯郸80茂名100遵义附表一：：百强城城市名单单拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨附表二：：TOP房企名单单（2017中国房企企品牌价价值排名名）拿地策略略：对于第三三梯队城城市的选选择，我我们将严严格按照照意向城城市进入入的评估估标准进进行筛选选。□战略层面面——该不该进进入该城城市主要是深深入分析析该城市市的房地地产现状状及发展展前景，，包括城城市在背背景区域中的的角色和和定位、、城市产产业发展展及外部部环境的的变化带带给房地地产业的机遇遇和风险险、横向向观察周周边城市市的房地地产发展展状况以以及其它它发展商在该该城市表表现等方方面。拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨拿地策略略：目前前风险性性强重要要提示拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨1、人口净净流出的的区域：：暂不进进入——如东北三三省；2、政策稳稳定因素素的区域：暂暂不进入入——如西藏、、新疆；；3、地方财财政发展展GDP增速在6%以下，预预算计划划收入为为负增长长的城市市：暂不不进入——如从2016年年各地级级市一般般公共财财政预算算收入同同比增速速来看，，共有50个地级市市的财政政预算收收入增速速为负值值，共涉涉及18个省份份，其中中广东省省最多有有2个地级市市，其次次是山西西（7个个）、江江苏（6个）、、江西（（6个））、黑龙龙江（5个）、、陕西（（4个））、辽宁宁（3个个）等。。4、距第三三梯队城城市中心心直线距距离超过过30公里的产产业用地地，商业业用地原原则上不不适宜有有利用现现金流回回收项目目的开发发；5、一至三三梯队城城市中心心，体量量超过10万平米以以上的商商业综合合体项目目，原则则上需要要谨慎专专业评估估，例万万达城市市综合体体、新城城控股吾吾悦广场场综合体体常规商商业比例例规模也也不超过过这个标标准。拿地策略略：目前前风险性性强重要要提示拿地拓展展战略取取向项目拿地地方式及及策略探探讨山西省增收比运城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市为负—0%辽宁省增收比铁岭-7.70%朝阳-6.80%阜新-3.50%黑龙江省增收比哈尔滨-7.70%七台河-10.40%伊春-1.50%绥化-0.74%江苏省增收比连云港-27.50%盐城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%镇江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍乡-0.50%鹰潭-1.70%景德镇-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%抚州-3.20%广东省增收比肇庆-34.60%阳江-11.40%陕西省增收比榆林-21.28%延安-19%宝鸡-12.12%一、公司司拿地拓拓展战略略取向产业/地产业务务版块2018.01目录4拿地的分分析思路路与关注注的指标标立足于完完整的项项目资源源体系，，梳理出出项目现现状下的的优劣势势，盘点点对于销销售会产产生影响响的要素素项目资源源是项目目开展的的起点，，项目资资源体系系的每个个环节上上都有可可能产生生相对于于市场上上其他项项目的竞竞争优势势，即价价值项目交通条件项目配套资源项目区位、四至地质地貌状况项目经济指标项目规划方案项目资源源体系拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP综合体承承载着多多项城市市功能，，因此基基于城市市规划和和区域特特征，判判断项目目的规划划利好和和有力支支撑城市中心心发展方方向城市未来来发展规规划研究究区域未来来的发展展站位区域功能能的现状状盘点城市背景景研究区域价值值盘点分析内容容分析工具具和视角角解决问题题站位城市市及区域域功能层层面，找找到项目目未来销销售实现现方面的的规划利利好和有有利支撑撑拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP总量指标标：GDP、人口、、人均GDP、固定资资产投资资、新批批三资企企业人数数、接待待入境旅旅游人数数……结构指标标：产业业结构及及布局、、就业人人口结构构水平指标标：人均均收入水水平、消消费水平平、人均均居住面面积、住住宅消费费支出水水平城市经济济发展计计划、产产业规划划、城市市总体规规划政策环境境：限购购、限贷贷、房产产税、蓝蓝印户口口数据来源源各地方统统计年鉴鉴、统计计公报、、经济发发展月报报、地方方经济信信息网、、地方政政府网站站、中房房指数、、国房指指数、地地方房地地产年鉴鉴土地、规规划部门门的政府府官员访访谈规划、房房地产等等专业人人士访谈谈拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP投资：开开发投资资额土地开发发：土地地开发投投资、开开发面积积、土地地出让金金商品房开开发：施施工面积积、竣工工面积、、年开发发量销售：销销售额、、销售面面积、价价格、空空置量、、吸纳量量房地产景景气指数数、价格格指数数据来源源各地方统统计年鉴鉴、统计计公报、、经济发发展月报报、地方方经济信信息网、、地方政政府网站站、中房房指数、、国房指指数、地地方房地地产年鉴鉴土地、规规划部门门的政府府官员访访谈规划、房房地产等等专业人人士访谈谈拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDPGDP增速与房房地产发发展关系系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP人均GDP与房地产产发展关关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP必需

丰富

提升

享受人均GDP与消费需求变化7000第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（单位：元）第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段享受型消费阶段

物质消费后，满足精神需求，

倾向于休闲、享乐型消费。提升型消费阶段

体现个性特点的消费阶段，

关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段

较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容。生活必需型消费阶段

满足生活基本需要，以吃、

穿、用为主要消费内容。拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/批售面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市市场预警警预报指指标体系系拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标1——GDP人口红利利与棚改改1如果地方方政府没没能抓住住这三年年棚改的的央行定定向放水水，就会会错失城城市改善善的最后后机遇。。拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标2——人口红利利与棚改改去库存只只要做好好三件事事：一是是减供应应，二是是涨房价价、三是是增需求求！当市场库库存积压压时，政政府借助助棚改去去了库存存、涨了了地价、、改善了了城市、、消弭了了债务。。其实道理理也很简简单，当当市场需需求100套房房子时，，我们究究竟应该该是供应应100套房子子呢？还还是120套房房子呢？？如果我我们开盘盘，推出出100套房子子，我们们需要邀邀约多少少组客户户才能达达到100%去去化率呢呢？显然，100组组客户肯肯定是远远远不够够的，甚甚至120组都都不够，，毫无疑疑问，营营销总们们需要至至少150组客客户，而而且在产产品还不不错的情情况下，，才有可可能达成成100%去化化率。当当然，这这就必然然导致供供不应求求。三四线城城市究竟竟是什么么原因，，导致不不少三四四线城市市突然买买不到房房了呢？？1、城市人人口的婚婚姻刚性性需求。。2、城市人人口的改改善性需需求。3、进城农农民的刚刚性需求求。人口红利利与房地地产税2人口规模模是该城城市房地地产市场场发展的的基础。。决定了了城市未未来房地地产购买买客户是是否具有有基本支支持。拿地拓展展战略取取向拿地的分分析思路路与关注注的指标标2——人口红利利与房地地产税1、从市场来来看，人人口净流流入地区区房租将将上涨，，推动房房价上升升。空置房子子很少的的区域，，房东可可以很轻轻易地把把大部分分房地产产税转移移给房客客。而且因为为房地产产税是同同时开征征，业主主们几乎乎是同时时行动，，租客并并没有博博弈的空空间，只只能被动动接受。。2、从地方方政府来来看，他他们将在在房地产产税和卖卖地收入入之间求求得平衡衡，稳中中有升是是最佳选选择。地方方政政府府如如果果想想要要做做出出政政绩绩，，就就必必须须有有钱钱进进行行各各种种建建设设、、完完善善各各种种保保障障体体系系，，而而钱钱的的来来源源很很多多时时候候就就是是““卖卖地地””。。二、、弱弱三三四四线线等等房房屋屋空空置置率率比比较较高高的的人人口口净净流流出出地地区区，，房房价价可可能能下下降降。。不发发达达地地区区有有不不开开征征房房地地产产税税的的可可能能。。但是是一一旦旦开开征征，，人人口口净净流流出出地地区区，，有有大大量量空空置置房房屋屋存存在在，，楼楼市市的的变变化化会会按按下下面面的的步步骤骤走走：：❶开开始始征征收收房房地地产产税税，，空空置置房房屋屋的的业业主主将将在在这这前前后后抛抛售售房房屋屋、、出出租租房房屋屋。。❷房房屋屋供供应应大大量量增增加加，，房房价价下下降降、、房房租租下下降降。。❸地地方方政政府府征征收收房房地地产产税税出出现现困困难难，，只只能能继继续续卖卖地地来来满满足足财财政政需需求求。。❹房房屋屋供供应应继继续续增增加加，，房房价价继继续续下下降降………一、、人人口口净净流流入入、、基基本本没没有有空空置置房房屋屋的的地地区区，，房房价价稳稳中中有有升升。。如阜阳阳、、亳亳州州、、乐乐山山等三三四四线线城城市市

多数需求属于第一置业或者第一次换房需求，以自住为主

多数消费者收入有限，客户对价格的变动十分敏感

发展商的策略以控制成本为重要原则

投资比例偏低

各物业类型的价值差没有拉开，市场对于附加值带来的溢价反应十分有限，市场供应的产品类型有限，基本没有高端别墅类产品

市场多以普通多层和少量小高层为主

开发商和客户对于房产品品质的理解十分有限

市规划呈现蚕食替换原有城市核心，及核心区边缘土地的现象，但未出现新区潮

营销作用更多在于促销，而非提高价格，营销水准十分初级经验指标——当年城市平均单价<6000元的市场按4000元/M2经验值取单方楼面开发成本按25%利润水平控制反推拿地水平拿地楼面地价：700元以上为风险值；拿地地拓拓展展战战略略取取向向拿地地的的分分析析思思路路与与关关注注的的指指标标3————现行行售售价价比比当年年开开发发：：利利润润为为零零；；等待待开开发发：：25%也亏亏。。如温温州州、、南南京京、、青青岛岛、、东东莞莞、、中中山山等等多数需求为二次及其以上置业，为改善生活或追求生活品质提高有较多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白领和金领的市场物业投资比例很高，人们普遍认同房地产的财产增值作用，而且市场实际回报也比较高各种物业类型的价值差别得到发展商，客户的充分认可，各种溢价因素有充足的市场溢价空间，需求多样性明显市场供应中，奢侈产品的比例增高客户对于各种创新还是相当敏感，也愿意追求更好更美好的创意，客户的可引导空间很大城市规划上可以充分的体现新区潮，各种名义的新区不断涌现，但仍旧集中在老城区核心区边缘，很多新区已经成熟营销溢价能力充分体现拿地地拓拓展展战战略略取取向向拿地地的的分分析析思思路路与与关关注注的的指指标标3————现行行售售价价比比经验验指指标标———当年年城城市市平平均均单单价价<10000－15000的市市场场按4000元/M2经验验值值取单单方方楼楼面面开开发发成成本本按25%利润润水水平平控控制制反反推推拿拿地地水水平平拿地地楼楼面面地地价价：：4700元以以上上为为风风险险值值；；楼面面地地价价的的计计算算方方式式：：出出让让价价÷÷出出让让亩亩数数÷÷容容积积率率当年年开开发发：：利利润润为为零零；；等待待开开发发：：25%也亏亏。。上一年库存要求统计准确；年内预计新增供应量=（已取得土地可供应量+预计新增土地可供应量）x预计推盘量系数年内预计销售量通常根据上一年成交量和近几年成交特点做出判断。年度供需比=上一年库存+年内预计新增供应量年内预计销售量120万平米+260万平米70万平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地地拓拓展展战战略略取取向向拿地地的的分分析析思思路路与与关关注注的的指指标标4————年度度供供需需比比二、、公司司重重点点关关注注项项目目及及拓拓展展拿拿地地方方式式产业业/地产产业业务务版版块块2018.01目录录1土地地一一级级开开发发项项目目公司司重重点点关关注注项项目目土地地一一级级开开发发，，是是指指由由政政府府或或其其授授权权委委托托的的企企业业，，对对一一定定区区域域范范围围内内的的城城市市国国有有土土地地(毛地地)或乡乡村村集集体体土土地地(生地地)进行行统统一一的的征征地地、、拆拆迁迁、、安安置置、、补补偿偿，，并并进进行行适适当当的的市市政政配配套套设设施施建建设设，，使使该该区区域域范范围围内内的的土土地地达达到到““三三通通一一平平””、、““五五通通一一平平””或或““七七通通一一平平””的的建建设设条条件件(熟地地)，再再对对熟熟地地进进行行有有偿偿出出让让或或转转让让的的过过程程。。土地地一一级级开开发发的的界界定定定义义北京京模模式式重庆庆模模式式云南南模模式式武汉汉模模式式公司司重重点点关关注注项项目目土地地一一级级开开发发的的界界定定北京京市市目目前前为为政政府府主主导导型型和和企企业业主主导导型型两两种种土土地地一一级级开开发发模模式式并并存存。。政府府主主导导模模式式企业业主主导导型型模式式公司司重重点点关关注注项项目目北京京土土地地一一级级开开发发模模式式典型型的的政政府府主主导导型型模模式式土地地一一级级开开发发的的主主体体是是市市政政府府，，代代表表市市政政府府实实行行一一级级开开发发的的机机构构是是九九个个国国有有控控股股集集团团(城市市建建设设、、高高速速公公路路、、高高等等级级公公路路、、水水务务、、地地产产、、水水利利投投资资、、开开发发投投资资集集团团、、渝渝富富)。公司司重重点点关关注注项项目目重庆庆土土地地一一级级开开发发模模式式云南运运作模模式是是将开开发后后的土土地进进行招招、拍拍、挂挂，所所得价价款在在扣除除开发发成本本后，，在开开发企企业与与政府府之间间进行行分成成，并并且政政府向向企业业承诺诺一定定的保保本收收益率率，此此类土土地的的性质质多为为住宅宅商业业用地地。如如云南南城投投负责责开发发的环环湖东东路项项目、、中天天城投投旗下下公司司开发发的渔渔安安安井项项目，，以及及绵世世股份份、龙龙元建建设采采取的的都是是这种种模式式。公司重重点关关注项项目云南土土地一一级开开发模模式公司重重点关关注项项目1、与当当地政政府的的土地地储备备中心心合作作2、与当当地市市一级级政府府的土土地整整理机机构企企业合合作1、在规规范性性强的的地区区，采采用招招投标标方式式参与与2、在缺缺乏政政府垄垄断性性整理理机构构的部部分地地区，，采用用协议议委托托方式式参与与3、在财财政紧紧张的的地区区，采采用融融资方方式参参与4、以项项目主主导方方介入入，与与政府府共同同成立立城投投公司司，以以城投投公司司为主主体参参与土地一一级开开发模模式解解析从参与与项目目方式式上讲讲，无无论是是政府府主导导模式式还是是企业业主导导模式式，企企业参参与分分以下下方式式无论是是政府府主导导模式式还是是企业业主导导模式式，都都分两两种具具体的的合作作方式式项目拓拓展拿拿地方方式及及应注注意问问题目前国国内一一级土土地开开发的的现状状◆各个地地方政政府需需要资资金，，有强强烈的的卖地地冲动动，但但紧张张的地地方财财政却却无法法支持持大量量的土土地一一级开开发；；因此此，地地方政政府很很乐意意借助助外来来资金金进行行一级级土地地开发发。◆国家对对土地地利用用的政政策不不断收收紧，，主要要政策策集中中在二二级市市场，，但最最近开开始逐逐步规规范一一级市市场，，不断断完善善一级级市场场管理理法规规，这这就与与地方方政府府的利利益产产生冲冲突。。土地一一级现现状和和存在在的问问题项目拓拓展拿拿地方方式及及应注注意问问题目前国国内一一级土土地开开发的的现状状◆对开发发商来来说，，随着着二级级土地地市场场的拿拿地越越来越越规范范，寻寻租空空间越越来越越少，，最近近都将将眼光光放在在一级级市场场，期期望能能达到到曲线线拿地地的目目标。。刚好好在国国家对对一级级开发发市场场缺乏乏法律律法规规控制制的情情况下下，可可以跟跟地方方政府府一起起合作作。◆在一级级市场场的博博弈中中，往往往地地方政政府更更能和和开发发商有有共同同的大大利益益，他他们的的分歧歧仅仅仅是相相互分分多少少的问问题，，两者者都一一起打打如何何在非非竞争争环境境中获获得国国家土土地收收益的的主意意，因因此，，开发发商要要用好好地方方的政政策，，同时时要很很技巧巧地规规避国国家大大的法法律法法规的的约束束。土地一一级现现状和和存在在的问问题项目拓拓展拿拿地方方式及及应注注意问问题目前国国内一一级土土地开开发存存在的的问题题◆土地开开发计计划和和建设设用地地指标标的问问题◆地区经经济发发展水水平和和补偿偿价格格以及及地价价的问问题◆征地补补偿和和安置置的问问题◆成本核核算的的问题题◆收益分分配的的问题题◆如何做做帐的的问题题◆如何实实现出出让金金利润润分配配返还还的问问题◆如何与与规划划协调调的问问题◆一级开开发融融资难难的问问题土地一一级现现状和和存在在的问问题项目拓拓展拿拿地方方式及及应注注意问问题什么样样的土土地一一级开开发可可以参参与A、经济济快速速成长长的城城市；；B、二、、三线线政策策环境境宽松松的城城市；；C、建设设用地地指标标相对对宽松松的城城市；；D、最好好是有有国有有开发发公司司的城城市；；E、一把把手项项目；；F、班子子在预预见的的投资资回报报时间间内稳稳定，，需要要政绩绩；G、项目目地段段好；；H、项目目周期期不会会太长长；土地一一级开开发应应注意意事项项项目拓拓展拿拿地方方式及及应注注意问问题谈判应应注意意事项项土地一一级开开发应应注意意事项项A、建设设用地地指标标一定定要保保证；；B、了解解清楚楚成本本核算算规定定才决决定是是自己己包干干还是是政府府包干干；C、一定定要很很清晰晰如何何实现现利润润的财财政返返还；；D、一定定清晰晰各种种合作作方式式如何何做帐帐，尤尤其是是在政政府包包干的的环境境下的的发票票问题题；E、一定定要明明确该该地的的规划划问题题，明明确该该地块块的强强制性性控制制规划划已经经被上上级审审批，，避免免中途途规划划变更更对自自己不不利。。二、公司重重点关关注项项目及及拓展展拿地地方式式产业/地产业业务版版块2018.01目录2“短、、平、、快””项目目公司重重点关关注项项目“短平快快”的的中小小型项项目是项目目规模模3-20万平方方米，，项目目总投投资资资金可可控、、产品品消化化速度度快，，能实实现快快速资资金周周转，，财务务指标标的销销售净净利率率25～30%，平均均售价价不低低于6000元/平方米米，交交易方方式为为土地地招拍拍挂拿拿地、、股权权转让让或项项目公公司收收购等等。短平快快项目目土地招招拍挂挂制度度土地招招拍挂挂方式式土地招招拍挂挂制度度是国国家土土地资资源出出让、、买卖卖的招招标、、拍卖卖、挂挂牌制制度的的简称称，具具体是是指国国家在在土地地出让让或者者买卖卖程序序中的的“招招标””“拍拍卖””“挂挂牌””交易易的政政策或或规定定。该方式式作为为我国国经营营性用用地出出让的的指定定方式式，对对规范范土地地市场场、提提高政政府的的对城城市土土地的的管理理水平平、促促进房房地产产市场场的有有序发发展等等方面面都有有着重重要意意义。。A、土地地招拍拍挂拍卖、、招标标、挂挂牌三三种方方式主主要区区别交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人数≥1人≥3人≥3人土地招招拍挂挂方式式A、土地地招拍拍挂项目拓拓展拿拿地方方式及及应注注意问问题招拍挂挂方式式拿地地注意意事项项土地招招拍挂挂方式式1、事前前详尽尽勘查查土地地，对对于土土地瑕瑕疵和和异议议及时时咨询询清楚楚。2、将相相关资资格文文件准准备齐齐备，，保证证金按按时支支付。。3、对竞竞争对对手进进行背背景调调查。。4、制定定竞拍拍策略略，各各种出出价的的成本本利润润核算算清楚楚，设设置竞竞拍底底限。。5、高调调亮相相或低低调出出击。。高调调亮相相展示示势在在必得得的气气势，，报名名时广广为宣宣传，，在气气势上上压倒倒对手手；低低调出出击在在于报报名截截止前前几天天亮相相，避避免成成为竞竞争对对手的的研究究对象象。6、竞拍拍时除除现任任何异异常情情况都都要及及时与与领导导沟通通情况况。以出让让方式式取得得土地地使用用权的的，转转让房房地产产时，，至少少应当当符合合下列列条件件：：（一））按照照出让让合同同约定定已经经支付付全部部土地地使用用权出出让金金，并并取得得土地地使用用权证证书；；（二）按照照出让合同同约定进行行投资开发发，属于房房屋建设工工程的，完完成开发投投资总额的的百分之二二十五以上上，属于成成片开发土土地的，形形成产业用用地、商业业用等建设设用地条件件的优先；；项目土地转转让条件B项目土地转转让项目土地转转让条件和和手续中的的法律问题题（１）转受受让方应具具备房地产产开发经营营资格（但但受让方受受让项目后后作自用情情形的除外外）；（２）转让让方已取得得项目所在在地块的建建设用地批批准证书或或房地产权权证；（３）转让让方持有建建设工程规规划许可证证和建设工工程施工许许可证；（４）项目目土地使用用权为出让让取得的，，房屋建设设应达到开开发投资额额的百分之之二十五以以上。项目土地转转让条件和和手续中的的法律问题题项目转让需需要办理的的法律手续续包括：（１）项目目土地使用用权为划拨拨取得的，，应办理土土地使用权权出让手续续；（２）项目目土地使用用权的变更更登记手续续；（３）房地地产开发项项目转让的的备案手续续，具体向向房地产开开发主管部部门办理；；（４）建设设工程规划划许可证及及建设工程程施工许可可证的更名名手续，具具体向规划划管理部门门和建设管管理部门办办理；（５）其他他根据有关关政府部门门要求需要要办理更名名或备案的的手