房地产项目产品策划与价值提炼81

房地产项目产产品策划与价价值提炼让项目价值最最大化——房地产项目策策划与设计基基本要求一、房地产项项目策划与设设计基本要求求二、房地产项项目价值策划划与提炼三、房地产产产品策划与设设计四、营销策划划方案转化为为设计方案宏观经济政策策———————清楚未来2－3年经济走向，，重点行业、、重点开发区区域，经济增增长速度等；；金融货币政策策———————明确未来2－3年金融政策是是紧缩还是放放宽，对行业业的影响和对对购房者的影影响；税收财政政策策———————税制调整对政政策两级分配配制度的影响响，税收总类类变化和税负负增减对开发发企业和购房房者的影响；；1.1准备获得土地阶段段的前期策划政策研究——战略研究土地供给政策策———————了解土地出让让方式、数量量、速度等信信息，明确房屋开发政策策———————明确是打压还还是放开或平平稳房企动态走向向———————了解市场热点点和营销政策策城市动态信息息———————各大中城市去去化量和存量量，价格和利利润等1.1准备获得土地阶段段的前期策划行业研究——战略研究城市区域经济济、政治、文文化地位和对对周边城市影影响力，吸引引力；城市主要经济济支柱、产业业结构特点；；城市人口数量量、结构、流流动性，家庭庭数量；城市国民生产产值、人均GDP、人均消费指指数、恩格尔尔指数；城市规划、产产业布局；城市交通现状状与发展规划划；城市地貌地况况；城市人均住房房比例，人均均住房面积；；1.1准备获得土地阶段段的前期策划城市研究含区区域——可行性研究城市过去三年年、当年土地地出让数量、、面积、价格格，涨跌幅；；城市过去三年年、现在、未未来三年计划划新建住宅数数量，去化量量和速度；城市各类房地地产各类产品品价格，涨跌跌幅；城市主要房地地产企业经营营情况，项目目情况；城市对商品房房的政策与相相关文件。1.1准备获得土地阶段段的前期策划城市研究含区区域——可行性研究地块的基本资资料（面积、、容积率、建建筑高度、绿绿化率、配套套要求等）目标地块所处处区域概况：：区域在城市市中处所地位位、规划特点点、未来发展展方向等目标地块所处处方位，基本本地质、地貌貌构成；周边交通情况况、教育文化化配套、公共共卫生配套、、商业配套、、工企厂矿、、银行金融业业、餐饮娱乐乐、政府公共共机关等以及及远近距离；；周边自然与文文化景观情况况（山、水、、公园、绿地地等）；1.1准备获得土地阶段段的前期策划目标地块研究究（此地块是否否值得获得））周边楼盘情况况1.1准备获得土地阶段段的前期策划目标地块研究究——可行性研究楼盘名称开发商规划用途楼盘位置企划销售物业管理占地面积建筑面积规划户数绿化率容积率物业费建筑设计景观设计工程进度开盘时间交房时间地下车位可售户数已售户数未售户数建筑类型价格区间销售均价面积范围主力面积主力总价电话建筑风格目标地地块周周边主主力需需求客客群的的基本本情况况：人人口数数量、、来源源方向向、家家庭收收入、、住房房条件件、年年龄、、学历历、职职业和和职务务；目标地地块周周边主主务需需求客客群的的购房房需求求：购购房动动机、、购房房用途途、面面积、、价格格、配配套要要求、、小区区设施施要求求、建建筑类类型要要求、、园林林景观观要求求；目标地地块周周边主主务需需求客客群的户型型需求求：层层次、、朝向向、通通透性性、使使用面面积、、重视视的室室内功功能区区域、、主厅厅与主主卧面面积和和开间间大小小要求求；目标地地块周周边项项目目目前热热销的的户型型面积积、结结构、、特点点、得得房率率、层层次、、单价价、总总价等等。1.1准备获得土土地阶阶段的的前期期策划目标客客户需需求研研究利润＝＝建筑筑面积积×预计单单位售售价－－土地地成本本－建建安成成本－－综合合成本本－税税金－－财务务成本本有时仅仅此一一项指指标就就可以以评估估此地地块是是否值值得获获得。。1.1准备获得土地地阶段的的前期策划利润评估估——可行性研研究项目类型型定位（（根据项项目规划划）项目竞争争分析——SWOT分析项目核心心竞争力力提炼与与分析——这是项目目拥有特特点竞争争力，而而其它所所不具备备的如：：地段、、周边配配套、自自然景观观、体量量等项目档次次定位项目形象象定位项目客群群定位与与分析整体规划划布局建建议1.2项目设计计前期营营销要求求项目定位位与分析析——定位研究究建筑风格格建议园林景观观建议户型设计计和户型型面积比比例建议议项目建筑筑形式建建议小区配套套建议1.2项目设计计前期营营销要求求项目定位位与分析析——定位研究究设计团队队参加前前期项目目定位、、产品定定位等工工作并根根据前期期项目定定位和建建议方案案设计产产品；对于不合合理的建建议做出出适当的的修改；；设计阶段段的成本本控制是是重要设设计指标标之一；；优秀的项项目设计计使容积积率利用用率达到到最大化化；产品设计计阶段其其实是前前期策划划与设计计不断沟沟通的过过程。1.3项目设计计阶段的的要求紧紧围绕绕定位设设计根据项目目定位，，针对目目标客户户群，将将项目的的核心竞竞争力最最大化，，进行项项目的宣宣传和推推广；在项目推推广中要要将注意意提炼项项目核心心价值（（产品亮亮点），，并将核核心价值值转化为为客户价价值；推广宣传传中形象象宣传和和产品亮亮点宣传传相结合合，项目目越接近近具体销销售工作作，越要要注重产产品亮点点宣传；；注意研究究项目客客户群体体的行为为模式、、心理模模式和需需求利益益点，将将这转化化为产品品的诉求求，引发发客户认认同感和和心理共共鸣；宣传推广广和销售售方式要要得当，，可以让让目标客客群接受受的，保保持项目目档次和和形象。。1.4项目推广广与销售售阶段的的营销工工作前期工作作做得到到位，后后期推广广销售将将变很容容易让项目价价值最大大化——房地产项项目策划划与设计计基本要要求一、房地地产项目目策划与与设计基基本要求求二、房地地产项目目价值策策划与提提炼三、房地地产产品品策划与与设计四、营销销策划方方案转化化为设计计方案项目核心心价值：：就是产产品亮点点，客户户可以获获得的利利益。核心价值值是在项项目市场场竞争态态势中，，经过充充分评估估项目自自身特点点之后得得出的项项目优势势资源，，并且这这个优优势资源源是可以以转化为为购房者者感知并并享有和和得到的的独特利利益价值值。2.1关于项目目核心价价值项目核心心价值是是产品开开发和传传播的灵灵魂。提炼核心心价值的的过程就就是整合合价值链链以形成成竞争价价值过程程。提炼项目目核心价价值过程程也是通通过指导导产品打打造和推推广，使使购房者者充分的的感知和和了解项项目独特特的特点点和优势势资源之之后，决决定获得得项目独独特利益益价值的的过程。。在产品营营销过程程中，核核心价值值的提炼炼是成功功的最关关键因素素。核心心价值体体现的是是产品价价值与顾顾客价值值的最佳佳契合，，以核心心价值为为基础，，形成产产品的顾顾客价值值链，价价值链如如果不完完整，或或由于于某些负负面因素素的干扰扰，都会会影响到到核心价价值的形形成，从从而使使产品不不具有真真实的顾顾客价值值，也不不具有竞竞争价值值。因此，发发现项目目和提炼炼项目的的核心价价值，是是营销成成功和经经营成功功的基础础。2.2项目核心心价值的的作用产品价值值创造的的过程，，经历了了从产品品相对于于顾客价价值的价价值点挖挖掘，核核心价值值的确定定，价值值链的整整合和和竞争价价值形成成的四个个环节首先是能能够为顾顾客带来来价值的的产品价价值点发发现，这这些价值值点成为为顾客价价值。产产品营销销成功的的关键是是通过价价值链整整合形成成竞争价价值，而而整合价价值链的的关键又又是产品品核心价价值的发发现。因因此，产产品核心心价值的的发现是是营销成成功的根根本。2.3项目核心心价值的的四个环环节产品形象3.4项目核心心价值的的构成核心产品产品本身外延产品区位地段环境景观附加产品物业管理生活配套品牌价值2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（1）核心价值值提炼““八面法法”1、产品本本身要成为这这个城市市成长的的、有机机的组成成部分；；要满足使使用者即即客户现现在的需需求、将将来的需需求；要符合世世界文明明的潮流流，符合合人性的的、人类类文化的的基本发发展方向向。必须用精精致完美美的产品品和服务务确立自自己的生生存，通通过产品品实现的的价值建建立企业业自身的的价值。。2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（2）核心价值值提炼““八面法法”2、区位区位、地地段表示示的是空空间距离离。人们的空空间距离离决定着着时间距距离。空空间距离离可以用用交通连连接。交交通和地地段因此此都成为为了项目目的重要要因素。。2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（3）核心价值值提炼““八面法法”3、地段区位、地地段、交交通，长长期以来来成为了了人们对对房地产产项目判判断价值值的决定定因素。。地段、地地段、还还是地段段！2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（4）核心价值值提炼““八面法法”4、景观景观是房房地产项项目的重重要组成成部分。。主要体现现在景观观烘托出出来的建建筑细部部、风格格上。其它的则则表现在在服务和和积累的的品牌效效应上!2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（5）核心价值值提炼““八面法法”5、环境环境上的的考虑，，既要适适合“大大”的环环境，也也要集中中考虑““小”的的环境。。“大””环境指指整个片片区，如如这个个地方适适不适合合建设一一个小区区，比如如是在一一个工工业区，，那么建建设小区区显示是是不太合合适的。。“小小”环境境就指项项目本身身的细节节，如建建筑风格格、小小区园林林、户型型、采光光、外立立面等2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（6）核心价值值提炼““八面法法”6、物业管理理优秀的物物业管理理可以使使房屋保保值、增增值。良良好的物物业管理理能够延延长房屋屋的物理理寿命，，降低物物业的物物理损耗耗速度，，避免了了物业使使用价值值的超前前损耗，，起到了了保值、、增值的的作用。。良好的物物业管理理能够为为居住人人提供清清洁、优优美、舒舒适、安安全的生生活和工工作环境境。2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（7）核心价值值提炼““八面法法”7、生活配套套完善的生生活配套套对客户户入住后后的生活活、学习习、出行行、娱乐乐、就医医、就学学等行为为非常便便利，也也是房屋屋保值、、增值的的重要方方面。2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（8）核心价值值提炼““八面法法”8、品牌价值值地产，与与品牌有有关。中中国经济济已进入入新一轮轮快速增增长，中中国地产产也迎来来新一轮轮市场模模式。一一家企业业，要做做百年老老店，获获取长足足发展展，品牌牌就被放放在了不不容置疑疑的衡量量标准之之上，每每一家企企业在在进行产产品模式式的全国国复制时时，其质质量、服服务、外外表均受受到众众看客的的关注。。品牌之之于项目目，是企企业印章章.2.5项目核心心价值的的三个层层面和八八个方面面（1）核心价值值提炼1、挖掘自自身先天天价值，，提升后后天赋予予的附加加卖点一一个项目目在立项项之初，，就应该该充分认认识到它它所具备备的先先天优势势，如优优越的地地段、完完善的配配套、优优美的自自然环环境等，，这些往往往都是是超越其其他对手手的核心心所在在，是竞竞争对手手无法效效仿的。。2.6项目核心心价值提提炼步骤骤（1）2、把握最最主要的的，放大大最核心心的经过过不断的的挖掘与与提炼，，一个项项目可能能会出现现很多个个卖点，，比如如地段好好，交通通便捷，，配套比比较完善善，浓厚厚的文化化渊源，，以及及弧形阳阳台、落落地飘窗窗的设计计如是市市场稀缺缺产品等等。在策划和和推广过过程中，，要分清清主次，，把握最最主要的的卖点，，放大最最核心的的价值，，而对附附属的、、相对较较为平常常或是对对市场吸吸引力力不强的的卖点，，则只作作为辅助助的、次次要的核心价值值提炼2.6项目核心心价值提提炼步骤骤（2）3、将卖点提炼炼为鲜活的概概念确定项目目的核心卖点点后，应将这这一卖点予以以最大程度的的提炼和包包装，使之成成为项目与众众不同的鲜明明特征，成为为吸引客户眼眼球的鲜活活亮点。核心价值提炼炼2.6项目核心价值值提炼步骤（（3）Strengths强项:你的优势是什么？你做得好的方面有哪些?和竞争对手相比，你做得好的地方是什么？Weaknesses弱项:你在哪些方面可以提高？你在哪些方面做得不好？哪些方面你应该尽量避免？竞争对手在哪些方面做得比你好？Opportunities机会:你所面临的好机会在那里？你能意识到的发展趋势是什么？Threats威胁:你所面临的障碍是什么?你的竞争对手正在做什么?积极因素消极因素内部外部发挥利用提高避免2.7项目核心价值值与竞争优势势分析（1）核心价值提炼炼注意要点1、尽量提炼项项目自身拥有有优势价值；；2、多层次，多多方面提炼和和营造项目亮亮点，充分展展现竞争优势势和项目价值值；3、与竞争对手手同类优势不不可照搬照抄抄；4、竞争对手有有的或较强的的亮点，我项项目没有的或或较弱的亮点点，要尽量避避开。2.7项目核心价值值与竞争优势势分析（2）核心价值要转转为客户价值值1、区位价值区位对不同定定位的楼盘来来说，影响各各有不同，但但都是决定性性的。有些些项目的核心心价值正是体体现于区位之之上的，尽管管显而易见见，却需要创创造性的发挥挥。卖点构成：繁繁华路段、CBD概念、CLD概念、中心区区概念、滨江江概念、商圈圈概念、文化化区概念、教教育院校概念念等，以及由由地段带来来的交通卖点点：轻轨概念念、航空港概概念等。2.8项目核心价值值化为市场优优势（1）2、周边自然景观观价值拥有自然景观观资源的房子子，本身是一一道风景。在在风景与风景景的对话中中，我们希望望发现一种源源自梦想的最最大价值。让让风景与房房子构成一幅幅购房人眼中中的完美图景景。全海景、山景景、河景、江江景、自然湖湖景、人工湖湖景、公园、、风景区等。。核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（2）3、建筑和园林价价值产品规划设计计、楼盘硬件件、配套设施施、精装修卖卖点，板式住住宅、建材材与配置、景景观卖点、新新工艺新材料料、使用率卖卖点、楼间间距卖点、会会所卖点、泳泳池卖点、户户口卖点、大大型超市进驻驻、规划卖卖点、专业组组合、大规模模卖点、创新新技术、绿化化率卖点等等。核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（3）4、风格和空间价价值建筑风格、建建筑艺术卖点点：德国风格格、欧陆风格格、法国风格格、意大利风风格、海派建建筑风格、和和式筑居、新新加坡风格、、中式建筑筑等。户型的空间价价值和细节创创新卖点：错错层卖点、跃跃式卖点、复复式卖点、空空中花园、大大露台卖点、、外飘窗、转转角窗、厨房房生活阳台台、子母房卖卖点等；核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（4）5、园林主题价值值环境作为居住住空间的重要要组成，与住住宅一起肩负负了“天人合合一”的使命命。独具特色的风风情园林：中中心花园、主主题园林、艺艺术园林、加加拿大风情园园林、亚热带带园林、欧陆陆园林、江南南园林、新加加坡式园林林、岭南园林林、澳洲风情情、海滨风情情、热带园林林、自然园园林、珍贵树树木卖点。核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（5）6、概念卖点原创概念，白白纸上可以有有许多发挥。。开发商们为为房子创造了了许多概念念，有些牵强强附会，有些些动人心扉。。选用一些简简洁而强大大的词汇：生生活模式、新新都市主义、、宣言卖点、、度假式概念念、游戏规规则、Loft概念、Soho概念等核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（6）7、功能价值为购房者创造造比居住空间间更多的价值值，往往要通通过功能提升升来实现。这这些价值提升升有些是超越越了楼盘的先先天资源，要要求开发商商在操作上具具有更高的水水平。健康概念、投投资概念、绿绿色概念、e概念、环保概概念、生态概概念等。核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（7）8、复合价值产品嫁接、复复合地产。这这些卖点会通通过成功的嫁嫁接激发人们们对美好生活活的向往。教育概念、音音乐概念、艺艺术概念、运运动概念、旅旅游概念、诗诗词概念等。。核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（8）9、生活卖点房地产项目在在为人们提供供有形居住空空间的同时，，还应该为住住户构筑一个个无形的空间间。看不见的东西西更难做到，，这是区别一一个杰出开发发商与平庸开开发商的关键键所在。服务卖点、文文化卖点、物物业管理、口口碑卖点、荣荣誉卖点、开开发商品牌、、知情权卖点点、自我标榜榜、张扬个性性等卖点核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（9）10、生活方式卖点点生活方式卖点点：异域生活活方式卖点、、品味卖点、、文脉卖点情情感卖点：：孩子卖点、、情缘卖点、、亲恩卖点核心价值要转转为客户价值值2.8项目核心价值值化为市场优优势（10）营销学的创始始人之一莱维维特：“没有商品这这种东西”，，因为客户真真正购买的不不是商品，而而是商品的用用处。《新概念营销》的作者黑曼：：“你其实不是是在买肉眼可可见，随手可可摸的产品本本身，而是在在买一种预期期。从某种意意义上讲，所所有的买主主，都是期货货交易者，会会产生希望满满足某种特特定需求的预预期。”其实这种特定定需求的预期期之于房地产产，就是购房房者对未来生生活品质所产产生的联想，，如果是投资资者，他的的预期则更注注重升值的预预期。这种联想就是是楼盘的价值值感和价值。。2.8项目核心价值值化为市场优优势（10）让项目价值最最大化——房地产项目策策划与设计基基本要求一、房地产项项目策划与设设计基本要求求二、房地产项项目价值策划划与提炼三、房地产产产品策划与设设计四、营销策划划方案转化为为设计方案3.1房地产产品的的特点唯一性没有一个小区是同样的没有一套房子是同样的不可更改性一旦建成就不可更改即便修补也不可变改最初的结构不可附加性设计或建造有误即便再附加任何都不可改变其原有的本质3.2房地产产品策策划和设计的的层次市场细分整体定位档次形象户型设计建筑风格园林景观规划配套3.3.1房地产项目整整体定位房地产项目整整体定位3.3.2房地产项目整整体定位房地产项目整整体定位决策策过程——决定项目的竞竞争能力房地产项目整整体定位的决决策过程就是是房地产前期期研究、调查查的综合分析析、判断和预预估过程，它它要明确以下下问题：目标客户群定定位：卖给谁谁？市场定位：在在市场上占据据什么位置？？产品定位：建建什么样（类类型和档次））的产品？住宅项目定位位主题定位：：项目相对于于其他项目的的显著特色？？形象定位：以以什么风格出出现？价格定位：以以什么价位出出售？3.4.1目标客户细细分市场目标客户细细分市场房地产客户户细分市场场三个层次次：1、基本细分分：客户来来源、动机机、家庭情情况、收入入、职业特特点；2、行为模式式细分：生生活习惯、、休闲娱乐乐行为、购购买行为、、投资行为为、社交行行为、工作作行为、出出行行为、、学习行为为；3、心理需求求：生活心心理、娱乐乐心理、购购买心理、、投资心理理、社交心心理、工作作心理、出出行心理、、学习心理理。3.4.2目标客户细细分市场目标客户细细分市场按客户来源源细分：本本区域传统统客户；本本市非本区区域传统客客户；外地地客户；按客户动机机细分：刚刚性需求；；投资型需需求；改善善型需求；；教育型需需求；度假假型需求；；按家庭情况况细分：单单身；两人人丁克；年年轻三口之之家；中年年三口之家家；四口以以上之家；；双老之家家；单身老老人；按收入情况况细分：低低收入；中中低收入；；中高收入入；高收入入；顶极收收入；按职业、职职务细分：：普通员工工；企业白白领；管理理人员或小小企业主；；高管；中中大型企业业老板；政政府官员；；3.5项目档次定定位策划档次定位——卖给什么收收入层次的的人项目档次定定位决定了了设计什么么样房产和和小区，决决定了投入入与产出比比。影响目标档次定定位的：1、目标客群群的收入与与支付能力力；2、项目所在在城市、区区域的房地地产消费习习惯；3、公司品牌牌形象和公公司以前项项目的形象象；4、项目所在在区位、配配套和环境境。3.6.1项目形象与诉求求定位策划划形象定位——提炼项目优优势价值项目档次定定位决定了了项目未来来基本客群群特点，项项目形象定定位决定了了项目将吸吸引哪类生生活品质的的客户，将将项目的价价值与客户户利益点有有效结合寻找项目的的唯一性、、差异性和和市场高度度，扬长避避短，抢占占制高点，，树立唯一一性，用足足项目优势势，规避项项目劣势，，并以此确确立项目独独特的行业业地位。3.6.2项目形象与诉求求定位策划划形象定位——提炼项目优优势价值以地段的特特征定位通过产品特特征或顾客客利益点定位以规划或产产品的首创创和创新点点定位以项目的目目标客户特征定定位以文化象征征定位以一种生活活方式定位以行业或片片区的引领领者定位优势组合定定位3.7.1项目整体规划与与配套策划划与设计规划策划、、设计——项目视觉性性、实用性性房产项目规规划，是建建筑中重要要的环和指指标，它决决定了楼盘盘的自身价值，所有有房地项目目规划必须须要有一个个主题思想想，这个主主题以项目目定位为依依托。规划内容：：建筑布局：楼阁布局局——楼宇排布、、楼宇间距距、采光度度、内外景景观可视度度、噪音度度；项目外围设设计道路系统布局绿化系统布布局3.7.2项目整体规划与与配套策划划与设计规划策划、、设计——项目视觉性性、实用性性公建与配套套系统环境规划及及艺术风格格提示公共家具概概念设计提示灯光设计及及背景音乐乐指导3.7.3项目整体规划与与配套策划划与设计配套设计——项目生活方方式体现项目公建完完善，公共共配套设施施完善可提提升项目整整体价值项目所在地周边边市政配套套设施调查项目配套功功能配置及及安排公共建筑与公共活动动设施设计会所与小商业设设施设计售楼中心设计物业管理公司、办公室等设计其他公建（如巴巴士站、围围墙）设计3.8.1优势户型分析策策划和设计计户型设计——优秀生活空空间体现户型设计六六大原则：：实用性：是指住宅宅要实用，，大小要适适宜，功能能要合理，，要舒适温温馨，要每每个房间都都间隔方正。安全性：是是指住宅要要具有防盗盗、防火、、抗震和抗抗御自然灾灾害的能力力。秘密性：还还要具有一一定的秘密密性才会有有安全感，，因此社交交、私人空空间应有效效分隔。3.8.2优势户型分析策策划和设计计户型设计——优秀生活空空间体现灵活性：住宅还要要有一定的的灵活性，，以便根据据生活要求求灵活改变变使用空间间，满足不不同对象的的生活需要要；灵活性的另一体现现就是可改改性，因为为家庭规模模和结构是是变化的，，生活水平平和科技水水平也不断断提高，户户型应符合合可持续续发展的原原则，用合合理的结构构体系提供供一个大的的空间，留留下调整与与更新的余余地。经济性：住住宅还要具具有经济性性，即面积积要紧凑实实用，实用用率更高，，造价更低低、以减轻轻购房者的的投资。艺术性：住住宅也应该该美观大方方有一定的的艺术性，，有个性、、有特色、、有文化品品位才能吸吸引购房者者来购买。。3.8.3优势户型分析策策划和设计计户型设计——优秀生活空空间体现一般一个好好的户型设设计应包括括六种分离离：生理分分居、功能能分区、动动静分开、、公私分开开、主次分分开、干湿湿分开。生理分居：是指8岁以上子女女应该和父父母分室居居住，15岁以上异性性子女应分分室居住，，两代夫妻妻应分室居居住，以满满足生理上上对居住的的要求。功能分区：是指不同的的生活功能能就有不同同的活动空空间：会客客要有客厅厅；睡眠要要有卧室；；梳洗要有有卫生间；；烹饪要有有厨房；存存物要有贮贮藏室；工工作要有起起居室；入入口要有门门厅；想接接近大自然然要有阳台台等等。一一个好的的户型应为为居民提供供这些必要要的使用空空间以满足足现代生活活需要。3.8.4优势户型分析策策划和设计计户型设计——优秀生活空空间体现动静分开：客厅、餐厅厅、厨房、、音乐房、、活动室人来人往往，活动频频繁，应靠靠近入户门门设置；卫卫生间也应应设在动区区便于使用用。而卧室室显然需要要最大程度度的静谧，，应比较深深入。两者者应严格分分开，确保保休息的人人能安心休休息，要走走动娱乐乐的人可以以放心活动动。公私分开：家庭生活的的私密性必必须得到充充分的尊重重与保护，，不能让访访客在进门门后将业主主家庭生活活的方方面面面一览无无遗。这这就不仅要要求将卧室室（主卧、、父母房、、儿童房））与客厅、、餐厅、音音乐房、麻麻将室（娱娱乐室）进进行区位分分离，而而且应注意意各房间门门的方向。。3.8.5优势户型分析策策划和设计计户型设计——优秀生活空空间体现主次分开：买房通常是是人们事业业有成，生生活质量迈迈上台阶的的体现。为为了彰显业业主的成功功，也为了了家庭成员员之间的起起居互不不干扰，主主人房不仅仅应朝向好好（向南或或向景观））、宽敞敞、大气，，而且应单单独设立卫卫生间，应应与父母房房略有距距离分隔。。如工人（（保姆）房房应与主要要家庭成员员的房间有有所分离。。干湿分开：即厨房、卫卫生间等带带水、易脏脏的房间应应与精心装装修怕水怕怕脏的卧室室等分开。。3.8.6优势户型分析策策划和设计计户型设计——优秀生活空空间体现面积恰当尺尺度适宜：功能能空空间间都都应应该该具具有有合合理理的的大大小小尺尺度度和和相相互互关关系系，，它它应应该该通通过过人人体体工工程程学学、、心心理理学学、、建建筑筑学学等等科科学学的的方方法法来来确确定定。。从各各房房间间的的大大小小来来看看，，卧卧室室面面积积应应在在12—15平方方米米之之间间，，；客厅厅面面积积在在21—30平方方米米之之间间，，客客厅厅的的开开间间不不应应小小于于3.9米。。卫生生间间、、厨厨房房、、健健身身房房、、贮贮藏藏室室各各占占4—5平方方米米，，阳阳台台占占5—6平方方米米。。例如如卧卧室室的的主主要要功功能能是是睡睡眠眠和和休休息息，，它它必必须须要要设设置置睡睡床床、、床床头头柜柜、、衣衣橱橱、、化化妆妆台台、、电电视视柜柜、、休休息息椅椅等等家家具具，，还还要要有有一一定定的的活活动动空空间间，，所所以以双双人人卧卧室室的的开开间间就就不不应应小小于于3.6米，，面面积积不不应应小小于于12平方方米米。。3.8.7优势势户型型分分析析策策划划和和设设计计户型型设设计计———优秀秀生生活活空空间间体体现现各功功能能空空间间的的相相互互关关系系对对使使用用效效果果也也有有很很大大影影响响。。例例如如厨厨房房应应靠靠近近入入口口布布置置，，避避免免买买了了菜菜肴肴穿穿过过客客厅厅很很不不方方便便；；而而卫卫生生间间则则应应接接近近卧卧室室以以方方便便晚晚间间使使用用；；厕厕所所门门不不应应直直接接开开向向客客厅厅和和餐餐厅厅，，这这样样既既不不卫卫生生又又不不雅雅观观。。阳台台应应该该设设置置在在客客厅厅前前面面，，不不应应该该设设在在卧卧室室前前面面，，因因为为卧卧室室是是私私密密性性空空间间，，而而阳阳台台是是开开放放性性空空间间，，晒晒衣衣时时要要穿穿过过卧卧室室影影响响了了卧卧室室的的私私密密性性。。如果果是是跃跃层层户户型型则则主主卧卧室室应应该该设设在在上上层层以以满满足足卧卧室室的的私私密密性性要要求求。。为为了了节节省省投投资资将将设设备备管管线线集集中中设设置置，，因因而而厨厨房房和和卫卫生生间间应应尽尽可可能能靠靠近近，，大大套套户户型型中中主主卧卧室室最最好好设设置置独独用用卫卫生生间间以以提提高高户户型型的的品品位位。。3.8.8优势势户型型分分析析策策划划和和设设计计户型型设设计计———优秀秀生生活活空空间间体体现现健康康性性因因素素的的合合理理运运用用呼吸吸、、采采光光、、通通风风是是每每个个人人最最基基本本的的生生理理需需求求，，这这些些要要求求是是否否能能被被充充分分满满足足，，对对人人的的健健康康有有着着至至关关重重要要的的影影响响。。而而辨辨别别一一个个户户型型的的好好坏坏，，健健康康性性因因素素是是否否被被合合理理运运用用也也成成了了一一个个重重要要标标准准。。这这些些因因素素包包括括：：朝朝向向合合理理、、日日照照充充分分、、光光线线充充足足、、通通风风良良好好、、空空气气新新鲜鲜、、温温度度适适宜宜、、安安静静舒舒适适。。上述述要要求求国国家家都都有有严严格格的的规规定定，，每每套套住住宅宅的的卧卧室室和和使使用用面面积积在在10平方方米米以以上上的的起起居居室室（（厅厅））均均应应直直接接采采光光，，且且至至少少应应有有一一间间卧卧室室或或起起居居室室（（厅厅））具具有有良良好好的的朝朝向向，，能能直直接接获获得得日日照照，，一一般般为为南南向向，，南南偏偏东东或或南南偏偏西西不不可可大大于于45度。。3.8.9优势势户型型分分析析策策划划和和设设计计户型型设设计计———优秀秀生生活活空空间间体体现现住宅宅应应有有良良好好的的自自然然通通风风，，即即应应有有在在相相对对外外墙墙上上开开窗窗所所形形成成的的穿穿堂堂风风或或相相邻邻外外墙墙上上开开窗窗所所形形成成的的转转角角通通风风，，对对单单朝朝向向的的套套型型必必须须有有通通风风措措施施。。按照照我我国国的的饮饮食食习习惯惯，，煎煎炒炒烹烹炸炸时时产产生生的的油油烟烟对对人人体体十十分分有有害害，，因因此此厨厨房房应应有有直直接接对对外外的的采采光光、、通通风风窗窗（（包包括括开开向向天天井井的的窗窗））。。卫生生间间应应设设有有直直接接采采光光、、通通风风窗窗。。考考虑虑到到建建筑筑平平面面设设计计的的灵灵活活性性和和可可能能性性，，对对无无通通风风窗窗的的卫卫生生间间规规定定应应设设置置屋屋顶顶管管道道，，并并合合理理安安排排进进风风和和排排风风管管道道。。还要要安安排排好好室室外外空空调调机机的的安安装装位位置置和和冷冷凝凝水水的的有有组组织织排排放放，，预预留留外外热热水水器器和和空空调调器器的的墙墙洞洞，，阳阳台台应应有有晒晒衣衣设设施施等等。。3.8.10优势势户型型分分析析策策划划和和设设计计户型型设设计计———优秀秀生生活活空空间间体体现现附加加与与赠赠送送面面积积设设计计提提示示：：飘窗窗阳台台露台台工作作平平台台入户户花花园园4.5米以以上上层层高高设设计计3.8.11优势势户型型分分析析策策划划和和设设计计户型型设设计计———优秀秀生生活活空空间间体体现现滞销销户户型型的的设设计计误误区区：客厅厅大大而而不不当当，，对对着着客客厅厅的的门门多多，，无无隐隐蔽蔽空空间间；；客厅厅的的采采光光口口小小或或采采光光口口凹凹槽槽深深，，使使客客厅厅较较暗暗；；客厅厅视视野野差差，，窗窗不不应应正正对对墙墙面面；；客厅厅的的形形状状不不好好或或尺尺度度不不合合理理；；入户户无无过过渡渡空空间间；；餐餐厅厅面面积积过过小小或或过过大大；；主卧卧室室的的宽宽度度小小于于3米或或面面积积过过小小；；户内内交交通通线线长长；；3.8.12优势势户型型分分析析策策划划和和设设计计户型型设设计计———优秀秀生生活活空空间间体体现现卫生生间间距距主主卧卧室室远远或或对对着着客客厅厅卫卫生生间间无无前前室室；；四居居室室的的户户型型，，主主卧卧室室不不带带专专用用卫卫生生间间以以及及无无储储蓄蓄空空间间；；功能能分分区区不不合合理理；；各各功功能能空空间间面面积积比比例例不不当当；；跃层层户户型型室室内内楼楼梯梯的的位位置置不不当当；；卫生间间、厨厨房宽宽度不不够等等等。。3.8.12优势户型分分析策策划和和设计计户型设设计——优秀生生活空空间体体现各类户户型设设计提提示与与优势势户型型分析析：50方单身身公寓寓90方以下下户型型110－120方户型型130－140方户型型160－180方户型型220方户型型220方以上上户型型排屋与与别墅墅户型型3.9.1产品建建筑风风格策策划与与设计计建筑风风格设设计——第一感感观感感形象象十种主主流建建筑风风格：：地中海海建筑筑风格格意大利利建筑筑风格格法式建建筑风风格英式建建筑风风格德式建筑风风格北美建筑风风格新古典典主义义建筑筑风格格ArtDeco建筑风风格现代主主义建建筑风风格综合类类建筑筑风格格3.9.2产品建筑风风格策策划与与设计计序号风格典型特征1地中海建筑风格1.简单、圆润的线条

2.色彩的组合与碰撞

3.门廊、圆拱和镂空

4.多用螺旋形铸铁花饰、建筑圆角、文化石和特别的涂料，露台上采用弧形栏杆等2意大利建筑风格1.厚实的墙壁、窄小的窗口、半圆形的拱顶、逐层挑出的门框装饰和高大的塔楼

2.大量使用砖石材料

3.中心庭院布局

4.阳台、窗户间都有铸铁花饰，多用尖顶、石柱、浮雕3法式建筑风格1.线条鲜明,大量采用斜坡面

2.屋顶多采用孟莎式,上面多有精致的老虎窗

3.外墙多用石材或仿石材装饰

4.注重细节,细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条5.多采用对称造型4英式建筑风格1.三层墙面

2.坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室

3.手工建筑材料

4.红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色5德式建筑风格1.工业美感

2.不对称的平面、高坡度的楼顶、窄小的窗口、半圆形的拱卷、轻盈剔透的飞扶壁、彩色玻璃镶嵌的修长花窗

3.粗重的花岗岩、厚实的砖石墙

4.有层次的空间营造3.9.3产品建筑风风格策策划与与设计计序号风格典型特征6北美建筑风格1.大窗、阁楼、坡屋顶

2.丰富的色彩和流畅的线条

3.侧山墙、双折线屋顶以及哥特式的尖顶

4.简洁大方,非常具有人性化7新古典主义建筑风格1.下层通常用重块石或画出仿石砌的线条

2.中段用古希腊、古罗马的五种柱式

3.檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形山花装饰

4.色彩上以大面积线色为主8ArtDeco建筑风格1.在整体布局上内在的古典秩序感,如强调对称、追求宏大的气魄，横三段纵三段的立面构图等。2.来自古典主义的造型元素