房地产项目工程质量缺陷及对策99

工程程质质量量控控制制点点的的设设置置房地地产产项项目目工工程程质质量量缺缺陷陷及及对对策策前言言房地地产产项项目目工工程程质质量量控控制制的的关关键键点点在在哪哪里里？？作为为业业主主方方的的代代表表，，项项目目工工程程师师的的工工作作重重点点在在哪哪里里？？钢筋筋、、混混凝凝土土、、模模板板、、内内外外装装饰饰外外观观质质量量？？工程程质质量量通通病病如如何何防防止止？？居于于国国家家、、地地方方规规程程规规范范的的验验收收标标准准？？还是是居居于于客客户户使使用用、、客客户户投投诉诉的的系系统统性性缺缺陷陷消消除除？？本文文通通过过对对项项目目案案例例中中客客户户投投诉诉及及其其处处理理的的统统计计资资料料进进行行系系统统的的分分析析、、整整理理，，提提出出房房地地产产项项目目工工程程质质量量控控制制点点的的设设置置。。特别注明明：本文文数据、、图片主主要来源源于2005年上海““麦莎””、“卡卡努”台台风后多多个项目目的工程程照片，，部分图图片来源源于网上上收集的的资料。。并非指指某一特特定项目目。目录1、客户投投诉分类类及统计计规律2、屋面与与露台渗渗漏3、门窗及及框边渗渗漏4、外墙面面渗漏5、卫生间间及管道道渗漏6、地下室室防裂与与渗漏7、墙地面面裂缝8、外立面面装饰9、成品保保护与验验收10、工程质质量管理理体系1.1客户服务务系统CRM投诉问题题分类类别一类级别营销服务销售服务、合同履行、签约过程、产品交付、投诉处理、调研与回访、安全、保洁、环境维护、维修维护、社区活动规划设计小区规划、园林景观、单元结构、智能化、设计交底工程质量结构部件、外维护、内装饰、厨卫、设备、智能化、小区配套、环保物业维修修维护放放在服务务类质量问题直接反应的现象可能造成的影响及后果渗漏水问题

屋面、露台防水对业主装修、入住造成较大影响。厨卫渗漏水问题对下户业主造成很大影响,部分上户业主不积极配合维修。墙面渗水维修困难,反复发生。窗框、门框渗水维修影响业主精装修台面等。一步台排水不畅，雨水进入室内造成室内木地板大面积被泡等严重后果。CD组团采光井没有排水地漏雨水倒灌损坏业主地下室装修、物品。地下室外墙面未做防水这是地下室渗水的根本原因。照明系统受潮、进水容易造成短路。暖气、给排水问题

施工与图不符，装修误伤管线造成严重漏水。地埋暖气管有多处接头漏水隐患，一旦发生将造成严重漏水。排入雨水井的下水管地埋直角处；弱电系统设备均在地下井内容易进水受损。暖气片漏水漏水造成很大损失。热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好漏水造成很大损失。供水水压不够，热水器打不着火强弱电问题电表爆炸造成恶劣影响。1.2、质量投投诉现象象及影响响质量问题反映出的现象可能引起的后果其它质量问题

承重墙跑模装修很难处理。墙面裂缝维修费时费力。地面裸露暖气管容易破坏管线。卫生间、厨房服务阳台墙、地面空鼓影响防水效果。回填土不实管线脱落，散水台断裂。阳光室底部保温脱落容易脱落伤人。露台、一步台、阳光室抹灰层空鼓容易脱落伤人。外墙砖空鼓容易脱落伤人。外墙面返碱、外墙砖颜色不一致影响外立面。铁艺防锈处理不到位容易损坏，影响外立面。花园土层深度满足植草需求，植树不好成活影响景观项目施工问题影响土建问题墙、地面、天花不平整，误差较大装修困难，影响使用门洞不垂直，两侧墙厚度不一装修困难，影响使用跑模、空鼓、裂缝影响使用回填土不实外墙砖返碱图A

图B

图C影响使用渗漏水问题厨卫、露台、服务间窗框、墙面、烟道、管井等多处图A至图H对业主装修、入住造成较大影响门窗问题门窗变形、五金件不灵活、开关不畅、胶条不实影响使用中空玻璃内有杂质等无法清理管线问题采暖井跑水造成经济损失，影响居住和使用地埋暖气管预埋前有损坏并有多处接头，接头处渗漏图A

图B渗水，造成装修损失，影响居住暖气供回水管接反；暖气管与自来水管串接无法采暖给排水问题卫生间下水管脱节漏水，无法使用卫生间下水管内大量施工垃圾堵塞，无法使用热水管（PPR管）施工过程中热熔处理不好，熔接过度易造成管堵，熔接处易渗漏自来水管与中水管接错，自来水管与热水管或暖气管接通无法使用热水及取暖冷水管漏水；阳台、露台、卫生间地漏堵塞户内返水部分坐便器与墙壁距离过近无法安装洁具强弱电问题电线未穿管；CD组团使用临时用电烧毁业主电表电线接串，一个开关控制多个灯开关与灯不能对应，影响使用门磁、窗磁安在室内，安装位置有误无法使用1.3“某工程”房屋交付付客户投投诉统计计（420户）数据来源源：（截截止12月25日，420户A区入伙收收楼书投投诉记录录）合格工程程客客户户满意门窗工程程：1.32条/户土土建裂裂缝：0.19条/户装饰工程程：0.39条/户给给排水水：0.05条/户土建渗漏漏：0.20条/户建议：建建立高于于普通工工程质量量验收标标准的公公司级验验收指标标，用于于提高工工程质量量验收标标准，争争取一次次达到（（或接近近）客户户要求，，降低投投诉率。。1.4、“某工程程”客户投诉问题题统计墙地面、、门窗、、渗漏是是三座大大山1.5“某工程””2005年上海““麦莎””与“卡卡努”台台风过后后1.6“某工程””2005年上海““麦莎””与“卡卡努”台台风过后后1.7从投诉统统计中寻寻找工程程质量控控制点4大客户投投诉问题题2、屋面与与露台渗渗漏2.1案例：屋屋面与露露台墙根根渗漏2.2案例：雨雨天不漏漏晴天漏漏水顺着女女儿墙面面渗入防防水层下下的保温温层内这是某户户露台积积水未排完的的情况，，露台三面高高过阳台台门槛，且无无泄水孔孔，一旦堵住住只有朝朝室内流室内这里最低低建议：水水落管设设计时要要多考虑虑非正常常情况，，尤其上上海暴雨雨较多，，而且使使用中也也会有意意外发生生2.3案例：屋屋面露台台积水、、排水不不畅2.4：案例：：室内外外无高差差，水倒倒灌入户户案例：C型露台、、ABD型进户平平台，都都因为没没有留足足够的高高差，且且无底槛槛，用户户装修后后内外高高差一样样，甚至至要略高高，下雨雨时倒泛泛水。石材贴完完就跟门门槛一样高高这儿也是，贴完面砖就和铝合金门下槛差不多了了建议：：设计计时充充分考考虑实实际使使用中中的情情况2.5案例：：砌体体墙直直接落落在楼楼板上上，无无混凝凝土导导墙2.6：案例例：过过多的的屋面面反梁梁设置置露台大大多是是下有有房间间、梁梁上反反的做做法，，这样样的做做法对对下一一层的的空间间感觉觉有利利，但但给施施工、、防渗渗漏以以及露露台的的装修修使用用带来来很多多隐患患。露台反反梁部部分采采用膨膨胀珍珍珠岩填填起，，上面面是卷卷材，，从基层做做到面面层过过程较较长，，过程中珍珍珠岩岩一旦旦受潮潮，水水蒸汽始终终都在在夹层层中，，早晚晚是个隐患患四面反反梁，，好像像一个水水池，，但下下面是室室内2.7案例：：卷材材防水水层无无法收收头象这里里，未未卷进下下槛，，存水试试验不不漏下雨雨漏建议：：设计计时对对于反反梁的的设置置需慎慎重，，实际际上，，由于于联排排的层层高较较高（（尤其其底层层大厅厅），，下面面梁在在装修修时是是可以以解决决的；；露台台多固固然好好，太太多就就过了了；今今后审审图时时对于于细部部节点点和选选材要要细。。2.8案例：：出屋屋面烟烟道根根部处处理马马虎露台、、屋面面防水水节点点设计计处理理，如如烟道道、防防水卷卷边设设计处处理，，这些些部位位容易易往室室内渗渗水图图A2.9、案例例：露露台、、屋面面防水水节点点设计计处理理，如如护栏栏设计计处理理，这这些部部位容容易往往室内内渗水水图图B2.10案例：：过时时的披披水板板及屋屋面防防水构构造设设计业主想想搭阳光棚棚，于于是就就利用用反梁，结结果铝铝合金金地脚脚打穿防水水层，，造成成渗漏漏业主觉觉得反梁有有碍露露台活活动于是面面砖贴贴到反反梁顶，雨雨大时时水会会翻过卷材材渗入入墙内内2.11案例：：屋顶花花园女女儿墙墙周遍遍种植植物已已高于于防水水线返回2.12屋面、、露台台施工工:1.主要是是控制制结构构层不不渗漏漏，防水施施工前前先进进行结结构闭闭水试试验(淋雨检检查)，若有漏漏点先先用防防水宝宝或注注浆处处理；；2.防水施施工时时要求求重点点处理理细部部:泛水,墙根,管边等等女儿墙墙泛水水墙根防防水细细部2.13屋面防防水保保温构构造1、结构构密实实，自自防水水2、混凝凝土导导墙、、反梁梁3、倒置置式屋屋面防防水构构造设设计4、女儿儿墙、、管根根、孔孔洞节节点优优先处处理5、防水水材料料必须须收口口6、排水水顺畅畅，防防止倒倒灌3.1案例：：门窗窗框边边渗水水3.2案例：：门窗窗框顶顶部底底部渗渗漏3.3案例：：门窗窗拼缝缝打胶胶渗漏漏铝合金金窗几几乎所所有的的接缝缝部位位都存存在渗渗漏的的可能能性3.4案例：：推拉拉窗无无高低低脚，，雨水水倒灌灌3.5案例：：铝合合金门门窗水水泥砂砂浆框框边塞塞缝不不密实实发泡涨涨出切切割，，表面面防水水膜破破坏3.6案例：：发泡泡剂表表面防防水膜膜破坏坏打胶里面空空的，，发泡泡剂断断打3.7案例：：打胶胶太薄薄轻易易拉脱脱下槛里里填的的木块块、木屑，，发泡泡剂打打的没用3.8案例：：建筑筑垃圾圾填塞塞底框框3.9铝合金金门窗窗框防防水加加强层层3.10铝合金金框边边滴水水和排排水坡坡门窗:（1.）留设设门槛槛(出阳露露台门门下槛槛)（2.）门窗窗框接接头打打胶质质量门下槛槛起到到防水水设防防作用用门窗框框进场场时验收接接头打打胶3.11施工过过程控控制门窗:（3.）门窗窗框塞塞缝后后,隐蔽前前的交交接验验收（4.）外框框周边边打胶胶质量量（5.）淋水水检查查门窗框框周边边塞缝缝需逐逐一验验收3.11施工过过程控控制3.12门窗淋淋水检检查方方法标准：：门窗窗和墙墙体采采用常常压（（0.2-0.3MPA）淋水水检查查，淋淋水管管ø10PVC管，钻钻孔ø2@50；同栋栋搂每每批3－4个。时时间2小时。。全数检检查3.13非打开开方法法的渗渗漏处处理方方案3个主要要工序序1、内灌灌浆2、外墙墙面砖砖防水水勾缝缝3、外墙墙面砖砖防水水封闭闭4、墙面面渗漏漏4.1案例：：墙面面孔洞洞与裂裂缝处处渗漏漏4.2案例：：一步步台排排水不不畅，，雨水水倒灌灌浸泡泡地板板。4.3案例：：空调调平台台未做做防水水、排排水不不畅返回4.4案例：：地下下室线线盒渗渗水损损坏业业主已已装修修墙面面。4.5外墙渗渗水通通道勾缝剂剂及外外墙裂裂缝是是进水水的第第一通通道找平层层及粘粘接层层是良良好的的“小小水库库”和和渗水水通道道墙体有有不少少的缺缺陷，，轻质质墙体体内水水可以以到处处流动动窗户塞塞缝质质量很很难保保证窗户本本身漏漏水也也常出出现4.6石材挂挂贴外外墙构构造4.7石材墙墙面压压顶4.8空调板板根节节点4.9外墙面面孔洞洞堵补补5、卫生生间与与管道道渗漏漏5.1案例：：厨卫管管道渗渗水5.2案例：：热水水管（（PPR管）施施工过过程中中热熔熔处理理不好好，水水管热热熔接接口容容易破破、渗渗水。。5.3案例：：返潮潮、发发黑的的装修修木门门套、、木踢踢板返回5.4案例：：室内内采暖暖管线线、各各上水水管线线施工工与图图纸偏偏差太太多，，业主主装修修损伤伤管线线，造造成渗渗水。5.5案例：：照明明系统统线管管受潮潮、进进水、、漏电电、短短路：：图为为灯泡泡内进进水，，非常常危险险。5.7案例：：预埋埋供水水铝塑塑管接接头渗渗漏返回5.8案例：：弱电电系统统设备备均在在地下下井内内，易易受潮潮或被被水淹淹，给给检修修带来来困难难。厨房、、卫生生间:1.同样是是控制制结构构层不不渗漏漏，防防水施施工前前先进进行结构闭闭水试试验，，逐间间检查查,若有漏漏点用用防水水宝或或注浆浆处理理；2.控制管管根、、烟道道等部部位的的吊模模质量量,用膨胀胀细石石砼，，必须分分两次次浇筑筑，第第一次次完成成后要要求灌灌水检检查,不合格格的打打掉重重来3.防水施施工时时要求求重点点处理理细部部:管边,墙根等等插入图图片5.9卫生间间防水水施工工控制制5.10卫生间间防水水构造造5.11管根孔孔洞堵堵补5.12地漏防防水节节点5.13卫生间间木门门根部部防水水1、木基基层板板离开开卫生生间地地面50MM，内灌灌发泡泡剂2、门饰饰面板板离开开地面面5MM，下面面打玻玻璃胶胶6、地下室室裂缝缝与渗渗漏防防治6.1地下室室结构构裂缝缝控制制三个地地下室室长200米，宽宽17－53米，是是超长长大体体积混混凝土土结构构设计采采用3条后浇浇带，，混凝凝土及及后浇浇带全全部掺掺入HEA外加剂剂项目中中心与与监理理、总总包多多次洽洽商讨讨论，，并实实地考考察混混凝土土泵站站将地下下室裂裂缝控控制的的重点点放在在：混凝土土坍落落度（（12－14CM）、砂石石含泥泥量、、施工工控制制和养养护取消混混凝土土板内内的HEA，仅保保留了了后浇浇带部部分的的HEA在顶板板转角角处增增加了了抗裂构构造钢钢筋6.2地下室室外墙墙防水水构造造6.3地下室室顶面面防水水构造造6.4地下室室地面面防水水构造造6.5地下室室孔洞洞堵补补7.墙地面面裂缝缝7.1案例：：外墙墙面裂裂缝底层悬悬挑梁梁上部的垂垂直缝缝较明显显，部部分外墙可可见，，约0.3mm。多分布在在叠加加房底层层客厅厅部位。。这些裂裂缝由由于悬悬挑梁梁下部部地基基处理理不当当（原原设计计要求求填炉炉渣或或聚苯苯板，，实际际下部部已填填实））,实际受受力与与计算算不符符造成成，部部分裂裂缝内内外贯贯通，，直接接导致致渗漏漏7.2案例：：内墙墙、地地面裂裂缝7.3案例：：回填填土不不实,散水台台断裂裂。这一类类是梁梁下水水平、、柱旁旁竖直直缝：：缝随随温度度变化化明显显，清清晨夜夜晚几几乎看看不见见，中中午温温度高高时明明显，，一般般小于于0.3mm。该类类缝大大部分分由于于砼或或砌块块材质质不同同，线线膨胀胀系数数不同同，对对温度度变化化敏感感，多多位于于外墙墙两种种材料料交界界处打开以以后看看，钢钢丝网网按要要求做做了，但裂裂缝还还是出出来此处渗渗漏有有些就是是因为为内外贯贯通缝缝7.4案例：：砌体体界面面裂缝缝7.5案例：：墙体界界面裂裂缝、、螺栓栓孔、、脚手手眼堵堵补不不密实实7.6控制砌砌体砌砌筑质质量斜砌砂砂浆饱饱满斜砌前前至少少放置置10天砌筑时时间要要控制制,分四次次进行行砌块砌砌筑前前要存存放28天,运至楼楼内存存放顶砌斜斜砖至至少10天后进进行7.7砌体构构造要要求要要规范范:1.设置构构造柱柱---墙端头头\拐角2.窗台压压顶砼砼伸入入墙体体3.施工洞洞口过过梁设设置规规范窗台砼砼压顶顶两端端伸入入墙体体至少少200.施工洞洞口设设置过过梁,并留马马牙槎槎及构构造钢钢筋7.8甩浆:(工具采采用空空压机机)1.粉刷墙墙面均均提前前一天天甩浆浆，重重点是是砼结结构面面，加强甩甩浆质质量、、控制制甩浆浆密度度、强强度2.砖墙与与结构构柱相相接时时，砌砌筑前前在墙墙体接接触面面甩浆浆，避免竖竖向砖砖缝开开裂甩点均均匀,控制密密度及及强度度7.9贴网:1.墙体与与结构构梁柱柱相接接处2.过梁和和窗台台压顶顶的八八字角角处3.水电予予埋管管线处处墙与与梁梁柱柱结结合合处处水电电线线管管处处外墙墙钢钢丝丝网网(用保保温温钉钉粘粘贴贴)拉结结筋筋与与压压顶顶钢钢筋筋拉拉通通窗下下口口设设45°°玻纤纤网网，，400宽800长。。8、外外立立面面装装饰饰8.1外墙墙砖砖返返碱碱，，影影响响外外立立面面（（售售楼楼处处））图图B8.2外立立面面墙墙砖砖空空鼓鼓、、脱脱落落，，容容易易伤伤人人，，8.3外墙墙面砖砖施施工工前前，，根根据据图图纸纸尺尺寸寸，，核核实实结结构构实实际际情情况况，，以大大面面排排整整砖砖为为原原则则，，绘绘制制施施工工大大样样，，避避免免出出现现““破破活活””窗间间墙墙排排版版确保保对对称称美美观观9、成成品品保保护护与与验验收收9.1案例例：：惨惨痛痛的的铝铝合合金金门门框框9.2案例例：：交交叉叉作作业业保保护护9.3面砖砖涂涂料料阴阴角角交交接接处处处处理理，，用用粘粘胶胶带带贴贴好好，，防防止止相相互互污污染染美纹纹纸纸贴贴边边确保保顺顺直直美美观观9.4窗边边打打胶胶同同样样要要求求用用粘粘胶胶带带贴贴好好后后再再打打胶胶美纹纹纸纸贴贴边边确保保顺顺直直美美观观9.5楼梯梯间间梯梯井井的的细细部部处处理理滴水水线线条条加鹰鹰嘴嘴处处理理9.6部品品组组装装化化设设计计9.7交房房验验收收:逐间间房房实实测测实实量量并并记记录录---整改改完完善善---确保保每每间间房房的的开开间间、、方方正正、、平平整整度度、层高高等等无无偏偏差差开间间检检查查层高高检检查查10、工工程程质质量量控控制制体体系系10.1建立立完完善善的的工工程程质质量量管管理理体体系系技术术准准备备质量量记记录录过程程控控制制统一一工工程程技技术术标标准准统一一设设计计节节点点细细节节技术术讨讨论论与与沟沟通通样板板引引路路：：消消除除设设计计缺缺陷陷和和施施工工差差异异性性工序序检检查查：：重重要要工工序序、、关关键键部部位位平平行行检检查查成品品保保护护：：落落实实措措施施，，交交叉叉作作业业保保护护分户户验验收收：：分分阶阶段段依依次次以以户户为为单单位位验验收收《样板板指指引引验验收收表表》《工序序检检查查验验收收表表》《分户户验验收收表表》4、工程程质质量量与与安安全全控控制制10.2样板板引引路路墙体体定定位位墙体体材材料料、、厚厚度度空调调预预留留孔孔洞洞卫生生间间排排气气孔孔厨房房强强排排孔孔洞洞住户户配配电电箱箱定定位位多媒媒体体箱箱单单位位开工工、、插插座座定定位位门窗窗开开启启碰碰撞撞土建建工工程程师师检检查查给排排水水工工程程师师检检查查电气气工工程程师师检检查查施工工大大面面积积展展开开设计计师师、、营营销销书面面确确认认监理理人人员员跟跟踪踪检检查查4、工程程质质量量与与安安全全控控制制10.3工序序检检查查地下下室室侧侧板板地下下室室顶顶板板屋面面防防水水墙面面防防水水卫生生间间防防水水螺栓栓孔孔修修补补混凝凝土土基基面面修修整整施工工缝缝加加强强防水水底底层层施施工工粘贴贴加加强强层层防水水面面层层施施工工保护护层层施施工工混凝凝土土基基面面清清理理后浇浇带带处处理理防水水层层施施工工保护护层层施施工工屋面面结结构构闭闭水水911加强强层层911防水水层层水泥泥砂砂浆浆保保护护层层APP卷材材屋面面闭闭水水试试验验挤塑塑苯苯板板保保温温层层螺栓栓孔孔堵堵补补脚手手眼眼堵堵补补门窗窗框框砂砂浆浆塞塞缝缝墙体体基基层层粉粉刷刷门窗窗框框边边JS涂膜膜门窗窗框框边边打打胶胶墙面面淋淋水水试试验验混凝凝土土导导墙墙浇浇筑筑管道道孔孔洞洞堵堵补补加强强层层施施工工防水水层层施施工工保护护层层施施工工卫生生间间闭闭水水10.4成品品保保护护各专专业业分分包包工工程程成品