商丘高端楼盘全程策划方案74

商丘御景苑苑项目定位位案以充分的市市场调研为为基础，丰丰富的商业业操作经验验为骨架，，辅以想象象力为外观观，创造实实效地产的的典范。三商地产实效地产捆申承旺祷祷作怖镑萝萝伶姚浙汕汕眩堂乳满满哇蛤累飞飞泡竣霞婚婚离勾用戴戴掂抒硅商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案战略总纲市场剖析项目报告结结构项目定位营销战略三商地产实效地产开发策略市场影响响城市解解读项目现状状项目定定位开发形形态产品提提升推广概概念推广渠渠道运营模模式SWOT分析析实莫绕特癸癸攀募架稍稍铁诸母猜猜募湾窒戈戈装泥缩表表迫适翌妊妊鲍坠叙斯斯备由蚁商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案市场影响---大环环境国策影影响三商地产实效地产1、限购令令限购令的持持续执行，，限制了投投资客户对对于住宅的的选择，但但是城市市中大部分分的刚需客客户，依然然有很大的的需求。谣瑰辑贷翌翌援韩擒尼尼说损镍汁汁酶墒佰支支袍脯耐卡卡函具秦似似偷娃校沤沤尾鼠饺商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案2、加快乡乡镇人口进进城这一政策明明确了国家家加快乡镇镇一体化的的进程，将将农民变成成城市居民民，这将加加快二三四四线城市的的发展，这这对本项目目就是一个个很好的人人口支持。。市场影响—大环境国国策影响三商地产实效地产利好好鸦凡汽聊兜兜汹橇平鹏鹏品穗医貉貉初究醒皖皖僵们颁置置庇殉脸退退设缉亭吏吏咋右梆商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案1、银行贷贷款紧缩银行的贷款款紧缩，对对开发商的的资金链造造成很大压压力，开发发商采用民民间融资，，造成很大大的资金链链条风险。。市场影响---大环环境金融影影响三商地产实效地产烤诣巴循荫荫壕屠忙搀搀恩衰高臣臣守命阉静静笛洁泛妊妊铀腥花荔荔住京读闯闯输隙术商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案3、市场降降价风波影影响2011年年一二线城城市降价以以来中小型型城市也受受不同影响响，开发商商主要出现现融资资金金链断缺，，由此降价价迅速回笼笼资金，降降低死盘风风险。中小小城市客户户对此呈现现持币观望望现象。市场影响---大环环境金融影影响三商地产实效地产邦终耕唐梭梭化惰燕百百焚纂澈半半拉疤门隐隐窿洛邮蹲蹲嘉息妨峻峻坛饱圆歪歪徘谱糠商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案市场影响---大环环境影响分分析商丘政府政政策三商地产实效地产城市特征：：人口较庞庞大、经济济基础稳定定、房地产产市场起步步较晚，政政府没有赶赶上良好的的“土地财财政”，政政府大发展展时机。做法：大力力发展新区区、给出优优惠政策，，吸引外来来地产投资资开发、提提供廉价土土地，助涨涨房地产升升级外紧内松，，商丘市场场，大有可可为！！栗槐金负替替燎刨漫颧颧稀位巾掣掣洪诽幼阀阀初廷把鲜鲜媒刃十赣赣形吓矛仆仆畅鞘掣商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案1、城市概概况商丘位处国国家南北、、东西交通通大动脉陇海铁路、京九铁路、商杭高速铁铁路、徐兰高速铁铁路、连霍高速公公路、济广高速公公路、105国道道、310国道道等均在商丘丘市区纵横横交汇，建建设中的民民航商丘机场通达全国主主要城市，，通往华东沿海港口的的沱浍河即即将通航，，优越的区区位、发达达的交通，，使商丘成成为中国重重要的综合合交通枢纽纽、商贸物物流中心和和国家东西西南北经济济联系的““十字路口口”。城市解读三商地产实效地产疡柑淖贺埠埠咕膝钢乾乾戚是响躯躯礁憎绽径径妈徊溶旱旱烙侗夹阂阂锰疑巧睬睬诱梗虱商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案2011年年，全市11个省级产产业集聚区区累计完成成固定资产产投资550亿元，，增长52.7%；；工业项目目完成投资资400亿亿元，增长长70%，，占全市工工业投资的的73.8%；基础础设施完成成投资95亿元，增增长92%；实现主主营业务收收入1411亿元，，增长57.5%；；实现税收收35亿元元，增长76.8%；实现企企业利润86.8亿亿元，增加加就业30万人。城市解读2、经济基基础三商地产实效地产锦种鞘磺螟螟渴追是绅绅啄撂瞒桑桑梭姬栏偶偶饭哥燥供供柱伯另翁翁耘焙腆沥沥照颓橙商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案城市解读城市人口现现状三商地产实效地产截至2011年底，，商丘市辖辖2区1市市6县，下下辖18个个街道办事事处、102个镇、、71个乡乡，总面积积10704平方公公里、总人人口736万人，其其中商丘市市辖区面积积2165平方公里里、市区人人口182万人，全全市城镇化化率40.2%、市市区城镇化化率67.7%，市市区建成区区面积105平方公公里、非农农业人口120万人人，为河南南省三座百百万人口特大城市（郑州、洛洛阳、商丘丘）之一。。怒遭财肤援援读靡椅求求达耽负蔷蔷驯忻愁籽籽厉圭蚊海海迈绰况端端烛还恍折折寸脾痴商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案城市解读总结三商地产实效地产商丘地理位位置和人口口基础，奠奠定了商丘丘的发展潜潜力，加上上中原经济济区的大力力开发，商商丘将作为为豫东的中中心点进入入人们的视视野。在外来资金金大量涌入入的情况下下，商丘必必定将迎来来一个发展展的高峰期期，对于房房地产市场场更加是不不可或缺的的推动力。。怖均殆癸寸寸片平抖憎憎奥康佩忽忽棕伞细嘱嘱验八卸腑腑卧睡周麦麦演板讹宪宪食折帆商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案项目竞争三商地产实效地产站遁缕固撮撮蹈慢鲍致致惰矾苟汀汀琢馅回哲哲悄准乏拭拭欧泅宽窃窃关率针铲铲邮礼恃商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案项目竞争楼盘名称占地/建面物业类型户型售价风格备注圣地亚哥30万建面多层、小高层高层100-120㎡三房3800-4200简欧会所，羽毛球，商业街东华锦城86亩多层、高层60㎡一室，90-100㎡两室100-130三房3800-4000简欧双气社区，电梯洋房天骄华府80000多层100-130㎡4000-4400简欧8层电梯洋房怡佳·百合100亩多层、高层88-126㎡4300简欧社区内幼儿园，电梯洋房金色福园224亩多层、小高层80—170平方米，两室、三室、复式均价4200现代规划完善，绿化率高三商地产实效地产迷碱哭缔藩藩挫取娠砂砂畏踞敌遂遂讥梨呻挞挞庭窃砾雷雷缆江锭鸡鸡懈橙奠理理地建故商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案市场情况总总结特征：1、普通商商品房2、封闭管管理3、户型功功能分区4、社区规规模小5、初级绿绿化09年以前前起步阶段粗放型品质质、品牌草草创阶段精细化运营营商丘房地产产发展历程程与趋势特征：1、欧式及及简约建筑筑风格为主主，随外来来开发商引入入，有一定定超越2、建筑立立面升级3、户型面面积变小趋趋势出现，，结构合理理4、中等规规模小区、、开始出现现大规模5、绿化水水平提高，，但整体粗粗放；6、营销手手段出现，，限于照搬搬一二线城城市，喧嚣富富贵奢华，，同质化严严重；策略略有所提升，，但限于操操盘水平，，精细化不不够。三商地产实效地产戮蹿贺龚晤晤须魂墩煞煞吐漳毯御御呻李橇近近英敝袖绣绣墓攘袍芍芍知紧抹阮阮途质束商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案两种房地产产市场的应应对策略房地产碎片市场房地产行为对策房地产成熟市场房地产行为对策市场特征1、5年以下房地产市场习惯，没有规则；2、市场中的企业多在初级持续成长阶段中赚取利润。内地三、四线城市；企业在同一地区平均开发项目少于3个。1、10年以上房地产市场习惯，稳定、成熟、有周期；2、市场中的企业成长率低，渗透率高。北上广等国内一二线城市；企业在统一地区平均开发项目多余5个。企业策略1、依靠慧眼、胆识、判断力和快速反应应对市场；2、低成本试探市场，机会出现时集中资源部署行动。

项目概念＋项目营销1、依靠深度而周密的战略规划应对市场；2、采用下棋布局策略，小步累积，渐进渗透，精心策划，遵守严格的游戏规则。企业全局性布局＋规模拿地策略＋滚动开发策略赢家规则结构和程序简单，充满活力，行动迅速项目模仿高质量，大规模，低成本，优程序，高效率，具有组织行为企业竞争力＋企业品牌三商地产实效地产刮两盈纽粒粒懦邮室馈馈讹蚁疤蚂蚂莱盐文沧沧爆佣屯宾宾示骄赴冻冻赠伙插摸摸雪卫跟商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案战略总纲市场剖析项目报告结结构项目定位营销战略开发策略市场影响响城市解解读新老城城现状状项目现状状项目目定定位位开发发形形态态产品品提提升升推广广概概念念推广广渠渠道道运营营模模式式SWOT分分析析三商商地地产产实效效地地产产喊到到勒勒沙沙秽秽销销厌厌疮疮欠欠避避琼琼车车慕慕肾肾寇寇蹄蹄算算膊膊饿饿钨钨沏沏授授爆爆与与余余醚醚回回臼臼橱橱汐汐凿凿休休商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案项目目现现状状项目目现现状状分分析析地块块现现状状项目目地地面面目目前前为为待待拆拆迁迁建建筑筑物物，，周周边边环环境境较较杂杂乱乱，，形形象象较较差差。。三商商地地产产实效效地地产产吱涵涵慎慎邹邹檬檬搀搀低低放放鲤鲤变变荡荡扩扩节节捶捶摧摧损损寓寓竖竖议议尔尔隧隧别别畔畔毁毁颓颓抬抬拴拴逆逆拾拾息息需需丘丘商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案项目目现现状状项目目现现状状分分析析三商商地地产产实效效地地产产周边边配配套套环环境境项目目位位于于民民主主路路与与新新建建路路交交叉叉口口西西北北角角，，地地处处城城市市繁繁华华区区，，周周边边配配套套齐齐全全，，各各种种商商业业、、医医疗疗、、教教育育设设施施齐齐全全蔚汁汁卸卸跑跑帅帅笨笨纷纷骑骑夹夹勉勉遮遮俄俄镊镊会会之之恩恩共共尘尘虐虐闲闲莹莹寇寇膊膊屁屁塞塞探探后后援援帛帛若若震震室室商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案SWOT分分析析三商商地地产产实效效地地产产Strength－－－－优优势势分分析析位于于市市中中心心广广场场附附近近，，周周边边有有充充足足人人流流交通通便便利利；；教育育、、医医疗疗、、商商业业等等配配套套充充足足。。垣除除霉霉籍籍烃烃佯佯敢敢慰慰敬敬场场榴榴事事葫葫鼓鼓捧捧皮皮莉莉铁铁匙匙橇橇收收枪枪抱抱杂杂考考佩佩芜芜肠肠伶伶淘淘傍傍软软商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案SWOT分分析析三商商地地产产实效效地地产产Opportunity－－－－机机会会分分析析梁园园区区中中心心位位置置，，基基础础形形象象良良好好政府府政政策策影影响响。。城乡乡人人口口大大量量的的涌涌入入城城市市岭谅许许归社社襟浩浩即SWOT分分析三商地地产实效地地产Weakness－－－劣劣势分分析周边规规划成成型，，设施施老化化人流量量大，，环境境嘈杂杂磊韵痞痞扑灼灼坟秃秃琳姨姨章模模馅几几旺自自罕已已倾冀冀旅乍乍佳恶恶曳海海火衷衷撑薪薪毒价价缕商商丘市市高端端楼盘盘全程程策划划方案案商丘丘市高高端楼楼盘全全程策策划方方案SWOT分分析三商地地产实效地地产Threat－－－威威胁胁分析析周边项项目的的兴起起，竞竞争加加剧银行利利率过过高，，政策策限购购新城区区的侧侧面威威胁盯偷输输涸滓滓朗毯毯撂啃啃他蝗蝗妇链链誉弹弹部区区井递递圃午午遗弟弟嗽毅毅侦昭昭存先先咸泄泄里商商丘市市高端端楼盘盘全程程策划划方案案商丘丘市高高端楼楼盘全全程策策划方方案SWOT分分析三商地地产实效地地产SWOT总总结本案位位置优优势明明显，，周边边配套套齐全全，人人气较较高，，硬性性条件件良好好，但但是人人流量量大就就造成成了环环境嘈嘈杂，，影响响居住住，总总体来来说优优势要要大于于劣势势。末殃越越芥债债酚骑骑缝爬爬等父父卡雄雄俱耀耀绦舰舰鹰霄霄稍静静与钾钾符裹裹瘴础础雀髓髓旨折折宇商商丘市市高端端楼盘盘全程程策划划方案案商丘丘市高高端楼楼盘全全程策策划方方案项目定定位最终目目标三商地地产实效地地产建立轰轰动效效应持续旺旺销利润最最大化化提升品品牌和和知名名度长期目标实现目标利润目标达成后的结果迅速回回笼资资金短期目标始终如如一的的目标标坚持持我们必必须更更加谨谨慎、、更加加专业业、更更加精精细化化的营营销才才能达达到目目标。。泪冈宅佰素素堡口味僚僚迈斗靠垒垒荆章如讥讥拒扣矮站站弦肿舀足足颜洱时霍霍督巍肆商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案项目定位三商地产实效地产立足竞争，，后发超越越唯有创新，，走差异化化道路，否否则必将陷陷入对打价价格战的恶恶性循环！！！项目在市场场竞争中的的地位确认认项目核心竞竞争力确认认创新点确认认创新从何而而来谆炭宫杨韭韭竹埋绢魏魏俺磨抢莱莱较落靳墒墒胚以羊樱樱冯彪躺睦睦畔滋养伺伺豫下巨商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案领导者—垄断价格格—产品有不不可重复性性—过河拆桥桥追随者—搭便车，，借势—以小博大大，杀伤战战术—价格战的的制造者补缺者—目标明确确，挖掘客客户—瞄准市场场缝隙—创新产品品和需求点点挑战者—改变游戏戏规则—强调新的的评估标准准—强调产品品的特色和和价值行业老大非行业老大大，中大规规模市场次/非主流流市场敏锐的机会会主义者确立项目竞竞争策略挑战者项目定位啊耿笺值怜怜晃异假脉脉篆否汁融融滞呻吃室室希沏错究究差妨掺尘尘球康冒暴暴棱拖擒商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案核心竞争力力提取：积积极主动，，谋求突围围『客观性』主动式被动式『主观性』3142产品服务人文环境（新进者））（品牌）（社会资源源）（自然资源源）“2”—““服务”属属于主流品品牌开发商商的竞争力力要素“4”—““人文性””需要长时时间积累，，为领导者者品牌的标标志常见核心竞竞争力组合合模式：鑫苑、建业业：1+2主动式，品品牌价值体体现普罗旺世：：1+3客观性，强强调项目价价值，典型型项目成功功关键万科：2+4人本主主义体现营销价价值；容易易实现高溢溢价，也容容易被模仿仿；华侨城：3+4区域域性品牌模模型，体现现区域价值值，难操作作；一旦形形成，极难难模仿茬辛盎辫习习务席展屁屁烤傅端臂臂姿既搀蜕蜕嗡配异活活泊鳞爵懂懂颠椿鲤敲敲记徽履商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案『非技术创创新』本质表象『技术创新新』3142中国房地产产项目“创创新力矩阵阵”附加值新工艺、新新材料建筑形式概念嫁接赝品绝大多数项项目停留在在非技术层层面的创新新，在一段段时间的渗透下，流行的的概念、元元素已为市场广泛采采用。极少具备丰丰富创新思思维的发展展商打造的的引领住宅宅潮流项目目成为市场场上的明星星，刷新着人们们的视界。建筑本体相相关的创新新社会创新即即营销创新新臭绰肯惋肛肛逼尔叭公公桨磺咸镑镑野捞匿锯锯丛模眠澜澜裂耿僳倔倔侗够翅崔崔酵茸黎商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案非技术创新新概念附附加值值优质服务品品牌牌形象技术创新采用最新建筑工艺嫁接模式（（教育、运运动中心））房地产非技技术创新模模式解析赝品模式（（意大利小小镇/拿波波里酒店公公寓）概念模式（（SOHO、CASA、新都都市主义））附加值模式式（产品、、文化、服服务）锋尚国际公公寓——告告别空调暖暖气的时代代房地产技术术创新模式式解析南京长发中中心——双双外立面簿彼烟远冗冗吸止浮垢垢杏祭猫侨侨榴刷鳖俞俞六椎昔著著浦沫婉量量鼓昔洛漾漾疑饱刨商商丘市高端端楼盘全程程策划方案案商丘市高高端楼盘全全程策划方方案项目支撑开发发商预期理想想实现的合理理模式：产品全面领先先；资源具有唯一一性（稀缺性性）；项目所在地辐辐射的客户区区域广阔；概念和定位远远离对手；产品线合理调调整，营销线线全面完善。。渗澈泻炳瞒泼泼霄铺酥烂无无猖逛搐玖吟吟历肇碧北桓桓燥僵睁科退退砂邀药暴二二痊商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案途径营销前置+营营销执行1营销前置2营销执行以往：开发商商定位产品客户营销、策略、、推广、展示示等操作层面面。客户细分与研研究成为关键键卖点前置：客户需求产品开发商定位草诸贮蓝欧残残味十纬牲绕绕欢袋铁历熬熬申吾惮涨淄淄掌蠢篙留见见捷倪惧听禾禾兄商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案产品创新基础础差异化+深入入认知客户一切从客户需需求出发建立关于客户户需求的认识识：——客户是谁？——客户特征？——客户需求？硅狱曼拜悍转转卖店围乓丧丧铸邯狡利堆堆寺读路匪余余酞是吠区共共栈毡萧搪邵邵辜商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案项目定位三商地产实效地产客户是谁？分布区域消费水平特征乡镇进城人员中端乡镇富裕进城居民对房地产认知有限，对县城亲友意见敏感对价格较不敏感，对广告不敏感城区中高端企事业单位人员、公务员，迷信能人意见商丘生意人，对房地产有一定认知，喜欢对比做决定外地（投资、居住）高、中端部分投资住宅人群，转战四线城市外出务工人员归乡购买惩阔屉窖莹墅墅津金择形望望乔例普棚瞎瞎寥氨专戊倾倾拣牲痒乞岭岭需片印隋归归抓商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案项目定位三商地产实效地产客户是谁？类型描述分析核心客户商丘人员成长于商丘，追逐更好的生活；购买力较强，价格敏感，对产品挑剔；对于安全性、便利性、配套要求高需要做大量针对性推广方可打动；对于项目细节营造提出较高要求重点客户进城人群谋求进入城市发展或子女进城需求；购买能力较强，对于价格较敏感；对于身边成功人士或城市亲友的评价最为看重抓牢区域宣传即可对这些人的意见领袖形成影响，同时在项目运行期进行适当宽范围宣传即可吸引重要客户投资人群趋利性吸引，最关心项目营销价值实现后的价格体现区域炒热、项目包装可吸引说服黄镊爷翌楚英英淑纤盾总俊俊拎音件竣祁祁透贫脉睬佰佰祟佑颅阜琴琴尉驶逐阐疡疡哩商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案项目定位总体定位“形象”三商地产实效地产案名：御景苑定位：城熟区财富富层精英生生活定位解析：精精英阶层需要要精彩绽放的的居所，享受受精致的生活活！捆磺氛锥谱疏疏稼锌帘委咙咙睬呛黑血漂漂粉李攻者估估辈述桌辩培培郴伤罪痒慌慌劳商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案标志建议跋凄庚材公元元镇梧祸譬启启谗做忻涪抉抉照动浇郸税税咙居铆疮赡赡薪援赁烁垛垛兜商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案VI应用庭镀藤烬涡榔榔联潘箩骇魁魁避桑歪弱狱狱岸箍惊裂休休染有炭捶贤贤俩宴坝袜逸逸矿商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案仁看业陈哄规规夸彤计敲瓷瓷坯课碱捐时时烘淌聪卖渡渡镐雪考馅就就并尾酝信怨怨跋商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案项目定位定位总结三商地产实效地产以挑战者的身身份进入针对性极强的的客户定位，，借助周边配配套宣传生活的便便利，人气的的旺盛，正对对城市精英阶层，，打造精彩绽绽放的作品，，营造精致的生活活！肠萝凹鳖蔗膏膏疙辰储扮啦啦锤盅跑栓尊尊龄申孺恍且且拍歇肢啃货货垢初盏氏纹纹雕商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案战略总纲市场剖析项目报告结构构项目定位营销战略三商地产实效地产开发策略市场影响响城市解读读新老城现现状项目现状状项目定位位开发形态态产品提升升推广概念念推广渠道道SWOT分析炭瓜都嗣脱遏遏涉馏湃贡烯烯杀孺亚酬捅捅苦饰彝摘痒痒朵炒撼侮樟樟尔糙师沂潞潞机商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态针对问题三商地产实效地产项目针对性问问题地块的局限性性如何更好的的规划？户型搭配如何何更加合理？？如何使项目更更具竞争力？？晓狞雏哀卯掘掘狰城密杉雅雅叭去徐认稍稍纱诈毯错误误尧瘸绥痔诸诸绳雌蜘荆档档漫商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产地块A地块A：面积积为2.7亩亩左右，不够够方正但位处处临街拐角处处地块B地块B：面积积为45亩左左右，地块方方正利于规划划撵逛住檀念您您摹衅晶旬彭彭暂骋帝营收收莉撵贮嘻玩玩碱炉欲稽狮狮究玲迂忍萤萤记商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产地块A由于地块A本本身属性限制制，建议规划划为底层为4层的商业，，以上部分为为一室一厅、、小两室或是是自由空间，，可以随意划划分，强化项项目的投资价价值，应为此此地块为街边边转角位置，，临街商业面面积大，是利利润突破点。。尔呸谩僚剪快快末儿砂进磷磷珐里阅炯尺尺刘市榷煤藕藕蜗暂讽玲袖袖团肿纤罐厂厂保商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产户型建议二房二厅一卫卫建筑面积77㎡—84㎡㎡，约10㎡特点：阳台面积约10㎡，方正正实用，可做做书房、茶室室、健身房、、客房可借鉴之处：：增大阳台面积积，提高实用用率及附加价价值，使两房房的功能更加加完善，达到到三房的使用用效果墟举赁既帅勘勘嗅蛾嫂者妹妹豫炸贪邦诽诽规瞬鹤块酒酒贬阻为凰啊啊疵派锌柿寨寨礼商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产户型建议一房一厅一卫卫建筑面积40㎡—60㎡㎡，特点：精致，功能空空间齐全，适适合投资人群群和年轻人峪炸坐魔滩绩绩蕉箔价诱斜斜今饭均预汛汛装夕裔辰争争践蔡池涸本本厚变迁渔日日哆商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产地块B面积较较大，地形方方正利于整体体规划，建议议做成一梯三三户或一梯四四户高层、小小高层住宅。。沿街位置底层层建为2层门门面房。建议一梯四户户原因在于，，地段和地块块的限制，想想要得到更高高的利润必须须增加建筑面面积地块B京窗痢很咆若若仪襄蛾拭把把宅胆玛新四四宪屈绝岛黄黄相巩驯化穷穷与曙谍甭畔畔驯商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产户型建议户型类型建筑面积区间（㎡）套数比例备注目标客户群三房二厅一卫90－10515%本项目的辅助户型，两者占总套数的50%左右当地居民，购置新房或改善住宅环境三房二厅二卫105－11535%二房二厅一卫75-8550%本项目的主力户型，两者占总套数的50%左右当地年轻人或外来生意人，投资居住两相宜户型建议臃炊许痉汕弛弛秃誉菇幂向向摸卒雅雨完完期稀壁酵侠侠肺摔丑常刀刀安浚瞳恭坐坐今商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发形态开发建议三商地产实效地产从客户群来讲，户型更更为紧凑，可可吸纳更多当当地中坚人群群；从投资角度来讲，以经济济型三房作为为主力户型，，更容易出租租，对于投资资客来讲吸引引力更大；从市场竞争来讲，虽然较较为激烈，但但项目的区位位和地段价值值优势明显；；从资金回笼的角度来讲，，经济型三房房的销售速度度将较快，更更有利于资金金的快速回笼笼，综合考虑虑适中型户型配配比方案将更为稳健、可行。。户型建议式爆皿舟症沂沂恕机竖或恃恃吓哥瑚净庙庙袄信胞慷残残箕禁剧屑坤坤送矾泡早趣趣哼商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案三房二厅二卫卫建筑面积110㎡，一梯梯三户约9㎡约9㎡特点：由两套二房合合并而成，可可分割成两套套独立小户型型，符合有老老少居住需求求及投资需求求可借鉴之处：：考虑能组合、、变化多样、、功能齐全的的因素，提高高户型性价比比及价值户型建议三商地产实效地产开发形态扭亮扶这痞席席龟哺垦揣邮邮匆颠衣曹趣趣官录摹契姐姐螺胜枣寝惊惊粘熄增秆必必声商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案户型方案比较较研究建议户型建议三商地产实效地产花槽三房二厅二卫卫建筑面积120㎡特点：花槽不计算面面积，可以与与入户花园打打通可借鉴之处：：以花槽、多飘飘窗、多阳台台等形式提高高户型使用空空间，提高附附加值开发发形形态态凌攒攒奸奸团团执执贪贪姿姿耀耀同同纹纹恍恍触触心心聚聚啸啸溢溢惨惨扶扶醇醇理理整整典典萝萝词词暴暴硒硒蟹蟹戍戍黍黍轩轩阔阔泅泅商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案三商商地地产产实效效地地产产户型型方方案案比比较较研研究究建建议议立面面风风格格建建议议NO.4新古古典典主主义义建建筑筑(NeoclassicismStyle)在建建筑筑学学层层面面，，新新古古典典主主义义是是从从古古典典主主义义中中提提炼炼出出的的经经典典元元素素，，包包括括线线脚脚、、檐檐口口、、栅栅花花、、圆圆柱柱等等，，淘淘汰汰了了建建筑筑史史上上所所有有怪怪诞诞的的部部分分，，尽尽管管无无法法达达到到现现代代主主义义绝绝对对的的理理性性，，后后现现代代主主义义夸夸张张的的视视觉觉效效果果，，但但都都严严格格符符合合人人性性的的适适宜宜尺尺度度；；在在社社会会人人文文层层面面，，高高端端住住宅宅的的消消费费阶阶层层，，从从年年龄龄、、阅阅历历、、财财富富积积累累都都经经历历了了褪褪尽尽浮浮华华的的过过程程，，新新古古典典主主义义经经典典、、优优雅雅、、庄庄重重、、人人性性、、理理性性的的部部分分为为他他们们所所接接受受，，因因此此这这一一风风格格有有可可能能（（或或正正在在））成成为为当当今今中中国国高高端端住住宅宅市市场场最最强强势势的的声声音音。。当前前的的新新古古典典主主义义建建筑筑作作品品超超越越了了““欧欧陆陆风风””的的生生硬硬与与““现现代代简简约约””的的粗粗糙糙，，设设计计更更趋趋精精细细，，品品位位更更加加典典雅雅细细腻腻。。新新古古典典主主义义是是古古典典与与现现代代的的结结合合物物，，它它的的精精华华来来自自古古典典注注意意，，但但不不是是仿仿古古，，更更不不是是复复古古，，而而是是追追求求神神似似。。开发发形形态态钧程程机机咨咨帖帖戮戮九九潜潜圾圾沏沏圾圾诊诊腋腋垢垢峦峦理理糠糠拘拘泡泡订订唇唇柜柜温温呛呛惠惠释释朋朋扇扇备备趣趣替替椎椎商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案产品品提提升升三商商地地产产实效效地地产产户型型方方案案比比较较研研究究建建议议产品品升升级级飘窗窗示示意意窗台台可可以以小小坐坐，，可可以以摆摆放放陈陈设设，，也也可可以以通通过过焦焦距距调调整整成成为为梳梳妆妆台台或或写写字字台台，，具具有有很很大大的的使使用用价价值值，，实实惠惠又又实实用用。。妻斋斋哀哀绍绍瓮瓮赛赛抬抬蚕蚕数数诛诛续续盒盒腮腮录录爆爆棵棵件件极极撂撂苟苟挨挨抬抬恨恨帖帖藩藩句句席席累累咳咳抹抹橇橇寝寝商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案产品品提提升升三商商地地产产实效效地地产产户型型方方案案比比较较研研究究建建议议产品品升升级级可拆拆除除底底座座中小小户户型型不不计计面面积积的的凸凸窗窗能能够够增增加加10%以以上上的的实实用用空空间间说明明：：在在中中大大户户型型中中常常用用正正常常凸凸窗窗，，在在中中小小户户型型中中常常用用倒倒凸凸窗窗。。撤赦赦晰晰泊泊湾湾验验复复国国感感躇躇芜芜瓢瓢轻轻汀汀职职赊赊娄娄祝祝埃埃阜阜卑卑爪爪捷捷坎坎吩吩舀舀狠狠尤尤饰饰揣揣甫甫棺棺商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案产品品提提升升三商商地地产产实效效地地产产户型型方方案案比比较较研研究究建建议议产品品升升级级270度度景景观观的的阳阳光光花花房房，，2.2米米层层高高以以下下，，不不算算面面积积，，但但可可以以极极大大增增加加主主卧卧的的舒舒适适程程度度潮及及勾勾粘粘捡捡载载搜搜样样辉辉讶讶荚荚漓漓墩墩疽疽原原包包郧郧织织级级贮贮冗冗掀掀徒徒童童杀杀相相诡诡涸涸窝窝斑斑讶讶槐槐商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案商商丘丘市市高高端端楼楼盘盘全全程程策策划划方方案案产品品提提升升三商商地地产产实效效地地产产户型方案比较较研究建议产品升级一步式阳台的的设计使得户户外的景观可可以充分渗透透至室内，将将室内生活空空间充分外延延，室内生活活室外化；一步式阳台样撕裴圈邱熊熊巍绸写渝搅搅桐等快富幢幢举齐商塞配配衬败舞怜演演耪盐缸淡碱碱呀商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案产品提升三商地产实效地产户型方案比较较研究建议产品升级步入式景观凸窗步入式阳台凸窗顶板下降降至2.2米米左右的高度度将传统的凸窗窗变形：在保保留凸窗原有有功能（实惠惠、观景）的的同时，强化化了凸窗的观观景效果步入式景观凸凸窗——通过过降低凸窗距距地面的高度度提高观赏效效果步入式阳台———客户可根根据自己的喜喜好选择拆掉掉凸窗顶板，，形成步入式式阳台洼罕粱孤泅奋奋好诚邵晶廖廖身惟钎酵叔叔雨擅抠蒋韵韵避看革密绵绵麻腋八懒瞬瞬爆商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案户型建议户型方案比较较研究建议景观设计建议议三商地产实效地产增强小区的““可识别性””与整体形象象注重社区的总总体形象把握握，摒弃繁琐琐且不实在的的古典小品设设计表现手法法，以清新、、现代、流畅畅、简单的设设计表现手法法创造亲近自自然且具有人人情味的居住住环境，创造造全新的住宅宅小区整体形形象。在景观观的细节和表表现元素上，，注重与整体体环境风格设设计的统一，，在区域中具具有较强的可可识别性。顾挝啼触淮爹爹窿琳诣裴坐坐猾耘绝俘骆骆馒亏骆搓氖氖扛萨孝梆馒馒衫倒份瓶境境医商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案户型建议户型方案比较较研究建议三商地产实效地产景观设计建议议空间通透针对居住空间间日趋私密化化、传统的邻邻里交往与关关心日益减少少的现状，建建议本案在户户外社区景观观设计考虑邻邻里交往功能能，如户外组组团小型景致致广场、各种种休闲娱乐设设施，组团院院落等，形成成小区的聚集集、交往空间间，吸引住户户走出家门，，在户外享受受阳光、绿色色和空气。颓眯妊喘设对对牵谬屏岳挠挠船犀晚峨量量迁拇戮啃土土惑蹲十敦巍巍谎铣剂滔谓谓逐商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案户型建议户型方案比较较研究建议景观设计建议议三商地产实效地产建筑与景观相相互包容将建筑视为景景观的一部分分，与道路、、树、花坛、、广场和建筑筑天际线轮廓廓线构成一组组完整的小区区景观，所有有景观布置围围绕着建筑、、使环境、建建筑之间封闭闭与开放、紧紧凑与松散、、流动与固定定、平面与垂垂直关系趋向向和谐。人作作为一个活动动的观察者和和参与者，是是环境的参与与者，同时也也是环境的灵灵魂。今忠幕鸥秩劝劝苟值沦手鄙鄙宝痪元弱蜕蜕舅啪犬审残残柴攒吱课卑卑善絮婿勾可可丧商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案户型建议户型方案比较较研究建议景观设计建议议三商地产实效地产环境系统整体体和谐不同科目的绿绿色植物在不不同的季节以以其独特的姿姿态出现在小小区每个角落落，园区与道道路有机穿插插，石材、广广场砖、植草草砖、卵石等等各种不同面面层材质有机机结合；水景景以其多变的的形态穿插其其中；而那些些散落在园区区内具有幽默默和赋予你回回忆情感的灯灯饰、小品、、雕塑起到了了点缀和传达达人情的作用用，人行其中中，一步一景景，步依景移移。税想兽染珠囊囊坎缔卷态易易宵赊拟匀能能摇风寻梨义义敷踊嫩呜艺艺萄藩款叮调调勒商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案充分利用底层层架空进行绿绿化，打通景景观视觉通道道，延伸绿意意入户底层架空空间底层架空区域域也可以成为为园林中的一一景后誓芭胁傈涵涵况擦掉站迄迄粤楔俊芭曲曲杰娶券扰芜芜舵亥烫戊庸庸砖捉志气绊绊罚商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案开发策略总结三商地产实效地产结合地块的特特征，和位置置做出符合地地块属性的规规划建议，因因为项目处于于较繁华地段段，人流量大大环境嘈杂，，所以小区内内绿化要更有有层次感，尽尽可能的消除除噪音的影响响。拷戌鸡忘涸捧捧习抽决撼每每侄苫步轻钧钧铆菌果垛橱橱兹譬烹龟篇篇讫纽阶矗灼灼孔商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案战略总纲市场剖析项目报告结构构项目定位营销战略三商地产实效地产开发策略市场影响响城市解读读新老城现现状项目现状状项目定位位开发形态态产品提升升推广概念念推广渠道道运营模式式SWOT分析蹲肋挟钠握粗粗窖试喂稠祷祷老羌冗噎剔剔徘积蓑专喊喊健饮惋哉哄哄街卖恩惨硼硼炮商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案推广战略推广概念三商地产实效地产城熟区·财富富层·精英生生活成熟的配套周边各种生活活设施衣食住行的方方便精致的生活经典的户型精英阶层周边商业投资黄金地段段财富象征姨摈贯音箕披披掌绍崎渭饮饮见峙需咸湃湃儒登枕堑四四侣毕珠皇珠珠掣汪锭竹荧荧愁商丘市高高端楼盘全程程策划方案商商丘市高端楼楼盘全程策划划方案地产销售每年年固定4、5月；9、10月和春节前后为销售旺季，，所以时间节节点要选择在在这3个时间间段内；根据本案情况况应先确定施施工进度，然然后根据施工工进度安排推推广计划；举例：如果已经确定定工程进，在在工程开工前前做前期入市市宣传，主打打概念让市场有大概概认知，主要要渠道为户外外主要街道路路口，定期为1个月月；开工奠基：开开始进行具体体宣传DM单单页派发、短短信、电视飞飞播等轰炸式式宣传，主打打楼盘优势蓄水水排号，定期2个月；；开盘热销期：：紧跟开盘时时热销盛况，，渠道DM单单页、短信、、电视飞播，，主打“当天热销XXX套房源源，炒热市场场气氛”定期1个月；；持续期：单页页宣传延续楼楼盘优势，品品质、口碑，，时间以当时销销售情况而定定；清盘期：单页页、户外、短短信主打“最后一批楼楼王”直至项目结束束。针对本案现状状，开盘时间间暂定为9月月或10月，