住宅工程常见质量通病防治措施1059

房地产全面质质量管理之住宅工程常见见质量问题防防治2015年1月房地产开发质质量管理质量常见问题题包括：渗漏、裂缝以以及水暖、电电气、节能保保温等方面影影响使用功能能的质量常见问问题。★裂缝：现浇浇楼板、填充充墙、墙面抹抹灰、外墙保保温层★渗漏：外墙墙、外窗、防防水地面、屋屋面（露台））、地下室★电气：卫卫生间等电位位、电气配管管不通及死线线、配电箱安安装及配线★水暖：地漏漏安装及水封封浅、地面辐辐射采暖安装装没有质量的扩扩大规模是一一条不归路XX在XX2013年年会上的发发言房地产质量是以客户满意意度为目标的的综合产品质质量；区别于传统统承包单位的的工艺质量标标准。包括反反映绿色生态态的产品性能能质量，反映映规划、设计计水平的功能能质量，反映映工程构造、、施工工艺的的工程质量；；反映物业管管理、人文环环境的服务质质量。在质量管理过过程中，我们们常常把主要要精力放在了了施工阶段，，难逃施工企企业本质。对对前期项目可可行性研究阶阶段、策划阶阶段、设计阶阶段的质量管管理重视程度度不够。作为建设方，，当开发项目目进行到施工工阶段时，产产品策划、市市场定位、目目标客户群、、项目的设施施配套均已确确定，规划设设计方案、技技术方案和设设计图纸都已已经审查通过过，假如这些些大量的前期期质量不是最最优的，那将将会很难保证证工程项目的的整体投资效效益。房地产开发前前期工作的质质量管理房地产开发前前期工作，包包括项目建议议书、可行性性研究报告、、项目开发的的产品策划等等；前期工作作的质量是整整个房地产项项目的关键。。重视可行性研研究报告的质质量，不应该该片面地把可可行性研究报报告视为可批批性报告。可可行性研究应应该有深入的的市场调研(宏观、中观观、微观调查查)，包括定定性和定量相相结合的调查查与分析；对对规划方案、、户型、景观观方案等进行行多方案比选选；规划设计阶段段质量管理规划设计的依依据：经过精精心优化的前前期可行性研研究报告、市市场调研、开开发项目的产产品策划定位位等前期工作作；并根据这这些前期工作作积累编制的的详尽的规划划设计任务书书；施工图设计阶阶段质量管理理施工图设计阶阶段的质量管管理是防止功功能性质量缺缺陷的关键，，先天不足必必将带来后患患无穷。因此此，要择优选选好设计方案案，对住宅的的套型、结构构体系、内部部功能、空间间利用、节能能节地等要创创新创优设计计。要在保证结构构可靠的前提提下，达到两两个要求：一要合理空间间，要在确定定的套房面积积内，合理安安排居住、使使用、卫生等等面积，让人人使用方便，，居住舒适；；二要做到建筑筑造型和风格格的艺术感，，对墙体立面面形状、屋盖盖形式的处理理要灵活得当当，能给人以以美的享受，，使开发的房房产具有较高高的使用价值值和观瞻价值值。注意各专业之之间的交叉协协调，以及人人性化的设计计；关注建筑筑设备及家居居产品的市场场变化，及时时调整相关设设计细节。施工阶段的质质量控制工程样板先行行样板先行作为为工程质量控控制的重要手手段，在房地地产公司的实实践中起到了了巨大的作用用，工程样板板是工程质量量的演练，是是对施工队伍伍的实物交底底的基地，有有利于及时发发现施工图存存在的问题，，避免大规模模的返工签证证。技术方案先行行技术方案是保保障专业分项项工程合法施施工的有效技技术资料，更更是指导正确确施工的基础础资料。技术术方案先行作作为工程管理理的重要制度度之一，必须须在施工现场场不折不扣地地执行。通过过审批后的方方案，可以大大大提升专项项技术的可操操作性，使施施工、技术与与经济指标达达到最佳组合合状态，为项项目工程的最最大效益服务务。施工关键工序序控制甲方的现场管管理不可能也也不要求控制制施工过程的的每一个过程程每一道工序序，找出施工工过程中对建建筑产品质量量或功能影响响最大，施工工中最容易出出现问题的关关键工序作为为重点控制的的对象，对有有效控制质量量通病，保证证产品质量，，提高管理效效率都具举足足轻重的作用用。现场管理需需要重点关关注的工序序验线水准及坐标标控制点移移交；基础与桩基基验线砌筑验线工作面移交交水准及坐标标控制点移移交；施工水电接接驳点以及及读表记录录移交；场地土方标标高移交，，比如：原原始场地移移交给土方方单位；土土方单位将将平整后的的场地移交交基坑单位位；基坑单单位将基坑坑移交给桩桩基单位；；桩基单位位将工作面面移交给主主包单位等等；基坑坡坡度与桩基基、主包施施工的关系系移交；主包与分包包之间工作作面移交，，比如：门门窗洞口移移交；入户户门、防火火门洞口移移交；栏杆杆工作面移移交；防水水工作面移移交；外墙墙涂料工作作面移交；；电梯井道道移交；烟烟道工作面面移交；园园林工作面面移交；电电梯机房、、消防中心心、变配电电房、水泵泵房、弱电电（电话、、电视、宽宽频）等各各类设备房房移交；人人防、消防防、燃气、、智能化等等设备专业业工作面移移交；分包之间工工作面移交交，比如：：电梯安装装与大堂二二次装修工工作面移交交等；混凝土浇灌灌混凝土浇灌灌质量是建建筑产品质质量的最基基本保证，，也是较容容易出现问问题的工序序。必须严格执执行混凝土土浇灌程序序，保证浇浇灌的合法法性，做好好浇灌前的的检查工作作，包括隐隐蔽情况、、水电预埋埋分情况、、施工组织织情况、机机械设备准准备情况等等等。渗漏漏控制制外门门窗窗防防水水屋面面防防水水墙面面防防水水卫生生间间墙墙及及地地面面防防水水地下下室室防防水水游泳泳池池防防水水生活活水水池池、、消消防防水水池池的的防防水水管根根防防水水烟道道根根部部防防水水外架架拆拆除除（（须须有有拆拆除除方方案案））外架拆除的的安全性控控制外架拆除时时外门窗与与外墙质量量控制重视成品保保护遵循谁施工工谁保护的的原则。遵循先检查查后保护的的原则。遵循持续保保护原则。。成品保护措措施应在移移交物业前前切实可靠靠。房屋交付后后的质量管管理房屋交付后后，其质量量管理并没没有划上句句号，至少少还有两方方面的管理理工作要做做。一是要做好好售后服务务。有销售售部门牵头头，组织售售后服务和和维修整改改小组，彻彻底持续跟跟踪售后维维保工作。。二是要做好好征求意见见和调查回回访工作。。要组织人人员，广泛泛征求住户户的意见和和要求，并并及时地进进行处理。。要深入调调查研究开开发的房产产尚需改进进的方面，，并对调查查后的材料料进行全面面整理分析析，及时反反馈到有关关部门，以以进一步提提高房产开开发的质量量。住宅工程参参建各方主主体的质量量责任常见质量通通病防治----土建类11项1、现浇混凝凝土楼板裂裂缝；2、填充墙墙墙面裂缝；；3、混凝土、、砖砌体墙墙面抹灰裂裂缝；4、地下室渗渗漏；5、外墙外保保温墙面裂裂缝、渗漏漏；6、外窗渗漏漏；7、有防水要要求的房间间地面渗漏漏；8、屋面渗漏漏；9、栏杆、扶扶手施工不不符合要求求；10、安全玻璃璃施工不符符合要求；；11、室内标高高和几何尺尺寸超差；；常见质量通通病防治----安装类8项1、地漏安装装不规范，，水封深度度不足；2、地面辐射射采暖安装装不规范；；3、通风、空空调风量达达不到设计计要求；4、卫生间局局部等电位位联结做法法不规范；；5、金属配管管及桥架电电气接地（（含跨接））不可靠；；6、新型电气气金属导管管机械联结结不良；7、电气暗配配管不通，，管内穿线线“死线””，金属线线管有毛刺刺；8、户内配电电箱安装及及配线不规规范，存在在安全隐患患。（一）建设单单位要全面面负责常见见质量问题题防治工作作1.质量通病防防治由建设单位组组织实施，对工程质质量负总责责。建设单位牵牵头成立常见质质量问题防防治领导小小组，组长长：建设单单位工程分分管负责人人，成员：：建设单位位现场负责责人、施工工单位质量量分管经理理、项目经经理、技术术负责人、、质量员和和监理单位位质量分管管经理、总总监等。2.建设单位在在施工现场场应设立质质量管理机机构并配备备足够的专专业技术人人员,每月组织施施工单位、、监理单位位分管负责责人对项目目质量检查查不得少于于2次。3.建设单位应应采取以下下具体管理理措施：(1)在工程开工工前下达《《住宅工程程质量通病病控制任务务书》。(2)批准施工单单位提交的的《住宅工工程质量通通病控制方方案和施工工措施》。。(3)定期如召开开工程例会会，协调和和解决质量量通病控制制过程中出出现的问题题。(4)应将质量通病病控制列入工工程检查验收收内容，并明明确奖罚措施施。组织工程竣工工验收时，应应将常见质量量问题防治情情况作为竣工工验收的重要要内容，发现现存在渗漏、、裂缝等常见见质量问题的的，整改后方方可验收交付付使用。工程程竣工验收报报告应重点说说明常见质量量问题防治成成效。(5)质量通病防治治所发生的相相关费用应列列入工程概预算。对于施工合同已签订的工程，如施施工单位按照照本规程要求求组织实施，，并经设计单单位、监理单单位、建设单单位认可而增增加的费用，，应在工程竣工决算时予予以列支。《中华人民共和和国建筑法》第六章建筑筑工程质量管管理第六十条建建筑物在合理理使用寿命内内，必须确保保地基基础工工程和主体结结构的质量。。建筑工程竣工工时，屋顶、墙面不不得留有渗漏漏、开裂等质质量缺陷；对已发现的的质量缺陷，，建筑施工企企业应当修复复。4.建设单位应严严格按照施工工图审查机构构审查批准的的设计图纸组组织施工，不不得擅自变更更设计文件，，不得肢解发发包工程，不不得明示或暗暗示使用不合合格建筑材料料，不得任意压缩缩合理工期，按合同约定定及时拨付工工程款，主动实行优质质优价，为常见质量量问题防治创创造有利条件件。《建设工程质量量管理条例》第10条规定：建设设工程发包单单位不得迫使使承包方以低低于成本的价价格竞标，不不得任意压缩缩合理工期。。合理工期：招招标工期不得得小于定额工工期的70％（不含）。。招标工期小小于定额工期期的70％（不含），，视为发包人人任意压缩合合理工期。进行质量、技技术审核、审审定的工作项项目：设计技术条件件、技术标准准和质量标准准。方案、初设、、施工图等各各阶段技术工工作成果（图图纸、文件资资料）。招标书、合同同的专业技术术条款、技术术附则、技术术说明和质量量条款。工程项目管理理计划书、施施工组织设计计。重大设计变更更、工程变更更。重大工程技术术、质量问题题处理意见、、报告。分部、分项工工程项目的中中间验收文件件资料、申请请报告、工作作成果报告。。单位工程的竣竣工验收文件件资料、申请请报告、竣工工验收报告。。《住宅使用说明明书》和《住宅质量保证证书》、工程质量保保修协议书。。工程项目移交交、交付文件件资料。重大技术课题题报告、技术术公关、技术术改造论证报报告。工程项目开工工申请报告。。新技术、新材材料、新工艺艺使用报告。。售楼书中与工工程相关的技技术条款对国家规范的的正确理解：：国家施工质量量验收规范、、施工技术规规程只是国家家对施工质量量控制和验收收的最低标准准国家施工质量量验收规范、、施工技术规规程在实际操操作过程中因因其繁琐性和和无分级及量量化的管理标标准，对实际际施工管理指指导性和可操操作性不强国家施工质量量验收规范、、施工技术规规程本身也存存在着矛盾及及缺陷，需要要企业根据自自身工程管理理需求进行应应用性完善工程质量≠施施工质量工程质量不单单纯只是工程程管理部门的的责任工程质量预防防的起点是规规划设计管理理部门，设计计阶段应对企企业工程质量量通病，工程程管理薄弱环环节等提前采采取设计防控控的有效措施施工程防渗漏的的关键性构造造设计或节点点设计，不仅仅要考虑设计计本身的合理理性，还应考考虑施工的易易建性、工序序交叉的可靠靠性，手工化化操作的偏差差性等问题。。设计阶段应应考虑关键部部位的施工工工艺控制要求求，提高施工工管理的可靠靠性工程中单项材材料的验收合合格并不代表表该材料质量量符合国家规规范要求：最最常见的就是是材料的相容容性、匹配性性质量问题和和材料在施工工过程中管理理的可靠性质质量问题如：屋面卷材材、粘接剂与与保温板的相相容性；外保保温苯板与聚聚合物抗裂砂砂浆的相容性性；涂料底涂涂、中涂和面面涂的相容性性等房地产企业的的成本部往往往只关注材料料的合格性，，关注采购成成本的控制性性。很少关注注材料在施工工现场工艺质质量控制、工工序质量控制制、施工质量量检测等易建建性、易检性性要求，往往往存在理论合合格的错误判判断采购部门在材材料、设备招招标采购中提提出技术指标标参数要求，，不仅要经过过设计部门确确认，还应经经过工程管理理部门确认影响工程质量量的主要内部部因素1.工程管理人员员过程质量管管控能力不足足2.计划工期过短短，合理工序序穿插、技术术间歇无法保保障3.设计变更过多多4.招标文件、合合约文件中技技术管理部分分约定不清5.对新技术、新新材料规范、、标准及工艺艺控制要求掌掌握有待提高高设计管理部对对施工图的设设计审查，大大多集中于强强制性规范、、适用功能、、建筑、结构构、设备专业业相互交圈核核对等审查。。项目工程部部对施工图的的设计审查，，大多关注施施工可行性、、易建性，总总分包作业面面交界、甲供供材料设备方方面的审查。。两个审图主主责部门都忽忽视了关键性性防渗漏节点点设计的审查查对策：：完善施施工图图审查查制度度，由由设计计管理理部和和项目目工程程部协协同分分工（（制定定施工工图审审图要要点和和审图图责任任管理理工具具），，并行行审图图（加加快图图纸审审查周周期））施工现现场质质量管管理，，主要要依靠靠隐蔽蔽验收收、分分部分分项工工程验验收等等事后后检验验的管管理方方法。。即使使工程程管理理人员员在施施工阶阶段采采取过过程巡巡视，，在其其检验验范围围、检检验时时间、、检验验要求求均无无法保保证的的前提提下，，其检检验效效果根根本无无法保保障，，工程程质量量也无无法得得到有有效控控制工序质质量控控制的的四项项主要要内容容（1）严格格遵守守工艺艺规程程施工技技术交交底、、施工工工艺艺交底底、施施工质质量防防治措措施、、施工工细部部交底底、施施工样样板及及样板板施工工工艺艺检验验。（2）主动动控制制工序序活动动条件件的质质量明确工工序质质量控控制保保障体体系具具体要要求、、实行行工序序责任任管理理（3）及时时检验验工序序活动动效果果的质质量施工单单位三三检制制、监监理旁旁站、、平行行巡视视、甲甲方巡巡视抽抽检等等（4）设置置必要要的工工序质质量控控制点点（工工序停停止点点）进行必必要的的工序序检验验批验验收，，防止止不合合格隐隐患带带入下下道工工序并并影响响关键键的质质量控控制目目标质量控控制点点a.对施工工质量量有重重要影影响的的关键键质量量特性性、关关键部部位或或重要要影响响因素素；b.工艺上上有严严格要要求，，对下下道工工序的的活动动有重重要影影响的的关键键质量量特性性、部部位；；c.严重影影响项项目质质量的的材料料的质质量和和性能能；d.影响下下道工工序质质量的的技术术间歇歇时间间；e.某些与与施工工质量量密切切相关关的技技术参参数；；f.容易出出现质质量通通病的的部位位；g.紧缺建建筑材材料、、构配配件和和设备备或可可能对对生产产安排排有严严重影影响的的关键键项目目。工序控控制点点是指指为了了保证证工序序质量量而需需要进进行过过程质质量控控制的的重点点。一一般设设置的的原则则或为为关键键部位位、或或为薄薄弱环环节、、或施施工单单位容容易出出现问问题的的工序序。以以便在在一定定时期期内、、一定定条件件下进进行强强化管管理，，使工工序处处于良良好的的受控控状态态工序质质量控控制点点的检检验管管理要要求等等同于于隐蔽蔽工程程验收收，在在工序序验收收合格格前，，严禁禁进行行下一一道工工序施施工。。工序质质量控控制点点作为为过程程质量量控制制的重重点，，应按按检验验批划划分及及管理理要求求，进进行工工程质质保体体系控控制的的责任任管理理甲方对对工序序质量量控制制点的的检验验，其其重点点应放放在根根据检检验结结果与与实际际要求求的偏偏差，，发现现施工工单位位质保保体系系、监监理质质保体体系运运行中中存在在的问问题，，发现现质量量环控控制的的失控控环节节。切忌忌仅仅就就发发现现的的质质量量问问题题要要求求进进行行整整改改。。工序序质质量量控控制制点点设设置置的的原原则则：：控制制施施工工、、监监理理单单位位人人员员的的关关键键行行为为控制制材材料料的的质质量量和和性性能能控制制关关键键工工序序的的操操作作行行为为控制制关关键键的的施施工工顺顺序序控制制合合理理的的技技术术间间歇歇控制制常常见见的的施施工工质质量量通通病病控制制新新材材料料、、新新工工艺艺、、新新技技术术的的应应用用控制质量量不稳定定、质量量问题较较多的工工序控制关关键的的施工工工法法控制总总、分分包交交叉作作业的的工序序和成成品保保护（二））设计计单位位应明明确细细化常常见质质量问问题设设计措措施设计单单位应应对住住宅工工程易易发生生常见见质量量问题题的部部位进进行细细化设设计，，用节点构构造详详图予以明明确，，并做做好设计交交底；在验验收环环节应应严格格审查查按图图施工工情况况；在在工程程质量量检查查报告告中，，应对对渗漏漏、裂裂缝等等常见见质量量问题题防治治的设设计要要求落落实情情况进进行评评价。。设计单单位对对工程程质量量的影影响：：施工图图设计计深度度普遍遍不够够、构构造要要求不不明确确，不不配设设计节节点图图或不不满足足施工工需要要设计施施工图图“错错、漏漏、碰碰、缺缺”严严重，，违反反强制制性设设计规规范要要求现现象普普遍设计人人员对对房地地产企企业普普遍关关注的的防渗渗漏、、防开开裂的的重点点认识识不足足部分设设计人人员不不了解解施工工中的的难点点、重重点，，设计计施工工图与与工程程质量量保障障性和和施工工易建建性脱脱节房地产产对施施工图图的设设计审审查往往往流流于程程序和和形式式，期期望工工程管管理人人员或或设计计管理理人员员去检检查所所有并并发现现的设设计隐隐患和和设计计问题题，实实际工工作中中不具具备操操作性性施工单单位和和监理理单位位的审审图，，更多多关注注施工工可行行性和和易建建性，，很少少考虑虑功能能性设设计缺缺陷的的审核核。无无法对对防渗渗漏、、防开开裂等等关键键功能能性设设计进进行有有效审审查设计造造成的的质量量隐患患，相相当一一部分分属于于先天天不足足。单单纯依依靠加加强现现场工工程管管理的的方法法，在在当前前施工工单位位、监监理单单位的的质量量能力力水平平下，，很难难避免免不出出现工工程质质量问问题在工程的实实施过程中中，出现了了很多新材材料、新工工艺、新技技术，这些些新材料、、新工艺、、新技术由由于自身的的特点，需需要绘制专专门的施工工图纸用来来指导施工工，同时由由于每个工工程都有其其特殊性，，也需要根根据工程施施工现场的的实际状况况制定相应应的施工方方案，这些些新问题就就需要通过过进一步的的深化设计计解决。装装饰装修工程的的深化设计计是指建筑筑设计和室室内设计之之后的设计计，它具有有综合设计计、业主、、现场，结结合厂家、、施工单位位的能力特特点进行再再创作。深化设计是是根据提供供的施工图图及对创建建精品工程程策划要求求进行的，，为实现过过程精品和和工程精品品，根据工工程的施工工图纸，依依据工程策策划有针对对性的绘制制施工装配配图纸、加加工尺寸和和节点构造造，直接用用以指导加加工和生产产。在优化防防水标准准时，应应考虑如如下细节节：地下室底底板外防防水，区区分砖胎胎模、木木模承台台、独立立基础面面是否都都要做防防水；地下室顶顶板和侧侧墙防水水，区分分覆土和和不覆土土两种情情况；卫生间地地面防水水，区分分降板卫卫生间和和非降板板卫生间间；明确卫生生间墙面面防水高高度，区区分淋浴浴间周边边墙体与与其他部部位墙体体；明确墙面面防水施施工高度度是从结结构底板板上返还还是从建建筑完成成面上返返；区分毛坯坯和精装装交楼的的防水做做法，毛毛坯交楼楼的防水水做法，，只需满满足当地地验收条条件即可可，包括括卫生间间、阳台台等部位位。(1)屋面防水水工程所所采用的的防水材材料其耐耐候性、、耐温度度、耐外外力的性性能尤为为重要。。因为屋屋面防水水层，尤尤其是不不设保温温屋的外外露防水水层长期期经受着着风吹、、雨淋、、日晒、、雪冻等等恶劣的的自然环环境侵袭袭和基层层结构的的变形影影响。(2)地下防水水工程所所采用的的防水材材料必须须具备优优质的抗抗渗能力力和延伸伸率，具具有良好好的整体体不渗水水性。这这些要求求是针对对地下水水的不断断侵蚀，，且水比比较大，，以及地地下结构构可能产产生的变变形等条条件而提提出的。。对于不同同部位的的防水工工程，其其防水材材料的要要求也各各有其侧侧重点，，具体要要求如下下：(3)室内厕浴浴间防水水工程所所选用的的防水材材料应能能适合基基层形状状的变化化并有利利于管道道设备的的敷设，，以不渗渗水性优优异，无无接缝的的整体涂涂膜最为为理想。。这是针针对面积积小、穿穿培管洞洞多、阴阴阳角多多、卫生生设备多多等因素素及地面面、楼面面、墙面面连接构构造较复复杂等特特点而提提出的。。(4)建筑外堵堵板缝防防水工程程所选用用的防水水材料应应以具有有较好的的耐候性性、高延延伸率以以及粘结结性、抗抗下垂性性等性能能为主的的材料，，一般选选择防水水密封材材料并辅辅以衬垫垫保温隔隔热材料料进行配配套处理理为宜。。这是考考虑到堵堵体有承承受保温温、隔热热、防水水综合功功能的需需要和缝缝隙构造造连接的的特殊形形式而提提出的。。(5)特殊构筑筑物防水水工程所所选用的的防水材材料则应应依据不不同工程程的特点点和使用用功能的的不同要要求，由由设计酌酌情选定定。在项目深深化设计计实施过过程中，，应根据据工程的的特点采采用不同同的的方方法，尽尽可能减减少规格格种类和和加工难难度，做做到规格格统一，，推动动设计标标准化、、生产工工厂化、、施工装装配化、、质量精精细化1）地基基基础、结结构施工工方面，，应针针对工程程结构形形式、部部位节点点、施工工难度等等策划需需采用的的施工方方法、施施工工艺艺、质量量控制措措施、安安全控制制措施、、适用的的质量标标准、验验收方法法，主体体与二次次结构连连接方法法、主主体结结构与装装饰工程程、安安装工程程连接、、预留预预埋、细细部构造造、节点点处理等等。2）设备安安装工程程施工前前，综合合各种管管道(线、槽)布置、走走向，支支架及吊吊杆等的的安装位位置，对对照明灯灯具、风风口、消消防探头头点位置置等进行行综合考考虑，对对称设计计，规律律性安排排3）工程哪哪些部位位、分项项工程上上有难点点，需采采取相应应的措施施；哪些些部位、、分项工工程上可可以创新新、应用用新技术术、塑造造亮点。。深化设计计的主要要内容基坑围护护设计清水混凝凝土模板板设计预制构件件与埋件件设计钢结构深深化设计计机电安装装工程预预留预埋埋深化设设计其他建筑筑、结构构深化设设计机电专业业（建筑筑给排水水及采暖暖工程、、电气工工程、通通风与空空调工程程、智能能建筑工工程、动动力工程程、消防防工程））深化设设计机电专业业管线综综合布线线图设计计装饰装修修深化设设计幕墙深化化设计室外工程程深化设设计（管管网、景景观、道道路、小小品等））设计及方方案阶段段的防渗渗漏节点点措施此阶段的的防渗漏漏节点措措施非常常关键，，主要针针对有明明水的部部位、地地下室、、外墙体体、预留留管道等等处的节节点设计计，借鉴鉴类似工工程成功功的防渗渗漏经验验，对设设计方案案的改进进上有如如下几点点：(一)降板：阳台降降板100mm；雨棚降降板100mm或加200mm混凝土反反坎，空空调板降降板100mm或加200mm混凝土反反坎，非非沉箱式式卫生间间降板80mm，设地漏漏，沉箱箱式卫生生间降板板约350mm（可根据据周边的的梁高确确定），，箱底设设侧排地地漏口，，厨房降降板50mm，突出外外墙的构构造板（（包括雨雨棚、空空调板等等）降板板200mm或加200mm高混凝土土反坎。(二）各部位砼砼结构翻翻边设置置要求1、室内部部位卫生间墙墙根部及及卫生间间内管道道井根部部上翻结构构位置:楼面结构构板面以以上上翻高度度（mm）:150阳台与客客厅、房房间相交交的主墙墙根部上翻结构构位置:上一层若若有阳台台或雨篷篷板遮挡挡上翻高度度（mm）:据室内外外标高确确定其它属于于无水和和有水部部位交界界墙体根根部、管道井周周边上翻结构构位置:墙体根部部以上上翻高度度（mm）:1502、与外墙墙有关部部位外挑空调调板处墙墙身根部部上翻结构构位置:空调结构构板面以以上上翻高度度（mm）:200凸出外墙墙宽度大大于10cm的现浇砼砼外装修修线条的的主墙根根部、室外楼楼梯和楼梯平平台与外墙交交接部位位根部上翻结构构位置:线条结构构面以上上上翻高度度（mm）:200外墙加气气混凝土土砌块必必须设置置100高混凝土土导墙3、与屋面面有关的的部位阳（露））台出屋屋面门或或门连窗窗底部上翻结构构位置:楼面结构构板以上上上翻高度度（mm）:据室内外外标高确确定出屋面构构筑物墙墙体根部部上翻结构构位置:建筑成活活面上上翻高度度（mm）:250低矮坡屋屋面檐口口与竖向向墙体交交接处根根部上翻结构构位置:交接面结结构板面面以上上翻高度度（mm）:500低矮坡屋屋面歇山山、顶部部与竖向向墙体交交接处根根部上翻结构构位置:低矮坡屋屋面结构构板以上上上翻高度度（mm）:3004、与地下下室有关关部位出地下室室顶板的的采光井井、通风风井等上翻结构构位置:高于回填填土上翻高度度（mm）:300说明：1．以上砼砼翻边均均与墙同同宽。所所有翻边边均按构构造要求求配筋；；φ6@300，2Φ10。2．斜屋面面与立墙墙相接处处（坡斜斜边或坡坡顶边）），翻边边必须与与立墙同同宽同位位置。3.以上翻边建建施图中有有要求的按按建施图施施工，若建建施图没有有要求的，，按上表施施工。烟道出屋面面根部的反反坎上翻结构位位置:屋面结构板板以上上翻高度（（mm）:500屋面女儿墙墙根部上翻结构位位置:屋面结构板板面以上（（坡顶标高高计算）上翻高度（（mm）:250斜屋面檐口口、歇山翻翻边(宽150㎜)上翻结构位位置:斜屋面结构构面以上（（无保温板板屋面除外外）上翻高度（（mm）:具体翻边高高度必须通通过施工图图纸验算得得出1、屋面以上上所有翻边边砼，必须须同屋面结结构梁、板板同时浇捣捣完成；外外立面空调调板、饰线线等翻边，，必须分别别与空调板板和饰线同同时浇筑完完成。2、卫生间管管道井（沉沉箱内）根根部砼翻边边必须同沉沉箱四周梁梁一同浇捣捣完成；卫卫生间四周周墙脚翻边边可采用二二次浇筑（（临外墙必必须同结构构一次浇筑筑）；但施施工缝位置置必须凿毛毛并将垃圾圾清理干净净、纯水泥泥浆纹口。。并按构造造要求预埋埋钢筋：倒倒箍φ6＠300；两顶角2φ10。3、砼翻边施施工定位要要准确，以以免与上部部砌体错位位。4、严禁用铁铁丝穿过翻翻边加固。。所有可能因因积水产生生渗漏的墙墙体底部必必须设置C20砼导墙。导导墙的宽度度同墙体的的宽度，高高度≥100mm，且不低于于周边可能能积水的地地面完成面面标高。设设计无特殊要要求时，应应按构造要要求配筋，或纵筋不不少于2φ8，箍筋φ6@200。（三）套管：所有穿越越外墙的水水管必须预预埋钢制防防水套管，，其中地下下室外墙防防水套管两两端的长度度需比外墙墙完成面高高2cm，套管和水水管间封堵堵推荐用沥沥青麻丝封封堵密实，，然后用1:2防水砂浆封封堵；卫生生间侧排地地漏等穿墙墙套管为防防水套管，，水管和套套管间用1:2防水砂浆封封堵（掺水水泥用量3.8%的防水粉））；管道穿穿越楼板无无防水套管管的时候需需加管材配配套的专用用防水止水水环。（四）外墙窗台压压梁：对外窗台台要在砌体体上做钢筋筋砼窗台压压梁，伸入入墙内150mm，且内高外外低，高差差不小于30mm。（五）侧排地漏：所有沉箱箱排水和屋屋顶保温层层内排水的的侧排地漏漏口标高需需低于结构构面2cm，结构自找找坡坡向侧侧排地漏。。（六）对于外墙体体砌筑采用用加气混凝凝土砌块的的建筑，建建议对外墙墙体满挂镀镀锌钢丝网网处理。（七）屋面、顶板板的结构反反梁内需预预留Φ50PVC排水管，首首层建筑墙墙体设置一一道防潮层层，与室外外地坪交接接处设置一一道圈梁。。（八）斜屋面檐檐口倒置置式防水水层上设设置暗沟沟。斜屋屋面最低低处应设设100mm宽的暗沟沟，在暗暗沟内最最低处设设D=50mm滤水管（（滤水管管外可满满铺陶粒粒至屋面面瓦下找找平层））；在滤滤水管上上接D=30mm排水管，，间距约约3m，排水管管横排、、竖排均均可；管管出面30mm。（屋面面保温层层的通气气与排水水）（三）施施工单位位要严格格落实常常见质量量问题防防治工作作1、施工单单位成立立由总经经理任组组长的住宅工程程常见质质量问题题防治领领导小组组，项目部部要制定《住宅工程程常见质质量问题题防治要要点》，并对作作业班组组进行可视化技技术交底底及样板板示范。2、施工总总承包、、专业承承包单位位质量管管理部门门每月对项项目检查查不得少少于2次，检查记记录应体体现常见见质量问问题防治治情况。。3、施工现现场应严严格按照照质量标标准化管管理的要要求，设置材料样品品库、实物样样板、工程样样板和图片展展板，做好实实测实量、标标识标线等。4、工程竣工验验收自评报告告应重点说明明常见质量问问题防治措施施落实情况和和成效。5、图纸会审时，施工单位应当将设计不不当或不符合集团技技术标准的问问题以书面形式按按程序向设计计单位提出，，并形成记录录。施工单位对工工程质量的影影响：建筑施工企业业总体素质不不是太好，需需要进行严格格的管理。需需要甲方重点点考察，输出出技术、管理理标准，协助助其建立质量量保证体系劳务队伍非职职业化，不稳稳定，技术能能力有限，责责任心不强。。甲方到位的的技术指导及及严格的过程程控制，是施施工质量保证证的重要前提提国家规范对工工程质量的影影响：国家相关分部部分项工程验验收是采取按按一定比例抽抽样检查、其其检验内容包包括分为主控控项目（保证证项目）检查查和一般项目目（允许偏差差项目）检查查。当检查合合格率对于一一定比例时，，只需对比例例抽检发现的的不合格项进进行整改，即即可判定该分分部分项工程程整体验收合合格。项目交付业业主验收时时，对于业业主而言不不存在抽样样验收比例例问题，任任何一个点点存在质量量问题都认认为该房屋屋工程质量量不合格。。国家相关分分部分项工工程验收属属于事后检检验，对施施工过程的的质量控制制无法控制制。强调过过程质量控控制的国家家相关工程程检验批验验收规定，，其检查重重点、检查查要求不明明确，对部部分关键部部位、关键键工序的质质量控制缺缺失，无法法满足房地地产企业工工程质量控控制的基本本需要。1、对土建结构构的自防水水制定预控控措施：如如保证混凝凝土密度度度措施、预预防冷缝措措施、防结结构（混凝凝土及砌筑筑）墙体开开裂措施、、窗台找坡坡及窗眉滴滴水线控制制措施、砼砼导墙砼反反坎的施工工、管道洞洞口吊模施施工、穿墙墙螺杆洞的的封堵措施施、后浇带带及施工缝缝的处理。。2、会同专业业防水专业业施工单位位编制工程程防渗漏管管理方案并并报业主、、监理审核核，工程防防渗漏管理理方案的内内容包括：：防渗漏重重点分析、、工程各部部位防水设设计构造层层次及节点点做法分析析、防水设设计优化、、补充防水水节点大样样、防渗漏漏管理组织织架构、防防渗漏隐蔽蔽验收程序序及验收记记录表格、、防水材料料控制程序序、土建与与防水单位位的配合等等。3、对土建与与防水工作作界面模糊糊或防水薄薄弱部位设设立专门施施工班组进进行施工，，由专人直直线管理，，如门窗框框塞缝、穿穿楼板管道道洞口封堵堵吊模施工工等。4、制定土建建与防水（（主要是门门窗、卫生生间、屋面面、外墙等等）、机电电与防水、、装修与防防水工作面面移交的标标准与程序序（作好工工序交接及及移交记录录），并严严格执行。施工在具体实施施中，要做做好以下工工作：（1）原材料、构构配件和工工序质量的的报验工作作。（2）在采用新材材料时，除除应有产品品合格证、、有效的新新材料鉴定定证书外，，还应进行行必要检测测。（3）记录、收集集和整理通通病控制的的方案、施施工措施、、技术交度度和隐蔽验验收等相关关资料。（4）根据批准的的《住宅工工程质量通通病控制方方案和施工工措施》，，对作业班班组技术交交底，样板板引路。（5）专业分包单单位应提出出分包工程程的通病控控制措施，，由总包单单位核准，，监理单位位审查，建建设单位批批准后实施施。（6）工程完工后，，总包单位应应认真编写〈住宅工程程质量通病控控制内容总结结报告〉。工序质量见证证点和停止点点：质量控制对象象根据它们的的重要程度和和监督控制要要求不同，可可以设置“见见证点”或““停止点”。。“见证点””和“停止点点”都是质量量控制点，由由于它们的重重要性或其质质量后果影响响程度有所不不同，它们的的运作程序和和监督要求也也不同。见证点：施工单位应在在到达某个见见证点之前的的一定时间，，书面通知业业主或监理工工程师，现场场进行见证和和监督。监理理人员应对见见证点实施过过程进行监督督、检查，并并在见证表上上作详细记录录后签字。停止点：重要性高于见见证点的质量量控制点，通通常是针对““特殊过程””或“特殊工工艺”而言。。要求必须在在规定的控制制点到来之前前通知业主和和监理方派人人对控制点实实施监控，验验收前施工单单位应停止进进入该控制点点相应的工序序，并按合同同规定等待检检验，未经认认可不能越过过该点继续活活动。设置停止检查查点是质量控控制非常重要要的一环，唯唯如此才能将将技术标准贯贯彻到底。（四）监理单单位要切实加加强对常见质质量问题的监监控1.监理单位应依依据要求，提提出常见质量量问题防治的的监理要点和措措施，编制常见质质量问题防治治监理实施细则则。2.监理单位应对对易产生质量量问题的部位位或工序，加加强旁站和平平行检验，特特别是要做好好屋面、卫生生间楼地面蓄蓄水、外墙外外窗淋水试验验和采暖管道道压力试验等等重要使用功功能的检查工工作。3.监理单位质量量管理部门每月对项目检检查不得少于于2次，检查记录应应体现渗漏、、裂缝等常见见质量问题防防治情况。4.工程完工后，，监理单位应应将常见质量量问题防治工工作总结纳入竣工评估估报告中。监理单位对工工程质量的影影响：市场发展不均均衡，相当多多的监理公司司不履行监理理职责，企业业制度不健全全，责任制不不落实，监理理工程师行为为不规范监理旁站的区区域范围、方方法要求不明明确。监理旁旁站和旁站记记录往往走过过场监理工程师的的总体专业能能力和专业素素质有待提升升，监理行业业人员流失比比例过高，制制约监理行业业的发展尽管监理提供供的时间长，，人员多，但但监理费用远远低于设计费费、销售代理理费，显示出出行业内普遍遍不看中监理理的地位与作作用质量通病防治治管理制度（1）样板引路制制度对工程易易渗漏部部位：外外门窗堵堵塞防水水、屋面面防水、、外墙螺螺杆洞堵堵塞、穿穿墙穿楼楼板管洞洞堵塞、、外脚手手架留置置脚手手眼堵塞塞、烟道道预留洞洞口堵塞塞等实行行工艺样样板引路路制度，，进行验验收确认认，并签签署工艺艺样板验验收表。。（2）防渗漏、防防裂缝专项验验收制度对工程易渗漏漏的关键部位位：外门窗堵堵塞防水、屋屋面防水、外外墙螺杆洞堵堵塞、穿墙穿穿楼板管洞堵堵塞、外脚手手架留置脚脚手眼堵塞、、烟道预留洞洞口堵塞等须须实施防渗漏漏专项隐蔽验验收制度。隐隐蔽验收通过过后方可继续续下一步工序序的施工。并并做好防渗漏漏专项隐蔽记记录。（3）影像资料对现现场场隐隐蔽蔽验验收收的的质质量量情情况况进进行行拍拍照照、、存存档档：：按按分分户户、、编编号号进进行行存存档档；；外外墙墙螺螺杆杆洞洞堵堵塞塞、、穿穿墙墙穿穿楼楼板板管管洞洞堵堵塞塞、、外外脚脚手手架架留留置置脚脚手手眼眼堵堵塞塞、、烟烟道道预预留留洞洞口口堵堵塞塞须须按按100%存照，按按分户的的要求进进行存档档。（4）淋水试试验对于屋面面、卫生生间、阳阳露台、、外墙等等部位须须做淋水水试验，，并形成成淋水试试验报告告。淋水水试验须须做两次次（结构构完成成后和防防水层完完成后）），每次次进行24小时淋水水，外墙墙淋水宜宜在外墙墙保温层层施工之之前进行行；除上上述试验验外，上上述部位位必须做做雨后检检查记录录，并做做好淋水水检查记记录和雨雨后检查查记录。。技术方案案审查技术方案案审查的的重点包包括技术术方案的的质量标标准、工工艺、工工法及技技术措施施，质量量通病防防治等技技术性审审查。也也包括与与技术方方案实施施对应的的工程质质保体系系管理要要求方面面的审查查，即对对技术方方案的完完整性进进行检验验。施工质量量的过程程控制，，如果没没有完善善的质保保体系管管理，出出现问题题不能找找到对应应部位、、环节的的责任人人，不能能明确奖奖惩要求求。再完完美的技技术方案案，往往往都是““纸上谈谈兵”总包方编制的的专项技术方案，除除应有工程质质量标准、施施工工艺技术术措施、质量量通病防治措措施等技术性性要求外。审审查重点应放放在审查其专专项工程质保保体系的有效效性。甲方应应依据约定的的检验批要求求，对应施工工图纸进行施施工班组作业业区域划分。。确定作业班班组自检、互互检、专职质质检、交接检检等管理要求求和负责人监理单位应重重点审查总包包方的专项技技术方案与房房地产企业要求的一致性性，审查其质质保体系有效效性。参与监监督并审查依依据技术方案案内容进行的的施工班组质质量标准交底底、施工工艺艺交底、成品品保护交底并并根据专项技技术方案制定定对应的监理理专项细则，，明确监理检检验的对应责责任人分包商（供应应商）交底管管理分包商(供应商)进场前应接受受现场项目部部的书面交底底。原则上每份合同均要进行分包包商交底工作作（零星工程程合同除外））。分包商交交底由项目经经理组织实施施，专业工程程师协助。交底内容：①合同内容简简介②②图图纸交底③质量要求④④安全文明明施工管理要要求⑤材料管理要要求⑥样板引路施施工要求⑦工程交接要要求⑧⑧隐隐蔽工程验收收要求⑨成品保护要要求⑩⑩其其它需要说明明的事项。工程样板引路路的管理：对关键工序施施工样板、关关键节点施工工样板、交搂搂标准房、材材料样板等应应采取类似传传统制造业的的样品制造质质量控制措施施，在施工过过程中必须坚坚持样板引路路施工样板板是设计计图纸全全面、细细致的检检查过程程。通过过施工样样板是对对多专业业穿插进进一步检检查是否否存在设设计问题题。施工工样板可可在实体体内进行行，由于于时间组组织等问问题，也也可通过过场外样样板大比比例模型型实现施工样板板管理要要求必须须在招标标文件中中提前约约定，对对需要实实施样板板的材料料、关键键部位、、关键工工序应明明确其相相应样板板管理要要求。避避免施工工单位增增加费用用造成后后期质量量管理成成本增加加经确认的的施工样板板是甲方方向施工工单位进进行的施施工工艺艺标准细细化、实实物交底底标准及及质量验验收标准准为避免为为样板而而样板，，在全面面开展施施工前期期，应注注意样板板渐进推推广的质质量控制制，避免免因作业业班组水水平差异异问题造造成不必必要的损损失成本本所有分部部、分项项工程在在大面积积施工前前，均应应做小范范围样板板，对于于重点部部位、重重点工序序，同样样可以实实行样板板管理样板位置置的选择择：①主体工程程样板常选在每每一分项项工程的的开始部部位；水、电分分项工程程应选择一一个安装装系统；；装修阶段段一般选择择一个标标准间或或一套居居室。但但有些分分项要结结合施工工部位进进行选择择，如外外墙装修修，楼梯梯栏杆安安装等。。②样板位位置的选选择应遵遵循叠合性原原则。即每一一分项工工程的样样板要根根据施工工顺序安安排，选选择在同同一位置置或同一一房间，，如装饰饰工程从从抹灰工工程到门门窗安装装、地面面工程、、油漆粉粉刷等样样板都选选择在一一个标准准间，最最终形成成“样板板间”、、“样板板套”。。③样板的位位置不能能轻易重重设。做不好好，应就就地返工工，推倒倒重来。。防止一一个样板板不成，，再做一一个，重重复操作作，形成成不能控控制的局局面。工程交接接管理工作交接接内容：①土建向向装修单单位进行行场地交交接：→室内、电电梯厅和和大堂墙墙面满弹弹建筑完完成面1m标高线。。→地面、墙墙面、天天花、门门洞口等等要符合合图纸和和规范要要求。→厨卫、阳阳台、露露台要进进行闭水水试验后后移交。。→阳台、露露台要进进行排水水坡度检检查移交交。→由土建施施工的排排水管道道要进行行通球试试验移交交。→预留洞口口、灯位位、开关关插座按按图纸要要求进行行移交。。②其它工工作面及及工序交交接：→木地板或或地毡单单位装修修单位：：房间地地面平整整度移交交。→幕墙单位位与装修修单位：：幕墙淋淋水试验验确认。。→外墙窗单单位与装装修单位位：窗淋淋水试验验确认。。→电梯安装装单位与与土建单单位：机机房、井井道等移移交。→其它专专业施施工单单位与与土建建单位位：设设备房房(井)移交。。等交接方方式：①完全移移交：指移移交工工作面面已全全部具具备交交接要要求，，接收收单位位可全全面接接收并并开展展施工工。②有条件件移交交：指移移交工工作面面已基基本具具备交交接要要求，，虽仍仍有一一些工工作未未完善善，但但不影影响后后续工工作展展开，，这时时可对对遗留留问题题进行行记录录，进进行有有条件件移交交。办办理有有条件件移交交手续续后，，接收收单位位可以以进场场组织织施工工，移移交单单位须须在限限期内内整改改完毕毕。③项目目部可可根据据现场场施工工条件件选择择完全全移交交或有有条件件移交交。成品保保护管管理①监督督施工工单位位落实实成品品保护护措施施。②专业业工程程师要要经常常巡查查现场场的成成品保保护情情况，，对不不符合合要求求或损损坏的的保护护措施施，应应督促促施工工单位位进行行整改改。③成品品保护护措施施要根根据各各个施施工阶阶段的的不同同特点点进行行调整整。不同施施工阶阶段的的成品品保护护措施施：→湿作业业阶段段成品品、半半成品品保护护措施施。→湿作业业完成成后的的饰面面、水水电施施工阶阶段成成品、、半成成品保保护措措施。。→公共区域施施工阶段成成品、半成成品保护措措施。一户一验验验收流程质量管理的的意义质量首先有有两种含义义第一，产品的质量量，即合格与与否。第二，生产产产品过程的质量量，即生产过过程是不是是合理，是是不是按企企业的质量量标准进行行实施。树立“质量量是生产出出来的,不是检验出出来的”的的思想。严格遵守质质量保证的“三检”政策和“三不放过”原则熟悉建筑工工程施工规规范标准和和质量验收收标准的内内容要求。。质量保证的“三检”制度1.不制造造不合格品--自检2.不接受受不合格品--互检3.不流出出不合格品--专检“三不放过”原則1.质量事件原因分分析不清不不放过﹔2.质量事件责任者与群体未受到教育育不放过﹔3.质量事件沒有防防范措施不不放过.施工过程质质量管理要要点1、建筑材料料、半成品品、构配件件、设备等等，必须进进行严格进进场验收，，进场材料料按照规范范标准要求求需要复试试的，必须须按规定的的频次和数数量进行复复试，复试试不合格的的坚决清除除出施工现现场。建设设、监理、、施工单位位要严格执执行见证送送样制度，，严禁不合合格材料用用于工程，，不得因材材料问题影影响工程质质量安全。。2、工程结构构施工阶段段，各责任任单位必须须执行工程程质量检查查制度，重重点控制好好模板、钢钢筋、混凝凝土、砌体体等施工质质量。工程程装饰及安安装阶段，，各责任单单位必须严严格执行样样板领路制制度，装饰饰安装样板板间（套、、段）经验验收符合要要求后，方方可展开大大面积施工工。3、各责任单单位应严格格执行建筑筑工程质量量通病防治治的有关规规定，重点点控制好外外墙保温及及抹灰、门门窗、安全全玻璃、护护栏、室内内标高开间间尺寸、内内墙抹灰及及腻子、楼楼地面、屋屋面（卫生生间）防水水、幕墙、、给排水、、采暖、电电气等的施施工质量，，严格执行行有关质量量标准。结构施工阶阶段的防渗渗漏措施（1）保证混凝土土结构的设设计标号，，钢筋的保保护层厚度度，混凝土土配合比及及坍落度满满足设计及及规范要求求。施工中中保证混凝凝土本身结结构振捣密密实，避免免出现冷缝缝。对主体体结构外墙墙的养护，，均按时间间养护，确确保混凝土土表面无裂裂缝。（2）不在外围竖竖向结构（（如栏板））上留置施施工缝。竖竖向结构施施工前，必必须将底部部残渣清扫扫干净。（3）在外墙混凝凝土结构上上预留的孔孔洞，要求求按施工组组织设计留留置，且要要求内高外外低。（4）对经常有水水的房间应应按图纸要要求要求降降板及设反反坎。（5)结构施工阶阶段尽量减减少在外墙墙上预留洞洞口。使用阶段防渗渗漏措施在使用阶段造造成渗漏的主主要原因有：：业主对屋面面、墙面保养养不当，如在在屋面、墙面面打入大规格格的膨胀螺栓栓，用以