职业学院物业管理规定

职业学院物业管理规定第一章总则第一条为规范学校物业管理服务工作，维护学校、物业管理服务企业和物业使用人的合法权益，保障师生学习工作生活有序进行"艮据《物业管理条例》、《XX省物业管理条例》等法律法规，结合学校实际，特制定本管理规定。第二条本规定所称“物业”，是指房屋和与其相配套的设施、设备和场地。本规定所称“物业使用人”，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。本规定所称“物业管理”，是指学校通过选聘物业管理服务企业（以下简称“物业公司”），由学校和物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条学校通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业公司。第四条物业公司确保服务质量，“以人为本”全心、全意为学校服务，做到人员到位、管理到位、服务到位，为广大师生员工提供一个舒适、整洁、文明的学习、工作、生活环境。要融入现代管理的思想，正确处理管理服务与经营之间的关系，运用科学的管理和优良的服务促进业务的不断增长，为完善管理积累经验。第五条本规定适用于学校区域内所有的物业管理活动。第六条总务处是学校物业管理的职能部门，负责全校物业的公共设施设备维修养护、水电保障、卫生保洁、园林绿化等管理工作；学生处等根据部门职能负责学生宿舍管理的物业指导与管理工作；政办公室保护部门负责安全保护、消防安全工作的物业指导与管理工作。第七条物业管理应当遵守法律、法规规定，不得损害公共利益和他人合法权益。第二章物业使用第八条物业属学校公共资源，除学校统分配或规定，任何单位或个人不得擅自占用（使用）学校物业。第九条物业使用人未经批准不得将物业转租、转借、挪用。第十条学校无偿提供一定面积的管理用房给物业公司使用，物业公司不得超面积占用物业管理用房，管理用房必须严格用于物业管理活动，不得挪作它用。第十一条任何单位和个人不得擅自改变物业用途。物业使用人如需对物业进行装修或安装可能改变物业外观或导致安全问题的设施设备，必须事先向总务处提出书面申请，经学校审批同意后方可实施。第十二条物业使用人必须遵守学校和物业管理公司制定的各项管理规定。物业管理区域禁止饲养宠物、家禽，未经批准不得随意设立各类设施。第十三条除学校统规划的商业经营网点及学校批准的摊档外，禁止临时性或永久性的商业经营摊档在物业管理区域内经营；宣传、公益性的临时摊档，必须持有合法证照，依照学校有关规定，经学校有关部门批准经营；未经批准或超时的，学校保护部门应对违规摊档进行撤除、清理。第十四条所有摊档必须遵守学校有关规定，保持环保、卫生，严禁销售食品、电器及易燃、易爆、有毒和放射性物品；不得售卖与学校招标确定的商铺经营相冲突（重复）的商品。上述禁售物（商品）一经发现，学校安保人员应配合物业管理部门对有关摊档物（商）品进行清理或没收。第三章物业管理机构及职责第十五条管理机构组织架构设置如下：（一）学校物业管理委员会，负责监督和考核物业各项工作。（二）委员会下设物业管理办公室，设在总务处，负责组织、落实管理委员会各项工作。（三）根据物业服务具体内容，下设保洁维修部、宿管部、安保部，分别由总务处、学生处、政办公室保护部门负责归管理。组织架构如下：第十六条学校物业管理管理机构及职责如下：（一）物业管理委员会职责负责学校物业整体管理工作；拟定物业管理相关政策措施，执行、省市有关于物业管理的法律、法规，组织实施学校物业管理的规定；监督、指导、协调学校各部门与物业公司依法开展物业管理服务相关工作；审核物业公司人员数量、人员资格、岗位职责、各项规章制度、工作规程等；负责组织对物业公司的业绩考核工作；会同有关部门和物业公司制定相关岗位职责、管理制度、服务标准和学校物业管理服务考核规定等相关制度；监督、指导物业考核小组按相关要求组织考核；负责组织、督促物业公司业务培训工作等。具体工作由物业管理办公室组织落实。（二）保洁维修部（总务处）工作职责负责对物业公司有关公共设施设备维修养护、水电保障、卫生保洁、园林绿化的全面管理；会同有关部门和物业公司制定本部门管理范围的相关岗位职责、管理制度、服务标准和服务考核规定等相关制度；负责组织、开展管理范围的相关培训工作等。（三）宿管部（学生处）工作职责负责学生在宿舍的思想教育与日常行为管理；负责学生宿舍文化建设；负责宿舍日常管理服务监督；会同相关部门制定宿舍管理员职责、管理制度、服务标准、服务考核相关规定等。（四）安保部（政办保护部门）工作职责负责校园安全保护、停车场管理、消防安全工作等物业管理工作；会同有关部门和物业公司制定本部门管理范围的相关岗位职责、管理制度、服务标准和服务考核规定等相关制度；负责组织、开展管理范围的相关培训工作等。第四章物业公司第十七条对物业公司的相关要求：（一）物业公司必须具有独立的法人资格；（二）原则上具备行业规定的一级资质或以上；（三）物业管理专业人员具有规定的职业资格证书；（四）物业公司必须与学校签订物业管理服务合同。物业服务合同一般包括下列主要内容：学校和物业公司的名称；物业管理服务事项；物业管理服务标准；物业管理服务费用；物业管理服务合同期限；所设岗位名称、岗位职责、人数、资质要求；双方的权利义务；违约责任；物业服务合同解除条件；双方约定的其它事项。（五）物业公司必须建立物业管理服务相关制度，经学校审核后执行。第五章物业管理服务内容第十八条物业管理内容（一）基础管理物业档案及文件资料管理；建立物业管理组织机构；建立并落实管理制度、服务措施及资源使用等具体内容；建立网上报修、管理及服务系统，并能实施抢单式的维修服务;建立所有物业管理服务的信息化运作系统；建立严格规范的应急体系。（二）安保服务负责24小时校园巡查、保安护卫、安全监控及公共秩序管理，包括教学、考试、招生期间及重大活动的秩序维持、寒暑假校园施工安全等；负责校园内交通秩序维持、车辆行驶和停泊管理服务；负责校门和场所的门禁管理；负责消防安全管理；及时处置突发事件，确保校园安全。（三）楼宇管理学生公寓秩序维护与管理；教学区的楼宇日常管理；办公区的楼宇日常管理；专家楼、教师休息室及教职员工宿舍日常管理。（四）环境卫生管理室内环境卫生管理；室外环境卫生管理；垃圾中转站管理；四害及红火蚁白蚁等防治工作。（五）绿化养护与管理室外绿化养护与管理（含喷淋系统）；室内绿化养护与管理。（六）维护维修服务建筑物的日常维护；日常零星维修管理（500元以下项目、材料由物业公司提供）；供水、供电运行管理；用水（排水、排污系统）、用电管理；其他设施设备管理，包括监控系统运行日常管理、学生及教工宿舍门禁系统日常管理、热水系统运行日常管理、空调设备运行日常管理、其他管理系统运行日常管理（含报修系统）。（七）其他配合性管理工作水电节能管理；配合做好学生入学前、毕业、搬迁、下乡、实习等学生宿舍清理工作；配合做好学校重大会议、重大节日、重大演出、基建工程等活动的配合工作；校区内所有楼宇、宿舍区水电表抄录、统计等日常工作；信件收发服务；物业管理档案资料的管理；法律法规、规范性文件规定由物业公司管理的事项。第六章物业管理服务标准第十九条物业管理服务标准（一）物业维修服务内容和标准设立物业维修工程部，配备维修人员和服务设施。维修人员要仪表整洁、挂牌上岗、文明礼貌、行为规范。维修人员应该取得相应的专业技术证书或职业技能资格证书，能正确使用相关专业设备。物业维修服务制度完善。物业维修服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。定期对管辖范围的建筑物进行日常巡查，巡查、保养记录完善，轻微损坏处应及时维修，发现重大问题及时报总务处处理。制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度并严格执行。做到科学管理，正确使用，精心、维护，备齐备件，及时维修。实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过2小时，一般性设备维修不超过1天，重大维修不超过3天，房屋维修一般不超过5天。紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。（二）环境卫生保洁管理服务工作标准环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。保洁服务要适时、及时、准时，尽量不影响大楼工作人员的正常办公，不使用对建筑物材质有损伤的材料和清洁剂。环卫设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱、垃圾中转站。楼内垃圾箱烟缸内配设细沙，垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗，保持清洁。垃圾每日收集2次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生。排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。大楼共用部位保持清洁。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属表面应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。特殊材质地面，墙面的保养计划科学合理，保持材质的长期效果，无污染、无损伤。大楼内噪声、空气等符合环保标准。（三）绿化养护管理服务工作标准必须配备具有园林专业技术的人员。做好日常管理养护。室内所有绿化应做到正常养护，发现病变、虫害、枯萎应换及时更换。室外环境园林化，室外养护应达到绿地设施及硬质景观保持常年完好，对草坪、绿篱、花坛、路树要及时清除杂草、施肥、杀虫、浇水，修剪整形，裁剪枯枝，做好植物的分株、补种及种植等工作，做到养护得当，无枯死、无虫害、无裸土，花草树木生长良好。如因管理养护失当导致的损失由物业公司负责。施肥：草地及花木每季度施肥一次。杀虫：原则上每季度喷药杀虫一次，需要时直到杀灭虫害为止。每年冬季对树木1米高的树干处刷石灰水，预防虫害；对非人为因素导致枯死或损毁的树木（或绿化改变），在报批准后，负责及时砍伐和补种。在绿化工程维保期间内协助学校管理部门督促施工方做好管理区域内的绿化养护和设施的管理工作，对施工方不尽责的情况及时反馈学校。（四）安全保护服务工作标准保证24小时按既定岗位安排人员值勤和监控，保持校区内的物业安全、治安稳定。应建立联动应急机制：校区出现突发事故，应3分钟内赶赴现场，及时处理，具备应急机制和应急处理问题的能力。认真做好各种应急预案，并报备学校审查。遇恶劣天气（如台风、雷雨、酷暑和极潮湿等）或突发事件须及时出示警告牌，并记录和保护相关资料，尽量降低损失。建立规范管理的保安队伍，有严密的组织架构。保安应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料要报保护部门备案。所有保安员工作时间应统着装（XX省高校校卫队服装），并配备必要的装备，确保能优质完成安保工作。保证每月对保安员进行一次以上的安保业务知识和应急技能培训，提高保安员的业务能力。服从学校管理方的管理，严格按照学校管理方的要求作好安防工作，自觉接受学校管理或上级管理部门的业务检查、监督和指导。保安队伍应遵守法律法规及采购人的各项规章制度，服从工作安排。学校和物业公司双方对项目员工实行双重管理，按有关规定承担各自的管理责任，进行岗位工作安排指引和工作规章制度的培训，并对员工的工作进行监督和考核。制定重大活动安全保护预案，并针对各项活动按照服务标准制定相应的安全保护措施。保证配备的人员熟练掌握防火、灭火知识和消防器材使用方法。每月组织保安队伍进行消防知识和消防器材使用培训。掌管好校园公共区域门锁钥匙。加强对校园报警系统的日常操作、使用和管理。加强停车场及车辆进出管理，严格执行车辆进出登记制度。（五）宿舍管理服务工作标准按照《XX职业学院学生宿舍管理条例》等规章制度以及学生处的要求进行学生宿舍管理；制定学生宿舍标准化管理程序、宿舍管理员职责等管理规范。向学生处提供宿舍管理人员的名单及联系方式，如有变更应及时告知。每月将学生宿舍管理情况向学生处进行汇报，必要时可参加学校相关的学生工作专题会议。对于学生宿舍区发生的突发性事件在临机处置的同时报学生处。协助做好学生入住信息的编制、核对以及学生宿舍分配与调整工作。负责来电、来访信息的登记并在必要时上报学生处;严格控制外来人员的进出入宿舍，以及异性互访。认真做好宿舍钥匙的配制、借用、移交。宿舍管理员实行24小时值班制度，不得缺岗；管理员按照与学生处商定的方式进行巡视，内容包括房屋管理、环境卫生、公共设施设备、公共秩序、学生宿舍内务卫生、安全等，发现异常临机处置并记录、汇报。设置24小时服务和投诉电话，及时做好相关服务并妥善处理有关投诉。处理后仍存在问题的要及时反馈给学生处。物业管理服务需信息化、智能化，实现智能化校园管理。协助管理教工等人员的宿舍用房。宿舍管理人员当班时要佩戴统标志和着装，仪表端庄、大方，衣着整洁，接待学生时要主动、热情、规范；用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致。宿舍管理人员每天要做好值班日记和交接班记录，不断提高自身处理问题的能力。设立意见箱，定期（每季度或半年）发放意见调查表，征求学校老师、学生的意见，了解其对物业管理的需求，并及时处理学生、老师反馈的意见。17.宿舍内因监督和管理不善而损坏的物资由中标供应商承担责任。（六）其他管理服务标准按学校要求做好信件收发服务以及邮件资料的收发服务。按物业管理规范要求，做好属于物业管理范围内的管理服务工作和学校临时委托的应急工作。按照学校委托管理的内容和要求，按照服务、管理、育人三位一体的原则制订相应的计划，建立和完善物业管理服务的有效机制，做到规范制度、规范管理、规范服务，积极开展优质服务和精神文明创建活动，形成良好的育人和教学环境。坚持“以师生为本”的原则，坚持人性化管理和人性化服务的原则，重视做好物业管理和服务人员的思想教育工作。提高他们的管理服务素质和水平，以优美的环境、优良的作风、优质的服务，让师生员工满意。第七章物业管理考核规定第十九条物业管理服务质量考核规定（一）考核机构成立学校物业管理考核小组，成员由总务处、政办保护部门、学生处等相关部门及学生代表、物业管理层组成，负责物业管理考核工作。考核小组职责：参与物业月度考核工作，调查核实师生提出的问题；按《XX职业学院物业管理考核办法》中相关标准对物业服务管理质量进行量化评分；对师生在考核过程中提出的问题形成处理意见。（二）考核形式每月通过学校物业管理服务质量检查和师生满意度问卷调查等方式进行考核。考核综合得分满分为100分，学校物业管理服务质量检查包括保洁维修、安全保护、宿舍管理三个部分，得分各占25%；师生满意度问卷调查得分占25%。（三）考核程序考核小组采取现场考核方式，每月根据物业管理服务质量情况，按照《XX职业学院物业保洁/绿化/维修/安保/宿管考核评分表》规范进行现场集中检查，得出各部分的考核分数，并对考核相关数据进行汇总统计后报学校物业管理办公室。物业管理办公室每月上旬发放师生满意度问卷50份，并回收统计数据。物业管理办公室将物业管理服务检查分数和师生满意度调查结果分数进行汇总计算，得出当月物业考核综合总分，并根据检查情况形成《物业考核工作报告》，建立检查档案，并将检查结果反馈给物业管理承包企业。（四）考核等级及结果考核小组按随机抽选的人员考核评分，去掉一个最高分和一个最低分，然后得出平均分为检查结果。占考核总分的75%。师生满意度调查为实名制现场调查或网上调查，由物业管理委员会实施。按师生1:4比例，按不同考核内容分为“满意”、“基本满意”、“不满意”三个档次，计分标准为：“满意”为100分，“基本满意”为80分，“不满意”为60分，以综合平均分为师生评价得分，占考核总分的25%。考核综合得分低于80分的，由学校扣除当月物业管理费的1%作为处罚。第八章权利和义务第二十条学校的权利和义务（一）监督、指导物业公司依法开展物业管理服务工作。（二）维护学校的合法权益，并要求全体师生员工遵守物业管理的各项管理制度。（三）审核物业公司人员数量、人员资格、岗位职责、各项规章制度、工作规程等。负责组织对物业公司的业绩考核工作。（四）审定物业公司制定的物业管理方案。（五）检查、督促物业公司管理服务工作的执行情况。（六）检查并商定物业公司年度物业管理服务工作计划，审议设施设备维修费用的预（决）算。（七）按期支付合同协议所规定的费用，向物业公司提供办公和值班用房。（八）指导物业公司做好物业管理服务工作和宣传教育工作。（九）对提出的书面报告应及时签收并及时提出意见。第二十一条物业公司的主要权利和义务（一）根据有关法律、法规及合同协议的约定，制定物业管理服务方案，物业管理服务制度及有关管理规定、服务质量标准和实施规范。（二）根据合同协议规定的管理服务标准，自行选聘各类管理人员、各岗位人员，但所聘人员必须经过规范化、系统化的专业知识培训。应负责对所聘人员进行教育、管理等工作，努力提高服务质量和管理水平，所聘员工在工作期间发生劳务纠纷及意外事故由物业公司自行协调处理。（三）自觉履行所作承诺和所确定的管理服务项目及服务标准，自觉遵守学校的有关规章制度，自觉接受学校的监督、检查和考核，对学校提出的问题及时进行整改。（四）负责按物业管理服务各分项目编制学期、年度维修养护计划。（五）对物业管理的设施、设备、房屋不得擅自占用和改变其使用功能，也不得转让给第三方进行管理。（六）应当按照合同约定，履行相关安全、管理义务，并自觉接受学校职能部门的监督、指导和检查，存在问题立即整改。（七）对物业使用人违反法律、法规及双方约定的有关制度的行为进行劝阻、制止并及时提请物业管理委员会处理。第九章违约责任第二十二条违约责任（一）物业公司违反合同的约定，未能达到约定的管理目标，学校有权要求物业公司限期整改，根据物业合同，学校有权终止合同，因合同终止而造成学校损失的，物业公司应予以全额赔偿。（二）物业公司违反合同规定的有关义务，使学校造成经济损失的，应给予学校经济赔偿；造成重大损失的，学校有权终止合同。（三）任何一方没有充足理由单方终止合同的，则需补偿对方一个月的物业管理费用。（四）本合同存续期间，因不可抗力造成单方或双方不能履约的，则免责。如造成经济损失的，应共同协商，合理分摊。（五）由于物业公司工作人员失职或失误，造成学校委托物业区域内所管物业财产损坏或者失窃的，经公安鉴定责任后，物业公司应承担保险理赔之外的责任。如发生物业管理公司人员内外合谋，参与或为盗窃分子提供方便，造成学校财产损失，经过公安调查取证确认，物业公司应该承担保险理赔之外的相应管理责任。（六）物业公司若违反《XX职业