2008年成都某住宅项目营销战略

前言：承蒙信任，我司于日前接受贵司委托，开始**项目之事宜。我司从事房地产全程营销代理多年，总结了不少的成功经验，又特别是在住宅项目营销上有独到的见解，同时对整个行业市场情况相当熟悉，能够准确的把控项目运作的全过程，具有较高的预测能力和应变把控能力。本案将从市场形势、区域环境、产品打造、营销及推广策略等全方面来阐释本项目的运作理念和方式，希望能为本项目起到锦上添花的作用。专此奉达，谨颂商祺！北新干线——把**“搬”到成都市中心北新大道是“北拓”序曲，是成都向北发展的平台和“桥头堡”北新干线=南延线、光华大道？【关键词】CPI股市7.20大地震新特区加息■固定资产投资增长较快

1-6月，基本建设投资增长19.0%，更新改造投资增长41.1%，房地产开发投资增长45.6%。■财政、金融运行良好

6月末，全市金融机构各项存款余额达5816.9亿元，同比增长22.1%，其中城乡居民储蓄存款余额2379.8亿元，同比增长9.9%。■消费品市场持续繁荣1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。宏观经济■成都市居民收入2006年，成都市城市居民人均支配收入高达12789元2007年1-3月，成都市城市居民人均可支配收入达3806元，同比增长13.2%

2007年1-6月，成都市城市居民人均可支配收入7178元，同比增长13.6%

宏观经济中产城东人文城西国际城南财富城北向南向北构建大都市圈城市规划

PS：城北基础设施建设逐步完善，交通瓶颈得到改善，拉动了城北住宅产业的发展东贫西贵南富北乱新特区——统筹城乡协调发展城市规划

六城区居住、商业、商务、办公华阳、双流、温江、郫县、**、青白江、龙泉驿等，以居住、工业、商业为主远郊县市，以城镇居住、农副产业、生态农业、旅游观光为主第一圈层第二圈层第三圈层新特区的影响楼市保持平稳增长大众产品前景看好近郊住宅看好外来购房者大增城市规划

1、成都的房房地产市市场迎来来一个崭崭新的春春天——成都构建建大都市市圈的规规划和打造造新特区区的政策策。2、新兴的居居住中心心——“第一圈层层”内的的**区域，将将成为下下一个新新的居住中中心。【小结】城市规规划划三环沿线线正式升升级■07年上半年年，成都都市新开开发楼盘盘集中于于三环沿沿线区域域■三环外区区域价格格接近二二环区域域■品牌开发发商集体体亮相■大盘林立立，整体体品质提提升市场概况郊区版块块逐渐都都市化■市区可开开发土地地越来越越少■大量的外外来人口口涌入成成都■房地产开开发的重重心已经经由市区区转向郊郊区市场概况价格增幅幅较大呈呈持持续增长长态势市场概况注：数据据由成都都市房地地产交易易中心提提供，该该价格为为成都市市主城区区均价。。房地产市场供供需两旺住宅供销比为为1.03：1市场概况注：数据由成成都市房地产产交易中心提提供，该供需需量为成都市市主城区供需需量。■下半年将有约约1000万平方米房源上市，将将向市场提供供约10万套房源。市场概况下半年房源供供应量■1～7月成都市中心心城区和二圈圈层总供地量量为10218亩，将为市场提提供约20万套住宅。■下半年，中心心城区和二圈圈层计划总供供地量为6874亩，可提供约13.5万套住宅。■今年新放放量土地，预预计将在未来来1-3年内基本消化化。07年土地供应量量供应特征电梯公寓在主主城区占主导近郊电梯公寓寓规模开发近郊价格优势势不再明显市场概况需求特征自住需求占主主体观望后真实需需求集中释放需求趋向紧凑凑、实用、精致的中小户户型购房更加理性性市场概况开发特征模式推盘产品类型户型本土企业之间的合作增多分批次分栋推出产品电梯公寓成为绝对主导80—120㎡需求主力市场概况■供需两旺的成都市场态态势。■财富城北——成都房地产市市场的新一轮轮开发热潮。。【总结】市场概况将继承当初温温江、华阳、、龙泉的发展展势头？【城北新区总体体分析】北部新区的区区位价值凸显显区域特征征城市副中心熊猫基地植物园北湖风景区毗河泥巴沱白鹤岛翠微湖风景区区【关键词】区域规划概述述区域特征征三大功能点和和主体承载描描述主体承载：承承担成都市机机械、电子、、食品、生物物制药、旅游游和物流基地地的功能。功能点文化生态经济区域特征征■大区域商业初见雏雏形——区域商业经经济主要还还是集中在在中心城区和各个点点状经济区区内。■区域专业市市场经济整体成熟度度较高——经过多年经经营呈现以交通道路路为主线脉脉路的带状状分布结构构。■区域旅游生生态文化经经济市场基本面面完全打开开■交通瓶颈打打破，区域域经济整体体发展的上上升渠道打打开，市场场关注度很很大程度提升。。区域域经经济济———发展展现现状状区域域特特征征■区域域功功能能性性加加强强，，各各类类经经济济实实体体与与成成都都城城区区实实现现无无缝缝连连接接，，大大区区域域经济济成成熟熟和和完完善善力力度度加加强强。。■消费费基基础础面面扩扩建建完完成成，，经经济济逐逐步步实实现现规规模模化化，，马马太太效效应应得得到到体体现现。。■高新新技技术术产产业业带带的的桥桥头头堡堡及及交交通通枢枢纽纽地地位位确确立立，，带带动动区区域域在在大大成成都都区域域战战略略地地位位的的整整体体提提升升。。区域域特特征征区域经经济——前景预预测【区域交交通】■大件路路、成成绵高高速、、蜀龙龙大道道对接三三环路路。■北新干干线打破交交通瓶瓶颈，，缓解解车流流压力力，缩缩短区区域距距离，，实现现经济济对接接。■规规划划中的的绵—成—乐城际铁铁路和和地铁铁3号线，给区区域的的发展展无限限空间间。区域域特特征征【区域商商业环环境】缺乏消消费市市场支支撑商业环环境几几乎不不存在在区域域特特征征【项目区区域市市场特特征】项目所所在的的毗河河区域域依托托得天天独厚厚的亲亲水生生态河河居资资源，，借助助城北北现已已形成成并发发展成成熟的的交通通网络络体系系，利利用于于邻近近成都都的区区位优优势，，强力力打造造了以以双水水岸、、双河河鹭岛岛为代代表的的具备备高品品质人人居生生活氛氛围的的典范范式楼楼盘。。区域域特特征征■项目区区域的的亲水生生态价价值——房产市市场开开发的的核心心启动动力；；■区域市市场的的上升升渠道道——借助老老城区区和大大学规规划区区的发发展价价值和和成都都城北北发展进进程；；■高品质质人居居典范范社区区——土地的的规模模性放放量及及品牌牌开发发商齐齐聚；；■住宅居居住价价值增增强——区域市市场开开始逐逐渐实实现生生态河河居共共融的的态势势。【项目区区域市市场发发展】区域域特特征征■生态和和教育育的区域功功能性性因素素随着房房产开开发的的进程程而加加快；；■生态人人居成成为区区域未未来发发展的的主流性性支撑撑因素素；■大盘齐齐聚，，高品品质人人居毗毗河区位价价值逐逐步提提升，未来来物业业升值值潜力力较大大。【项目区区域发发展趋趋势】区域域特特征征项目概概况东南西北周边配配套本项目目四川音音乐学院太平洋洋影城城新福屋屋家装市市场泥巴沱沱白鹤岛岛风景区区翠微湖湖马超农农贸市场【SWOT分析】优势（（S）■品牌开开发商商入驻驻开发发，区区域逐逐渐成成熟，，本项项目入入市难难度较较低；；■项目所所处区区域居居住氛氛围已已成雏雏形，，消费费引导导力强强；■离**城区区较近近，配配套上上较有有优势势；■地块较较为方方正，，有利利于项项目整整体规规划；；■毗邻主主干道道（蜀蜀龙大大道））和**二二环路路，交交通便便利。。劣势（W）■周围环境较较差；■大面积临路路，噪音大大，与物业业定位有一一定抵触；；■缺乏重要生生活配套，，短期内这这个状况难难以改观；；■缺乏自然优优势资源支支撑；■占地较小，，难以形成成规模效应应和大型景景观；■开发商知名名度相对不不够高；■容积率过高高。机会（O）■北部新区政政策对市场场的引导；；■品牌企业已已成功打造造“适合居居住的区块块”的概念念；■北部新区的的改造；■“新特区””的影响。。威胁（T）■北部新区在2008年将形成一个个土地供应高高峰；■丽水金都低价价格对市场价价格的影响；；■国家政策的影影响；■项目体量偏大大，开发周期期长。【竞争项目分析析】丽水金都开发商金光集团总占地72亩总户数1097均价2750建筑风格现代简约主力户型面积90㎡-120㎡主要配套运动场、中心花园广场销售进度40%推广主题——来自印尼的花花园国际社区区翰香府府开发商港基地产总占地285亩总户数3316均价3500建筑风格中式主力户型面积80㎡-120㎡主要配套游泳池、网球场、篮球场、幼儿园、会所等销售进度一期（200多户）售罄，二期（434户）90%推广主主题——北郊生生态风风景带带，居居住的的上风风之地地开发商万科地产总占地420亩总户数1200均价3900建筑风格西班牙主力户型面积90㎡-120㎡主要配套游泳池、网球场、篮球场、会所销售进度前4期90%；5期未开始销售推广主主题——万科双双水岸岸4+【【水上的的院子子】万科双双水岸岸开发商中鹏房产总占地66亩总户数357均价3700建筑风格现代简约主力户型面积60㎡-70㎡主要配套恒温游泳池销售进度售罄天籁32推广主主题——缔造一一个城城市的的高度度，**品品质建建筑的的第一一高度度高层代代表项项目项目丽水金都翰香府双水岸天籁32建筑风格现代中式西班牙现代立面色彩淡黄白色白色、灰色淡黄色白色项目品质中低高高高【风格对对比】项目卖点推广主题丽水金都价格优势来自印尼的花园国际社区翰香府规模、品质人文与教育北郊生态风景带，居住的上风之地双水岸自然景观河居与品牌开发万科双水岸4+【水上的院子】天籁32超高物业精装修缔造一个城市的高度，**品质建筑的第一高度【卖点分分析】【本项目目竞争争楼盘盘】本项目目汉嘉国国际丽水金金都香洲半半岛2期新希望望项目目离老城城区近近价格有有优势势现在销销售40%该项目目高层层即将将面市市，且且在本本项目目对面面该项目目物业业形态态多样样且有有高层层，属属品牌牌开发发规模大大离老城城区近近物业选选择面面大9月首批批开盘盘翰香府府规模较较大品牌牌开开发发社区区成成熟熟离老老城城区区近近高层层还还未未动动工工【消费费结结构构分分析析】项目丽水金都翰香府双水岸天籁32年龄人数25-35岁25-35岁30-45岁25-35岁购买人群成都70%外地20%**10%成都80%外地10%**10%成都80%外地20%成都25%外地5%**70%畅销面积90-120㎡85-100㎡90-120㎡50-90㎡心理价位2800-30003100-35003000-35003700元关注重点价格价格、环境风格环境、品质开发商品牌价格、位置投资回报购买意图自住85%投资15%自住90%投资10%自住80%投资20%自住20%投资80%客户职业政府人员公司职员私营业主、政府人员、公司职员政府官员、私营业主、公司白领政府人员、公司职员置业次数首次60%二次40%首次40%二次60%首次40%二次60%首次25%二次75%【项目目分分析析】楼盘盘消消费费分分析析购买买人人群群具具备备一定定的的经经济济基基础、、对对居居住住品品质有有一一定定要要求求的中中青青年年客客户户对生生态态闲闲适适生活活有有很很高高需求求来来自自成成都的的客客户户企事事业业单单位位人人员员私营营业业主主公司司白白领领购买买人人群群多多数数以居居住住为为主主二次次置置业业客客户户较多多需求求户户型型主主要要集中中在在90-120㎡㎡生态态环环境境优优势势楼盘盘本本身身的的环环境境心理理均均价价3300元■区域域内内项项目目多多以以规规模模性性开开发发的的高品品质质楼楼盘盘为主；■区域内项项目卖点点支撑以以教育和环环境优势为主主；■区域内户户型面积积比例均均衡，但但是大户型面面积相对对滞销；■区域内以以万科、、香洲为为代表的的大盘强强调内部与外外部环境境协调；■区域内客客群以成都市区区为主，，年龄在在35岁左右，，多为自自住，且且多为二二次置业业。【小结】项目所在在区域购购房客户户来源客户来源成都外地**所占比例70%20%10%【目标群体体描述】投资型客客群与自自用型客客群比例例购房用途自用型投资者所占比例75%25%【收入特征征】家庭固定定年收入入在10万元以上上，家庭有有15万元以上上的可支配配资金。。公务员企事业单单位职工私营业主主公司高级级职员年龄35岁左右职业及年年龄特征征考虑的因因素区域环境境投资、升值潜力力交通通物业品质质品牌牌物业管理理价格格目标客户户消费能能力和特特征分析析生活方式式组建家庭庭抚养子女女追求时尚尚懂得享受受求品质不求奢侈侈家庭理财财主要选择股票基金保险储蓄家庭观念念较重看重亲情情消费观念念乐于接受受新的产品品注重实用用品牌实用价值值凭直观感感觉亲朋介绍绍住宅消费费特点改善居住住环境孝敬父母母投资敢于消费费品质较高的中中高档楼楼盘看重价格格、位置置、户型、交交通、配配套认同国际际化并有有文化内涵涵的品质楼盘盘【小结】■项目所在在区域购购房者主主要来自成都都；■购房都所所购买的的物业主主要以自住为主主；■在该区域域购房者者的年龄龄多在35岁左右，且家庭庭年收入入在10万以上；■购房者考考虑在该该区域置置业考虑虑的因素素主要是是价格、环环境、升升值潜力力、交通等；■这部分购购房者乐乐于接受受新的产品品、注重品牌牌和实用价值值。【总平、单单位建议议】前提——根据开发发公司提提供的总总平进行行分析：：小区的整整体布局局初已定形形（大围合合型），，因此对对布局的的建议在在力求完善善的基础上上进行，，同时在在小区主主题明确确的情况况下，在在布局上上充分配配合小区区的主题题定位进进行。现有的道道路系统统全线贯贯通园区区内部，，割裂了了园区内内部的大大量宅间间及组团团间的景景观区域域，使得得园区缺缺乏核心心与凝聚聚力，同同时也因因人车合合流而使使核心景景观和组组团景观观缺乏沟沟通和共共享。因因此建议议在满足足人流合合理抵达达各住宅宅入口的的前提下下，对道道路系统统做适当当的修正正，使中中心区域域的范围围得以扩扩大，完完整性得得以加强强，景观观融合性性更好。。【道路体系系】【景观体系系】现状——本小区景景观主要要围绕““三横两两轴”的的形式分分布，基基本满足足了景观观均好性性。缺陷——缺乏景观观中心（即核心心景观）），难以以形成景景观统一一性和关关联性，，使各组组团景观观自然流流畅的融为一体。建议——将中心二栋栋建筑底层层架空4.8米，实现景景观和视觉觉的通透性；运动场地移移出中心区区域，配合合景观设计计形成独立立的集中运动区区域。【停车体系】在满足人车车分流的情情况下,可以通过地地下停车\半地下停车车和小区外外围地面停停车来解决决，减少对对小区内的的干扰。如小区内南南部的一排排停车位可可做适当的的调整，调出小区内内部。【单位建议】东西朝向物物业过多(红色区域所所示)，将对后期期销售的价价格提升和和销售速度度不利，同同时有视觉堵塞现现象，如红色标标示处，建建议将建筑筑个体单位位逆时针旋转转30度，既能满足足景观视线线面又能达达到偏南北的朝朝向。【亮点添设】■设置单元入入户大堂■确保电梯厅厅和楼梯间间自然采光光■设置单元连连廊或楼体体部分镂空空来防止热热岛效应整体从下向上上成上升趋势势，从蜀龙路路成都方向看看形成漂亮的的上升天际线线，但从社区区主入口进入入则是一边低低一边高，造造成业主心理理压力感，建建议改为黄色色箭头上升方方向。即：靠南三路路的11F改由东向西的的退台设计，，靠蜀龙路的的18F改为由下向上上的退台式，，中间两排改改为由东向西西的退台设计计。这样既能满足足成都方向的的上升天际线线，又能实【示意图】【套型建议】面积区间（㎡）比例80—859.57%85—9041.4%100—1107.89%110—12016.76%120—13024.38%面积区间（㎡）比例80—859.57%85—9041.4%100—11034.03%

110—120120—13015%

现有户型配比比建议户型配比比【户型分析】【户型建议】■舒适型型套二户型，，面积80—90平方米左右功能：主卧、、次卧/书房、卫生间间、厨房、客客厅、餐厅、、入户花园。。房间尺寸：卧卧室开间3.3—3.6米，客厅开间间4.2—4.5米，卫生间开开间2.1米，厨房开间间2.2米以上。亮点：采光、、户型结构（（错层/跃层）、露台台花园。■经济济型套三户型型，面积85—95平方米左右功能：主卧、、次卧、书房房、卫生间（（可考虑双卫卫）、厨房、、客厅、餐厅、露台台。房间尺寸：卧卧室开间2.7—3.6米,客厅开间4.2米,卫生间开间2.0-2.1米,厨房开间2.1—2.2米。亮点：采光、、户型结构、、露台花园。。■舒适适型型套三户户型，面积110平方米左右功能：主卧、、次卧、书房房、双卫、厨厨房、客厅、、餐厅、大露露台。房间尺寸：卧卧室开间3.0—3.9米,客厅开间4.5米,卫生间开间1.8—2.1米,厨房开间2.2—2.4米。亮点：采光、、户型结构（（错层）、露露台花园/入户花园。■豪华型型套三户型，，面积125平方米左右功能：主卧、、次卧、书房房、双卫生间间、厨房、客客厅、独立餐餐厅、双露台台/入户花园。房间尺寸：卧卧室开间3.3—3.9米,客厅开间4.5米以上,卫生间开间2.0—2.4米,厨房开间2.4米以上.亮点：采光、、户型结构（（错层）、大大露台花园/入户花园。■设置小跃层户户型（独立挑高阳阳台，可避免免普通6米挑高错层阳阳台与楼上住住户共享阳台台空间的不足足）【项目产品定位位】中高端高层景景观住宅【建筑风格建议议】现代主义简约约建筑风格——简洁线条勾勒勒动人轮廓——唯美设计引动动精致生活【景观风格建议议】法国普罗旺斯斯芳香社区——浪漫花香——唯美人生【景观打造建议议】——梧桐、橄榄、、月桂、淡紫紫色的熏衣草草及各色藤蔓蔓植物家被诗诗情画意包围、家与与法国南部小小城有了邂逅逅。小区外围生态态屏障——简单是一种美美，社区的美美亦不应独享享其实门只是是一种形式。。【小区大门】【社区广场】——每天都会漫步步到这里，孩孩子们在这里里放飞风筝，，邻里感情也也在此交融。。——阳光、小城、、泉水、石板板路，风儿轻轻柔，雀鸣婉婉转道路两侧满眼眼都是纯美的景色色，呼吸里都都是甜美的气气息。——所谓幸福，不不过如此吧！！【小区主入口大大道】——其实真正让人人难以忘记的的就是你觉得得那不值一提提的小事。【道路井盖】——水，可以是动动的，给人以以清凉和激越越。——水，也可以是是静的，给人人以安静与和和谐。【水景】——这里拒绝一切切平庸和无味味因为生活本本来就是丰富富多彩。【人造坡地】——在错落有致中中返还自然的的本真。——其实每个人的的心里都向往往一片荫凉。。【景观小道】——在每一个角落落里都自成一一片美丽风景景。——在每一个细节节中都独具一一番浓浓韵味味。——普罗旺斯的美美，都被浓缩缩到这里。【小品】【跌水】——树影婆娑，清清风让花香弥弥漫，好象有有声音，是跌跌水在呢喃。。——在花香与清风风中沐浴——我被淡淡的醉醉了——我忘了整个世世界【游泳池】【小桥流水】——弯弯小桥或许许只是一块木木板随意铺就。——清清流水伴我我回家！【商业】———找家家酒酒吧吧或或者者咖咖啡啡馆馆，，坐坐下下来来独独自自凝凝望望或或三三五五相相约约，，尽尽情情体体味味普普罗旺旺斯斯小小镇镇的的浪浪漫漫风风情情。。【总体体策策略略】总体体策策略略高品品质质高规规格格高标标准准打造造城城北北高高层层品质质大大盘盘多种种营营销销组组合合方方式式实现现开开发发商商品品牌牌项目品牌双双赢【推售方式】分期分批入入市推售一期开发以以主入口轴轴线为界的的南面区域域，即18层和11层。11、18层楼层较低低，作为首首期开发起起到市场引引导作用，，也是一个个风向标，，反馈市场场信息。二期开发除除东面三栋栋蝶型楼外外剩余的18层、26层塔楼。由于一期的的引导市场场逐渐走向向成熟，项项目影响力力扩大，可可适当放大大体量。三期开发剩剩余的三栋栋26层、32层蝶型塔楼楼。随着项目一一、二期的的热销，市市场对于三三期32层的抗性逐逐渐减弱，，有利于三期的销售售。【目标客户】成都为主导导，周边城城市辅助【销售方式】销售方式现场接待（（坐盘销售售）展会及巡展展团购折扣、优惠惠等促销SP活动销售周期为为三年2008年中—2011年中【销售周期】2008年春季房交交会正式入入市阶段阶段细分时间销售目标市场预热期接受咨询期2008.4前接受咨询与登记一期开盘期2008.5—2008.6一期30%强销期2008.7—10一期70%持续期2008.11-09.1一期85%尾盘期2009.2—3一期95%二期开盘期2009.4-6二期20%强销期2009.7—11二期55%持续期2009.12—2010．5二期85%尾盘期2010．6—8二期90%三期整体收尾期开盘期2010．9—11三期35%强销期2010．2-2011.2三期75%持续期2011．3—5三期90%尾盘期2011．6—8整体90%【销控计划】【定价原则】■探明明市场价格格认同度■聚集集人气■树树立立项项目目形形象象品品质质■达达成成项项目目投投资资收收益益预预期期的的目目的的【价格格策策略略】“低低价价””入入市市中后后期期可可采采用用““市市场场价价格格跟跟随随””策策略略区域因素环境、交通条件楼盘个别因素项目规模、建筑设计、建筑选材、外观、装修绿化环境、开发商品牌、物管服务工程形象施工进度、工程形象等市场因素政策环境、经济环境等营销策略营销推广手法、策略等【定价价依依据据】可比项目均价（元/㎡）丽水金都2750天籁323700翰香府3550双水岸3700本项项目目目目前前的的市市场场价价格格应应为为：：3524元/㎡㎡一期期整整体体均均价价：：3700元/㎡㎡项目目整整体体均均价价：：4000元/㎡㎡入市市宣宣传传均均价价：：3540元/㎡㎡■按推推出出批批次次进进行行价价格格定定价价；；■批次次之之间间调调整整幅幅度度为为2-3%左右右；；■各期期之之间间的的价价格格调调整整幅幅度度为为5-7%左右右。。【价格格操操作作策策略略】阶梯梯式式定定价价一期二期三期整盘均价线2%-3%5%-7%销售进度价格【推广广定定位位】成都首席芳香香国际社区【定位表现】表现花香社区主题题异域景观风情情时尚的建筑设设计国际化物业管管理香草天空·生命的芳香之之旅【推广主主题】花香社区灿烂、丰富、多彩生活缤纷、多彩、健康、向上人生精彩、辉煌、享受、成就【概念演演绎】【概念演演绎】花香香社社区区生活活人生生灿烂烂丰丰富富多多彩彩缤纷纷健健康康向向上上精彩彩辉辉煌煌享享受受成成就就【差异异化化分分析析】芳香香主主题题社社区区———社区区内内的的花花草草以以当当地地遍遍植植的的熏熏衣衣草草、、迷迷迭迭香香、、百百里里香香等等特特色色植植物物为为主主，，花花草草品品种种丰丰富富，，各各季季不不同同又又各各具具特特色色，，让让业业主主感感受受四四季季不不同同的的““芳芳””环环境境与与““香香””气气息息。。法国南部部普罗旺旺斯小镇镇风情——项目以法法国南部部普罗旺旺斯小镇镇为蓝本本，在成成都强力力打造首首个法国国南部田田园风情情“花香香及景观观主题社社区”。。【推广卖点点】■花花香主题题，盛开开缤纷生生活■空空中花园园，尊贵贵私家领领地■豪豪华泳池池，风情情会所■精精品户型型，创新新设计■北北部新城城高性价价比物业业，投资资潜力巨巨大■星星级入户户大堂、、防社区区热岛效效应设计计、规划划中市政政公园等等都构成社区卖卖点——成都首席席香草主主题社区区，法国国南部普普罗旺斯斯风情社社区的生生活方式式；——北部新城城优势位位置及项项目的一一触即发发的潜力力；——社区配套套及项目目产品属属性优势势。【推广主线线】【推广总策策略】重点媒体体覆盖+事件营销销——在主力媒媒体不变变的情况况下，根根据各阶阶段推广广方向的的不同，，选择不同同的媒体体事件和和辅助广广告媒体体。【阶段策略略】阶段推广主方向阶段1形象宣传：1、芳香主题2、法国南部普罗旺斯风情阶段2产品演绎：1、生命中的芳香之旅2、独一无二的芬芳生活阶段3升华生活：1、在清香弥漫的空间里找回生命的浪漫悸动【形象包装装】工地环境境：建筑物物主体、、工地地围墙、、导示系系统、、景观打打造销售中心心：会所、、接待待点物业形象象包装：环境维维护、、人员形形象、、来访接接待——以报纸、、户外广广告、卖卖场展示示为主，，网络广广告、公公关活动动多管齐齐下、灵活组合合的全方位立立体营销销；——销售前期，全方位媒体组组合，全方位覆盖盖消费者的视视听，在短期期内达到较高的市场场知名度，吸吸引市场关注注；——销售中期，继继续以报纸、、户外广告、、卖场展示为为主，配合适适当的公关活动及软性报报告，进行强化宣传。——销售尾盘期为为以报纸广告告、公关活动动为主，户外外、网络、电电视广告辅。。【媒体选择】【主题公关活活动】■VIP客户联谊暨暨香草体验验节■“法国文化化展”邀请请法国领事事馆代表■“春暖花开开”花卉展展■邀请成都市市花卉协会会■集本项目广广告印花，，得购房优