2005年苏州某住宅区项目可行性研究报告(ppt69P)

**项目初步可行性报告**项目筹备小组2005-1-14引言2004年12月1日**集团以竞拍方式获得苏州**苏地**地块，根据**集团领导对**项目的有关指示和要求，为加快推进前期各项工作，我们即成立了**项目筹备小组，着手开展了市场调查分析、规划方案构想等一系列前期工作。同时也组织有关人员对**、苏州两地的部分楼盘进行了实地考察，特别是对项目所在的“**板块”周边楼盘进行了较细致的市场调研，获得了一些有价值的信息

引言通过市场分析，在产品定位上，我们希望在满足基本规划要求的前提下，对房型及功能面积、市场需求及购买力、投资成本、经济效益等方面进行综合考虑，在不影响小区整体品质的前提下，尽可能降低部分刚性成本，增加环境和设施投入，提高市场接受度，维持或提高我们的预期销售价格在前一阶段工作的基础上，综合了各方面意见，完成了项目初步可研报告。在编写过程中，我们也得到了樱花房地产咨询公司的协助1-10月苏州市房地产开发累计完成投资227.41亿元，比去年同期增长69.5%，比上月上升10.3个百分点；商品房销售面积、销售额、继续上升，1-10月，商品房销售面积总计343.34万平方米，比去年同期增长19.6%，其中住宅销售面积310.40万平方米，比去年同期增长22.7%；商品房销售额总计112.17亿元，比去年同期增长55.1%，其中住宅销售额99.61亿元，比去年同期增长60.3%市场分析苏州市２００４年房地产开发情况市场分析从上表的历年成交情况来看，０４和０３相比，房价上涨了53.45%，而成交面积却下降了42.21%，表面看是市场需求的萎缩，而实际情况却是苏州在03年开始就控制了土地一级市场在源头上的供应，以致造成上市量的减少并引发成交量的下降，且这样的紧张局面一直延续至今市场分析**概述苏州**、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、**、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州**出口加工区教育：区内建有2所大学，2所国际学校（幼稚园&高中），2所职业技术培训中心，在建一个国际教育园及一所日本人学校市场分析**概述餐饮休闲：区内拥有众多高档饭店和日本料理一条街。有高尔夫球场、苏州乐园、何山生态公园、上方山森林公园、玉山公园等医院：中法友好医院、苏州第七人民医院、苏州圣爱医院及众多医疗诊所市场分析**概述购物：苏州家乐福、百润发等多家大型超市和淮海路商业街；在建苏州最大的购物商城“国际商城”金融机构：中国人民银行苏州分行、工行**分行、中行**分行、农行苏州分行

、建行**分行、

交行**分行、

华夏银行**分行

、**浦东发展银行**分行

、苏州市商业银行、

中信实业银行苏州分行、

招商银行**支行，另有三井住友银行苏州分行、巴黎国际银行苏州办事处等外资金融机构市场分析玉山路49#地块项目概况玉山路49#地块（以下简称本案）系由保利**集团于04年12月1日在苏州市国土局以9750万元人民币的拍卖方式竞得，中标15日后已交纳30%的地价款即2925万元人民币，余款在政府交地时一并付清本案原为苏州华佗针灸器械厂，位于苏州**玉山路北侧、金龙花园西侧，东距滨河路100米，西距**淮海街（现在的商业街）300米，处于**CBD区域，属高档住宅区“**板块”，距新规划的**商业中心仅50米，距**管委会大楼约500米市场分析玉山路49#地块项目概况本案地形方正整齐（约145米见方），地块西端有近10米宽的天然河道，且河中有野生自然鱼类，北端为金龙花园的别墅群，东端为金龙花园的小高层住宅，而金龙花园则是一个已入住近3年的成熟中高档小区。因此，就项目的具体位置而言，完全处于**的中心地带，加上周边宾馆、商务楼、餐饮较为集中，实属闹中取静，具有上乘居住品质的所在市场分分析玉山路路49#地块项项目概概况（（位置置示意意图））市场分分析玉山路路49#地块项项目概概况（项目目性质质与主主要特特征））用地性质住宅占地面积20370.3㎡容积率2.0总建筑面积40740.6㎡建筑密度<25%绿化率>35%市场分分析玉山路路49#地块项项目概概况（本案周周边环环境和和配套套设施施）交通设设施：：本案案周边边交通通便利利发达达，南南有玉玉山路路，东东有滨滨河路路，该该两条条道路路均为为**的交交通主主干道道，北北面的的**路更更是连连接三三香路路直接接往返返中心心城区区的快快速主主干道道；而而玉山山路上上的两两条公公交线线路17路、30路就在在本案案的门门口，，可谓谓是满满足各各层次次人群群的不不同出出行需需求商业网网点：：现阶阶段本本案的的商业业主要要还是是依靠靠西侧侧300米处的的淮海海路商商业街街和北北侧近近千米米处的的百润润发卖卖场，，另有有在建建中的的苏州州最大大的购购物商商城““国际际商城城”，，虽然然不能能算不不方便便，但但毕竟竟还是是存在在一段段距离离，若若是家家门口口就有有相应应的商商业配配套，，则可可做到到锦上上添花花，使使入住住本案案的业业主得得到更更为便便利和和快捷捷的生生活实实用服服务市场分分析市场需需求情情况分分析尽管2003年苏州州市房房地产产市场场的供供求关关系开开始趋趋于平平衡，，但由由于长长期以以来供供求失失衡导导致的的市场场需求求还将将持续续释放放，2004年房地产产市场仍仍呈现交交易总量量持续上上升的走走势。同同时，由由于市场场供应量量的急剧剧放大，，市场真真正进入入品质、、品牌和和营销市场分析析市场需求求情况分分析房地产市市场的影影响因素素是错综综复杂的的，不管管土地市市场、金金融市场场、消费费市场又又如何变变，他们们都是相相互联系系的，其其杠杆变变化都不不是单一一的。结结合上述述分析，，我们判判断如下下宏观调控控对不同同行业的的影响是是完全不不同的，，对房地地产行业业来说，，对供给给的影响响力度大大于对需需求的影影响力度度通过限制制期房二二次转让让，限制制投机行行为。保保持适度度的土地地供应，，结构调调整，控控制土地地出让价价格和付付款达到到控制价价格涨幅幅过快的的目的持持续健康康发展市场分析析市场需求求情况分分析通过信贷贷规模和和审批程程序的控控制，抑抑制投放放和供给给的总量量增长对房地产产行业来来说，政政策调控控重在结结构调整整，资源源更向具具有竞争争优势的的企业倾倾斜虽然市场场总量的的增幅在在减少，，但是对对于那些些适应变变化，具具有很强强竞争力力的企业业，他的的市场份份额会迅迅速的增增加随着国家家一系列列金融政政策的出出台，对对房地产产企业项项目开发发的要求求越来越越高，本本地房地地产行业业将面临临新一轮轮的洗牌牌运动，，资金实实力强、、规模大大的开发发企业将将进一步步扩大市市场份额额，从而而占据市市场主导导地位市场分析析市场需求求情况分分析近期国家家针对房房地产行行业出台台了多项项政策，，包括央央行调高高存贷利利率等，，房地产产投资量量将得到到有效控控制，房房价上涨涨幅度将将进一步步减缓，，投资利利润空间间逐步压压缩，因因此投资资型客户户总量将将下降，，但由于于苏州近近几年的的持续快快速发展展，外来来人口不不断增加加，人民民生活水水平不断断提高，，需求量量仍保持持上升势势头市场分析析市场需求求情况分分析总的来说说，一系系列政策策执行必必将有效效降温““投资””，经济济将得到到健康运运行，金金融泡沫沫风险将将得到规规避，竞竞争下的的房地产产市场将将是成熟熟的、健健康的市场分析析市场需求求情况分分析（对本区域域房产的的前景预预测）随着**的不断断向西发发展，原原来的**中心心区域土土地供应应量已经经不多，，**中中心区域域的楼盘盘受到了了格外的的关注**经济济快速发发展，不不断引进进外资企企业，同同时也带带来了众众多外来来就业人人口，催催生了大大批白领领阶层。。苏州优优美的环环境，高高水平的的生活环环境，吸吸引这些些白领落落户苏州州。给**的房房地产提提供了大大量的客客源。根根据市场场调研显显示：**多个个楼盘的的主力客客源都锁锁定在**的白白领阶层层，且这这一需求求还远远远没有得得到满足足，另外外作为与与市区紧紧密联系系的**，正成成为了市市区客源源追崇的的主要居居住区域域市场分析析市场需求求情况分分析（对本区域域房产的的前景预预测）今年的**房地地产市场场可以说说是一半半是海水水，一半半是火焰焰，只有有塑造出出市场上上有差异异化、有有需求的的产品才才能够取取胜，另另外随着着****路的的综合实实施规划划，****路路板块的的优势在在竞争中中会更凸凸显出来来市场分析析**市场场产品价价格及供供应情况况案名均价元/㎡主力面积㎡案量主力总价销售情况开盘时间区域均价吴宫丽都580017015098毛坯房5525精装房8000金河国际华庭570097和16022652和8840%2004.11.18尚层建筑520098-1112105235%2004.9.10新港名城花园54001472507870%2004.4.18御庭国际公寓（精装）8300992008345%2004.9.23汇豪国际（精装）70004549135-4260%2004.7.31青庭国际公寓（精装）8500852187290%2004.3.2711月**路路板块楼楼盘价格格表本案**三大区区域价格比比较**路板块块的价格继继续保持上上涨，如果果我们扣除除价格较低低的尚层建建筑，其区区域市场价价格可以达达到5530元/㎡。**板块块因为已经经形成比较较成熟的CBD中心和高端端住宅聚集集区，而且且在**实实行土地拍拍卖后，这这一区域就就一直没有有土地可提提供，因此此该区域的的土地珍贵贵性尤为明明显，所以以造成**路板块价价格继续的的上涨，并并且在今后后的几年中中其价格上上涨的幅度度将远远超超过**其其他的区域域。这一特特点也注定定**路上上的楼盘只只能走高端端路线，形形成**的的富人居住住区**价格分分析**价格分分析但是**路路板块户型型普遍偏大大，所以总总价基本上上都在80万以上，销销售速度都都比较缓慢慢。除去11月份新开盘盘的金河国国际华庭销销售还不错错外，吴宫宫丽都与新新港名城花花园的住宅宅销售都不不是太理想想塔园路何山山路板块之之所以会价价格下降，，是由于受受到处于该该板块位置置的大地之之歌将价格格拉低的缘缘故，但是是作为**居住氛围围最好区域域，目前的的价格下滑滑只是暂时时的，今年年清水园以以及格林花花园入市之之后，将会会大幅度的的拉升区域域价格，肯肯定会突破破5300元/㎡的关口。在在这一板块块将会成为为中档住宅宅社区的聚聚集区**价格分分析三大区域住住宅市场的的差异性同同样的也会会在商业市市场上体现现出来，目目前**路路的商铺无无论是租金金还是售价价都是最高高的，而且且和其他区区域的价格格落差较大大。**路路沿线商铺铺的二手价价格大都在在18000元/㎡以上，但是是到了塔园园路何山路路板块就下下降到10000元/㎡左右。并且且随着以后后高端客户户群逐渐的的集中到**路区域域居住，形形成富人居居住区之后后，**路路必然会形形成大量商商业的高档档消费需求求，出现高高档的商业业区同样是是必然的，，与**其其他区域商商铺价值的的差距也会会越拉越大大未来市场产品品供应情况分析格林花园三期期——目前其三期的的工程进度基基本上达到10层左右，但对对准确的开盘盘时间一直保保持沉默，现现在只是沿袭袭以往做法清水园—今年上半年左左右推出，位位于塔园路与与何山路路口口，总占地面面积8.2万方，由多层层、小高层以以及高层组成成。案量在1100套左右，主力面面积90-130㎡，目前价格还还未正式确定定，对外宣传传的统一口径径为5500元/㎡以上**户型和总总价带分析**户型和总总价带分析**户型和总总价带分析（结论）目前市场上90m2以下几乎没有有；101-120m2紧凑型三房数数量也极少总价50万以下仅占4%，尤其46-50万出现了空缺缺，而这一总总价带在众多多年轻人承受受范围之内纵观整个**住宅市场，，总价成了楼楼盘去化快慢慢的唯一标尺尺，小户型、、低总价房畅畅销，大户型型、高总价房房举步维艰产品定位**当前的购购房主力客源源，一般都是是较高收入的的行业的佼佼佼者，以及中中年家庭。但但是，**作作为一个苏州州的高新科技技园区，绝大大部分是年轻轻人，他们是是**的未来来和希望，他他们不仅在这这里工作，更更要在这里生生活，如果有有适合他们的的或者换言之之，有他们经经济购买能力力的房源供应应，他们将毫毫不犹豫的甚甚至是义无返返顾的成为绝绝对的购房主主力，因此，，本项目能够够建设符合**年轻人需需求的产品，，也就是抓住住了市场的脉脉搏，掌握了了主动，从而而占领了市场场，赢得先机机购买客源分析析产品定位位置优越，交交通便利，处处于**的核核心地带本项目优势分分析地块方正，有有利于建筑布布局天然河道就在在项目西端，，生态环境触触手可得东端即为成熟熟住宅小区金金龙花园，本本项目的建设设有利于形成成集聚效应产品定位玉山路为交通通出行主要的的路段，且商商业用房也在在此处，对于于沿街业主来来说存在一定定的噪声和灰灰尘的影响，，同时也带来来一定的私密密性的破坏本项目劣势分分析受占地地有限限的影影响，，基地地面积积过小小，本本项目目的公公建配配套不不足，，无法法形成成高档档社区区的多多功能能服务务配套套产品定位针对本项目目的优劣势势综合比较较分析，本本项目惟有有扬长避短短，才能积积聚后发优优势，使本本项目的产产品引领市市场，充分分发挥优势势综合分析对于产品本本身来说，，本项目必必须摈弃所所谓的舒适适性，强调调实用性、、紧凑性，，严格控制制总价，从从而有效的的扩大客源源面，故本本项目的产产品宗旨就就是：控制制2房和3房的面积，，但房间内内部的实用用功能不能能弱化，非非但不能弱弱化，甚至至还要增加加，1梯2户为主要格格局，具体体建议如下下产品定位针对本项目目的优劣势势综合比较较分析，本本项目惟有有扬长避短短，才能积积聚后发优优势，使本本项目的产产品引领市市场，充分分发挥优势势综合分析对于产品本本身来说，，本项目必必须摈弃所所谓的舒适适性，强调调实用性、、紧凑性，，严格控制制总价，从从而有效的的扩大客源源面，故本本项目的产产品宗旨就就是：控制制2房和3房的面积积，但房房间内部部的实用用功能不不能弱化化，非但但不能弱弱化，甚甚至还要要增加，，1梯2户为主要要格局，，具体建建议如下下：产品定位位房型面积·㎡套数比例·%目标客源用途2房2厅1卫82-857421.3单身、新婚家庭自住、投资3房2厅1卫95-1058223.6小家庭自住3房2厅2卫112-11618452.8大众化家庭自住复式180-20082.3高层次家庭自住合计348100房型面积积及占比比情况产品定位位房型面积积及占比比情况（（补充说说明）在尺寸方方面，建建议：主卧面宽宽须保证证在3.6米，次卧卧3.3米，客厅厅面宽在在3.9-4.2米，必必要时可可以适当当减少进进深以成成全面积积产品定位位关于商铺铺本项目的的商铺为为社区商商铺的形形态，为为保证退退界的要要求以及及整体的的统一性性，因此此只能在在沿街的的底层而而不能独独立，这这样对于于单套商商铺的面面宽来说说，就必必须符合合上层的的面宽尺尺寸，但但东端的的商铺由由于没有有了住宅宅部分的的尺寸限限制，故故建议可可以适当当的放宽宽面宽，，但进深深方面则则加以有有效控制制以保证证总面积积，总体体来说，，单套面面积在80-120㎡㎡为宜产品定位位阳台造型型作为建筑筑一个重重要组成成部分，，阳台的的装饰作作用极其其重要，，因此，，建议本本案采取取圆弧型型的阳台台外观设设计，为为了控制制成本和和未来的的销售价价格，用用混凝土土做阳台台主体，，同时每每幢建筑筑的东西西两端增增加转角角阳台，，以圆弧弧型主阳阳台连接接直角阳阳台，再再配以落落地阳台台门，这这样建筑筑的魅力力立刻凸凸现，同同时增加加了业主主的居住住舒适感感，楼盘盘的亮点点亦在开开始就被被强势植植入产品定位位对绿化景景观的建建议景观不仅仅仅只是是单调的的绿化，，还应该该加以自自然的风风貌，故故建议采采用绿地地加植物物的立体体设计，，即主要要以绿地地为主，，中心部部位或四四周种植植低矮的的灌木并并增加一一定的乔乔木，而而所有种种植的植植物建议议是鸟嗜嗜植物、、蜜源植植物和色色叶植物物、香源源植物，，以便吸吸引蜂蝶蝶鸟等自自然界生生物；西西端河道道建议整整条建设设成仿亲亲水平台台式的景景观走廊廊，边缘缘以仿古古石柱加加铁链的的形式或或整体砌砌筑具有有安全高高度的矮矮墙，这这样一方方面可营营造出人人与自然然的生态态和谐氛氛围，另另一方面面又可弥弥补本项项目公建建配套不不足的尴尴尬产品定位不同房型所处处位置安排考虑到本案的的客群分为中中端和中高端端层次，2房以及3房1卫的房源基本本是针对中端端客源，3房2卫和复式则受受中高端客源源的青睐，因因此，建议2房和3房1卫布置在小区区的沿街和边边缘位置；而而3房2卫则则建建议议布布置置在在中中央央景景观观的的南南北北2侧，，这这样样对对中中高高端端客客源源来来说说，，符符合合了了他他们们相相应应的的社社会会地地位位，，满满足足了了对对高高质质量量生生活活的的要要求求，，同同时时又又可可提提高高单单价价，，增增加加效效益益产品定位位智能化配配套建议议本项目虽虽然总建建筑面积积有限，，但各项项的配套套却不可可缺少，，尤其是是智能化化方面，，故此，，建议在在安保方方面，实实行门禁禁系统，，1-3楼设置红红外线报报警装置置以提高高业主的的安全防防范性；；另外可可实行远远程抄表表即3表合1，这样在在最大限限度上方方便业主主的生活活，同时时也可增增加本项项目的一一个亮点点；设备备智能方方面，建建议采用用IC卡，即电电梯和车车库的智智能系统统，车库库直接可可以电梯梯到户；；宽带到到户等等等产品定位位关于售价价建议从当前**和苏苏州市场场的销售售价格来来看，尤尤其**路板块块楼盘主主要集中中的均价价范围在在5400-5600元/㎡之间，结结合市场场的需求求和未来来房价以以8%-10%的上扬，，预计本本项目届届时销售售均价可可以达到到5900元/㎡规划建筑筑方案本项目按按照技术术规范和和经济指指标，拟拟建一梯梯2户格局的的住宅，，并按照照具体的的退界和和建筑高高度要求求，在玉玉山路即即基地南南端，拟拟建10层小高层层住宅，，北端建建设18层小高层层，中间间受日照照要求的的限制，，拟建11层小高层层设计理念念：充分利用用当地水水系的自自然美景景，让人人们享受受空气、、阳光、、水岸和和绿荫的的风情。。既能感感受新千千年的时时代气息息，有领领略到江江南水乡乡的韵味味。把经经济效益益、社会会效益和和环境效效益统一一考虑，，规划设设计方面面以人为为本，户户型设计计以销定定产，定定位中上上档，做做到小而而精，个个性突出出避免同同质化，，不影响响施工质质量的前前提下，，节约硬硬性成本本，投入入小区软软环境。。建成一一个总体体布局合合理，配配套设施施齐全，，交通方方便，环环境舒适适的新世世纪经典典住宅区区规划指导导思想：：满足居住住建筑日日照间距距要求的的基础上上，提高高容积率率；南低低北高的的设计在在高度上上丰富空空间设计计，层次次感强，，视觉效效果好；；交通组组织以人人车分流流，“通通而不畅畅，顺而而不穿””为原则则，地下下集中停停车，地地上临时时停车，，使小区区环境净净化，舒舒适美观观。景观观上，做做到有主主有次，，主轴突突出，移移步换景景，运用用中国传传统手法法，塑造造文化品品位**合卓卓－建筑筑方案建筑方案案比较容积率偏偏低、、北面6、10层，而南南面多数数为11层，视觉觉效果和和层次感感不好、、6层（北北面））下部部不需需要会会所建筑方方案比比较容积率率偏低低、、第二二排西西侧11层塔式式可增增值18层、东东侧一一栋11层两个个单元元的条条式住住宅可可合并并为一一栋18层塔式式住宅宅，层层次感感强建筑方方案比比较依方案案二调调整后后，中中间高高层对对我小小区内内后排排住宅宅有遮遮挡，，和视视觉压压力、、中中间高高层南南北间间距小小，有有压迫迫感、、塔塔式住住宅的的户型型设计计存在在难点点，如如何考考虑，，是一一梯三三户（综合以上三个个方案，整理理思路，我们们调整为第四四套方案。它它在以上几个个方面符合了了我们的设想想：满足居住住建筑日照间间距要求的基基础上，提高高容积率；由由南向北依次次为10—11——18层的设计在高高度上丰富了了空间设计，，层次感强，，视觉效果好好；交通组织织以人车分流流动静分离苏州市建筑设设计研究院－－建筑方案方案五小区入口处设设置在