河南城市综合体项目定位策划报告（ppt共100P）

前言思索，是人类进步的潜动力。定位，是市场营销行为的准绳和前提，是营销的关键步骤。任何一个房地产项目都需要有效的营销策划，而有效的营销策划的前提，就是精准的定位。在房地产市场由卖方市场转为买方市场的情况下，客户的需要与消费心理的把握是房地产开发成功的重要因素。我们认为，安阳隆都房地产开发有限公司的新飞大道项目，营销成功的前提，就是定位成功。本定位报告，将着重就本项目如何定位作为描述与研究的核心主题。

——思沃特市场研究中心【起】市场篇第一部分滑县房地产市场现状1、起步晚发展快，市场区域化集中。从整个滑县房地产市场的发展看，市场主要集中在新区，新区占全县市场总供应量的80%，新区开发项目的配套设施水平都较高，住宅商品房市场已经走过初级阶段,部分项目已表现出相当程度的品质化。2、开发商愈加专业，市场供应量较大。

大多开发公司体现出专业的开发水准，开发的住宅如津兰名郡、华通世纪城、众恒华府等产品品质都不错，住宅商品房的市场供应量较大，市场竞争较激烈。3、本地置业者占多数，商品房概念尚需引导市场上置业者以道口镇居民为主，未来一两年内市场需求将有一部分来自乡镇富有客户群体，当地人固有的县城居住习惯和理念比较传统（如相当部分居民喜欢自建独院）,还需进行理念上的引导。第二部分滑县房地产市场供求关系（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销售量也出现了回升，市场逐渐好转。（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现象，因此产品上要求任何后续房地产项目要做精做细，力求打造差异化。（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层房源销售速度明显快于较高楼层。（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区市场吸引相当部分的投资客户。第三部分滑县区域市场分析

通过市场分析，针对滑县地块区域特点及区域属性，把滑县县城分为四个区域板块：大功河西板块、大功河东板块、城关镇板块、新城区板块。一、大功河西板块（一）区域范围西至贸易路，东至大功河，北至道康路，南至滑州路。（二）区域功能属性该区域板块是滑县县城行政核心，分布有县委县政府、县公安局、水利局、粮食局、道口镇政府机关行政单位，该区域分布有多个大型商业项目，主要有浩创第一商城、紫光步行街、烧鸡街、华联超市、万家福生活广场、春天服饰广场、益友时代广场、三源服饰广场、欧陆经典商业城（正建）等大型商业网点，临街门面店以餐饮、家电、五金、服装、零售等为主。该区域有一个有健身广场（广场街北端），浩创商城二层广场是新建的休闲广场。该区域解放路向北通向浚县，向南通向新乡、郑州。（三）区域内配套设施

区域内生活氛围较为浓厚，居民休闲娱乐、医疗、商服等市政配套设施齐全，如中国农业银行、邮政局、华良酒店、道口宾馆、老县人民医院等都分布于此。区域板块生活广场有宾北广场、广场街健身广场、浩创第一商城二层广场等供居民休憩，大功河经过综合治理和绿化，环境已经得到很大程度的改善，逐渐成为当地居民的休闲场所。抗大附中、第一实验小学、道口第三初中、一中等学校分布于此，教育配套齐全，文化氛围较为浓厚。（四）区域内交通状况区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、红旗路，区域交通出入比较方便。※解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿化带。※卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。※由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可，但个别道路因年久失修，下雨积水严重。（五）区域内建筑状况区域内分布有县委县政府、华良酒店等标志建筑，以及浩创第一商城、万家福超市等新兴商业，其他多为多层建筑，较为老化。该区域板块除已入住的惠林家园和正建的美丽桃园外，没有集中的大型社区，多为单位房或自建房，较为离散，但居住氛围浓厚，各种生活配套较为齐全。二、大功河河东板块（一）区域域范围西至大功河河，东至文文明路，北北至道康路路，南至滑滑州路。（二）区域域功能属性性该区域板块块是滑县县县城商业发发展方向，，在该板块块正形成新新商圈——三八岗商圈圈，以万家家福生活广广场、永通通购物广场场、德远新新天地（正正建）等大大型商业网网点为代表表。敬老广场为为该板块的的休闲广场场，建有文文化景观带带，并辅以以大型户外外荧屏。该板块商业业较为分散散，但业种种齐全，包包括建材、、家具、五五金、装饰饰、餐饮、、零售、数数码等。（三）区域域内配套设设施该板块商业业配套有万万家福生活活广场、永永通购物广广场、世纪纪广场、德德远新天地地（在建）），该区域域属于新商商圈，人气气相对中心心商圈来说说不如老商商圈旺盛。。市政配套齐齐全，分布布有中国银银行、中国国农行、妇妇幼保健院院、中国移移动、汽车车站、海天天宾馆等，，且紧邻多多个市政单单位，如财财政局、劳劳动局、建建设局，区区位发展优优势明显。。（四）区域内内交通状况况该区域内有有主干道城城路、文明明路，辅干干道有道康康路、教育育路，交通通便利，出出行自如。。※道城路是贯贯穿东西的的主干道，，双向4车道，机动动车道总宽宽约15米，目前尚尚未设有绿绿化带。※文明路为贯贯穿县城南南北的主干干道，双向向4车道，道路路两边设有有绿化带。。（五）区域域内建筑状状况该区域板块块主要有正正宏花园、、君悦王府府、天宝花花园、桂林林居、金华华园小区为为代表的高高质量生活活社区，有有商业街项项目（世纪纪广场），，部分别墅墅、多层等等建筑形态态，多为近近两年新建建项目，其其他多为自自建房、单单位集资房房等建筑，，较为陈旧旧。三、城关镇镇板块（一）区域域范围北至道康路路，南至滑滑州路，东东至文明路路，西至城城关镇东边边缘。（二二））区区域域功功能能属属性性该区区域域属属城城关关镇镇镇镇政政府府所所在在地地，，商商业业经经营营以以满满足足城城关关镇镇及及乡乡下下居居民民需需求求为为主主，，商商业业门门面面主主要要集集中中汤汤上上路路和和城城关关镇镇东东西西大大街街，，区区域域内内以以临临街街门门面面为为主主，，主主要要客客户户群群以以城城关关镇镇和和下下辖辖农农村村居居民民为为主主，，经经营营种种类类涉涉及及服服装装、、餐餐饮饮、、五五金金建建材材、、日日用用百百货货、、通通讯讯电电器器等等。。（三三））区区域域内内配配套套设设施施区域域内内分分布布有有滑滑县县盐盐业业局局、、民民政政局局、、城城关关镇镇镇镇政政府府及及下下属属单单位位等等多多个个行行政政单单位位。。区域域内内分分布布有有诸诸多多大大小小型型商商业业店店面面，，菜菜市市场场等等。。区域域内内教教育育有有安安阳阳市市第第二二实实验验中中学学、、城城关关镇镇初初中中等等学学校校。。区域域内内市市政政配配套套有有滑滑县县中中医医院院、、烈烈士士陵陵园园、、戏戏曲曲广广场场等等。。（四四））区区域域内内交交通通状状况况该板板块块内内有有文文明明路路、、汤汤上上路路、、城城关关镇镇东东西西大大街街等等道道路路，，城城关关镇镇东东西西大大街街较较为为陈陈旧旧，，存存在在脏脏乱乱差差等等现现象象。。※文明明路路为为双双向向4车道道，，机机动动车车道道宽宽约约12米，，两两边边各各为为4米人人行行道道，，路路况况较较好好，，是是城城关关镇镇通通向向中中心心城城区区的的必必经经之之路路。。（五五））区区域域内内建建筑筑状状况况区域域内内建建筑筑多多为为城城关关镇镇居居民民宅宅基基地地自自建建房房等等性性质质，，较较为为低低档档，，正正建建规规模模小小区区有有位位于于戏戏曲曲广广场场附附近近的的书书香香园园（（以以别别墅墅为为主主，，部部分分普普通通）），，另另外外还还有有部部分分居居民民买买地地建建房房出出售售。。商业业表表现现为为单单层层或或双双层层临临街街门门面面，，部部分分两两层层以以上上为为住住宅宅。。四、新城城区板块块（一）区区域范围围滑州路以以南，南南环路以以北，人人民路以以东，汤汤上路以以西。（二）区区域功能能属性该区域为为滑县城城市发展展方向，，政府招招商引资资平台，，且新区区管委会会、电业业局、县县检察院院、电视视台新址址均已迁迁此，该该板块发发展潜力力巨大。。该区域内内集中滑滑县高品品质大盘盘，如金金牛国际际城、众众恒华府府、津兰兰名郡、、华通世世纪城等等作为滑滑县较高高品质楼楼盘代表表，已经经形成规规模大盘盘，且生生活氛围围日渐浓浓厚，也也是近年年来人滑滑县人们们置业的的主要选选择之一一。（三）区区域内配配套设施施区域内分分布有新新区管委委会、新新区工商商所、检检察院、、国土资资源局、、电视台台、电业业局等多多个行政政单位。。区域内目目前商业业氛围不不够浓厚厚，生活活便利性性不如其其他板块块，只有有华都城城市花园园底商人人气稍旺旺，满足足新区居居民日常常生活所所需。区域内教教育配套套质量较较高，分分布有英英民中小小学，中中澳双语语学校、、滑县六六中，社社区幼儿儿园只有有华通世世纪城设设有。区域内市市政配套套缺乏，，县人民民医院已已经搬进进，大型型银行、、酒店等等设施暂暂无。（四）区区域内交交通状况况该板块内内有人民民南路、、文明南南路、新新飞路、、滑州南南路、孙孙王西路路等多条条道路。。（五）区区域内建建筑状况况区域内新新建规模模小区有有金牛国国际城、、华都城城市花园园、祥泰泰苑、华华通世纪纪城、津津兰名郡郡、众恒恒华府（（正建））等项目目，品质质相对较较好,整个区域域生活氛氛围正在在逐渐浓浓厚，未未来发展展潜力巨巨大。第四部分分滑滑县新新城区房房地产市市场简析析滑县住宅宅市场以以新区为为重点发发展区域域，华通通世纪城城、众恒恒华府、、津兰名名郡、金金牛现代代城等为为代表的的楼盘在在景观绿绿化、小小区配套套、物业业管理都都有很大大程度的的改善，，引领着着滑县房房地产发发展的潮潮流。各项目产产品都表表现出相相当程度度的专业业性和品品质化，，价格相相对老城城区较高高，市场场供应量量较大，，出现了了局部供供过于求求的局面面，市场场空置率率约在70%左右，竞竞争日趋趋激烈，，但具有有自身优优势和特特色、较较高性价价比的楼楼盘销售售状况较较好，引引领着市市场需求求导向。。新城区相相对老城城区而言言，一是是未来城城市发展展方向，，二是大大多项目目地块规规模较大大，开发发商在产产品质量量、户型型设计、、景观规规划、社社区配套套等方面面投入了了大量的的成本和和心血，，产品品品质较好好，也吸吸引了相相当部分分的投资资客户进进入。【承】项目篇第五部分分项项目地地块区位位分析一、该项项目所在在区位概概况（一）区区位特征征本案处于于新区板板块，位位于滑州州路、新新飞路与与滑台路路交叉口口，地块块处于生生地未开开发状态态。本案案三面临临路，交交通上占占据了极极大的优优势。由于新区区发展时时间有限限，各项项市政配配套不齐齐全，商商业配套套比较匮匮乏，项项目周边边多为村村庄自建建房、麦麦田等，，离工业业区较远远，空气气较为清清新，且且环境相相对较为为安静，，比较适适宜居住住。（二）四四邻※西靠城关关镇村庄庄和少数数村民自自建房※东临滑台台路，与与英民小小区隔路路相望※南临新飞飞路，对对面即为为华通世世纪城※北临滑州州路，有有大功河河支流水水系（三）周周边配套套教育设施施：该板块分分布英民民中小学学、滑县县六中。。商业配套套：由于新区区发展时时间有限限，该区区域商业业氛围相相对稍差差，仅有有华都城城市花园园底商在在营，没没有大型型商业项项目。区域环境境状况：：新区广场场、体育育场、青青少年活活动中心心等休闲闲娱乐配配套设施施比较齐齐全，区区域内环环境相对对老城区区较好。。行政事业业单位：：该区域已已有多家家市政单单位搬迁迁至此，，包括电电视台、、新区工工商所、、市计划划生育指指导站，，新国土土资源局局和新检检察院在在建。医疗设设施：：县人民民医院院、城城关镇镇中医医院。。酒店、、宾馆馆：少数小小型酒酒店和和宾馆馆。居住人人群：：华都城城市花花园、、祥泰泰苑、、津兰兰名郡郡、华华通世世纪城城等开开发较较早，，现已已入住住，居居住氛氛围渐渐浓。。目前前居住住人口口主要要是个个体工工商户户以及及周边边村民民。第六部部分本本项项目SWOT分析一、优优势分分析：：(一)远景较较好项目所所处的的新城城区是是政府府规划划的城城市发发展方方向，，本区区域居居住氛氛围将将会逐逐渐浓浓厚，，周边边的生生活配配套设设施将将会更更加完完善，，未来来发展展潜力力和升升值空空间不不可限限量。。（二））规模模优势势项目总总占地地约300亩，具具有规规模上上的优优势，，易形形成社社区统统一形形象，，方便便景观观及配配套规规划，，对建建筑规规划、、户型型设计计、社社区配配套、、景观观设计计、形形象包包装等等方面面进行行灵活活调整整，做做出最最适合合市场场接受受的产产品。。（三））产品品可塑塑性强强由于项项目尚尚处于于生地地阶段段，可可以根根据市市场调调查情情况，，对小小区规规划、、户型型、配配套、、景观观设计计、形形象包包装等等方面面进行行调整整，做做出最最适合合市场场接受受的产产品。。我们们可以以有针针对性性的研研究当当地居居民的的居住住习惯惯和生生活要要求，，做出出最适适合当当地人人所接接受的的创新新户型型，为为项目目的成成功运运作提提供更更多保保障。。（四））开发发商品品牌优优势安阳隆隆都房房地产产开发发有限限公司司，已已成功功开发发津兰兰名郡郡项目目，对对本项项目的的品牌牌运作作具有有积极极的影影响。。二、劣劣势分分析：：（一））项项目区区域内内房地地产项项目集集中，，且大大多数数已开开发销销售，，市面面上大大部分分房源源空置置，商商品房房供过过于求求，消消费客客群潜潜在数数量减减少，，且易易被周周围项项目吸吸引。。（二））位置置相对对较偏偏东，，离新新区的的县人人民医医院和和中澳澳双语语学校校相对对较远远（三））项目目西侧侧村民民自建建房规规划杂杂乱无无章，，外立立面简简单，，将影影响本本项目目感观观。（四））滑台台路尚尚未修修建完完成，，新区区偏东东区域域生活配配套严严重缺缺乏。。三、机机会分分析：：（一））据小小道消消息，，滑县县未来来1-2年可供供应土土地面面积仅仅200亩左右右，市市场将将出现现无米米下锅锅的局局面。。（二））2007年滑县县大量量新盘盘集中中上市市，经经过两两年至至三年年时间间的消消化，，存量量房得得到大大量去去化，，而新新供应应量增增长比比较少少，未未来市市场存存量房房大幅幅度减减少（三））09年市场场普遍遍回暖暖，滑滑县消消费者者也受受到市市场大大气候候的影影响而而逐渐渐走出出观望望状态态。（四））项目目交通通便利利，可可作为为项目目主打打卖点点之一一。（五））项目目可塑塑性极极强，，通过过有效效策划划，可可避免免市面面上大大部分分竞争争项目目的同同质化化特点点。四、威威胁分分析：：（一））未来来市场场变幻幻无常常，国家房房地产产政策策日渐渐收紧紧，目目前正正值调调控期期，此时各各地房房地产产项目目势必深深受政策影影响，，带来来不可可估量量的市场变变化。。（二））新区高高品质质大盘盘数量量较多多，尤其是是项目目北面面华通通世纪纪城，，及项项目南南边之之金牛牛国际际城，，将成为为项目目强大大的竞竞争者者，分分流部部分客客户。。兵者，，国之之大事事，死死生之之地，，存亡亡之道道，不不可不不察也也。——《《孙子兵兵法·始计第第一》【转】定位篇篇思沃特特定位位观点点：政策瞬瞬息万万变、、市场场风云云暗藏藏、消消费者者持币币观望望。有有人认认为，，县域域房地地产市市场山山高皇皇帝远远，不不易受受到影影响，，但是是在信信息与与科技技如此此发达达的21世纪，，任何何持有有侥幸幸心理理面对对市场场的经经营者者，都都必将将为此此付出出代价价。定位之之重，，重于于泰山山。滑县房房地产产市场场一直直在炒炒作““国际际化、、欧式式、都都市风风”等等大而而全的的概念念，恰恰恰缺缺失和和迷失失了房房地产产项目目的本本质——““居住与与生活活”。。市场场在呼呼吁这这样一一种房房地产产商品品：有主题题的，，有特特色的的，独独一无无二的的，顺顺应潮潮流与与时代代的。。结合前前部分分分析析，思思沃特特认为为，本本项目目如要要运作作成功功，有有效的的营销销策划划与强强有力力的销销售执执行，，二者者缺一一不可可。本本章节节，将将提出出几种种我司司着重重研究究过项项目主主题定定位，，以供供参考考。主题一一：生态主主题社社区关键词词：绿色生态环保低碳风景……【参考案案例一一】低碳环环保新新地产产——郑州·鼎盛时时代楼盘名名称：：鼎盛时时代开发单单位：：河南鼎鼎盛置置业有有限公公司位置区区域：：郑州.二七区区项目地地址：：航海路路大学学路西西500米路南南市场需需求程程度：：★★★★★★★政策匹匹配度度：★★★★★★★★项目可可参考考度：：★★★★★★参考执执行易易度：：★★★★【鼎盛时时代简简介】鼎盛时时代大大厦项项目，，秉承承“专专业、、科技技、节节能、、创新新”的的开发发理念念，占占地5857平方米米，总总建筑筑面积积30111平方米米，由由南北北两幢幢16层商务务大厦厦和一一条商商业步步行街街组合合而成成。建筑外墙设设计为低能能耗玻璃幕幕墙和高档档石材，可可享受到多多方位的景景观空间和和自然通风风采光。鼎盛时代大大厦位于郑郑州市航海海路以南与与大学路以以西，总占占地面积为为5857㎡㎡，总建筑面面积为30111㎡。临航海海路设置主主入口，强强调商业中中心与城市市环境的关关系，设计计重点突出出综合类商商业，既突突出了商业业的外部形形象，又形形成了商业业空间的多多样性。建筑立面造造型简洁、、整齐，风风格统一，，强调虚实实对比，体体现二十一一世纪高、、新、美的的现代建筑筑特点。通通过底座花花岗岩石材材，大面积积玻璃幕，，竖向的装装饰构件配配以活泼稳稳重的色彩彩，进行有有规律的设设计，构成成了建筑通通透简洁的的风格，减减低建筑拥拥挤感。加加上色调、、物料与城城市相协调调，确保设设计风格与与城市环境境的和谐统统一。思沃特点评评：自2009年12月哥本哈根根联合国气气候大会召召开以来，，“低碳经经济”模式式开始被全全世界关注注，作为国国民经济的的重要支柱柱，房地产产行业无可可避免被推推至风口浪浪尖。房地产业是是能耗性产产业，房地地产业的兴兴起必然牵牵动石材、、钢铁、水水、电、林林木等基础础能源的耗耗费，可谓谓“牵一发发而动全身身”。而且且这些能源源之中，从从可持续发发展角度看看，有些是是可再生资资源，有些些是不可再再生资源；；从环保角角度看，有有些破坏大大、污染重重，有些破破坏小、污污染轻。而而作为国民民经济建设设一支重点点产业，其其对整个社社会的辐射射影响作用用是巨大的的，在房地地产业倡导导“低碳理理念”，会会更有利于于经济社会会的科学发发展，更有有利于人民民的和谐、、幸福。案例小结：：“低碳与环保保”系目前前社会舆论论最为关注注的主题之之一。中国国的市场是是政策市场场，一旦政政策鼓励的的，就必将将盛行。可能在滑县县房地产市市场，打““低碳”牌牌为时过早早，其不宜宜作为主打打，但是””环保与生生态“社区区，绝对是是以个新颖颖且备受可可群关注的的主题。只只要在项目目主题上建建立一个””环保与生生态“概念念，然后，，在产品规规划上注意意建筑与生生活的匹配配度，目标标即可适当当实现。虽然房地产产行业处在在近期楼市市新政调控控的风口浪浪尖上，但但是比起思思考政策如如何走向，，将主要精精力投入到到探索低碳碳出路，从从另一个角角度讲不失失为一个更更富远见的的行为。【参考案例二二】绿色生态示示范住宅——长春·金越逸墅蓝蓝湾楼盘名称：：金越·逸墅蓝湾开发单位：：长春金越房房地产开发发有限公司司位置区域：：长春市高新新开发区102国道与永春春河交汇处处项目地址：：高新西接超超凡大街，，北至南四四环（102国道）市场需求程程度：★★★★★★政策匹配度度：★★★★★项目可参考考度：★★★★★★参考执行易易度：★★★★★【金越·逸墅蓝湾介介绍】“金越·逸墅蓝湾””项目是《中国生态住住区技术评评估手册》颁布以来通通过审查的的第36个项目，也也是吉林省省首家获得得“全国绿绿色生态住住宅示范项项目”殊荣荣的住区项项目。金越·逸墅蓝湾项项目位于长长春市高新新区南部新新生态居住住区，东临临永春河畔畔，西接超超凡大街，，北至南四四环（102国道），南南为高新区区规划中的的商业广场场。项目目紧邻永春春公园，远远眺八一水水库及富强强水库，规规划中的奥奥林匹克公公园近在咫咫尺。金越越·逸墅蓝湾有有800米长永春河河岸生态公公园、果岭岭生活景观观、私家花花园景观、、生态内庭庭花园等多多重景观相相互融合，，以其质朴朴的浪漫、、厚重的热热情，为长长春政府城城市别墅生生活特区，，呈现一种种和谐自然然、气质典典雅、格调调浪漫的长长春国际生生活。【金越·逸墅蓝湾介介绍】规划方面面：住区选址址良好、、宜据；；规划布布局功能能分区明明确、合合理；比比较好的的解决了了小区居居民住宅宅内部交交通及与与城市交交通的合合理联结结；建筑筑设计整整体上符符合节能能、节材材、节地地的原则则；项目目整体占占地22公顷，建建筑面积积22万平方米米，容积积率1.0，绿地率率为41.5%，合理进进行树种种搭配，，选择树树种50种以上；；小区内内部环境境噪声符符合《城市区域域噪声标标准》（GB3096）的要求求。能源方面面：该项目建建筑主体体节能比比65%节能标准准的要求求平均高高3.81%，对应的的建筑平平均节能能率为66.3%；常规能能源系统统的能量量转换效效率比基基准值高高34.8%。水环境方方面：该项目广广场、步步行道采采用渗水水铺装，，增大雨雨水入渗渗几率，，补充地地下水；；收集屋屋面及地地表径流流雨水用用作景观观水体补补水；采采用高效效生态的的水处理理技术、、结合种种植水生生植物的的净化方方法作为为景观水水体水质质控制技技术方案案；本项项目综合合节水率率可达31%。案例小结结：随着人们们环境意意识的增增强，住住区的环环境质量量越来越越受到重重视。许许多以““绿色””、“生生态”、、“健康康”为理理念的住住区被建建造出来来，但是是，这些些住区中中很多只只是停留留在小区区绿化、、美化的的层面上上，并未未涉及生生态住宅宅的内涵涵。概念念上的模模糊、认认识上的的混乱以以及统一一技术标标准和评评价方法法的缺乏乏，已成成为住宅宅产业可可持续发发展的制制约因素素之一。。建设生态态住区是是中国住住宅产业业实现可可持续发发展的根根本途径径之一。。为更好好地引导导生态住住区建设设，实现现住宅产产业的可可持续发发展，亟亟需从技技术、经经济、环环境、能能源及社社会的角角度进行行研究，，制定出出一套客客观、科科学的评评价体系系。就本案而而言，项项目所在在地块北北面，临临大功河河支流水水系，可可借水造造势，形形成本案案独特的的近水生生态社区区的主题题，形成成差异化化产品主题二：：运动主题题社区关键词：：健康时尚运动活力潮流……SPORTHOUSE———都市健康康地产新新概念“运动的的才是美美丽的””。随着着生活质质素的提提高，人人们更加加关爱健健康，崇崇尚运动动，所以以，房地地产市场场也就有有了以““运动健健康”为为概念的的楼盘入入市。特特别是中中国成功功举办奥奥运会，，使得““运动””这一主主题为全全国瞩目目。现在在无论是是深圳、、广州、、上海、、北京都都可寻觅觅到“SPORTHOUSE”的踪影，，虽然这这些楼盘盘仅仅是是与体育育运动项项目的松松散结合合，但市市场反应应不俗。。巨大的的潜在市市场急需需深圳地地产去把把握、引引导“运运动住宅宅”的发发展，诠诠释“SPORTHOUSE”的含义。。真正意义义上的““运动住住宅”是是体育运运动与房房地产项项目的完完全结合合，并渗渗透到项项目定位位、小区区规划、、建筑、、景观设设计全过过程，倡倡导运动动文化和和健康生生活、展展示动态态休闲生生活方式式、完全全体现““运动、、健康、、生态、、智能””的特有有属性，，并逐渐渐形成市市场新宠宠———SPORTHOUSE。【SPORTHOUSE】】的三大特特征体育运动动的真实实性具备备一定规规模的专专业体育育运动设设施和建建筑体量量，选择择某个单单一体育育项目为为主题，，并具备备训练场场标准比比赛场，，酒店公公寓及展展示该运运动文化化、体育育教育、、休闲娱娱乐等配配套设施施及综合合会所，，并能承承办一定定规模的的体育赛赛事。内外经营的双双重性体育运运动设施即是是小区的一部部分，又相对对独立，在满满足小区住户户使用的基础础上对外开放放经营和举办办体育赛事，，这一点对小小区的前期规规划、后期的的经营、管理理提出很高的的要求。住宅开发的主主体性SPORTHOUSE是以房地产开开发为主体，，体育项目的的建设和经营营管理只是住住宅开发的附附属部分，开开发商的主要要目标是使商商品房成功切切入市场而非非开发经营体体育产业，这这种主次关系系的把握，与与纯体育运动动度假休闲项项目有本质的的区别。【SPORTHOUSE的四大属性】运动是SPORTHOUSE的必要元素，，崇尚运动，，展示专业体体育运动文化化，构筑专业业体育运动设设施，把运动动理念渗透到到居住空间的的各个环节，，让住户接受受体育文化的的熏陶，感受受运动住宅的的多元魅力，，而这种时尚尚、全新的生生活方式通过过体育设施的的开放经营将将影响到周边边乃至更广泛泛的区域，必必要时，可成成为市政配套套的一部分，，极其有利于于提升形象，，打造品牌。。健康包括运动动健康和环境境健康两个部部分。运动健健康是指体育育运动项目本本身所产生的的直接效应，，让住户不出出小区就能体体验到愉悦局局部身心的动动态休闲。环环境健康包括括内外环境两两方面。内环环境是指所有有的建筑、装装饰材料要求求做到无辐射射、无毒、无无污染的绿色色环保材料，，借以构筑健健康生活空间间。外环境是是指充分调动动小区规划、、建筑、景观观设计元素，，构造绿色环环保小区，在在多氧、高负负离子空间环环境中感受健健康生活。生态充分利用用自然资源及及地形地貌，，结合小区规规划、景观设设计，运用““自然生态、、行为生态和和智能生态””之新生态理理念，打造生生态环保大社社区。智能SPORTHOUSE的智能系统不不仅体现在宽宽频网络、门门禁系统、可可视对讲、中中心呼救、安安防屏障、智智能通卡等方方面，同时在在小区的变配配电、给排水水、消防系统统、灯光音乐乐控制、体育育运动设施的的建设、管理理、经营等方方面充分体现现运动住宅的的智能一体化化环境。【SPORTHOUSE的其他特征】规划结合项目目定位，运动动主题及其属属性，利用规规划手段最大大程度地满足足居住生活空空间和与之相相对应的运动动项目的需求求，主要包括括以下几方面面：1、从整体上发发掘最适合用用地特征和内内在规律的整整体结构体系系，运动区与与住宅区的结结合与过渡是是SPORTHOUSE的规划关键所所在。2、规划过程控控制展开：沿沿运动主题有有序展开，避避免随意与零零乱，主运动动区与亚运动动区的结合，，动态模式与与静态运动的的处理，体育育运动小品与与建筑小环境境、景观小品品的统一谐调调都是SPORTHOUSE所特有的元素素。3、规范与变化化：小区整体体空间结构的的控制与细部部空间的丰富富变化形成SPORTHOUSE又一特色，随随着设计层次次的展开，多多样化的内容容越来越多。。建筑SPORTHOUSE设计原则是““让建筑动起起来”。具体体表现在建筑筑与环境的结结合，空间与与形式的处理理和功能问题题的解决。【参考案例三】３７亩体育公公园——福州·三盛中央公园园楼盘名称：三盛·中央公园开发单位：三盛地产开发发有限公司位置区域：福州市晋安五四北秀秀峰路西侧满满洋路项目地址：同上市场需求程度度：★★★★★政策匹配度：：★★★★项目可参考度度：★★★★★★参考执行易度度：★★★【三盛·中央公园介绍绍】三盛中央公园园占地83690㎡㎡，项目分两期期开发，一期期联排别墅、、叠拼别墅、、多层