河南房地产市场整体分析（2011年）ppt共66P

xx市2011年上半年房地产整体市场1（一）人口嵩县位于河南省西部，总面积3008平方公里，辖16个乡(镇)，318个行政村，人口55万，总面积3008平方公里，为河南省第四大版图县，其中深山区占95%，浅山丘陵区占4.5%，平川区占0.5%，素有“九山半岭半分川”之称。境内伏牛、熊耳、外方三山环抱，伊河、汝河、白河三条河流分别注入黄河、淮河、长江，一县跨三域，为全国之最。县城距省会郑州220公里，距古都xx80公里。

（二）经济发展2010年全县生产总值达到110亿元，年均增长13.9％；财政一般预算收入4亿元，年均增长26%；与“十五”末相比，实现了翻一番目标。社会消费品零售总额、城乡居民年均收入、规模以上工业主营业务收入及利税、粮食产量、固定资产投资等指标均超额完成“十一五”规划目标。全县经济总量、财政收入年均增速位居xx市前列，是全省第一轮经济发展“十快县”之一。

目前，县域经济正呈现超常规、跨越式发展态势，工业上形成以黄金为龙头，黄金、萤石、制药三大支柱产业的新型工业化道路旅游上形成“三山一水”（白云山、天池山、木札岭、陆浑湖）旅游发展格局。城镇建设上形成以建设湖滨旅游城市为目标，以伊河为轴线，南北两岸对称发展的局面。

（三）产业特色1、旅游业嵩县有碧波万顷，景色宜人，湖光山色，交相辉映的陆浑水库，与两程故里（宋朝的理学家、程颢、程颐）曲里温泉、小龙门一铺沟石窟、仰韶文化遗址等人文景观珠联壁合，国家森林公园飞瀑龙潭、山险水奇、云菡覆蔚，山峦起伏，被中央政治局委员李长春誉为“中原名山”，著名书法家启功誉为“人间仙境”，97年被评为河南十佳旅游好去处，光面积4.08万亩，森林覆盖率为87.1%，有瀑布10余处，潭池20余处，海拔1500米以上山峰37座，玉皇顶海拔2211.6米，是八百里伏牛山的最高峰，野生动物204种，其中国家重点保护珍稀动物18种，植物16种，被国家有关专家、学者称之为“自然博物馆”。一、嵩县城市发展概况2、工业工业经济实现倍增式增长。金、钼、氟化工和中药产业不断壮大，工业支撑能力显著提升。2010年全县规模以上工业企业实现增加值40.8亿元，比2005年的5.2亿元增长6.9倍。金、钼两大支柱产业实力明显增强。中金集团将嵩县确定为在国内重点建设的大型黄金生产基地，山东黄金集团进入我县战略投资，国土资源部在我县试点矿产资源整装勘查，黄金工业得到快速扩张。生产规模由2005年的2800吨/日增加到2010年的7500吨/日，产量由2005年的13万两增加到2010年的16.8万两，实现利润由2005年1亿元增加到2010年的3亿元，新增黄金储量114吨。钼工业由零起步，异军突起，丰源钼矿、龙羽山川钼矿相继建成投产，生产规模迅速扩张到8000吨/日，累计生产钼精粉14600吨，累计实现利润8.24亿元。以萤石资源整合为契机，引入洛矿集团战略合作，建成年产3万吨无水氟化氢生产线，氟化工基地建设初具规模。“十一五”期间，全县工业领域完成千万元以上投资项目31个，完成工业固定资产投资14.5亿元，为构建县域工业体系奠定了坚实基础。金源公司3000吨/日扩建、中金集团200吨/日黄金冶炼、洛矿集团3万吨无水氟化氢、开拓者钼业等项目相继建成投产，资源整合和整装勘查顺利推进。产业集聚区建设从无到有，建成饭坡产业集聚区，并形成“一区两园”模式。民营经济发展迅速，营业收入和增加值较“十五”末增长4倍，税收增长3.4倍。全县规模以上企业由2005年21家增长到2010年的44家；销售收入由2005年的11.6亿元增加到2010年的62亿元，亿元以上企业达到6家。二、xx市2011年上半年房地产市场（一）xx市2011年上半年房地产数据1、房地产投资2、上半年基本走势3、销售面积4、价格走势（二）xx市房地产板块分析1、板块名称2、板块范围3、板块内代表性楼盘4、板块区域特点（配代表性楼盘效果图）（三）本项目同质楼盘调研分析1、项目基本情况2、户型3、销售状态于价格4、总结分析（四）其他小高层公寓项目对比分析第二部分：耀星半岛假日庄园项目概况一、本项目主要经济技术指标二、一期房源情况说明（工程进展情况）三、项目其他情况说明（梳理项目目前存在的问题）四、项目SWOT分析五、项目定位

1、市场定位2、形象定位3、产品定位4、功能定位5、客户定位

2011年商品房走势数据来源：xx市房管局，数据包含经济适用房、廉租房2011年一季度批准预售项目较少，2010年存量房源得以充分去化。上半年商品房集中放量是在4、5、6月份，住宅和非住宅的供应都大幅增加，5、6月份销量有所回升。上半年价格走势波动较大，4-5月成交均价大幅下挫，但从实际市场调研结果来看，大部分楼盘价格维持相对稳定的状态，并没有表现出明显的降价措施，同时从各大开盘楼盘情况看，虽然加大了开盘价格的优惠幅度，但是整体的价格保持在相对平稳的状态，未出现大起大落的现象。5月份多个项目开盘，价格相应上调，成交房源集中在6月备案，成交均价平稳上涨。2011年上半年商品房住宅供应14364套，共172.49万方，销售面积125.39万方，整体供应较为充足，二季度宝龙城市广场、中泰五期、盛唐至尊、恒大绿洲等项目集中放量，缓解了一季度供应不足的态势。3月、5月份价格有了明显回落，主要由于中高端楼盘并未进入正式销售，或未进行房管局备案，房管局备案数据以市场存量房源为主，相对滞后。同时由于xx住宅价格上涨幅度前一阶段进入地级市房价涨幅监测名单，不排除官方对数据进行了相应处理。数据来源：xx市房管局，数据包含经济适用房、廉租房

2011年住宅走势上半年商品房非住宅供应1762套，共14.06万方，销售1173套，总销面积9.52万方。3月份市场主要在售的商业项目为世纪华阳商业三期和宝龙城市广场二期水系步行街，另外写字楼主要有世贸中心和五洲大厦，供应量大幅增加。华阳开盘价25000-30000元/㎡，宝龙城市广场二期水系步行街均价17000元/㎡，拉升了非住宅市场整体成交均价。数据来源：xx市房管局，数据包含经济适用房、廉租房

2011年非住宅走势据图表反应的情况来看，新区、伊滨区仍是土地供应的主力军，另外老城区土地供应有所增加，其中增凯房地产开发有限公司有三块百亩以上土地，共计405亩。高新区成交三幅土地为孙旗屯村城中村改造项目，目前均已完成拆迁。各区域土地成交面积涧西区位优越，医疗教育、商业休闲的等优良配套使得该区域土地价值以绝对优势位列榜首。新区由于2011年初，润德地块以单价810万/亩摘得地王头衔，大大提升了区域价值。伊滨区尚处开发初期，平均地价57万/亩，暂处价格洼地，随着洛偃快速通道的建成通车，区域配套日益完善，伊滨区将成为新的开发热点。各区域土地成交均价整体来看看，2011年上半年年报广投投放量远远高于2010年上半年年投放。。1月份泉舜舜、升龙龙、中泰泰5期、帝都都国际城城等项目目开盘，，借助报报广宣传传造势，，2、3月份表现现不明显显。2010年4月份“国国十条””发布，，开发企企业推盘盘进度放放缓，规规避政策策风险，，致使广广告投放放量回落落，而2011年1月26日推出的的新政对对二季度度楼市影影响力已已逐渐减减弱，4月、5月房管局局和日报报社举办办的房展展会相继继开幕，，加上盛盛唐至尊尊、宝龙龙、升龙龙、恒大大、泉舜舜等集中中在二季季度楼市市旺季开开盘，报报广投入入随即大大幅增加加。报广投放放对比恒大绿洲洲依然保保持榜首首的位置置，以375万元遥遥遥领先其其他楼盘盘，推广广主要以以打折优优惠为主主题，并并有伴有有新房源源开盘和和商铺销销售的信信息；泉泉舜财富富中心主主要以铭铭泉苑、、润泉苑苑开盘为为主题，，同时强强化其景景观、商商业、地地段的优优越，突突出项目目的高端端性和不不可替代代性。其其他楼盘盘广告多多以亮相相、认筹筹、开盘盘、加推推新房源源等重要要时间节节点为主主题宣传传造势。。2011年报广投投入“1923不是奇迹迹，而是是绝对吸吸引力””，世纪纪华阳从从1月16日认筹后后，一直直按风不不动，其其报广精精炼、简简洁，已已深入人人心。广广告用数数字说话话，表明明其成功功认筹客客户数量量。““xx几多精彩彩，华阳阳更懂幸幸福”，，华阳紧紧抓客户户心理，，以人们们追求的的幸福为为主题，，推广5期公寓、、住宅产产品，引引导购房房者在市市中心安安一个家家，举办办“幸福福体验季季”等活活动，给给人以家家的温暖暖。“销冠全全城，谁谁与争锋锋”，2010年泉舜以以23.08万方的年年销量位位列xx商品房销销售榜首首，除项项目推盘盘量较大大以外，，自身品品质感强强也是其其热销的的重要原原因。以以年度销销冠的头头衔来推推广5号楼王，，大大增增强了客客户的购购买信心心。““领秀、、领域、、领街””，主打打全能小小户型，，说明其其户型设设计合理理，麻雀雀虽小五五脏俱全全，是小小户型市市场的领领跑者。。代表项目目报广分分析“地段没没有第二二！何处处有此级级别？””泉舜位位于xx新区市政政府正南南方，音音乐喷泉泉对面，，是新区区的核心心地段，，区位价价值无可可挑剔。。

“景景观没有有第二！！何处有有此级别别？”，，前拥亚亚洲最大大的音乐乐喷泉、、后瞻600亩中央公公园，自自身45%的绿化率率，泉舜舜的景观观令其他他项目望望尘莫及及。“商业没没有第二二！何处处有此级级别？””24万平米超大购购物中心、五五星豪生国际际酒店，配套套商业独一无无二。

地段段、景观、商商业是泉舜无无可替代的资资源，三期连连续的广告旨旨在说明“贵贵了一点，但但物超所值””，这四期关关联性较强，，排比的运用用增强了气势势，最后一期期的总结，点点名了主旨，，从而引发了了人们对价值值的思考。代表项目报广广分析整体市场分析析——重点项目盘点点2011年上半年新亮亮相项目12个，紫金风景景线、九嘉海海港城、香榭榭里定鼎广场场、鼎城、正正大国际、天天城一品为本本年度新项目目，其余为老老项目推出的的续期。九嘉嘉海港城的亮亮相标志着伊伊滨区建设拉拉开了序幕。。上半年认筹筹项目多达24个，仅建业壹壹号城邦、高高尔夫花园、、华阳5期、名门盛世世均这4个项目就有4000套房源以上供供应量。除2月份受农历春春节影响外，，其他每月均均有4-5个项目认筹，，反映出上半半年楼市非常常活跃。项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）容积率价格（元/㎡）备注建业高尔夫花园高层180302.466002期8月开盘升龙广场高层4001605.868001期在售泉舜财富中心高层8001182.972003期在售东方今典境界多层、高层20022.31.8689002期在售金泰盛唐至尊高层225804.773001期在售恒大绿洲多层、小高层、高层13383013.366002期在售建业世纪华阳高层、公寓4381002.773005期8月开盘绿都塞纳春天高层120434.255001期在售宝龙城市广场高层5331002.858002期在售帝都国际城高层324602.856003期待售东方今典观澜高层121273.273001期在售九都名郡高层48182.553001期在售银隆开元名郡小高层、高层200352.3——2期待售金城美邻高层130402.857002期在售国宝花园别墅、小高层、高层788.5611.1775003期在售顺驰城高层165353.168003期待售整体市场分析析——重点项目盘点点截止2011年6月xx市在推楼盘市市场存量约为为72万㎡，目前市销售售状况良好项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）已推量（万方）存量（万方）建业高尔夫花园高层18030133升龙广场高层400160214.3泉舜财富中心高层800118101东方今典境界多层、高层20022.3152.4金泰盛唐至尊高层2258064恒大绿洲多层、小高层、高层133829774建业世纪华阳高层、公寓438100608绿都塞纳春天高层12043383宝龙城市广场高层53310085帝都国际城高层3246063.5东方今典观澜高层12127101.2银隆开元名郡小高层、高层20035271.7金城美邻高层13040306九都名郡高层4818103顺驰城高层16535254.7国宝花园别墅、小高层、高层788.561381整体市场分析析——房地产市场存存量项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）已推量（万方）存量（万方）美景新城高层3665.50.5中泰世纪花园高层、小高层3605045.54.5香港城多层、小高层、高层38150381唐城御府多层、高层18623150.2新天地红太阳高层10125132路劲世府名邸高层1131691.2书香苑高层、公寓128100608水木菁华多层、小高层、高层73108.81.2合计7152.51506.3518.872.4万㎡整体市场分析析——房地产市场存存量项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）释放量（万方）推出时间建业高尔夫花园高7月升龙广场高层400160182011年10月泉舜财富中心高层800118122011年7月东方今典境界多层、高层20022.372011年12月金泰盛唐至尊高层2258072011年8月恒大绿洲多层、小高层、高层1338301252011年11月建业世纪华阳高层、公寓438100192011年8月绿都塞纳春天高层12043102010年12月宝龙城市广场高层53310082012年2月帝都国际城高层32460122012年1月东方今典观澜高层1212762011年8月银隆开元名郡小高层、高层20035102011年9月顺驰城高层1653562011年9月鼎盛高层、小高层、洋房100016052012年1月建业壹号城邦高层、公寓622162011年8月国宝花园别墅、小高层、高层788.56162011年12月整体市场分析析——房地产市场释释放量阳光双溪布洛高层8316.70.72011年8月奥体花园多层、小高层、高层350501.52011年8月紫金风景线高层24057102011年8月新天地红太阳高层、公寓1012562011年9月名门盛世高层30114.82011年8月中迈红东方高层704052011年10月九都名郡高层481892011年10月富阳国际花园高层9025252011年11月九嘉海港城高层865052011年11月合计681451414238项目名称物业类型总占地（亩）总建面（万㎡）释放量（万方）推出时间从市场重点楼楼盘情况来看看，未来一年年内市场的总总释放量将达达到238万㎡，且多在下半半年集中放量量，本项目未未来市场竞争激烈。整体市场分析析——房地产市场释释放量高层小高层占比90%占比10%目前xx市场高层较为为畅销，住房房消费者较为为偏好高层住宅，高层在在未来仍将走俏；当前xx市房产市场上上多层、小高高层的供应量量偏低，仅占占据近10%左右的比例整体市场分析析——产品物业类型型多层整体市场分析析——成交产品户型型、面积段分分布市场主流成交交产品为三房产品，其中三三室两厅的产产品，成交占占比最高约43%；其次是四房房的产品主力成交面积积段分布在130-150㎡之间整体市场分析析——市场产品情况况大户型普遍目前市场上除了东方今典观澜、恒大绿洲等少数楼盘有少量小三房外，130-150㎡三房和四房占市场比例较大。高层为主在售楼盘以高层为主，占据90%的市场份额户型创新乏力目前市场上带入户花园、带地下室、顶层带阁楼的户型较少整体市场分析析——成交产品单价价段分布整体市场高层层成交价洛南南新区比老城城区高约300元/㎡备注：按表现现价整体市场分析析——成交产品总价价段分布洛南新区市场场成交总价集集中在70-90万，相比老城区约约高10-20万从市场供应情情况来看，下下半年xx市市场将面临临众多项目的的集中释放，，竞争形势严严峻。整体市场分析析——总结当前xx市房地产市场场发展相对稳稳定，整体市市场发展健康康全市商品住宅宅成交价格集集中在5300-5600元/㎡，5000元/㎡以下项目销售售较快。在售项目中，，高层产品为为目前市场主主流产品，仅仅存在部分多多层目前市场上房房源存量较小小，多数项目目处于尾盘阶阶段，出现短短暂市场空白白xx市房地产各版版块市场分析析2各板块市场分分析——重点楼盘分布布xx市主要分为老城区板块、洛南新区板块块和洛偃新区板块块三大板块，其其中在售项目目以洛南新区区板块居多盛唐至尊顺驰城顺驰城东方今典观澜东方今典境界盛唐至尊高尔夫花园绿都塞纳春天宝龙城市广场九都名郡帝都国际城新天地红太阳国宝花园建业世纪华阳升龙广场恒大绿洲九嘉海港城隆安东方明珠金城美邻泉舜财富中心老城区板块洛南新区板块块洛偃新区板块块老城区板块市市场分析老城区板块——整体价格水平平区内项目主力力价格集中在在5300-6800元/㎡左右，大盘带带头明显目前板块内售售价最高项目目为顺驰城，，价格6800元/㎡建业世纪华阳阳开发商：：xx中亚置业发展展有限公司地理位置：xx市珠江路与九九都路交汇处处占地面积：：438亩建筑面积：：100万平米容积率率：2.7建筑形态：：高层住宅宅主力户型：：99-100㎡两房120-140㎡三房建筑风格：：现代社区配套：：商场、写写字楼均价价：7400元/㎡典型竞争项项目个案分分析—1五期户型面积区间（㎡）套数占比例两房90-10025650%三房130-14025650%项目推案情情况目前一、二二、三、四四期以入住住五期推出6栋高层，其其中50#、51#为公寓，56#、58#为住宅，约约15万平方米56#户型配比户型面积区间（㎡）套数比例一房40-5436045%两房62-7344055%50#户型配比典型竞争项项目个案分分析—1五期515056585257典型竞争项项目个案分分析—1产品分析方正南户，，结构严谨谨。客厅紧紧邻阳台，，居住舒适适度高，卫卫生间干湿湿未分，较较为遗憾。。137㎡3+1方正户型，，结构紧凑凑。主卧270度全景飘窗窗，景观全全城。140㎡舒适三房，，动静分离离，起居自自如。五期一批58典型竞争项项目个案分分析—1位置：地处城市中中心地段，，万达广场场、丹尼斯斯百货、大大张盛德美美，生活、、休闲、娱乐乐配套完善善，区位优优越产品：8月xx首推公寓小小户型，引引领市场潮潮流，抢占占先机价格：8月2日开盘，目目前均价7400元/平方米。。项目分析—建业世纪华华阳恒大绿洲开发商商：恒大地地产集团地理位置：：xx市中州路与与启明路交交汇处占地面积：：1338亩建筑面积：：297万平米建筑形态：：小高层、、高层主力户型：：85-90㎡两房133-135㎡三房建筑风格：：新欧陆古古典主义社区配套：：幼儿园、、小学、商商场、酒店、运动中中心均价价：小高高层6000元/㎡高层5500元/㎡交房标准：：9A精装一期二期三期典型竞争项项目个案分分析—2推案情况一期现已交交房入住二期于2010年10月推出，共共推出约15万平米，预预计于2012年12月交房，现正正处于在售售阶段三期2011年5月推出76#楼一栋高层，共384套，约4万目前在售房房源为5#、9#小高层、76#、80#、81#高层户型面积区间（㎡）套数占比两房95.8219250%三房118.8619250%5976典型竞争项项目个案分分析—276#户型配比8081推出产品典型竞争项项目个案分分析—2118㎡精雅三房，，方正设计计，动静分分区，270度全景飘窗窗，阅尽雅雅园秀水95㎡精致两房，，方正设计计，结构紧紧凑。功能能区分明显显，精巧实实用。典型竞争项项目个案分分析—2位置：项目地处中中州东路，，地理位置置较偏僻，，交通不便便，但由于于项目紧邻洛河，环环境较好；；产品：推出95㎡两房和118㎡三房，两房房卧室面积积较小，三三房除主卧卧外，其余卧室面面积较小。。社区内规规划七湖八八园，运动动中心、豪豪华会所，延续9A精装标准，，专注建造造宜居生活活社区。价格：高层5500元/㎡，小高层6000元/㎡。采用精装装交房标准准，价格按按市场价格来来看适中，，故价格优优势明显项目分析—恒大绿洲升龙广场开发商商：xx升龙置业有有限公司地理位置：：xx市王城大道道与中州路路交汇处北占地面积：：400亩建筑面积：：160万平米（商业面积积38万平米）建筑形态：：高层住宅宅、酒店、、写字楼主力户型：：70-80㎡两房、110-130㎡三房建筑风格：：现代欧式式园林社区配套：：希尔顿酒酒店、金逸逸国际影城城均价价：7200元/㎡A区B区C区D区E区F区安置房典型竞争项项目个案分分析—3户型面积区间（㎡）套数占比例两房65-7013633.4%三房110-12020450%130-1406816.6%项目推案情情况1#10#7#6#5#3#9#8#2#一期推出3栋高层7#、8#、9#、约12.4万方，现已售罄二期一批推推出1栋高层6#、约2万方，现已已售罄项目于6月18日推出二期期二批，推推出1栋高层10#，约4.1万方，共408套。9月4日A区3组团VIP登记活动9月4日全面启动动，此次推推出“城市市特区”系系列首批房房源1、3号楼，计450套房源，86㎡两房，139㎡三房，55㎡的“1+1”两房等多种种户型。10#户型配比典型竞争项项目个案分分析—3主力户型117㎡130㎡130㎡三房，户型型设计南北北通透，带带超大入户户花园117㎡三房，户型型设计紧凑凑，全明设设计，南北北双阳台典型竞争项项目个案分分析—3典型竞争项项目个案分分析—3位置：地处市中心心地带，紧紧邻王城大大道、中州州路两条交交通要道，，交通条件件优越，周周边配套齐齐全，位置置优势明显显产品：部分66-76㎡两房，位置置靠北，采采光较差；；110-130㎡三房，设计计大气实用用；社区整整体配套38万㎡商业，，1万㎡影院、、5A甲级写字楼楼、五星级级希尔顿酒酒店、8.7万建材数码码广场、1.7万㎡美食城城，实现5分钟生活圈圈价格：整体均价6800元/㎡，公共部分分精装修，，相比xx整体市场偏偏高，无价价格优势项目分析—升龙广场老城区板块块——总结高层为主该板块2010年推出的项目以高层为主，2011年持续推出高层房源大盘带动以顺驰城、升龙广场为代表的大盘影响整个老城区板块中端楼盘的均价，主力集中在6500-6900元/㎡价格稳定由于该板块楼盘释放量较小，供应量对价格影响相对较小，价格浮动小，表现稳定洛南新区板板块市场分分析洛南新区板板块——整体价格水水平板块整体销销售均价集集中在6500元/㎡左右版块内多层层项目较少少，表现为为高端洋房房，产品等同于于经济型别别墅标准，，售价也高高出市场常常规开发商商：泉舜集集团（xx）置业有限限公司地理位置：：xx市政府对面面占地面积：：800亩建筑面积：：118万平米（写字楼约约6万方）建筑形态：：高层住宅宅主力户型：：86-95㎡两房126-130㎡三房建筑风格：：现代风格格社区配套：：写字楼、、酒店、幼幼儿园均价价：7300元/㎡泉舜财富中中心一期典型竞争项项目个案分分析—4项目推案情情况一期一批2008年6月推出416套、约5万方，现已已基本售罄罄一期二批推推出3#、4#、5#楼三栋高层，共510套房源，约约6万方，现正正均价约为为7300元/㎡户型面积区间（㎡）套数占比两房86-9523847%三房126-13023847%四房150-160347%345典型竞争项项目个案分分析—4本次推出房房源户型配配比产品分析典型竞争项项目个案分分析—4156㎡唯美四房，，方正设计计，结构紧紧凑。多功功能花园，，自主空间间。86㎡精致两房，，空间分配配紧凑合理理。动静分分区，干湿湿分离。阳阳台飘窗向向南，更多多阳光。126㎡高雅两房，，入户花园园尽显自然然礼遇。动动静分区，，功能区分分，阔大自自如。位置：位于洛龙区区中心地段段，xx市政府正对对面，面对对开元湖音音乐喷泉，，享受丰富富的公共资资源，畅通通的交通资资源，完善善的生活配配套资源。。产品：两房设计较较为传统，，但结构紧紧凑、布局局合理，适适合刚需客客户。三房房户型设计计有新意，，户户设计计入户花园园，较大面面积阳台。。价格格：：均价价7300元/㎡㎡，最最低低6000元/㎡㎡、最最高高8300元/㎡㎡定价价差差异异较较大大，，价价格格高高出出区区域域市市场场乃乃至至xx市场场数数百百。。客客户户定定位位较较高高，，以以高高价价显显示示高高端端形形象象。。项目目分分析析—泉舜舜财财富富中中心心典型型竞竞争争项项目目个个案案分分析析—4建业业高高尔尔夫夫花花园园开发发商商：：建建业业住住宅宅集集团团xx置业业有有限限公司司地理理位位置置：：xx新区区王王城城大大桥桥南南占地地面面积积：：180亩建筑筑面面积积：：30万平平米米建筑筑形形态态：：高高层层主力力户户型型：：120-140㎡㎡三房房建筑筑风风格格：：现现代代式式风风格格社区区配配套套：：篮篮球球场场、、门门球球场场、、幼幼儿儿园园、、高尔尔夫夫场场均价价：：6600元/㎡㎡一期二期三期典型型竞竞争争项项目目个个案案分分析析—5一期二期三期推案案情情况况一期期于于2008年8月推推出出，，约约5万平平米，，已已于于2010年6月交交房房入入住住二期期于于2010年8月公公开开销销售售，，推推出4栋高高层层，，924套房房源源，，约约11万平平米米；；现现已已基基本本售售罄罄三期期于于2011年8月份份推推出出6栋高层层，，共共1016套房房源源，，约约14万平米米户型面积区间（㎡）套数占比两房100-11015615%三房120-14565164%四房170-18020921%典型型竞竞争争项项目目个个案案分分析析—5本次次推推出出房房源源户户型型配配比比主力力户户型型典型型竞竞争争项项目目个个案案分分析析—5推出出120㎡㎡三房房，，三三卧卧室室和和客客厅厅全全部部朝朝阳阳，，销销售售较较好好推出出170㎡㎡四房房，，带带有有南南北北景景观观阳阳台台，，适适合合三三代代家家庭庭居居住住推出出142㎡㎡三房房，，户户型型两两卧卧一一厅厅朝朝阳阳，，开开间间大大、、进进深深小小，，市市场场销销售售较较好好位置置：：项目目地地处处老老城城区区和和洛洛南南新新区区的的交交接接地地带带，，紧紧邻邻洛洛河河和和城城市市主主干干道道王王城城大大道道，，环环境境优优越越，，交交通通便便利利，，位位置置优优势势明明显显产品品：：推出出三三房房四四房房户户型型设设计计合合理理，，具具有有创创新新性性，，市市场场销销售售较较好好价格格：：均价价6600元/㎡㎡，按按洛洛南南新新区区的的整整体体市市场场价价格格来来看看，，价价格格适适中中，，价价格格优优势势明明显显项目目分分析析—建业业·高尔尔夫夫花花园园典型型竞竞争争项项目目个个案案分分析析—5盛唐唐至至尊尊开发发商商：：xx天基基地地产产有有限限公公司司地理位置置：xx市王城大大道与古古城路交交汇处北占地面积积：225亩建筑面积积：80万平米（商业面面积7.8万平米））建筑形态态：高层层住宅主力户户型：：100-110㎡两房120-150㎡三房建筑风风格：：新中中式风风格社区配配套：：幼儿儿园、、酒店店、商商场均价价：：6300元/㎡一期典型竞竞争项项目个个案分分析—6户型面积区间（㎡）套数比例三房120-1303333.4%140-1503333.3%四房170-1803333.3%项目推推案情情况一期一一批推推出4栋高层层3#、7#、8#西单元、12#东单元元，约约5.6万平方方米，，现已已售罄罄一期二二批推推出3栋高层层6#、8#东单元元、12#西单元元，约约3.8万平方方米，，6月11日开盘盘二期已已经基基本售售罄，，均价价6300元/㎡三期正正在认认筹中中6#户型配配比347568912户型面积区间（㎡）套数比例两房90-1006633.4%100-1106633.3%三房130-1406633.3%8#户型配配比典型竞竞争项项目个个案分分析—6典型竞竞争项项目个个案分分析—6产品分分析6#方正南南户，，结构构严谨谨。客客厅紧紧邻阳阳台，，居住住舒适适度高高。户型方方正大大气，，客卧卧向南南，采采光效效果好好；主主卧狭狭长，，影响响居住住舒适适度。。全景三三房，，动静静分离离。卧卧室附附带27度飘窗窗，饱饱览壮壮丽洛洛河。。典型竞竞争项项目个个案分分析—6位置：：地处新新老城城区结结合地地段，，紧邻邻王城城大道道、古古城路路两条条交通通要道道，交交通条条件优优越，，教育育购物物运动动样样样齐全全，位位置优优势明明显产品：：101㎡、133㎡三房，，开间间与进进深比比例过过大，，影响响居住住舒适适度新新中式式外观观与园园林景景观设设计，，对古古都xx的居民民有较较强吸吸引力力价格：：均价6300元/㎡，价格格与其其周边边楼盘盘差别别较大大，不不具备备价格格上的的竞争争优势势项目分分析—盛唐至至尊开发发商商：河河南东东方置置地有有限公公司地理位位置：：西苑苑桥与与滨河河南路路向西西50米占地面面积：：200亩建筑面面积：：22.3万平米米建筑形形态：：洋房房主力户户型：：120-150㎡三房建筑风风格：：复古古洋房房社区配配套：：星级级会所所、学学校、、商业业中心心均价价：：8900元/㎡典型竞竞争项项目个个案分分析—8东方今今典·境界东方今典·花样年华东方今典·境界东方今典·观澜户型面积区间（㎡）套数占比例三房120-1308454.5%140-1507045.5%项目推推案情情况一期、、二期期已交交房三期境境界本本次推推出4栋7层洋房房，约约2.3万平方方米本次推推出房房源户户型配配比典型竞竞争项项目个个案分分析—817211823典型竞竞争项项目个个案分分析—8产品分分析129㎡全景三三房，，两厅厅一体体，尊尊享大大户型型风范范；宽宽敞露露台，，领略略洛河河风光光。155㎡豪华三三室，，入户户私家家花园园；餐餐厅独独立，，与厨厨房浑浑然一一体，，北向向270都生活活阳台台，享享尽秀秀丽。。典型竞竞争项项目个个案分分析—8位置：：地处南南昌路路与洛洛河交交汇处处，西西苑桥桥南；；包揽揽2.5公里洛洛河水水岸，，xx市仅有有人居居大盘盘。产品：：大户型型为主主，全全景三三房，，退台台、电电梯、、露台台展现现品质质洋房房生活活。价格：：8900元/㎡，以绝绝高价价格引引领xx稀有洋洋房市市场。。继承承东方方今典典品质质，洛洛河岸岸生态态人居居大盘盘是其其定价价高的的主要要原因因。项目分分析—东方今今典·境界典型竞竞争项项目个个案分分析—9国宝开发发商商：xx市凯瑞瑞房地地产置置业有有限公公司地理位位置：：王城城大道道与牡牡丹大大道交交汇处处西100米占地面面积：：800亩建筑面面积：：60万平米米容积积率率：1.17建筑形形态：：洋房房、别别墅、、小高高层、、高层、、商业业主力户户型：：108-170㎡三房建筑风风格