中梁地产企业成就共享激励机制详细解读

成就共享机制详细解读财务管理中心2019年6月成就共享是革命性的激励制度,实质是“合伙人制度”。秉承“利益共享、风险共担”的原则，对区域内获得超额贡献的项目实行额外强激励措施。激励幅度之大—史无前例什么是成就共享总收入总成本其他税费管理费包干营销费包干股东可分配利润可计提成就共享可发放成就共享无效成本管理费超支部分营销费超支部分其他处罚分配前利润什么是成就共享聚焦价值创造总成本可发放成就共享其他税费管理费包干营销费包干股东可分配利润无效成本管理费超支部分营销费超支部分其他处罚什么是成就共享聚焦价值创造收入成本税费奖罚无效成本兜底包干节余成就共享相关项计算规则成就共享金额

=（净利润–年化自有资金标准收益）×提取比例对于所有项目，如净利润－年化自有资金标准收益≤0时，认为该项目未创造超额贡献，无法享受额外强激励成就共享计算成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*计提比例

提高品质、增加溢价开源节流、降低成本合理利用“跳点”机制，提高奖金分配比例摘牌即开工、实现快速开盘、降低预售条件延缓土地款支付、争取垫资，延迟支付工程款争取开发贷款，拓宽融资渠道提高净利润降低自有资金投入标准化收益率利率三四线城市项目15%一二线城市项目10%计提比例三线及以下城市项目：项目利润率超过20%的，超出部分给予区域公司5%的分成。项目净利润率计算公式0＜项目净利润率≤5%成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收）*10%5%＜项目净利润率≤10%成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*15%10%＜项目净利润率≤20%成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*20%20%＜项目净利润率（按最高20%净利润分配）成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*20%计提比例一线及二线城市项目：项目净利润率计算公式0＜项目净利润率≤5%成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*5%5%＜项目净利润率≤10%成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*10%10%＜项目净利润率成就共享金额=（净利润-年化自有资金标准收益）*15%分配前提成就共享项目层面区域层面在规定期限内实现项目现金流回正及自有资金投入全部回笼（自第一笔资金支付，可递延至摘牌日起开起计算）；项目累计回笼资金＞股东自有资金投入需完成当年度集团下达的区域年度经营指标（签约额和回款额）的90%分配前提（区域层面年度经营指标达成）如区域公司未达到年度经营指标（签约额和回款额）的90%，成就共享本期不予结算。如区域公司达到年度经营指标（签约额和回款额）的90%（含）以上，但未完成年度指标，成就共享按相关规则结算，但相应比例扣减5%，在后期结算。如区域公司超额完成年度经营指标（签约额和回款额），且超过10%（含）及以上，可将下一节点成就共享的5%提前至本期结算，但必须保证成就共享奖励累计金额不超过奖励总额的90%。分配前提（项目层面股东回笼周期）14+75318/243（三线及以下城市

）（一二线城市）一二线城市：当项目净利润率≤15%时，须18个月内实现股东自有资金投入（本金）全部回笼；当项目净利润率＞15%时，可24个月内实现股东自有资金投入（本金）全部回笼。分配前提（项目层面股东回笼周期）成就共享起算点招拍挂项目：第一笔资金支付日，可递延至摘牌日合作项目：如由中梁主导摘牌，后续交合作方操盘，则起算点为中梁第一笔资金（任何形式）投入时间，可递延至摘牌日；如中梁后期参股，则起算点为中梁第一笔资金（任何形式）投入时间与合作协议签订日孰早。收并购项目：第一次股权过户日，特殊情况一事一议。分配前提（项目层面股东回笼周期）操盘项目项目累计回笼资金＞所有股东自有资金投入（本金）合作项目项目累计回笼资金＞中梁股东自有资金投入（本金）调整项-奖罚奖：来源项目利润，增加成就共享大包罚：归还项目利润，减少成就共享大包成就共享奖罚权仅在控股集团奖罚来源调整项-奖罚监察3G罚款、费用超包干为足额扣除其他罚款为有限责任、有限成本足额扣除：罚款单项目扣罚，未扣完的余额100%在区域内其他项目扣回有限责任、有限成本：罚款单项目扣罚，未扣完的余额10%在区域内其他项目扣回扣罚原则调整项-奖罚先足额扣除、再有限扣除例：单项目成就共享总额500万罚款600万，其中：足额扣除200万

有限扣除

400万优先扣除“足额扣除”事项单项目：500-200（足额扣除）-300（有限扣除）区域内其他项目：10（400-300）*10%（有限扣除：未扣完的余额10%在区域内其他项目扣回）0.5%（主体建筑工程+主体安装工程+小区管网道路工程+园林环境工程+配套设施）（按计提比例预留）无效成本预留备注：最后一次成就共享提取时予以释放调整项-无效成本例：单项目成就共享总额1000万，建安成本2亿，当年发生无效成本20万，当年项目达到第一个提取节点（30%）。1、当年成就共享可计提：1000*30%=300万2、无效成本应预留：20000*0.5%=100万，当年无效成本应预留：100*30%=30万3、实际发生无效成本：20万4、当年成就共享实际发放：300-30-20=250万调整项-无效成本调整项-抵扣联“抵扣”依据

1、半年度、年度经营考核排名前三的区域集团及区域公司给予激励2、年度营销考核/融资考核排名前三的区域集团给予激励当年“抵扣联”仅抵扣当年发生的罚款及无效成本，若用不完即作废

不含承诺的兜底事项（管理费用超支、净利润率兜底、年化投资回报率兜底）（促进主动申报无效成本）调整项-抵扣联“抵扣”要求区域公司实施方案区域公司经营考核排名激励区域公司考核排名半年全年第一名300万500万第二名200万300万第三名100万200万1、半年度经营考核排名前三，而全年排名不在前三的，半年“抵扣联”仍有效；2、若区域公司半年、全年经营考核排名均进前三名，按最高额享受。3、区域公司下属项目按无效成本/罚款权重全部享受调整项-抵扣联区域集团实施方案1、区域集团可同时享受上述各项激励；2、半年度经营考核排名前三，而全年排名不在前三的，半年“抵扣联”仍有效；3、若区域集团半年、全年经营考核排名均进前三名，按最高额享受。4、区域集团优先抵扣其本部承担的罚款，剩余部分按项目无效成本/罚款权重抵扣区域集团经营考核排名激励区域集团考核排名半年全年第一名300万500万第二名200万300万第三名100万200万区域集团营销考核排名激励区域集团考核排名全年第一名150万第二名100万第三名50万区域集团融资考核排名激励区域集团考核排名全年第一名150万第二名100万第三名50万++调整项-抵扣联分配时间及比例——操盘项目自有资金回笼首次开盘回款&可售面积至90%回款100%30%20%20%剩余首次开盘成功达到启动会预设主要指标条件如项目开盘达到预期目标，且书面承诺项目后续各项节点及指标均可完成，可在开盘后立即分配首次成就共享的50%。项目自有资金回笼预留三个月经营性支出余额整盘销售回款及可售面积达90%交房后半年内，回款100%即时发放15%30%X50%=15%剩余的，达到发放要求，则统一到年末一次性发放15%+20%+20%±？分配节点及比例——合作项目自有资金回笼回款&可售面积至95%回款100%30%50%20%剩余股东自有资金回笼预留三个月经营性支出余额项目签约率达70%中梁方分配动态利润到账50%整盘销售回款及可售面积达90%中梁方分配动态利润到账80%交房后半年内，回款100%完成成本结算区域对所得税金额承诺兜底达到发放要求，统一到年末一次性发放50%+20%±？组织间切分比例拿地主导方区域公司主导区域集团主导直属区域公司主导拿地的招拍挂项目，成就共享100%归属于直属区域公司。三固定四不高一不低（1053）（256614）（31）区域公司本部：60%-70%事业部：30%-40