海外滩-精致生活港住宅商业建筑方案

2019.02.13绿地

长沙

|CHANGSHA1前期分析PRE-PHASE

ANALYSIS绿地

长沙

|CHANGSHA上轮纪要规划产品一线江景大平层优选街区格局滨江商墅江景最大化利用丰富的空间场景集中的2w方茂考虑取消售楼处充分利用层高打造明星产品灵活性产品美式生活街区滨江活力综合体S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA2规划初判PLANNING

INITIAL

JUDGEMENT绿地

长沙

|CHANGSHA用地条件商业+文化娱乐用地FAR=5.0社会停车场用地限高18m限高的逐渐升高312观江视野的充分利用密度=40%532个社会停车位S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA设计对象江景大平层平层公寓160-180㎡必须一线看江120-140㎡一线看江，否则宁可做小顶部少量4.5m层高SOHO公寓控制面积，看江户型可适当放大LOFT公寓45㎡与大平层共同形成一期4万方组团集中商业2W平米现状售楼处根据经济帐判断是否要拆除沿街商业1W平米S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA视野价值判断基地内上空150m湘江景致尽揽，高区优势明显SITE绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考1-风貌小广场小绿地小转角2高共享小马路B绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考1-风貌三期一期商业--点一期包括江景大平层+滨江商墅LOFT下配置生活必备设施，保证便利性集中商业茂二层商业环二期一层沿街商业街区小广场二期商业--线二期包括所有板式公寓沿内部道路设置线性商业完善配套设施，形成商业带一期滨江商墅点式商业配套三期商业--面三期包括商业综合体和SOHO公寓全面升级商业配套能级提供全龄家庭生活所需，辐射周边时间轴S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA对标案例上海瑞虹新城（瑞安）点到线到面的商业升级瑞虹新城一期：占地约4.2公顷，总建筑面积约17.0万平方米，共建成10栋高层，由3幢29层和7幢35层高层组成。点一期二期建设时设置点状商业，置入必要的的生活配套和超市2三

期

建

设瑞虹新城二期：占地约4.5公顷，总建筑面积约25万平方米。共建11栋高层；二期会所建筑面积约为7000平方米；商业建筑面积近3万平方米线三期打造月亮街及沿街商业3一

二

期

建

设1瑞虹新城三期：总建筑面积约4.44万平方米，其中住宅总面积约3.32万平方米，共有南北两栋高层，248个住宅单位，为精致优雅的高品质住宅小区面璟庭建设时同期建了写字楼太阳殿S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考2-朝向0

°A.正南北优势：较符合长沙生活习惯，无东晒西晒周边同类肌理：湘诚德峰小区、鹅羊山小区等4

0

°B.

顺应道路40°优势：南偏东是长沙比较接受的角度顺应道路方向提升用地经济性周边同类肌理：绿地海外滩、德怡园等N

O

R

T

H5

0

°C.顺应道路50°优势：正面看江，视距大，但需解决西晒的问题周边同类肌理：绿地海外滩东侧等S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考3-商业5000㎡在东南角布置3层20000㎡集中商业其余南侧东侧沿街布置15m进深底商可去化5000㎡沿街商业剩下的5000㎡落位何处？策略：增加沿街界面丰富街区场景以动线带活一层商业二层商业成环S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考3-商业炮台公园街区地块尺度约为180m*350m，内有公寓、商业、办公等多业态人群适合开设内部车行道，打造开放街区S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考3-商业炮台公园街区车道及小区出入口带来的活力能大大激活商业一层为主、延展面较长的商业可塑造美式小街区的生活氛围S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划思考3-商业硅谷桑塔纳街区PLAZAPLAZAGARDENPLAZA根据位置和空间尺度的不同，在内部动线上串联多个不同主题的广场，塑造丰富商业场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA3规划解读MASTER

PLANNING方案一缤纷乐谷方案二大平层10%37%33%10%10%大平层10%21%31%19%9%都会花园小户型平层小户型LOFT大户型LOFT商业T4平层小户型平层小户型LOFT大户型LOFT商业10%S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划价值与产品价值的强烈对应功能布局集中商业

20400㎡沿街商业

11610㎡跃层SOHO

26250㎡平层SOHO

89040㎡平层公寓（方型）

18125㎡LOFT公寓（鱼骨+方形+L型）=92825㎡江景平层

27000㎡江景顶跃

1800㎡江景云墅

1400㎡商墅

1980㎡合计

290430㎡S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA上部舒朗

视线通透下部丰富

密度街区空间形态S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA空间形态S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA绿地

长沙

|CHANGSHA视线分析鱼骨型公寓S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA对标案例-桑塔纳街区SantanaRow

位于美国圣何塞，硅谷的核心地带。周边为大量住宅区，其本身和周边建筑群体形成了生动、有活力的开放街区。S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA对标案例-桑塔纳街区SantanaRow街道两侧融合了商业、酒店、公寓、办公等多样业态，也为各种活动留出了广场、街角绿地和外摆座位。S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA对标案例-桑塔纳街区街区的内界面也是开放可进入的，底部的一层商业为所有楼栋提供了便利，但由于空间的层次而保留一定的安静和归属感。S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA商业分期运营一期商业--点一期包括江景大平层+滨江商墅LOFT下配置生活必备设施，保证便利性二期商业--线二期包括所有板式公寓沿内部道路设置线性商业完善配套设施，形成商业带三期商业--面三期包括商业综合体和SOHO公寓全面升级商业配套能级提供全龄家庭生活所需，辐射周边S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA一期组团广场+会所前期可作为销售中心使用S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA一期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA一期场景绿地

长沙

|CHANGSHA一期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA二期组团口袋公园

+配套商业完善配套设施，形成商业带S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N52绿地

长沙

|CHANGSHA二期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA二期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA二期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA二期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA二期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA二期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期组团B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

TO

N

E

P

TAD

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期组团人行动线SOHO+集中商业提升商业品质，辐射周边S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N62绿地

长沙

|CHANGSHA三期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHAS2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHAS2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期场景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA三期场景绿地

长沙

|CHANGSHA产品梯度齐全功能布局集中商业

20400㎡沿街商业

11225㎡跃层SOHO

26250㎡平层SOHO

89040㎡2T4公寓60060㎡LOFT公寓

51275㎡江景平层

27000㎡江景顶跃

1800㎡江景云墅

1400㎡商墅

1980㎡合计

290430㎡S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA空间形态S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA空间形态计绿地

长沙

|CHANGSHA4产品初判PRODOCT

INITIAL

JUDGEMENT绿地

长沙

|CHANGSHA任务书产品江景大平层平层公寓LOFT公寓45㎡160-180㎡120-140㎡一线江景轻奢宅房间数少有江景南北通透改善型双钥匙精细化配套全绿地

长沙

|CHANGSHA上轮会议意见：一线江景做大户型，其余尽量做小户型层高用足，溢价最大化创新产品，引爆市场S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA实际产品落位江景大平层顶跃增加明星产品增加稀缺产品云墅滨江商墅LOFT公寓江景LOFT增加产品卖点减少总量锯齿形LOFT平层公寓S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA实际产品落位跃层SOHO

26250㎡平层SOHO

89040㎡商墅1980㎡江景平层

27000㎡

鱼骨LOFT

51200㎡江景顶跃

1800㎡江景云墅

1400㎡平层公寓（方型）18125㎡LOFT公寓（方型））25625㎡L型LOFT16000㎡S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA规划解读以办公报批的住宅产品规划上以09年长沙城市管理技术规定为依据面积测算以最新18年规范为依据统一技术措施：1、建筑层高：商业建筑层高不应超过5.6米；办公建筑标准层层高不应超过4.5米。5、架空层层高≥3.6m的共享架空开放空间，不计算容积率6、骑楼正投影范围宽度≥3米且≤5米，层高≥3.6米的底层不计算容积率2、

阳台依据办公规范，其建筑面积不应超过同层建筑面积的2%，超过部分按照正投影面积计算3、设备平台依据办公规范，每层不大于1000平米可做10平米；大于1000平米按照200平米为单位递增4、凸窗出挑宽度不宜超过0.6m，宽度不应与房间等宽S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA江景大平层产品S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA北辰三角洲C1地块项目案例参考公建化立面户型面积230㎡S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA保利南昌洪都中航城项目案例实践公建化立面改造前平面改造后平面S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA绿地南京湖南路项目案例实践公建化立面200240S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA大平层产品

(

3m层高）设计成果仪式感玄关双侧储物短走廊LDK序列厅-餐-厨空间一体化豪宅轴线双面观景30平米方正起居空间大面宽主卧套32平米升级三件套标准层175平方米

得房率74.88%S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA大平层产品

(

3m层高）-双钥匙平面设计成果104㎡70㎡S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA大平层产品顶跃

(

4.5m层高

)设计成果主要空间保留4.5m层高，辅助空间增加1间套房及1间多功能室建议跃层部分40.8平方米

赠送率23.4%S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA大空间意向设计成果S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA主卧空间意向设计成果S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA大平层产品云墅

(

4.5m层高

)设计成果南向6开间奢华户型，别墅感空间，全环绕露台，送夹层工作室及屋顶花园顶层256平方米，建议跃层部分28.13平方米

赠送率11%S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA大平层产品云墅

(

屋顶赠送露台)设计成果标准层256平方米，屋顶赠送露台68平方米屋顶赠送露台可做迷你高尔夫球场及盆景S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA客厅-泳池空间意向设计成果S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA滨江商墅产品S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA碧桂园上海金山项目案例参考报建图纸实施图纸户型面积160㎡商业风情化化立面S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA绿地武汉汉南小镇项目案例参考层层退台造型报建图纸实施图纸户型面积240㎡S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA案例参考华侨城苏河湾别墅S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA案例参考华侨城苏河湾S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA设计成果平

层平

层商

业别

墅商

业江景花园小区花园江景花园小区花园地

库地

库方案一

商业+2面宽别墅方案二

商业+4面宽平层花园赠送：赠送江景及小区花园花园赠送：底层别墅赠送江景花园上层别墅赠送小区花园S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U

A

L

D

E

S

I

G

N绿地

长沙

|CHANGSHA商墅产品

(

5.6m层高）-方案一（首层改造后）设计成果预留电梯井道与下部商业错开，可直达地库夹层设计儿童主题房间双面宽视野并与地库可较好结合别墅首层赠送30平米南花园单套175.5平方米

可夹层增加140平方米S2S3地块概念规划设计B

L

O

C

K

S

2

S

3

P

R

O

J

E

C

T

C

O

N

C

E

P

T

U