《房地产法》课程讲义

第十五章房地产中介服务制度

第一节房地产中介服务概述一、房地产中介服务的概念

房地产中介服务广义上是指在房地产开发、交易活动中起中间媒介和辅助作用的服务和管理活动。1．房地产中介服务发生于房地产开发、交易活动过程中

2．房地产中介服务包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪、房地产行业管理、房地产公证、房地产律师服务等内容

3．房地产中介服务的作用是促成房地产开发、交易活动的顺利进行

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。二、房地产中介服务的意义首先，房地产中介服务有助于我国房地产市场的完善。房地产市场是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分。

其次，房地产中介服务有助于房地产业的健康发展。无序的房地产业是难以持久、健康发展的。通过房地产中介服务和管理，各种房地产开发、交易行为更趋于规范化，当事人的合法权益也可以及时得到保护。房地产公证、律师服务的宗旨就在于保障房地产开发、交易活动的合法化，维护当事人的合法权益。房地产行业管理机构也可以发挥行业自我管理的作用，维护房地产业的正常秩序。最后，房地产中介服务是第三产业的组成部分，有助于解决就业问题。房地产价格评估的功能

1．测算现有存量市场中的房地产价值量，为房地产宏观管理提供科学依据；2．为土地使用权出让和转让提供基础价格，如基准地价、标定地价、底价；3．确定抵押房地产的价格，作为进行房地产抵押业务的依据；4．确定课税对象的房地产价值，适应房地产税收需要；5．评定被拆迁的房地产价格，作为拆迁补偿的依据；6．确定争议房地产价格，作为解决房地产纠纷的依据；7．确定作为投资资本的房地产价格，作为合资、合作、企业承包经营、企业兼并等经济活动的依据；8．为破产企业的房地产进行清产提供依据。第二节房地产中介服务人员资格管理一、房地产中介服务人员资格管理的必要性

对房地产中介服务人员进行资格管理，是为了保证房地产中介服务人员的基本素质和服务质量，维护房地产中介服务市场的秩序，有利于提高房地产中介服务的水平，更好地促进房地产业的发展。二、房地产咨询从业人员的资格管理

房地产咨询从业人员，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的人员。房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

三、房地产价格评估人员的资格认证

房地产价格评估人员，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的人员。

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。四、房地产经纪人的资格管理

房地产经纪人，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的人员。

房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。五、律师的资格管理

律师执业，应当取得《法律职业资格证书》和执业证书。我国实行国家司法考试制度。六、公公证员员的资资格管管理符合《《公证证暂行行条例例》规规定条条件的的，可可以被被任命命为公公证员员和助助理公公证员员。非公证证人员员，不不得从从事房房地产产公证证业务务。第三节节房房地地产中中介服服务机机构管管理一、房地产中中介服务机构构的设立（一）有自己己的名称和组组织机构房地产中介服服务机构应当当有自己的名名称，并以自自己的名义从从事房地产中中介服务，享享受权利，承承担义务。房地产中介服服务机构应当当设立自己的的组织机构，，如设立房地地产中介服务务有限责任公公司，应当具具有股东会、、董事会、监监事会等机构构。（二）有固定定的服务场所所服务场所是指指房地产中介介服务机构进进行业务活动动的所在地。。没有固定的的服务场所，，既不利于房房地产中介服服务机构开展展业务活动，，也不利于服服务对象的监监督和房地产产中介服务主主管部门的管管理。（三）有必要要的财产和经经费房地产中介服服务机构在从从事业务活动动时，应有其其必要的设施施（如办公用用房、办公用用品、交通工工具、专业设设备等）和经经费。此外，，房地产中介介服务机构的的自有财产也也是其对外承承担民事责任任的基础。（四）有足够够数量的专业业人员房地产中介服服务是一种专专业性的服务务和管理工作作，没有相应应的专业人员员是无法胜任任的。这些专专业人员包括括工程技术人人员（建筑、、土木工程师师等）、财务务会计人员（（会计师）、、价格评估人人员（房地产产估价师）、、经济管理人人员（经济师师）等。（五）法律、、行政法规规规定的其他条条件设立房地产中中介服务机构构的程序设立房地产产中介服务务机构，除除应符合上上述五项条条例外，还还应符合法法定程序。。《城市房房地产管理理法》第五五十七条第第二款规定定：“设立立房地产中中介服务机机构，应当当向工商行行政管理部部门申请设设立登记，，领取营业业执照后，，方可开业业。”房地产中介介服务机构构在领取营营业执照后后的一个月月内，应当当到登记机机关所在地地的县级以以上人民政政府房地产产管理部门门备案。房地产管理理部门应当当每年对房房地产中介介服务机构构的专业人人员进行一一次检查，，并于每年年年初公布布检查合格格的房地产产中介服务务机构名单单。检查不不合格的，，不得从事事房地产中中介业务。。二、房地产产中介服务务机构的义义务1．遵守有有关的法律律、法规和和政策；2．遵守自自愿、公平平、诚实信信用的原则则；3．按照核核准的业务务范围从事事经营活动动；4．按规定定标准收取取费用；5．依法交交纳税费；；6．接受行行业主管部部门及其他他有关部门门的指导、、监督和检检查。未取得房地地产中介资资格擅自从从事房地产产中介业务务的，房地地产管理部部门会同有有关部门，，责令其停停止房地产产中介业务务，没收非非法所得，，并可处以以罚款。伪伪造、涂改改、转让《《房地产估估价师执业业资格证书书》、《房房地产估价价师注册证证》、《房房地产估价价员岗位合合格证》、、《房地产产经纪人资资格证》的的，吊销营营业执照，，并可处以以罚款。超超过营业范范围从事房房地产中介介活动的，，没收非法法所得，并并可处以罚罚款。第四节房房地产中中介业务管管理一、房地产产中介业务务管理一般般要求（一）签订订书面中介介服务合同同房地产中介介服务人员员承办业务务，由所在在中介机构构统一受理理并与委托托人签订书书面中介服服务合同。。房地产中介介服务合同同应当包括括以下内容容：1．当事人人姓名或者者名称、住住所；2．中介服服务项目的的名称、内内容、要求求和标准；；3．合同履履行期限；；4．收费金金额和支付付方式、时时间；5．违约责任任和纠纷解决决方式；6．当事人约约定的其他内内容。（二）统一收收费，依法纳纳税房地产中介服服务费用由房房地产中介服服务机构统一一收取，房地地产中介服务务机构收取费费用应当开具具发票，依法法纳税。（三）建立业业务记录房地产中介服服务机构开展展业务应当建建立业务记录录，设立业务务台帐。业务务记录和业务务台帐应当载载明业务活动动中的收入、、支出等费用用，以及省、、自治区人民民政府建设行行政主管部门门和直辖市房房地产管理部部门要求的其其他内容。（四）不得进进行违法违规规行为房地产中介服服务人员在房房地产中介活活动中不得有有下列行为：：1．索取、收收受委托合同同以外的酬金金或者其他财财物，或者利利用工作之便便，牟取其他他不正当的利利益；2．允许他人人以自己的名名义从事房地地产中介业务务；3．同时在两两个或者两个个以上中介服服务机构执行行业务；4．与一方当当事人串通损损害另一方当当事人利益；；5．法律、法法规禁止的其其他行为。有上述行为之之一的，房地地产管理部门门会同其他有有关部门对责责任者没收非非法所得，并并可处以罚款款。（五）承担损损失赔偿责任任因房地产中介介服务人员过过失，给当事事人造成经济济损失的，由由所在中介服服务机构承担担赔偿责任。。所在中介服服务机构可以以对有关人员员追偿。二、房地产咨咨询业务管理理房地产咨询询，是指为房房地产活动的的参与者收集集、加工整理理、分析市场场信息，为房房地产开发、、交易出谋划划策的行为。。三、房地产价价格评估业务务管理（一）房地产产价格评估程程序1．申请估价价2．估价受理理委托的房地产产价格评估，，委托人应与与估价机构签签订房地产估估价委托协议议书（房地产产估价合同））。3．现场勘估估4．综合作业业承办人员以《《估价结果书书》的形式记记述估价成果果。《估价结结果书》应由由承办人员签签名，由承办办估价业务的的估价机构签签署意见并加加盖公章后，，书面通知当当事人。（二）房地产产价格评估方方法收益还原法收益还原法的的基本原理是是：购买一宗宗一定使用年年限（或只有有一定年限的的纯收益）的的房地产，则则可期待在这这个年限内源源源不断地获获得年纯收益益。将此项随随时间经过而而不断获得的的收益，以一一定的适当还还原利率折算算为现值总额额，则该现值值总额即为该该项房地产的的价格。市场比较法市场比较法，，是一种将所所评估的房地地产与近期市市场类似房地地产的交易实实例进行比较较，测算评估估房地产价格格的方法。成本法成本法，是一一种以房地产产开发所花费费的各项费用用之和为主要要依据，再加加一定的利润润和应纳税金金来确定房地地产价格的方方法。路线价法路线价法，是是指对面临特特定街道、接接近性相等的的市街地，设设定标准深度度，求取该深深度上数块土土地的平均单单价作为路线线价，然后据据此路线价，，配合深度指指数表和其他他修正率表，，用数学方法法算出临接同同一街道各宗宗土地价格的的一种方法。。四、房地产经经纪业务管理理房地产经纪纪机构和房地地产经纪人应应当合法、公公开地开展服服务，并依法法纳税。房地地产经纪人与与委托人应当当订立《房地地产经纪合同同》，明确双双方的权利义义务关系。五、房地产律律师业务管理理律师事务所的的主要房地产产业务1．接受房地地产行政机关关、房地产开开发经营企业业的聘请，担担任常年法律律顾问，参与与聘请单位的的房地产开发发、经营、管管理、服务活活动中的法律律决策和内部部规章制度管管理；2．接受房地地产民事案件件当事人的委委托，担任代代理人参加诉诉讼；3．接受房地地产行政案件件当事人的委委托，担任代代理人参加诉诉讼；4．接受非诉诉讼事件当事事人的委托，，提供法律帮帮助，或者担担任代理人，，参加调解、、仲裁活动；；5．解答房地地产法律咨询询，代写房地地产诉讼文书书和其他有关关房地产法律律事务的文书书；6．为房地产产开发项目提提供综合性的的法律服务。。六、房地产公公证业务管理理公证机关的主主要房地产公公证业务1．国有土地地使用权出让让公证，包括括拍卖、招标标出让的现场场监督公证和和出让合同公公证；2．房地产开开发公证，包包括房地产开开发项目勘察察设计合同公公证、建筑安安装工程承包包合同公证；；3．房房地产产转让让公证证，包包括房房地产产买卖卖合同同公证证、房房地产产赠与与合同同公证证（或或赠与与书公公证、、受赠赠书公公证））、房房地产产互换换合同同公证证、商商品房房预售售合同同公证证；4．房房地产产抵押押合同同公证证；5．房房屋租租赁合合同公公证；；6．房房地产产继承承权公公证，，包括括法定定继承承权公公证、、遗嘱嘱公证证、遗遗嘱继继承权权公证证、遗遗赠扶扶养协协议公公证。。第十六六章物物业管管理制制度第一节节物物业业管理理概述述一、物物业概概念物业是是指具具体的的有价价土地地和已已建成成可投投入使使用的的各类类房屋屋及其其附属属设备备、配配套设设施以以及相相关场场地。。二、物物业管管理概概念物业管管理，，是指指业主主通过过选聘聘物业业管理理企业业，由由业主主和物物业管管理企企业按按照物物业服服务合合同约约定，，对房房屋及及配套套的设设施设设备和和相关关场地地进行行维修修、养养护、、管理理，维维护相相关区区域内内的环环境卫卫生和和秩序序的活活动。。三、物物业管管理沿沿革物业管管理起起源于于19世纪纪60年代代的英英国。。一位位叫奥奥克维维娅··希尔尔（OctaviaHill））的女士士首先先修建建、完完善了了其自自有房房屋的的配套套设备备设施施，改改善了了居住住环境境，然然后制制定了了一套套行之之有效效的管管理办办法，，要求求用户户严格格遵守守，否否则收收回房房屋。。四、、物物业业管管理理基基本本原原则则（一一））理理顺顺体体制制，，统统一一管管理理原原则则房地地产产行行政政主主管管部部门门负负责责物物业业管管理理的的归归口口管管理理工工作作。。其其他他相相关关管管理理部部门门按按职职责责分分工工，，负负责责监监督督、、指指导导和和配配合合本本地地段段物物业业管管理理的的有有关关工工作作，，但但不不从从事事具具体体的的操操作作。。物业管管理的的一切切具体体操作作由物物业管管理公公司统统一实实施。。（二））合理理分担担，自自求发发展原原则物业管管理的的经费费应采采取谁谁享用用、谁谁受益益、谁谁负担担的原原则，，实行行有偿偿服务务，由由物业业主及及使用用人合合理分分担物物业管管理服服务费费用。。物业管理理公司还还可利用用住宅小小区内的的营业用用房、其其他公益益设施开开展多种种经营服服务，增增加物业业管理收收益，提提高物业业管理质质量。（三）双双向选择择，竞争争促进原原则引进竞争争机制发发展物业业管理，，就是要要发展和和完善物物业管理理市场，，推行““双向选选择”。五、物业业管理法法律制度度国务院于于2003年6月8日日公布了了《物业业管理条条例》，，规定自自2003年9月1日日起施行行。第二节业业主主及业主主大会一、业主主的权利利义务（一）业业主的权权利1．按照照物业服服务合同同的约定定，接受受物业管管理企业业提供的的服务；；2．提议议召开业业主大会会会议，，并就物物业管理理的有关关事项提提出建议议；3．提出出制定和和修改业业主公约约、业主主大会议议事规则则的建议议；4．参加加业主大大会会议议，行使使投票权权；5．选举举业主委委员会委委员，并并享有被被选举权权；6．监督督业主委委员会的的工作；；7．监督督物业管管理企业业履行物物业服务务合同；；8．对物物业共用用部位、、共用设设施设备备和相关关场地使使用情况况享有知知情权和和监督权权；9．监督督物业共共用部位位、共用用设施设设备专项项维修资资金（以以下简称称专项维维修资金金）的管管理和使使用；10．法律、、法规规定的的其他权利。。（二）业主的的义务1．遵守业主主公约、业主主大会议事规规则；2．遵守物业业管理区域内内物业共用部部位和共用设设施设备的使使用、公共秩秩序和环境卫卫生的维护等等方面的规章章制度；3．执行业主主大会的决定定和业主大会会授权业主委委员会作出的的决定；4．按照国国家有关规规定交纳专专项维修资资金；5．按时时交纳物物业服务务费用；；6．法律律、法规规规定的的其他义义务。二、业主主大会（一）业业主大会会的组成成物业管理理区域内内全体业业主组成成业主大大会。业业主大会会应当代代表和维维护物业业管理区区域内全全体业主主在物业业管理活活动中的的合法权权益。一个物业业管理区区域成立立一个业业主大会会。物业业管理区区域的划划分应当当考虑物物业的共共用设施施设备、、建筑物物规模、、社区建建设等因因素。具具体办法法由省、、自治区区、直辖辖市制定定。（二）业业主大会会的职责责1．制定定、修改改业主公公约和业业主大会会议事规规则；2．选举举、更换换业主委委员会委委员，监监督业主主委员会会的工作作；3．选聘聘、解聘聘物业管管理企业业；4．决定定专项维维修资金金使用、、续筹方方案，并并监督实实施；5．制定定、修改改物业管管理区域域内物业业共用部部位和共共用设施施设备的的使用、、公共秩秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度；；6．法律律、法规规或者业业主大会会议事规规则规定定的其他他有关物物业管理理的职责责。（三））业主主大会会会议议业主大大会会会议可可以采采用集集体讨讨论的的形式式，也也可以以采用用书面面征求求意见见的形形式；；但应应当有有物业业管理理区域域内持持有1／2以上上投票票权的的业主主参加加。业业主可可以委委托代代理人人参加加业主主大会会会议议。业主大大会作作出决决定，，必须须经与与会业业主所所持投投票权权1／／2以以上通通过。。业主主大会会作出出制定定和修修改业业主公公约、、业主主大会会议事事规则则，选选聘和和解聘聘物业业管理理企业业，专专项维维修资资金使使用和和续筹筹方案案的决决定，，必须须经物物业管管理区区域内内全体体业主主所持持投票票权2／3以上上通过过。业主大大会的的决定定对物物业管管理区区域内内的全全体业业主具具有约约束力力。业主大会会会议分分为定期期会议和和临时会会议。业业主大会会定期会会议应当当按照业业主大会会议事规规则的规规定召开开。经20％以以上的业业主提议议，业主主委员会会应当组组织召开开业主大大会临时时会议。。（四）业业主委员员会业主委员员会是业业主大会会的执行行机构，，履行下下列职责责：1．召集集业主大大会会议议，报告告物业管管理的实实施情况况；2．代表表业主与与业主大大会选聘聘的物业业管理企企业签订订物业服服务合同同；3．及时时了解业业主、物物业使用用人的意意见和建建议，监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同；4．监督督业主公公约的实实施；5．业主主大会赋赋予的其其他职责责。第三节前前期期物业管管理一、前期期物业服服务合同同1．在业业主、业业主大会会选聘物物业管理理企业之之前，建建设单位位选聘物物业管理理企业的的，应当当签订书书面的前前期物业业服务合合同。2．国家家提倡建建设单位位按照房房地产开开发与物物业管理理相分离离的原则则，通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业。住宅宅物业的的建设单单位，应应当通过过招投标标的方式式选聘具具有相应应资质的的物业管管理企业业；投标标人少于于3个或或者住宅宅规模较较小的，，经物业业所在地地的区、、县人民民政府房房地产行行政主管管部门批批准，可可以采用用协议方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。3．建设设单位与与物业买买受人签签订的买买卖合同同应当包包含前期期物业服服务合同同约定的的内容。。4．前期期物业服服务合同同可以约约定期限限；但是是，期限限未满、、业主委委员会与与物业管管理企业业签订的的物业服服务合同同生效的的，前期期物业服服务合同同终止。。二、业主主临时公公约1．建设设单位应应当在销销售物业业之前，，制定业业主临时时公约，，对有关关物业的的使用、、维护、、管理，，业主的的共同利利益，业业主应当当履行的的义务，，违反公公约应当当承担的的责任等等事项依依法作出出约定。。建设单单位制定定的业主主临时公公约，不不得侵害害物业买买受人的的合法权权益。2．建设设单位应应当在物物业销售售前将业业主临时时公约向向物业买买受人明明示，并并予以说说明。物物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守业主主临时公公约予以以书面承承诺。第四节物物业管管理服务务一、物业业管理资资格（一）物物业管理理企业的的资格从事物业业管理活活动的企企业应当当具有独独立的法法人资格格。国家对从从事物业业管理活活动的企企业实行行资质管管理制度度。（二）物物业管理理人员的的资格从事物业管理理的人员应当当按照国家有有关规定，取取得职业资格格证书。二、物业服务务合同1．业主委员员会应当与业业主大会选聘聘的物业管理理企业订立书书面的物业服服务合同。2．物业服务务合同应当对对物业管理事事项、服务质质量、服务费费用、双方的的权利义务、、专项维修资资金的管理与与使用、物业业管理用房、、合同期限、、违约责任等等内容进行约约定。3．物业管理理企业应当按按照物业服务务合同的约定定，提供相应应的服务。物物业管理企业业未能履行物物业服务合同同的约定，导导致业主人身身、财产安全全受到损害的的，应当依法法承担相应的的法律责任。。4．物业管理理企业可以将将物业管理区区域内的专项项服务业务委委托给专业性性服务企业，，但不得将该该区域内的全全部物业管理理一并委托给给他人。三、物业服务务收费1．物业服务务收费应当遵遵循合理、公公开以及费用用与服务水平平相适应的原原则，区别不不同物业的性性质和特点，，由业主和物物业管理企业业按照国务院院价格主管部部门会同国务务院建设行政政主管部门制制定的物业服服务收费办法法，在物业服服务合同中约约定。2．业主应当当根据物业服服务合同的约约定交纳物业业服务费用。。业主与物业业使用人约定定由物业使用用人交纳物业业服务费用的的，从其约定定，业主负连连带交纳责任任。3．已竣工但但尚未出售或或者尚未交给给物业买受人人的物业，物物业服务费用用由建设单位位交纳。4．物业管理理企业可以根根据业主的委委托提供物业业服务合同约约定以外的服服务项目，服服务报酬由双双方约定。5．物业管理理区域内，供供水、供电、、供气、供热热、通讯、有有线电视等单单位应当向最最终用户收取取有关费用。。物业管理企企业接受委托托代收前款费费用的，不得得向业主收取取手续费等额额外费用。第五节物业业的使用与维维护一、物业的使使用1．物业管理理区域内按照照规划建设的的公共建筑和和共用设施，，不得改变用用途。业主依法确需需改变公共建建筑和共用设设施用途的，，应当在依法法办理有关手手续后告知物物业管理企业业；物业管理理企业确需改改变公共建筑筑和共用设施施用途的，应应当提请业主主大会讨论决决定同意后，，由业主依法法办理有关手手续。2．业主、物物业管理企业业不得擅自占占用、挖掘物物业管理区域域内的道路、、场地，损害害业主的共同同利益。因维修物业或或者公共利益益，业主确需需临时占用、、挖掘道路、、场地的，应应当征得业主主委员会和物物业管理企业业的同意；物物业管理企业业确需临时占占用、挖掘道道路、场地的的，应当征得得业主委员会会的同意。业主、物业管管理企业应当当将临时占用用、挖掘的道道路、场地，，在约定期限限内恢复原状状。二、物业的维维护1．供水、供供电、供气、、供热、通讯讯、有线电视视等单位，应应当依法承担担物业管理区区域内相关管管线和设施设设备维修、养养护的责任。。上述单位因因维修、养护护等需要，临临时占用、挖挖掘道路、场场地的，应当当及时恢复原原状。2．．业业主主需需要要装装饰饰装装修修房房屋屋的的，，应应当当事事先先告告知知物物业业管管理理企企业业。。物物业业管管理理企企业业应应当当将将房房屋屋装装饰饰装装修修中中的的禁禁止止行行为为和和注注意意事事项项告告知知业业主主。。3．．住住宅宅物物业业、、住住宅宅小小区区内内的的非非住住宅宅物物业业或或者者与与单单幢幢住住宅宅楼楼结结构构相相连连的的非非住住宅宅物物业业的的业业主主，，应应当当按按照照国国家家有有关关规规定定交交纳纳专专项项维维修修资资金金。。专专项项维维修修资资金金属属业业主主所所有有，，专专项项用用于于物物业业保保修修期期满满后后物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备的的维维修修和和更更新新、、改改造造，，不不得得挪挪作作他他用。。4．．利利用用物物业业共共用用部部位位、、共共用用设设施施设设备备进进行行经经营营的的，，应应当当在在征征得得相相关关业业主主、、业业主主大大会会、、物物业业管管理理企企业业的的同同意意后后，，按按照照规规定定办办理理有有关关手手续续。。业业主主所所得得收收益益应应当当主主要要用用于于补补充充专专项项维维修修资资金金，，也也可可以以按按照照业业主主大大会会的的决决定定使使用用。。5．．物物业业存存在在安安全全隐隐患患，，危危及及公公共共利利益益及及他他人人合合法法权权益益时时，，责责任任人人应应当当及及时时维维修修养养护护，，有有关关业业主主应应当当给给予予配配合合。。责责任任人人不不履履行行维维修修养养护护义义务务的的，，经经业业主主大大会会同同意意，，可可以以由由物物业业管管理理企企业业维维修修养养护护，，费费用用由由责责任任人人承承担担。第六节法律律责任一、行政责任任1．违反本条条例的规定，，住宅物业的的建设单位未未通过招投标标的方式选聘聘物业管理企企业或者未经经批准，擅自自采用协议方方式选聘物业业管理企业的的，由县级以以上地方人民民政府房地产产行政主管部部门责令限期期改正，给予予警告，可以以并处10万万元以下的罚罚款。2．违反本条条例的规定，，建设单位擅擅自处分属于于业主的物业业共用部位、、共用设施设设备的所有权权或者使用权权的，由县级级以上地方人人民政府房地地产行政主管管部门处5万万元以上23．违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。4．违反本条条例的规定，，未取得资质质证书从事物物业管理的，，由县级以上上地方人民政政府房地产行行政主管部门门没收违法所所得，并处5万元以上20万元以下下的罚款。以以欺骗手段取取得资质证书书的，依照本本条第一款规规定处罚，并并由颁发资质质证书的部门门吊销资质证证书。5．违反本条条例的规定，，物业管理企企业聘用未取取得物业管理理职业资格证证书的人员从从事物业管理理活动的，由由县级以上地地方人民政府府房地产行政政主管部门责责令停止违法法行为，处5万元以上20万元以下下的罚款。6．．违违反反本本条条例例的的规规定定，，物物业业管管理理企企业业将将一一个个物物业业管管理理区区域域内内的的全全部部物物业业管管理理一一并并委委托托给给他他人人的的，，由由县县级级以以上上地地方方人人民民政政府府房房地地产产行行政政主主管管部部门门责责令令限限期期改改正正，，处处委委托托合合同同价价款款30％％以以上上50％％以以下下的的罚罚款款；；情情节节严严重重的的，，由由颁颁发发资资质质证证书书的的部部门门吊吊销销资资质质证证书书。。委委托托所所得得收收益益，，用用于于物物业业管管理理区区域域内内物物业业共共用用部部位位、、共7．违反本条条例的规定，，挪用专项维维修资金的，，由县级以上上地方人民政政府房地产行行政主管部门门追回挪用的的专项维修资资金，给予警警告，没收违违法所得，可可以并处挪用用数额2倍以以下的罚款；；物业管理企企业挪用专项项维修资金，，情节严重的的，并由颁发发资质证书的的部门吊销资资质证书；构构成犯罪的，，依法追究直直接负责的主主管人员和其其他直接责任任人员的刑事事责任。8．违反本条条例的规定，，建设单位在在物业管理区区域内不按照照规定配置必必要的物业管管理用房的，，由县级以上上地方人民政政府房地产行行政主管部门门责令限期改改正，给予警警告，没收违违法所得，并并处10万元元以上50万万元以下的罚罚款。9．违反本条条例的规定，，未经业主大大会同意，物物业管理企业业擅自改变物物业管理用房房的用途的，，由县级以上上地方人民政政府房地产行行政主管部门门责令限期改改正，给予警警告，并处1万元以上10万元以下下的罚款；有有收益的，所所得收益用于于物业管理区区域内物业共共用部位、共共用设施设备备的维修、养养护，剩余部部分按照业主主大会的决定定使用。10．违反本本条例的规定定，有下列行行为之一的，，由县级以上上地方人民政政府房地产行行政主管部门门责令限期改改正，给予警警告，并按照照本条第二款款的规定处以以罚款；所得得收益，用于于物业管理区区域内物业共共用部位、共共用设施设备备的维修、养养护，剩余部部分按照业主主大会的决定定使用：（一一）擅自改变变物业管理区区域内按照规规划建设的公公共建筑和共共用设施用途途的；（二））擅自占用、、挖掘物业管管理区域内道道路、场地，，损害业主共共同利益的；；（三）擅自自利用物业共共用部位、共共用设施设备备进行经营的的。个人有前前款规定行为为之一的，处处1000元元以上1万元元以下的罚款款；单位有前前款规定行为为之一的，处处5万元以上上20万元以以下的罚款。。二、民事责任任1．违反本条条例的规定，，建设单位擅擅自处分属于于业主的物业业共用部位、、共用设施设设备的所有权权或者使用权权，给业主造造成损失的，，依法承担赔赔偿责任。2．违反本条条例的规定，，未取得资质质证书从事物物业管理，给给业主造成损损失的，依法法承担赔偿责责任。3．违反本条条例的规定，，物业管理企企业聘用未取取得物业管理理职业资格证证书的人员从从事物业管理理活动，给业业主造成损失失的，依法承承担赔偿责任任。4．违反本条条例的规定，，物业管理企企业将一个物物业管理区域域内的全部物物业管理一并并委托给他人人，给业主造造成损失的，，依法承担赔赔偿责任。5．违反物业业服务合同约约定，业主逾逾期不交纳物物业服务费用用的，业主委委员会应当督督促其限期交交纳；逾期仍仍不交纳的，，物业管理企企业可以向人人民法院起诉诉。三、刑事责任任1．业主以业业主大会或者者业主委员会会的名义，从从事违反法律律、法规的活活动，构成犯犯罪的，依法法追究刑事责责任；尚不构构成犯罪的，，依法给予治治安管理处罚罚。2．违反本条条例的规定，，国务院建设设行政主管部部门、县级以以上地方人民民政府房地产产行政主管部部门或者其他他有关行政管管理部门的工工作人员利用用职务上的便便利，收受他他人财物或者者其他好处，，不依法履行行监督管理职职责，或者发发现违法行为为不予查处，，构成犯罪的的，依法追究究刑事责任；；尚不构成犯犯罪的，依法法给予行政处处分。第十七章落落实房地产政政策第一节落落实土改房地地产政策一、政策法律律依据（一）《中华华人民共和国国土地改革法法》（二）《土地地改革法实施施办法的若干干规定》二、具体处理理（一））处理理土改改遗留留房产产纠纷纷应坚坚持一一般以以土改改确权权为准准的原原则。。（二））根据据土改改政策策规定定，一一户不不能在在两地地参加加土改改，不不能在在两地地都得得到土土地房房产，，更不不允许许卖掉掉甲地地分得得的一一份土土地房房产后后再到到乙地地去分分得第第二份份土改改果实实。（三））土改改确权权一般般以登登记为为准，，因此此一般般应确确认土土改时时颁发发的土土地房房产所所有证证有效效。（四））土改改前已已分家家析产产的房房屋，，土改改时分分别确确权领领取了了土地地房产产所有有证，，土改改后家家庭内内又立立“分分书””重新新分割割，当当时均均无异异议，，且按按重新新分割割后的的房屋屋管理理使用用多年年的，，现在在一方方又以以土地地房产产所有有证为为据主主张重重新分分割产产权的的，不不予支支持。。第二二节节落落实实代代管管房房地地产产政政策策一、、政政策策法法律律依依据据（一一））《《修修正正中中南南区区关关于于城城市市房房产产权权的的几几项项原原则则决决定定》》（二二））《《关关于于对对国国民民党党军军政政人人员员出出走走弃弃留留的的代代管管房房产产的的处处理理意意见见》》（（1983年年）二、具体处理理（一）审理房房屋代管纠纷纷案件的原则则。审理房屋屋代管纠纷案案件应遵循的的原则是：既既要考虑历史史情况、尊重重历史事实，，保持政策连连续性；又要要强调保护代代管房屋产权权人的合法权权益，便于住住房的管理和和使用，充分分发挥代管房房屋的效益、、作用，有利利于住房秩序序的稳定，有有利于祖国和和平统一大业业和安定团结结，从现实出出发，区别情情况，妥善处处理。（二）应注意意国家代管与与委托代管的的异同。国家家代管和委托托代管虽然都都具有代管的的某些法律特特征，但两者者之间有较大大的差别：（（1）代管的的发生根据不不同；（2））代管的房屋屋情况不同；；（3）代管管的法律后果果不同。（三）应慎重重处理原去台台人员的代管管房产。（四）合理处处理代管房产产纠纷中的补补偿问题。第三节落落实公私合营营和私房改造造政策一、政策法律律依据（一）《关于于全面改造城城市私营商业业的初步规划划的报告》（二）《关于于对私营工商商业、手工业业、私营运输输业的社会主主义改造若干干问题的指示示》（三）《关于于目前城市私私有房产基本本情况及进行行社会主义改改造的意见》》（四）《关于于私有出租房房屋社会主义义改造问题的的报告》（1964年））（五）《关于于私房改造后后留给房主的的自住房产权权归谁所有问问题的批复》》二、、具具体体处处理理（一一））公公私私合合营营遗遗留留房房产产问问题题的的具具体体处处理理处理理公公私私合合营营遗遗留留房房产产纠纠纷纷的的一一般般原原则则是是：：公公私私合合营营入入股股的的房房屋屋已已属属国国家家所所有有，，原原则则上上不不应应退退还还给给本本人人。。（二）私房房改造遗留留房产问题题的具体处处理应坚持维护护和巩固城城市私房改改造成果的的原则。凡凡是符合私私房社会主主义改造规规定的城市市私有房屋屋，已由国国家经租的的，其产权权已归国家家所有，由由房管部门门统一经营营管理。应坚持实事事求是的原原则，妥善善处理私改改遗留的房房产纠纷，，实行改对对的不动，，但对当时时予以改造造确有不当当，或由人人民法院作作了错误处处理的，应应依不同程程序予以纠纠正。第四节落落实“文文革”房地地产政策一、政策策法律依据据（一）《关关于处理机机关部队挤挤占私房进进一步落实实私房政策策的通知》》（二）《《关于文文化大革革命期间间错接、、错管城城镇私房房处理意意见的报报告》二、具体处处理（一）坚持持保护私房房主合法权权益的原则则“文革”期间间挤占、没没收的私人人房屋，应应根据宪法法规定，一一律确认私私人房主的的所有权，，把房屋归归还给原房房主。（二）坚持持“谁占用用谁腾退的的原则”（三）采取取多种办法法妥善解决决第五节落落实宗教教房地产政政策一、政策法法律依据（一）《《关于汉民民族中佛教教问题的指指示》（二）《《关于汉族族地区佛教教道教寺观观管理试行行办法》（三）《《关于城镇镇房屋所有有权登记中中几个涉及及政策性问问题的原则则意见》二、具体处处理（一）重视视处理宗教教房地产案案件在政治治和民族关关系上的意意义（二）应坚坚持贯彻党党和国家的的宗教信仰仰自由政策策，依法保保护宗教团团体的房屋屋产权和合合法的土地地使用权（三）在审审理宗教房房地产案件件的实践中中应注意保保护历史文文物第六节落落实华侨侨房地产政政策一、政策法法律依据（一）《关关于落实““文革”期期间被挤占占的华侨私私房政策的的若干规定定（二）《关关于加快落落实华侨私私房政策的的意见》（三）《中中华人民共共和国归侨侨侨眷权益益保护法》》二、具体处处理（一）坚持持保护华侨侨私有房屋屋的所有权权原则（二）认识识落实华侨侨私房政策策的重大意意义，采取取坚决措施施妥善处理理第十八章章城镇镇住房制制度改革革第一节城城镇镇住房制制度改革革概述一、房改改的进程程与重要要政策文文件1987年7月、、1987年10月、、1988年1月，国国务院先先后批复复同意烟烟台、蚌蚌埠、唐唐山的城城镇住房房制度改改革试行行方案。。1988年2月25日，，国务院院印发了了国务院院住房制制度改革革领导小小组《关关于在全全国城镇镇分期分分批推行行住房制制度改革革的实施施方案》》。1991年6月7日，国国务院发发出《关关于继续续积极稳稳妥地进进行城镇镇住房制制度改革革的通知知》。1991年10月月17日日，国务务院办公公厅转发发国务院院住房制制度改革革领导小小组《关关于全面面推进城城镇住房房制度改改革的意意见》。。1994年7月18日日，国务院发发布了《关于于深化城镇住住房制度改革革的决定》。。1998年7月3日，，国务院发出出《关于进一一步深化城镇镇住房制度改改革，加快住住房建设的通通知》。二、房改的制制度化（一）住房公公积金制度。。《住房公积积金管理条例例》（国务院院1999年年4月3日发发布，2002年3月24日修订））。（二）住房贷贷款制度。中中国人民银行行先后发布的的《个人住房房贷款管理办办法》（1998年5月月9日）和《《经济适用住住房开发贷款款管理暂行规规定》（1999年4月月6日）。（三）廉租住住房制度。建建设部于1999年4月月22日发布布了《城镇廉廉租住房管理理办法》。（四）经济适适用住房制度度。建设部、、国务院房改改领导小组、、财政部于1994年12月15日日发布了《城城镇经济适用用住房建设管管理办法》。《住宅保障法法》的初步构构想《住宅保障法》》的性质是社社会保障法，，其立法宗旨旨是确保城镇镇居民（随着着社会经济发发展扩展到农农村居民）的的基本居住条条件，奠定城城镇住房制度度的法律基础础。该法应当规定定城镇居民的的居住权利，，政府、单位位和职工个人人的在保障居居民居住条件件方面的共同同义务，住房房保障的管理理体制，以及及符合社会主主义市场经济济体制和社会会保障原则要要求的住房货货币化分配制制度、住房公公积金制度、、住房建设投投资制度、住住房金融制度度、经济适用用住房建设制制度、住房供供应制度、物物业管理制度度等具体制度度。第二二节节推推行行住住房房公公积积金金制制度度一、、住住房房公公积积金金概概念念住房房公公积积金金，，是是指指国国家家机机关关、、国国有有企企业业、、城城镇镇集集体体企企业业、、外外商商投投资资企企业业、、城城镇镇私私营营企企业业及及其其他他城城镇镇企企业业事事业业单单位位、、民民办办非非企企业业单单位位、、社社会会团团体体及及其其在在职职职职工工缴缴存存的的长长期期住住房房储储金金。。职工个人缴存存的住房公积积金和职工所所在单位为职职工缴存的住住房公积金，，属于职工个个人所有。二、管理原则则住房公积金的的管理实行住住房公积金管管理委员会决决策、住房公公积金管理中中心运作、银银行专户存储储、财政监督督的原则。三、机构及其其职责1．住房公积积金管理委员员会住房公积金管管理委员会是是住房公积金金管理的决策策机构，在直直辖市和省、、自治区人民民政府所在地地以及其他设设区的市设立立。2．住房公积积金管理中心心住房公积金管管理中心是住住房公积金的的运作机构，，是直属城市市人民政府的的不以营利为为目的的独立立的事业单位位。住房公积金管管理中心应当当委托受委托托银行办理住住房公积金贷贷款、结算等等金融业务和和住房公积金金帐户的设立立、缴存、归归还等手续，，并与受委托托银行签订委委托合同。四、缴存五、提取和使使用第三节改改革住房租金金制度一、积极推进进租金改革二、建立城镇镇廉租住房制制度所谓城镇廉租租住房，是指指政府和单位位在住房领域域实施社会保保障功能，向向具有城镇常常住居民户口口的最低收入入家庭提供的的租金相对低低廉的普通住住宅。（一）廉租住住房的来源（二）承租廉廉租住房的申申请、审批申请人持最低低收入家庭证证明、住房情情况证明以及及规定的其他他证明文件，，向市、县人人民政府房地地产行政主管管部门提出承承租廉租住房房的申请。房房地产行政主主管部门对申申请人的证明明文件进行审审核，并在适适当的范围内内公告，无异异议的，予以以登记。已登登记者按照住住房困难程度度和登记顺序序等条件，经经综合平衡后后轮候配租。第四节出出售公有住房房一、出售公有有住房的意义义二、售房价格格及产权性质质向高收入职工工家庭出售公公有住房实行行市场价，向向中低收入职职工家庭出售售公有住房实实行成本价或或标准价。1．职工以以市场价购购买的住房房，产权归归个人所有有，可以依依法进入市市场，按规规定交纳有有关税费后后，收入归归个人所有有。2．职工以以成本价购购买的住房房，产权归归个人所有有，一般住住用5年后后可以依法法进入市场场，在补交交土地使用用权出让金金或所含土土地收益和和按规定交交纳有关税税费后，收收入归个人人所有。3．职工以以标准价购购买的住房房，拥有部部分产权，，即占有权权、使用权权、有限的的收益权和和处分权，，可以继承承。第五节建建设经济济适用住房房一、建设经经济适用住住房的目的的经济适用住住房是指以以中低收入入家庭住房房困难户为为供应对象象，并按国国家住宅建建设标准（（不含别墅墅、高级公公寓、外销销住宅）建建设的普通通住宅。建设经济适适用住房的的目的，是是为了建立立适应社会会主义市场场经济体制制和我国国国情的住房房供应体系系，加快住住房建设，，促使住宅宅业成为新新的经济增增长点，不不断满足中中低收入家家庭日益增增长的住房房需求。国国务院及各各部委多次次发文，要要求各地大大力发展经经济适用住住房。二、、经经济济适适用用住住房房的的开开发发1．．资资金金筹筹集集。。经经济济适适用用住住房房的的建建设设资资金金通通过过以以下下途途径径筹筹集集：：地地方方政政府府用用于于住住宅宅建建设设的的资资金金；；政政策策性性贷贷款款；；其其他他资资金金。。2．．建建设设计计划划。。3．扶持持政策。。经济适适用住房房建设用用地应在在建设用用地年度度计划中中统筹安安排，并并采取行行政划拨拨方式供供应。地地方人民民政府要要在计划划、规划划、拆迁迁、税费费等方面面指定政政策措施施，予以以扶持。。三、经济济适用住住房的销销售1．销售售价格。。新建的的经济适适用住房房价格应应当包括括以下8项因素素：建设设用地的的征地和和拆迁补补偿、安安置费；；勘察设设计和前前期工程程费；建建安工程程费；住住宅小区区基础设设施建设设费（含含小区级级非营业业性配套套公建费费）；以以上4项项之和为为基数的的1-3%的管管理费；；贷款利利息；税税金；3%以下下的利润润。2．申请请、审批批。中低低收入家家庭购买买新建的的经济适适用住房房实行申申请、审审批制度度。第六节发发展展住房金金融一、发展展住房金金融的意意义发展住房房金融，，一方面面是为城城镇住房房制度改改革提供供金融支支持，促促进住房房建设需需要大量量资金，，多层次次住房供供应体系系的形成成；另一一方面是是为了金金融业自自身的发发展，因因为包括括住宅业业在内的的房地产产业是我我国国民民经济的的新的增增长点，，也应当当成为金金融业的的新的增增长点。。二、个人住住房贷款个人住房贷贷款，是指指贷款人向向借款人发发放的用于于购买自用用普通住房房的贷款。。三、经济适适用住房开开发贷款经济适用住住房开发贷贷款，是指