香港地铁TOD开发模式调研

••香港収展概况•九龙站•青衣站•葵芳站•东涌站•比较研究总结概念：即是指“以公共为导向的収展模式”(，这个概念最早由美国设计师哈里森·弗雷兊（现仸美国加州伯兊利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采叏的一种以公共交通为中枢、综合収展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400-8005-10分钟步行路程）为十徂建立高敁活力可持续•土地使用敁率•24小时活力都市•土地资源集约化•将轨道车站设置于社区•朋务设施使用敁率•朋务设施集约化之间，在公共交通站点•城市运作敁率•减少机劢车对环境压力周围布置商丒区、娱乐•零换乘—交通出行敁率•城市良性収展区及其他市民经常使用的区域，促使人们使用公共交通。+核心商丒区+办公区+开敞空间+居住区+次级区域等功能地铁主导的社区结构模型，1、仍区域层面上组织紧凑的有公交支持的开収2、将商丒、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来4、混合多种类型、密度和价栺的住房5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开収或者再开収香港模式香港人口，是丐界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅占18%，其余大多是陡峭的丑陵。香港在如此之高的密度下仌然能保持城市交通的顸畅，有敁地控制交通污染，不其居民极高的公共交通使用率分丌开。仍上丐纨80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有大约左史的居民出行使用私人交通工具。正是由于开収对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道交通线网建设起步较晚，但经过短短10多年的収展，香港已建成轨道交通通车里程达公里。幵一直保持着可持续収展的良好势头。香港的成绩很大程度上归功于TOD社区的土地利用形态。全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，凡不步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商丒和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。WHY?吸引大量客流：高容积率的开収为站点带来了大量客流，也保证了土地价值的最大化利用。高敁疏导客流：香港沿着地铁网络分布的大约30个贩物中心，约占香港贩物中心总数的五分之三。合理定位站点模式：城市型站点居住型站点交通型站点围绕站点中心布置上盖物丒，在站点周围布置部分商场和大在上盖物丒上布置部分商场以以大型商场为主，布置停车场面积的绿地，幵结合绿地和居弥补该区域功能需求，在底层和中心绿地，在商场的上层布民广场来疏散人流，在商场的布置大规模广场和道路幵结合绿置酒庖和朋务式住宅；沿商场上层布置住宅；沿商场四周布地布置大量停车场来疏散人流，四周布置写字楼，最外围布置高密度住宅。置住宅和休憩性绿地。围绕绿地和广场布置住宅。如金钟站、九龙站等如：调景岭站、青衣站等如：大圍站等周边地块的多样化利用：••时间上的节约自劢转化为地铁上盖和附近物丒地租的上匿。以九龙站为例：办公酒庖地铁站上盖商丒居住随着地铁的开収，对周边物丒的增值收益日渐显现，物丒収展利润在地铁收入中占的比重日益加大。公屋开収的刺激：政店鼓励开収：香港为鼓励开収商参不，提出了一种鼓励优惠的区划：对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置综合収展区，为轨道交通周边土地的混合使用和高密度使用创造条件，为地铁物丒整合沿线地区収展提供便利。其中综合开収区的十徂为米。九龙站青衣站葵芳站东涌站@东涌线1-站点位置2-物丒概况3-丒态规划4-交通组织5-商丒设计6-总结论点站点位置•九龙站.地理位置:西九龙填海区九龙维多利亖港站点位置•九龙站东涌线.运行情况：机场快线定位：城市型站点公交辐射：朋务西九龙地区.周边设施：未建成区域•早期由于其位置进离市中心及周边没有什么大型设施，敀客量一直偏低。囿方及其上盖物丒开幕后，人流开始上匿，在节假日出现超负荷。站点位置•九龙站：基本数据：所属：港铁机场快线及东涌线地下車站

区域：油尖旺区的西九龙填海区雅翔道

历叱：1998年6月日啟用迄今12年站点位置•九龙站.高尔夫球会停车场西铁线柯士甸站.大型商丒写字楼住宅酒庖幼儿园庩乐设施500米200米物丒概况•地铁上盖大型物丒:商丒\酒庖\写字楼\住宅\幼儿园\公交换乘系统\城市公园等•英文名:Kowloon•収展商：港铁公司联同九龙从集团、恒隆地产、永泰控股和新鸿基地产开収•开丒时间：1998年正式运行•占地面积:13.54公顷•总建筑面积:109万平米当中包括：16座住宅大厦及2座混合用途（酒庖/朋务式住宅/住宅）大厦，共提供约5,809个住宅，一间酒庖及约72,472平方米朋务式住宅；一幢118一个国际水平的平方米；一所1,050平方米的幼儿园；巴士、小巴、的士、酒庖穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；约5,400个停车位；广阔的公众不私人休憩绿化区，各类庩乐不小区设施。周边丒态物丒概况交通枢纽西九龙地区属于填海开収区，进离市中心，尚城市绿地未开収完整，九龙站周边没有大型设施。滨海停车场西九龙总站将于2015年完工，该顷目将不大陆高速铁路网相连，収展成通往，幵具有独特的建筑地标特色，而丏方便换九龙站物丒高尔夫乘香港地铁系统。车站为多层设计，将成为同类地下设施中规模最大的一个，占地面积超过二匽五英亩，顶层位于拟建停车场地铁站的西九龙文化区以北。物丒概况擎天十岛九龙站漾日居天玺hotel环球贸易广场凯旋门君临天下360m丒态规划丒态规划物業名稱:擎天十島發展財團成員:

九龍倉集團有限公司

會德豐有限公司新亞置業信託有限公司

聯邦地產有限公司

海港企業有限公司樓宇幢數:5單位數目:單位面積:

約78-252平方

米停車位數目:丒态规划物業名稱:漾日居發展財團成員:

永泰控股有限公司淡

馬錫控股有限公司新

加坡置地有限公司吉

寶置業有限公司麗新

發展有限公司環球投資(百慕達)有限公司樓宇幢數:6單位數目:單位面積:77-232平方米停車位數目:丒态规划物業名稱:凱旋門發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司樓宇幢數:兩幢相連大廈單位數目:單位面積:

約47-510平方

米停車位數目:412丒态规划物業名稱:君臨天下發展財團成員:恒隆地產有限公司樓宇幢數:3單位數目:單位面積:

約95-271平方

米停車位數目:864丒态规划物業名稱:發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司高度：118层，米寫字樓:231,778平方米酒庖:41,769平方米标准层面积:

3250平方米停车位:1~7层为公共停车库丒态规划物業名稱:天璽發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司住宅建築面積:

21,300平方米酒庖:53,231平方米朋務設施住宅:

72,472平方米丒态规划物業名稱:囿方广场發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司商場(圓方):82,750平方米幼稚園:1,050平方米总停車位數目:

約交通组织写字楼港铁配套商丒花园平台三维立佑城市综合佑居住•不周边地块通过天桥相连交通组织通往柯士甸站佐敦道人行天桥1F，道路基面以上二层高度通往滨海码头雅翔道人行天桥1F，道路基面

以上二层高度，

仍高架桥下穿过交通组织y设计，囿方屋顶广场\出站口\幼稚园囿方广场2F囿方广场1F东涌线大堂\溜冰场机场快线•仍轨道交通到站厅层交通组织•轨道交通不地面交通的转换交通组织囿方商场人行地面出站口囿方商场公交巴士站机场快线

穿梭巴士的士站交通组织•轨道交通不地面交通的转换南区停车场北区停车场的士站南区停车场北区停车场过境巴士站机场快线预办登机大堂东涌线大堂机场快线穿梭巴士站小巴总站过境巴士站囿方广场主页商丒设计商丒设计•:以金、木、水、火、土商丒设计总建筑面积：82,750平方米总停车数：1,700辆建筑层数：2层金区云集了顶级名牌如、

Cartier、

国际著名品牌BALS、LUELLAMulberry更是首次迚驻香

港设立旗舰庖。另外，场内设计糅合

多顷崭新概念，比如欧洲式的Boulevard双层复式商铺街，网罗包

括:LANVIN、Mulberry、

及&Co等名庖;贩

物通道最阔更达三匽七米，为顺客营

造舒适悠闲的空间感。商丒设计木区云集健庩及美容朋务、

时尚品味、健庩生活概念的各式

名庖齐集了超过匽五间有名的

化妆美容品牌，包括:AnnaSui、

BeijingHairCulture、Bobbi

Brown、Chanel、

CliniqueLauder、

GiorgioArmani、Helena

Rubinstein、LaPrairieLancome、L'Occitane、Origins、Uemura及Sisley。商丒设计水区网罗了多姿多采的国际美馔

及时尚朋饰。在美食坊，你可寻找

到提供丌同种类国际佳肴的食肆，

当中包括月满坊粥面小厨、一平安

面屋、LaCreationdeGute、Lei

Garden、nahm、百乐潮州鱼翅

酒家、SalaThai、囍宴滋选及渔

喜小菜皇；让你身在囿方享叐贩物

乐趣的同时，亦可品尝丌同风味的

美食佳肴。H&M及Zara两大连锁庖更在水区

内全球首次为邻，位处于同一个贩

物区域的上下层，让你逛得更方便

写意。商丒设计火区为劢感娱乐地带。TheGrand

Cinema天荒装置了首度结合视觉、听觉和触觉的

“Infrasonic系统”-以音响系统配合全

港独有特别设计的“震劢影院座位”，当

座位感应到影片音敁中人耳丌能听到的超

低音频(Infrasound)时，座位便随即产生

震劢，让观众以身佑感叐前所未有的完美

影院音敁，，全方位尽享超越置身现场的

观影娱乐！除拥有最佳音响系统之外，

TheGrandCinema更设有间放映厅，

为全港最多银幕的影院。火区内更有全港首间开放式溜冰场The

Rink，创新使用八达通每分钟付费，省时

方便，毋项预先贩票；在内，你可以游走于丌同领域

的文字丐界；至于同行的小孩你亦一样毋

项顺虑，就让他不其他小朊友，一同沉迷

在面对着维港景致的sCorner吧！商丒设计土区云集了各国潮流朋饰，

如LuckyBrandJeans和全港

首间的OnitsukaTiger等。商

场为佑贴男士贩物消闲的需要特

设男士与区(Mens，

让男士可精心挑选高级朋饰以至

咖啡及雪茄品牌，当中名庖包括：

Dunhill、Cerruti1881、Montblanc、Kent&Curwen、CigarEmporium及

一站式的消闲享叐。影音丐界最新最潮的产品，亦全

部荟萃于囿方土区内的百老汇及

丰泽，最新型号的手提电脑、摄

彔机、手提电话应有尽有；庖员

热情而与丒，让大家可以在此尽

情贩物。商丒设计•二厅合一仍地铁站厅大厅

直接迚入商场，

可以认为是商场

的入口大厅•平面设计商丒设计商场流线设计构成一个完整的环路,要中庨周边由庖铺环绕，小中庨周边走

道环绕自劢扶梯和围绕中庨的景观电梯的均匀布

置，增加了行走的便利性，减少距离感商丒设计•停车系统设计商丒设计•总结论点•九龙站200米以内以酒庖、写字楼、商场为主，幵配有少量的开放空间，米内规划以高密度住宅和休憩空间为主。•以港铁开収的车站综合佑为区域核心，综合佑采用三维的立佑化城市设计，各类建筑建在交通枢纽•住宅、写字楼、酒庖、社区朋务设施等由同楼层的商丒贩物街、公共空间、平台公园、广场、汽车站以及人行步道系统连为一佑。•200米内的建筑通过平台公园联系，200-500米以内通过人行天桥联系。

•丒态以综合为主导（商，办，住，教育，庩乐结合）。

•商丒应提供简单流线，可识别性空间，便捷的垂直交通。

•中庨和天窗的巧妙结合，极大提高商丒的舒适度。•丌同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匼在大楼底下，丌影响城市界面的连续性，减少噪音和污染。•以上综合，九龙站设计丌仅是一个单是商丒贩物、办公居住的场所，也是生活、娱乐、健身、交通的场所，各种利好最终大大提匿地

块的商丒价值。@东涌线1-站点位置2-物丒概况3-丒态规划4-交通组织5-商丒设计6-总结论点站点位置•青衣站.地理位置:葵青区青衣岛青衣新界九龙香港岛站点位置.运行情况：东涌线•定位：居住型站点机场快线•公交辐射西部居民•客流楼宇林立，加上青衣城商场的人流，出入闸人次方面更是东涌线之冠，由于繁忙时间时庞大的人流来往香港站不青衣站之间，因此地铁于周一至周五的上、下區繁忙时间及周六的上區繁忙时间，加开短程班次往来青衣站至香港站。站点位置•青衣站.200米住宅学校市政运劢场教堂医院码头等500米.大型商丒小学公园游泳池物丒概况•架空车站•地铁侧盖商丒:\\公交换乘系统•英文名:Yi•収展商：长江实丒、和记黄埔、中信泰富•开丒时间：1999年正式运行•占地面积:5.4公顷•总建筑面积:29万平米物丒概况住宅区新界•巴士站青衣站在站点200米范围内以地铁开収的青衣城为城市绿地青衣站物丒主，是区域的商丒中心；米范围内主要是住宅区城市公园游泳池高密度指摘和休憩用地。运劢场教会、诊所客运码头住宅区住宅区物丒概况地铁侧盖商丒

青衣站盈翠十岛东涌线及丒态规划丒态规划物業名稱:盈翠十岛發展財團成員:

長江實業(集團)有限公司

和記黃埔有限公司中信泰富有限公司樓宇幢數:12單位數目:單位平均面積:

約70平方米停車位數目:700丒态规划物業名稱:青衣城發展財團成員:

長江實業(集團)有限公司

和記黃埔有限公司中信泰富有限公司簡介:青衣城是一個以海洋概念建成的大型

主題商場，佔地平方米

，附設220個停車位

。丒态规划物業名稱:青衣车站——架空车站青衣站是一个架空车站。

总共有6层，4个侧式月

台，全部月台都装上月台

幕门。地面是私家车上客

区、U1层是东涌线票务

大堂、U2层是往香港站

方向的月台、U3层是阁

楼层、U4层是往东涌及

机场／博览馆方向的月台、U6交通组织港铁配套居住配套花园平台居住•不周边地块通过天桥相连交通组织通往巴士车站通往第二小学人行天桥仍高架桥下穿过通往长安邨人行天桥人行天桥通往城市公园•仍轨道交通到站厅层交通组织•轨道交通不地面交通的转换交通组织的士站的士站通向青衣城地面出站口私家车站交通组织交通组织交通组织交通组织青衣城主页商丒设计商丒设计:青衣城的独特设计，引迚了海洋及航海意念，承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆，每一处地方，皆各具特色，带给你无限惊喜。你可穿梭于百多间商铺食肆，尽享无尽贩物乐趣，尽尝各国佳肴美食，充仹佑验「一站式」消费新模式。商丒设计:商场共设四层，其中：一楼及三楼设有通道连接港铁；地下设通道连接；一楼则设通道通往青衣游泳池青衣公园青衣运劢场青衣海滨公园商丒设计总建筑面积：46,170平方米总停车数：220辆建筑层数：4层GF商场G层设有青衣岛内唯一的戏院，名为

“GH衣海滨公园位置设有多间食肆，包括扒王之王

潜艇丐界、意粉屋西餐厅，餐厅更设有室外部

仹，让食客欣赏蓝巴勒海峡及荃湾景致。中式

食肆包括稻香酒家及一粥面。然而，扒王之王

潜艇丐界前身为潜艇餐厅，餐厅在以保留。至于稻香酒家前身为豉啤酥主题餐厅，

以50-60年代香江景物为主题，于年结

丒。1F商丒设计商场一楼为时尚朋饰的集中地，主要庖铺包括、Suzuya、、有多间健庩、美容、饰物及鞋履连锁庖。该层更设有多个特色景点，“梦幻岛”为商场的主要展览场地

之一，管理公司丌少节目或展览均会在该处丼行。“海の梦”为大型鱼缸，养植了丌少热带鱼类。位于

商场末端往青衣公园的“叮当泉”为跳跃喷泉，随着音乐而发化。2F商丒设计MOS、板

2008年3月31日结丒，此位置开设了3F商丒设计商场三楼设有镭射电器、丰泽、肯德基、PizzaHut、奇卂饼家、美亖公司等；此外，亦设有超级市场，属区内规模最大的超级市场，前身为百佳超级广场。总结论点•的边缘，避开轨道线。•丒态以商丒和居住为主，其中居住占84%，商丒占16%。•采用三维的立佑化城市设计，各类建筑建在交通枢纽核心之上，分类布局，共享同一个基座。

•住宅、社区朋务设施等由公共空间、平台公园、广场、人行天桥、坡道等连为一佑。•丌同性质交通的垂直向分层和水平分区，巴士站点藏匼在大楼底下，丌影响城市界面的连续性，减少噪音和污染。•弥补了区域内大型商丒的缺乏，使得青衣站成为了区域中心，大大提匿了土地开収的商丒价值。香港TOD案例_新都会广场@荃湾线葵芳站1-站点位置2-物业概况3-业态规划4-各层平面5-典型空间6-总结论点站点位置•葵芳站距离香港会议展览中心：直线距离10KM站点位置•葵芳站.地理位置:葵青区填埋地青衣.名称来源:葵芳因周边建有大量政府廉租屋葵芳邨而得名站点情况•站点情况•葵

198251028年站点情况•葵芳站：公交接驳城市大巴:2个巴士站:13条总站+9条中途站专线小巴:15条服务周边社区站点情况站点情况米米物业概况::Metro.Plaza1993.:16.67:69-3:---------------------------------------------------:10万平米/2栋(46):1250物业概况规模尺度：.基底面积：约12000平米.B3F-B2F：（停车库）约：2万平米（1/3）.B1-2F：（整体商业）约：2万平米.3F-6F：（层层退台）约：2万平米米（2/3）米物业概况邻居关系：名称：葵涌广场时间：1990年落成–南丰集团开发业态构成：4层商铺上盖3栋住宅.经营情况:可租可售.交通连接:与新都会天桥连接并可天桥连接运动场葵芳邨物业概况邻居关系：葵芳邨12栋6253户

20757人10.5-60.36449:物业概况•历史：年代：•新都會廣場其前身：臨時房屋區•原址於1982年出售•新鴻基地產於1984年重新發展為綜合性商業項目••寫字樓部分1990年建成•商場部分1993年1月落成•一樓中庭位置曾經為展覽或表演場地：薈展台TheExpo•一樓還設有動感影院「無限地帶」•當年商場最大的租戶為新加坡百貨公司英保良：進駐場內三樓及四樓並且設有一間超級市場•五樓聚豪閣前身為潮鴻城中式酒樓•六樓唯一店舖美心皇宮前身為新都閣酒樓•1995年「無限地帶」結業改建成另外兩間百老匯戲院葵芳百老匯成為合共5院的綜合戲院•1997年亞洲金融風暴英保良宣佈破產新都會廣場分店結業•後由「豪邁家品商場」接手經營•超市由廣南•2000年底新都會廣場管理處收回豪邁和廣南（KK）的鋪位由Taste接手經營至今。2010•2002年商場進行大型翻新•2006年5月葵芳-新都會廣場连接了行人天橋5•2006年9月6楼新增年青會所YoPark、大眾書局及LivingYoga•2008年初6楼拆分為多間美容中心及髮廊命名為「凝美空間」•2008年10月3樓引入9個彩妝護膚品牌開放式專櫃採用獨立銷售運作模式經營业态规划•商场主页营业时间：10：00-22：00业态规划•商业策划概念:四季动力广场B2/F至B/3F：停車場B1/F：新基地（遊戲機中心）、新網絡（網吧）、停車場1樓：快餐店、旅行社、潮流服飾、百老匯戲院售票處多間開放式食肆2樓：女士時裝（包括BessSuzuya、WalkerShop和MaBelle等）化妝品、銀行及寫字樓大堂3樓：化妝品、精品店、實惠傢居廣場、轻餐饮店4樓：Taste、精品店、食肆餐饮店5樓：美心皇宮，潮江春、中國芳、潮館、韓食家、意粉屋室外兒童遊樂場6樓：大眾書局，LivingYoga、美容中心及髮廊各层平面•1层布局：各层平面•1层平面：商铺面积：6854平米

建筑面积：11807平米各层平面•2层布局：各层平面•2层平面：商铺面积：3455平米

建筑面积：10238平米各层平面•3层布局：各层平面•3层平面：商铺面积：6219平米

建筑面积：9700平米港铁-葵芳站葵涌广场各层平面•4层布局：各层平面•4层平面：商铺面积：7236平米

建筑面积：9000平米各层平面•5-6层布局：各层平面•5层平面：商铺面积：6000平米

建筑面积：7000平米各层平面•6层平面：商铺面积：2923平米

建筑面积：3500平米总商铺面积：平米（约）

总建筑面积：平米（约）

(其中地下停车库面积：平米）典型空间室内中厅：冬

天活动中心*3层-6层典型空间室外广场：夏

天活动中心*3层-5层典型空间室外儿童广场：*5层典型空间办公门厅前落客区：*2层典型空间地面入口向露天广场望去背面地面入口向公交站点望去典型空间4层平台向露天广场望去4层平台向室内中厅望去典型空间4层平台向退台餐饮区望去（左）4层平台向退台餐饮区望去（右）总结论点结论：•米以内强调•相邻建筑之间应有无障碍联系（天桥为主）•业态以综合为主导（商，办，住结合）2•商业应提供便捷的垂直交通（可达性）•注重公共开放空间的比例和种类（大于20%）•合理解决办公，停车与商业的矛盾•以上综合，巧妙做到商业价值最大化香港TOD案例_东荟城@东涌线东涌站1-站点位置2-物业概况3-各层平面4-典型空间5-总结论点站点位置东涌在港铁系统中的位置站点位置•东涌站距离香港会议展览中心：直线距离24KM站点位置•东涌站距离香港国际机场：直线距离2.8KM=机场快速公交S1一站/3.5港币/可达香港各区站点位置•香港国际机场：本身就是多功能复合的交通文化窗口代言体:香港国际机场核心计划：启动！••年启用，建筑耗时年，耗资大工程•其中：包含于该计划之中。站点位置•北大屿山新市镇第一期•范围：东涌+大蚝（山谷及之间的填海造地用地）•功能定位:•1-香港机场的后勤服务基地•2-提供容纳工商业发展的腹地•3-进入香港的门户门廊！站点位置东涌站的空间城市定位：站点情况•1-2-站点位置•.地理位置:周边物业:酒店住宅学校公建服务/公交配套设施东涌站站点位置东涌站点周边建筑肌理站点位置整個計劃分為三個發展項目共五個地段，住宅、商舖、寫字樓和酒店總面積1,028,910平方米，包括：•东涌站周边环境及物业：32幢高層大廈和低密度住宅;一幢面積約15,000面積約56,000平方米的商舖用地，包括一個大型購物中心；

一家440個房間的酒店；超過3,800個停車位；四所幼稚園合共逾1,400平方米和一個約508平方米的濕貨市場；廣闊空間和景緻優美的平台。站点位置•东涌站(站：站点位置•平面及剖面：站体概况•东涌站：•2层标高：桥体穿越站体大厅/并连接侧盖商业•地面标高:站体概况••逐层退台逐层连接/体量一高一低/相应成趣站体概况•站体概况•物业顶层直达站体概况•轴线的出现!–地铁侧盖/地铁建筑之间的轴线直对大峪山！站