成本管理与房地产开发成本控制

成本管理与房地产开发成本控制周世艾

讲师背景介绍：

高级工程师；一级建造师；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事。

关键词：成本管理，成本控制。

房地产开发的成本控制内容

龙湖的成本管理

房地产开发的成本控制内容

龙湖的成本管理以项目为管理对象项目的完全直接成本间接成本分摊龙湖成本管理的范围

龙湖成本责任部门龙湖成本管理的职能职能部门成本管理职能战略发展部土地成本管理设计研发部1、设计费管理2、设计优化产品成本控制成本管理部1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理工程管理部1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控包括样本销售费用（包括体验区）管控计划财务部1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、总体资金计划的管控序号一级成本费项二级成本费项三级成本费项责任部门1开发成本土地成本土地价款、契税等发展部2前期费用设计费研发部报建费研发部、工程部三通一平费工程部3配套设施费用学校、幼儿园、会所等造价采购部4基础设施费用水、电、气配套工程部小区强弱电、总平工程造价采购部5主体建安成本建筑、安装、装饰工程造价采购部6园林景观工程费用硬景、软景、水电、小品等造价采购部7工程相关费用审计费计划财务部造价咨询费造价采购部监理费、定额外检测费工程部物业前期介入费、维修基金营销部8期间费用销售费用营销设施建造费造价采购部其他销售费用营销部9财务费用贷款利息等计划财务部10管理费用员工工资、福利等行政人力部龙湖目标成成本测算和和分解为什么要进进行目标成成本管理利润=售价-成本准确预测编编制目标成成本的作用用提前锁定投投资合理确定销销售价格预测投资效效益特别在房屋屋预售阶段段，准确测测算成本，，预售价格格确定以后后，控制好好成本才能能保证利润润的实现。。目标成本管管理的阶段段土地投资论论证阶段目标成本(土地版)项目启动阶段段目标成本(启动版)方案设计阶段段目标成本(方案版)初步设计阶段段目标成本(执行版)工程实施阶段段目标成本(调整版)竣工阶段项目竣工成本本土地投资论证证阶段责任部门工作成果发展部项目定位提供周边配套套提供土地信息息地区总经理研发部造价采购部主持、确定项目预案目标成本测算算通过满足拿地成本本要求未通过总经理重新给给定成本限值值审定存档项目启动阶段段项目团队确定产品定位位和销售价格格、销售进度度研发部根据规划条件件和市场定定位进行预案案的调整或重重新考虑方案案（产品业态态、标准）造价采购部项目目标成本本测算计划财务部根据售价、销销售进度、成成本测算、进进行财务指标标计算方案设计阶段段研发部提供方案设计计图提供方案技术术指标提供产品建造造标准造价采购部目标成本测算算提出方案优优化建议互动计划财务部财务指标计算算初步设计阶段段工程部提供现场布置置方案提供施工用水水电以及甲方方临设设置方方案初步施工方案案及土石方平平衡对比提供初步设计计图提供产品建造造标准基础方案对比比造价采购部目标成本分解解进行成本敏感感性分析编制合约规划划研发部计划财务部财务指标计算算合约规划的目目的：将各费项成本本分解成未来来可执行的合合同随项目进展，，合约规划逐逐步变成真实实的合同工程实施阶段段工程部现场签证、技技术核定的现现场控制、工工程质量和进进度的管控、、编制进度计计划提供施工图设计变更的控控制、专项工工程的优化造价采购部签证变更的费费用审核、专专项工程的成成本分析、动动态成本的跟跟踪和回顾、、成本调整研发部计划财务部财务指标的动动态跟进资金计划审核核互动动态成本的组组成动态成本=已结算合同成成本+未结算合同成成本+非合同性成本本+待发生成本动态成本待发生成本待发生费用未签约合同估估价已发生成本非合同性成本本合同性成本已结算合同成成本未结算合同成成本合同金额结算调整(含签证变更)合同金额预估结算调整整(含预估签证变变更)工程竣工阶段段工程部审核工程竣工工资料对合同相关条条款进行评估估对供应商进行行相关履约评评估设计总结造价采购部与供应商进行行竣工结算（（含材料供应应结算）编制竣工成本本并与目标本（执行版））比较研发部计划财务部财务决算核算最终的财财务指标龙湖景观装饰饰工程成本管管理景观工程成本本管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部景观工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制景观效果营销部造价采购部景观专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方、审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本本构成场地整治费苗木栽植费苗木保活养护护管理费景观效果调整整增加费苗木价龙湖景观绿化化指标参考内容控制比例软景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景观单方造价…景观工程成本管管理措施景观工程分不不同设计阶段段成本控制乔木或贵重苗苗木部分由甲甲供景观效果过程程控制控制移移栽等造成的的损失建立苗木基地地或自己的苗苗圃积累苗木木资源严格管理现场场收方结算龙湖控制景观观的方法乔木、灌木种种在那里楼宇行道树道路灌木乔木公共部分装饰饰工程成本管管理控制阶段职能部门职责方案设计阶段初步设计阶段设计研发部落实设计单位进行方案交底提供设计项目各项技术指标造价采购部装饰工程专项成本测算工程实施阶段设计研发部管理设计变更控制装饰效果营销部造价采购部装饰专项成本动态管理工程竣工阶段工程部组织现场收方审核竣工资料造价采购部审核竣工结算完善装饰成本数据资料公共装饰工程程成本管理措措施装饰工程分不不同设计阶段段成本控制主要装饰面层层材料部分由由甲供装饰工程效果果过程控制避避免返工等造造成损失严格管理现场场收方结算材料设备采购购管理原则序号供应方式适用范围1甲方供应适用于单价高、通用性较强、使用量较大的材料设备，如商砼、钢筋、主要装饰材料、电梯、电线电缆等。2甲方限价、乙方采购适用于用量较大、但市场较成熟、品牌和价格差异不大的材料设备，如给排水管、外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等。3乙方自行采购适用于产品质量差异较小、价格差异不大的低质高耗量材料，如砂、石、砌筑用砖等。甲方供应材料料设备的目的的集约方式规模模采购有利于于市场竞争降降低材料设备备的造价和采采购成本可以有效控制制主要材料设设备的质量龙湖体验区样样板房成本管管理样板房的成本本范围样板房成本包包括：样板房建造费费、样板房装装饰工程费、、样板房家具具及样板房小小品摆设影响样板房成成本的主要因因素1）、样板房装装饰风格定位位2）、样板房装装饰材料标准准3）、样板房风风格影响样板板房家具小品品风格和造价价控制样板房成成本的措施1）、样板房装装饰成本原则则应该控制在在目标成本执执行版的分解解测算控制范范围内2）、确定合适适的样板房装装饰风格以控控制装饰成本本和家具小品品成本3）、控制主要要装饰材料标标准，好材料料用在关键部部位4）、耐用品回回收和周转使使用龙湖体验区样样板景观成本本管理样板区景观成成本的范围样板区景观成成本包括：样板景观乔木木、灌木、草草坪、小品、、水体、便道道、挡墙、护护栏等，同时时还包括配套套的休息用家家具。影响样板区景景观成本的因因素1）、样板区景景观设计定位位2）、样板区景景观乔木、灌灌木、草坪的的比例不按常常规比例，如如何达到效果果和成本的统统一3）、样板区景景观树木定位位高名贵树种种多于常规配配置4）、样板区景景观水体不按按常规设置，，高于项目配配置平均标准准5）、样板区景景观小品不按按常规设置，，高于项目配配置平均标准准控制样板区景景观成本的措措施1）、样板区景景观成本原则则应该控制在在目标成本执执行版的分解解测算控制范范围内2）、合理搭配配样板区景观观乔木、灌木木、草坪的比比例和效果，，控制名贵苗苗木的数量和和效果3）、样板区景景观突破目标标成本要有补补救措施，如如控制项目总总体景观成本本，样板区景景观苗木移栽栽等房地产开发的的成本控制内容龙湖的成本管管理房地产主要成成本费项构成成成本分类成本费项成本内容直接成本（开发成本）土地费土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用前期工程费勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费基础设施费满足项目使用功能的设施设备配套设施费按规划和有关要求设置的配套建筑建安工程费建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程工程相关费用监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用期间费用销售费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费管理费用管理人员工资、行政支出、福利等费用财务费用资金成本项目制成本管管理组织形式式营销部成本管理部工程管理部设计研发部计划财务部公司总经理研发专员项目负责人项目研发经理理项目工程经理理项目成本经理理项目营销经理理项目财务经理理专业工程师成本专员营销顾问财务专员房地产开发的的投资控制竣工验收试运行采购施工设计勘察可行性研究项目建议书房地产建设投投资阶段划分分建设工程程项目目的阶段段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段房地产投资比比例阶段划分分建设安装完成成投使入用投资可行性研究投资合发同包决立策项100%勘察设计施工采购竣工验收房地产开发的的投资控制要要点投资测算过程程的控制分为为：·投资论证阶段段测算·设计阶段测算算执行过程的控控制主要是施施工控制投资控制包括括投资测算过过程的控制和和执行过程的的控制土地投资论证证·根据提供的土土地信息，确确定拟取得地地块的项目定定位·结合市场需求求对不同业态态使用功能建建筑面积的合合理配置·结合周边环境境、相邻项目目售价、市场场需求等情况况论证项目投资可行行性·参考类似业态态工程项目历历史经验数据据编制投资估估算投资论证阶段段方案设计（概概念设计）初步设计（扩扩初设计）施工图设计工程设计阶段段投资决策至初初步设计阶段段，通过对设设计方案的比比较，本阶段段投资控制的的效果约为75%～80%，控制投资的的阻力最小，，控制投资需需要的成本最最低深化设计至施施工图设计阶阶段，通过对对建筑标准的的比较，本阶阶段投资控制制的效果约为15%～20%施工图设计结结束至施工阶阶段（实施阶阶段），通过过对施工方案案的比较，本本阶段投资控控制效果约为5%以内，控制投资阻阻力较大，控控制成本较高高设计阶段投资资控制效果概念设计施工/安装使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制价值区方案设计控制制要点在容积率指标标控制面积，，结合市场需需求对不同业业态建筑面积积的合理配置置，建多少高层、、建多少多层层、建多少商商业、建多少少别墅、建多多少花园洋房房；配置那些基础础设施和配套套设施，获得得最大销售额额和高额利润润。方案设计控制制要点对业态和户型型的多方案设设计，通过比比较确定单体体平面和户型型；通过对建建筑面积、套套内面积、公公摊面积的比比例测算，确确定最合理户户型和户型搭搭配从而获得得最大得房率率和销售面积积。对各方案合理理搭配主要建建筑和配套设设施、车库、、景观绿化面面积，景观绿绿化面积、区区内配套道路路管网等，并并进行土地成成本、配置标标准和建造成成本的造价比比较，对各方方案的建设工工期、销售速速度、销售价价格和资金成成本的比较，，编制投资估算。方案设计控制制要点初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点限额设计确定限额设计计控制指标限额设计是按按照批准的设设计任务书及及投资估算控控制初步设计计，对设计规规模、设计标标准、工程数数量和预算指指标等各方面面的控制，凡凡是能进行定定量综合的设设计内容，均均要通过计算算确定，要充充分考虑施工工的可能性和和经济性。。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点根据地貌标高高，比较总体体平面布置，，以确定建筑筑物和总平面面标高，合理理确定平场土土石方标高，，达到平基土土石方的挖填填运最合理方方案，减少挡挡墙工程量，，减少基础深深度增加地下下利用面积的的方案比较。。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点控制单体建筑筑的特徵指数数，包括：外外墙周长、面面积系数，门门窗面积系数数窗墙比、窗窗地比指标、、体型系数等等对节能保温温、消防、抗抗震设计标准准的影响。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点确定产品配置置系统、内容容、标准开闭所（如果果有）、高配配室、低配室室的区域位置置的选定；给水、消防分分区是否合理理初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点控制建筑设计计标准，控制制单体工程配配置标准；比比较外墙保温温材料和作法法，门窗材质质、标准；外外装饰材料的的选择搭配，，室内不同公公共部分装修修标准，在满足必要使用用功能的同时成本最最合理。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点根据初步设计计图纸对规划划建筑面积、、销售建筑面面积、造价建建筑面积进行行计算比较，，尽量减少公公摊面积增大大得房率。景观工程控制制软硬景面积积比例，包括括水体面积，，铺装面积，，乔木、灌木木、草坪面积积的比例。初步设计（扩扩初设计）阶阶段控制要点点综合管网方案案，包括：道道路工程、雨雨污水工程、、雨污水处理理、强弱电管管网、给水管管道工程等的的走向作法进进行造价分析析比较，使布布置、走向、、作法更合理理，挖沟的土土石方量最小小。编制概算，对对投资进行控控制。施工图设计控控制要点比较不同形式式基础工程造造价，确定合合理基础形式式；比较不同结构构体系对工程程造价的影响响，确定合理理结构体系，，认真计算合合理选择安全全系数；把握细部设计计、作法和材材料选用由此可见设计计阶段投资控控制的重点又又在方案设计和初初步设计（扩扩初设计）阶阶段。运用价值工程程控制投资投资测算过程程包括投资论论证阶段测算算和设计阶段段测算，这一一阶段运用价价值工程分析析，确定合理理功能，有效效控制投资。。价值工程是把技术与经经济结合起来来的管理技术术，通过对产产品的功能分分析，达到产产品适当的价价值，以最低低的成本去实实现产品的必必要功能。如何有效提高高产品的价值值功能F成本C1、功能不变，，成本下降2、功能大幅提提高，成本略略有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降降低，成本大大幅降低5、成本不变，，功能提高如何有效提高高产品的价值值表中的价值不不是从价值构构成的角度来来理解的，而而是从功能角角度出发理解解价值的，表表现为功能与与成本之比；；成本也不是一一般意义上的的成本，它是是构成产品寿命周期期的成本，包括建造成成本和使用成成本。如何有效提高高产品的价值值所以上表也表表示为：功能（或效用用）价值=；成本（或费用用）F用数学公式表表示V=C工程实施阶段段控制要点确定合理的工工期，为了及及时达到投资资效益，抢工工期可能会增增加成本，但但抢工期获得得的效益是否否与增加的成成本等值。施工方案的比比较和造价控控制包括施工平面面布置中施工工设备的选择择和配置，基基础土石方和和室内回填土土石方平衡、、外运方案比比较，有（增增加）费用的的非常规施工工方案多方案案比较等（如如：止水带、、刚性套管、、防水拉杆））工程实施阶段段控制要点工程实施阶段段控制要点施工材料设备备采购，对材材料要比值比比价；对设备备除了满足功功能外，要比比较质量、价价格、运输及及运行成本和和使用寿命，，还要考虑备备品配件价格格和维修的费费用；投资控制（目目标成本管理理）编制目标成本本或计划成本本分阶段对目标标成本或计划划成本进行检检查、修正对目标成本或或计划成本与与实际成本进进行比较对项项目进行后评评估目标成本编制制的方法投资估算（历历史成本数据据库）设计概算历史成本数据据库包括：成本测算基础础资料开发成本汇总总表单位工程建安安指标成本测算基础础资料：搜集各房地产产项目工程（历史）的各项规划指指标，已建项项目概况指标标以及已建项项目各单位工工程指标的实际记录新建房地产项目的的规划设计条条件，拟建项目概况况指标开发项目成本本汇总表：是上述历史项项目的实际成成本记录，包包括项目各项项成本费项的的竣工结算造造价的总合。。单位工程建安安指标：按项目的单位位工程编制，，共分为五大大部分：1）、工程概况况。2）、特征指数数。3）、建设标准准。4）、经济指标标、5）、技术指标标。1）、工程概况况主要包括：：工程名称、建建筑面积、结结构形式、高高度、层高等等。2）、特征指标标主要包括：：窗墙比：外墙墙门窗/外墙面积（标标准层外墙周周长×总高）窗地比：外墙墙的窗面积/建筑面积体型系数：外外表面积（标标准层周长×高度+标准层面积））/建筑面积（标标准层建筑面面积、高度））面积系数：=规划划建建筑筑面面积积/造价价计计算算建建筑筑面面积积（规规划划面面积积/建筑筑面面积积））造价价面面积积与与规规划划面面积积由由于于计计算算规规则则不不一一样样，