物业产权理论和物业服务合同管理讲义

物业产权理论和物业服务合同做您最真诚的朋友

授课人简介:

**工学学士，法学硕士，高级策划师、房地产经济师10年物业管理从业经验。精通房地产法律、战略管理、品牌管理、管理诊断、服务设计等，曾为多家企业进行品牌策划及企业法律顾问咨询。

一、物权定义：由法律确定的民事主体对物依法享有的支配权利。如：占有、使用、收益、处分等等。特性：排他性、优先性、追及性物权：所有权和他物权所有权：动产、不动产物权与债权的区别1、（物权）绝对的、静止的支配与排他2、（债权）流动的、转移的请求与相对二、物权法物权法属于民法调整社会物质财富的归属与利用关系，影响社会生产和社会经济的结构。在合同法消费者权益法继承法等之上，宪法和民法之下。上位法：法律效力和制定机关。三、不动产所有权典型的用益物权不动产所有权包括：土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系相邻权人最重要的财产权之一取得、转移、存续——登记制度对于多个产权主张的房产所衍生出来：建筑物区分所有权。四、建筑物区分所有权包括：专有部分所有权共有部分持分权共同关系成员权问题：一户一票合理吗？（一）专有部分所有权权利：占有、使用、收益、处分、装修、改良、修缮、排他性与相邻权利等义务：1按照原有用途使用；2维护建筑物安全、外观3独自承担专有部分维修责任及费用4不得随意改动管线5维护环境卫生安宁风俗6相互容忍

专有部分所有权法律责任：停止侵害排除障碍消除危险赔偿损失剥夺区分所有权（二）公用部分持分权公用部分：1、建筑物的基本构造部分：外墙、地板、楼顶、通道、楼梯、支柱等；2、建筑物的附属设施部分：电梯、中央空调、水电管道、地下车库，地下管网；3、建筑用地：基地、绿地、庭院、围墙。公用部分分持分权权权利：持持分占有有、使用用、收益益、装修修、改良良、修缮缮、排他他性与相相邻权权权利义务：按按规划设设计功能能和目的的使用维护和保保存公用用部分按持分比比例承担担公用部部分的责责任按时缴纳纳管理费费、基金金、业主主大会决决议分摊摊的费用用不得单独独处分公公用部分分公用部分分持分权权法律责任任：停止侵害害排除障碍碍消除危险险清偿拖欠欠费用剥夺区分分所有权权赔偿损失失（三）成成员权权利：参与权：：参加业业主大会会；通过过业主大大会形成成决议；；通过业业主大会会制定和和修改《业主公约约》、业主委委员会章章程、物物业管理理制度和和规定选举权：：选举、、被选举举、罢免免业主委委员会成成员选聘权：：通过招招投标选选聘物业业管理公公司监督权：：对参与与物业管管理活动动的主体体监督请求权：：请求召召开业主主大会、、正当管管理共同同事务、、分配共共有收益益；请求求停止侵侵害、排排除妨碍碍、消除除危险、、赔偿损损失、剥剥夺区分分所有权权成员权义务：服服从执行行业主大大会决议议决定接受、服服从业主主大会业业主委员员会及物物业管理理企业的的管理服服务按时缴纳纳物业管管理费、、基金及及业主大大会决议议分摊的的费用共同承担担业主大大会及业业主委员员会的民民事赔偿偿责任遵守业主主公约、、物业管管理制度度、规定定五、建筑筑物区分分所有权权的原则则合理原则则整体利益益优先原原则多数原则则约定原则则六、建筑筑物区分分所有权权的制度度选择业主委员员会业主：房房屋所有有权人。。业主大会会：经一一定数量量业主提提议（特特区10％关外20％），遵遵循一定定议事规规则，讨讨论物业业管理有有关事宜宜的业主主会议。。业主委员员会：业业主大会会的执行行机构。。其产生生、变更更、执行行严格遵遵循法律律的有关关规定。。业主大会会的议事事范围（一）业业主公约约、业主主大会和和业主委委员会议议事规则则的制定定、修改改；（二）物物业管理理企业的的选聘和和解聘；；（三）专专项维修修资（基基）金的的筹集和和使用；；（四）业业主大会会的诉讼讼和仲裁裁；（五）业业主委员员会委员员的选举举、罢免免；（六）物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、收收益方案案；（七）物物业管理理区域内内物业共共用部位位和共用用设施设设备的使使用、公公共秩序序和环境境卫生维维护等方方面的规规章制度度；（八）业业主委员员会的工工作报告告；（九）业业主委员员会不当当决定的的改变和和撤销；；（十）业业主委员员会的活活动经费费；业主委员员会的产产生的意意义整合广大大业主的的共同意意愿，维维护广大大业主合合法权益益的有效效组织形形式明确业主主与物业业管理公公司之间间的责、、权、利利关系促进形成成物业管管理市场场竞争机机制业主委员员会在国国外的情情况日本：按按法人与与非法人人的不同同地位分分别称为为“管理理团体法法人”和和“社区区管理团团体”；；法国和新加加坡：直接接称为“管管理团体””；美国：法称称为“公寓寓所有人协协会”；台湾地区：：“管理委委员会”、、“自治会会”、或““互助组””及“管理理组织”；；香港地区：：“多层业业主法团””或“互助助委员会””国内的业主主委员会国内的业主主委员会绝绝大多数是是没有独立立法人资格格的。新颁颁布的条例例对此也采采取的回避避的办法，，没有明确确要求业主主委员会必必须具备法法人资格。那么业主委委员会是什什么？它的的法律地位位是什么？？物权法中中，业主委委员会没有有民事主体体资格？业主委员会会的权利(1)召集和主持持业主大会会，研究、、处理、决决定住宅小小区维护管管理事项。。(2)决定聘请或或解聘住宅宅小区物业业管理公司司，签订《住宅小区物物业委托管管理合同书书》(3)审议物业管管理公司制制定的住宅宅小区年度度维护管理理计划和住住宅小区内内大宗维修修项目的维维修费用报报告；(4)审议物业管管理公司的的年度财务务报告。(5)监督及配合合物业管理理公司开展展日常管理理工作。(6)审议物业管管理公司有有偿服务费费的收费标标准。业主委员会会的组成业主大会选选举产生业业主委员会会作为自己己的执行机机构，业主主委员会由由一定数额额（5-15名较适合））的成员组组成。业主主委员会一一般包括主主任、副主主任和若干干名委员，，主任、副副主任是业业主委员会会的召集人人和组织者者，他们均均由业主大大会选举出出来的业主主委员会成成员自行推推选产生，，这样可以以增强主任任、副主任任在业主委委员会中的的公信力，，便于其组组织业主委委员会的各各项活动。。有的地方方规定业主主委员会还还可以设立立执行秘书书，以具体体处理业主主委员会的的事务。（1）物业管理理区域内的的成年业主主。非业主主？执行秘秘书：不属属于业主委委员会委员员，不具有有表决权，，可由非本本物业管理理区域的人人员担任，，但隶属于于业主委员员会管理。。其不是通通过选举产产生，而是是通过与业业主大会的的聘用合同同产生。（（职业物业业管理人））（2）热心公益益事业、责责任心强。。（3）具有一定定的组织能能力。（4）有一定的的工作时间间。资格终止或或丧失的问问题：如无无故连续缺缺席业主委委员会会议议；因身体体或者精神神上的疾病病丧失履行行职责能力力；有犯罪罪行为被司司法机关认认定；以书书面形式向向业主大会会提出辞呈呈；与所在在区域物业业管理企业业有利害关关系；严重重违反业主主义务等情情形下，经经业主大会会会议决议议，其业主主委员会成成员资格应应当终止。。业主委员会会成员的资资格会议制度议事规则成立的备案案、成员的的变更等印章管理办公场所经费管理业主委员会会的运行业主委员会会的法律地地位《中华人民共共和国民事事诉讼法》第四十九条条规定：““公民、法法人和其他他组织可以以作为民事事诉讼的当当事人。业主委员会会并非企业业或社团法法《社会团体登登记管理条条例》第7条规定，社社会团体必必须具备独独立承担民民事责任的的能力应该界定定为“其他他组织”：：全体或部分分业主按一一定程序进进行“授权权”《中华人民共共和国民事事诉讼法若若干问题的的意见》第四十条规规定：“民事诉讼法第四十九九条规定的的其他组织织是指合法成立、有一定的组组织机构和和财产，但又不具具备法人资资格的组织织。”业主委员会会与居民委委员会关系系同样是“自自治组织””，同样地地域。不同：（1）性质不同同（2）产生基础础不同（3）职能不同同（4）管理范围围不同私法上的自自治、是公公法上的自自治业主委员会会制度的选选择业主委员会会制度是市市场经济发发展的产物物，由于我我国目前处处在社会主主义初级阶阶段，因此此这一制度度也必然经经历一个从从混沌到清清晰，从盲盲目到理性性的过程，，一方面这这一制度考考验和锻炼炼了民众民民主参与和和法制意识识，另一方方面也对政政府和立法法部门提出出了新的课课题，这些些努力都是是为了使广广大业主的的成员权得得到实现和和保障，业业主委员会会在这一过过程中所体体现的代表表性需要一一系列完善善的机制去去监督和保保障。第二部分物物业服服务合同合同的基本本概念：契契约平等的主体体的自然人人、法人、、其他组织织之间的设设立、变更更、中止民民事权利义义务的协议议。合同无处不不在，无时时不在合同的要件件要约＋承诺诺的过程要约：以缔缔结合同为为目的向对方当事事人发出的的希望与其其订立合同的真实表表示物业管理：：要约方：：物业管理理公司承诺方：业业主反复要约的的特例合同的有效效条件内容合法主体法律能能力：行为为能力权利利能力形式合法自愿、真实实意思表达达合同的分类类合同法：有有名合同十十五种（买买卖、供水水电、委托托、代理等等）诺成合同（（物业管理理、买卖））与实践合合同（保管管、运输））明示合同与与默示合同同（点菜））可转让合同同与限制转转让合同（（物业管理理）书面与口头头合同的原则则公平原则平等原则自由原则诚实信用原原则合法性原则则物业管理合合同合同主体：：全体业主主、业主委委员会、物物业管理公公司合同性质：：物权合同同基本内容：：名称、住住所、标的的、数量、、质量、报报酬给与的的方式、期期限、违约约责任物业服务合合同：委托托？承揽？？代理？雇雇用？委托合同：：物业管理合合同与委托托合同的不不同：一、形式（（要式与非非要式、一一件事与多多件事、报报酬）二、程序：：招投标、、可转性、、期限三、本质：：有偿、服服务非事务务、法律后后果承揽：物的的转移，交交付成果代理：法律律制度。以以代理人的的名义实施施民事法律律行为。目目的：设定定、变更、、中止民事事法律关系系。雇用：完全全按照雇主主的意愿，，不承担法法律责任。。违约责任《民法通则》111条：当事人人一方不履履行合同义义务或者履履行合同义义务不符合合约定条件件，另一方方有权要求求履行或者者采取补救救措施，并并有权要求求赔偿。合同法107条民事责任：：继续履行行合同、采采取补救措措施、支付付违约金、、双倍返还还定金、赔赔偿损失违约责任违约责任的的构成要件件：违约行行为（拒绝绝履行、不不适当履行行、延迟履