物业管理经费与财务管理讲解及案例

《物业管理实务Ⅰ》第九章物业管理经费与财务管理中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业本章要点物业管理资金的筹措物业管理资金的使用物业管理服务费的测算物业管理企业财务预算物业管理企业财务会计报告中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业学习目的与要求1．了解物业管理资金的来源物业管理服务费测算的意义物业管理服务收费的构成财务预算概述财务会计报表的编制要求2．掌握物业管理资金的主要用途物业管理企业财务预算控制的内容和程序资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表的概念、作用和结构物业管理费使用情况公示3．重点掌握物业管理资金的使用原则物业管理服务费测算的主要定额物业管理处的财务预算物业管理企业的财务预算中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理资金的筹措物业管理资金物业管理企业资本金的筹措物业管理经费的筹措中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理资金分类

资本金:物业管理企业设立所需资金——物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）物业管理经费:是提供物业管理服务所需资金——补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理企业资本金的筹措资本金和法定资本金中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业资本金和法定资本金资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金

中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业注册资本金的规定根据建设部1999年11月4日公布的《物业管理企业资质管理试行办法》规定：物业管理企业注册资本一级资质：500万元人民币以上二级资质：300万元人民币以上三级资质：50万元人民币以上可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必须筹集50万元以上人民币的资本金中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管理企业资本金的筹措不同组织形式的物业管理企业，其资本金的筹措方式和渠道不同现有物业管理企业基本上为有限责任公司，可由国家单一投资设立，也可以由2—50个股东共同出资设立，股东可以是国家、法人、自然人、外商国内现存物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人（内部职工）或外商共同出资组建中央广播电视大学、广州广播电视大学共建物业管理专业物业管管理经经费按按其来来源可可分为为四种种：物业维维修基基金物业管管理服服务费费物业经经营收收入国家财财政补补贴物业管管理经经费的的筹措措中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物业维维修基基金物业维维修基基金又又称代代管基基金，，是物物业管管理企企业接接受业业主管管理委委员会会或物物业产产权人人、使使用人人委托托代管管的专专项用用于房房屋共共用部部分，，共用用设备备和公公用设设施维维修、、更新新的专专项基基金共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业不同物物业种种类维维修基基金的的筹措措商品住住宅维维修基基金的的筹措措：购房者者应当当按购购房款款2%———3%的比例例向售售房单单位缴缴交维维修基基金。。售房房单位位代为为收取取的维维修基基金属属全体体业主主共同同所有有，不不计入入住宅宅销售售收入入中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业不同物物业种种类维维修基基金的的筹措措公有住住房售售后的的维修修基金金筹措措：售房房单单位位按按一一定定比比例例从从售售房房款款中中提提取取，，原原则则上上多多层层住住宅宅不不低低于于售售房房款款的的20%，高高层层住住宅宅不不低低于于售售房房款款的的30%，该该部部分分基基金金属属售售房房单单位位所所有有购房房者者按按购购房房款款2%的比比例例向向售售房房单单位位缴缴交交维维修修基基金金,售房房单单位位代代为为收收取取的的维维修修基基金金属属全全体体业业主主共共司司所所有有，，不不计计入入住住宅宅销销售售收收入入中央央广广播播电电视视大大学学、、广广州州广广播播电电视视大大学学共共建建物物业业管管理理专专业业不同物业业种类维维修基金金的筹措措专项维修修资金：：购房者者按住宅宅建筑面面积40元/M2（非住宅宅建筑面面积50元/M2）的标准准交纳首首期专项项维修资资金。不不足购房房款2%的部分，，由购房房者按业业主大会会决定的的方案交交纳新规定：：（2003．11）中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业不同物业业种类维维修基金金的筹措措物业管理理用房、、经营用用房的维维修基金金筹措：：住宅小区区的管理理用房、、经营用用房，以以及共用用设施设设备，均均属于住住宅小区区的全体体业主共共有由业主提提供给物物业管理理企业使使用或委委托物业业管理企企业经营营,并支付使使用费,经业主委委员会确确认之后后转为该该类房屋屋的维修修基金物业管理理企业负负有维护护和管理理责任，，但因其其不是物物业管理理企业固固定资产产，物业业管理企企业不能能对其计计提折旧旧中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业不同物业业种类维维修基金金的筹措措公共配套套设施大大修理资资金来源源：物业管理理企业使使用业主主委员会会或物业业产权人人、使用用人提供供的管理理用房、、经营用用房和共共用设施施设备，，应按照照国家法法律、法法规的规规定或者者双方签签订的合合同，协协议支付付有关费费用（如如租赁费费、承包包费）物业管理理企业支支付的管管理用房房、经营营用房、、共用设设施设备备有偿使使用费，，经业主主委员会会或物业业产权人人、使用用人认可可后转作作管理用用房、经经营用房房的房屋屋共用部部分维修修基金和和共用设设施设备备维修基基金中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费是业主或或（非业业主使用用人）与与物业管管理企业业在物业业管理服服务合同同中约定定的，由由业主（（使用人人）向物物业管理理企业缴缴纳的物物业管理理费用物业管理理服务费费是保证证日常物物业管理理工作正正常运转转的主要要资金来来源中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费常规性的的公共服服务费用用针对性的的专项服服务费用用委托性的的特约服服务费用用物业管理理服务费费分类中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理经费的的筹措经营性收收入国家财政政补贴收收入中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理资金的的使用物业管理理资金的的使用原原则物业管理理资金的的主要用用途物业管理理服务收收费的构构成及测测算中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理资金的的使用原原则物业管理理费是业业主预付付给物业业管理企企业用于于委托物物业管理理服务的的费用，，资金所所有权属属于业主主使用时遵循原则“必要合理”“服务第一”“计划使用”“合理收益”“民主管理”中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理资金的的主要用用途保证房屋屋及附属属设备的的完好及及正常使使用，以以及进行行共用部部位，共共用设施施和设备备大修和和更新时时的耗费费支出物业管理理企业各各类人员员的工资资和福利利支出物业管理理企业原原材料消消耗、设设备折旧旧及办公公费支出出机电、消消防设备备的委托托维护费费和年检检费物业管理理企业的的利润和和国家税税收中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费的测算算测算的意意义测算的主主要定额额中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业物业管理理服务费费测算的的意义为物价部部门核定定收费标标准提供供依据为物业业管理理的招招标、、投标标决策策提供供依据据可作为为与业业主委委员会会协商商确定定物业业管理理服务务收费费标准准的依依据物业管管理企企业编编制财财务预预算的的依据据中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物业管管理服服务费费测算算的主主要要定额额物业管管理服服务定定额:是指大大多数数物业业管理理企业业在正正常条条件下下，提提供一一定量量的物物业管管理服服务（（单项项服务务或综综合服服务）），所所必需需的人人力、、物力力和财财力消消耗的的标准准数据据中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物中业业主管管要理理定服服额务务确费费定测测原算算则先进性原则分类对待原则适时调整原则中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物业管理服服务费按不不同的小区区（大厦））逐个核定定定额的参考考指标，仅仅以小区（（大厦）管管理处为单单位物中业主管管要理定服服额务确费费定测原算算则中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物测业算管管的理主服服要务定费费额物测业算管的理主服要务定费额保安费绿化养护费清洁卫生费设备运行维护费人员定编中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理服服务收费构构成物业管理区区域内管理理、服务人人员工资和和按规定提提取的福利利费（E1），元/月公共设施、、设备日常常运行、维维修及保养养费（E2），元/月园林绿化日日常维护费费（E3），元/月卫生保洁及及虫害消杀杀费（E4），元/月中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理服服务收费构构成保安费（E5），元/月物业管理企企业办公费费（E6），元/月用于物业管管理的固定定资产折旧旧费（E7），元/月法规法律及及合同规定定的其他费费用（E8），元/月法定税费（（E9），元/月物业管理企企业酬金（（E10），元/月中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理服服务收费测测算物业管理服服务费用的的测算可用用如下简单单公式来表表示：费用总额（（E）E=∑Ei式中：E表示小区物物业管理服服务费用支支出总额，，元/月，Ei为第I项的费用额额，元/月，ⅰ=1、2、………n中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理服服务收费测测算物业管理服服务收费标标准（P）P=式中：P——物业管理服服务收费标标准，元/月/米2S——总建筑面积积，米2ES中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理企企业财务预预算财务务预预算算概概念念及及作作用用物业业管管理理处处的的财财务务预预算算物业业管管理理企企业业的的财财务务预预算算物业业管管理理企企业业财财务务预预算算的的控控制制中央央广广播播电电视视大大学学、、广广州州广广播播电电视视大大学学共共建建物物业业管管理理专专业业财务务预预算算的的概概念念财务务预预算算是根根据据物物业业管管理理企企业业的的经经营营目目标标和和经经营营方方针针，，以以财财务务预预测测提提供供的的信信息息和和财财务务决决策策确确立立的的方方案案为为基基础础，，运运用用科科学学的的技技术术手手段段和和数数量量方方法法，，对对企企业业未未来来一一定定期期间间内内资资金金运运动动的的过过程程和和结结果果（（包包括括资资金金筹筹集集、、资资金金运运用用和和资资金金结结构构等等））进进行行事事先先安安排排的的一一种种财财务务管管理理活活动动中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业财务预算的作作用财务预算是财财务预测和财财务决策的具具体化，是财财务控制和财财务分析的依依据物业管理企业业的财务预算算确立了物业业管理企业未未来一定期间间内理财的方方向和策略指明了物业管管理企业理财财的具体目标标是对物业管理理企业日常资资金运动进行行控制的依据据及经营业绩绩考评的标准准中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业财务预算编制制的方法固定预算与弹弹性预算增量预算与零零基预算定期预算与滚滚动预算中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物业管理企业业财务预算的的特点物业管理企业业的财务预算算分为企业所所属各物业管管理处各自独独立编制的财财务预算和企企业的财务预预算中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物业管理处的的财务预算物业管理处的的财务预算的原则物业管理服务务收入预算物业管理处物物业管理费支支出预算中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物业管理处财财务预算编制制原则物业管理处财财务预算的编编制应遵循量量入为出的““零预算原则则”物业管理服务务费收入=物业管理服务务成本+法定税金+管理人酬金量入为出的““零预算原则则”，考虑一一定的不可预预见费用后，，管理服务费费收支相抵，，不留盈余物业管理企业业的利润以经经理人酬金的的形式从物业业管理服务费费中提取中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物业管理服务务收入预算物业大修理收入预算物业经营收入预算

物业管理收入预算

根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入公共性服务费收入公众代办性服务收入特约服务收入中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物业管理费支支出预算人员工资及福福利费支出预预算各项服务支出出预算物业经营支出出预算物业大修理支支出预算办公及其他支支出预算税利预算及不不可预见费用用支出六项支出预算中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物业管理企业业的财务预算算物业管理企业业财务预算的的编制方式和和程序中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物算业编管制制理的企方业业式财和务程程预序即企业管理层层首先把财务务规划的预计计利润表分部部门或按管理理处下达，作作为各部门或或各管理处编编制预算的控控制目标（一一下）各部门或各管管理处根据企企业控制目标标的要求，结结合自身实际际编制出本部部门或本管理理处预算草案案，上报企业业财务部门（（一上）物业管理企业业常用的财务务预算编制方方式为“二二下一上式””：中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业物算业业编管管制理理的企企方业业式财财和务务程预预序财务部部门对对各部部门或或据各各管理理处的的预算算草案案进行行汇总总平衡衡，编编制出出正式式的财财务预预算，，报企企业管管理层层，管管理层层把这这一财财务预预算交交业主主管理理委员员会讨讨论批批准后后，正正式下下达各各执行行部门门或管管理处处执行行（二二下））中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物算业业编管管制理理的企企方业业式财财和务务程预预序①根据相相关法法规和和管理理服务务合同同的要要求或或根据据各部部门和和各管管理处处的财财务预预算编编制资资本预预算和和年度度收入入预算算；②以收入入预算算及各各管理理处财财务预预算为为基础础编制制营业业成本本预算算(即直接接人工工费和和直接接材料料费)；物业管管理企企业财财务预预算编编制的的程程序分分为以以下五五个步步骤：：中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物算业业编管管制理理的企企方业业式财财和务务程预预序③依据收收入预预算,编制企企业管管理费费用预预④根据收收入预预算、、营业业成本本预算算和管管理费费用预预算等等，结结合物物业管管理企企业的的收付付款政政策和和资本本预算算，编编制现现金预预算；；⑤综合所所有各各项预预算，，编制制利润润预算算（预预计利利润表表和预预计资资产负负债表表）中央广广播电电视大大学、、广州州广播播电视视大学学共建建物业业管理理专业业物业管理企企业财务预预算的控控制财务预算控控制的概念念和目的财务预算控控制的主要要内容财务预算控控制应做好好的几项工工作中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业财务预算控控制（简称财务控控制）是指物业管管理企业在在财务管理理的过程中中，利用有有关信息和和特定手段段，对企业业的财务活活动加以影影响或调节节，以便实实现财务预预算所规定定的目标财务预算控控制的概念念中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业财务预算控控制的目的的保证财务预预算的落实实掌握财务预预算实施过过程中反馈馈的各种信信息，及时时提供决策策部门作为为决策依据据及时纠正和和调整财务务预算实施施过程中出出现的偏差差，保证财财务预算的的实现中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业财务预算控控制的主要要内容现金控制应收款项控控制存货控制对外投资控控制负债控制利润及其分分配控制中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业财务预算控控制应做好好的几项工工作把各项预算算指标分配配落实到企企业各部门门通过会计核核算反映和和监督企业业各部门有有关指标的的实际完成成情况定期（按年年或月）把把实际完成成情况同财财务预算指指标进行对对比分析，，找出存在在的偏差，，并分析产产生偏差的的原因，提提出降低成成本费用的的途径，制制定纠偏的的有效措施施中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业对责任部门门和责任人人进行评价价和考核根据考核结结果和奖惩惩办法进行行奖励和处处罚调整预算财务预算控控制应做好好的几项工工作中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业财务预算控控制的程序序建立财务预算控制系统检查监督分析原因纠正偏差奖惩兑现中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理企企业财务会会计报告财务会计报报告的概念念财务会计报报告的编制制要求资产负债表表利润表和利利润分配表表现金流量表表物业管理费费使用情况况的公示中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业财务会计报报告的概念念主要是指财财务会计信信息的揭示示或表述，，它是综合合反映企业业一定时点点财务状况况，一定时时期经营成成果及财务务状况变动动情况的书书面文件。。概念会计报表（（含主表和和附表）报表附注注财务情况况说明书书构成中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业财务会计计报告的的编制要要求可靠性相关性可比性完整性及时性中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业资产负债债表资产负债债表:是反映企企业某一一特定日日期（月月末、季季末、半半年末、、年末））财务状状况的会会计报表表资产负债债表属于于静态会会计报表表，它表表明企业业的某一一特定日日期所拥拥有或控控制的经经济资源源、所承承担的现现有义务务和所有有者对净净资产的的要求权权中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业资产负债债表结构构表首附注资料采用账户式结构，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡原理，把资产、负债和所有者权益各项目分别列示在表的左、右两方正表填列有关项目的备查记录或明细数据，必要时可用文字加以说明和解释填列报表名称、编制单位、编报日期和计量单位结构中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业利润表利润表又称损益益表或收收益表，，是反映映物业管管理企业业一定期期间内（（月份、、季度、、半年、、年度））生产经经营成果果的会计计报表利润表根根据权责责发生制制和配比比原则，，把一定定期间的的收入与与同一期期间相关关的费用用配比，，以计算算出企业业一定期期间的净净利润利润表是是一个动动态报表表，它反反映企业业一定期期间的经经营成果果中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业利润表结结构我国企业业会计制制度采用用多步式式结构的的利润表表多步式利利润表：：是在将将利润表表的内容容作多项项分类的的基础上上，根据据“收入入—费用=利润”这这一会计计平衡式式对其进进行排列列，从主主营业务务收入开开始到净净利润结结束，要要作多步步的计算算，同时时可以得得到几种种利润信信息，故故称为多多步式利利润表多步式结结构的利利润表，，可以反反映关于于利润及及其构成成项目的的形成情情况，提提供更多多的信息息中央广播播电视大大学、广广州广播播电视大大学共建建物业管管理专业业多步式利利润表的的内容一是主营营营业务务利润，，主要指指企业经经营主要要营业活活动所获获得的收收入减去去成本及及相关税税费的差差额二是营业利润润，是主营业业务利润加上上其他业务利利润，然后再再扣减相关费费用后的余额额三是利润总额额，是营业利利润、投资收收益、营业外外收支净额之之和四是净利润，，为利润总额额扣除所得税税后的数额，，即税后利润润中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业利润分配表利润分配表作用通过利润分配表，可以了解企业利润分配的去向，利润分配的比例结构及年末末分配利润的结存情况是反映企业在一定会计期间所实现净利润的分配情况或弥补亏损情况，以及期末分配利润结余情况的动态会计报表，是利润表的附表之一中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业利润分配表格式：利润分配表是是从利润表的的最后一个项项目“净利润润”开始，至至年末“未分分配利润”终终止而该“未分配配利润”项目目数额应该与与资产负债表表所有者权益益项目中的““未分配利润润”数额相一一致利润分配表把把资产负债表表和利润表联联系起来中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业现金流量表库存现金银行存款其他货币资金现金等价物现金中央广播电视视大学、广州州广播电视大大学共建物业业管理专业现金流量表现金流量：是指在企业经经营、投资和和筹资活动过过程中产生的的，除现金及及现金等价物物之间的流动动外的，现金金及现金等价价物的流入（（资金流入企企业）和流出出（资金流出出企业）的数数量中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业现金流量表表现金流量表表：是反映企业业一定会计计期间内现现金及现金金等价物流流入和流出出信息的会会计报表，，属于动态态报表现金流量表表是基于““现金收付付制”原则则编制的，，它弥补了了会计核算算以“权责责发生制””原则为基基础，编制制的资产负负债表和利利润表的不不足中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业现金流量表表的结构表头：报表表名称、编编制单位、、年度及单单位主表：以直直接法反映映经营活动动、投资活活动、筹资资活动及汇汇率变动等等对现金流流量净额的的影响附表或补充充资料：反反映不涉及及现金收支支的投资活活动；将净净利润调节节为经营活活动的现金金流量，现现金等价物物净增加等等情况中央广播电电视大学、、广州广播播电视大学学共建物业业管理专业业物业管理费费使用情