房地产项目市场分析报告

【●】松北市场分析报告·区域市场分析竞品市场分析重点个案分析土地市场成交较为活跃，近年土地持续增加放量，未来区域土地供应充足；住宅市场成交波动上涨，11年集中备案现象明显实际当年成交约为60万平左右；土地供应充足，预计将出现项目集中入市可能，目前住宅成交仍不属主力成交区域。区域市场区域市场2011年松北土地供应放量168万平米（用地面积），成交224万平米；2011年松北商品住宅供应189万平米，成交84万平米；2011年松北土地市场求大于供，商品房市场供大于求，供求比仅为0.44。区域市场2011年松北恒大绿洲、中关国际、地中海阳光成为区域销售TOP排名靠前的热点项目。注：修正后数据2011年哈尔滨市松北区商品房销售TOP排名排序项目名称区域成交面积（万㎡）成交套数（套）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1恒大绿洲松北4.864423.2366472中关国际松北2.932281.9767233地中海阳光松北2.452042.0483124金色江湾松北1.641151.1670735世茂滨江新城松北1.621541.076604区域市场2011年松北区新增推案面积是189.04万㎡，占全年总体新增推案面积的32.6%，推案个数是21个。2012年松北区域商品住宅预计上市面积为150-200万㎡。土地市场土地供应充足住宅市场尚未成为主力成交区域2012预测仍是一个供大于求的市场，须持谨慎态度·区域市场分析竞品市场分析重点个案分析发展方向：松北新区是城市主要发展方向之一，随着城市化进程不断完善，板块内项目数量在稳定增加。板块划分：可分为三个板块，以一线临江项目价格较高，远离江位置相对较低，第一至第三板块价格依次递减。主要客户：分布在道里、南岗、松北区域，主要是刚需客户为主。绝大部分为江南客户，区域内客户相对较少。恒大绿洲新里海德公馆恒祥御景海域岛屿墅地中海阳光中关国际松浦观江国际世茂康桥郡保利公园九号保利水韵长滩本案凯利汽车广场盛高国际龙鸿怡家金色江湾北岸明珠美域江岛新新怡园香树湾金泰湖滨绿荫松花江大正莅江第一板块第二板块第三板块项目分布区域项目较多，整体可分为三个板块，且价格区分较为明显。板块项目名称项目规模（万m2）产品形式户型区间（m2）均价元/m2第一板块中关国际41高层高层76-143高层7200地中海阳光104高层、小高、多层、别墅高层70-139小高94-148多层84-111高层8400小高8500多层8800金色江湾53高层、多层高层78-243多层91-122高层8600多层9000北岸明珠33高层、小高、多层高层84-199小高103-141多层90-169高层8500小高8600多层9000新新怡园12高层、多层高层86-259多层93-167高层6800多层7000松浦观江国际60高层、小高、别墅高层62-198高层7400美域江岛13高层、别墅高层136-217高层11800第二板块凯利汽车广场21公寓、写字间、商铺公寓32-96（LOFT）高层10000盛高国际20高层高层102-209预计6500第三板块香树湾13小高、多层小高75-135多层81-105高层6200小高6400保利公园九号28高层、多层高层64-222多层87-159高层5900多层6300龙鸿怡家10高层、小高高层89-169小高117-211高层5500小高5700新里海德公馆20高层、小高高层88-140小高90-140高层5700小高5900恒祥御景33高层、多层、别墅高层121-140多层107-164高层5500多层6000恒大绿洲70高层高层96-186高层6700板块内多数项目产品形式多元化。高层与小高差价较小，各板块价格差异相对较大。项目盘点10000及以上9500900085008000750070006500600055005000单位：元/平米观天下美域江岛金色江湾中关国际地中海阳光世茂威廉公馆新里海德公馆保利公园九号恒大绿洲松浦观江国际板块项目目价格主主要集中中在6000-8000元/㎡，仅一一个高层层临江项项目价格格相对较较高超过过万元。。临江项目目突破万万元，成成为价格格天花板板产品价格格项目分布项目较多，板块层次分明产品形式产品形式多元化，但价格差异较小产品价格主要集中在6000-8000元/㎡·区域市场场分析竞品市场场分析重点个案案分析项目概况项目名称恒大绿洲所在区域/板块松北板块售楼处电话82059999楼盘地址中原大道99号物业类型普通商品住宅开盘日期2011-10-7最晚交房时间预计2013年10月销售状态销售工程进度主体10层左右开发商恒大地产销售代理易居物业管理金碧物业产品综览总建筑面积700000㎡总规划户数4200容积率2.50绿化率40%总占地面积240000㎡建筑形态高层层数28层/32层装修情况精装修物业管理费待定外立面情况涂料+部分石材园林风格欧式园林营销推广销售均价6700元/㎡起价5680元/㎡项目位于于松北板板块虎林林园对面面，恒大大在哈市市首开项项目———恒大绿绿洲项目目。恒大绿洲洲重点个案案推案情况推案日期推案量(㎡)推案套数(套)推案情况描述2011.10.710615279212、13、27-40#户型情况户型面积(㎡)套数(套)占比两房90-10023630%三房110-120648%120-13018223%140-15018223%四房180-19012816%合计792100%面积配比比及户型型三房绝对对主力，，从面积积配比看看属于改改善刚需需兼顾的的项目，，户型动动线不清清晰，亮亮点较少少。两房三房三房四房重点个案案恒大绿洲洲推案情况推案日期推案量(㎡)推案套数(套)推案情况描述预计2012.446833728-9#、10-11#户型情况户型面积(㎡)套数(套)占比三房11212433%13012433%15012433%合计372100%面积配比比及户型型重点个案案恒大绿洲洲3室2厅2卫1厨129.96㎡3室2厅1卫1厨113.39㎡3室2厅2卫1厨149.19㎡完全三房房产品供供应，130、、150三房设设计相对对较好，，明室明明厅明卫卫设计，，112小三房房户型不不通透，，且存在在暗卫暗暗卧，产产品力相相对弱一一些。重点个案案恒大绿洲洲去化化分分析析目前恒大大绿洲已已推出房房源中剩剩余库存存350套，预预计今年年将再加加推372套房房源，去去化情况况相对较较好。项目主要要亮点：：1、相对较较低的价价格优势势（6700元/㎡）2、精装修修产品3、示范间间、售楼楼处包装装、现场场展示品品牌导入入等4、项目自自身规划划配套优优势5、打击竞竞品比较较分析营营销策略略园区景观建材展示商业配套营销策略恒大强势势入驻哈哈市松北北，凭借借自身高高性价比比、配套套优势，，并采取取打击竞竞品策略略，在区区域内成成功脱颖颖而出，，成就区区域标杆杆项目。。重点个案案恒大绿洲洲重点个案案恒大绿洲洲付款方式式总价单价面积居住区域域认知途径径客户成交交分析可见，短短信、报报告是最最有效的的宣传方方式，客客户多为为江南和和外埠客客户，地地缘性客客户较少少。重点个案案恒大绿洲洲销售动态态：恒大绿洲洲项目于于2011年10月7日盛大大开盘，，截至11年底底销售442套套房源，累累计销售售金额达达3.23亿元，目前该该项目由由于市场场原因于于2012年2月18日开始始封盘，，预计4月将恢恢复正常常销售。。该项目现现已封盘盘，预计计2012年4月解封封。中关国际际紧邻松松花江天天然河道道，坐拥拥市政府府后花园园祥瑞宝宝地的板板式高层层社区。。案名中关国际占地面积15万㎡总建面积41万㎡产品类型高层产品形式18-32层容积率2.0绿化率41.25%规划面积高层76-143㎡主力面积高层129-139㎡平均价格高层7200元/㎡主力总价高层92-100万装修情况毛坯装修标准/开发商中关村开发建设物业公司菱建物业开盘时间2010.6.25入住时间2012.12.31物业地址松北世茂大道与天元路交汇处重点个案案中关国际际推案情况推案日期推案量(㎡)推案套数(套)推案情况描述2009519572261#、2#、3#户型情况户型面积(㎡)套数(套)占比四房158-16163%179-1824018%五房191-2196428%236-2497232%259-2622411%328-348209%合计226100%重点个案案面积配比比及户型型中关国际际售罄在售会所及商商服中关国际际1#-3#已已经售罄罄，目前前在售房房源为4#、5#两栋栋住宅。。重点个案案面积配比比及户型型中关国际际推案情况推案日期推案量(㎡)推案套数(套)推案情况描述2011.6.25439823644#、5#户型情况户型面积(㎡)套数(套)占比一房763610%两房1006418%121-13216445%三房139-14310027%合计364100%4#5#中关国际际4#、、5#在在售，主主力面积积为两房房产品，，12年年至今去去化2套套房源销销售情况况较为惨惨淡。重点个案去化分分析目前中关国际际已推出房源源中剩余库存存362套，，去化情况相相对良好。中关国际优质户型精装大堂ADSL光纤宽带景观资源项目主要亮点点：1、相对较低的的价格优势（（7200元/㎡）2、项目紧邻景景观河道3、优质户型深深受客户认可可4、生活配套相相对完善5、精装修大堂