土地一级开发成本测算讲课稿

土地一级开发项目成本测算

****土地项目管理咨询股份有限公司

二零零八年五月

前言《北京市土地一级开发及管理培训教材》作为对当前北京市土地一级开发模式和体系的系统梳理、归纳和总结，目的是推动土地开发和城市建设更加科学、规范和有序，进而推动北京城市化和城市现代化的进程。本次交流学习主要是从土地一级开发成本的概念、成本的构成、其测算依据和测算报告的编制等方面进行归纳和阐述，旨在对土地一级开发成本测算进行系统化、规范化梳理。土地一级开发项目的成本测算一、土地一级开发项目成本的概念二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制一、土地一级开发项目成本的概念

◆土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用

（三）公共区域市政基础设施建设费用

（四）区域内公共环境景观建设费用

（五）区域内公共配套设施建设费用

（六）工程建设其他费用

（七）管理费

（八）财务费用

（九）销售费用

（十）应纳税费

（十一）不可预见费

三、土地一级开发项目的成本测算依据

（一）项目前期费用包括：项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘等费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理服务费工程保险费（一）项目前期费用项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→

测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆项目建议书、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（一）项目前期费用委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》[2004]中规协秘字第022号，作为城市规划设计计费的参考依据。

（一）项目前期费用3.工程勘察、测绘等费用→

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。根据该文件的相关规定核算工程勘察、测绘等费用。（一）项目前期费用4.环境影响评价分析费用→2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格[2002]125号文。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。（一一））项项目目前前期期费费用用5.交通通影影响响评评价价分分析析费费用用→北京京市市规规划划建建设设委委员员会会早早在在2001年就就发发布布了了《关于于对对部部分分新新建建项项目目进进行行交交通通影影响响评评价价的的通通知知》市规规发发[2001]1001号。规规定定需需要要进进行行交交通通影影响响评评价价的的项项目目需需由由项项目目业业主主方方委委托托符符合合资资质质的的设设计计或或咨咨询询机机构构进进行行交交通通影影响响评评价价，，并并按按照照《北京京市市建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价准准则则和和要要求求》编制制咨咨询询报报告告。。进进行行建建设设项项目目交交通通影影响响评评价价咨咨询询工工作作的的机机构构应应具具有有城城市市规规划划和和交交通通咨咨询询甲甲级级资资质质。。但但对对委委托托编编制制交交通通影影响响评评价价报报告告的的取取费费标标准准没没有有明明确确规规定定，，实实践践中中可可以以参参照照委委托托规规划划设设计计咨咨询询的的标标准准及及市市场场行行情情协协商商（（目目前前收收费费标标准准通通常常在在0.5～2元/平米米不不等等）。。（一一））项项目目前前期期费费用用6.地震震影影响响评评价价分分析析费费用用→2002年1月1日起施施行行、、中中华华人人民民共共和和国国国国务务院院令令第第323号公公布布的的《地震震安安全全性性评评价价管管理理条条例例》规定定：：新新建建、、扩扩建建、、改改建建建建设设工工程程，，依依照照《中华华人人民民共共和和国国防防震震减减灾灾法法》和本本条条例例的的规规定定，，需需要要进进行行地地震震安安全全性性评评价价的的，，必必须须严严格格执执行行国国家家地地震震安安全全性性评评价价的的技技术术规规范范，，确确保保地地震震安安全全性性评评价价的的质质量量。。建建设设单单位位应应当当将将建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价业业务务委委托托给给具具有有相相应应资资质质的的地地震震安安全全性性评评价价单单位位。。地地震震安安全全性性评评价价单单位位对对建建设设工工程程进进行行地地震震安安全全性性评评价价后后，，应应当当编编制制该该建建设设工工程程的的地地震震安安全全性性评评价价报报告告。。目目前前，，全全国国各各省省市市对对地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准都都有有不不同同的的规规定定，，北北京京市市的的工工程程可可依依据据原原北京京市市物物价价局局2002年9月18日京京价价(收)字[2002]361号文文件件《关于于地地震震安安全全性性评评价价收收费费标标准准的的函函》的有有关关规规定定进进行行核核算算。。（一一））项项目目前前期期费费用用7.地价价评评估估费费用用→1994年12月12日，，国国家家计计委委和和国国家家土土地地管管理理局局联联合合发发布布了了““关关于于土土地地价价格格评评估估收收费费的的通通知知””，，通通知知规规定定：：““土土地地价价格格评评估估收收费费是是房房地地产产市市场场重重要要的的经经营营性性中中介介服服务务收收费费行行为为，，评评估估机机构构要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有偿偿服服务务’’的的原原则则与与委委托托方方签签订订合合同同，，开开展展评评估估服服务务工工作作，，收收取取合合理理费费用用。。凡凡具具备备土土地地估估价价资资格格并并经经土土地地、、物物价价部部门门确确认认的的单单位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，对对土土地地价价格格进进行行评评估估，，并并按按本本通通知知的的规规定定收收取取土土地地评评估估费费。。””1997年12月1日北京市市物价局局发布了了京价(房)字[1997]第398号文件《关于房地地产中介介服务收收费的通通知》，对我市市房地产产中介服服务收费费的有关关规定进进行了修修订，规规定“房房地产价价格评估估收费、、土地价价格评估估收费标标准实行行政府定定价，其其收费标标准按照照标的总总额采取取差额定定率分档档累进制制。（一）项项目前期期费用8.工程设计计费及施施工图审审查费→工程设计计费的测测算可依依据2002年1月7日国家计计委、建建设部以以计价格[2002]10号文发布布的《工程勘察察设计收收费管理理规定》中的有关关标准结结合项目目实际情情况测定定。→施工图审审查是目目前基本本建设程程序中必必须的环环节。2004年8月23日，建设设部134号令发布布的《房屋建筑筑和市政政基础设设施工程程施工图图设计文文件审查查管理办办法》中再次明明确规定定“施工工图未经经审查合合格的不不得使用用”。但但相应的的图纸审审查收费费标准，，国家没没有统一一规定。。北京市市可执行行市规发[2001]761号《关于开展展施工图图设计文文件审查查工作的的通知》中第五条条“审查查收费：：在国家家正式下下达施工工图审查查收费标标准前，，北京市市的施工工图审查查单位暂暂按国家家发展计计划委员员会计价格[1999]1283号文件中中《工程咨询询人员工工日费用用标准》执行。””（一）项项目前期期费用9.招标代理理服务费费→原国家计委委关于印印发《招标代理理服务收收费管理理暂行办办法》的通知计计价格格[2002]1980号文中明确确了招标标代理服服务收费费标准。。→我们据此此编制了了招标代理理服务收收费速查查表，可以方方便快捷捷地查取取收费金金额。（一）项项目前期期费用10.工程保险险费→建设部和和中国保保险监督督管理委委员会于于2005年8月出台了了《关于推进进建设工工程质量量保险工工作的意意见》建质[2005]133号

，指指出：““建设工工程质量量保险是是一种转转移在工工程建设设和使用用期间由由可能的的质量缺缺陷引起起的经济济责任的的方式，，它由能能够转移移工程技技术风险险、落实实质量责责任的一一系列保保险产品品组成，，包括建建筑工程程一切险险、安装装工程一一切险、、工程质质量保证证保险和和相关职职业责任任保险等等。其中中，工程程质量保保证保险险主要为为工程竣竣工后一一定期限限内出现现的主体体结构问问题和渗渗漏问题题等提供供风险保保障。””。可见见，工程程建设领领域涉及及到的保保险品种种主要有有职工意意外伤害害险（雇雇主责任任险）、、设计责责任险、、工程质质量保修修保险和和建筑（（安装））工程一一切险。。但具体体费率，，市场浮浮动较大大，建设设工程一一切险一一般为投投保金额额的1%左右，第第三者责责任险按按比例投投保。但但2004年11月中旬进进行的北北京地铁铁4、5、10号线建安安险及第第三者责责任险合合同费率率却是5‰左右。2005年深圳地地铁项目目中，工工程质量量险和运运营初期期的运营营险合计计也低至至投保金金额的5‰，可见目目前保险险业竞争争是相当当激烈的的。因此此在项目目前期阶阶段，要要准确估估算工程程质量保保险费是是很困难难的，可可以暂按按建安工工程造价价的1%-2%估算。（二）征征地、拆拆迁费用用包括：征地补偿费用用拆迁补偿费用用房屋拆迁评估估费拆除工程费用用古树保护及文文物古建修护护、还建费用用其它（二）征地、、拆迁费用1.征地补偿费用用→根据土地所属属的不同区域域及其被征用用前的不同用用地性质相应应发生不同的的征地费用。。→本市行政区域域内依法征用用农民集体所所有土地的，，根据2004年5月21日北京市人民民政府令第148号公布的《北京市建设征征地补偿安置置办法》进行补偿安置置。征地补偿偿费包括土地地补偿费和安安置补助费。。涉及青苗和和其他土地附附着物的，还还应当向所有有权人支付青青苗补偿费和和其他土地附附着物补偿费费。青苗是指指尚未收获的的农作物。其其他土地附着着物包括房屋屋、水井、道道路、管线、、水渠等建筑筑物、构筑物物以及林木和和其他经济作作物等。→本市征地补偿偿费实行最低低保护标准制制度。征地补补偿费最低保保护标准由市市土地行政主主管部门以乡乡镇为单位结结合被征地农农村村民的生生活水平、农农业产值、土土地区位以及及本办法规定定的人员安置置费用等综合合因素确定，，报市人民政政府批准后公公布执行。征征地补偿费最最低保护标准准应当根据社社会、经济发发展水平适时时调整。（二）征地、、拆迁费用2.拆迁补偿费用用◆根据房屋所属属的不同区域域及其不同属属性相应发生生不同的拆迁迁补偿费用，，补偿原则及及依据亦不同同。→集体土地房屋屋拆迁：根据据2003年6月6日北京市人民政政府令第124号公布的《北京市集体土土地房屋拆迁迁管理办法》的相关规定进进行拆迁补偿偿费计算。→城市房屋拆迁迁：根据2001年11月1日北京市政府令令第87号公布的《北京市城市房房屋拆迁管理理办法》的相关规定进进行拆迁补偿偿费计算。→按照上述管理理办法进行房房屋拆迁时，，需要对被拆拆迁房屋重置置成新价进行行评估的，应应当按照关于发布《北京市房屋重重置成新价评评估技术标准准》的通知京国土土房管拆[2003]808号文的标准执行。。（二）征地、、拆迁费用2.拆迁补偿费用用◆根据房屋的不不同用途相应应发生不同的的拆迁补偿费费用，补偿原原则及计算依依据亦不同。。→房屋拆迁评估估：根据《北京市房屋拆拆迁评估规则则（暂行）》京国土房屋拆拆字[2001]1234号文进行房屋拆迁迁补偿价计算算。◆此外，拆迁补补偿费用还包包括搬家补偿偿、停产停业业损失、设备备（家电）移移装费补偿等等，因此需对对被拆迁区域域进行详实的的现况调查、、费用评估，，才能最终确确定。在不具具备详实调查查的前提下，，通过各种渠渠道获取基础础资料和对该该区域拆迁补补偿经验值也也是该部分费费用估算的重重要依据之一一。（二）征地、、拆迁费用2.拆迁补偿费用用→住宅房屋：《北京市房屋拆拆迁评估规则则（暂行）》京国土房屋拆拆字[2001]1234号文进行拆迁补偿偿费计算。房屋拆迁补偿偿价=（基准地价×Ｋ＋基准房价价）×被拆迁房屋建建筑面积＋被被拆迁房屋重重置成新价→非住宅房屋：：根据1234号文及关于印发《北京市非住宅宅房屋拆迁评评估技术标准准》的通知京房地地评字[1999]656号文进行拆迁补偿偿费计算。非住宅房屋拆拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价价（二）征地、、拆迁费用3.房屋拆迁评估估费→1997年12月1日，北京市物物价局发布了了《关于房地产中中介服务收费费的通知》京价(房)字[1997]第398号文，对我市房地地产中介服务务收费的有关关规定进行了了修订，规定定“因征用拆拆迁对房屋进进行价格评估估的，按补偿偿价款金额的的1～1.5%向征用拆迁单单位收取评估估费。”（二）征地、、拆迁费用4.拆除工程费用用→拆除工程费用用应按照工程程实际需要估估算拆除工程程量，并套用用相关估算指指标或概算定定额，充分考考虑渣土运输输、消纳等因因素进行测算算。（二）征地、、拆迁费用5.古树保护及文文物古建修护护、还建费用用→根据古树保护护方案和文物物古建的修护护、还建方案案，套用相关关估算指标或或概算定额，，充分考虑修修缮、保护、、还原等因素素进行费用测测算。（二）征地、、拆迁费用6.其它→指根据国家或或地方政府要要求在征地、、拆迁过程中中还需发生的的各种费用，，如：新增城城市用地费、、耕地开垦费费、耕地占用用税、菜田基基金、防洪费费、提前搬家家奖励、支援援重点工程费费等，根据相相关文件或地地方规定的标标准执行。（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用包括：场地平整费用用及为各二级开开发单位提供供施工临时供供水、供电设设施、临时道道路的铺设及及维护费用区域内永久性性道路、桥梁梁建设费用市政管线建设设费用(包括雨水、污污水、中水、、上水、电力力、天然气、、电信、热力力等)市政场站建设设费用(包括雨水泵房房、燃气调压压站、热力站站、开闭站、、区域中水站站、区域管理理中央监控室室及涉及城市市安全的公共共设施等，其其建设费用视视规划情况而而定)配套公共设施施建设费用(区域内的交通通智能化系统统、公共标标识指示系统统、安防监控控系统、公共共卫生间、垃垃圾收集转运运站、消防防站、派出所所、邮局等)（三）公共区区域市政基础础设施建设费费用◆本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红线范围外的的公共区域的的市政基础设设施建设费用用。这是土地一级开发成成本中的另一一重要组成部部分。→应在不同阶段段根据控制性性详细规划，，或修建性详详细规划，或初步设计图图纸，或施工工图纸，参考考相应工程的的估算指标，或概算定定额，或预算算定额测定。。（四）区域内内公共环境景景观建设费用用包括：绿化（（花草、树木木的种植）、、微地形、艺艺术小品、喷喷泉、地下出出入口的处理理、休息座椅椅等。→本部分费用是是指在土地一一级开发区域域内，各二级级开发地块红红线范围外的的公共区域的的环境景观建建设费用。这这是土地一级级开发成本中中的一项重要要组成部分，，应在不同阶阶段根据控制制性详细规划划，或修建性性详细规划，，或初步设计计图纸，或施施工图纸，参参考相应工程程的估算指标标，或概算定定额，或预算算定额测定。。（五）区域内内公共配套设设施建设费用用包括：市政管管理用房建设设费用；机动动车停车场（（库）、非机机动车停车设设施建设费用用；规划中其其它须纳入土土地一级开发发成本的公共共配套设施建建设费用。→在不同阶段根根据控制性详详细规划，或或修建性详细细规划，或初初步设计图纸纸，或施工图图纸，参考相相应工程的估估算指标，或或概算定额，，或预算定额额测定。（六）工程建建设其他费用用包括：工程监理费竣工图编制费费建设期区域管管理费用项目竣工后移移交管理单位位前的维护管管理费用项目后评价费费用其他（六）工程建建设其他费用用工程监理费→1996年1月16日，北京市建建委发布了《北京市工程建建设监理费收收费标准实施施办法》(京价收1996第043号)，规定：实行行监理的工程程，监理费按按工程的总造造价百分比计计取，用插入入法计算。建建设前期阶段段按工程概预预算的0.1-0.2％计取。（六）工程建建设其他费用用2.竣工图编制费费→2002年国家发展计计划委员会和和建设部联合合发布的《工程勘察设计计收费标准》[2002]中《工程设计收费费标准》1.0.16条规定：编制制工程施工图图预算的，按按照该建设项项目基本设计计收费的10%收取施工图预预算编制费；；编制工程竣竣工图的，按按照该建设项项目基本设计计收费的8%收取竣工图编编制费。（六）工程建建设其他费用用3.建设期区域域管理费用用→包括安保、、环境保洁洁、临时绿绿化、美化化等费用。。这部分费费用在项目目建设初期期很难估算算。不同的的土地一级级开发项目目建设区域域的面积、、基本状况况、区域周周边的环境境一定后，，即基本明明确每年需需要多少保保安、保洁洁人员进行行公共区域域的管理，，需要做多多少面积的的临时绿化化，整个区区域的建设设期几年等等，再据以以测算相应应费用。（六）工程程建设其他他费用4.项目竣工后后移交管理理单位前的的维护管理理费用→这部分费用用主要是由由于目前土土地一级开开发项目完完成后，形形成了大量量的资产，，而这些资资产的管理理主体比较较复杂，例例如：道路路、水、电电、（天然然）气、热热、交通设设施、园林林景观绿化化设施等都都分别归属属不同的管管理单位，，产权移交交尚未有规规范的模式式和程序。。这就造成成在土地一一级开发任任务基本完完成后，可可能还会对对资产进行行一段时间间的照管，，对有些项项目还要从从社会利益益角度出发发，进行运运营。为此此，土地一一级开发主主体还要支支出一笔管管理费和运运营费。这这笔费用根根据不同一一级开发项项目的情况况，千差万万别，不一一而足，须须慎重对待待，认真估估算。（六）工程程建设其他他费用5.项目后评价价费用→指在土地一一级开发工工作完成后后，由土地地一级开发发主体组织织，委托专专业咨询公公司从经济济效益、社社会效益、、环境效益益出发对整整个土地一一级开发项项目和开发发过程进行行公正、客客观的评价价。该费用用可参考国国家有关工工程咨询的的收费标准准（计价格格1283号文）进行行测算。（六）工程程建设其他他费用6.其他→指其他和工工程建设相相关但未归归属前述项项目的其他他相关费用用，按预计计发生的项项及相关文文件估算。。例如：委委托代建的的项目还会会发生“代代建工程管管理费”，，参京发改[2004]298号文关于印印发《北京市政府府投资建设设项目代建建制管理办办法（试行行）》的通知执行。（七）管理理费指土地一级级开发主体体在土地一一级开发全全过程中所所发生的管管理费，包包括土地一一级开发的的建设期和和代政府进进行土地出出让的销售售期。该费费用应根据据项目的具具体情况和和土地一级级开企业的的管理水平平、资源投投入情况等等进行核算算。→2005年8月3日，市国土土局发布了了关于印发《北京市土地地储备和一一级开发暂暂行办法》的通知京国土市[2005]540号文，其中第十十三条规定定：土地储储备机构负负责实施土土地开发的的，由土地地储备机构构负责筹措措资金、办办理规划、、项目核准准、征地拆拆迁及大市市政建设等等手续并组组织实施。。其中通过过招标方式式选择开发发企业负责责土地开发发具体管理理的，开发发企业的管管理费用不不高于土地地储备开发发成本的2%。以招标方方式确定开开发企业后后，土地储储备机构应应当与中标标开发企业业签订土地地一级开发发管理委托托协议。（八）财务务费用指一级开发发过程中所所发生的相相关财务费费用。→其测算依企企业（或项项目）的资资本结构和和融资能力力不同而有有不同的融融资方案，，因此融资资渠道、金金额和期限限完全不同同，其融资资成本应视视具体情况况分别测算算。→根据项目开开发实施方方案中开发发进度、时时序的安排排，相应地地做出投资资计划，绘绘出资金流流入流出的的现金流量量图，并据据此相应地地计算预计计发生的财财务费用。。（九）销售售费用包括土地一一级开发主主体为提升升开发区域域的土地价价值，吸引引二级开发发商和最终终用户，完完成土地出出让任务，，尽快收回回开发成本本而进行的的策划、推推广活动，，和因此发发生的各种种广告、宣宣传费用等等。→目前政府对对土地一级级开发的销销售费用提提取比例没没