上海及长三角城市写字楼市场报告

2019

H1上海及长三角城市写字楼市场报告戴德梁行写字楼部2019年07月上海2019H1|写字楼市场Content目录宏观经济房地产及办公楼投资增速同比上扬租赁市场需求先抑后扬，租金下滑渐趋于平稳销售市场成交量同比小幅上升，整栋成交活跃土地市场底价成交为主的市场，静安及长宁区表现优异展望预测后市大量供应加剧竞争，短期租金反弹无力3宏观经济2019年一季度经济增速放缓，第三产业比重保持高位；前五个月，房地产及办公楼投资增速同比上扬国民生产总值及增幅（2009-2019Q1）三产比重及第三产业增幅（2009-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%40000300002000010000014%12%10%8%400002019Q1，国民生产总值8308亿元，同比增长5.7%，与去年同期相比增速回落，较全国增速下滑0.7个百分点，经济增速放缓。3000020000100006%4%2%2019Q1，第三产业增加值6013亿元，同比增长8.8%；第三产业占比72%，比去年同期增长。0%02009第一产业20112013201520172019Q1200920112013GDP20152017增幅2019Q1第二产业第三产业第三产业增长率房地产投资额及增幅（2009-201905）办公楼投资额及投资增速（2009-201905）人民币，亿元人民币，亿元2019年1-5月，固定资产投资增幅5.0%，增速同比放缓。房地产开发投资额1537亿元，同比增长4.0%，增速比去年同期提高。600040002000040%30%20%10%0%500050%40%30%20%10%0%40003000200010002019年1-5月，办公楼投资额255亿元，同比增长3.1%，与去年同期相比增速上扬。02009房地产投资总额房地产投资增速，同比%20112013201520172019.1-5200920112013201520172019.1-5(1000)-10%固定资产投资增速，同比%办公楼投资其他投资办公楼投资增幅数据来源：上海统计网戴德梁行写字楼部4租赁市场上半年整体成交放缓，市场先抑后扬，大量新增供应下促使空置率持续攀升，租金在连续下滑后渐趋于平稳上海甲级写字楼供求及空置率上海甲级写字楼租金走势万㎡元/㎡/天14020%19%18%17%16%15%14%13%12%10.01201008060402009.08.07.06.08.80H1

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2019新增供应净吸纳量空置率核心区及新兴区甲级写字楼租金走势核心区及新兴区甲级写字楼净吸纳量与空置率元/㎡/天11.010.09.0万㎡2530%25%20%15%10%5%10.006.9020151058.07.06.05.004.02017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q12018Q12019Q1-5-100%核心区净吸纳量核心区空置率新兴区净吸纳量新兴区空置率核心区新兴区戴德梁行写字楼部数据来源：戴德梁行研究部5租赁市场上半年新增供应主要集中在新兴区，其中北外滩有两个项目入市，区域竞争加剧2019H1新增供应约41.7万m²，其中北外滩不夜城：14.3万m²：7.1万m²长宁虹桥

：10.6万m²虹桥商务区：9.67万m²项目：北外滩来福士（东塔）体量：9.45万m²报价：9-12元/m²/天上海甲级写字楼新增供应与存量万m²项目：一方大厦体量：4.80万m²1400120010008006004002000项目：静安国际中心体量：7.09万m²报价：7.5-9.5元/m²/天北外滩报价：8元/m²/天起不夜城2011201320152017存量2019H1项目：虹桥汇二期体量：9.67万m²报价：6.5-8元/m²/天项目：古北SOHO体量：10.6万m²报价：7-9元/m²/天新增供应虹桥数据来源：戴德梁行研究部，写字楼部虹桥商务区备注：新增供应以取得竣工备案证为准，报价以案场数据为准Cushman

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|戴德梁行6租赁市场三大主流行业成交地位不变，非传统金融业收缩，批零贸易及医疗健康业需求上扬◼专业服务行业成交面积占比✓

大部分联合办公品牌趋于理性布局，但个别品牌受资本利好驱动持续扩张，个别联合办公品牌虽有退租现象，但迅速被其他品牌填补。100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%✓

目前经济形势的复杂性，如P2P爆雷引发的诉讼、劳务纠纷，贸易战纠纷、经济热点下的互联网上市等因素一定程度上促进了律所、咨询、人力资源业务的增长。4%医疗健康生产制造9%◼电子信息科技11%✓

互联网+行业持续发展，大力发展人工智能、企业信息化服务、5G通信行业，利好驱动下，网络信息技术服务、IT软硬件服务、互联网信息平台需求保持稳定。10%9%批零贸易金融12%◼金融行业✓

2018金融强监管，内资中小金融企业冲击较大（私募、信托、券商等），寻求成本控制；P2P22%持续爆雷（浦西核心、北外滩），新金融行业（投融资、小额贷款等）牵连较多退租。17%◼批零贸易✓

在打响上海购物品牌，建设面向全球消费市场，建成具有全球影响力的国际消费城市的引导下，食品、百货类批零贸易企业扩租、续租活跃。21%电子信息科技专业服务20%◼医疗健康✓

作为战略性新兴重要支柱产业，上海生物医药产业到2025年基本建成国际影响力的生物医药创新策源地及产业集群，国内外知名医药企业扩租、搬迁需求活跃。23%22%甲级写字楼典型成交个案租户成交楼宇尚浦中心虹桥汇成交板块新江湾城虹桥商务区北外滩成交面积（平方米）知名联合办公孵化企业430065005000450020001875140023002018年2019年H1软件科技公司医疗贸易公司知名电子商务平台广告公司白玉兰广场博华广场尚浦中心古北SOHO金茂大厦富士康大厦南京西路新江湾城长宁虹桥陆家嘴知名律师事务所日本医用公司Cushman

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|戴德梁行陆家嘴7备注：客户成交信息仅供研究参考，戴德梁行不承担相关法律责任租赁市场上半年成交特征：以节约成本为主导的客户外溢现象频现2019H1成交类型比重⚫典型大面积搬迁路径上半年典型大宗成交搬迁路径新兴区核心区新江湾搬迁典型核心区商务区次核心区园区62%人民广场陆家嘴竹园⚫典型大面积搬迁原因南京西路大虹桥张江节省成本主要目的前滩徐汇⚫典型大面积搬迁主要行业金融、医疗健康、电子信息科技Cushman

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|戴德梁行销售市场上半年，整栋销售保持较高比重，滨江沿线及利好规划的新兴区保持投资热度上海写字楼销售供求价元/㎡万㎡120100805000040000300002000010000060402002017H12017H22018H1建筑面积2018H22019H1成交均价万㎡整栋与散售成交10066%70%60%50%40%30%20%10%0%65%80604020051%41%41%2017H12017H22018H12018H22019H1整栋散售整栋比重数据来源：佑威数据库◼

2019上半年，办公楼整体销售市场成交面积与销售均价与往年同期相比呈现上升趋势；◼

整栋成交保持较高比重，陆家嘴、洋泾、北外滩、黄浦滨江以及利好规划的新兴区板块继续保持投资热度。9土地市场上半年，底价成交为主的土地市场，核心区（长宁区及静安区）表现优异长宁区程家桥街道249街坊5/1丘IV-R-07地块上海商办土地成交建筑面积及总价2019上半年典型成交地块地块万㎡亿元成交时间：2019-05-27300300257252静安区南西社区C050401单元115-12地块地块土地出让面积：

12447㎡2502001501005025020015010050207容积率：1.8成交时间：2019-01-24166用地性质：办公楼116土地出让面积：

9375㎡94容积率：9.49规划建筑面积：

22405㎡用地性质：商办土地总价：溢价率：7.06亿元规划建筑面积：

88965㎡00静安109.7%2017H12018H1规划建筑面积2019H1成交总价长宁土地总价：58.02亿元楼面价：竞得者：31489元/㎡溢价率：楼面价：23%春秋置业（春秋航空）65216元/㎡长宁区天山路街道115街坊9/2丘B7-2地块竞得者：华润联合体地块上海商办土地溢价表现成交时间：2019-05-06土地出让面积：

15308㎡2019H12018H1底价成交比重

75%◼

上半年，商办土地底价成交比重75%；◼

核心区土地稀缺，静安、长宁区出现不同程度溢价;◼

其中静安南西社区地块位于南京西路板块，地段优势明显，中高端商务氛围浓郁，楼板价创新高；容积率：3.5用地性质：办公楼规划建筑面积：

53578㎡土地总价：24.21亿元底价成交比重73%溢价率：楼面价：49.2%◼

长宁区天山街道地块所在商圈成熟，配套完善，受房企追捧；而程家桥街道地块航空产业导向明确，临空板块利好规划后市发展前景广阔。45178元/㎡金亨集团（香港南丰集团附属公司）竞得者：101-200%51-100%1-20%0%

溢价率数据来源：上海土地资源网戴德梁行写字楼部10后市展望下半年，预计74万方写字楼项目入市，其中前后滩及徐汇滨江是供应密集板块徐汇滨江、前后滩板块供应密集板块项目名称黄浦滨江绿地黄浦滨江前滩前滩晶耀前滩T7福晟前滩约20万㎡后滩上海SK大厦陆家嘴滨江中心路发广场洋泾陆家嘴滨江中心佳兆业金融中心世纪公园世纪公园徐汇滨江徐汇滨江徐汇滨江佳兆业金融中心梦中心路发广场约27万㎡绿地黄浦滨江湘芒果上海西岸国际人工智能中心上湘芒Cushman

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|戴德梁行11总结与展望租赁市场需求方面，整体需求不足，市场先抑后扬，大量新增供应继续推高空置率至18.5%，租金在持续下滑后逐渐走向平稳。节省成本为主的扩租及改善型企业从主要核心区向次级核心区、新兴区或园区搬迁。在复杂经济环境下，律所、咨询行业业务增长。租赁市场供应方面，2019年上半年约42万方的甲级写字楼项目竣工，主要来自新兴商圈，其中北外滩板块迎来2个新项目入市。总结2019年下半年，市场预计约74万方的优质办公物业竣工入市。其中，徐汇滨江、前后滩供应体量较大。未来3年仍有大量新增供应入市，将会导致甲级写字楼竞争压展望力继续增加；短期空置率走高局面延续，短期租金反弹无力。戴德梁行写字楼部12苏州2019H1|

写字楼市场Content目录宏观经济第三产业比重稳定增长，但办公楼投资额负增长租赁市场整体租金小幅度回落，出租率持续走低销售市场价格略微上扬，散售依然占据主流土地市场共计5宗商办/商服用地成交，主要分布姑苏、相城展望预测供求不平衡背景下，出租率及租金预计持续走低14宏观经济第三产业稳定增长，房地产投资额增速放缓，办公楼投资持续缩减，增速依然为负生产总值及增幅（2008-2019Q1）三产比重及第三产业增幅（2008-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元20,00016.0%14.0%12.0%10.0%8.0%20,00018%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000-16%14%12%10%8%2019Q1,苏州GDP总额为4152亿元，同比增长6.3%6.0%6%4.0%4%2.0%2%2019Q1，第三产业增加值2102亿元，同比增长8.6%，占比50.6%0.0%0%200820102012GDP20142016增幅20182008第一产业20102012201420162018第二产业第三产业第三产业增长率固定资产投资额及房地产投资额（2009-201905）办公楼投资额及投资增速（2014-201905）人民币，亿元人民币，亿元7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000035%30%25%20%15%10%5%2019年1-5月，房地产投资额为11773,0002,5002,0001,5001,00050040%30%20%10%0%亿元，同比增长4.6%2019

1-5年月，办公投资额为23亿元，0%-10%-20%-30%同比下滑22.9%-5%-10%2009201220152018-固定资产投资总额房地产投资总额20142016其他投资2018固定资产投资增速，同比%房地产投资增速，同比%办公楼投资办公楼投资增幅戴德梁行写字楼部15宏观政策明确长三角“一极三区一高地”的战略地位，苏州吴江被纳入生态绿色一体化发展示范区之一2019年7月2日，

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》已正长三角一体化战略定位式审议通过并印发，明确了长三角“一极三区一高地”的战略地位，在江苏苏州吴江、浙江嘉兴嘉善和上海青浦这三个区域建设生态绿色一体化发展的示范区。“一极三区一高地”•

即长三角通过一体化发展，使其成为全国经济发展强劲活跃的增长极，成为全国经济高质量发展的样板区，率先基本实现现代化的引领区和区域一体化发展的示范区，成为新时代改革开放的新高地。长三角一体化重点区域“长三角生态绿色一体化发展的示范区”《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》•

即江苏苏州吴江地区、浙江嘉兴嘉善地区和上海青浦地区，在实施长三角一体化战略过程中，以这个区域建设生态绿色一体化发展的示范区。建设“虹桥商务区”和“上海自贸试验区的新片区”•

打造虹桥国际开放枢纽，打造国际化的中央商务区和国际贸易中心的新平台。自贸试验区新片区位于上海东部，两个区域可带动上海一东一西“两翼齐飞”，更好发挥对外、对内开放的枢纽作用。戴德梁行写字楼部16租赁市场整体租金小幅回落，新增供应及需求放缓的双重压力下，全市出租率持续走低全市各商圈租金报价及出租率，元/㎡/月苏州甲级写字楼分析整体市场分析平方米400,00035%30%25%20%15%10%5%29.58%350,000300,000250,000200,000150,000城区（64.0%）100,00050,00008545高新区（79.4%）工业园区（69.7%）0%2017Q1

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净吸纳量

空置率1206014070◼

2019年6月份，全市租金均价为77.8元/㎡/月，较上季度小幅度下降1.8%，整体租金呈下滑趋势；◼

2019H1共有3个新项目竣工，分别是苏州太平金融大厦、协鑫广场、丰隆城市广场，带来约17万平方米的新增供应，新项目的入市以及需求放缓双重压力下，导致全市出租率持续下滑至70.4%；由于新增供应均集中在工业园区，故园区出租率持续下降至69.7%；吴中区（82.7%）7540◼

受经济下行的影响，整体需求放缓，2019H1全市净吸纳量仅为14650平方米。戴德梁行写字楼部17租赁市场2019年H1，租赁成交结构：新设占据主流，搬迁相对活跃；中小面积依然引领租赁市场2019年H1苏州成交客户行业2019年H1苏州成交客户类型2019年H1苏州成交面积3%4%11%4%4%23%专业服务金融业200-500㎡200㎡以下7%批零贸易信息科技制造业生物医药建筑业生活服务房地产科学技术教育培训文化传媒新设搬迁扩租34%21%47%11%16%500-1000㎡1000㎡以上62%14%21%14%专业服务200-500㎡新设金融业200㎡以下搬迁扩租批零贸易500-1000㎡戴德梁行写字楼部18租赁市场2019H1，专业服务荣登榜首；传统保险证券搬迁换租较活跃，拉高金融业整体比例专业服务信息科技以律所、会计事务所、战略咨询为主，主要布局工业园区以互联网+类型企业为主，例如互联网房产信息平台，软件开发服务等批零贸易以服装贸易、制造类零部件贸易为主，工业园区依然为主力布点区域制造业租赁甲级写字楼多作为前台行政或销售部门，用作形象展示，租赁面积500㎡以下居多金融业受政策因素影响，互联网金融行业退租普遍，但传统金融行业（银行、保险、证券）搬迁换租较活跃，且需求面积较大，偏好园区湖西板块典型成交项目（2019H1)租户区域项目名称面积（㎡）某律师事务所知名服装贸易公司知名内资保险公司某人力资源公司知名信息科技公司工业园区工业园区工业园区高新区苏州中心苏州中心590400苏州中心5000310汇融广场工业园区凤凰国际大厦200备注：客户成交信息仅供研究参考，戴德梁行不承担相关法律责任19戴德梁行写字楼部销售市场2019H1，新增供应主要为九龙仓国金中心，中海整体收购财富广场，散售依然为主流苏州写字楼供求量价（2017-2019Q2）平方米元/平方米250,00025,000.00相城区200,000150,000100,00050,000-20,000.0015,000.0010,000.005,000.00-高新区姑苏区工业园区吴中区2017Q1

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2019Q2供应面积

成交面积

成交均价2019H1苏州写字楼销售交易TOP5吴江区成交面积（平方米）成交总价（万元）成交均价（元/平方米）项目名称板块苏州国际财富广场碧桂园新翼广场湖西板块10960023011//10万㎡以上2-3万㎡高铁新城板块2338710164九龙仓国金中心苏州城市生活广场湖东板块平江新城板块太湖新城107995799522328149768359212606613248113351-2万㎡1万㎡以下绿地云玺湖滨商务广场戴德梁行写字楼部土地市场2019H1,共推出11宗商服/商务金融用地，成交5宗；姑苏区商办住混合用地溢价成交5、地块：苏园土挂（2019）05（工业园区）成交日期：2019/5/28土地面积：15678m²容积率：2.0-3.01、地块：苏地2018-WG-34号（相城区）成交日期：2019/1/4相城区土地面积：88260m²容积率：1.0-2.2用地性质：商务金融用地建筑面积：47034m²中标企业：启迪设计集团股份有限公司中标总价：1.3170亿元溢价率：0%用地性质：商服用地、城镇住宅用地建筑面积：194172m²中标企业：苏州和恒置地有限公司中标总价：29.1258亿元溢价率：0%高新区姑苏区工业园区楼板价：2800元/m²楼板价：15000元/m²吴中区2、地块：苏地2018-WG-35号（相城区）成交日期：2019/1/4土地面积：13876m²容积率：3.0-4.0用地性质：商服用地、城镇住宅用地建筑面积：55504m²4、地块：苏地2019-WG-1号（姑苏区）成交日期：2019/4/24土地面积：34742m²3、地块：苏地2018-WG-46号（姑苏区）成交日期：2019/2/22土地面积：79756m²容积率：<3.0容积率：≤2.2中标企业：中铁第五勘察设计院集团有限公司，中铁十八局集团房地产开发有限公司中标总价：5.4394亿元溢价率：0%楼板价：9800元/m²用地性质：城镇住宅用地、商服用地、交通服务场站用地（停车场）建筑面积：55673m²中标企业：上海同桓投资管理有限公司中标总价：9.8864亿元溢价率：32%用地性质：商服用地、城镇住宅用地建筑面积：170351m²中标企业：海基投资有限公司中标总价：31.7229亿元溢价率：54%楼板价：12098元/m²楼板价：17758元/m²戴德梁行写字楼部21总结与展望2019H1苏州整体租赁市场新增供应约17.1万方，即为太平金融大厦、协鑫广场、丰隆城市中心。伴随大量新项目的竣工，全市空置率持续走高至29.6%。租赁市场需求方面，2019H1全市净吸纳量仅为14650平方米，依然以工业园区为主。专业服务业攀登榜首，传统保险证券搬迁换租较活跃，金融业成交提升。总结未来3年预计将有120万新项目入市，工业园区占比近半。短期内受市场供应过剩以及需求放缓的双重压力下，预计未来写字楼空置持续上升，同时未来部分开发商可能会降低租金来达到项目快速去化。尽管当前苏州市场供求矛盾突出，但随着长三角一体化的加速发展，知名开发商、内外房地产基金等由一线城市往二线城市涌入，未来苏州甲级写字楼市场仍有较大潜力。展望戴德梁行写字楼部22杭州2019H1|

写字楼市场Content目录宏观经济经济平稳发展，房地产投资额比重持续上升租赁市场市场热度一般，板块租金差异缩小销售市场观望情绪浓郁，市场偏好热点项目土地市场非核心区土地成交溢价有不俗表现展望预测后峰会前亚运时代，整体市场在调整中迎接机遇24宏观经济杭州2019年第一季度GDP总额同比增长7.5%，房地产投资额比重持续上升生产总值及增幅（2008-2019Q1）三产比重及第三产业增幅（2008-2019Q1）人人民币，亿元人民币，亿元15,00020.0%15.0%10.0%5.0%15,00025%20%15%10%5%12,0009,0006,0003,000012,0009,0006,0003,00002019年第一季度杭州GDP总额为3230亿元，同比增长8%0.0%0%2019年第一季度杭州第三产业增加值为2078亿元，占总GDP64.3%GDP增幅第一产业第二产业第三产业第三产业增长率固定资产投资额及投资增速（2009-2019Q1）房地产投资额及投资增速（2009-2019年Q1）人民币，亿元人民币，亿元35003000250020001500100050045.0%2019年第一季度杭州固定资产投资额为1100亿元，同比增长11.3%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000060%50%40%30%20%10%0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%2019年第一季度杭州房地产投资同比增长14.4%00.0%固定资产投资总额固定资产投资增速，同比%房地产投资总额房地产投资增速，同比%数据来源：杭州统计局2019

Q1房地产投资额未公布数据戴德梁行写字楼部25备注：年宏观政策从“西湖时代”到“钱塘江时代”——

奥体博览城地下城规划公布“地下城”总体定位•

立足于城市地铁综合体开发思路，综合谋划地铁、隧道、地下商业空间、人防设施、城市紧急避难所等地下建设项目。•

与地面体育会展设施结合起来，将奥体博览城打造成以体育、会展功能为主，集商务、旅游、休闲、文化、居住功能于一体的大型城市综合体。鸟瞰奥体博览城地下空间初览“地下城”总体体量•

占地面积达98.6万平方米，相当于138个标准足球场，分为核心区地下空间和地铁综合体地下空间。•

规划停车位15000个，其中地面规划停车位1000个，地下空间规划停车位14000个。地下空间初览地下空间初览地铁商圈体育商圈博览商圈都邑之门商圈供给零售、餐饮、娱乐等多种业态，能够满足地区性、全龄层、多客群消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消耗服务。提供以主力店为主的高等商业业态+餐饮为主的归纳营业，博览中心地下贸易分为A、B、C三个贸易区。提供零售、快餐饮等以快节拍消费为主要特点的商业业态，同时地铁物业与其它各功能区块商业相连，供应快速便捷、物业共享的贸易模式。提供旅店商务配套、品牌主力店、高等餐饮等业态。四大商圈戴德梁行写字楼部租赁市场2019Q2，拱墅区新增供应1例项目，大悦城写字楼入市体量约3.3万方杭州甲级写字楼新增供应量平方米400000350000300000250000200000150000100000500000运河CBD2017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q2数据来源：戴德梁行写字楼部典型新增个案（2019Q2)项目名称：大悦城项目名称大悦城物业层数总建筑面积标准层高租金报价地上26层

地下三层34570平方米4.2米4.0-4.3元/平方米/天备注：信息以案场实际为准戴德梁行写字楼部27租赁市场杭州甲级写字楼租赁市场热度一般，核心商圈与新兴商圈板块租金差异缩小核心、新兴商圈租金报价及出租率，元/㎡/天杭州甲级写字楼新增供应、吸纳量和空置率平方米40000030.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%新天地300000（63.4%）3.5｜2.82000001000000申花（98%）城东新城4.5｜4.2（97.6%）0.0%运河CBD（68.2%）3.4｜2.8武林2017Q1

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2019Q2（87.0%）西溪（89.6%）5.7｜10.0｜新增供应（万㎡）净吸纳量（万㎡）空置率未来科技城（56.7%）3.74.5钱江新城（90.3%）4.0｜3.4黄龙杭州平均租金走势（88.4%）庆春6.8｜3.3｜2.5元/㎡/天7.5｜4.3（90.7%）4.505.3｜3.73.6钱江世纪城（80.1%）4.404.304.204.103.6｜2.52017Q1

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2019Q2滨江（85.2%）3.9｜2.92019Q2，杭州甲级写字楼租赁市场热度一般。全市甲级写字楼平均租金为4.36元/天/㎡，平均租金小幅回落。季度新增供应量不多，空置率录得17.0%，整体空置率波动幅度不大。核心商圈新兴商圈数据来源：戴德梁行写字楼部戴德梁行写字楼部28租赁市场房地产建筑、信息科技及大健康业成交比重增长租赁成交行业结构典型成交项目（2019Q2)2019年Q12019年Q2租户入驻写字楼面积700类型扩租搬迁新设续租新设区域滨江房地产建筑22%24%22%17%10%8%某国有交通运输企业知名互联网企业建筑装饰公司香溢大厦欧美金融城

T6红石商务大厦天津物产大厦银丰大厦70000700未来科技城武林22%12%13%4%金融某知名券商1000200盛岸路滨江区某国有交通运输企业信息科技租户入驻写字楼来福士中心武林时代面积200600530422类型搬迁新设续租新设区域钱江新城武林某大健康公司某知名券商某金融机构房地产企业批零贸易欧美中心黄龙平安金融中心钱江新城大健康备注：客户成交信息仅供研究参考，戴德梁行不承担相关法律责任29戴德梁行写字楼部销售市场2019上半年，新兴板块现两宗大宗交易，散售市场观望情绪抬升杭州写字楼供求量价（2018.7-2019.6）2019Q2写字楼大宗交易万㎡元/㎡304000035000300002500020000150001000050000252015105申花项目：万融城面积：1.74万㎡总价：4.05亿元单价：23256元/㎡02018.07

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2019.6项目：昆仑中心面积：1.80万㎡总价：5.38亿元单价：29933元/

㎡（已备案部分）新增供应成交面积成交均价近江数据来源：锐达斯数据库备注

1、办公类物业数据统计以办公类产证为准；2、上表剔除办公类物业中类住宅项目2019Q2杭州写字楼散售交易TOP5成交面积（平方米）成交总价（万元）成交均价（元/平方米）项目名称板块迪凯城星国际钱江新城3104827092131479663294234824483欧美金融城（EFC）未来科技城万融城申花近江九堡201641798917135467955384629023232082993316938昆仑商务中心绿谷·杭州戴德梁行写字楼部土地市场2019Q2，共成交17宗商业用地，集中在萧山区及西湖区，非核心区的土地成交溢价有不俗表现•

整体情况：2019年二季度杭州商业地块成交17宗，整体成交面积35.5万平方米，同比增加235.4%。成交总金额107.5亿元，同比下降5.4%；178610•

成交区域：2季度商业用地主要集中在萧山区及西湖区；731491213541211•

成交楼面价：2季度平均楼板价7980元/㎡，平均溢价率44.8%。萧山及余杭等非核心区的土地成交溢价率有不俗表现。1516戴德梁行写字楼部31土地市场2019Q2土地成交明细建筑面积出让面积楼板价序号地块编号区域用地性质容积率溢价率竞得方（平方米）（平方米）（平方米）12萧政储出[2019]12号萧政储出[2019]10号萧政储出[2019]15号萧政储出[2019]14号萧政储出[2019]11号杭政储出[2019]23号杭政储出[2019]24号余政储出[2019]18号杭政储出[2019]17号杭政储出[2019]15号杭政储出[2019]13号杭政储出[2019]9号萧政储出[2019]13号杭政储出[2019]35号杭政储出[2019]34号杭政储出[2019]32号余政储出[2019]22号萧山区萧山区萧山区萧山区萧山区拱墅区西湖区余杭区西湖区下城区滨江区上城区萧山区西湖区西湖区西湖区余杭区商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业2.52.51.852754233967301121169403847271259615590110171358716729233885496141987372714666145694066104.1%105.5%1.7%萧山钱江世纪城城市运营萧山钱江世纪城城市运营杭州新宝控股34757138.9%0.3%台泥國際(香港)有限公司萧山钱江世纪城城市运营地铁置业&宝龙浙江海滨建设5750736352730.0%71.52.51.43.53.55.38.461.351.11.11.226627370088.8%0.0%836077429184815735655141415318552395975329144313065613759101872668237654293894845建信国际工程917149821157.9%0.0%杭州星开实业1011121314151617杭州星潮置业71750.0%浙江中南16089500030.4%0.0%金地商置浙江荣盛控股182721698713646231365.0%94.6%56.3%0.0%星月杭州鼎煌装修191205835173824863绿城&蓝城北京恒德新业戴德梁行写字楼部32总结与展望租赁市场方面，上半年租赁市场热度一般，市场需求减退，新兴板块仍有增长。从数据表现来看，上半年甲级写字楼租金有所下滑，新入市项目较少，空置率小幅下降。未来科技城EFC带动板块吸纳表现强劲，黄龙庆春等老核心商圈客户外溢现象显著。销售市场方面，上半年杭州写字楼市场整体成交规模较18年同比下降53%，而成交均价则稳步升高。热点项目成交集中度高，拱墅区及近江区域项目上半年表现亮眼。总结19年下半年至2020年预计将有多个租赁项目入市，集中在滨江、钱江世纪城及钱江新城等沿江区域。为市场注入竞争的同时，也有望刺激需求增长。新兴板块标杆项目集中入市，多个项目已经提前开启亚运前夕的市场客户竞争。随着现阶段杭州人口落户政策的放宽及轨道交通网络的逐渐成熟，宏观环境的利好将会促进未来杭州销售市场需求攀升。展望戴德梁行写字楼部33宁波2019H1|

写字楼市场Content目录宏观经济经济总体运行平稳，外部环境仍有诸多不确定性租赁市场整体市场租金上扬

板块入驻差异不断缩小销售市场成交略显乏力，整体成交集中于鄞州区土地市场仅鄞州区一宗溢价地块，整体土地商业市场仍较低迷展望预测未来市场持续面临挑战，高性价比项目成需求热点35宏观经济总体经济运行平稳，但经济下行压力仍然存在，外部环境不确定性仍然较多生产总值及增幅（2008-2019Q1）三产比重及第三产业增幅（2008-2019Q1）人民币，亿元12000人民币，亿元1200025.00%20.00%15.00%10.00%5.00%20.00%16.00%12.00%8.00%4.00%0.00%100008000600040002000010000800060004000200002019年第一季度，宁波GDP总额为2469亿元，同比增长7.1%0.00%2019年第一季度，第三产业增长值为1194亿元，占GDP比重51%GDP增幅第一产业第二产业固定资产投资额及投资增速（2009-2019Q1）房地产投资额及投资增速（2009-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元200016001200800400060.00%40.00%20.00%0.00%600050.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%2019年第一季度，固定资产投资额同比增长7.9%，比去年同期提高6.3个百分点5000400030002000100002019年第一季度，宁波房地产投资额为458亿元，同比增长11.3%-20.00%固定资产投资总额固定资产投资增速，同比%房地产投资总额房地产投资增速，同比%戴德梁行写字楼部36城市规划浙江全力打造“世界级”大都市区

宁波大都市区将建设以开放创新为特色的国际港口名城打造浙江大都市区：宁波都市区：与浙江大湾区“打造世界级现代化大湾区”的目标相对应，浙江大都市区建设的总目标同样直指“世界级”总目标:努力成为长三角世界级城市群一体化发展金南翼。具体目标:“东方大港”宁波都市区将建设以开放创新为特色的国际港口名城，重点打造义甬舟开放大通道、北翼产业制造大走廊、甬江科创大走廊、环象山港—三门港—台州湾海洋经济平台等功能平台。打造参与全球竞争主阵地、打造长三角高质量发展示范区、打造浙江现代化发展引领极。宁波都市区辐射范围宁波都市区建设目标总体目标全省将形成以杭州、宁波、温州、金义四发挥宁波港口开放等特色优势，全面建设高品质宜居宜业宜学宜游之都。以宁波都市区为核心，涵盖绍兴嵊新组团，加强甬绍舟台紧密联动，构建海洋与内陆腹地双向辐射的宁波都市圈。大都市区核心区为中心带动，以环杭州湾、甬台温、杭金衢、金丽温四大城市连绵带为轴线延伸，以四大都市经济圈为辐射拓展的网络型城市群空间格局。全面对接融入长三角一体化发展，构建东部甬台温大城市群连绵带。戴德梁行写字楼部租赁市场核心区、新兴区主要商圈租金及出租率核心、新兴商圈租金报价及出租率，元/㎡/天租金水平和空置率元/天/㎡2.314.50%14.00%13.50%13.00%12.50%12.00%11.50%江北区（91%）2.22.124.5｜1.6东部新城(85%)老江东区（90%）海曙区（91%）3.7|2.02.3｜1.33.8｜1.51.92018Q1

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2019Q2租金

空置率鄞州区(87%)2.3｜南部商务区(80%)◼

2019Q2，宁波甲级写字楼整体租金水平为2.27元/㎡/天。整体空置率13.9%，各区域内整体空置率波动不大。2.0|0.91.1◼

四大核心商圈：上半年，江北及海曙区租赁需求较为活跃，优质项目带动板块租金上扬。鄞州核心商务区租金涨幅乏力，客户存在持续外溢现象。◼

新兴商圈：东部新城空置率持续降低，与核心商圈板块入驻差异在不断缩小。核心商圈新兴商圈戴德梁行写字楼部38租赁市场宁波租赁市场企业新设需求活跃，客户承租面积度仍以小面积为主2019Q2宁波成交客户面积段2019Q2宁波成交客户类型2019Q2宁波成交客户来源7.7%10%10%宁波市外鄞州区10%2.6%28.2%200㎡以下200-30015%16%17.9%㎡东部新城海曙区新设扩租搬迁300-500㎡500-800㎡800-1000㎡1000㎡以上40%江北区25%74%20.5%23.1%典型成交项目（2019Q1)租户入驻写字楼面积区域租户入驻写字楼月湖金汇大厦月湖金汇大厦面积400区域租户入驻写字楼面积350区域东部新城海曙区某知名券商中信泰富广场A座336东部新城房地产企业保险公司海曙区海曙区软件科技公司房地产建筑企业某国有企业瑞石智慧湾月湖金汇大厦交通银行大厦民营集团公司某知名券商中银大厦1400347东部新城江北200683来福士写字楼某合资银行宏泰帝标800东部新城2100东部新城39备注：客户成交信息仅供研究参考，戴德梁行不承担相关法律责任戴德梁行写字楼部销售市场2019上半年，宁波写字楼市场成交略显乏力，整体成交量仍集中于鄞州区宁波办公类物业供求量价（2018.07-2019.06）万㎡元/㎡160001400012000100008000600040002000012108镇海区6420江北区北仑区2018.07

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2019.06海曙区新增供应(万方）成交面积(万方）成交均价(元/㎡）数据来源：锐达斯数据库鄞州区备注

1、办公类物业数据统计以办公类产证为准；2、上表剔除办公类物业中类住宅项目2019Q2宁波写字楼散售交易TOP5成交面积（平方米）成交总价（万元）成交均价（元/平方米）项目名称板块1万㎡以上5千-1万㎡2-5千㎡宁波新材料国际创新中心国贸中心鄞州区鄞州区江北区鄞州区鄞州区149538460469129292757861285529019125099935128787235423136642739绿地U+未来中心迪信通E10广场宁波智慧园2千㎡以下*2019Q2写字楼成交面积区域热度戴德梁行写字楼部土地市场2019Q2,成交量相比一季度有所上升，但仅鄞州区一宗溢价地块，整体仍较低迷•2019Q2，宁波共成交6宗商业用地，其中5宗溢价率为0%，仅位于鄞州区姜山镇曙光村的地块溢价率为49.3%。江北区JB01-01-10[人民路公园]地块容积率：0.05用地性质：商业建筑面积：347㎡楼面价：

26200元/m溢价率：0.00%镇海区ZH06-04-16-01地块容积率：1.6用地性质：商业建筑面积：77670㎡楼面价：

1310元/m²溢价率：0.00%江北区I-3c[轨道4号线双东路站]地块容积率：1.5用地性质：商业建筑面积：10473㎡楼面价：

5280元/m²溢价率：0.00%²竞得方：创维集团竞得方：宁波市江北区城建资产管理竞得方：绿城•创维集团与镇海区进一步深入合作，研祥高科技集团华东区域总部大楼选址宁波东部新城核心区。北仑区CX07-03d地块容积率：0.79鄞州区JS-15-L4[姜山镇曙光村2号商业]地块容积率：1.8用地性质：商业建筑面积：28924㎡楼面价：

3126元/m东部新城核心区A3-17#地块容积率：8用地性质：商业建筑面积：94944㎡楼面价：

1601元/m²溢价率：0.00%²用地性质：商业建筑面积：8165㎡楼面价：

3060元/m²溢价率：49.30%溢价率：0.00%竞得方：宁波市洋沙山休闲旅游竞得方：宁波市维里置业竞得方：研祥高科技控股戴德梁行写字楼部总结与展望租赁市场方面，宁波甲级写字楼整体市场租金水平有一定的上扬，鄞州核心商圈及东部新城的写字楼租赁需求活跃。宁波来福士中心、中银大厦等热点标杆项目的租赁热度带动整体的市场预期。销售市场方面，受中美贸易战等大环境影响，进出口行业受到震荡。部分企业置业需求有所下降，从而对写字楼市场造成一定的影响，2019年上半年度市场成交量略显乏力。总结到2019年底，宁波甲级写字楼市场将迎来国华金融中心等优质甲级写字楼新增供应的入市。短期内，预计写字楼租金水平将会持续小幅上升，而受供应量持续放大的影响，整体空置率也存在上扬预期。目前宁波写字楼市场库存仍旧处于高位，销售去化压力较大，办公项目整体总价较高，未来销售市场将持续面临竞争与挑战，高性价比现房项目成为客户需求集中热点。展望戴德梁行写字楼部42南京2019H1|

写字楼市场Content目录宏观经济全市经济指标整体平稳，第三产业增速较快租赁市场四大板块租金窄幅波动，金融业需求延续放缓趋势，TMT类客户受规划利好作用租赁愈加活跃销售市场成交延续理性态势，销售热点转移至江宁，全市交易均价较去年同期有所下降土地市场出让步伐相对放缓，热点转移至江宁、江北新区等新兴板块展望预测未来新供给主要集中在新兴商务区，随着商务配套日趋完善，新兴商务区将加速崛起44宏观经济全市经济指标整体较为平稳，第三产业同比增长9.6%生产总值及增幅（2008-2019Q1）三产比重及及增幅（2013-2019Q1）人民币，亿元人民币，亿元1400018.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%14,00014.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%1200010000800060004000200012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019年第一季度，南京GDP总额为3112亿元，经济运行平稳，同比增长8.2%02019年第一季度，第三产业增加值为1944亿元，同比增长9.6%200820102012201420162018200820102012201420162018第一产业增加值第三产业增加值第二产业增加值第三产业增幅GDP增幅固定资产投资额及房地产投资额（2008-2019.4）办公楼投资额及累计增幅（2013-2019.4）人民币，亿元人民币，亿元2019年1-4月，房地产投资总额为829亿元，同比增长2.9%80007000600050004000300020001000035.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%60.002019年1-4月，办公楼投资额为52亿元，同比下降3.2%40.0020.000.0%0.00%0.00-5.0%(20.00)201320142015201620172018

2019.4

-10.00%200820102012201420162018固定资产投资总额房地产投资总额办公楼投资累计增幅固定资产投资同比增幅房地产投资同比增幅数据来源：南京统计局官网戴德梁行写字楼部45市场热点南京举办“创新南京，机会无限”的南京创新周，为建设具有全球影响力的创新名城注入了新的动力2019年6月26日-30日，南京市委市政府主办“2019南京创新周”

主题

“创新南京，机会无限”。作为南京版的“创新发展达沃斯”，南京创新周为南京建设具有全球影响力的创新名城注入了新的动力，“创新名城、美丽古都”已经成为南京的崭新标志。➢

创新周关键词——六个一•••一次创新名城的精彩推介一次大咖云集的创新盛会一次百花齐放的高峰对话•••百花齐放的高峰对话亮点纷呈的视听展示成果丰硕的引智活动➢

项目合作成果丰富——五大亮点•项目落地实：达成了215项务实成果，签署了总额达880亿元的合作协议，符合4+4+1主导产业方向，有利于推动各（园）区加大开放创新，链接高端资源，实现高质量发展。嘉宾层次高：嘉宾包括学界泰斗、科技大咖、业界精英和政府官员，重要嘉宾中境外嘉宾占58%。会议规模大：总参与人数超过10万人次。••••专场活动多：除“三百”活动以外，还有不少项目路演、技术对接等活动。展示技术新：一批海内外黑科技产品，首次在国内展出。➢

推动创新永不谢幕——提升四个度南京将从创新投入的力度、创新开放的广度、创新要素的黏度、创新氛围的浓度四个方面入手，进一步提升全市创新效能。戴德梁行写字楼部46租赁市场上半年纯租赁型写字楼新增供应主要是河西世茂·智汇园6号楼典型存量代表项目及2019年上半年新增供应项目盘点南京典型写字楼重点板块存量分布情况中央金地广场•

新街口板块：项目主要分布在中山路-汉中路沿线，高品质项目金茂广场绿地紫峰以租赁为主。•

鼓楼板块：项目主要分布在中央北路、中央路沿线，存量市场整德基二期体品质不高。亚太商务楼南京国际金融中心苏宁环球国际中心南京中心•

河西板块：项目主要分布在江东中路、庐山路沿线，总体租赁表苏宁慧谷斯亚财富中心现较好。金奥国际中心新地中心2019年上半年甲级写字楼主要新增供应项目世茂·智汇园6号楼项目名称建筑规模（㎡）报价范围（元/㎡/天）标准层面积（㎡）世茂·智汇园6号楼约500002.0-2.82500数据来源：戴德梁行写字楼部景枫中心典型存量代表项目2019年上半年新增供应项目戴德梁行写字楼部47租赁市场上半年新街口成交最活跃，建邺、鼓楼次之；2000㎡左右大客户成交主要在新街口、建邺、江宁2019年上半年典型成交活跃区域2019年上半年典型成交活跃项目区域新街口鼓楼典型项目亚太商务楼、德基二期、国际金融中心、南京中心苏宁睿城、苏宁环球国际中心中航科技大厦、互联网金融中心新地中心、金融城鼓楼秦淮建邺新街口雨花世茂城品江宁九龙湖国际企业总部、景枫中心秦淮2019年上半年典型成交活跃项目分析建邺•新街口典型成交以亚太商务楼、德基二期、国际金融中心、南京中心为代表，亚太商务楼金融、专业服务类客户成交活跃，成交面积段集中在500-1000㎡。雨花•••鼓楼的典型成交面积段在500-1000㎡，成交客户行业聚集度不高。秦淮的中航科技大厦有2000-2500㎡金融类客户成交。建邺典型成交主要集中在新地中心、金融城，以金融类、房地产建筑类为代表，成交面积段分布在1000-2000㎡以及部分小面积。雨花典型成交主要集中在世茂城品，以中小面积为主。江宁典型成交主要集中在九龙湖国际企业总部、景枫中心，1000-2000㎡的TMT及大健康产业客户成交比较活跃。江宁••戴德梁行写字楼部48租赁市场整体经济形势影响下，四大板块租金窄幅波动；新兴商务区麒麟、浦口出租率有待进一步发展提升重点板块租金分布（2013Q1-2019Q2）传统核心区、新兴商务区租金报价及出租率，单位：元/㎡/天元/㎡/天65432105.03.72.81.53.22.0鼓楼(85%)滨江（鼓楼）(60%)浦口(48%)1.81.06.53.4麒麟(55%)新街口(90%)4.82.9新街口板块鼓楼板块河西板块江宁开发区板块数据来源：戴德梁行写字楼部4.0河西(70%)2.0•

整体经济形势影响下，四大板块租金窄幅波动南京南站(65%)目前新街口板块租金依然为全市最高，2019年Q2均价4.84元/㎡/天；紧随其后的是鼓楼、河西CBD板块，租金均价分别为4.11元/㎡/天、3.79元/㎡/天；新兴商务区江宁板块租金均价约2.6元/㎡/天。•

传统核心区出租率较高，部分新兴商务区出租率有待提升新街口板块出租率一直维持在全市高位，鼓楼、河西次之；新兴商务区的麒麟、浦口有待进一步发展提升。3.31.8江宁(60%)传统核心区新兴商务区戴德梁行写字楼部49租赁市场上半年活跃度最高的行业依然为金融、房地产建筑、专业服务、TMT四大类；其中金融业需求延续放缓趋势，TMT类客户租赁愈加活跃金融专业服务TMT成交较活跃，主要集中在新街口及周边板块，以律所、咨询公司等为主。TMT行业日渐活跃，大面积成交主要集中在南京新兴区域如江宁、雨花等。上半年，南京活跃度最高的行业依然为金融业，受经济形势及金融监管政策影响，金融业成交有放缓趋势。上半年金融业成交主要在新街口、河西板块，以保险、基金公司、证券等为主。大健康产业大健康产业在上半年成交逐渐开始活跃，2000㎡左右大面积客户成交主要集中在江宁。2019上半年典型成交个案房地产建筑租户成交楼宇亚太商务楼南京中心金融城4#楼苏宁睿城世茂城品景枫中心成交商圈新街口新街口河西CBD河西成交面积（㎡）房地产建筑业成交活跃，主要集中在新街口、河西板块，大面积成交占主力。保险经纪公司体育用品公司旅游开发公司软件科技公司建筑设计公司软件科技公司70