世联：长沙太平街历史街区保护与实施策略研究

长沙太平街历史文化街区保护与实施策略研究(2006年9月)长沙市建委长沙市市政建设专项指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部世联地产顾问（深圳）有限公司WORLDUNION

CONSULTANCY一座城市必须具有自己特殊的文化品格和精神气质，才是有品味的城市。长沙的城市建设，应当十分注重文化建设，十分注重历史文脉的引言

传承，让整个城市都散发出浓浓的文化气息，使更多人喜欢这座城市，向往我们长沙。——长沙市委书记

梅克保当我们长沙在迈向全面小康的征途上，当我们经济在稳定发展中，我想一个非常重要的问题，追求什么品位，我们的价值品位更高尚。这需要发展我们的先进文化。——长沙市长

谭仲池从2006年7月酝酿到本次汇报引言前期全面的调查和科学的分析方法成为本次研究重要、完善的支持系统此次研究成果旨在为长沙太平街历史文化街区保护与实施策略提供第三方意见和建议此次研究成果来自世联与长沙市建委长沙市市政专项建设指挥部太平街历史文化街区改造建设指挥部精诚合作与集体智慧的结晶引言同时感谢长沙市委宣传部长沙市市志办长沙市规划局长沙市文化局长沙市商业局长沙市旅游局等各部们………鼎立协助并提出宝贵建议引言此次汇报内容来自多视角的真实调查和理性的分析研究汇报内容太平街资源条件分析太平街保护项目总体定位与功能定位城市背景区域背景发展模式界定A.

历史文化名城发展模式界定

城市背景B.

革命摇篮、山水名郡C.

影视娱乐之都城市背景123区域背景A.

长沙是国务院公布的首批二十四个历史文化名城之一发展模式界定B.

历史悠久，有“楚汉名城”之称；人文荟萃，有“潇湘洙泗”之称；英雄辈出，又有“革命摇篮”之称；融山水洲城于一体，风景秀丽，风光独异，有“山水名郡”之称C.

中国影视传媒和娱乐文化产业最发达的城市之一——太平街所在的五一商圈是城市最核心、最高档的商业消费中心，是长沙市乃至湖南省的商业名片发展模式界定

区域背景城市背景123A.

城市商业单极化发展模式，太平街所在五一商圈是城市唯一的市级商圈，业态最全、档次最高、人气最旺区域背景发展模式界定B.五一商圈的百货汇集了长沙城市档次最高、规模最大、品种最全的百货商店，是市民购物的首选C.黄兴路步行街是长沙规模最大、租金水平最高的商业步行街，集中了大量休闲娱乐业与街区商业D.解放路酒吧街是长沙夜生活最热闹区域，是目前长沙年轻人休闲娱乐的主要集聚地——根据街区与城市的关系以及所依托的发展发展模式界定

发展模式资源，历史文化街区有三种发展模式城市背景123依托商业中心发展模式区域背景典型案例：广州上下九路、深圳东门、武汉江汉路…发展模式界定依托旅游资源发展模式典型案例：黄山屯溪老街、阳朔西街、重庆磁器口…双重依托发展模式（商业中心与旅游资源）典型案例：杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路，海口海甸溪…——不同的发展模式在区位、商业业态、经营发展模式界定

模式特征品种和消费群落等方面都呈现不同的特征城市背景123依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式类型双重依托发展模式区域背景非城市中心，临近旅游景

商业中心，与旅游景点结点

合区位特征依托资源城市商业中心发展模式界定城市商业中心区位的商业价值城市中心商业价值及旅游资源强势旅游资源大型购物中心、主力店、步行街步行街，附近有大型购物中心商业业态特征商业业种特征步行街以具有怀旧色彩的业种如旅游纪念品、古玩书画、手工艺品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主百货、服装、精品购物、餐饮、休闲娱乐等现代商业以旅游纪念品、当地手工艺品、当地特产、特色餐饮及休闲娱乐等为主历史文化、古建筑，本身

历史文化、原生态生活方成为景点

式、传统建筑、特色商业街区吸引力客户群特征典型案例商脉、现代商业城市居民为主以外地游客为主城市居民＋游客广州上下九路、深圳东门杭州清河坊，绍兴仓桥直街、泉州中山路黄山屯溪老街、阳朔西街——太平街位于城市商圈核心位置，自身具有历史文物资源且与城市主要的旅游景点临近，具备双重依托发展模式条件发展模式界定

太平街发展模式城市背景123区域背景5分钟发展模式界定5分钟2分钟10分钟五一商圈岳麓山风景名胜区岳麓书院10分钟太平街贾宜故居依托商业中心与旅游资源发展太平街历史文化街区太平街是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区，这个判断基本框定了太平街目标客户群必须兼顾城市居民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位，从而为后面的分析研究明确了发展方向和思考路径。结论太平街资源条件分析案例简析成功要素总结太平街资源条件分析我们研究了20多个国内外历史文化街区保护的案例，从中总结出成功历史文化街区的基本规律，为太平街历史文化街区提供可借鉴经验资源条件分析案例简析123成功要素总结资源条件分析同类型案例：杭州清河坊初步考虑案例杭州清河坊、l绍兴仓桥直街泉州中山路苏州山塘历史街区平遥南大街、泉州中山路黄山屯溪老街ll斯特勒格大街，丹麦绍兴仓桥直街巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国旅游依托型案例：重庆瓷器口扬州东关历史街区重庆瓷器口、阳朔西街徐州户部山开封宋街、南京夫子庙西安莲湖历史街区黄山屯溪老街阳朔西街柏林Mitte街区、斯特勒格大街，丹麦巴约纳LaPlachotte街坊改造，法国通过案例研究，成功的双重依托型历史文化街区不仅具有悠久历史、优越区位，而且有独特的商业定位、充满活力的人文生态环境和良好的经营管理模式资源条件分析p悠久的历史：历史上繁荣，且延续到近代p文物古迹：具有名人、名事件等历史古迹p宝贵的文化遗产：建筑反映某一时代特征案例简析123丰富的历史文化内涵硬件成功要素总结资源条件分析因独特的建筑格局、风格素p具有历史性的地方传统建筑及格局优越的区位悠久的商脉p位于城市中心或临近强势旅游资源p从古代以来就是城市的商业贸易中心，KPI体系近代商业繁荣。富有活力的传统人文生态符合消费者需求的商业改造后传统人文元素如老字号、民间艺p术、民俗民风、原生态生活方式得以继承和发扬软件因p符合市民或游客需求的商业业种素p多元化业态组合，人们可以在历史街区购多元化的商业功能组合良好的经营管理模式物、休闲娱乐、餐饮于一体，停留时间长p有效的经营管理模式维护历史街区的特性及符合市场需求，实现历史街区的复兴太平街具备成功历史文化街区的硬件因素，软件因素是本研究要重点解决的问题资源条件分析湖湘文化发源地、屈贾之乡、贾丰富的历史文化内涵独特的建筑格局、风格优越的区案例简析硬123宜故居……件因明清格局，传统建筑风貌保留完好成功要素总结资源条件素城市中心，五一商圈内，周边旅游资源丰富悠久的商脉自古以来就是商业中心KPI体系长沙传统文化、民俗民风、老字号等无形资产逐渐消失，街区失去活力，生存环境恶劣富有活力的传统人文生态软件小商品、干货等经营品种不符合长沙市民和游客消费者需求符合消

者多元化商业因素能组合购物占比过大，餐饮、休娱缺乏自发形成，不成体系良好

经营管理模式太平街具备了成功历史文化街区的硬件因素，软件因素则明显不符合，但可以通过资源的整合和精心的组织策划来改变现状，并通过制度创新和市场化管理实现街区的复兴和长期繁荣结论太平街资源条件分析城市发展区域协调自身发展使命和目标——太平街成功保护将推动城市商业、文化、使命和目标

城市发展旅游等产业发展，维护长沙历史文化名城的地位城市发展1A.

太平街的成功保护有利于维护长沙历史文化名城地位和履行国家文物法和地方法规的义务区域协调自身发展使命和目标234B.太平街的成功保护有利于弘扬湖湘文化及楚汉名城深厚的文化底蕴C.太平街的成功保护有利于实现城市总体定位、城市旅游定位及长株谭城市带中文化领头羊定位D.太平街的成功保护有利于实现城市商业中心“挖掘湖湘文化，引导旅游商业”的功能规划E.太平街的成功保护有利于完善长沙旅游产品结构，有力推动“十一五”旅游业发展目标的实现——太平街成功保护将有利于完善五一商圈业态功能结构和城市旅游配套设施，带动坡子街商业复兴使命和目标

区域协调城市发展区域协调自身发展使命和目标1A.

太平街的成功保护有利于完善五一商圈功能结构，弥补目前商圈在文化休闲功能的缺乏，提升整个商圈的文化品位234B.太平街的成功保护有利于与坡子街形成互动，共同带动历史街区商业复兴，提升区域品质及形象C.太平街的成功保护有利于完善城市旅游配套设施，成为游客休闲购物目的地，共同打造城市中心大旅游区——太平街成功保护有利于改善街区生态环境，提高居民生活质量，同时恢复街区商业活力，提升街区整体社会经济价值使命和目标

自身发展城市发展区域协调自身发展使命和目标1A.

高桥大市场成为长沙的商贸批发中心，取代太平街的批发市场空间，加速了太平街商业的衰退234B.相对于黄兴路的租金水平，太平街商业价值严重贬损，需通过业态调整和升级重新激活街区商业活力，提升商业价值C.太平街是城市发展的缩影，历史街区的成功改造有利于延续历史商脉，恢复街区活力，提升街区的整体价值D.历史街区的成功保护有利于改善街区基础设施，优化生活环境，提高居民生活质量——通过对城市发展、区域协调、自身发展的分使命和目标

发展使命

析，太平街的保护要承担起传承历史文明，完善商圈功能、弘扬地方文化、优化生活环境的历史使命历史使命一：传承历史文明，彰显城市生命力城市发展区域协调自身发展使命和目标1太平街的改造和复兴，延续了城市千年来的文脉，“忧国忧民、敢为天下先”的湖湘文化精神是现代文明社会宝贵的文化遗产，为城市的持续发展提供了不竭的精神动力源234历史使命二：完善商圈功能，提升商圈综合竞争力太平街的改造和复兴，弥补了五一商圈缺乏传统文化和地方特色商业元素的功能缺失，完善了商圈功能配比，增加高价值客户人流量，从而提升商圈整体商业价值和竞争力历史使命三：弘扬地方文化，提升城市品位和魅力太平街的改造和复兴，为展现长沙丰富的民俗风情提供了一个窗口和载体，同时也带动了长沙传统手工业和民间艺术的复兴，向国内外游客充分展现了长沙作为历史文化名城和现代化都市的魅力历史使命四：优化生活环境，提高居民生活质量太平街的改造和复兴，改善了街区的生活环境，增加了居民的就业机会和收入来源，提高居民生活质量，开创和谐历史文化街区新典范，真正落实城市科学发展观——基于太平街在城市发展中所承担的使命和功能，太平街历史文化街区保护和改造的总体目标是：使命和目标

发展目标城市发展区域协调自身发展使命和目标1234依托历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示湖湘文化魅力的历史文化街区，成为城市新坐标，长沙文化新名片！使命和目标

保护模式

——根据上述目标，太平街的保护选择“文化复兴式”的战略途径城市发展区域协调自身发展使命和目标1历史街区保护模式穿衣戴帽式功能置换式文化复兴式234充分

掘街区历史文对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来的历史建筑风貌保留传统建筑外观

化价值，恢复传统街和形式，建筑内部

区风貌，重新激发街进行现代化装修，

区商业活力，同时保改变其原来的使用

留街区传统民俗风情保护方式功能和原生态生活方式，追求形神兼备降低人口密度，局部进行人口置换人口功能不改变，完全保留全部置换现代商业保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变进行商业业态调整和升级，改善居住功能改善生态环境，提高居民生活质量社会效益和经济效益的和谐协调改造主要目的典型案例商业价值最大化上海新天地长沙潮宗街绍兴古城保护结论太平街所处的城市区位和长沙历史文化名城的城市属性决定了太平街保护项目要承担起弘扬湖湘文化、提升城市文化品位、树立城市形象的历史使命，必须高规格、高起点把太平街建设成为长沙市民和国内外游客都喜欢去的文化旅游胜地和老长沙历史体验区太平街资源条件分析太平街物质与人文环境分析商业市场供需分析旅游市场供需分析太平街保护定位及功能定位——从太平街自身资源条件出发，依据市场的供需状况来明确太平街的保护定位与功能定位保护定位及功能定位物质环境与人文资源分析12太平街物质环境与人文资源分析商业市场供需分析旅游市场供需分析商业市场供需分析旅游市场供需分析34

定位分析项目定位功能定位——太平街作为长沙市唯一保留比较完整的历史街区，拥有丰富的物质和人文资源，具备打造成浓缩“老长沙”历史风情的活体城市博物馆物质与人文资源分析保护定位及功能定位物质与人文资源分析太平街历史文化街区是长沙保存最完整，最能代表和展现长沙历史和文化丰富性和多样性的历史街区12商业市场供需分析太平街保留了明清时代建筑格局，是小西门历史文化风貌区的重要组成部分，在长沙弥足珍贵旅游市场供需分析34人工环境太平街内保留了长沙传统的建筑特征及元素，具有极大的历史价值，作为“老长沙”缩影，可以打造成长沙的活体城市博物馆定位分析太平街历史文化街区具有丰富的文物古迹及历史建筑，具有浓郁的历史文化气息（贾谊祠、长怀井、共进会旧址、四正社旧址、利生盐号旧址、洞庭春旧址、鲁班庙旧址）太平街历史文化街区内具有丰富多样的民间传统文化、民俗风情等非物质文化遗产（老字号、历史人物、节庆习俗、民间艺术等）人文环境——五一商圈模式单一，餐饮、休闲娱乐的文化品位有待提升，具有历史风情的特色商业是五一商圈内留下的空白保护定位及功能

商业市场定位供给分析物质与人文资源分析12历史文化体验的商业缺失商业市场供需分析长沙需要一种怀旧的、具有历史文化内涵的商业街区旅游市场供需分析34餐饮、休闲娱乐定位分析机会购物、餐饮、休闲娱乐相辅相成在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏着独特的商机和使命：城市商业的完善、升级；传统文化的挖掘、弘扬——长沙是个消费型城市，居民人均可支配收入高速增长，购物、餐饮、娱乐休闲的需求旺盛，但整体消费品味有待提升和多元化保护定位及功能

商业市场定位需求分析物质与人文资源分析12商业市场供需分析旅游市场供需分析34定位分析50%的被访者市民选择到五一广场购物；近40%被访者喜欢清吧；超过5成长沙市民认为太平街适合做特色餐饮、传统文化产品、手工艺品，希望在太平街买到土特产品——长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色保护定位及功能

旅游市场定位供给分析物质与人文资源分析12长沙旅游市场存在的问题存在市场空白旅游市场总体表现商业市场供需分析v长沙市缺乏综合性休闲型文化旅游景点u旅游产业对城市经济拉动作用不够明显旅游市场供需分析34旅游产品单一，缺休闲度假型旅游设施u

旅游过境地角色，旅游商业缺乏特色，对第二产业带动不强游客停留时间短定位分析u

游客总体消费水平低旅游服务水平有待提高在太平街历史文化街区的定位中，蕴藏着填补市场空白的功能：完善长沙旅游服务配套设施——长沙丰富的历史文化遗产没有充分开发成旅游景点，现有景点主要为观光型，缺乏综合性大型休闲、消费型旅游设施，改变长沙作为旅游过境地的尴尬角色保护定位及功能

旅游市场定位需求分析物质与人文资源分析12商业市场供需分析大约50%的受访游客认为长沙的旅游配套设施缺乏地方传统文化特色和分布过于分散旅游市场供需分析34定位分析60%的外国游客对旅游地点的人文生态保护（生活方式、风土人情）比较关注，对美食、民俗等产品需求较大——基于太平街物质形态和人文资源现状，结合长沙商业和旅游两个市场的供需分析，我们明确太平街的保护定位为：保护定位及功能

保护改造定位总体定位物质与人文资源分析12商业市场供需分析展现出浓郁的长沙清末民初传统建筑风貌，既充分保留了富有生气的老长沙原生态生活方式，又拥有繁华商业的集特色购物、地方风味餐饮、高品位休旅游市场供需分析34定位分析闲、娱乐、旅游观光为一体的复合型体验式历史文化街区——太平街历史文化街区包含特色购物、风味餐饮、品位休闲、格调娱乐、旅游观光等主要商业功能保护定位及功能

商业功能定位定位物质与人文资源分析特色购物：12传统的、文化的、老字号的，购买沉甸甸的历史商业市场供需分析风味餐饮：旅游市场供需分析特色餐饮、风味小吃、湖南各地美食，尽享丰盛人生34品位休闲：定位分析品茶、品咖啡、品人生格调娱乐：书吧、音乐吧、钢琴吧、尽享格调生活旅游观光：文物古迹、民俗风情、民间工艺，尽现长沙历史底蕴和人文风情——太平街历史文化街区主力消费者为：团体游客、个人游客和城市中产阶级、文化创意人士（画家、作家、设计师、广告人等）保护定位及功能

目标消费定位者分析物质与人文资源分析团体游客个人游游客度假人士商务人士中产白领阶层大众消费者12定义特征旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、现代驴友休闲度假洽谈生意、开会、出差办公长沙市的长沙大众消费商业市场供需分析中高收入、

者白领，文化创意人士旅游市场供需分析34观光为主，

追求新奇，喜参加旅游团，

欢探索，注重游览长沙旅游景点休闲为主，

去长沙的频追求时尚、

率和逗留时品质，强调

间都不定，具有较高的收入，追求品位，

史氛围，喜好注重消费的附加值注重消费环境，喜欢怀旧、历体验及融入地方文化精神体验注重利益传统产品定位分析心理因素新鲜感——对陌生事物有强烈的好奇心体验感——体验探索、感受地方文化轻松型——

压力感——体验生活，

背负工作任品质感——追求高品质、高精神享受体验感受型——追求场所体验，平时比较节省，偶尔奢侈消费一下乐观的生活态度务价值观消费能力一般，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，

消费能力高，

与职业有关，

消费能力消费能力一般，偏好传统特色产品及小礼品、商品讲究性价比，对地方特色商品感兴趣讲究品位和

对高品位休高，讲究品位，精神需求较高生活方式乐趣闲娱乐场所及特色产品感兴趣主要消费行为观光、购买土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮休闲娱乐、

休闲娱乐、特色餐饮

特色餐饮购物、休闲娱乐、特色餐饮风味小吃、传统商品保护定位及功能定位形象定位——“千年太平街，老长沙味道”物质与人文资源分析千年的历史、传统的建筑、原汁原味的老长沙韵味、高品位的休闲娱乐…12商业市场供需分析湖湘文化＋老长沙韵味+新体验＋新格调旅游市场供需分析34v长沙引以为豪的湖湘文化缩影，让市民和游客感知湖湘文化、体验湖湘文化、传承湖湘文化“敢为天下先”的精神内涵；定位分析v

展现老长沙传统商业民俗风情的传承地，让市民和游客经历一种与众不同的感官和情感体验；v

是“出市”而不是“脱市”，让市民和游客沉浸在历史文化的精神洗礼中，同时又能享受到现代都市生活的便利和舒适；v

是都市人向往的精神胜地，让市民和游客有机会选择一种远离城市喧嚣、体现文化品位的格调生活。保护定位及功能

概念演绎

太平街：打造一种全新的生活方式定位物质与人文资源分析太平街保护和改造不仅仅是文物保护工程，更是重塑一个城市灵魂和文化形象的精神文明工程，在延续城市历史脉络的同时，带给长沙市民和游客一种全新的生活方式：12商业市场供需分析旅游市场供需分析34太平街历史文化街区综合了最具地方特色、原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现老长沙的生活风貌和韵味，让长沙市民和游客在感受长沙城市发展历史脉络的同时，通过观光、购物、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的新都市生活方式！定位分析特色手工艺品、传统文化用品、老字号产品应用尽有，体验长沙古老商业文化发发发特色商品琳琅满目，让人流连忘返！荟萃长沙、湖南各地最具特色的风味餐馆和老字号酒楼，体验湘菜饮食文化魅力美食美味，让人垂涎欲滴！传统茶艺馆、咖啡厅在太平街互相辉映，传统与现代的交融，体验长沙都市生活的优雅与文化品味在悠然中品味滋味人生！太平街的静吧与解放西路的动吧形成鲜明对比，感受长沙都市生活的高雅与格调在沉醉中感受格调生活！太平街是一个旅游胜地，观光和欣赏长沙多姿多彩的民俗风情和历史文化名城的风采！体验原汁原味的老长沙韵味！——在充分发挥太平街商业功能的同时，经过保护改造后的太平街展现出富有生气的原生态生活场景保护定位及功能

生活功能定位诠释物质与人文资源分析完善的基础设施：水、电、气、排污、道路等基础设施得到更新，改善居民生活环境12商业市场供需分析拓宽的公共空间：绿地、广场、展览馆等设施提供居民舒展的生活空间旅游市场供需分析34完备的社区配套：幼儿园、诊所、老人活动中心、影剧院、图书馆，为居民提供舒适便利的都市生活定位分析复活的无形文化遗产：元宵节、春龙节、七巧节、湘剧、剪纸等民俗、民间艺术在街区得以复活和传承丰富的社区活动：太极拳、棋牌活动、健康讲座、少儿舞蹈表演，丰富社区居民的文化精神生活优美整洁的街区，惬意的居住环境绿地、广场、展览馆，提供居民更大的活动空间完善的配套设施，保障居民舒适便捷的都市生活长沙传统文化、艺术在街区里得到传扬，展现老长沙的民俗韵味丰富多彩的社区活动，活跃了群众生活，体现出政府的人文关怀太平街资源条件分析太平街保护实施策略太平街商业改造实施策略——建立完善的太平街历史文化街区的保护框架：对自然、人文、人工环境进行保护保护实施策略研

保护框架究自然环境要素保护太平街历史文化街区面线12“五街三片一点”人工环境要素保护太平街、金线街、西牌楼街、马家巷等历史街巷人文环境要素保护太平街民居区域3点贾宜故居、四正社、共进会、优秀历史建筑……自然环境要素城市中心＋湘江风光历史人物、民间工艺、风俗节庆、民俗文化、老字号人文环境要素人工环境要素明清格局＋清末民初建筑＋名胜古迹太平街自身不具备强势自然资源，应加强与湘江带的联系，增加绿化及公共空间保护实施策略研究0.83％的绿地用地面积自然环境要素保护增加绿化面积12几乎无广场等公共空间与湘江的联系被隔断人工环境要素保护加强与湘江联系人文环境要素保护3——保留街巷建筑格局，重要文物古迹原址原样恢复，保留传统风貌保存比较完好的民居建筑区，街区商业恢复传统建筑风貌保护实施策略研

人工环境究

要素保护自然环境要素保护11A.

采取修旧如旧的保护方式，分级分类保护，保留建筑原真性，以建筑为载体展现历史街区风貌2

人工环境要素保护2B.对不同的建筑采取不同的个性化保护方案人文环境要素保护3C.根据建筑保存完整程度，在街区内划分出传统民居片区，保留老长沙建筑元素，体现历史建筑风貌D.对经营性建筑采取特殊的消防处理，以达到安全要求E.街区人工环境的保护改造应与商业运营结合，恢复街区活力，体现历史街区价值——太平街的非物质文化缺乏保护，传统文化正逐渐消失，急需进行保护恢复，且保护要与利用结合，展示长沙的悠久历史、传统文化、民俗风情保护实施策略研究自然环境要素保护祀鲁班、花朝节、上巳节、龙王节等已消失；节庆习俗1观音菩萨、释迦牟尼石城、春龙节、七巧节等濒危两湖暴动、长沙起义等缺乏展示人工环境要素保护革命事迹老字号企业老地名23大量老字号已经消失人文环境要素保护大多沿用老地名，需将卫国街改成茨山街太平街几乎无当地特产产品销售缺乏对历史人物的展示及宣传缺乏对奇闻掌故的展示及宣传缺乏公共空间及平台展现传统民间艺术保护利用原则：地方特产历史人物奇闻掌故民间艺术u

保护非物质文化的原真性u

弘扬、展示传统文化u

保护和传承非物质文化的社会群体及物质性的载体u

与商业运营结合并得现状是贫民窟，传统民间原生态生活方式淹没于现代生活中原生态生活方式到应用与发展——改善或增加物质空间载体（博物馆、茶馆、老字号、广场等），通过恢复节庆习俗、民间艺术活动、现场手工作坊、传统生活场景等活动形式演绎和展现长沙传统民俗风情和传统文化魅力保护实施策略研究自然环境要素保护1A.

节庆习俗：展示老长沙传统民俗文化的集中点，节庆时节举办节庆及民俗活动，吸引人群并延长停留时间人工环境要素保护23B.民间曲艺：恢复民间曲艺，提供展示场所，与茶楼茶馆人文环境要素保护结合，弘扬民间艺术C.民间艺术、活动：利用公共空间、广场等举办民间活动，恢复手工作坊店铺，展示民间艺术D.老字号：恢复，构筑一店一品一故事，提升历史街区文化内涵E.原生态生活方式：保留部分原居民，展示部分示范院落，提高生活质量，展示长沙风情——历史文化街区商业功能应多样化，选择以富有当地特色的餐饮、工艺品、土特产等业种与现代商业形成差异化，树立鲜明的传统文化特色商业改造实施策

案例总结1略研究案例总结商业特点12功能多样化：集餐饮、购物、休闲娱乐于一体太平街现状品种多元化：产品丰富，高、中、低档商品搭配合理3

功能布局特色本地化：以当地特色餐饮、土特产品、特色手工艺品等为主，避免产品雷同化4

两权分离模式管理模式招商策略56商业业种有集聚人气的核心业种：白天以餐饮为主，晚上以酒吧为主重视老字号的作用：恢复大量老字号，提升街区价值7

租金策略8

规划修正建议差异化：所选业种与现代商业形成差异化，走传统文化、地方特色路线——历史文化街区的商业业种必须进行主题分区及科学分布，形成有效的客流引导线路，延长停留时间商业改造实施策

案例总结2略研究案例总结布局原则12根据商业功能适当分区，形成不同主题商业区结合历史街区建筑特征、街区尺度及业种特性布置布局特征太平街现状3

功能布局4

两权分离模式管理模式招商策略56特色餐饮聚集形成美食街7

租金策略休闲娱乐可集聚，位于步行街中段或小巷8

规划修正建议老字号原址恢复或沿主街布置主力店或老字号位于昭示性好的地段，引导客流——对太平街的现状进行扫描，力求找到可能影响实施策略制定的因素和问题，从而在实践中进行针对性解决商业改造实施策略研究A.

太平街人口现状：总人口8928人，社会低收入阶层，主要案例总结12为老人和下岗工人，以出租临街铺位或房子为主要收入来源太平街现状3

功能布局B.太平街产权现状及建筑现状：产权分散，商铺尺度小，对统4

两权分离模式一经营权和大型主力店招商有影响管理模式招商策略56C.太平街街区商业现状：u

主要沿街布置，传统特色明显，商业级别低，主要经营干货、食品、香烛、小商品的批发生意u

太平街街区商业整体处于衰退期，已基本丧失传统批发功能7

租金策略8

规划修正建议u

太平街原有经营品种和承载的批发功能已不可能在保护改造后延续，需要调整和升级商业改造实施策

——太平街历史文化街区主题分区与商业布局略研究文夕路案例总结12土特产区：土特产品、展览、小吃、果蔬干货太平街北段土特产区：长沙及湖南其他地方土特产品太平街现状卫国街精品礼品区：精品、小礼品、小吃等，延续商脉3

功能布局土特产品区三兴三泰街社区配套区：社区商业、服务、餐饮4

两权分离模式精马家巷品管理模式招商策略休闲娱乐区：特色酒吧、书吧、音乐吧、茶艺馆56、西牌楼街饰餐饮、休闲娱乐区休闲餐饮街：老字号餐饮、著名传统餐饮连锁店、湖南各地风味小吃品、上、下河街7

租金策略礼饰品、礼品区：饰品、小礼品、纪念品、文具等品区8

规划修正建议太平街中段特色区：手工艺品、传统文化产品区孚嘉巷民居客栈区水果干货、茶庄、老字号药店、长沙老字号、长沙风味小吃、小型咖啡馆金线街太平街南段特色手工艺产品区：菊花石、湘绣剪纸等、民俗风情馆传统文化产品区：纸、墨、笔、砚、湖南名人字画——太平街历史街区第一期（核心区）商业布局建议：以特色餐饮、酒吧、土特产品、传统文化产品启动商业改造实施策略研究案例总结12土特产区：长沙土特产专卖店休闲餐饮街：湖南各地土特产专卖店太平街现状老字号餐饮著名传统餐饮连锁店湖南各地风味小吃3

功能布局湖南各地特色菜茶艺馆4

两权分离模式特色酒吧街：清吧、茶艺馆演艺茶馆管理模式招商策略56特色区：水果干货

长沙老字号传统文化产品区：茶庄长沙风味小吃7

租金策略纸、墨、笔、砚湖南名人字画老字号药店

咖啡馆8

规划修正建议长沙、湖南特色手工艺产品区：菊花石湘绣剪纸等太平街民俗风情馆——世联通过对成功历史文化街区的研究，统一运营管理是历史文化街区商业成功的保证商业改造实施策略研究案例总结统一招商管理12要求招商的品牌审核管理和完善租约管理太平街现状建立统一经营管理体系的基本前提是实现产权（所有权）与经营权的分离（即“两权分离”

）3

功能布局4

两权分离模式统一营销管理统一物管有助于建筑空间的维护和保养有助于维护和提高经营者的共同利益，避免恶性竞争统一运营管理管理模式招商策略567

租金策略8

规划修正建议——根据目前国内历史文化街区的实践，两权分离实施模式主商业改造实施策

要有三种，世联建议：太平街改造初期需充分发挥政府主导作用，宜采用“政府返租制”模式启动略研究案例总结12股份公司制收购所有权政府返租制太平街现状政府

约定租

收购经营产权所有人以产权作价入股成立股份公司，市场化运作政府收购商业所有权，成立管理公司或委托管理公司进行运营管理权，委

商业管理公统一招商和运3

功能布局操作方式司进行营管理4

两权分离模式管理模式招商策略产权属性实现条件产权分散产权统一产权分散5680％以上产权人入股80％以上的产权收购80％以上的经营权收购合理的股权、分配制度合理的补偿标准政府给予租金收益保证7

租金策略8

规划修正建议政府前期宣传引导政府协助股份公司成立提供政策保障政府拥有所有权政府与产权人的租约关系对街区的运营给予指导、控制对街区的运营给予指导、控制政府职责指导经营业态业种——随着太平街市场认知度的提高，

“股份公司制”

模式可成商业改造实施策略研究为“政府返租制”模式的最佳延续高案例总结12街区商业价值示意性政府投入和参与度太平街现状政府返租制实际价值政府返租制向股份公司制转变3

功能布局股份公司制4

两权分离模式市场估计价值管理模式招商策略56低市场认知度（开街时间）低高街区改造综合效益7

租金策略v

一旦条件成熟，市场可以正确评估太平街商业价值，“股份公司制”的模式可以看作“政府返租”模式的市场化演进版8

规划修正建议选择原则v

具备可操作性，容易执行，产权人易接受；v

政府投入小；产权人集体参与；v

政府可引导但不直接参与；可市场化运作；——成功历史文化街区商业统一运营管理有委托管理、合署办公和复合管理三种模式，通过对太平街实际情况分析，世联建议采用复合管理模式商业改造实施策略研究案例总结12市政府或区政府主管太平街现状工作机构由政府设立，事太平街管理委员会业单位编制，企业化管理3

功能布局公共事务协调和日常管理4

两权分离模式市容环境公共设施公共物业治安交通秩序管理模式招商策略56成立或聘请商业运营机构招商推广运营管理物业管理公司7

租金策略街区内的清洁、绿化以及公共设施、设备的维护保养工作业态控制8

规划修正建议复合管理制：在街区管理委员会下设或聘请商业管理公司及物业管理公司，委员会行使行政职能，商业管理公司和物业公司行使市场运营功能——在街区的商业运营管理中，需要明确一个商业运营机构主体，商业运营机构的设立主要有政府主导及专业公司两种模式，世联建议聘请专业的商业管理公司负责商业改造实施策略研究案例总结12政府主导管理专业商业公司管理管理主体特点管理费用低，行政手段管理费用高，经济

段太平街现状一般需政府补贴，才能保持商业

保证一定

利润水平下，物业持续经营

出租率高、

兴旺、升值快盈利状况3

功能布局4

两权分离模式设备维护缺乏计划性，事故驱动

定期维护设备，预防性维护与型

维修设备管理特点成本控制管理模式招商策略56成本控制无序，造成较大的浪费

有效的成本控制，保持合理的利润空间7

租金策略关注管理费用对商业街的物业管理与商业经营

希望优质的物业管理的关系不敏感看重商业经营的利益商家8

规划修正建议可以承受较高的管理费用物业管理的水平依赖于政府管理

营造优质的商业经营环境能力，商业经营状况波动比较大对商业的影响提升商业价值——主力店的成功引入，对太平街历史街区的发展至关重要，商业改造实施策略研究应该按科学系统的方法进行招商工作案例总结12对潜在主力店商家进行分析与综合排序进行初步沟通，谈判并达成协议制定招商方案及沟通文件太平街现状3

功能布局u

根据每一潜在主力店商家的特点，明确太平街历史文化街区的价值定位u

制定有关太平街历史文化街区的市场宣传和介绍文件主要工作u列出太平街历史文化街区各功能区潜在主力店商家4

两权分离模式与部分潜在主力店商家初步接洽，修改招商方案初稿u管理模式招商策略56u

对潜在主力店商家按一定的筛选标准进行综合分析u

谈判，并根据谈判情况，进一步调整修改招商方案确定最终协议u

综合分析结果进行u

制定针对每一特定潜在主力店商家的招商方案及沟通文件优先排序7

租金策略8

规划修正建议u

太平街历史文化街区u

综合分析结果获得的太平街历史文化街区潜在主力店商家的优先顺序名单主要成果分阶段地引进各类商家入驻太平街历史文化街区市场宣传介绍文件vu

针对每一特定潜在主力店商家的招商引资文件——招商主力店数量、商业档次、开业率及开业时间是商业街商业改造实施策略研究成功运营的重要保证案例总结12对众多成功商业步行街的商业结构研究表明：30～50％的主力店数量主力店所占比例应该为总体商业可经营面积的30％～50％。太平街现状3

功能布局商业档次的第二黄金分割定律：60％左右的中档商业4

两权分离模式中档：中高档：中低档＝60：25：15管理模式招商策略5680％以上的80证％以上的开业率及节假日开业是步行街成功的重要保7

租金策略开业率8

规划修正建议选择周末或传统节假日，营造良好的热闹氛围，凝聚更多的人气。节假日开业——太平街三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间商业改造实施策略研究推进不断提高案例总结12高►市场发展成熟，商业价值进一步提升租金水平提高，形成高品位历史街区太平街现状►3

功能布局成熟阶段租金水平4

两权分离模式管理模式招商策略56u具备一定的市场认知度及客流量u街区经营状况节节高升采取股份公司制u租金水平提高升温阶段7

租金策略以适合的租金目标商家进入，保持良好的业种配比，形成街区整体形象及认知度启动阶段8

规划修正建议低采取政府返租制小对租户的长期吸引价值大——本报告对启动阶段平均租金提出建议：主力店与非主力店商业改造实施策略研究租金区别对待，而且逐年上涨案例总结租金制定参考指标12太平街目前平均租金水平：50~60元/平方米(按实际营业面积计)坡子街目前平均租金水平：80~100元/平方米(按实际营业面积计)太平街现状3

功能布局启动阶段的时间范围：3年左右，商业街发展普遍规律4

两权分离模式主力店平均租金建议管理模式招商策略56根据放水养鱼和主力店优先的原则，为了吸引符合业态规划的主力店进驻，世联建议第一年主力店平均租金维持现有水平50~60元/平方米。以后租金每年递增15%。7

租金策略非主力店平均租金建议8

规划修正建议建议在主力店租金基础上每平方米增加10~20元，即60~80元/平方米。租金每年递增15%。启动阶段三年平均租金：按主力店占40%，非主力店60%计，第一年平均租金为65元/平方米左右，第二年75，第三年85。——启动期业主返租租金建议：为了吸引业主将物业交由政府统一经营，返租租金应该高于出租租金。启动期三年政府租金补贴测算：总共需补贴大约215万元商业改造实施策略研究案例总结12启动期采取“政府返租制”，在制定对外招商租金的同时，必须考虑对业主的返租租金，涉及到政府的租金补贴政策：太平街现状v参考其它历史文化街区的成功做法，返租租金要对原居民业主要有吸引力；v世联建议：返租租金在现有租金50~60元/平方米的基础上提高30%即3

功能布局65~80元/平方米（平均约72元/平方米），以后每年递增10%，启动期后则4

两权分离模式不再补贴，由市场调节。管理模式招商策略56启动期三年政府返租租金7

租金策略年份平均返租租金（元/平方米）8

规划修正建议第一年第二年第三年728088——根据前面制定的太平街商业改造实施策略，对照《长沙太平街历史文化街区保护规划》，世联就其中的规划用地比例、建筑时序规划、停车场设置问题提出修正建议以供决策参考商业改造实施策略研究案例总结12A.

规划用地比例：太平街主街增加风味小吃、冷饮等休闲餐饮用地，与太平街接壤的马家巷改成特色酒吧街，增加娱乐用地太平街现状3

功能布局4

两权分离模式B.建筑时序规划：将西牌楼街的整治提前到第一期建设工程管理模式招商策略56内容，保证开街时商业业态功能的完整7

租金策略8规划修正建议C.停车场规划：世联建议将下河街大市场改建成停车场，增加太平街南面的停车位太平街资源条件分析政府投入测算、综合效益分析风险分析、世联建议——我们用成本逼近法来测算政府的投资成本，太平街历史文化街区改造一二期工程政府共需投入约3.67亿元效益与风险投入测算效益分析风险分析123序号投资内容基础设施投

资

额

度(万元)123452187661社区配套重大节点工程建筑整治费用拆迁补偿费用4654

世联建议1085422500合

计36667以上投资不含贾谊祠二期工程投资额和市场培育期对租金差额进行的补贴。——政府投资的经济效益：税收增加、租金水平上升，街区产业提升效益与风险

经济效益投入测算效益分析风险分析123税收的增加：rr

太平街商业的复兴，街区产值增加，政府的财政收入和税收也相应增加r

租金水平上升：r

太平街改造后，通过商业运营，3～5年内租金水平可由现在50～60元/M2提高到200～250元/M2

。4

世联建议r

街区产值提升：r

1、太平街开街后的客流量：第一年平均2.4万人/天（黄兴路的30％），以后每年递增30％；r

2、每人每次平均消费50元，则太平街的产值为：太平街年产值第一年第二年第三年24000×365×50=4.4亿31000×365×50=5.7亿40000×365×50=7.4亿——落实科学发展观，完善历史文化名城内涵，打造城市新名片，提升五一商圈商业品位效益与风险

社会效益投入测算效益分析风险分析r

落实科学发展观：123r

太平街的改造，积极弘扬和发展了长沙湖湘特色文化，打造精品人文景观，提高城市品位，是用科学发展观指导城市文化经营的切实举措r

完善历史文化名城的内涵：r

长沙作为楚汉名城，国家首批历史文化名城，一直来缺少一个能够展现长沙悠久历史4

世联建议风貌和传统民俗的历史文化街区，太平街的改造弥补了这一城市缺失r

打造城市新名片：r

历史文化街区是最能体现一个城市个性和风情的载体，吸引外地游客和投资者的眼球，一如新天地之于上海，太平街的成功改造将向世人展示长沙“古老与现代、传统与时尚”的迷人都市魅力r

提升五一商圈商业品位：r

太平街改造成高品位历史文化街区，将使五一商业中心的功能布局更加完善，弥补其文化品位的缺失及品位阶层需求点的缺失——保留城市历史文脉，重建城市精神场所，展现长沙传统文化，提供城市可持续发展的文化动力效益与风险

社会效益投入测算效益分析风险分析123r

保留住长沙城市的历史文脉：r

太平街是屈贾精神的发源地，屈、贾“先天下之忧、经世致用”精神是湖湘文化的内核，它的保护和改造留住一个城市的文脉和灵魂r

重建了城市的精神场所：4

世联建议r太平街的改造给长沙人带来美好的历史回忆，给长沙市民增加一个怀旧的休闲去处，丰富了市民的文化生活r

展现长沙传统文化：r

历史街区作为载体向世人展示：楚汉名城、屈贾之乡，湖湘文化，民俗风情、传统习俗r

提供城市可持续发展的文化动力：r

历史文化遗产是一个城市不可再生的稀缺资源，城市越是现代化，它的文化价值就越大，太平街所折射出来“心忧天下、敢为天下先”的精神内涵为长沙城市的可持续发展提供不竭的精神动力；——带动传统手工业的发展，焕发老字号及传统民间艺术的活力，完善旅游业结构效益与风险

社会效益投入测算效益分析风险分析123r

带动长沙传统手工业的发展：太平街作为长沙传统特色旅游商品的商贸中心，可带动传统手工业的发展rr

焕发老字号、传统民间艺术的活力：4

世联建议r

长沙有大量的传统老字号和丰富的民间艺术（如湘绣、湘剧、菊花石雕等），在市场经济的冲击下逐渐没落，通过历史文化街区的现代商业经营，重新焕发这些老字号和传统民间艺术的活力，适应现代市场经济的需求，再保护的同时得到发展r

完善长沙旅游结构，弥补旅游购物场所的缺失：r

太平街将作为吸引游客停留的目的地，改变长沙旅游旅游中转站的现状；弥补城市旅游购物场所的缺失，成为长沙展示特色产品的聚集地——带动城市服务业发展，完善五一商圈功能，增加就业机会，改善居住环境，建设和谐社会效益与风险

社会效益投入测算效益分析风险分析123r

带动城市服务业的发展：r

太平街将引进大量高素质的休闲、娱乐、餐饮等著名商家，统一的经营管理推动长沙服务业服务水平的提高；r增加就业机会：4

世联建议r

太平街改造的产业带动性强，服务业及传统手工业可创造大量的就业机会r

改善环境，建设和谐社会：r

通过对太平街的改造，将极大地改善原居民的生存环境，提高生活质量，真正体现了长沙市政府“以人为本，建设和和谐社会”的执政理念效益与风险

风险分析一投入测算效益分析风险分析123A.

财务风险：历史文化街区保护改造资金投入量大，如期完成街区重建的资金要充足4

世联建议B.行政管理风险：建设指挥部承担过多，建议尽快成立太平街管理办公室统筹保护建设及开街筹备工作C.规划实现风险：部分障碍建筑拆除困难，或部分居民自己整修内部造成街区破坏，规划不能实现D.利益分配风险：政府从业主手中收回经营权时的利益分配不合理可能导致经营权和管理不统一效益与风险

风险分析二投入测算效益分析风险分析123E.招商风险：若招商进展不利，整个历史街区开街后的商业运营效果将受到严重影响，缺乏活力和人气4

世联建议F.经营管理风险：开街后经营状况不理想或业态不能控制，造成经营管理上的混乱，严重影响街区实现价值及整体效果G.原居民回迁风险：不能降低人口密度将不能改善街区形象及居住环境，也不能实现展示长沙传统民俗民风——资金筹措建议：建立“多元融资、多元投资，多方参与”的融资渠道效益与风险投入测算效益分析风险分析历史文化街区改造需要大量的资金投入，依靠财政拨款政府负担重，必须建立起一套“政府主导、市民参与、企业资助、银行贷款”的多元投资机制，以下一些做法和措施可供参考：123引入社会资本参与：政府制定优惠的税收政策（如3-5年的免税期）和贷款（政府贴息）支持，鼓励企业投资者积极参与街区商业设施的改造；4

世联建议银行贷款：政府提供贴息支持，鼓励业主向银行贷款进行内部装修，以保证整个街区内外部环境协调和对外统一招商形象；成立“太平街保护基金”：鼓励企业和市民捐款，对捐款者给与所得税方面的政策优惠和社会荣誉；向世界银行等国际组织申请优惠的保护资金贷款（如绍兴引入世界银行贷款4400万美元，用于古城民居修缮和基础设施改造

）——人口安置建议：采取经济适用房安置、货币安置等措施，鼓励部分人口外迁，降低人口密度效益与风险投入测算效益分析风险分析123降低人口密度措施方案r

经济适用房安置：政府拨出部分经济适用房指标，对危房及改变成公共用途的旧房户给予购买经济适用房指标，政府回购住户原住房r

货币化安置：政府以合理的价格收购街区内的旧房收购标准：参考房屋评估价格，给予适当的补助4

世联建议r

拆除部分建筑：拆除价值不大的危房以及与街区风貌不相协调的现代建筑拆迁补偿建议拆迁的三种情况补偿建议选择依据拆迁后改成公共用地经济适用房安置或

1、符合总体规划

2、按居民意愿选择货币补偿货币补偿补偿方式3、维护社会稳定危房1、收购成本低

2、容易操作风貌极差的现代建筑经济适用房安置或

1、符合总体规划

2、按居民意愿选择货币补偿

补偿方式

3、维护社会稳定——华泰项目与太平街整体商业布局协调建议：利用自身区位和体量优势，引入国际著名品牌效益与风险投入测算1华泰项目分析：1、整个街区最佳位置，昭示性和通达性极佳；2、最大的单体建筑，可容纳大型主力店和多业态组合；3、企业开发项目，政府只能给与引导，没法通过行政手段强制执行；效益分析风险分析234

世联建议、关键节点，对整个太平街的商业布局影响重大4业态协调建议：1、建议一楼引进国际品牌星巴克咖啡或本地的金牛