2021年广州楼市总结暨2022年展望（中原）【地产年报】

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营销组合建议广州中原.研究发展部广州市天河区珠江新城高德置地冬广场H座36楼业务联系：小研君

133187984672021困局1.1

土地市场：集中供地，房企躺平1.2

新房市场：总量虽高，上热下冷1.3

二手房市场：成交遇阻，后继乏力1.4

商业市场：以价换量，持续复苏1.1

土地市场41.1.1

集中供地发力！商住地供应再创新高，商服地创3年低位今年广州推出118宗共861.7万m²（用地面积）商住地，面积同比增加46%。作为重磅文件《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》的收官之年以及实行集中供地的“开局之年”，2021年广州商住地供应创近年新高。相比之下，由于经济下行、企业资金紧张等原因，今年商服地供应表现相对黯淡，创3年低位。2015-2021年广州商住商服地供应情况147.1商服用地供应面积（万㎡）

商住用地供应面积（万㎡）264.1592.12020161.1479.977.273.1861.769.7167.2394.7294.620162017201820192021数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让1.1.2

增城供应超200万m²中心区海珠抢眼，天河挂零2021/20年各区商住地供应对比地图图例2021年供地面积（万m²

）2020年供地面积（万m²

）全市40万m²以上30-40万m²20-30万m²10-20万m²861.7万m²

↑46%592.1万m²从化52.2万m²↑11%47万m²2021年广州有7个区商住地供应量在40万m²以上，其中增城供应面积“无悬念”占据各区之首，比去年增加44%。0-10万m²花都增城075.4万m²↓1%76.4万m²230.2万m²↑44%160.2万m²2020年供地相对紧缺的黄埔、番禺、海珠在今年均有较明显提升，其中海珠区今年推出多宗靓地，加上巨无霸赤沙TOD地块出让，表现相当抢眼。白云171万m²↑103%84.3万m²黄埔2021年，天河、越秀两区商住地0供应，其中天河挂零比较令市场愕然，官方或是出于稳定地价、引导舆论，避免地价带动房价上涨等综合原因考虑，延缓“宇宙中心”天河的供地步伐。60.8万m²

↑55%39.3万m²荔湾16万m²↓43%19.4万m²番禺161.7万m²

↑197%54.4万m²海珠30.2万m²↑492%5.1万m²南沙64.2万m²↓31%92.4万m²1.1.3

流拍！外围区遇冷！供应虽猛增但无法刺激开发商拿地热情虽然商住地供应面积猛增46%，但成交面积仅比去年增加4.2%。主要原因为大量外围区供应不成交，尤其今年第二、三批供地，民企开发商拿地反应冷淡，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。从成交地结构来看，中心区相对稳健，占比较过去2年大幅提高；相比下，东部（尤其增城）、北部成交占比均呈现下跌趋势，拿地越来越往优质区域、板块靠，是2021年开发商拿地的重要趋势。2016-2021年广州商住商服地成交情况近3年广州商住地成交面积结构趋势商服用地成交面积（万㎡）商住用地成交面积（万㎡）片区202130%27%26%17%202022%29%25%24%201913%46%30%11%251.25145.6614.12021老五区152.8407.0201974.7东部（黄、增）73.9430.3264.2589.0南部（番、南）78.82155.3北部（花、从）20162017201820201.1.4

流拍困局！开发商躺平！商住地成交率仅7成2021年广州供地典型流拍案例分析今年商住地出现大范围流拍现象。根据统计，2021年推出118宗商住用地中，35宗出现流拍，流拍率高达30%，创近年新高。“市场下行困局”“三条红线”“收紧银根”“融资难”等问题，迫使民企开发商躺平。用地面积

最低交易

起始楼面流拍原因分析区域地块编号(万m²)价(亿)地价1.全周期限售价，影响市场预期；2.三边被高速公路包围，周边配套匮乏；香雪LGPQ-E1-1地块黄埔区3.718.8174611.增城远郊板块，远离广州市中心；2.交通通勤便利度低，周边配套匮乏；3.客户群、产品定位不明确，回款慢；中新镇广河高速地块增城区增城区番禺区番禺区南沙区2.41.29.59.77.46.43.790028502增江街经三路地块1.总价高，同时需要配建政府房源，隐性成本同样较高；2.周边有工业园等厌恶性配套；大石街飘峰路西侧地块一48.455.728.3230102300010100大石街飘峰路西侧地块二3.距离地铁2公里以上，配套条件不佳；珠江街一涌西侧地块远离市区，新房供应已饱和，拿地成本高观点分析：广州中原研究发展部1.1.5

增城成流拍“重灾区”，未来基建、产业引进前景不明朗2021年广州三批集中供地流拍地区域分布

单位：宗2021年增城流拍地中，荔城、永和、中新非地铁辐射地块为集中；这些板块远离广州市区，同时本地购房能力不强，市场客户群针对性不强，在当前环境下即使拿下亦难以盘活。黄埔区,

2,南沙区,2,6%5%从化区,

3,8%综合而言，第二、三批供地“遇冷”，一方面影响民企开发商未来的拓展步伐，另一方面影响城市土地收入，进而影响城市基建进度；番禺区,增城区,

19,53%5,14%尤其今年大面积流拍的增城区，本来已需要大量资金进行基础设施建设，假如资金得不到有效补充，将影响区域人才引流、产业引进，进而影响区域发展。白云区,

5,14%1.1.6

第二、三批供地“急冻”，国家队兜底广州商住地市场与楼市政策相挂钩，今年第一批供地出让（4月底），开发商积极拿地，且民企拿地占比大于国企；第二批供地出让（9月底），楼市经历了4月新政、二手指导价、贷款受限、一手限签限价影响，加上部分地块采取全周期限售价、建成后50%单位倾斜首置家庭，“缺钱”的民企开发商开始集体躺平，第二、三批供地，基本由国家队兜底。2021年广州三批集中供地供求情况2021年广州三批集中供地成交企业结构供应面积（万m²）成交面积（万m²）成交率第一批

第二批

第三批合计91%供地供地供地拿地数1916124771%国企民企拿地金额（亿元）553.1

512.0

294.9

1360.039%393.6356.3304.8拿地数237131119.2120.8拿地金额（亿元）85.6353.057.47.7418.1第一批供地第二批供地第三批供地数据来源：广州中原研究发展部，全市公开出让1.1.7

商住地溢价率维持低位，黄埔、番禺产生摇号地块2021年各区商住地平均成交楼面价及溢价率图例全市13370元/m²7.6%2021年平均溢价率为7.6%，比2020年低1.5%，纵观近9年商住地溢价率，自17年以来基本维持10%以下低位。行政区平均成交楼面价（元/m²）从化区4916元/m²1%平均溢价率（%）2021年广州成交楼面价最高的区域为海珠，假如该区撇除赤沙TOD干扰，其余出让的天斯、石溪、石岗路等地块楼面价均在4万/m²以上。花都区8750元/m²0%增城区9358元/m²4%黄埔、番禺两区今年产生合计6宗摇号地块，均集中在1-3月。白云区（存在竞配建）13153元/m²5%黄埔区（存在竞配建、摇号）19257元/m²20%2013年至今广州公开招拍挂商住地平均溢价率走势海珠区（存在竞配建）31702元/m²4%平均溢价率44.8%番禺区（存在竞配建、摇号）14578元/m²13%36.9%荔湾区24798元/m²5%28.4%南沙区（存在竞配建）9.1%10.1%9.3%7.6%14421元/m²7.0%3.7%9%2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021数据来源：广州中原研究发展部注：仅统计公开挂牌商住用地，统计截至2021.12.281.1.8

商住地溢价率“两极化”更加明显，黄埔深得开发商青睐2021年86宗成功的商住地中，有55宗以底价成交，占比比去年增加2%。另一方面，30%以上的高溢价地块共14宗，占总出让地块的16%，比去年增加7%。2021年溢价30%以上商住地分布情况说明2021年商住地溢价率“两极化”现象更加显著，一方面开发商为靓地“竞配建”“摇号”，另一方面存在着大量的底价、流拍地。2021/20年商住地溢价率对比增城3宗60%-30%-60%,9%白云1宗30%-60%,100%,2,黄埔4宗12,14%2%海珠1宗10%-30%,10%-30%,20%9,11%20202021番禺3宗底价成交,0-10%,

8,9%底价成交,0-10%,

8%62%55,64%南沙3宗注：仅统计公开挂牌商住用地，统计截至2021.12.281.1.9

仅南沙刷新标杆地价，海珠2地闯进全市楼面价TOP10榜由于实行严格的“限地价”制度，通过竞配建、竞自持及摇号等方式控制地价，2021年，仅南沙一区刷新楼面价。此外，海珠区今年有3宗地闯入广州商住地历史TOP10楼面价排行榜，说明开发商对广州核心区域的靓地仍愿意投入资金，优质板块价值恒强。截至2021年12月广州各区“标杆地”一览广州最新TOP10楼面价商住地块一览2021新上榜2021新上榜2021新上榜数据来源：广州中原研究发展部注：仅统计公开挂牌商住用地，统计截至2021.12.282021新上榜1.1.10

房企广州拿地金额TOP20榜，国家队占主导地位2021年广州TOP20拿地房企，以国企越秀拿地金额、面积双双居首，20强中，14家为国企，可见在民企全面躺平的环境下，国家队在土拍市场中占据主导地位。成交价(亿元)285.7121.1117.0101.999.597.388.483.972.570.868.949.649.447.744.1用地面积(万㎡)131.910.933.811.621.826.68.3建筑面积(万㎡)196.638.555.1配建面积(万㎡）8.4平均楼面价（元/㎡）1518231466212442013317980158218852排名企业1234567891011121314151617181920越秀中海广州地铁粤海置地知识城控股保利黄埔区国资中国旅游集团珠实50.655.361.599.979.351.391.764.527.122.347.632.822.831.627.815.247.233.521.932.216.65.410589141317720新鸿基中铁建鹏瑞卓越珠江投资南沙城投招商10693183002388010016134301810812323129022166367869.51.617.310.16.05.510.96.841.3南沙开发建设正荣38.935.832.932.0深振业金地商置17.4数据来源：广州中原研究发展部仅按照公开招拍挂数据估算，如遇联合体拿地无特别说明则按平均分配拿地成本，统计截至2021.12.281.1.11

大型纯商服项目减少，天河智谷、金融城，白云设计之都为主力2021年广州共推出41宗商服地，撇除于2022年出让的一宗，40宗商服地仅1宗流拍，其余均顺利吸引企业拿地。但对比19、20年成交面积，今年下滑明显（对比2020年下跌42%），主要原因今年出让地以小幅地为主，10万m²纯商服类招商引资项目较过去2年少。但需要指出的是，今年“TOD产住综合”项目现身，如新鸿基广州南站项目、广州地铁赤沙TOD、中旅广州北站免税城项目等，均以“产住结合”形式出现，新模式发展前景同样值得关注。2021年成交商服地TOP10板块结构情况

单位：万m²2021年广州出让代表性纯商服地案例分享用地面积

出让金额（万m²）

（亿元）地块名称区域从化竞得人开发计划知识城,

5.1,

4%市桥,

5.5,5%白云湖,健康文旅产业太平镇沙溪洞地块41.210.25.115昊源集团

园+优质民办学黄埔开发区,4.1,

3%校从化太平,6.4,

5%41.2,

35%科韵路东侧地块新能源汽车研天河黄埔天河小鹏汽车空港区,

8.0,

7%发今年总价最高黄埔乌涌HP-WC-01黄埔区国

的商服地，引资联合体

入商贸类总部及高端酒店8.35.488.449.6老黄埔,

8.3,7%金融城东区AT101833等地块或打造为广州版“深圳湾壹号”金融城,

10.5,设计之都,天河智谷,鹏瑞9%13.6,

11%16.2,

14%观点分析：广州中原研究发展部1.2

新房市场161.2.1

虽总成交量10万宗，但上下半年“冰火两重天”，行情黯淡根据广州中原研究发展部对阳光家缘数据进行整理，2021年1-12月，广州累计成交新房109906宗，同比增加9%，为近5年新高。虽然整体成交量出现微升态势，但通过“上下半年”对比，则发现今年（尤其下半年）广州新房出现严重的“降温”状态，经历轮番调控之下，下半年成交量比上半年下滑20%，比去年同期下滑28%，市场“遇冷”的困局不言而喻。2015-2021年广州新房成交走势

单位：宗近四年上下半年一手住宅成交宗数对比1283526802461063上半年

下半年1099061009059376992675488437973743336327213997876056397593288120152016201720182019202020212018201920202021统计周期：上一年度12月26日至本年度12月25日

数据来源：阳光家缘、广州中原研究发展部1.2.26-10月低位徘徊，11、12月高层表态，摆脱冰点2021年，为2017年以来的“调控大年”，对比上一周期单一手段，今年调控从供地、房贷、限价、税费等多维度“多管齐下”，同时为去年铺天盖地的人才政策“堵漏”，市场实际上4月底已出现“转冷”迹象，而网签从6月起出现明显下滑。11月面对市场收紧后房企爆雷、土拍遇冷、经济下行等问题，高层表态保护刚需，楼市氛围有所缓和，成交才稍微摆脱冰点困局，但前景依旧未明朗。2020-2021年广州新房月度成交走势

单位：宗贷款额度紧张市住建局严打哄抬房价人才购房3年限售；人才购房社保为12个月；9区增值税“2变5”南沙进一步优化人才购房政策南沙、黄埔相继19年12月黄埔、南沙等区出台人才购房新政收紧人才购房贷款审核门槛番禺出台人才购房政策高层表态保护刚需置业房贷审批速度稍有加速新备案价制度落地要求每批次低3%1614614459广州实行集中供地疫情导致市场停摆二手指导价出台12878广州疫情反复第二批供地大范围流拍116381125210768102209974972595338490895287618585765270576921

7160671165666432579243917481月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月

1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月202020211.2.3白云货量充足成交强势，南沙人才政策收紧后下滑明显2021年下半年成交量比上半年下滑20%，正体现调控威力，其中下滑幅度较显著的区域为南沙、增城。长期依靠人才、规划利好概念吸客的南沙，在购房门槛提高、规划阶段性消化后，缺乏市场增长点拉动。增城则主要受黄埔降价，客户转移影响。2021/20年各区成交量地图2021年上下半年各区成交量地图全市109906宗

↑9%100905宗图例全市48843宗↓20%61063宗图例2021年成交宗数2020年成交宗数2021年下半年成交宗数2020年上半年成交宗数从化2619宗

↑7%2441宗从化5060宗↑8%4664宗花都4685宗↓17%5611宗花都10296宗

↑3%10016宗增城11434宗

↓27%15769宗增城27203宗↑8%25159宗白云4859宗↑25%3891宗白云8750宗↑106%4241宗黄埔8788宗↓3%9103宗黄埔17891宗

↑8%16537宗天河2898宗↓9%3175宗越秀577宗↓33%866宗越秀320宗↑25%257宗天河1350宗

↓13%1548宗荔湾6275宗↑17%5369宗荔湾2956宗3319宗番禺13514宗

↑29%10492宗番禺6022宗↓20%7492宗↓11%南沙14917宗

↓21%18888宗南沙4872宗↓51%10045宗海珠2526宗↑69%1498宗海珠939宗1587宗↓41%1.2.4全市新房均价为33305元/m²，套均价为356万元2021年广州各区成交价/套均价地图2021年，广州从年中起实行更严格的备案价措施，全市图例2021年均价（套均（万元）33305元/m²↑11%356万在多维度调节之下，广州新房楼价保持稳定。从化增城、白云、花都、从化楼价比2020年同期有明显回落迹象。16043元/m²

↓1%164万花都增城23428元/m²

↓2%261万白云45734元/m²

↓5%475万而今年重点调控的黄埔，今年十一黄金周起开发商放弃幻想，积极“以价换量”，科学城、萝岗、知识城板块项目积极打价格战吸客，让更多买家以优惠价购得优质物业。20718元/m²↓1%202万黄埔35814元/m²↑16%396万天河69260元/m²↑10%764万越秀黄埔调研项目价格表现情况87366元/m²

↑12%910万2021年初开发商吹风价2021年四季度项目实际售价科学城A项目5.8万+/m²6万+/m²4.6-4.8万/m²5.2万/m²荔湾番禺55079元/m²↑10%587万36288元/m²↑14%426万老黄埔B项目南沙海珠27272元/m²↑14%291万69824元/m²↑12%811万萝岗板块C项目4.5万+/m²3.7万/m²注：该数据为广州中原研究发展部通过大数据模型，结合各区在售项目售价/成交量进行测算，仅供参考，实际数据以官方公布为准1.2.5增城永和继续蝉联板块成交榜首，香雪、石滩势头猛2021年广州新房成交TOP10板块分析（1-5位）2021年成交套数板块永和同比主力盘点评1.板块货量充足，除誉山国际、湖山国际两个大盘外，万科、金地、中建、佳兆业、光大、新世界项目亦在年内多次推货；2.板块内卷，开发商打价格战，目前部分项目特惠价约1.7万/平；誉山国际合生湖山国际增城万科城7377-12%1.大盘中央城年内多次推售+促销，单盘占板块43%成交量；2.三季度起越秀、绿地、时代项目推出特价单位吸客，刺激成交，促使香雪成为2021年最抢眼的新房板块之一；黄埔中央城品秀星樾绿地杉禾田晶舍时代天境香雪朱村5080453893%5.7%1.各大盘货量依然充足，尤其云溪四季促销力度大，吸引大批买家关注；2.地铁21号线优势依然吸引不少黄埔、天河上班族关注，需求比较稳定；时代名著(增城)叠溪花园保利东湾绿湖国际城敏捷东樾府港龙皇朝·龙湾壹号景业·壹方天地1.响应官方号召，积极优惠促销吸客见成效；2.莞深调控趋严，倒逼部分大湾区东部买家选择石滩；3.提高佣金，各渠道积极带客促成交；石滩新塘4092394935.1%30.4%华润公园上城金茂万科都会四季阳光城翡丽山新盘入市，性价比高，国企大盘备受买家关注；观点分析：广州中原研究发展部1.2.6板块供应减少，知识城持续2年成交回落2021年广州新房成交TOP10板块分析（6-10位）2021年成交套数板块黄阁同比主力盘点评1.金洲缺货，南沙湾因地价上涨而导致部分需求外溢，黄阁以相对实惠价格吸收买家；2.板块距离广州市中心较近，有成熟镇级配套，宜居性强；时代天逸保利南沙天汇南沙·十里方圆388630.6%1.地铁21号线开通带动更多买家关注该板块；2.项目价格实惠，比朱村、永和单价低，以价格优势吸客；3.知识城缺货+价格上涨，倒逼买家选择中新镇；御溪世家奥园中新誉府时代倾城（中新）中新镇3491348744%5.4%1.恒大、保利项目正陆续接棒文旅城，交替成为板块成交支柱；2.花都绿色金融CBD、北站免税城项目刺激更多买家关注区府板块；融创文旅城恒大悦府花都区府保利·明

晨光玥保利东郡中海学仕里保利和光晨樾保利堂悦1.年中（广州6月疫情后）推出一波优惠吸客，带动成交；2.广钢新房供应进入尾声，不少买家抓紧时机入市；广钢329831049%时代印记（广州）时代天韵板块处于新旧项目交替阶段，上一批次大盘基本处于清尾状态，今年缺乏大体量项目集中推货促成交，热度有所下滑。知识城-58%腾飞园中新里观点分析：广州中原研究发展部1.2.7TOP10板块成交占比逐年下降，买家选择越来越个性化虽然近3年大市成交呈现“三连升”趋势，但TOP10板块成交量却呈现出倒“V”走势，即买家选择TOP10板块项目的集中度有所降低，更多方案资料关注公众号：精英策划圈。我部认为，这一趋势体现了买家选择越来越个性化，而不是“随大流”，而个性化置业又得益于近年官方供地板块趋于多样性，各区基建、交通、配套趋于完善，让买家可以根据自身需要作出更多不同选择。2019-2021年广州新房板块成交结构趋势

单位：宗2021年五大值得关注“个性化板块”2021年成交套数板块石楼主力盘点评十大板块成交其他板块1.汽车相关产业布局，上下游企业陆续进驻；凯德山海连城智联汽车小镇

2.临近旅游景区，宜居性强；268726432383457344338442302万科城市之光富颐华庭中鼎·珺合府目前官方重点调控区域，开发商实际售价低于吹风价，板块处于窗口期，可捡漏老黄埔水西-镇龙TOD+21号线概念，价格实惠，单就交通通星汇城星樾·山畔

勤条件而言，比知识城、长岭居更优；1.多个品牌开发商项目陆续入市、加推，促销力度大；云湖花城保利云湖壹号白云湖钟落潭11793322.华为、电竞、港澳青年创新基地产业概念值得关注；3.项目环绕白云湖公园建立，景观资源较佳；正荣新城·云溪润宸201920202021市区板块，郊区价格，镇级配套完善；观点分析：广州中原研究发展部1.2.8TOP10热盘：亚运城再度问鼎，黄埔“双城”列二、三位2021年广州成交宗数TOP10热盘一览排名1项目名广州亚运城黄埔中央城星汇城行政区番禺区黄埔区黄埔区增城区南沙区增城区增城区番禺区花都区增城区板块亚运城香雪套数299421911834165015021488140013751320127423镇龙4御溪世家中新镇万顷沙永和5恒大阳光半岛誉山国际67绿湖国际城品秀星瀚石滩8陈头岗花都区府官湖9融创文旅城品秀星图10统计周期：上一年度12月26日至本年度12月25日

数据来源：阳光家缘、广州中原研究发展部1.2.9新房困局一：“供过于求”明显，买家信心不足2021年新房困局主要表现在下半年，轮番调控市场转冷这一大基调下，陆续有多家房企传出“爆雷”新闻，让本已低迷的市场再添“寒意”。截至2021年下半年，广州新房供求比已达到1.49，为近4年新高。近年由于宅地供应面积增加，新房供应得到有效补充，但却无法明显提振买家购买欲望，体现了当前买家较浓的观望情绪，对市场信心不足。由于成交量减少，供应猛增，新房库存一再攀升，其中11月广州库存达到14个月，为去年同期的1.8倍。2018-2021年广州新房供求结构趋势

单位：宗近一年库存及消化周期变动供应套数成交宗数供求比1.4980190库存面积-万㎡库存消化周期（月）1,2001,000800600400200016.07296214.06802412.814.01.226106312.00.985004843336488431109.90.923997810.03975939141424837.8398083272133550328811108.68.0366760.706.04.02.00.0946.71201

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1020211112H1H2H1H2H1H2H1H22020数据来源：广州中原研究发展部20182019202020211.2.10

新房困局二：开发商缺钱！要求全款、七成，影响刚需2020年高层给开发商下达“三条红线”，同时严管开发商融资渠道、收紧银根，给各大开发商（尤其民企）造成较大影响；加上2021年整体市场下行，除爆雷开发商给市场带来不稳定因素外，“促回款”亦成为开发商无奈的共识。在此困局之下，广州有不少楼盘优先给全款、七成买家选房，甚至推出的特价房源只针对一次性付款客户，这给预算极其有限的刚需客带来“误伤”。1.2.11

新房困局三：限价之下，开发商捆绑车位、装修降标上一轮调控（2017-2019），广州出现了“双合同”“高比例首付”等怪像；本轮调控在官方严管之下，“双合同”情况未见冒头，但在部分热点区域，开发商要求捆绑车位销售，甚至通过装修降标的方式减低建造成本的案例却颇为盛行。（尤其5月新备案价制度出台之后）根据媒体报道，下半年以来部分新盘要求另附装修标准，要求买家额外补充每平米500-2800元的装修费用，等于变相提价。另有部分新盘直接以毛坯出售，以降成本。2021年广州每月开盘装修/毛坯情况对比

单位：个毛坯开盘数装修开盘新备案价制度落地要求每批次低3%42533221月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：广州中原研究发展部1.2.12新房困局四：4区消化周期拉长，实际市场去化不乐观2021年成交破10万宗，部分区域成交同比递增，更多由小部分“网红大盘”拉动所致，但综合整体市场情况来看，实际去化表现未如理想。尤其增城、南沙、花都、白云外围板块，在轮番调控之后客户萎缩严重，去化仅10-30%，甚至有项目出现开盘仅卖出个位数单位的尴尬局面。番禺、南沙、从化库存消化周期已突破15个月，增城亦相当接近，由此表明部分区域成交、去化情况正加速放缓。近2年广州新房推售首日去化情况截至21年12月各区新房库存情况120001000080006000400020000供应套数首日销售去化率90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%库存消化周期-行政区域库存量-万㎡消化周期+/-月81%71%74%66%越秀海珠荔湾天河白云黄埔花都番禺南沙从化增城4.3024.2047.8917.366.7---+----+--69%69%60%58%67%11.29.165%62%57%61%57%53%57%54%56%50%7.145%40%105.2799.05107.12185.00169.3277.07271.9912.76.112.315.519.617.514.70%201920202021数据来源：广州中原研究发展部1.2.13新房趣味榜单：困局之下，盘点TOP10最具“求生欲”项目排名项目名行政区黄埔区板块香雪成交套数上榜理由操盘手精确把握市场风向，2020年借人才购房东风，吸引大湾区客户成交；2021年风向改变，项目为黄埔区率先“放弃幻想”积极配合降价的项目之一。1黄埔中央城2191灵活应对市场，把握国庆前夕实际推过千套单位吸客，凭借TOD+黄埔低价+特惠房概念，成功刺激买家神经。23星汇城黄埔区增城区镇龙石滩18341400今年石滩板块“卧虎藏龙”，成为地胆实力房企的主战场，绿湖还是凭借深耕有时，适时优惠，盘踞板块“食物链”顶端。绿湖国际城开盘6万/m²起，市区刚需看到了入主海珠的希望，恰逢广钢新房销售已进入尾声，成功把握市场红利。45中海观澜府叠溪花园海珠区增城区南洲朱村1016867今年把粤语发音特别拗口的原名改了，无论是案名还是价格，都更加接地气。雅居乐天际715通过“工抵房”的名义，少量多次加推，以直降150万的噱头，要钱不要货的决心，成为四季度市区盘降价的标杆之一。6荔湾区老芳村352奥园云和公馆11月突击降价，当去去化环比翻两番，自此之后白云北部四镇陆续有项目效仿。789白云区黄埔区增城区江高老黄埔石滩342228183四季度积极开展渠道合作，在竞争激烈的老黄埔板块竞争中，仍能保持较好去化率。中鼎·

合府珺港龙皇朝龙湾壹号港龙与做家具起家的皇朝合作的首个广州项目，自称“亏钱做口碑”，开盘1.1-1.2万/m²的价格确实震撼。广州年中疫情反复进入稳定期后，全市率先线上开盘的项目之一，全部一口价36051元/㎡，积极配合南沙新备案价制度，为横沥岛项目回归理性的标志。美的江上沄启10南沙区横沥岛180观点分析：广州中原研究发展部1.3二手市场301.3.1

下半年二手楼市遭遇滑铁卢，同比成交跌至最低位2021年，广州二手住宅共成交117103套，同比下降10.6%。特别指出的是，自2021年4月起，广州二手楼市进入调控密集期，市场交投氛围明显降温。下半年二手成交表现低迷，仅成交41891宗，同比去年下降49.6%，为近几年的最低位水平。2015-2021年广州二手住宅成交走势2015-2021年下半年广州二手住宅成交走势18000016000014000012000010000080000600004000020000012000010.6%

10000049.6%8000060000400002000002015年

2016年

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2021年数据来源：广州中原研究发展部，中介协会其中，2021年12月成交量为预估值1.3.2

两刀“重挫”楼市，月度成交先扬后抑根据2021年二手楼市成交表现，可分为三个阶段：•

第一阶段：2021年1-4月，二手客户入市热情最高，月度成交除春节月外基本能够保持15000宗以上。•

第二阶段：2021年5-8月，调控首刀“增值税2改5”出台，市场迅速降温，二手成交跌落万宗水平，成交量不

及去年月度平均更多方案资料关注公众号：精英策划圈•

第三阶段：2021年9-12月，指导价调控的出台，直线降低客户对市场预期，成交量跌至5000-6500宗水平。2021年广州二手住宅月度成交走势180001600014000120001000080006000400020000第一刀：增值税“2”改“5”2020年月度平均成交10917宗第二刀：指导价小区出台月度平均1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年数据来源：广州中原研究发展部，中介协会其中，2021年12月成交量为预估值1.3.3

回归理性，价格或持续下行2021年广州二手房价指数环比走势2.5%2.3%综合中原领先指数及70城数据来看，价格涨跌幅基本相似。指导价出台后，楼市回归理性，价格进入下行通道。2021年11月，广州的70城价格指数环比跌幅为0.5%。中原领先指数环比2.1%1.9%1.9%70城价格指数1.8%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%1.6%1.6%1.4%1.40%1.40%1.20%1.00%而目前信贷环境、政策环境并没出现收紧现象。因此，预计2022年下价格走势或会持续下行一段时间。0.90%0.60%

0.60%0.50%2101

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2111-0.3%-0.7%-0.40%-0.60%-0.50%-1.1%1.3.4

南沙、黄埔成交受阻，番禺成功夺魁从化4278套↓19.4%9592元/㎡花都对比2020年成交情况来看，广州各区成交均出现下滑，外围花都、南沙、黄埔三区成交跌幅最为明显，环比分别下降20.2%、27.8%、24.7%。增城10817套↓20.2%13338元/㎡12585套

↓14.7%16186元/㎡白云黄埔11692套↓2.0%27957元/㎡5604套↓24.7%33149元/㎡另外，番禺以成交16381宗的成绩，抢走海越秀11126套

↓6.4%47790元/㎡天河15290套

↓8.0%54803元/㎡珠的去年成交榜首的位置。荔湾7990套

↓3.5%35551元/㎡番16

1

↓

3%26687元/㎡南沙海珠4995套

↓27.8%16345套↓0.7%41977元/㎡20460元/㎡数据来源：阳光家缘，广州中原研究发展部1.3.5

指导价促楼市大变，黄埔、天河报价变动最大在本轮公布的96个指导价小区中，天河作为重点照顾对象，独占54个。而黄埔区以23个指导价小区紧追其后因此，监控中原数据显示，天河区、黄埔两区业主在指导价出台后下调报价最为明显，下调幅度分别达3.6%、4.0%，变动幅度高达5.0%、5.5%，多个楼盘降价达50万以上。指导价出台前后广州二手报价变动情况指导价前指导价后报价变动情况报价变动情况2.0%1.0%1.5%1.4%0.6%0.5%0.4%0.3%总计0.1%0.0%白云区番禺区海珠区花都区黄埔区荔湾区南沙区天河区越秀区增城区-1.0%-2.0%-3.0%-4.0%-5.0%-6.0%-0.1%0.0%-0.3%-1.1%-2.2%-2.3%-2.6%-2.6%-2.6%-2.7%-2.9%-3.6%-4.0%-5.1%-4.0%1.3.6困局一：业主心理防线击穿，客户持币观望情绪浓在指导价调控出台后，直接重挫业主信心，报价指数呈现“插水”下滑。据监测，目前二手业主报价指数下跌至30%以下水平，处近几年低位水平。市场从去年的“卖方市场”已经逐渐转变为“买方市场”。指导价出台重挫业主信心但即使在这样的大背景下，客户持币观望情绪浓，入市热情不高。据监测，广州中原二手带看量持续下滑，四季度环比分别下滑19.7%、21.8%、18.6%。2021年广州中原四季度二手带看量12000100008000600040002000019.7%21.8%18.6%1季度2季度3季度4季度2021年1.3.7困局二：一二手价格倒挂严重，客户存在分流影响广州二手楼市经历前段科学城板块：优质二手项目：43000-45000元/平黄埔中央城：36000-41000元/平时间调价变动，不少板块二手价格上调幅度明显，直接导致板块优质二手项目与周边一手楼盘价格倒挂。东圃板块：优质二手项目：65000-70000元/平珠江花城：62000元/平老黄埔板块：优质二手项目：55000-58000元/平中鼎·君和名城珺合府：55000元/平比如老黄埔板块、华南板块、科学城板块、东圃板块、琶洲板块等项目价格倒挂现象相对严重。促使不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。琶洲板块：优质二手项目：130000-150000元/平保利天郡：900000元/平华南板块：优质二手项目：50000-53000元/平珠江铂世湾：48000元/平1.3.8困局三：信贷环境从严，误伤“卖一买一”客户2021年，广州信贷调控连番出现“大动作”。比如半年内广州各大银行前后4次上调贷款利率、严查购房客户的首付来源等措施，放款时间甚至拉长至半年左右，导致改善客户购房需求被误伤

。据监测显示，3房房源成交占比达37.1%，环比净减3.0%；120平以上房源成交占比为17.9%，环比净减4.6%。2020-2021年各面积段成交占比情况2020-2021年各户型成交占比情况45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%40.1%37.1%36.9%34.1%38.6%37.4%2021年2020年2021年2020年25.8%24.3%20.9%17.6%13.4%11.9%11.0%12.7%10.4%10.7%9.8%7.5%0.0%0.0%1房2房3房4房及以上60平以下60-90平90-120平120-144平144平及以上1.3.9二手趣味榜单：96个指导价小区哪个最不抗跌？96个指导价小区跌幅前20名楼盘指导价前参考价12月报价参考价区域楼盘名跌幅黄埔区黄埔区天河区天河区越秀区黄埔区天河区番禺区黄埔区黄埔区番禺区天河区黄埔区天河区天河区天河区番禺区天河区黄埔区天河区金逸雅居万科金色悦府嘉怡苑483986290887531671951203284639610241167773378736078926527850515297296497131982544454476214107533333512674418658055810926266711240343406959236357635534571042500080158499339100012448151399423291334223154848679-8.7%-7.7%-7.4%-6.7%-6.6%-6.4%-6.3%-6.2%-6.2%-6.1%-5.8%-5.8%-5.7%-5.7%-5.7%-5.6%-5.4%-5.4%-5.4%-5.0%受官方指导调控，96个指导价小区价格普遍有所下滑。阳光假日园锦城花园怡港花园嘉尚国际公寓海怡半岛花园龙光峰景华庭新福港鼎峰广地花园其中，以黄埔、天河两区价格降幅相对明显。金田花苑万科城市花园历德雅舍星汇云锦东圃广场星河湾中海花城湾黄埔新村中兴花园1.4商业市场401.4.1

商业市场：2021年广州商业市场持续复苏商铺市场：今年广州商铺市场供应回落，入市4140套42.0万㎡，面积同比跌14%；成交冲至5182套68.0万㎡的高位，同比涨31%，不过今年商铺成交囊括了大部分非公开交易，这部分网签占比接近3成。写字楼市场：写字楼市场迎来供应大年，创近5年新高，入市4745套111.6万㎡，同比涨77%；全年成交3257套81.1万㎡，同比涨44%，但同样囊括了17%的非公开交易网签。公寓市场：公寓市场供应处于近5年的次低位，为18726套96.7万㎡，同比跌21%；市场成交17587套99.8万㎡，同比涨16%，但仍未恢复疫情前水平，是以往公寓大年的6成左右。2017-2021年广州商业市场供求量走势商铺写字楼公寓20015010050供应走势154.6111.9121.686.2111.6114.994.2101.596.799.889.883.384.655.463.256.448.750.753.442.068.045.024.086.40200156.3成交走172.160.756.151.02017年

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2021年数据来源：广州中原研究发展部，单位/万㎡1.4.2商铺市场：非公开交易集中网签，推高市场成交量2021年广州一手商铺市场月度供求走势图

2021年广州商铺市场供应峰值主要集中在1供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）月、5月和10月，均由热门板块商业项目底商批量供应支撑；南沙区录得若干大单交易南沙、花都录得项目非公开交易批量网

市场成交在年初录得开门红，春节后保持稳步回暖的趋势，6月受南沙区若干大单交易影响，成交量时隔20个月再次突破12万方；万博板块新盘入市金融城板黄埔项目非公

南洲城板块块上新开交易网签批量供应

而后8月份起，市场批量交易活跃，月度成交均在4.5万方以上；16.812.9

12月由于南沙、花都区项目非公开交易的大批量网签，市场成交翘尾，高达16.8万㎡，为历史第二高位。春节后市场稳步复苏68.33.946.86.356.220123467891011122021年数据来源：广州中原研究发展部1.4.3

商铺市场：全年特殊商铺网签占比达27%2021年非公开交易+批量交易商铺TOP10项目

今年商铺批量成交占比达45%，主要由办公物业整栋确权带来的连带网签和个别项目非公开交易的批量网签组成，其中非公开交易这一特殊网签占比达27%；面积排名成交套数成交面积项目区域备注1万科海上明月叠翠峰南沙南沙花都黄埔黄埔番禺南沙1538125019658117.20项目配套商业中心整体确权2345674.00

27-32#栋底商非公开交易广州万达城保利鱼珠港大壮国际广场奥园国际中心碧桂园·玺悦3.753.213.191.881.50项目商业批量确权网签项目商业裙楼批量确权网签项目商业广场非公开交易批量交易

散售活跃的项目主要是有推售动作的誉山国际、广州国际医药港、富力金街28，跑量上百套商铺。项目商业裙楼批量确权网签罗浮宫交易大单，今年产权结构调整，再次确权网签8金融城绿地中心

天河1051.122021年广州商铺交易分布910广物星港国际番禺敏捷广场花都番禺110250.970.96S3-S6栋商业批量交易批量交易数据来源：广州中原研究发展部，面积单位万㎡，项目统计可能包含部分散售单位。27%非公开交易2021年散售交易商铺TOP3项目批量交易55%套数排名项目区域增城荔湾白云成交套数376成交面积1.9718%散售交易1誉山国际23广州国际医药港富力金街283732.341111.06数据来源：广州中原研究发展部1.4.4

写字楼市场：迎多轮集中放量，月度成交普遍超越5万方2021年广州一手写字楼市场月度供求走势图供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）

2021年多个板块进入新一轮的写字楼供应放闸期，全年共3个月供应量突破17万方，5月创下创下历史第二高位记录；30252015105金融城板块万博板块新盘入市高层单位入市新盘扎推亮相

除2月传统淡季，以及7-8月由于大宗交易个案减少，成交走低外，今年其余月份广州写字楼月度成交超越5万方；花都空港项目批量交易11-12月南沙区府项目非公开交易网签越秀区珠江项目非公开交易

6月份凭借花都空港板块项目的大批量交易，市场成交录得年内最高位14.2万㎡；26.7春节后预售证收紧21.917.614.2

11-12月市场交易氛围转淡，超一半成交来自10.5南沙区个别项目的非公开交易网签。8.96.212012345678910112021年数据来源：广州中原研究发展部1.4.5写字楼市场：成交重新向外围流动，金融城为市区焦点板块2021年广州一手写字楼市场十大热门板块

2021年万博、花都空港、南沙区府、金融城4个板块写字楼成交量均录得数倍增长，排名跃升；0.005.0010.0015.00上升8位上升5位14.00万博1.8913.89花都空港南沙区府金融城3.38

除南沙区府主力为非公开交易外，其余3个热门板块写字楼新货供应充足，大宗交易突出；11.20

上升7位1.867.01

上升10位下降4位1.04

今年新上榜的东风东、滨江西、花都狮岭板块共同特点是，交易均为单个项目的整栋成交；6.94鱼珠12.653.16

上升2位明珠湾2.813.09

新上榜东风东板块滨江西

排名下降的有鱼珠、花都区府，主要是因为去年集中消化一批存货后，成交热度的正常回落。2.58新上榜下降3位4.372.202.10花都区府花都狮岭2021年2020年新上榜数据来源：广州中原研究发展部1.4.6

写字楼市场：上榜项目多以整栋物业交易为主今年写字楼市场成交TOP10上榜项目多以整栋物业交易为主，其中广州国际空港中心、番禺敏捷广场收获多栋物业交易，南沙区叠翠峰也有数栋办公楼批量网签，属于非公开关联交易；去年销冠保利鱼珠港受供应减少影响，成交退至第4位；金融城板块汇金中心高层单位正式入市，是唯二以散售交易跑量上榜的项目。2021年广州一手写字楼成交TOP10项目面积排名项目板块花都空港万博成交套数

成交面积（万㎡）主要成交楼栋扩展一号地块1-3栋、四号地块1-2栋A、B、C栋，番禺信投公司内部确权交易27-31#栋非公开批量交易去年销冠，二期产品持续热销散售，A、B栋高层单位12广州国际空港中心番禺敏捷广场叠翠峰6613814063232832213.912.410.96.94.73南沙区府鱼珠4567保利鱼珠港汇金中心金融城珠江颐德大厦天誉半岛东风东板块滨江西3.1珠江颐德大厦整栋关联交易A4栋整栋物业已出售，挂牌价10.04亿元V6栋小独栋、14、15栋180642.68910保利国际金融中心尚品雅居花都区府花都狮岭南沙湾2.2282.11-2栋整栋交易中交国际邮轮广场TOP10占全市比422.1散售，含多层整层交易73%75%数据来源：广州中原研究发展部1.4.7公寓市场：大环境受疫情压迫，公寓库存高位徘徊2021年广州公寓库存量基本在140万㎡徘徊，年末去库存周期为14.9个月，较今年5月份疫情反弹期减少3.5个月，但较去年年末仍增加了5.9个月。近两年大环境受疫情压迫，商业投资客进场愈加谨慎，广州公寓去化降速，积压库存倒逼开发商降价让利。2017年-2021年重要时间节点广州公寓市场去库存周期走势首次调控力度大公寓去化周期飙升政策部分优化市场开始复苏政策合理松绑供求趋于平衡疫情重创库存又开始积压疫情影响持续库存高位徘徊库存面积（万㎡）去库存周期（个月）数据来源：广州中原研究发展部“城市更新商服类项目可售给个人”峰值50.0“330之前出让土地的商服项目可售给个人”峰值疫情反弹春节+疫情42.6330政策19.717.918.511.39.018.014.9144“旧改商服项目不执行≥300㎡”5.11471121

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1011122017年

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2021年1.4.8

公寓市场：开发商“以价换量”，启动多轮让利促销活动2021年广州一手公寓市场月度供求走势图

2021年广州公寓市场开发商“以价换量”，成交主要依靠对轮促销带动：供应套数成交套数45004000350030002500200015001000500

得益于年初“春节不打烊”优惠活动，以及节后楼市新批收紧公寓市场的顺势促销，使得今年前5个月广州公寓成交延续去下半年的热度，月度成交约1100套；国庆节后返就地过年场促销力度大春节不打烊住宅低迷，商业市场迎推售期+促销潮双十一、双十二活动项目较往年增加新批收紧番禺区网红盘优惠促销多项目促销跑量

6月起，外围区新推盘增加，海珠区新盘陆续入市，加之住宅低迷，商业市场迎来一轮推售期和促销潮，6-9月月度成交上升至1400套左右；

10-12月项目优惠促销力度加大，参与活动的项目较往年增加不少，故公寓月度成交突破1800套。01234567891011122021年数据来源：广州中原研究发展部1.4.9

公寓市场：十大热门板块门槛下探，市场仍处于复苏期近3年广州一手公寓市场十大热门板块成交梯队（套）2019年花都空港中新知识城2020年2021年2000套以上

相比去年的低迷，今年公寓市场十大热门板块中，广州南站、永和、金洲三个板块均由公寓大盘支撑，板块成交突破1500套；广州南站永和1500-2000套1000-1500套金洲开发区金洲南沙湾钟村萝岗区府大沙地广钢新城花都区府开发区

广纸、南洲是今年中心区公寓最热的板块，各成交1274套、888套，即相当于每10套成交就有1.2套来自这两个板块；广州南站广纸

其他热门板块则以在售项目的续销为主；花都空港钟村广纸中新知识城新塘新塘南洲明珠湾中大800-1000套600-800套600套以下

然而对比2019年，十大热门板块门槛明显下探，公寓市场仍处于复苏期。开发区大沙地金洲进港大道从化市区数据来源：广州中原研究发展部，红色为新上榜板块1.4.10

公寓市场：项目冷热分化加剧，头部项目促销跑量突出对比疫情前（2019年），今年广州公寓市场成交超600套的项目数量减半，有超8成的项目成交少于200套。今年公寓市场成交TOP3项目为恒大冠珺之光、越秀国际总部广场、誉山国际，3个大盘凭借多次加推促销，跑量超1400套；越秀星汇海珠湾亦依靠多次促销，以977套的销量位居第4位。2021年广州一手公寓成交TOP10项目近3年广州公寓市场各成交梯队项目个数套数排名项目区域番禺南沙增城海珠南沙海珠海珠南沙增城天河成交套数

套数同比200套以下200-400套800-1000套400-600套1000套以上12恒大冠珺之光越秀国际总部广场誉山国际18401558147097774368060953449048453%134%605%3096%12%600-800套32021年8

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31144越秀星汇海珠湾中交汇通中心越秀·天荟江湾珠江壹号5137%/616

6412020年2019年1047236%80%89敏捷尚品国际奥园康威广场天河云商汇1650%112%8814

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1410010TOP10占全市比数据来源：广州中原研究发展部050数据来源：广州中原研究发展部1.4.11

商业趣味榜单：2021年广州最笋公寓排行榜项目加推促销力度板块2021年成交套数项目价格备注年度亚军，新货大批量加推，双十一、双十二折扣大越秀国际总部广场誉山国际★★★★★★★★★★★★★★★★金洲永价65万起总价3X万起总价98万起总价135万起总价120万起总价215万起广州东部低价笋盘，可明火新货加推，营销季促销力度大新盘入市，促销活动不断越秀星汇海珠湾越秀·天荟江湾天河云商汇广纸南洲680484609★★★天河智慧城中大新货加推，板块在售主力项目市中心可明火小面积公寓，周边无竞品珠江壹号★★加大渠道营销，天河中轴小户型笋盘今年最早启动让利促销的项目之一信达金茂广场碧桂园星悦台★★★★★★★沙河永和467267151总价140万起总价40万起总价130万起总价40万起华新方圆·333广州空港融创中心广纸新盘入市，促销活动不断1万出头价格空港经济区公寓花都空港186项目数据来源：广州中原研究发展部，加推促销力度根据项目营销活动及次数评估所得。2022求生2.1

广州政策趋势研判2.2

各物业市场前景预判2.3

各区重点发展研判2.4

广州在大湾区楼市发展的趋势研判地胆智慧，独特显真彰Localandunique

insights

thatpackapunch!扫码联系广州中原.研究发展部提供的服务内容竞品及开盘数据监测城市/行业进入分析•

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广州政策趋势研判542.1.12010年至今轮番调控，广州长效机制开始显现从楼市调控政策可以看出调控方向：从浅到深，从面到点，从单项到组合，广州楼市政策从限购限贷调控，升级为不仅调控需求端，还调控供给端，楼市政策长效机制开始逐步建立。近十二年

广州楼市调控重磅政策解析重点政策限购重点内容解读••限购：户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购1套住宅，非常住的

首次打击炒房外地炒房群；外地个人和家庭不得购买商品住宅；

户籍和常住户籍即使拥有多套房，限贷：对第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于

还可以购1套；2010年首次颁布限购限贷政策基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷。开始差别化信贷政策••限购：户籍家庭限购2套，不能再购第三套；外地户籍本地常住家庭只能购买有1套，且2年内要连续1年缴纳社保或纳税证明；限贷：购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%。首次对各类家庭限制房屋拥有套数；提高二套房首付比例2011年2013年穗十条：限购升级穗六条：限购升级••二套房首付提至七成；外地人购房门槛提高至“个税或社保需5年内连续3年缴纳”二套房进一步提升首付比例；外地人购房门槛加重，打击炒房•

1.无房无贷(过)者：首付低3成；2.无房有贷款记录者：普通住房首付低4成，非普通住房首付低7成；3.有房无贷款记录者/首套房贷还清者：首付低5成；4.首套未还清者：首付低7成；5.有房购买非普通商品房：首付低7成。2017年2017年317政策：限购升级认房认贷通过二手房交易时间，打击炒房；严堵假离婚，以父母、子女名义等购房炒房行为330政策：限购升级，打

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购房2年后才能交易、析产、赠与等；从增限购1套；离异1年认补丁定为有房；•房企三道红线资金管控、土地集中出让、银行两集中贷款制度、人才购房限购、房贷利率提升、二手房增值税免征延二改