安阳商业市场副本

商业专题调研安阳商业市场副本第1页商业发展阶段主要标志事件商业格局1993年1994-1995年年2020101993年以前国有百货大楼大发展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路发展彰德路成为商业圈关键步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东、沃尔玛多足鼎立，丹尼斯独占鳌头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业关键关键商圈内部经历了四次转移，趋势将深入延续，关键是新式商业设施出现从90年代初，安阳关键商业圈经历了“百货大楼——彰德路——文峰路”转移。现在关键商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫、沃尔玛为首“一心多核”局面，尤以文峰中路区域商业最为成熟。按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式城市mall大发展时期。21431红旗路—北大街一带2彰德路3北大街4文峰中路丹尼斯沃尔玛开业发展阶段

安阳商业市场副本第2页商业市场格局处于单中心阶段，只有一个关键商圈，周围商业以专业市场为主安阳城区框架较大，但当前只有一个真正意义上商业关键。关键商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交织形成。以百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为服务安钢职员日常便民消费，档次较低，还未形成区域商业中心。关键商圈专业市场专业市场安钢商圈市政府商业格局

安阳商业市场副本第3页1123123海鑫购物广场卫东购物广场老丹尼斯依据调查，关键商圈内有1500余家商家，总经营面积约50万平米，占城市全部商业（除去专业市场）近50%。关键商圈主要由两个丹尼斯、海鑫购物广场、卫东购物广场、沃尔玛以及大量临街商铺组成关键商圈主要由四条城市道路交织围合形成：解放大道、北大街、文峰南北街、彰德路。关键商圈包含北大街、中山街、唐子巷、甜水井路以及众多分支街巷。北大街是安阳商业重地，且周围原有大量政府单位机关，购置力强，尤其是位于城市中心，交通便利。经过访谈我们发觉，关键区商圈是辐射全市及周围县镇城市级商业中心，已经成为安阳市民购物第一和唯一选择，对全市有着极强吸引力和辐射力。4沃尔玛455新丹尼斯关键商圈

安阳商业市场副本第4页铁西区域安阳各大企业云集，配套职员小区众多，为居民服务便民商业在此少许聚集，形成了铁西路和钢二路两个小区商业中心。①铁西路铁西路附近小区聚集，多为安烟、安彩、火柴厂职员宿舍，以家居生活服务配套街铺为主。②钢二路位于安钢生活区内，为服务安钢职员日常便民消费，档次较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营情况普通。火车站安钢商圈②①铁西区域仅有档次较低日常便民服务商业配套少许聚集，还未形成成熟区域商业中心安钢商圈

安阳商业市场副本第5页安东新区发展已初具规模，商业开发量渐大，但区域商业气氛还未成熟安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功效为一体新型城市空间。伴随市委、市政府迁入政务新区，安阳行政中心转移，未来安东新区内政务功效和商务功效得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。安东中央商务区意象图-规划期建设期成熟期规划及市政基础工程开启京林中央公园等住宅项目开发兴起-安东新商圈成熟最少还得5年时间发展关键Q：伴随安东新区中央商务区建设，关键商圈是否会转移？传统关键商业会不会从此没落？主要设施开工：易园、日报大厦、博物馆及各项市政办公大楼兴建昊澜弘顶、德宝国贸中心等大型城市综合体开发至今东区商业

安阳商业市场副本第6页安东新区规划商业量巨大，各大项目均配套大致量商业，未来商业市场竞争激烈东区商业

931845762安东新区沿中华路、文昌路一带规划了大片商业金融用地安阳市城市总体规划（—）

东方明珠50万㎡

京林中央公园6万㎡

恒大名都10万㎡

德宝国贸中心28万㎡

义乌国际小商品城10万㎡

中央商务区约50万㎡

华强城17万㎡

京华国贸广场59㎡主要项目商业体量12345678ps:其中东方明珠项目、昊澜弘顶项目、义乌国际小商品城、华强城、中央商务区、京华国贸广场均规划五星级酒店，传统意义上酒店行业未来竞争趋于白热化高铁站安阳商业市场副本第7页文峰步行街是新兴商业街，在丹尼斯带动下，北街经营情况良好，南街次之，内街情况普通文峰步行街地处中山街和文峰中路十字商业带交汇点，于投入使用。后期依靠丹尼斯拉动，文峰步行街逐步成为安阳新兴商业代表。规模：东西长300m，南北宽130m，地上2层，地下1层，总建筑面积5.8万㎡，608家街铺。经营档次以中高档为主，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等多元化业态。当前外街经营情况良好，内街情况普通。租金：100-250元/㎡·月左右临街街铺文峰北街文峰南街巴黎购物广场中环百货丹尼斯新华书店凯盛家居文峰塔中山街文峰时代步行街超越项目文峰时代步行街结构图文峰步行街

安阳商业市场副本第8页丹尼斯（东店）开业8年来，引领了安阳商业阶段性升级，成为关键商圈主要组成部分开业时间：初规模：营业面积1.6万㎡，西侧有130个停车位经营业态：百货+超市经营档次：中等品牌经营经营方式：百货统一管理，超市自主经营装修设施：外立面为明清建筑格调，内为当代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。经营情况：安阳商业代表,当前最为市民推崇商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营情况最好、盈利能力最强门店，空置率2%。开业百货业品牌进行关门调整逐步成为安阳最火爆商场以其品牌号召力逐步带旺唐子巷、文峰中路一带商业，成为安阳品牌集中地起步期初5月后调整期成长久成熟期丹尼斯（安阳）发展历程明清格调外立面时尚当代内部装修老丹尼斯

安阳商业市场副本第9页丹尼斯（东店）以超市+百货联动业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏1F2F超市服装鞋、皮具精品珠宝首饰化装品餐饮运动家纺丹尼斯主要以超市+百货联动组合模式，利用超市源源不停地人流带活一楼百货经营。从业种看，服装、鞋类等购物型业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全方面，以中等为主流，辅以少许高档品牌。租金水平：200-300元/㎡·月新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年6月份开业，当前进驻率在98%左右，因为开业很快，当前人气和老丹尼斯还是有较大差距，当前二层租金为200元/㎡左右老丹尼斯

安阳商业市场副本第10页沃尔玛受制于地理位置限制，当前经营情况普通开业时间：6月规模：营业面积3.6万㎡，停车位270个经营业态：百货+超市经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为当代简约格调，内为当代时尚装修。经营情况：作为安阳新兴商业代表,头顶世界500强光环，该项目自开业以来就受到广泛关注，但因为项目偏离关键商圈，而且偏离城市发展方向，除节假日外人气较差，当前经营情况普通当代简约格调外立面时尚当代内部装修关键商圈处于关键商圈边缘位置，区域人流量相对较小沃尔玛

安阳商业市场副本第11页经典超市+百货联动业态组合模式，辅以大量餐饮休闲娱乐业态打造一站式购物广场沃尔玛主要以超市+百货联动组合模式，每层都设超市入口进入百货区域，利用超市源源不停地人流带活百货经营。从规模上来看，沃尔玛即使处于关键商圈边缘，不过因为规模较大，业态齐全，含有一定规模效应。从业种看，除传统服装、鞋类等购物型主力业种外，丰富了美容、美甲、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，沃尔玛服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中等为主流，辅以少许高档品牌。1层：200元/㎡·月2层：180元/㎡·月3层：150元/㎡·月4层：80-100元/㎡·月各楼层平均租金水平沃尔玛

安阳商业市场副本第12页海鑫购物广场处于彰德路中段传统商业关键区，位置优越，营销伎俩丰富，当前经营情况很好开业时间：规模：总建面积2.15万㎡经营业态：百货经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为当代简约格调，内为当代时尚装修，十二部日立双向电梯，两部观光电梯。经营情况：作为传统商业关键地段改造项目，地理位置得天独厚，另外，海鑫购物广场营销伎俩丰富，节假日打折促销频繁且力度较大，当前经营情况良好当代简约格调外立面时尚当代内部装修位于彰德路中段传统商业关键区中庭挑高视野开阔海鑫购物广场

安阳商业市场副本第13页业态主要以服装、鞋类、家居用具等为主，其中服装业态分类较细，但缺乏休闲娱乐业态海鑫购物广场主要分类齐全、体量较大鞋服为主要业态。从规模上来看，海鑫购物广场总体量较大，而且其服装分类较细从业种看，主要以传统服装、鞋类等购物型主力业种外，缺乏、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中等为主流，辅以少许高档品牌。1层：230元/㎡·月2层：200元/㎡·月3层：170元/㎡·月4层：140元/㎡·月各楼层平均租金水平5层：110元/㎡·月海鑫购物广场

安阳商业市场副本第14页受政府大力扶持，营销推广力度较大，但受制于区域人气较低，当前经营情况普通开业时间：9月规模：总建面积126万㎡，一期10万平方米商贸市场，4万平方米国际财富动力街区，两栋5A甲级写字楼，大型超市、时尚精品购物广场、26幢百米摩天尊邸以及其它相关配套设施经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为当代简约格调，内为当代时尚装修，10部电梯，2部扶梯。经营情况：今年9月开始营业，因为区域人气较差，当前经营情况普通当代简约格调外立面位于安东新区紧邻主干道中华路总建面积126万㎡大型综合体义乌国际商贸城

除商贸市场开业外项目其它部分在施工安阳商业市场副本第15页引进了义乌第六代市场模式，业态涵盖服装、鞋类、家居、休闲娱乐餐饮等各种业态义乌国际商贸城业态齐全，涵盖各种业态从规模上来看，义乌国际商贸城总体量巨大，具备规模效应从经营模式上看，以商贸城为基础，形成集聚效应，带动其它商业业态均衡发展从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中等为主流，辅以少许高档品牌租金水平：当前基本和安阳国际小商品城持平，一楼60元/㎡·月左右，二楼40元/㎡·月，三楼25元/㎡·月义乌国际商贸城

安阳商业市场副本第16页安阳商业市场处于“单核独秀，多核发展”阶段,但短期难以出现替换性城市级商业中心老城区关键商圈辐射力连续加强，新城区商圈还未成熟，老城区关键商业地位短期内难以被替换

大型集中百货竞争激烈，各区域及各项目之间商业发展差距较大，而且马太效应逐步显现商业格局研判非关键商圈商业气氛较差,商业价值不高,短期内发展缺乏支撑安阳商业市场副本第17页商业市场结论：商业有一定发展空间，但未来竞争依然十分激烈近几年来商业市场放量较大，未来市场竞争激烈，同时，商业会由单核发展逐步像其它区域扩散发展集中式商业对街区拉动作用显著，无形中起到“主力店”作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往城市生活、追求时尚，易于引导商业发展空间分析安阳商业市场副本第18页区域竞争结论：关键商圈地位地位稳固，安东新区商业短期内难以得到有效发展,从规划以及城市商圈演变规律看，关键商圈地位短期内不会发生转移,开发区甚至安东新区商业发展有待时机住宅板块发展基本按照规划进行，消费劲将重新布局，但新商业中心只见宏伟规划，出现则尚无迹象安阳近几年商业物业开发量逐步加大，但关键商圈外围商业项目还未大量真正开始经营,难以改变安阳消费者关键商圈消费习惯区域层面研究东区只有等候在建小区成熟，大量住宅用户