2022年市场-时代骄子商业裙楼营销定位

时代骄子.商业裙楼

营销定位方案

同致行物业顾问有限公司商业部2003年6月目录第一部分宏观商业环境第二部分微观商业环境第三部分项目定位第四部分项目营销一、宏观商业环境深圳综合经济指标（2003年1季度）国内生产总值523.82亿元，同比增长16.5%房地产开发投资额21.13亿元，同比增长17.9%家庭可支配收入7764.36元，同比增长2.0%房地产销售价格总指数101.8%居民消费性支出5656.92元，同比增长19.3%金融机构人民币存款余额5187.02亿元，比年初增长4.7%1～4月商服物业新增供应量175，014平方米、销售量114,087平方米商服物业价格指数0.6%深圳商服市场特征深圳八大商圈，南山商圈令人瞩目专业市场和主题商城主导商服市场社区商业发展势头良好从营销来看，商铺营销模式积极变革

注重招商与销售的节奏把握商家开始前期介入返租成为吸引投资客户的有力手段

专业营销机构作用明显

二、微观商业环境

南山商圈繁荣的住宅产业大型超市百货虎踞龙盘、主题商场千姿百态朝气蓬勃的区域性物流、交通、旅游、科学教育、商业商服物业强劲而平稳的升值片区商业100%公寓桃园路学府路桂庙路南兴路常兴路南山大道南光路B姊妹城万佳康乐家乐福人人乐愉康西部电子城时代骄子曼哈女人世界金雅装饰注重招商与销售的节奏把握金融机构人民币存款余额5187.2F：12024元/平方米11、越是没有本领的就越加自命不凡。10、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。38元/平方米AVE：125.返租成为吸引投资客户的有力手段15、楚塞三湘接，荆门九派通。10月-2209:34:0609:34Oct-2227-Oct-2212、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。十月229:34上午10月-2209:34October27,2022注重招商与销售的节奏把握2022/10/279:34:0609:34:0627October2022片区街道状况路段租金水平(元/平方米)人流量1F2F南山大道160～30060～1202700P/H学府路150～25060～1002500P/H桃圆路200～40060～1202800P/H常兴路150～30060～1002000P/H南兴路160～35060～1001500P/H桂庙路80～16040～60500P/H片区商业密度片区商业缺口项目饱和度有效供给有效需求缺口值超市0.9794962家居装饰0.9291965五金家电0.89829311服装百货0.9688946通讯电子0.9492931餐饮0.86829614综合评估商场整体处在一个优良的竞争格局中，地理位置、商场规模、商场结构、硬件设施、交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准的发展方向。三、项目定位

经营定位以家电类专业经营为首选定位——如国美电器连锁、苏宁电器、铭可达家电、顺电类业态以特色餐饮为备选定位——如华神川火锅城、老院子、巴蜀风商家业态

市场定位以中档消费水平为本项目的市场定位

业态定位家电类主题商场（首选）

特色餐饮类主题商场（备选）

产品初步设计产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率主流区白色家电类：空调、冰箱、彩电1/F2200.6468%2/F2407.97次主流区抽油烟机、洗衣机、小家电类3/F180026%展示区特色家电类3/F400.646%家电类产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率特色区民族风味、地域风味、时代风味1/F2200.6468%2/F2407.97休闲区主题酒吧、水吧、咖啡吧等3/F150025%文化展示区饮食休闲文化相关精品展示3/F700.645%餐饮类以家电类专业经营为首选定位Ifyoubuildit,hewillcome.返租成为吸引投资客户的有力手段返租成为吸引投资客户的有力手段11、越是没有本领的就越加自命不凡。——如国美电器连锁、苏宁电器、铭可达家电、顺电类业态2022/10/278:18:5508:18:5527October202210月-2210月-22Thursday,October27,2022G=(B+C)-(D+E+F)10月-2210月-22Thursday,October27,2022以家电为主选经营主题满足区域消费需求专业供给市场补缺中档消费主题商场租金水平(元/平方米)10、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。8:18:55上午8:18上午08:18:5510月-2202亿元，比年初增长4.定位总结以家电为主选经营主题满足区域消费需求专业供给市场补缺中档消费主题商场以餐饮为备选的经营主题特色鲜明并能强烈感受不同饮食文化的中档消费饮食城

定价方法租金价格采用市场比较法定价，售价采用租金市场收益还原法定价。租售价格1F：232.00元/平方米2F：82.50元/平方米3F：45.38元/平方米AVE：125.58元/平方米1F：33408元/平方米2F：12024元/平方米3F：6533元/平方米AVE：18130元/平方米租售市场细分细分单位经营型投资型特征主要来源招商商家深圳各区购买动机完全的产权和经营权投资的租金回报投资类型经营投资完全的资本运作参与方式自营出租价格承受能力稍低高单位数量少多四、项目营销

招商部分核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施核心产品外延产品相关产品家用电器文化、区域、时代特征的特色美食餐饮通讯、摄影照相器材饮食文化相关的展示品和精品小家电休闲、品位独特的副食餐饮招商产品招商对象招商范围招商主体招商方案招商实施销售部分方案Ⅰ整体/大面积发售开业前后75%*PRICE整体发售以租代售方案Ⅱ小面积分割发售开业前FULLPRICE直接销售一次性返租分期返租权利分割进行经营权和产权分离，融合四种方法进行复合式立体销售采用小面积分割发售商场1F5年固定租金返租、5年实收租金返租一次性返3年24%商场2、3F2成首付10年实收租金返还计量指标方案方案Ⅰ方案Ⅱ指标值说明指标值说明A销售单价13598实际定价的75折18130实际定价B销售收益984687447241.68*135981312916587241.68*18130C租金收益//20421941F,5年的租金收益D返租成本//29407592暂定5年固定返租、每年固定返8%计算E返首付成本//8666166暂定返两成F营销费用1969375销售收益的2.0%3282291销售收益的2.5%G销售净收益96499369G=(B+C)-(D+E+F)91977803G=(B+C)-(D+E+F)

案例1商铺面积单价总价首付

50025390.08126950405078016实际首付（定金）贷款额月供月付款应收租金12695047617024880987934492800收益值前4年收益后66年收益总收益年投资回报率-74642.5-358284072969009896448000.111F投资者以租代售，建筑面积，假设以租代售期为4年、定金为总价款的一成。面积单价总价首付1F投资者53340816704066816一次性返还3年租金实际首付贷款额月供月租金40089.626726.41002241159.191160月收益前10年收益后60年收益总收益年投资回报率0.819787696011205600.078案例2假设小面积分割销售，以建筑面积计算，返租期为十年。

假设小面积分割销售，以建筑面积计算，返两成首付。面积单价总价

2F或3F投资者51202460120首付实际首付贷款额月供月租金240481202436072417.21417.5月收益前10年收益后60年收益总收益年投资回报率0.2933156304033050.093案例3销售方案优选方案Ⅱ更适合本项目的销售，并达到快速回笼资金和销售的目的，并且其也能保证各个因素的利益所得（参见上文各项指标），所以方案Ⅱ是可行的、有效的优选方案。

Ifyoubuildit,hewillcome.只要把它建好，顾客就会来。

节录自《FieldofDreams》(《美梦成真》)结论9、静夜四无邻，荒居旧业贫。。11月-2211月-22Wednesday,November23,202210、雨中黄叶树，灯下白头人。。17:09:4317:09:4317:0911/23/20225:09:43PM11、以我独沈久，愧君相见频。。11月-2217:09:4317:09Nov-2223-Nov-2212、故人江海别，几度隔山川。。17:09:4317:09:4317:09Wednesday,November23,202213、乍见翻疑梦，相悲各问年。。11月-2211月-2217:09:4317:09:43November23,202214、他乡生白发，旧国见青山。。23十一月20225:09:43下午17:09:4311月-2215、比不了得就不比，得不到的就不要。。。十一月225:09下午11月-2217:09November23,202216、行动出成果，工作出财富。。2022/11/2317:09:4317:09:4323November202217、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。。5:09:43下午5:09下午17:09:4311月-229、没有失败，只有暂时停止成功！。11月-2211月-22Wednesday,November23,202210、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。。17:09:4317:09:4317:0911/23/20225:09:43PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。。11月-2217:09:4317:09Nov-2223-Nov-2212、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。。17:09:4317:09:4317:09Wednesday,November23,202213、不知香积寺，数里入云峰。。11月-2211月-2217:09:4317:09:43November23,202214、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23十一月20225:09:43下午17:09:4311月-2215、楚塞三湘接，荆门九派通。。。十一月225:09下午11月-2217:09November23,202216、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。。2022/11/2317:09:4317:09:4323November202217、空山新雨后，天气晚来秋。。5:09:43下午5:09下午17:09:4311月-229、杨柳散和风，青山澹吾虑。。11月-2211月-22Wednesday,November23,202210、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。17:09:4317:09:4317:0911/23/20225:09:43PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。11月-2217:09:4317:09Nov-222