恒联地产洛阳新区项目发展策划沟通案(合富辉煌)课件

HOPEFLUENT【恒联·洛阳新区项目】

发展策划沟通案合富辉煌（中国）河南公司2010年01月22日全国视野本土智慧合力创造财富专业成就辉煌项目目前条件并不具备发展大型城市综合体如何解决新区人气不足和项目大体量商业的矛盾？如何解决项目期望售价较高与周边环境杂乱的矛盾；如何解决项目长远合理化发展以及项目首期快速销售的矛盾？如何达到项目开发的利润最大化。项目核心问题问鼎中原恒联地产定鼎九朝气势恢宏项目特征项目位置项目周边规划项目地块特性项目定位思考项目位于洛阳市洛龙区，洛南新区经济开发区。北临隋唐植物园（规划二期），西邻龙门大道，南距关林市场2公里，距龙门石窟8公里。西南侧2公里为市政府。目前洛南新区建设的重点区域在龙门大道以西，项目处于新区的边缘地带。项目在城市中的位置项目北侧为规划的隋唐植物园；东侧及南侧将形成绿地、商贸及办公的集中区域；项目西南侧为已建设的市政府商务区及中高档居住区；项目周边规划项目东南西北四面将逐渐形成旅游商贸区及中高档居住区，因此项目未来拥有成为区域中心的地域基础。项目周边环境项目周边目前环境杂乱，居住氛围不浓厚，配套不齐全，目前无法支撑高端住宅及大型卖场。国色天香

——洛阳市场的物理特色洛阳历史悠久城市简介：洛阳历史洛阳因地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城；以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地；中国古代伏羲、女娲、黄帝、唐尧、虞舜、夏禹等神话，多传于此；夏太康迁都斟，商汤定都西毫；武王伐纣，八百诸候会孟津；周公辅政，迁九鼎于洛邑。平王东迁，高祖都洛，光武中兴，魏晋相禅，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晋,相因相袭,共十三个王朝；汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。洛阳城市简介：洛阳经济洛阳科技实力雄厚，是中国重要的工业基地；大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色；从1983年起，洛阳人以花为媒，广交朋友，文化搭台，经贸、旅游唱戏，成功举办了26届洛阳牡丹花会，取得了良好的经济和社会效益，成为河南省对外开放的重要窗口和全国四大名会之一；洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。城市主要职能洛阳城市定位国家历史文化名城；河南省副中心城市；著名旅游城市；重要的装备制造业、原材料、能源生产基地；科研开发基地，中西部区域物流枢纽。项目宏观背景研究分析洛阳概况洛阳城市经济背景洛阳城市规划研究洛阳商业及楼市分析洛阳经济发展水平、人民生活水平快速提高；但居民住房水平相对滞后；洛阳房地产市场尚有一定发展空间，潜在需求有待释放。洛阳宏观经济背景2008年数据增长率备注GDP（亿元）1919.614.4%城市GDP达到一定高度,但城市固定资产投入与同等城市相比相对不足固定资产投资（亿元）1105.531.3%人均GDP（美元）433429.53%人均GDP达到较高水平，但与人均可支配收入增速不匹配人均可支配收入(元)146728.0%城镇居民储蓄存款余额（亿元）840.320.89%城市居民储蓄能力高速提升，居民购买大型消费品的能力较强，但消费观念有待引导07年末城市居民人均住房使用面积(m2)26.44.76%根据政府住房规划，2012年人均住房面积达到31㎡,有较大的提升空间洛阳经济实力强，加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。经济指标1：GDPGDP保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境；08年受金融危机影响，增幅放缓。数据来源:l洛阳市统计年鉴固定资产投资稳步增长，城市建设力度较大，但与周边城市相比有很大的涨幅空间。经济指标2：固定资产投资数据来源：洛阳市统计年鉴2008年洛阳周边城市固定资产投资一览表(单位:亿元)城市武汉石家庄西安郑州洛阳合肥济南固定资产投资2252.0517271906.191772.71105.51838.641415.3固定资产投资/GDP56.87%60.84%87.04%59.01%57.59%110.44%46.90%固定资产投资稳步增长，固定资产投资占每年GDP的比例加速提高，城市建设力度增大；与周边主要城市相比，洛阳固定资产投资最低，增长速度下滑，有较大的提升空间。经济指标4：人均GDP从2005年人均生产总值突破17000元，高于全国、全省平均水平；

08年洛阳人均GDP高达4334美元，根据国际经验，房地产处于平稳发展期。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期

快速发展期平稳发展期缓慢发展期指标5：人均可支配收入数据来源：洛阳市统计年鉴2008年洛阳周边城市城镇居民人均可支配收入一览表数据来源：各大城市统计公报城市武汉石家庄西安郑州洛阳合肥济南城市居民人均可支配收入(单位:元)16712.44150621520713692146721559120802同比增长16.40%14.10%13.30%15.80%8.00%16.10%15.50%洛阳城市居民人均可支配收入保持小幅增长的态势，城市居民消费能力逐渐增强；该项指标在中处于华中省会城市相比处于中等偏下水平，但与多个城市基本相当。指标7：消费支出洛阳城市市民消费支出与可支配收入的比例逐步降低，人民生活水平提升；城镇居民储蓄存款余额稳步增长，为市民购买大型消费品奠定了坚实的基础。数据来源：洛阳市统计年鉴洛阳市2008年恩格尔系数为34.3%，住房支出占总支出10.16%，两者严重不协调，房地产发展未能跟上经济水平；2006年，洛阳城镇居民人均住房面积为23.8平方米，低于全国平均数据28平方米。指标8：住房支出比重恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。洛阳市2007年经济数据恩格尔系数（％）34.3%住房支出10.16%城镇居民人均住房面积（m2）26.4数据来源：洛阳市统计年鉴小结项目宏观经济背景研究洛阳历史悠久，文化底蕴丰富；洛阳经济水平较好，与华中省会城市相比差距不大；洛阳属于典型的工业城市，第三产业发展潜力较大；洛阳居民消费力较强，拥有地产良好发展的基础；洛阳固定资产投资比例不高，楼市发展滞后于经济发展；城市规模发展中心城区城市建设用地规模：至2010年，中心城区建设用地203平方公里，人均建设用地约99平方米；至2020年，中心城区建设用地294.9平方公里，人均建设用地98.3平方米。中心城区城市人口规模：至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口46万人；至2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人；发展意义：城市框架的拉大将有助于洛南新区的完善以及与老城区的融合。而大量的新增人口将为房地产发展带来巨大的驱动作用。市区城市空间结构分片组团式的用地布局结构：规划“一主两副”的复合型城市中心；各片区、组团的功能结构相对完整，组团与片区之间通过快速交通走廊连接；“五区一团”的城市分区结构：“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西－高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团。项目位于未来城市中心区域，发展前景良好。★城市整体生态格局南侧的龙门山－香山和北侧的邙山、黄河构成城市的南北自然生态屏障；周山－洛河－伊洛河间的大型生态绿色开敞空间自西向东贯穿城市中部；涧河、瀍河等南北向绿色通廊将东西向带形绿色空间串接。旅游城市的定位及良好的规划使洛阳整体形成网络状的城市山水格局。★综合交通规划交通基础设施投资应向公共交通建设倾斜，充分体现公共交通优先发展的策略。公交出行比例达到30％，95%以上的居民单程出行时间不超过40分钟；60%以上的居民单程出行时间不超过25分钟。积极发展快速公交网络，建立城市从横快速交通网络。项目处于快速公交路网包围之中，未来交通发展前景较好。★未来10年内区域都是城市发展的重点。洛阳城市发展时序近期建设重点（2010年）：完善洛南分区功能，培育洛南分区的生活服务职能，洛阳经济技术开发区转向商贸居住开发。中期发展（2015年）:城市向北扩展，基本建成道北新区；扩大涧西-高新片区规模；改造瀍河东部地区。完善洛南的空间结构。远期发展（2020年）:将涧西中心提升为城市商贸服务中心，加强涧西的商业职能。西工区重点在于历史展示，建成旅游服务、文化展示中心。伊南地区建设居住生活服务设施，由工业区向工业主导的综合型新区转变。洛南地区重点强化商务功能，建成洛阳区域服务的重要载体。

城市规划研究洛阳城区框架将在未来10年获得较大程度的拉大；洛阳城区发展较为注重绿地和山水格局；洛阳将大力发展城市绿地、公交等基础设施设施，新城区配套将不断完善；洛阳将有步骤的逐步发展，项目区域将是未来城市发展的重点。项目的发展处于洛阳城市发展的中心城区，属于城市集中绿地、快速交通、城市新居住区发展的重点区域，未来发展前景可观。洛阳宏观楼市研究分析洛阳概况洛阳城市经济背景洛阳城市规划研究洛阳楼市及商业分析洛阳楼市竣工面积逐年增加，销售量也逐年增加，楼市发展较为健康。2007年洛阳全年销量达400余万㎡，城市消费力巨大；2008年洛阳受经济危机影响较大，说明洛阳楼市消化以改善需求为主。洛阳楼市供销分析数据包含二手房成交数据，数据来源于洛阳统计年鉴。洛阳价格相比于整体呈现上升态势，但上升幅度相对较小。洛阳楼市目前均价约3300元/㎡，远低于与其经济水平相当的合肥、西安等城市；洛阳房价仍有较大的增长空间。洛阳楼市价格走势分析2009年2—12月商品住宅销售价格走势洛阳楼市在2009年呈现回暖态势；洛阳楼市供销一直保持较为平衡的态势。2009年洛阳楼市走势数据来源：洛阳房产网，数据滞后1月左右2009年洛阳3——12月商业供销情况未来三年洛阳市住宅实施年计划约347万公顷，相比08、09年明显增加；洛阳市住宅建设计划年份普通商品房经济适用房廉租住房合计套型面积小于90㎡2008201131252.5228.52009335232233.2361.22010352242213.13762011348219211.8370.8201234223519.52363.5总计1578105919.512.51700

洛阳市2008至2012年住宅用地年度实施计划单位：公顷洛阳市2008至2012年住宅用地年度实施计划单位：公顷未来洛阳住房建设将以存量土地改造为主；涧西区、瀍河区将会是未来土地供应的重点区域；项目所在的老城区土地供应量较小；洛阳市住宅用地规划

2008--2012年用地投放布局表单位：公顷

瀍河区老城区西工区涧西区洛龙区吉利区总计新增土地50437018020300存量土地城中村改造1051080510195

900旧城改/p>

500小计2607221366019501400合计310115220660375201700洛阳楼市小结及预测洛阳楼市的热点区域集中在新区和涧西等区域；洛阳楼市基础扎实，但发展相对缓慢；未来发展预测洛阳楼市未来几年供应充足，市场竞争将更加激烈；洛阳楼市未来供应中，瀍河区将异军突起；城中村改造等老城区的改造将吸引大批的城市客户，项目发展需从其他层面着手。总结洛阳宏观楼市研究分析洛阳城市经济基础牢固，居民消费力较高，楼市发展基础较好；洛阳楼市发展相对落后，未来发展潜力较大；洛阳未来几年市场供应较大，楼市将平稳发展；洛阳楼市未来发展将出现新兴区域和老城改造结合的局面。洛阳商业现状特征分析目前洛阳市80%以上的居民仍居住在洛河以北，传统的西工区商业中心（王城广场附近王府井区域）及逐渐形成的涧西商业中心（西苑公园及牡丹广场附近）仍是市民商业购物的重要选择。但相对来说，洛阳商业相对较散，老城、西工、涧西各具特色，这也为新区商业发展带来一定契机。项目定位洛阳商业MALL参考商业定位解析项目商业定位项目住宅定位全案定位集开发未曾领略洛阳在此何以代言洛阳国际化未来宝龙城市广场是宝龙集团房地产业的核心品牌，宝龙集团先后在全国十余个城市开发建设了宝龙城市广场。宝龙城市广场涵盖购物、休闲、游乐、娱乐、旅游、餐饮、运动、文化、商务九大功能于一体，是一种全新的商业地产模式。洛阳宝龙城市广场诉求点：宝龙就是商业中心洛阳宝龙城市广场位于洛阳新区，北倚开元大道、洛龙区政府，南临牡丹大道，西望亚洲最大的音乐喷泉，东接百年商业圣地关林批发市场，占地533亩，总建筑面积超100万平方米。洛阳宝龙城市广场洛阳宝龙城市广场规划建设五大主题区：ShoppingMall超级商业中心、lifestlyle休闲游乐水街、国际批发中心、专业市场、CBD住宅。ShoppingMall超级商业中心：未动，一站式消费多功能综合性大型商用物业，集旅游、购物、休闲、娱乐、等各种商业功能于一体。lifestlyle休闲游乐水街：游乐场国际批发中心：项目一期，近25万平米，以服装、小商品、茶叶等服装批发为主专业市场：五金等专业市场，拟引进品牌商家CBD住宅：欧式新古典建筑洛阳宝龙城市广场因项目批发市场及专业市场比例过大，且为其首期启动项目，致使项目商业档次向中低端发展。因项目商业比例过大及商住区分不明显，导致项目住宅无法体现高端性。因其商业体量较大，因此建议项目商业定位实现与其错位竞争。简析：项目紧邻关林市场，虽周边商业氛围不浓厚，但可延续性较强。宝龙城市广场以高标准规划、高定位调性入市。泉舜财富广场洛阳泉舜财富中心总占地面积约417.6亩，规划建筑面积118万平方米，是集商业、办公、居住为一体的复合型地产项目。7000多平方米的社区商业配套设施，1.6万平方米的高标准中庭景观，3000席地上地下停车场，22栋湖滨花园式住宅建筑，18万平方米的购物中心，集大型百货店、超市、餐厅、酒吧、水上乐园、电影院、银行、邮局等于一体。作为泉舜集团在新区中心区投巨资开发的项目，泉舜财富中心工程进展顺利。近期，二期住宅楼、五星级酒店、写字楼、商业地产等项目相继启动，意味着这个占地418亩的大型城市综合体项目全面启动。泉舜财富广场据悉，世界500强之一的豪生国际酒店集团有意与泉舜集团进行全方位合作，打造一个五星级酒店。泉舜集团还联手国际顶级建筑设计公司——美国LLA公司，为酒店、商场、写字楼等进行规划设计。泉舜财富中心的商业体主要在于商务、休闲及超市购物，商务及生活配套味道更浓，娱乐性不足，项目可在此方面实现与其差异化。洛阳万达广场位于涧西商圈的核心区域。地处洛阳市亚世广场，涧西区核心地块，与五星级华阳酒店毗邻；东至珠江路，南至辽宁路，西至丽新路，北至洛阳少年文化中心，地理位置十分优越。洛阳万达广场洛阳万达广场占地48亩，总建筑面积约为11万平方米。目前，已全面引进万千百货、万达国际影城、永乐生活电器、大歌星KTV、大玩家超乐场、华润万家大型综合连锁超市等国内外一流主力商家。万达广场集时尚、购物、休闲、娱乐、美食于一体，结合其周边丰富的客户群，项目运营十分成功。一层是名品汇。二层是潮流街；三层是美食坊；万达广场的战略合作商家如：麦当劳、DQ、永和豆浆、金韩宫、屈臣氏等将满足消费者的高端需求。靓丽的室内商业步行街，引领国际时尚，体验繁华精髓。室内步行街全长193米，长廊一至三层一览无余，与六大主力店融会贯通，是万达广场的枢纽与核心，400平方米阳光中庭设置透光穹顶，使步行街四季如春。万达广场地段及客户的优势无可复制，其意在打造一个城市标志商业、服务洛阳市民。而本案处于新区发展中心，可更多的融入一些旅游、娱乐和商务元素，以服务洛阳市民及洛阳游客。洛阳万达广场项目定位洛阳商业MALL参考项目商业定位解析项目商业定位项目住宅定位全案定位集开发本项目可建近40万方商业，80余万方住宅，与目前洛阳额大型城市综合（如：宝龙、泉舜、升龙等）相比，规模相差不大规模因素外在资源配套资源发展潜力项目拥有公园、河景及隋唐植物园（后期）等资源，但同时发现洛阳各项目均拥有独特的优势资源。项目周边商业氛围缺乏，商务市场尚未完全体现，且居住氛围不浓厚。相比于其他综合体项目配套及人气略差。从城市发展来看，各综合体均具备成为区域甚至城市中心的基础，关键在于企业的运营水准及企业实力。项目定位思考城市发展规律目前洛阳新兴商务区刚刚度过起步区，逐步步入初步发展期，未来几年商业及商务价值将不断体现。综合体发展的五种模式综合体的发展规律不同类型物业在综合体中承担的功能综合体的发展规律各种物业类型之间的相互影响综合体的发展规律开发时序与物业价值最大化的关系综合体的发展规律影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标综合体的发展规律主要因素主题商业卖场写字楼酒店公寓区域属性商业需求★★★★★★★★★★★★★★★★商务需求★★★★★★★★★★★★★★★★旅游资源★★★★★★★★★★★★★★环境资源自然资源★★★★★★★★★★★★★★★产业资源★★★★★★★★★★★★★★人流资源★★★★★★★★★★★开发目标租（持有）★★★★★★——★★★★——售（回款）★★——★★——★★从本案的资源及未来发展特点看，项目适宜开发主题商业、酒店、公寓产品，卖场及写字楼目前市场支撑不明显。主要综合体模式的内外因驱动因素比较模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式外因优越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线较大的规模――建筑面积20万㎡以上客户（产业）支撑――已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区地理位置――不远离城市核心区交通可达性——主干道沿线客户支持――商务客户地理位置――区域中心交通可达性强/主干道沿线区域产业驱动，功能的缺乏；人流及商业气氛内因强制性的视觉冲击――超高层/建筑群高水准规划设计――各功能共融不互扰功能化体系――五星级酒店/甲级写字楼/高档/中高档购物中心/顶级酒店式/服务式公寓开发商强劲的实力和丰富的经验专业的管理团队――物业管理/经营管理强制性的视觉冲击――超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善――商场、公寓定位差异化――通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位功能化体系――五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次开发商有足够的经济实力配套设施――顶级商场明确定位――大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/…独具特色――建筑形式/业态/服务内容/…功能化体系――商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队规划设计/经营管理综合体的发展规律1、洛阳的城市定位为旅游城市，省副中心城市；2、本区域的功能定位为旅游、休闲、商务、居住等；3、未来快速交通系统的建设接近了区域与老城中心的联系，扩大了区域的客户辐射范围；4、一个新的功能区的发展周期一般都要经过起步期、初步发展期、快速发展期与成熟期。一般每个阶段均需要4-6年；5、新区物业的一般发展规律为：居住——商务——商业；其中公寓一般在后期出现，商业在成熟期出现，酒店及主题商业一般在初期与成长期均有发展。综合体研究综合体的发展规律综合体研究对本案的影响与借鉴本区域作为新兴商务区，住宅市场先于商业商务进入快速发展阶段，而商务市场则刚刚进入起步期，从规律上看需要5年左右的市场培育期方能相对成熟；根据项目资源及各商业商务产品特点，项目适宜开发主题性商业、酒店及公寓产品。本项目商业体量较大，未来需要大型卖场的支撑；在开发秩序上，建议本项目遵循主题驱动——居住——商务——商业规律，从而实现各物业形态的价值最大化；综合体的发展规律项目定位洛阳商业MALL参考项目商业定位解析项目商业定位项目住宅定位鱼跳龙门河洛圣地光耀汗青群星灿烂文韬武功商业地产的模式能否成功关键点在于项目位置、周边的人群客户以及未来发展规划；首先，项目的位置决定了土地的价值和属性，成为商业模式定位的最主要因素；其次，周边的人群或者客户，是未来商业经营的衣食父母，没有客户的光顾消费，再好的设计物业，也没有实现价值的可能；再次，项目区域未来发展规划，成为项目未来持续升值或者商业物业持续经营价值的保障，区域未来规划对商业影响很大的话，大概此项目也没啥前途；最后，商业地产的设计规划、经营模式选择、盈利模式选择和市场判断，启动策略和经营策略，是非常关键的因素，商业地产的经营周期较长，必须要做好前期的商业氛围的培养，既需要资金，有需要时间。商业定位依据商业中心与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，2005年的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。我们选取一二三线城市类似的典型商业体定位作为项目商业定位的参考，希望能够从中找到规律及灵感。商业定位建筑面积：18.8万平米商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合商业形态：4家主力店+店中店华润万象城深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心

华润万象城商业规划设计将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距；出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60％），方正实用；88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；店铺的可视性与通达性强；公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。华润万象城负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；华润万象城4层主力店：嘉禾电影城、真冰滑冰场5F主力店：大型餐饮华润万象城华润万象城的成功在于其高端的定位制造的市场的稀缺，且开发商的实力运营使商业能够保持良好的运营。合肥首座“都市摩尔商城”（SHOPPING-MALL）的出现，使这座城市的全新的生活方式的体系性营造得以全面初成。从居住到休闲，从购物到娱玩，从室内到户外，从身体到心境将产生一种体系圆成的变化。这种变化是开放的，向着未来，向世界。主要经济技术指标：总占地面积：26903M2总建筑面积：158438M2商场面积：61983M2住宅面积：77000M2地下层面积：19455M2合肥元一购物广场首创合肥综合体场四大功能组团

第一组团：量贩超市。数千厂家，万类商品，满足各类人群的日常生活需求。

第二组团：名店中心。汇集国内外数百家知名品牌的旗舰店、专卖店，涵纳最前卫的流行时尚商品。

第三组团：情趣世界。多种菜系、多国风味的特色餐饮；男女老少各有其趣的休闲场所；追踪流行时尚的娱乐天地。第四组团：星级酒店——五星级希尔顿酒店合肥元一购物广场合肥元一购物广场启示：合肥首座具有旅游特征的商城现代的城市，应该是多功能的城市。提倡什么东西都可以变成旅游资源。不见得非得有好山好水或者有名胜古迹，才有旅游资源。如果从旅游者的角度来说，更吸引他们的也不完全是好山好水，或是名胜古迹，更吸引人的可能是城市本身。所以，任何东西，只要它对旅游者构成吸引力，能够吸引旅游者前来，能够在这里消费，形成城市发展的一个推动力，这就是旅游资源。旅游资源的广延性，使城市的旅游中心这种功能，在发展的过程中会越来越强化。另一方面，城市的发展，市民对休闲的要求越来越普遍。休闲要求的普遍性，使城市的旅游中心的功能也需要进一步发挥。元一集团深谙城市旅游的发展趋势，在元一时代广场的商业规划上，他们首先不是直扑商业本身而是直面生活方式的未来变化。当他将“生活空间”移植进商场的时候，当他将购物、餐饮、休闲、娱乐集于一体的时候，就呈现出真正的具有旅游特征的商城，也就注定了在合肥商业领域将具有划时代的意义。佛山保利水城项目地处广佛交界处，起始既难吸引广州消费，也难改变佛山人外出大宗消费的习惯，地里位置较为尴尬；周边居住社区过少，缺乏稳定的消费基础；四周交通干线来往车辆较少，人气不旺；保利集团以广佛一体化及休闲、娱乐水世界打造出了特色的休闲购物中心。华南最大水景购物中心-保利水城，总面积40万平方米，其中东广场建筑面积16万平方米，集购物、餐饮、美容美发为一体，提供全新的一站式购物休闲新体验。保利水城拥有佛山第一家超五星级的电影院、第一家环保真冰溜冰场、第一家“奇幻岛”主题室内嘉年华、第一家吉之岛GMS旗舰店。保利水城超豪华的商户阵容，为消费者提供顶级的购物选择。此外，保利购物中心还设有非常完善的配套设施，包括设有1200个地下停车位、的士站、公交站。灵活、完善的设施，使保利水城成为广佛知名的购物与休闲汇聚点。佛山保利水城新华南MALL·生活城，汇集了众多国际国内著名品牌商家，联袂打造一个集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、旅游等为一体的国际化“新都市主义”生活街区。

在新华南MALL·生活城，到处徜徉着浓郁的异域风情：阳光激情的南加州海岸、清朗明媚的阿姆斯特丹、感性美丽的加勒比海岸，以及威尼斯城和巴洛克风格建筑，这里矗立着来自异国的柱廊，演绎着异域城市的情绪，各种建筑相得益彰,让人在休闲、娱乐、购物同时享受至美的感官体验。东莞新华南MALL黄兴路步行商业街北起司门口，南到南门口，全长838米，街面宽23-26米，商业总面积25万平方米，其中新建面积15万平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化及旅游等多项功能于一体的综合性场所。步行商业街通过突出商业功能、体现古城风貌、展示湖湘文化、注入时代气息，使其成为长沙经济繁荣的代表点、城市文明的形象点、历史文化遗产与现代文明在商业发展中的交融点；整个步行商业街已经成为长沙城市形象新的标志性建筑群，黄兴南路步行商业街已经成为全新概念的商业中心及旅游区，并赢来了“三湘商业第一街”的美誉。黄兴路不仅是长沙购物的代名词，美食同样是很出名的，目前新建的好吃一条街更是与黄兴路步行街平行紧靠。好吃一条街有长沙著名的百年店火宫殿等名店，很多特色菜，著名的小吃有臭豆腐，口味虾等。长沙黄兴路步行街规划的超前性，高标准规划和新颖化卖点成为市场吸引客户的核心；结合项目特性，打造出与本土文化及时代文化的强有力结合；把娱乐、休闲、旅游的精神融入商业体中，部分商业项目已成为旅游的一部分。典型成功商业体特征洛阳是一个旅游城市，我们认为：城市发展旅游，不但是把旅游作为一个产业来发展，而且要把城市本身作为一个中心目的地来发展。一个城市光靠几个景区运营的城市旅游是最初级的阶段。上海、深圳、大连并没有顶级的资源，它们是把自身作为一个终极目的地推出，发展都市旅游。发展都市旅游，应当将“行、游、住、食、购、娱”六大要素，在城市中全面发展起来，这样才能构成一个城市的旅游业本身。我们认为：本案的商业应更多的考虑旅游因素。

本案商业定位方向集唐文化展示、旅游观光、特色餐饮美食、休闲购物、休闲娱乐、高端酒店、一站式购物七大主题功能，主要分商业中心、星级酒店、唐风美食城、唐风娱乐城、产权式公寓组成商业组团。洛阳王城新中心一站式旅游娱乐商业中心商业综合体定位唐风酒吧街3万㎡7.5%唐风购物步行街：6万㎡（商业总体量）40万平方米商业中心：10万㎡唐风美食城：4万㎡产权式公寓：6万㎡15%25%10%10%此处面积仅作为功能式推导需求的概算项目综合业态定位五星级酒店：4万㎡10%唐风娱乐城：7万㎡15%项目综合业态定位五星级酒店：引进国内或国际知名机构商业中心(MALL)：引进三家以上主力店分别经营超市、百货、影视等唐风美食城：引进洛阳水席、萧记烩面以及各省市知名餐饮机构（大部分招商持有）唐风娱乐城：洗浴中心、演艺场、游乐中心等娱乐休闲设施唐风酒吧街：KTV、酒吧等夜生活商业唐风步行街：类似郑州德化步行街，引入休闲及情趣元素；产权式公寓：产权酒店销售，服务商业、居住及旅游。唐风商业特色盛唐文化展示利用情景再现贞观之治、开元盛世等场景，以及制作洛阳萎缩景观（牡丹雕塑、天子驾六、龙门石窟、白马寺等）高尚居住中心由联排别墅、高尚住宅、体育公园、中小学教育、幼儿教育、特色商业街构成。项目住宅区定位洛阳新区中心地段良好的景观资源良好的商业配套良好的旅游资源良好的教育资源良好的休闲配套实力的开发企业洛阳新区公园化高尚居住中心项目业态划分建议调整太康路以南绿地至太康路北；如此社区各组团均可较近享受绿地公园。119项目业态划分12345671081314121、中央广场2、星级酒店3、商业中心（MALL）4、唐风美食城5、唐风娱乐城及酒吧街6、唐风步行街7、产权式公寓8、普通住宅区9、精品住宅区10、高端住宅区11、体育公园12、教育中心13、精品住宅14、普通住宅项目开发顺序11912345671081314121、中央广场2、星级酒店3、商业中心（MALL）4、唐风美食城5、唐风娱乐城及酒吧街6、唐风步行街7、产权式公寓8、普通住宅区9、精品住宅区10、高端住宅区11、体育公园12、教育中心13、精品住宅14、普通住宅商业景观规划：商业街区营造首个生态商业概念，让消费者置身其中是一种享受，产生再来的欲望。

利用商铺顶部开辟少量绿化空间，局部增加三层商业，增加商业面积并提升消费乐趣商铺门口的绿化商业景观步行街示意参考体验式全景商业大道餐饮观光休闲购物娱乐广场联系原则：广场提供休闲，同时提供分散、聚合人流的导向作用设置趣味休闲小品，休憩和趣味结合，成为特色符号之一。亲水广场下沉式广场商业人流组织人气聚集，加强与步行街的联系商业中心启动住宅规划设计建议核心竞争力定位建筑风格定位景观建议户型设计建议智能化建议定位依据基本指标：占地：100.64亩合67094平米容积率：约3.0限高：60米根据规划指标，项目为一个20万平米的高层社区。相比区域及市场，产品形式上并无特色卖点，项目需要从建筑风格、园林景观、户型设计及智能化上寻找卖点。参考楼盘：泉舜·财富中心建业·高尔夫花园奥体花城东方今典建业·壹号城邦世纪华阳中泰·世纪花城高层案例参考建业高尔夫花园洛南楼盘中心楼盘典型楼盘中泰世纪花城东方今典奥体花城泉舜财富中心世纪华阳建业壹号城邦案例:建业森林半岛项目位置：王城大道与英才路交汇处开发商：

建业住宅集团洛阳置业有限公司项目概况：总占地500亩，住宅类型为高层/小高层/别墅/洋房，共分五期开发。森林半岛一期13栋叠加别墅，森林半岛二期小高层（20#、21#、22#、25#）森林半岛三期高层（26#、27#），美茵湖1期共143套叠加别墅和北边三栋七层电梯观景洋房;目前在售为美茵湖2期——建业高尔夫花园，高层住宅。项目配套有会所、游泳池、观景湖、双语幼儿园、约6万平米左岸商业街（以临街商业为主）;2期美茵湖1期美茵湖2期高尔夫花园1期3期建业森林半岛案例:建业森林半岛本期概况：共14栋26～33高层住宅，从南到北依次升高，2梯4户为主；首批推出南侧4栋26F高层，共657套。主力户型：8种户型面积48㎡、91㎡、118㎡、126㎡、135㎡、146㎡、214㎡、226㎡；户型分布：27#小户型，26层，独单元，2梯8户，48㎡、91㎡；28#楼\29#楼，26层，各2个单元，2梯4户，13层以下为118㎡、126㎡，13层以上复式214㎡、226㎡。30#楼，26层，1个单元，两梯两户，146㎡三房两厅.

销售情况:总约销售300套，(约14个月)，合月均22套。120——146㎡房型销售最好。销售价格：均价约4200,单价3900——4500。竞争优势：建业品牌、地段、区域资源；竞争启示：包装、品牌力的合理利用。项目位置：丽春西路西端40路终点站开发商：洛阳中泰置业（本地）

项目概况：总占地面积24万㎡，规划建筑面积50万㎡，分5期开发，目前在售为4期畔山花涧.4期概况：占地90亩，总建筑面积18万㎡，容积率：2.3，绿化率45%。四期规划15栋楼，7栋11层小高层，

8栋16层高层，总计1066套。案例:中泰世纪花城规划五期案例:中泰世纪花城产品概况:

(小高层)22#、23#楼一梯两户、27#、28#、32#、33#、35#楼一梯三户;:高层20#、21#、25#、26#、29#、30#、31#、36#均为两梯三户。户型面积：两室两厅一卫

98.42㎡、99.81㎡;三室两厅两卫119.75㎡——153㎡；四室两厅两卫

162.81㎡、164㎡；畅销户型：98.42㎡、99.81㎡两室、130㎡--140㎡三室销售价格：均价约3700，单价3500——4100。销售速度：约800套（20个月），月均40套；主力客群：158厂、202医院、石化、县矿主。老客户代介绍客户居多。竞争优势：成熟社区、中泰品牌、地势资源；竞争启示：合理利用地势资源，以景观取胜。案例：泉舜财富中心项目位置：新区市政府正南方（正对南湖音乐喷泉）开发商：泉舜集团洛阳置业有限公司项目概况：总占地418亩，总建筑面积118万平方，绿化率40%；住宅规划共28栋楼，一期住宅之间规划5层18万平方米商业；首期开发：首期开发了位置最好的临湖高层住宅，10栋高层住宅，百米楼高，百米楼间距。首批推出：1—4#住宅，两梯两户和两梯三户为主。主力户型：108㎡两室两厅（186套）152㎡三室两厅（372套）164㎡三室两厅（124套）197㎡四室两厅（124套）案例：泉舜财富中心销售情况：各户型销售较为均衡，164㎡以上产品余货较多，余货多位高楼层（25F以上）单位。销售速度：2008年4月开盘，目前销售近80%（17个月约600套），月均35套。销售价格：起价3900，均价约4400，最高价约5200（楼层高，可观湖无遮挡）主力客群：本地生意人、公务员及领导、企业厂矿领导、科研院所领导、周边县市矿主生意人等。竞争优势：地段，发展前景的放大；竞争启示：稀缺资源的最大化利用；案例：世纪华阳地理位置：九都路与丽新路交会处北（原亚世广场）开发商：中亚置业

/投资商：建业住宅集团总体概况：占地面积437亩，总建筑面积100万平方米，城市综合体项目。共三个地块：A地块，临南昌路，规划开发国际5A级标准写字楼、商务公寓、酒店式公寓、高档住宅和主题商业街；B地块，华阳国际大饭店正对面，规划为洛阳市最大的主题性商城----万达建业商业广场，成为洛阳市最高档次的一站式购物、休闲、娱乐广场；C地块，规划一期6栋高层、二期5栋高层、三期5栋高层住宅，前面是占地近百亩的世纪华阳公园。项目内建有建业小哈佛双语幼儿园万达广场C地块住宅区华阳国际酒店世纪华阳公园住宅区商务区案例：世纪华阳世纪华阳一期：占地6.9万㎡，建面13万㎡，容积率1.9，绿化率62%。6栋高层住宅，共740套房源。一期户型面积：100㎡左右两室、140㎡左右三室、178㎡四室、211㎡五室及少量236㎡复式。一期销售：2008年5月开盘，08年底基本售罄，销售价格3800——4000。世纪华阳二期：建筑面积13万㎡左右，容积率2.79，绿化率60%，推出5栋33层纯板式住宅，共有房源700余户；两梯三户，两梯两户建筑。二期户型配比：91㎡-93㎡两室占13%左右，137㎡-155㎡三室占50%，180㎡-230㎡四室、五室占37%二期销售：2008年11月认筹，目前销售近500套，余货均在155㎡以上。二期销售价格约4200。世纪华阳是洛阳销售最成功的楼盘，月均销售50套以上，年均消化在15万平米左右。其成功不仅仅拥有地段优势，同时销售道具的充分利用、营销环境的渲染、企业品牌力的放大都是我们可以借鉴的因素。案例：奥体花城项目位置：洛阳市新区古城路西段开发商：上海盛世弘强项目概况：占地351亩，分三期开发：一期20栋楼，共700余户。分别为5层多层和7层、9层、11层小高层，一梯两户；二期19栋楼，约20万平米，主要为叠拼别墅和10层、11层、12层纯板式小高层住宅，多为一梯两户。三期18层住宅为主，少部分22层纯板式住宅，两梯两户和两梯三户为主，目前三期正在认筹。社区配套：景观水系、会所、幼儿园、泳池、步行商业街；销售速度：一梯两户140㎡左右销售较好，186销售不佳销售价格：二期3900——4600，三期约4100。三期项目位置：涧西区南昌开发商：建业集团项目概况：占地44281㎡，总建21万㎡，绿地率45%，容积率4.1，全业态复合型地标。由10栋26～33层高层（其中住宅7栋，酒店式公寓1栋，

SOHO2栋，商业面积2万㎡）组成。首期开发：东侧三栋高层，两梯四户共328套。主力户型：90两房，123、130三房、150四房。销售情况：150房型销售较慢，整体销售约75%（250套），月均50套。销售价格：均价4300，单价4000——4800。案例：建业壹号城邦★1#2#3#案例：东方今典开发商：洛阳东方今典项目位置：古城路与滨河路交叉口西项目规模：占地815亩，总建130万平米项目规划：项目分七期开发，项目规划有两栋酒店公寓、两栋写字楼、大型商业，50余栋高层住宅，14栋花园洋房组成。目前在售为一期产品。资源优势：2500米洛河水岸首期概况：一期规划共由6栋高层、14栋花园洋房组成。高层1——6#共600余套房源。销售概况：1—4#基本售罄，售价3200——4000，目前高层5#正在认筹，预计销售价格3800元/㎡。市场小结：高层竞争参考项目名称主力户型销售均价主要卖点建业森林半岛118/135/1464200品牌/地段/产品/社区配套等泉舜财富中心152/108/164/1974500地段/发展前景/配套等奥体花城120/140/180为主4300体育公园/规划及产品东方今典43/88/113/1523900河岸/规模/社区配套等中泰世纪花城98/120/130/1603800坡地景观/社区景观/生活方式等建业壹号城邦90/120/130/1504300地段/配套/品牌/产品等世纪华阳93/137/155/1974500地段/规模/社区配套/品牌等洛阳高层中高端产品供应以中大户型为主，销售以90——150的两房三房为主；洛阳高层中高端市场的价格拉差并不大，项目的销售优劣主要体现在速度上；各项目宣传卖点较为传统，多依靠现有的资源和规划宣传，较少赋予精神气质。洛阳主题社区研究社区主题概念研究生态主题社区异域风情社区运动主题社区科技创新社区主题园林社区中泰世纪花城洛阳生态楼盘研究资源：背依万亩周山森林公园，坡地地势概念：洛阳首座大型山水园林社区规划：社区依照山坡的自然走势，尽可能地保留了原有的地貌和树木，保持建筑与自然的和谐，打破了传统的布局定式，采用围合、半围合状布局，点缀以大量充满灵动的水景和园艺，既保证了居住的私密性和安全性，又实现了人与自然、人与建筑的完美融合。中泰世纪花城开发之初周边配套较差,居住环境不佳,其借助自然地势及生态资源,以”生态居住环境”和”绿色自然社区”为主题,成为洛阳最成功的社区开发之一.阳光双溪布洛、国宝花园洛阳异域风情主题社区特色：以小品、园林及建筑风格渲染异域风情国宝花园和阳光双溪布洛的实景样板区开放伊始，都依靠独特的风情诠释了项目诉求的尊贵标签和生活方式。奥体花城洛阳运动主题社区奥体花城紧邻体育中心、体育公园，首期上市即打出运动主题社区。与外界环境配合，社区内设置了多组运动雕塑及休闲运动的广场园林与体育中心相互应，形成项目独特的体育主题社区。项目从宣传物料到销售讲解，都把体育公园与社区运动休闲主体结合起来，以实现项目差异化概念。新天地红太阳花园洛阳科技主题社区新天地红太阳花园采用的“五大住宅科技系统”，具体为6重社区智能安保系统、3重家庭智能安保系统、高层太阳能利用系统、远程家电控制系统以及家庭视频共享系统等科技技术运用，在洛阳市场上引起了不小的震动，也促进了项目的热销。由于科技住宅对于洛阳人来说还比较陌生，他们请厂家在销售中心制作了科技住宅展示厅，客户可以亲自操作部分设备，身临其境地去感受科技住宅给业主生活带来的实实在在的好处。建业高尔夫花园洛阳园林主题社区建业高尔夫花园首创洛阳高尔夫主题园林社区200万平米隋唐城遗址植物园环绕巨制80000平米高尔夫园林景观51%超高绿化率

80米超宽楼间距演绎洛阳最讲究的生活方式建业高尔夫花园凭借社区内的坡地园林、沙坑等高尔夫示意园林在概念整合上塑造了一个优雅、高档的社区，在市场众多楼盘推广中脱颖而出。洛阳主题社区研究目前洛阳楼盘正在逐渐注重于社区主题概念的整合，以利于项目品牌形象的塑造和卖点的有效输出；目前洛阳社区主题概念的整合和炒作尚处于初级阶段，未经过更细化、更纯粹、更综合的演绎和体验；根据一二线城市楼盘发展规律，越来越多的主题社区会不断涌现，社区的主题概念也会更加的细化和精妙。大盘的发展都需要主题概念的支撑，项目发展也需要主题概念的创新和差异化。洛阳楼盘建筑特点研究社区建筑特点研究建筑风情特色建筑立体表现立面色彩处理立面用材选择洛阳建筑风格研究目前洛阳市场楼盘的建筑风格也相对单调，市场楼盘建筑风格细分不明显，客户对建筑风格概念区分较为模糊，各开发商对其宣传也力度不大。目前洛阳市场高层建筑基本以现代简约为主，部分融入一些古典的元素（如建业高尔夫花园），洋房及别墅市场已欧美异域风情为主；因中式建筑表现较为繁琐，且色调及材质要求较高，因此目前洛阳市场采用较少。建筑风格：现代简约现代建筑代表：中泰华庭、中和湾、顺驰城、银润中央广场、世纪华阳、壹号城邦等；目前洛阳高层建筑基本上以现代简约为主，主要体现时代与都市的精神。客户对高层的建筑风格大多无特殊要求。建筑风格：欧美、异域欧美建筑代表：建业森林半岛、国宝花园、银润中央花园、康城逸树、恒大绿洲等；欧美建筑风格在洛阳多用于中高端住宅特别是洋房或别墅建筑。客户对异域风情接受度较高。建筑风格：中式中式古典：泉舜盛世唐庄新中式：泉舜财富中心洛阳虽拥有悠久的历史，但中式建筑在住宅的运用上相对较少，而且也不甚成功。泉舜集团两个项目运作成功的基础主要在于客户对地段的肯定。建筑立面色调处理目前市场建筑色调主要有以下几个特点：立面处理较单一、色彩搭配不成熟（建业等成熟开发商这方面作的较好）；风格演绎不纯粹（如国宝花园的地中海风格别墅和洋房）；建筑立面色彩与周边环境的映衬无和谐。客户对暖色调、稳重的立面表现接受度更高（如建业森林半岛、奥体花城等）。洛阳楼盘建筑特点研究目前洛阳的建筑风格相对较为单调，缺少更多新颖的东西；洛阳市场高层多以现代为主，洋房及别墅异域风情更利于接受。洛阳楼盘大多在立面色彩细节处理上不太成熟，市场缺乏典型的、物业外观冲击力强的建筑组团。在立面建材选择上，洛阳楼盘也多以控制成本为原则，中高端立面用材采用较少。项目发展可在建筑风格及建筑立面表现上更好的精细雕琢，以建筑的渲染力打动人是项目发展中一个有力的手段。09年3-12月份洛阳市住宅销售金额TOP10排行项目名称区域成交套数成交均价成交面积套均面积1世纪华阳涧西区691424398375.051422新天地红太阳花园洛阳新区7963302111507.61403恒大绿洲瀍河区799433893346.441174帝都国际城洛阳新区12162582144549.851195泉舜财富中心洛阳新区543385077925.861446宝龙城市广场洛阳新区1001283867504.32677银润中央广场洛阳新区287414663758.242228奥体花城洛阳新区532370472126.281369中泰世纪花城洛阳新区567346176354.4613510国宝花园洛阳新区280427545792.37164洛阳销售TOP1009年3-12月份洛阳市住宅销售面积TOP10排名项目名称区域成交套数成交均价成交面积套均面积1帝都国际城洛阳新区12162582144549.851192新天地红太阳花园洛阳新区7963302111507.61403世纪华阳涧西区691424398375.051424住宅楼洛阳新区643129994229.571475恒大绿洲瀍河区799433893346.441176长城花苑洛阳新区598196389166.181497泉舜财富中心洛阳新区543385077925.861448中泰世纪花城涧西区567346176354.461359奥体花城洛阳新区532370472126.2813610宝龙城市广场洛阳新区1001283867504.3267洛阳销售TOP多分布在新区，套均销售面积偏大；项目住宅定位主流需求，差异化产品：两房三房为主，面积经济，通风采光良好，高附加值高得房率舒适性高性价比产品。产品定位城市精英阶层的终极住所——位置好、配套好、环境好、生活好（未来）；功能定位项目目标客户群定位随着生活水平的提高，城市化进程加快，房地产开发的快速发展；新的城市蓝图、城市文化和城市格局，新的房子和生活方式都在进行转变。一个城市增长总要产生一些新的群体，有的是“新移民群体”、“新价值观群体”、有的是“新富裕阶层群体”和“国际化群体”包括本地人、外地人、省内外地人和市内流动人群。根据本案特点，我们认为本案住宅的客户群为：主客户群南区政府机关单位工作人员关林及周边私营业主、个体工商户周边县市的企业单位高官外来人口的富裕阶层次客户群文化教育、金融投资精英客户范围主要在洛阳辖区范围目标客户群描述此类客户群置业最关注的因素：重面子：注重社区的形象品质，对建筑立面、景观等让大家能看到的东西较为注重；重教育：对子女教育非常舍得投资，买房希望能够为孩子获得一个较好的教育资源；求新异：接受新事物心理较强，创新、特色容易被更多客户接受。重口碑：羊群心理，跟风较为明显。

在现今的市场里，有大量的供应商，其中有大量的雷同。没有人去试图和别人区隔。如果你愿意主动变得与别人不同，那麽你将很容易左右市场的需求。——汽车之父：亨利福特项目发展思考因此，我们需要根据客户需求发展他们需要的产品，同时引导他们的追求。我司认为：在大品牌云集的区域竞争突围，不单单需要过硬的产品，而且需要差异化的竞争策略。因此，我们给本案定下的基调为：改变，差异化！项目核心思想定位建筑形象差异化

用全新的建筑形象区别周边现状及竞争项目；户型设计差异化

项目户型能否在区域成为稀缺产品，同时增加卖点？改变居住观念

以景观居住、科技创新引领新的居住观念。项目角色定位我司认为，企业需要项目品牌的带动，那么项目就应该成为：区域内具备品质感、品牌张力、传播力的标杆项目；洛南新区快速发展过程中的一颗明珠；洛阳市被客户广为传播的典范精品项目。建筑精神思考区域及建筑环境目前以现代为主，色彩搭配不成熟；区域为未来地产发展的热点区域。发展商品牌的塑造产品设计应适当超越市场水平的产品，塑造区域甚至城市领先的精品建筑。目标客户群需求客户需求尊崇感、体现身份感的形象高端的社区。建议采用欧式建筑风格区域较少，能够突破区域印象，且符合客户消费心理建筑是项目的核心生命力，影响项目建筑特色的选取，主要包括以下几方面的因素：项目主题定位尊享欧陆家族荣耀以古典欧式建筑为主导，辅助景观、雕塑、教育、智能化、物业服务及商业配套等来提升身份及居家的荣耀感。毫无疑问，欧式能够更加产生尊贵豪华的感觉，而客户就是需要这份尊崇；我们建议通过欧式的建筑风格迎合客户期望荣耀、赢得尊重的消费心理。因此，我们把项目的主题定位于：项目核心价值定位欧式建筑欧式特色园林建筑及景观小品欧式特色园林大面积层次绿化智能化设施管家服务舒适建筑产品智能生活尊崇服务尊享欧陆家族荣耀欧式尊贵外观欧陆建筑文化欧式建筑特色产品高附加值市场需求产品经济合理户型产品规划建议项目规划布局建议项目公建配套项建议项目园林景观建议项目建筑风格建议户型设计及配比建议智能化建议整体规划布局建议整体保证天际线落差不要太大，整体呈现南低北高，四周低中间高；社区规划尽量避免行列式布局，整体考虑住宅观景效果及社区整体规划带来的社区动感；采用组团设计，每个组团独立有自己的出入口，利用景观路作为各组团的连接；社区内考虑景观与建筑的结合；规划布局建议建筑错落朝向小区入口广场规划组团式规划总体是南低北高，整体四周低中间高；景观好、集中的楼层可以建高一点整体错落拥有节奏，避免落差太大；规划布局建议整体保证南北朝向符合景观最大化原则，部分可以稍微倾斜，但角度不宜超过15度。部分观景单位可以考虑东西向的单元，以增加建筑面积与观景卖点高度错落朝向小区入口广场规划组团式规划道路交通组织车流组织：主入口设在太康路上，东侧临公园设置次主入口；外围圈层人车混行，中心区域实现人车分流；车行系统加入绿化景观设计，弱化道路硬质边界，为社区创造更人性化的优质环境。道路交通组织人流及景观组织：建议氛围三级路网。人行流线与主景观轴相结合人行流线建议宜曲不宜直，充分考虑与景观融合；一级路网三级路网二级路网规划布局建议高度错落朝向小区入口广场规划组团式规划引入广场文化作为项目的主要硬地景观规划；以广场为核心，每一个组团以广场为连接各个规划设计及楼宇住宅中的广场面积不要太大，但要有美感，不要太过死板，太硬地化规划布局建议层高朝向小区入口广场规划组团式规划提倡组团式的规划设计，（也可以理解成为院落式）用人行道路进行组团的分割；用景观设计来进行组团分割；景观规划建议广场景观设计亲水性园林增长景观轴线堆砌坡地景观以广场作为园林规划的点从入口广场，到各组团的广场，各个广场的功能及形式都各有不同，形成广场文化广场是作为组团的中心点，连接着三~四栋楼广场景观设计，可以避免了众多由于植被所制约的绿化景观景观规划建议广场景观设计亲水性园林增长景观轴线堆砌坡地景观人，有很强烈的亲水性，人天生就喜欢水，对水有一种情有独钟的感觉水系，是作为连接各个广场及组团的线，是将人引向每个特色组团的向导水系园林可以有多种表现形式，旱地喷泉、小瀑布、蜿蜒溪流、池塘景观规划建议广场景观设计亲水性园林增长景观轴线堆砌坡地景观广场是景观的珠，水系是线。造型要形成弧线，使景观轴线能尽量的地延长能产生移步换景的效果；避免一览无遗的园林设计，使住宅感增强，同时使买家堕入环境中，好象进入桃花园中能使住宅错落，显露出楼身，形成较长的景深景观规划建议广场景观设计亲水性园林增长景观轴线堆砌坡地景观在道路与建筑中间使用能产生私密感，可使路人不怎么能看到不需要参观的部分用堆砌，可以进行一定的组团及道路的分割，不必用篱笆等老套的方式能在园林中产生空间感，使园林成为立体的园林，而不是平面枯燥的园林景观规划建议整体形成：“一心两轴多个广场”“十字加环形”的景观特色。差异化一：建筑风格建筑风格定位我们认为，我们建筑应体现的特色为：尊贵、大气充满异域特色及艺术色彩品质感强标识性强建筑风格定位罗马建筑的雄伟壮丽、法国建筑的典雅浪漫、英式建筑的尊贵优雅都能够满足定位的需要。结合企业品牌、客户接受度及成本状况，建议采用住宅以法式新古典建筑为原型，配套产品可以结合罗马教堂式建筑整体形成欧式皇家宫廷建筑特色建筑参考项目——合生珠江帝景系列建筑风格以欧式新古典主义为主，带皇家建筑味道。庄重大器的古典欧陆风格，成为合生旗下的高端品牌代表。经典的欧式庭院园林及雕塑小品，让珠江帝景系列无论在广州还是北京都成为城市的标杆项目。建筑立面建议立面以面砖为主，外立面的变化主要集中在阳台及屋顶；立面色彩变化主要体现在横向上，竖向不设置雕饰。屋顶以法国公馆造型为模本，注意色彩的变化。建筑核心卖点建议建筑的核心卖点体现在商业、配套会所及建筑小品上；建议建筑会所等应极尽奢华，建筑小品体现欧式艺术。欧式标志性建筑凯旋门大门。钟楼及雕塑建筑风格建议2因洛南新区分布着太多的现代建筑，而区域定位同样为现代化国际都市，为吻合城市规划和需求，项目同样可以借鉴装饰艺术与现代建筑的结合——ARTDECO建筑风格。ARTDECO稳重、典雅、挺拔，其建筑特色被誉为：“上海的好莱坞风格”；中国ARTDECO建筑体现中西文化的交流，拥有新古典的文化风采；建筑组团小品每一个组团的园景小品可以根据其自身的主题风情，营造出各具风格特色主题园林。社区组团景观通过特色的风雪走廊，既可以体现建设者对人性的关注，又能为小区增添一道优美的风景线。差异化二：户型设计项目户型设计及配比建议产品特色：——创新产品——高附加值产品——需求主力产品通过创新占位市场，通过附加值俘获客户置业倾向，通过吸引最大众的客户保持人气，用高性价比产品促使产品的核心竞争力。目前市场流行的创新型产品多在居室空间的利用率上，用较小的面积获得较大的使用空间；目前市场热销的多数产品拥有较高的附加值，大多通过送面积（阳台、露台、空中花园、夹层等）放大使用空间来实现的。目前市场需求主力主要集中在80——180㎡，其中95㎡左右的两房，140左右的三房为市场主力。户型设计建议中心地带点板结合考虑两梯两户中大户型或两梯三户全南向观景板式结构两梯三户或四户经济型两房三房板式结构两梯三户或四户舒适性三房或四房产品板式结构两梯三户或四户经济型两房三房原则上不设置一房；以经济舒适性三房为主，两房及舒适性三房四房为辅；可设置部分2+1房作为项目的创新产品。户型配比建议户型面积区间套均面积面积比例面积套数套数比例两房两厅80—908520%4000047127.70%2+1房90—100885%100001146.69%三房两厅两卫110—12011520%4000034820.47%三房两厅两卫125—14013030%6000046227.16%三房两厅两卫150—16015510%200001297.59%四房两厅两卫160—18017015%3000017610.39%

80—180118100%2000001699100.00%提高使用率，在规范允许下赠送面积，提高产品附加值；弹性空间演绎，赋予内涵：空间能动性、功能多样性、生活情趣性；三房尽可能南北双阳台，要求开敞阳台；三房尽可能实现两卧室朝南；四房产品尽显奢华；户型做到明厨、明卫，自然通风采光，提高居住的舒适度两房和紧凑型三房客厅面宽3.9米以上；舒适性三房面宽不小于4.2米；主卧不小于15㎡；次卧不小于12㎡；厨房不小于6㎡；卫生间不小于5㎡；所有户型尽可能方正，不出现异型房。户型产品建议整体思路产品设计建议飘窗阳台阳台2+1房约90㎡阳台飘窗3房约110㎡2房约80㎡一梯三户设计——经济型：三户保证全朝南设计单元层面积在300㎡左右，边户为通透性住宅，为经济三房或2+1房；中间户为两房，面积控制严格，中间户不超85㎡，边户不超110㎡3房2厅2卫建筑面积：约135㎡3房2厅2卫建筑面积：约135㎡2房2厅建筑面积：约85㎡一梯三户设计——舒适型：品字形设计，令三户单元均能拥有有利的南向；采用大开间的设计，令户型能有较多的空间位于南向；大开间板式建筑，南北通透性好，户型向舒适性发展。产品设计建议一梯三户设计——奢华型：品字形设计，全南向；采用大开间的设计，短进深；高附加值，送入户花园或内庭院。产品设计建议一梯四户一梯四户设计——舒适型：品字形设计，令四户单元均能拥有有利的南向；边户大开间设计，保证通风采光；户型设计动线较短，户型使用率高。3房2厅2卫建筑面积：约120㎡2房2厅1卫建筑面积：约85㎡产品设计建议一梯四户设计——舒适型：板式设计，大开间小进深，令四户单元均能拥有有利的南向；户型设计动线较短，户型使用率高。产品设计建议产品设计建议产品创新——飘窗台或阳光室设计低于2.2米不计入建筑面积，通过底部上抬或顶部下压实现。放大使用空间增加生活情趣阳光室设计：飘台的设计可分为飘窗台和飘地台，单元面积相对小的建议采用飘地台，增加室内的使用空间。飘窗台设计：若面积相对较大，可采用飘窗台，增强室内的空间感、提升户型的舒适型；飘窗台设计飘地台设计产品设计建议产品创新——空中花园、露台设计偷面积