2022年中国房地产业告别黄金年代市场分析

中国房地产业告别黄金年代市场分析中国房地产业其实已经告辞黄金年月，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方消失冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。

2022年房地产开发企业的年报数据不太抱负。据发布的房地产行业市场调查分析报告显示：沪深两市共75家上市房企公布了2022年年报，平均负债率为74.05%，短期借款却同比大增29.33%，这意味着房企偿债压力大增，资金链紧急。

经受了2022年的全国普遍性降温，房地产开发行业不景气。国家统计局有一个反映房企资金面的核心指标：房地产开发企业到位资金。2022年这一指标同比下降0.1%，而过去十几年增幅多在10%以上，即便是楼市低迷的2022年，同比增幅也为5.7%。

更值得关注是，2022年下半年全国市场开头分化，一线城市和部分二线城市走势较较强，2022-2022年消失了复苏和回暖；而部分二线城市和多数三四线城市趋弱，2022年并无市场富强。与之相适应，开发商经营状况趋于分化，大房企强于中小房企，央企强于民企，布局于一二线的房企强于三四线房企。当前少数房企经营状况还算稳健，但多数房企都已身处水深火热之中。

另一组数据可资佐证房企分化。Wind数据统计：截至2022年12月18日，房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元，同比暴增80%。许多房企日子实在过不下去的，只能“卖儿卖女卖身”。假如说绿城股权之争、佳兆业遭受“黑天鹅”而卖身，还只是大房企的个别案例，那么成千上万房企悄悄撤退、甚至以老板跑路为结局，更能说明中国房地产开发业正在经受的强震与剧变。

中国房地产业其实已经告辞黄金年月，行业利润率持续下滑，赚钱越来越难。然而，房地产开发业的特征是生产周期长，前进的惯性大。行业已经变向，前方消失冰山，但开发商调转船头却需要更长的时间。于是，有些船已被冰山撞沉，许多船正夺路而逃，只有个别大船（尤其是央企）不惧冰山，暂无大碍。开发行业和开发企业，面临着很多困惑，转型之路注定艰辛。

近些年，中国房地产开发业堪称巨头争霸，群雄乱战，有些开发商甚至仅仅为了销售金额能排进前几名而猛抢地、大扩张。比如在制定2022年销售目标方面，许多房企玩起了“大跃进”，结果销售金额增长了，销售利润却下降了。无处拿地也就成为房地产商进展的第一个瓶颈。

2022年限购限贷限价等政策狠压一二线城市，大中型开发商转而进军三四线城市。但大量楼市供应之后，却发觉三四线城市需求跟不上，房价涨不动，赚钱很辛苦。于是2022年又纷纷杀回一线和少数二线城市，但这些城市供地量较少，抢地者众，地价居高不下，即便是楼市降温的2022年，高价地仍数不胜数。于是新问题来了：面粉价太高，面包难赚钱。2022-2022年上半年，一线城市的诸多高价地块，现已证明很难赚到钱。拿地时风光，卖房时发愁。

此外，住宅市场的强力调控使得许多开发商加大了商办类物业的开发规模，同时许多地方官员又在政绩观的驱动下规划了许多商办类物业，于是近两年许多城市，尤其是二线城市商办类物业供应过剩、销售与招商困难。商办类市场的泡沫一旦破灭，其