公司项目策划前期定位报告

目录TOC\o"1-4"\h\zPART1宏观环境 4一、高新区宏观环境分析 4（一）高新区简介 4（二）区域目前及以后规划 5二、浒关及周边乡镇环境分析 7（一）浒关及周边镇区简介 71、浒关镇概况 72、通安镇概况 83、东桥镇概况 9（二）浒通片区现状及规划 11三、区域环境总结 12PART2房产市场分析 12一、2006年苏州整体市场回忆 12二、高新区房产市场分析 15（一）新区房产市场概述 15（二）高新区中心区域公寓市场分析 151、新区各板块房产市场分析 162、中心区域公寓市场总结 20(三)新区以后重点进展板块分析 20三、区域市场分析 21（一）项目区域公寓市场分析 211、商品房市场 212、二手房市场 213、项目周边乡镇房产市场分析 224、公寓市场总结 23（二）项目区域及周边不墅市场分析 241、区域在售不墅市场 242、周边区域在售不墅市场木渎板块 243、区域不墅二手市场 254、不墅市场总结 25（三）区域供求趋势分析 261、07年市场的供应分析 262、2006年市场需求分析 293、市场供求趋势综述 31四、针对性市场竞争分析 31（一）区域竞争分析 311、07年区域竞争综述 312、本项目的竞争格局分析 32（二）可比区域竞争分析 33（三）项目竞争总结 35PART3项目定位 35一、项目差不多资料分析 35二、项目SWOT分析 36三、项目市场定位 38四、面积户型配比建议 39五、客源定位 41PART4产品设计建议 50一、区域市场横向比较 50二、本案规划意向 51（一）项目总体布局 511、苏地2006-B-35号地块布局 512、苏地2006-B-36号地块布局 53（二）道路交通 54三、建筑设计 54（一）建筑风格 54（二）户型建议 581、多层住宅户型建议 582、小高层住宅户型建议 613、花园洋房户型建议 634、联排不墅户型建议 645、独栋不墅户型建议 66四、景观建议 67附件：政策解读 69PART1宏观环境一、高新区宏观环境分析（一）高新区简介区域概况地理区划苏州高新区、虎丘区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区。高新区管委会、虎丘区人民政府驻地在运河路。交通条件苏州高新区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。历史人文苏州高新区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区围绕四周。区域吴文化源远流长，积淀丰厚，有"江枫古韵"、"寒山钟声"等历史文化遗产和"金山石匠"、"镇湖刺绣"等传统工艺，还有建于南宋的第一批省级文物爱护单位"万佛石塔"，建于明万历年间的市文物爱护单位"文昌阁道院"和建于清乾隆年间的市文物爱护单位"三里亭"，是一块集江南山水秀丽和吴中文化温柔于一体的"风水宝地。经济进展2005年，苏州高新区的生产总值、工业销售产值、地点一般预算收入分不增长26%、32%和30.5%；进出口分不增长20%、22%；全社会固定资产投入和社会消费品零售总额增长25%。全年工业产值首次突破1000亿元，出口额首次突破100亿美元，全口径财政收入首次突破60亿元。

苏州高新区经济将保持25%-30%的增速，力争实现引进注册外资15亿美元，到账外资（验资）6亿美元；引进内资60亿元，固定资产投入150亿元。新开工建设规模以上工业项目许多于100个，新投产企业100家。人口资料苏州高新区总人口47.2万，其中常住人口28.5万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。（二）区域目前及以后规划1、苏州高新区、虎丘区协调进展规划依托西部区域的区位、资源和产业优势，在以后若干年内，把苏州西部建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的，融现代文化和传统文化于一体的，科技、文化、生态、高效的现代化新城区。规划总用地223km2，规划总人口100-130万人。2、狮山路两侧都市设计狮山路是连接苏州高新区与苏州市区的要紧交通干线，东起京杭大运河，西至长江路，两侧汇合了高新区要紧商业、居住、办公、金融建筑，是高新区的门户所在。狮山路两侧地区正由产业化地区向都市化成熟区过渡转型，及时的都市更新设计要紧在于整合狮山路地区土地资源，挖掘土地利用潜力，解决好都市交通问题，塑造新的都市门户形象。设计方案带来了东高西低，南张北弛的都市空间形象。3、沪宁城际铁路将在高新区建站引人注目的沪宁城际铁路方案已确定，全长300.068公里。依照规划方案沪宁城际铁路线路走向差不多平行于既有沪宁铁路并采纳双线，经南京、镇江、无锡、苏州至上海，设计速度为250公里/时，运行两种速度列车，大站直达列车速度250公里/时，全线运行时刻为92分钟；站站停列车速度为160公里/时，全线运行时刻为129分钟，列车最小间隔时刻为3分钟。城际铁路在苏州境内设置7个站，分不为望亭站、苏州新区站、苏州站、苏州工业园区站、唯亭站、征仪站、昆山站，其中苏州站和昆山站为大站，其它为小站。苏州新区站位于浒墅关火车站向南1.2公里左右，建成后，苏州新区至上海约需35分钟，至南京约需95分钟。苏州新区站的建设将极大的促进新区及通浒片区的开发建设和招商引资，也为老百姓的出行提供便利。4、苏州轻轨项目规划获国务院支持按照《苏州市都市快速轨道交通建设规划》，苏州都市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线路组成，线路总长135.3公里，车站105座，形成两纵两横“并”字形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新区、相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平方公里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决中心城区居民的出行，到远期都市快速轨道交通出行总量占都市公交出行总量的比例将超过40%，占都市总出行的比例将超过18%。2007年初召开的全市重点建设项目工作会议上，轨道交通1号线差不多被列入今年130个重点建设项目名单，该线全长26.1公里，投资总额约97亿元，全线起于高新区灵天路、止于苏州工业园区锦溪街，设站23座，按照项目推进打算，今年1号线的要紧工作是征地拆迁、管线迁移、临时生活设施建设等，此外，车站的工程桩要完成70%。二、浒关及周边乡镇环境分析东桥东桥（一）浒关及周边镇区简介1、浒关镇概况区域区位浒墅关自古确实是我国南北重要的通商关口，距离上海港、虹桥国际机场70公里，浦东国际机场120公里，无锡硕放机场、苏州西站近在咫尺，交通地理环境得天独厚。历史沿革浒墅关镇始建于秦朝，至今已有二千多年历史。浒墅关镇于1949年4月25日解放，时为吴县县政府所在地。1960年浒墅关镇划归苏州市，1962年又回归吴县，1987年浒墅关镇与保安乡合并，成立新的浒墅关镇，实行镇管村的体制。1988年浒墅关镇划归苏州市郊区（虎丘区）管辖。1992年9月至1994年4月陆续划出18个行政村建立省级浒墅关经济开发区，2002年9月，高新区、虎丘区合并后浒墅关镇划归苏州高新区管辖。交通条件全镇河道纵横、公路四通八达。我国交通大动脉沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河均穿越镇区；直达或途经镇区的市内公交有11、21、34、85、441路等；一小时内均可直抵东西北向的上海虹桥（浦东）国际机场、光福机场和无锡硕放机场，独特的区位优势、便捷的水陆空交通条件，形成了发达的人流、物流、财流和信息流。人口和经济状况浒墅关镇是闻名的江南“鱼米之乡”，全镇有12个行政村，260多个自然村，现有总人口5.1万人，其中农村居民2.7万人，城镇居民2.4万人；依照浒关政府的规划以后浒关总人口达到15万，整个区域跟随“北扩西进”的方向，进展速度专门快。2004年全镇完成国内生产总值21亿元，比上年增长32.5%。完成一般预收收入1.06亿元，首次跨入苏州市财政收入超亿元先进镇行列；实现工业销售57.35亿元，比上年增长30%；完成自有产品出口额2000万美元，比上年增长10%，全社会固定资产投入11.38亿元，比上年增长58%。全镇居民年平均收入达1万余元，近几年来，全镇经济连续呈现了持续快速健康进展的好势头。2、通安镇概况区域区位通安镇位于苏州高新技术产业开发区西部，京杭运河以南，南依阳山，西临太湖，东与浒墅关镇相邻，南与东渚镇接壤。通安镇位于苏州高新技术产业开发区西部，京杭运河以南，南依阳山，西临太湖，东与浒墅关镇相邻，南与东渚镇接壤。历史沿革通安历史悠久，物产丰富，四季分明，气候宜人，鱼米之乡，唐神龙二年在金市古镇修建的莲花寺，是当时闻名的佛教圣地，大石山风景区称为"东南一奇"，通安是苏绣的要紧发源地，是苏绣制品的要紧产区，树山云泉茶、树山杨梅、太湖水产等都享有盛誉。悠久的文化底蕴，富饶的自然资源，蕴育了通安人诚朴、勤劳的民风。

通安原属吴县市管辖，2001年3月1日吴县市撤销，划入相城区管辖，2002年9月区划调整划入苏州高新技术产业开发区、虎丘区管辖，从此，这片奇妙的土地融入了工业化、都市化开发建设的大潮，步入了快速进展的轨道，已成为中外客商投资兴业的热土，依山傍水的优美环境，基础设施的不断完备，安定的社会治安已显示出独特的招商引资魅力。交通条件312国道跨镇而过，苏州绕城高速在通安设立了互通，230省道饶镇西而过与沪宁高速相接，自然资源丰富，水陆交通便捷。312国道跨镇而过，苏州绕城高速在通安设立了互通，230省道饶镇西而过与沪宁高速相接，自然资源丰富，水陆交通便捷。人口和经济状况整个区域面积54平方公里，人口4.1万人，设25个行政村。华通花园建筑面积130万平方米，是苏州市最大的安置区之一，可容纳5万人居住。全镇耕地面积40000余亩（可开发面积为30000亩），山地7000余亩，水面10000亩。3、东桥镇概况区域区位东桥镇位于苏州市相城区西部，沪宁高速公路苏锡交界处，南临京沪铁路和312国道，北依望虞河，距无锡硕放国际机场仅10公里。镇内设有苏州绕城高速立交道口，与之衔接的沪宁高速东桥立交枢纽是目前沪宁线上最大的立交枢纽。相城区规划建设中的太阳路横贯东西，交通十分便捷。东桥镇位于苏州市相城区西部，沪宁高速公路苏锡交界处，南临京沪铁路和312国道，北依望虞河，距无锡硕放国际机场仅10公里。镇内设有苏州绕城高速立交道口，与之衔接的沪宁高速东桥立交枢纽是目前沪宁线上最大的立交枢纽。相城区规划建设中的太阳路横贯东西，交通十分便捷。历史沿革自古以来，东桥确实是江南闻名的“鱼米之乡”，要紧种植水稻、三麦和油菜。在唐代，东桥曾是江南的水稻重要产区，是苏州的重要“粮仓”之一。

东桥是闻名的“浒关白席”的要紧产区，素有“江南席乡”之称。宋代，东桥草席已作贡品，全乡数千织女四季织席，品种之多，产量之高，质量之好，享誉海内外。交通条件沪宁高速、环城高速设有东桥道口，且投资2.6亿元人民币的苏州最大的立交工程--东桥枢纽已于2004年竣工通车。

货运车道：

距312国道、205国道、苏虞张一级公路5公里。

距上海80公里，一小时之内能够到达

距苏州新区10公里，15分钟内能够到达

距无锡新区18公里，15分钟内能够到达

航空运输：

上海虹桥国际机场（距园区95公里）

上海浦东国际机场（距园区140公里）

南京国际机场（距园区198公里）

杭州国际机场（距园区170公里）

无锡国际机场（距园区15公里）人口和经济状况东桥镇面积34.4平方公里，常住人口26287人，外来人口20000人，耕地面积13190亩，下辖6个农业行政村和3个居委会。境内河网密布，土地肥沃，物产丰富，是典型的江南鱼米之乡。2004年，全镇完成工业企业销售总额20亿元，工业性投入5亿元，年内竣工标准工业厂房20.5万m2。截止2004年末，全镇已有外资30家，完成注册外资2.5亿美元，到帐外资1亿美元；内资企业250家，注册资本12.5亿元。

近年来，随着招商引资力度的加大，全镇工业经济结构不断完善，差不多形成了以电子信息、周密机械、生物医药、五金建材、电器操纵、吹塑玩具、轻工纺织等门类。目前，已有日本、韩国、美国、台湾等国家和地区的外资企业落户东桥。（二）浒通片区现状及规划通浒片区位于苏州高新区北部，包括了国家级出口加工区、浒墅关经济技术开发区、浒关镇、浒关工业组团、通安镇、通安开发分区，总用地面积通浒片区位于苏州高新区北部，包括了国家级出口加工区、浒墅关经济技术开发区、浒关镇、浒关工业组团、通安镇、通安开发分区，总用地面积54平方公里，其中建设用地49.25平方公里，规划人口容量为25-30万人。该规划从用地结构完善与布局整合、片区中心的选址和功能择定、重要公共设施的布局、综合交通系统的调整完善、各类市政设施的容量测量和设施布点这五个方面重点考虑。规划形成了一个中心、6个居住社区、9个工业组团、1个保税物流园和阳山绿色生态区的规划布局结构。以片区级中心区为核心，片区中部为生活居住区，工业区围绕居住区外围布局，阳山绿色生态区由西南方向契入片区中部，功能区之间以带状绿地相分隔。三、区域环境总结1.区域经济进展是房地产开发的保障高新区在整体进展上以科技、文化、生态、高效的现代化新城区为目标，要紧以进展经济为龙头，通过经济先行带动整个区域的进展。目前整个区域的大环境差不多形成，在高新区核心区域外资企业云集，差不多形成了高新技术开发区。同时浒关的进出口区、浒关工业园等一系列工业园区组成了整个西部区域的经济强阵，为房地产市场奠定了坚实的基础。区域经济进展迅猛，人民消费水平的提高，为房地产开发建设提供了有力支撑和保障。2.板块定位是本案的先天优势高起点规划：浒关板块高起点、完善城镇规划，区域定位于新区西北部中心，以经济为龙头；生活机能齐全：目前浒关镇专门多地块拍卖，新的大批商住楼提高整个区域的居住水平；浒关工业区和进出口区企业陆续入住，使整个区域的经济和人口都得到了飞跃性的进展；周边的商业、教育、医疗等配套设施差不多有了详细的规划，以后将逐步完善；本案的成功入市必须依靠于项目自身价值、板块在市场热度的提升。PART2房产市场分析一、2006年苏州整体市场回忆1、2006年住宅推售面积区域及产品结构分析2006年住宅推售面积分区、分产品形态汇总列表（单位：万方）产品形态中心城区园区新区吴中区相城区产品合计一般公寓74.17125.5578.7689.2253.74421.44产品比例88.61%93.03%98.23%65.95%73.88%83.14%不墅9.549.411.4246.0719.0185.44产品比例11.40%6.97%1.77%34.05%26.13%16.86%合计83.7134.9680.18135.2972.74506.88区域贡献比率16.51%26.63%15.82%26.69%14.35%100.00%分析：区域推售面积分为“两大阵营”：第一阵营为吴中区和园区，合计比例达到53%，占市区住宅总推量的“半壁江山”；第二阵营为其余三区，比例分布较平均，都在15%左右。区域住宅市场供应结构分为“三大阵营”：第一阵营为吴中区和相城区，此阵营公寓占比约66%-74%之间，不墅在26%-34%之间，前者不墅占比更是达到了34.05%，要紧和该区域风景区众多、自然风景优美，适合开发高档住宅物业有关；第二阵营为中心城区和园区，该阵营住宅推量要紧以公寓为主，占比集中在89%-93%之间，不墅物业占比在7%-11%之间，前者不墅要紧依托各历史旅游景点，后者要紧依托区内自然都市湖泊——金鸡湖；第三阵营为新区，该区域由于可依靠的风景区、历史文化景点稀缺，不墅推量差不多都以社区组团形态出现。2、成交指标分析2006年住宅市场成交情况列表统计分析指标中心城区园区新区吴中区相城区年度合计成交套数（套）1020012333691411878593047255成交面积（万方）111.73156.8881.3564154.34874.4576578.77成交均价（元/M2）5317.286199.014787.564816.934543.585249.02成交金额（亿）59.4197.2538.949974.348433.8304303.799单套成交面积（M2/套）109.539127.203117.669129.944125.561122.48单套成交总价（万/套）58.245178.853556.334862.593357.049664.29分析：园区和吴中区成交合计占市区总成交的“半壁江山”，达24211套，占比为51.24%，前者要紧依托区域蓬勃的经济、国际化的居住水平及专门的公积金制度，成为市区最理性的居住区域，后者一方面地域宽阔、楼盘众多，另一方面2006年内大量低价郊区楼盘上市和市场主流需求对接良好，共同推动了该区住宅的大量成交。中心城区寸土寸金，住宅的增值保值功能明显，故区域内房源受市场追捧，2006年该区共成交住宅10200套，占比为21.59%，其中郊区楼盘大量成交贡献巨大，典型代表楼盘：天筑、大观名园及橘子国。相城区和新区成交套数占比都在13%左右，前者地处苏州城北，区位上有一定的抗性且客源要紧以吸纳本区域内客源为主；后者一方面由于新开楼盘较少，另一方面剩余房源面积较大，和市场主流需求之间存在较大差异，本年度成交情况较好的区域也为郊区楼盘，尤其是通浒片区和横山片区内大量楼盘上市，典型楼盘：理想城、名墅、金光大道、山水之恋等3、成交均价分析：园区依托强劲的经济、国际化的居住环境及国际化住宅开发水平，成交均价遥遥领先，突破6000大关，达到6199元/平米；中心城区依托稀缺的土地资源、成熟完善的配套，均价也突破5000大关，达到5317元/平米，这一价格水平还不能完全的体现中心城区的住宅物业价格，由于大量郊区楼盘和定销房冲击，一度程度上冲低了价格水平；新区和吴中区均价水平都集中在4800元/平米，都为郊区低价楼盘大量成交所冲低；相城区由于地处城北，区位上有一定的抗性，加上该区域处于房价的上升通道，目前4500元/平米的价格水平能较真实的反映出市场的实际价格水平。4、小结2006年苏州市区住宅市场共成交住宅47255套，比上年增长39.54%；成交住宅578.77万方，比上年增长39.11%；成交均价5249.02元/平米，比上年的5049元/平米上涨了3.96%，略有上升；成交单套面积122.48平米/套，比上年的123平米/套下降了0.42%；单套成交总价64.29万方，比上年的64.66万/套下降了0.57%。整体住宅市场呈现“量价双行”的成交态势，可能明年成交价格将接着保持稳中有升的趋势。郊区楼盘的大量上市对2006年的楼市支撑明显，同时从购买力来看，整体市场呈现下滑态势，目前主流需求为首次置业需求和改善居住环境需求为主，成交的房源要紧为二房和三房，且有向一房和二房运行的趋势。二、高新区房产市场分析（一）新区房产市场概述苏州高新区成立十余年来，进展特不迅速，而高新区房地产在02年开始也得到了突飞猛进的进展。同为新进展区域，新区与园区的房地产市场有专门大的不同，园区以高规格的规划起点，把区域推平重来，进展至今，其区域更为现代，房地产市场客源也要紧以外来人员为主。新区在区域建设时以改造结合新建，使区域的居住氛围更加好，区域一方面是现代的，另一方面也是有人文气息的。这也使新区有了一定的忠实客源层支持，新区的客源构成要紧是本区域结合外区域。2006年新区的楼市处于上升的趋势，尽管市场上专门多项目都结案了，要紧表现在新区的核心地带，包括吴宫丽都和金河国际；然而同时有专门多新的大盘推出市场，比如新创理想城和都市枫景，这些性价比高的大盘一开出后整个市场反应良好，差不多是一推出市场就抢购一空，在目前市场受到一系列政策的调控下能有如此好的销售状况，讲明新区市场差不多趋于专门理性的状态。由于新区中心区域的土地稀缺，目前整个新区的重点进展转移向了新区的周边区域，比如浒关和木渎，以及市区的边缘区域。随着这些项目的启动，带动了整个新区市场处于比较热销的进展态势，特不是理想城、都市枫景、新港名墅、金光大道、等项目一推出市场就出现了抢购一空的景象，依照分析要紧缘故：第一这些项目的价格在区域属于相对比较低的价格，产品总价操纵比较得当；第二确实是整个产品的品质得到了认可，因此使整个新区的房产市场一直处于市场热销的局面。（二）高新区中心区域公寓市场分析高新区依照区域地段要紧分为三大片区：中心片区、通浒片区、滨湖片区；三大片区又划分为五大板块，分不为浒关板块、横山板块、狮山板块、玉山板块、何山板块。整个新区因为每个区域的进展状况都不一样，因此在不同地段的房产市场的差不也是专门大的，我们依照各区域不同的状况，对各板块的市场状况作分析和比较。1、新区各板块房产市场分析（1）狮山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率国际公馆小高层二期06.7130000590010360.889%保利雅苑高层06.242000598094-10856-64.682%板块特征分析产品方面狮山板块处于新区中心片区，占据了新区的核心地位，其土地供应量比较有限，一般项目规模不大，产品以小高层、高层为主。主力面积狮山板块因为价格比较高，因此户型以两房居多，主力面积集中在100-110平米左右。价格方面狮山板块为新区CBD区域，是一个集金融商贸、休闲娱乐、办公居住为一体的综合商贸区。其价位在5600元/平米——6700元/平米，均价大概在5800元/平米左右。该价位在新区是最高的，是新区的高端客户市场。去化情况其良好的地段优势及进展前景为其带来了宽敞的客源，同时由于价格比较高，使得许多客户望而却步，故该板块总体去化情况一般。客源方面新区的客户占了大多数，且本地客户多于新苏州人。年龄差不多都在35岁以上，绝大多数差不多上些公司高级治理人员或者实力私营业主。购房目的：自住与投资各半，同时换房>首次置房（改善居住环境占多数）。小结：狮山板块形成黄金地段与高品质项目集聚形态，吸引了大量商务型成功人士驻足,成为新区真正的集商务和居住为一体的高档生活区。（2）何山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率恒达清水园小高层二期06.3130000560013065-7088%都市枫景多层小高层06.775671.5152801306595%大地之歌高层06.9660004900100、12950-6095%板块特征分析产品方面何山板块是紧挨狮山板块的一个板块，其产品形态与狮山板块差不多一致，以小高层、高层为主。主力面积由于该板块的客源层里本地换房客户占了相当一部分比例，因此该板块的房型三房偏多，主力面积在130平米左右。价格方面何山板块为新区CLD区域，是一个集金融商贸、休闲娱乐、办公居住为一体的中央生活区。价位在4400元/平米——5900元/平米，均价在5200左右。目前该区域的楼房供应量比较大，竞争比较激烈。缘故：该板块目前住宅区已差不多成型，交通特不便利，生活配套趋于完善，要紧集中在何山路与邓蔚路，此区域人气专门足，居住氛围特不行。整个板块住宅群落的形成，在一定程度促使了房价上涨。去化情况该板块在新区来讲是性价比最高的区域，因此其总体去化特不不错，专门多楼盘只剩些尾盘。而且二房凭借其总价优势，其总体去化要好于三房。客源方面新区的客户占大多数，也有市区及其他区域的客户过来购买，本地客户与新苏州人对半。年龄范围在25--40岁之间，绝大多数差不多上些公司中高级治理人员和白领。购房目的：自住为主，首次置房的客户与换房的客户差不多对等。小结：何山板块是整个区域生活配套最成熟的区域，是原来的苏州新区所在地，因此客户对那个区域的居住氛围专门认可，但因为专门多项目差不多上专门雷同，几乎没有特色的楼盘，因此属于一般居住区。（3）玉山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率山水华庭多层、小高层、高层一期05.10270000多：4800小高：460090-9540-4588.5%ELEVEN小高层06.36600043001305578%阳光假日多层、小高层、高层三期06.43700004900110、13050-6384%名馨主语城高层06.916000056001206592%板块特征分析产品方面玉山板块相关于前面两个板块来讲位置有些偏远，该板块的项目一般规模都比较大，产品形态丰富，多层、小高层、高层都有。主力面积玉山板块的项目规模一般都比较大，产品形态丰富，其主力面积也有两种100平米左右的两房和130平米左右的三房。价格方面价格一般在3900元/平米——5400元/平米之间，均价在4900左右。价格比起狮山板快和何山板快相对比较廉价。缘故：地理位置偏远以及商业生活配套还不齐全，楼盘档次也差次不齐。去化情况尽管价格相对比较廉价，然而商业生活配套有限，同时楼盘品质不高位置偏远一点的楼盘去化欠佳，导致整个区域的去化情况一般。客源方面新区的客户占大多数，还有来自市区，吴中区和园区的，本地客户与新苏州人对半。年龄在25--40岁之间，绝大多数差不多上些中下层治理人员和小白领。购房目的：自住为主，投资为辅。小结：玉山板块为后续新推楼盘板块，区域后期规划比较好，各楼盘的竞争不仅表现为产品力竞争，还有项目附加价值的竞争。（4）横山板块楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率美田山水之恋多层、小高层二期06.458000多：5200小高：460085、110、12050-6089%湖畔佳苑多层二期06.933662743009035-4095%板块特征分析产品方面横山板块区域目前还不够成熟，只有两个项目。产品形态以多层、小高层为主。主力面积年轻客户是该板块的主力客源，因此其主力面积也集中在110平米左右，符合这些人的需求。价格方面横山板块尽管离市区不远，然而目前其周边配套不全，道路系统混乱，交通不是专门便利，导致价格一直上不去，均价在4500元/平米左右。去化情况该板块由于项目少，价格相对廉价，总体去化情况比较稳定。客源方面客源以新区的区域客户为主，专门多差不多上横山脚下及横塘的拆迁户。年龄在25--40岁之间，购房目的：自住为主，投资为辅。换房的客户>首次置业的客户。小结：横山板块房产市场目前处于低靡期，整个环境杂乱，还处于老居民区，但从整个新区市场来看，随着配套的不断成熟，后期那个地点将会得到逐步的开发，市场将会越来越成熟。2、中心区域公寓市场总结供需差不多平衡新区楼盘品质不高，随着市场竞争越来越激烈，产品力提高才能在市场竞争中抢得先机。中心区土地稀缺，新区中心区可供房产开发的土地已然不多。稀缺性导致中心区房产升值潜力极大。户型结构更加合理新区近几年来进展迅速，许多几年前来到新区的外来人才需要购房，小面积住宅差不多代替了大面积的户型，更加符合了市场主力客源的需求。(三)新区以后重点进展板块分析以后整体进展呈现“向北、向西”延伸扩张，具体来讲，有三大以后潜力板块。（1）狮山路板块（CBD区域）由于新的CBD核心区概念性规划差不多出台，整体规划呈现“东高西低、南张北弛”，区内生产企业和学校将“进二进三”整治，必将放出大量的住宅和商业用地，目前还不能准确推断该板块的以后整体新增量体，但若规划开始实施，该板块必将摆脱目前无地开发的局面而重新进入市场。（2）城西的科技城片区高新区“北扩西进”的推动，城西的科技城成为下一个延伸的热点区域，如目前“西进”中在售的理想城、新港名墅花园等大盘的上市和热销，带动该板块的成型。结合大量的土地存量，能够想象，以后该板块的进展激烈程度。（3）城北浒通关片区高新区向北延伸段确实是“浒关”。目前，该区域在永新的两个项目“金光大道”、“第三置业商务广场”的带动下，差不多初步进展起来。此次土地出让会上，新区的城北浒关有3宗居住地块成功出让，分不被永新置业、瑞基建设、环保高科技三家夺得。结合大量的土地存量，该区域板块的后劲进展也不可小视。三、区域市场分析（一）项目区域公寓市场分析1、商品房市场楼盘名称产品类型开盘日期建筑面积（m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万）销售率新创理想城多层06.7500000420095、105、13040-4588%金光大道多层06.10.3142641.693900126-13050-5595%新港名墅多层、不墅06.71700003800110、130、14040-5070%板块特征分析产品方面新浒板块地理位置偏远，属于新区的郊区，板块内商品房市场刚刚起步，该区域主力产品以多层为主，区域客户对小高层、高层的抗性比较大。主力面积该板块地理位置差不多差不多接近郊区，当地客户的住房适应一般差不多上大面积的户型，项目开发初期多层产品户型比较大气。价格方面该板块偏远的地理位置决定了其价格，均价在3950元/平米左右。随着区域热度的提高，价格会随着区域价值的提升而提升。去化情况多层产品的稀缺性和低端的价格使得该板块总体去化情况良好。客源方面浒关镇上的客户占了专门大一部分比例，同时新区企业的职员也是该板块的主力客源，年龄在25--40岁之间，购房目的：自住为主，投资为辅。换房的客户与首次置业的客户差不多对半。2、二手房市场小区总建幢数规划户数居住规模动迁对象主力面积二手房价格阳山花苑150万方490160005万原浒墅关经济开发区的18个村的居民。60/90/120平米2300-2600新浒花园80万方24880003万浒关镇附近约10个村的居民。2200-2300惠丰花园（商）3561千110-1203200左右价格：目前所出售的二手房要紧为浒关当地的拆迁房为主，价格差不多在2300左右，要紧是受到产品本身的限制，拆迁房的户型都专门差，只满足差不多居住的需求产品。客源：要紧客源为当地一些外来打工者或者本地居民，只满足差不多居住的需求，同时因为出售的二手房差不多没有两证，因此价格专门廉价是吸引这部分客源的要紧缘故。小结：浒关板块房产市场刚刚起步，配套不成熟，还没形成居住氛围，但从板块的规划前景看好，随着配套的不断完善和政府对房产市场的规划，以后该区域会成为新区竞争最激烈的区域。3、项目周边乡镇房产市场分析区域小区总建幢数规划户数居住规模动迁对象主力面积二手房价格通安华通花园130万方471136003万人以上通安居民浒关镇山村居民60/90/120平米2500-2600东渚龙景花园71万方17755001.5万东渚东部五个村的居民，2600左右价格：目前所出售的二手房要紧为当地的拆迁房为主，由于拆迁房量体也不多，因此价格差不多在2500元/平米左右。面积：拆迁房差不多上固有的60（一房）、90（二房）、120（三房）的面积格局，没有满足市场真正需求的面积范围。产品：拆迁房在产品品质上专门差，没有产品特色。客源：要紧客源为当地一些外来打工者或者本地居民，只满足差不多居住的需求，同时因为出售的二手房差不多没有两证，因此价格专门廉价是吸引这部分客源的要紧缘故。小结：项目周边区域房产市场还处于拆迁房市场，没有商品房如此的产品形态出现，关于商品房如此的产品，区不于拆迁房，购房者不仅是满足差不多的居住需求，更是满足居住的档次和生活的品质，只要有相应的广告企划手段引导，应该能吸引到那个区域的部分客源群体4、公寓市场总结大区域环境成熟高新区市场：从整个高新区来看，通过了几年房产市场的进展，整个区域差不多形成了以新区CBD为核心的板块进展格局，各板块都有自己的市场特征，不管是从价格依旧从产品都满足了本区域不同客源层的需求；从产品形态上也是从之前的多层过度到多层、小高层和高层共同进展的态势；从价格上看，依照各个区域不同的特性形成了各区域独有的价格特性。随着区域越来越多的项目交房入住，整个区域的居住环境将更加成熟。通浒及周边区域市场：目前区域市场要紧是以拆迁房为住，商品房在浒关也属于初步进展时期，因此整个区域市场还专门浅薄。浒关目前在售的商品房也是06年兴起的，产品形态为多层，产品形态上还比较单一；从价格上看都停留在3800元/平米的水平，从客源上看要紧以当地的换房客户为主。能够明显看到区域市场空间比较大，随着区域规划的不断完善，整个区域将会形成新区楼市一个新的热点，使整个区域房产市场越来越成熟，区域的居住档次越来越高。区域市场前景乐观高新区市场：中心区域市场在售项目量体差不多比较少，专门多项目差不多上尾盘了。由于项目的稀缺性会使整个中心区域的价值提升，价值的提升体现出来确实是价格的上涨。通浒及周边区域市场：城乡结合市场和离市区较近的乡镇市场在06年差不多形成了新的热点，随着大量体项目的推出和热销，差不多宣布市场热点的转移。新一轮的房产市场盛宴刚刚拉开序幕。（二）项目区域及周边不墅市场分析1、区域在售不墅市场案名量体面积范围（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）风格名墅228210-2606000130万现代价格：目前高新区只有浒关的一个不墅项目在售，价格从开盘的5000元/平米调整到了现在的6000元/平米，和其它区域的不墅相比，价格有一定的空间。面积：面积都在200平米以上，面积段比较单一。产品：产品上还没有特色产品出现，后期产品空间专门大。客源：要紧客源为新区中心区域的客户，以及当地部分政府官员、出口加工区的治理阶层和部分本地的一些私营业主。2、周边区域在售不墅市场木渎板块案名量体面积范围（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）风格去化比例天伦随园65套356—100018000800中式32%天邻风景三期160套320—60010000300—600现代、欧式98%棕榈湾30240-2448100180加州预约苏园51250-3367500200中式98%价格：木渎是江南唯一的园林古镇，众多私家园林与风景名胜是区域不墅附加值的体现，不墅价格也高低不一，价格廉价的7500-8500元/平米，价格高的10000-18000元/平米。面积：面积也是依照产品的不同有专门大差异，从200多到1000平米形成了一般不墅市场和豪宅市场并存的局面，满足了不同客户的需求。产品：木渎市场依托灵岩山、天平山的山景和木渎古镇的旅游资源，建成了一批不同层次不同品质的产品，在产品形式上中式、现代、欧式、加州风格都有，市场产品形态多样化。客源：由于木渎离市区和新区比较近，区域不墅主力客源为苏州本地高端客源，有公务员、文教事业和商界精英。因此关于市场阻碍力较大的产品如天伦随园、天邻风景则会吸引区域外的实力客户，如上海、浙江等地，外地客户以追求自己喜好的产品为要紧购买动机。3、区域不墅二手市场案名量体(套)面积范围（平方米）单价（元/平方米）总价（万元）风格二手房价格艺墅家121独栋250—350，双拼201—297独栋5500双拼4800独栋150双拼120欧式6500左右山雨墅86双拼200-300双拼5000150现代7000左右价格：从二手房市场看，二手房价格比刚开始的成交价格有专门大的上涨幅度，一方面是这两个项目位置更接近市区，另一方面是整个区域的不墅市场成熟也抬升了二手房的价格。客源：购买客户是部分新区本地或者木渎本地的居民，还有部分私企业主，要紧以买来自住为主。4、不墅市场总结周边区域市场成熟从市场能够看到周边区域-木渎的不墅市场差不多专门成熟，从产品形态、客源、价格都满足了各个不同客源层的需求，使整个西部区域的不墅市场有了可进展的基础。通浒市场机会大通浒片区不墅市场刚刚起步，满足了部分高新区客户的需求，但项目少、产品单一、价格单一是整个区域的缺点，同时为新起的项目找到了更多的市场突破点，随着整个区域的房产市场的不断进展，不墅市场也将有更宽敞的进展空间。（三）区域供求趋势分析1、07年市场的供应分析一级市场存量新区06年和07年的土地拍卖中，新区拍卖了大量体的土地，由土地的存量能够推断以后市场进展的形式，随着土地的不断开发，新的项目的增多必定加大市场的竞争，市场的竞争越来越趋向于激烈化。依照一级市场能够推断后期市场的进展格局，大量体的项目的云集必将使市场竞争白热化。编号地块坐落基地面积(平方米)容积率用途楼面价(元/平方米)成交单位苏地2005-B-61高新区长江路西、竹园路南28264.2≤2.5居住1839.8上海君地实业有限公司苏地2006-G-54塔园路东、吴前港南8750≤2.0居住3543苏州新港建设集团有限公司苏地2005-B-62淮海街东、国新大酒店南73059.3≤2.5居住/商业2562.3江苏大辰有限公司苏地2006-B-30号高新区长江路西、玉山路南225648.3居住、商业和办公1.72540新港建设苏地2006-B-31号高新区开山河西、何山路北(A、B、C、D)163504.7居住12200新创建设苏地2006-B-33号高新区滨河路西、环山河南20517.3居住0.65889薛学苏地2006-B-34号国际教育园科源路西、学府路北140788.4居住1.32213中锐科教苏地2006-B-39号高新区科技城龙山路西、科研路北124839.5居住11580永新置地苏地2006-B-40号高新区科技城科研路北、诺贝尔湖西24140.9居住0.65523瑞基房地产苏地2006-B-41号高新区科技城科业路北、规划河道西82375.2居住1.31470高新技术产业园有限公司苏地2006-B-35号浒关镇浒杨路北、大通路东80029.7居住1.31538新浒投资进展有限公司苏地2006-B-36号浒关镇浒杨路北、永莲路东55840.1居住1.31500新浒投资进展有限公司苏地2006-B-37号浒关分区兴贤路南、规划道路东21320.8居住1.81125阳山置业苏地2006-B-38号浒关分区鸿禧路北、出口加工区东95267.5居住0.64986福建闽信投资股份有限公司苏地2006-G-55鸿禧路南、星丰路两侧120171.9≤1.6居住701222苏州建筑工程集团有限公司苏地2006-G-56兴贤路北、312国道东77636.4≤2.0居住70/商服401000/1500苏州永新置地有限公司合计新区1342154.2其中浒关450266.4占整个新区的33.5%依照土地拍卖资料以后预测分析：区域产品项目优势项目劣势B-37号多层+小高层+高层楼面价低有高层产品，苏州人抗性最大B-38号独栋+联排景观好，纯不墅社区楼面价高，产品价格高G-55多层+小高层+高层楼面价格低有高层产品G-56商业+多层+小高层+高层住宅楼面价低有高层产品本案独栋+联排+多层+小高层规模大，产品有特色楼面价高分析：新区住宅供应量体大：从差不多拍卖了还没推出市场的总量体来看，新区市场存量占地面积为1342154.2平米，假如拟订平均容积率为1.3，那么总建筑面积大概为175万，也确实是讲在近两年内有市场住宅大概175万方的量体。浒关土地供应凸显：浒关市场存量占地面积为450266.4平米，那么总建筑面积将接近60万方，也确实是讲近60万方的住宅量体将会在近两年推出市场，而浒关人口仅5.1万，从如此的比例来看，项目优先推出市场抢夺本区域客源，通过产品品质吸引周边乡镇客源是关键，同时项目将面临特不激烈的竞争，差异化竞争专门关键。浒关产品形态多元化趋势：浒关的土地资料从容积率来看，以多层和小高层的产品形态居多，但也有不墅和高层产品，区域告不原来单一的多层产品，走向了多层+小高层+高层+不墅多种产品形态共同进展的局面，形成了错位竞争，满足了不同客源层的需求。新区市场06年市场存量分析产品存量分析列表产品剩余套数（套）剩余面积（万㎡）户均面积套数比例多层4296.71156.3319.5%小高层350.7200.612%高层145918.87129.3154.7%酒店式公寓0000联排不墅40.1256.30.3%独立不墅0000定销房9638.0983.9623.5%合计289034.46119.25--分析：高层产品占要紧份额：以上数据显示，高新区06年的剩余房源以高层为主，在商品房中的比例差不多接近54.7%。一方面是由于高层的推量较大，而最要紧的缘故是客户对高层的抗性比较大，导致去化速度缓慢。同时值得我们引起注意的是定销房的剩余量也比较大，这势必对07年的房价产生一定的阻碍，还会分流部分商品房的客户。剩余量体大：据可统计数据显示剩余总套数为2890，也确实是讲明06年的可售存量大概35万方。可能西部市场在售项目明年推案量体区域案名可能推量(万方)中心区域国际公馆1.5主语城2.5恒达清水园3都市枫景2上海金屋装饰城项目3.7吴中木渎金枫美地2.5苏香名园2.5山水华庭3瑞景苑2.3御墅5浒关理想城4名墅花园4金光大道4总计40依照在售的项目我们可能这些项目在明年可能会推出的量体，整体存量依旧比较大的，同时这些量体要紧集中在边缘区域，周边区域依旧是竞争的重点区域。2、2006年市场需求分析（1）成交套数月度时刻序列分析：区域1月2月3月4月5月6月新区223251551601874505苏州187416403138452554453123贡献比重12%15%18%13%16%16%区域7月8月9月10月11月12月合计新区7384636336368565836914苏州37524287360052945234534347255贡献比重20%11%18%12%16%11%15%分析：全年状况分析：新区1月和2月比较低迷外，总体走势比较平均，变化不大，高峰出现在5月、7月和11月，最大成交套数为874套。其中6月份销售受国家宏观调控政策阻碍明显，套数跌至505套，要紧是由于市场观望者增多，导致成交量大幅度下降。之后楼市慢慢回暖，成交套数有小幅上升。区域市场波动比较小：贡献比重运行较稳定，围绕15%平均水平上下波动，最低为11%，最高为20%，波动范围在4-5个百分点之间。全年市场需求量体：从2006年的整个市场需求来看，一年的市场需求在75万方左右。（2）成交均价月度时刻序列分析：区域1月2月3月4月5月6月新区4519.024232.274667.684849.3950804946.46苏州5253.854858.855149.335163.785434.265330.91区域7月8月9月10月11月12月平均价格新区4496.644881.44835.514723.264812.314881.4034787.56苏州5061.475005.065284.035404.15441.545248.265249.02分析：新区的平均价格一直低位运行，最高平均价也低于苏州市全年的均价，新区除了在2月和7月在成交均价上有明显下滑，其它月份变化不大。究其缘故要紧是因为偏远郊区大盘开始运作，下拉了整体价格水平，如新创理想城、新港名墅等。（3）单套成交面积月度时刻序列分析：区域1月2月3月4月5月6月新区118.17108.84114.36114.68120.87114.98苏州121.62119.79117.11124.11129.96122.11区域7月8月9月10月11月12月平均面积新区128.71128.22115.9108.93113.19120.52117.67苏州119.62141.51120.95118.02115.06117.43122.48分析：新区06年的平均单套成交面积在117.67平米/套；月度平均成交面积运行比较稳定，波动较小；值得注意的是，单套成交面积呈现下降趋势，讲明去化的房型要紧为小面积户型；3、市场供求趋势综述市场供应远远大于市场需求：从一级市场和在售项目后期的存放量体来看，近两年新区市场有250万方左右的量体逐步推出市场，和06年市场的需求状况相比，市场供应是远远大于需求的，市场的竞争会越来越激烈。供应结构区分明显：市场供应结构以核心区高层，周边区域多层和小高层相结合的模式。进展区域以周边为重点：从以后的供应状况来看，周边区域将会是新区的进展重点。四、针对性市场竞争分析（一）区域竞争分析1、07年区域竞争综述土地供应量体大：明年会有大量体的存量推出市场，市场竞争情况会特不激烈，特不是周边的区域中的浒关板块。供应产品类型丰富：从以后产品供应来看，周边区域的项目以多层和小高层为主，中心区域会以高层和小高层为主，由于项目量体多，在竞争激烈的情况下产品类型为更加丰富。供应地段以边缘为主：从地段来看，中心区域项目越来越稀缺，边缘区会成为竞争的核心区域。2、本项目的竞争格局分析大量的拆迁房二手市场新拍卖的大量体地块金光大道名墅本案大量的拆迁房二手市场新拍卖的大量体地块金光大道名墅本案案名在售产品形态周边配套建面（平米）在售主力面积均价（元/平米）销售情况新港名墅花园洋房+不墅大白荡公园、文昌路商业街、吴县中学170000106-139多层3800不墅6000不墅60%多层90%金光大道多层+小高层大白荡公园、文昌路商业街、吴县中学8000089-142390095%理想城多层水产城、麦德龙、绿宝广场、枫桥医院47000080-120440088%本案多层+小高层+不墅新浒商业一号所配套的大量体商业几大竞争项目要紧从地理位置来界定，与其它三个竞争项目相比，本项目在浒关当地产品规模最大，在产品设计上能突出大盘配套齐全的优势。从产品形态看，几大楼盘差不多上以多层和小高层或者高层为主，因此在产品形态上专门雷同，都必须通过产品本身其它特色或者价格来吸引客户。从周边配套来看，项目在产品配套和环境上和其它竞争项目相比，尽管新浒商业一号还没有完全进入运营时期，但从规划看本项目商业环境最好。从价格和来看，目前浒关板块多层价格在388-3900元/平米，4000元是一个瓶颈，因此项目启动时价格是关键。从销售情况来看，竞争楼盘都去化良好，讲明市场刚性需求存在，也讲明客户对区域的产品有一定的认可度。本项目必须通过产品本身优先抢夺区域客源。（二）可比区域竞争分析从整个苏州市场来看，市区由于土地的越来越少，因此整个房产市场的进展核心转到了周边城乡结合部区域和乡镇板块。这些板块有些共同点：位置上离区域核心较近：差不多上靠近每个区域的核心区域较近的位置，扩大区域进展为核心。价格上都相对比较廉价：这些边缘区域项目的价格都比较廉价，一般在3800-4500元/平米的水平，价格是这些项目抢购的要紧缘故，和市区的价格相比专门廉价。客源相似：这些项目差不多上以本区域的客源为核心，吸引了部分中心区域的客源，因此在项目众多的板块内争夺本地客源是关键，同时吸引其它区域客源是专门重要的。苏州市可比区域竞争格局本项目所在区域与竞争板块SWOT分析区域SWOT苏州西部区域规划前景、真山真水的居住环境、今后的配套齐全市场起步较早，客户的关注度高，市场阻碍力差不多形成，产品价格具备一定优势市场相对成熟，价格优势已不那么明显后续尚有专门多量体供应，与本案将直接产生外部客源的竞争。相城真山真水的居住环境、相对集中的规划市场起步早，整体进展已成气候，客源面尚未完全扩散，价格优势也在逐渐降低市场成熟，直接产生外部客源的竞争。沧浪新城、平江新城、金阊新城真山真水的居住环境、丰富的产品形态、相对适中的产品价格离古城区距离较近，生活相对便利，市场阻碍力初步形成。随着市场成熟，价格逐渐提升，对客户的吸引力已不明显。后续供应量大，产生外区域客源直接竞争。（三）项目竞争总结利好总结项目多使大环境热：因为推出的项目多，会吸引更多的人买房，也会吸引到外区域的客源把眼光投向浒关市场，因此会形成浒关整个房产市场的热度。在蛋糕变大了的情况下，就算份额小但实际得到的绝对量依旧比较大。项目多使整个市场更加成熟：由于浒关市场刚刚处于进展时期，商业和住宅项目的增多，使整个区域市场在生活环境上更加成熟，也使产品上更加多元化，面临强大的市场竞争，每个项目只有做出有特色、性价比高的产品才能真正满足市场的需求。利空总结项目区域竞争激烈：从项目小范围看周边尽管在售项目量体专门小，但从新推出的土地来看，竞争项目专门多同时量体也专门大，项目将面临专门激烈的市场竞争环境，因此对客源的争夺会特不激烈。项目面临客源不足：浒关人口不多，当地居民差不多有了拆迁房，因此项目客源基数不够，只有通过依照政府对当地工业园的进展，使外来人口增多提高整个区域的人口绝对基数，同时这部分工业园的企业是项目重要客源之一。PART3项目定位一、项目差不多资料分析1、项目基地条件地块编号地块坐落地块性质使用年限地块面积（m2）容积率建筑密度最大总建面积（m2）2006-B-35高新区浒关镇浒杨路北、大通路东居住70年80029.7≤1.3≤30%104038.62006-B-36高新区浒关镇浒杨路北、永莲路东居住70年55840.1≤1.3≤30%72592.12、项目周边环境浒关工业园浒关工业园浒关工业园浒关工业园浒关工业园空地永安路浒关工业园空地永安路小河小河浒关镇中心本案浒关镇中心本案新浒商业一号新浒花园浒杨路新浒商业一号新浒花园浒杨路安杨路永莲路大通路安杨路永莲路大通路B-35地块B-36地块东：永莲路西：大同路、空地南：新浒花园（三期）北：空地东：安杨路、安泰变压厂西：永莲路南：新浒商业1号北：空地小结：1、从地块的位置来看，属于浒关镇区；2、从周边环境来看，周边除了工厂确实是空地，周边环境专门差，住宅区也只有拆迁小区新浒花园，居住氛围还没形成。3、从地块容积率来看，产品形态能够为多层和小高层二、项目SWOT分析项目优势分析（STRENGTH）地理位置距离浒关镇中心比较近，步行10分钟就能够享受到购物的便捷；两块地联合做一个项目，在产品形态上多元化，项目量体大能够在设计上做出特色；新浒商业1号差不多差不多落成，吸引了大量客户对本区域的关注度；也为项目提供了繁华的商业氛围；新浒花园是比较老的拆迁小区，差不多形成了成熟的生活氛围；开发商在浒关有专门高的知名度，容易形成市场阻碍力；项目劣势分析（WEAKNESS）项目旁边是浒关工业园，工业污染专门严峻，对浒关当地当地人来讲依旧存在一定抗性。地块旁边只有新浒花园，但属于拆迁小区，居住档次不高，将阻碍到整个区域的居住档次；新浒商业一号还没有形成浓厚的商业氛围，还需要一个较长的时刻，对项目来讲缺乏足够的人气；项目机会分析（OPPORTUNITY）项目位置距离浒关镇中心专门近，对居住偏远的人来讲，选择本案有居住在镇中心的概念；项目量体是目前浒关最大的，能够在推广概念上提升整个项目的形象和品质，打造为浒关第一生活典范社区；随着浒关工业园中企业的不断入住，将使整个区域的人气越来越旺，带动了项目周边的商业，同时也是项目的一部分客源层；有拍卖地块的情况能够看出，新区政府把房产市场的中心放到了浒关，同时在区域的商业和环境规划上也有了更好的规划，使整个区域的进展前景看好，整个区域的房产有专门大空间，本案刚好赶上了快速进展的第一趟列车。新浒商业一号为本案提供了专门好的生活配套环境，随着二期的开发，项目区域将是浒关镇最繁华的商业集中地，能够提升项目的价值，同时也把项目区域的人气完全聚拢。项目威胁分析（THTEAT）整个浒关镇上有专门多项目会陆续推出市场，差不多推出的比较有实力的竞争个案：如金光大道、名墅花园等，地块今后所面临的竞争将比较激烈；区域房产市场不是专门成熟，项目的启动比较难；区域内还没形成居住氛围，还需要一个较长的进展周期；区域内的拆迁户都有相对应的拆迁房，要让区域客源选择商业房有一定的困难；近几年政府对房地产业的颁布的政策专门多，政策的不确定性给地块的开发带来不确定性。总结：总体而言，本案优势和劣势交互存在，这是先天条件。关键在于如何充分利用潜在机会点，规避、弱化威胁，这就需要充分利用项目企划包装、注重营销策略的运用，充分挖掘项目本身的潜在价值，通过有特色的产品取得市场竞争的优势，顺利销售的目的是我们所要面临的挑战。三、项目市场定位定位依据：项目地块为目前浒关量体最大的，应该利用这点打造为浒关最具价值的生活小区。项目的容积率为1.3，在满足容积率的基础上能够做成多种产品齐全的综合性智能社区。依托项目周边成熟的生活配套，项目享有成熟的商业环境。要提升项目的价值空间，在产品上要以特色产品来树立浒关第一特色小区定位内容（1）形象定位博思堂认为本项目的市场定位要考虑到市场规则，结合本项目开发的基点：通过产品本身的优势一方面扩大项目利润空间，同时打造开发商的品牌，因此本项目定位为：方案一：浒墅关首席生活城邦﹒西班牙风情美宅方案二：浒墅关首席生活城邦﹒加州阳光城（2）产品定位依照1.3的容积率为基准，本项目的住宅产品为：多层+花园洋房+小高层+不墅产品大致的比例：产品类型产品比例多层60%花园洋房4%小高层28%联排不墅7%独栋不墅1%四、面积户型配比建议（1）定位依据：由于本司在浒关镇差不多操作了住宅项目，因此对当地客户对产品面积和户型的需求有一个比较理性的认识，通过差不多成交客户对产品面积和户型的需求，以此为差不多的参考点，在那个基础上结合本案的实际情况和设计要求做出符合市场需求的面积配比。区域成交客户的面积和房型需求分析分析：从以上图表分析能够看到，两房和三房的市场需求都比较平均，同意度最高的面积段为90-120平米，同时由于浒关当地拆迁房比较多，因此换房客户占了专门大的比例，这部分客户要紧需求为大一点的120-150平米或者150平米的户型，因此从整个区域的面积和户型需求来看，区域各种面积段的需求差不多上有市场的，市场同意度高的90-120平米满足了市场主流客源的需求。（2）户型和面积配比建议：结合目前市场整体的需求情况，中小户型的产品去化速度比较快。产品前期的去化情况无疑会阻碍到后期的开发情况和外在客源的吸引。各种类型的户型依照市场的需求进行配比，结合企划、业务等的执行，将产品迅速地推向市场，提升本案的市场阻碍力，从而为项目中后期的成功开展、了解更多客户的需求、深度挖掘潜在的客源、用更好的产品去聚敛客户的目光奠定基础。结合项目规定的40%比例90平米以下的要求，排出项目的差不多面积配比多层产品面积配比面积户型比例90平方米以下两房30%105平方米小三房40%120平方米大三房20%顶楼复式带阁楼10%小高层面积配比：面积户型比例50-60平方米一房一厅一卫10%80-89平方米两房两厅一卫50%115平方米小三房两厅两卫30%130平方米三房两厅两卫10%联排不墅产品面积配比：面积比例190-20040%220-24040%26020%独栋不墅产品面积配比表：面积比例350-380100%注：具风光积配比需要结合设计院的规划方案，此面积配比只作为规划的大体方向的参考五、客源定位1、定位考虑因素由于我司在高新区操作项目比较多，因此对区域客源属性比较了解。依照浒关区域项目所销售情况来分析整个区域成交客源特性，以此为基点来推断本案的客源，使项目的客源定位有了支撑依据。区域成交客源属性分析分析：依照以上统计数据分析，浒关项目以浒关镇当地客户为主，还有部分新区的客户，讲明浒关项目的客源是以本地为基点向周围扩散的模式。从客户的年龄和职务来看，25-40岁的年龄段是区域客源的主力客户，这部分客户属于都市的中坚力量，客群以一般受薪者和企业负责人为主。2、项目客源定位（1）目前通浒板块要紧购房客源描述目前客源以浒关当地的换房客户和新区的部分企业中产阶级为要紧构成。通浒板块在后期将会是新区的进展重点区域，随着配套的不断完善，以后将会形成新区一个新的理想的居住区，但目前尚处于刚开发时期，市场还需要一定的进展过程，但好的规划前景使专门多人都报有一定的信心，因此目前以本地客源为主的情况下，进展周边客源为主。项目本身条件与区域竞争楼盘的对比分析能够看到，项目在地理位置、产品本身及竞