2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库附参考答案（培优A卷）

2022年房地产估价师之估价原理与方法题库完整题库附参考答案（培优A卷）第一部分单选题(50题)1、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。

A.估价报告使用人

B.估价对象权利人

C.估价利害关系人

D.估价委托人

【答案】：C

2、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D.阴阳格拒

【答案】：A

3、一般物品的价格是（）的外在表现。

A.劳动

B.价值

C.利息

D.地租

【答案】：B

4、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析

【答案】：C

5、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】：A

6、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280

B.285

C.290

D.295

【答案】：A

7、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法

B.长期趋势法

C.收益法

D.假设开发法

【答案】：C

8、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（）主要用于检验其他方法的测算结果。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】：D

9、关于明确估价时点，下列说法错误的是（）。

A.估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的

B.估价时点为现在的，一般不得晚于估价委托合同签订日期，不得早于估价报告出具日期

C.估价时点为过去的，确定的估价时点应早于估价委托合同签订日期

D.估价时点为未来的，确定的估价时点应晚于估价报告出具日期

【答案】：B

10、将房地产称为物业的国家或地区是（）。

A.法国

B.意大利

C.日本

D.中国香港

【答案】：D

11、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。

A.维持现状前提

B.更新改造前提

C.改变用途前提

D.重新开发前提

【答案】：D

12、薛雪的著作是

A.《温病条辨》

B.《湿热条辨》

C.《温热论》

D.《脾胃论》

【答案】：B

13、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。

A.估价方法选用恰当

B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分

C.计算公式和计算过程正确无误

D.各种估价方法的测算结果一致

【答案】：D

14、下列不是估价所需资料的是（）。

A.对房地产价格有普遍影响的资料

B.宪法

C.反映估价对象状况的资料

D.交易成本，收益实例资料

【答案】：B

15、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

【答案】：B

16、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】：C

17、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于

A.味过于酸

B.味过于苦

C.味过于咸

D.味过于辛

【答案】：C

18、滋阴以制阳的治法属于

A.阳病治阴

B.阴病治阳

C.阴中求阳

D.阳中求阴

【答案】：A

19、中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指

A.太阳

B.少阳终者

C.少阴终者

D.厥阴终

【答案】：D

20、收益法中所指的收益是（）。

A.价值时点前一年的收益

B.价值时点前若f年的平均收益

C.价值时点以后的未来预期正常收益

D.价值时点前最高盈利年份的收益

【答案】：C

21、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。

A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例

B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例

C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例

D.难以确定

【答案】：A

22、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是

A.病

B.证

C.症

D.主诉

【答案】：B

23、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（）。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

【答案】：B

24、“先扶正后祛邪”适用于

A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病

B.正虚不甚，邪势方张

C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐

D.邪盛为主，急于补虚反会助邪

【答案】：C

25、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业

【答案】：C

26、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（）。

A.开发经营期可分为建设期和经营期

B.建设期的起点与开发经营期的起点相同

C.经营期可具体化为销售期和运营期

D.经营期可以准确预测答案

【答案】：D

27、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】：C

28、壮水之主，以制阳光的治法是

A.泻其阳盛，治热以寒

B.滋阴以制阳

C.损其阴盛，治寒以热

D.扶阳以制阴

【答案】：B

29、如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

【答案】：C

30、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产

【答案】：D

31、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务

D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

【答案】：D

32、辨证论治中，疾病过程中某一阶段或某一类型的病理概括是

A.病

B.证

C.症

D.主诉

【答案】：B

33、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期

B.成交日期

C.价值时点

D.市场状况调整后

【答案】：C

34、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A.上调贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

【答案】：B

35、寒病即见寒象所采用的治法是

A.热因热用

B.寒因寒用

C.寒者热之

D.热者寒之

【答案】：C

36、当成本法求得的价值（）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A.低于

B.高于

C.等于

D.无法确定

【答案】：B

37、（）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制

【答案】：A

38、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益

【答案】：C

39、关于房地产互补品的说法，正确的是（）。

A.商业用房与工业用房是互补品

B.新建商品房与存量房是互补品

C.经济适用住房与普通商品住房是互补品

D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

【答案】：D

40、相火有“生生不息”功能提出者是

A.刘完素

B.朱震亨

C.张景岳

D.张锡纯

【答案】：B

41、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于

A.足阳明气不足

B.足阳明气盛

C.少阴气血衰极

D.太阴终者

【答案】：A

42、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.混合深度价格修正率

【答案】：B

43、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

【答案】：B

44、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划

B.临街状况

C.周围环境

D.地形地势

【答案】：B

45、经过大椎穴的经脉是

A.足阳明经

B.足太阳经

C.手太阳经

D.手少阳经

【答案】：A

46、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（）从而确定最终的估价结果。

A.调整

B.取整

C.认定该结果，作为最终的估价结果

D.调整或取整或认定该结果

【答案】：D

47、预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

【答案】：D

48、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99

B.495.53

C.695.53

D.800.00

【答案】：C

49、下列哪项不是暑邪的致病特点

A.暑为阳邪，其性炎热

B.暑性升散，耗气伤津

C.暑多夹湿

D.暑热易生风动血

【答案】：D

50、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、以下（）因素会减弱房地产变现能力。

A.通用性差

B.房地产市场繁荣

C.价值大

D.独立使用性好

E.房地产具有分割转让性

【答案】：AC

2、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。

A.二次装修时所铺的木地板

B.可拆卸的水净化处理设备

C.嵌入式固定衣柜

D.随建筑配置的中央空调系统

E.摆放在室内的沙发

【答案】：CD

3、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。

A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

【答案】：ACD

4、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

【答案】：ACD

5、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有()。

A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点

B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日

C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点

D.房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

【答案】：AB

6、我国《物权法》规定，下列不得抵押的财产有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的财产

D.被依法监管的财产

E.乡镇企业厂房房地产

【答案】：ABCD

7、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。

A.开发期＋经营期

B.开发期＋运营期

C.开发期＋经营期－前期－建造期

D.开发期＋运营期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋经营期

【答案】：AB

8、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

【答案】：AC

9、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】：AB

10、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】：ABC

11、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。

A.卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)

B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)

【答案】：AC

12、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。

A.待开发在建工程价值

B.已完工程建设成本

C.取得在建工程的税费

D.后续开发的投资利息

E.销售税金

【答案】：AC

13、关于专业房地产估价的说法，正确的有（）。

A.应由专业机构和专业人员完成

B.应经过审慎判断并提供专业意见

C.出具的结果具有证明效力

D.应收取一定的服务费用

E.咨询性估价无需承担法律责任

【答案】：ABCD

14、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱

C.在建工程比现房的变现能力弱

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

【答案】：ABC

15、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。

A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

【答案】：ACD

16、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心理因素

【答案】：AD

17、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定

【答案】：AD

18、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。

A.说明估价报告的合法性、真实性

B.说明估价的独立、客观、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

19、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本

B.应采用实际成本而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

【答案】：ACD

20、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的重新购置价格。

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】：AD

21、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

22、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

23、运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，包括（）。

A.透明、稳定及具可预见性的房地产政策

B.一套统一、严谨及健全的房地产法规

C.一个公平交易的房地产信息资料库

D.一个公平竞争的市场环境

E.一个全面、连续及开放的房地产信息资料库

【答案】：AB

24、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括()等。

A.统一采用总价

B.统一采用单价

C.统一币种和货币单位

D.统一面积内涵E统一付款方式

【答案】：BCD

25、房地产估价原则可分为三个层次，即()。

A.基本原则

B.客观原则

C.特殊性原则

D.普适性原则E适宜性原则

【答案】：ACD

26、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

【答案】：BD

27、在具体估算建筑物重新购建成本的方法中，单位比较法实质上是一种比较法，单位比较法主要有（）。

A.分部分项法

B.工料测量法

C.年限法

D.单位面积法

E.单位体积法

【答案】：D

28、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

29、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】：BD

30、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。

A.土地补偿费与安置补助费

B.地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

【答案】：ABD

31、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（）。

A.房产税

B.承租人支付的物业管理费

C.空调设备重置提拔款

D.所得税

E.房屋保险费

【答案】：AC

32、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（）不能作为可比实例。

A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅

B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅

C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅

D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅

E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅

【答案】：ABC

33、在求取净收益中，运营费用包括（）。

A.房地产保有环节的税收

B.房地产折旧费

C.房屋保险费

D.房地产抵押贷款还本付息额

E.为承租人提供的服务费

【答案】：AC

34、净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外，还可用于（）。

A.不同期限的房地产价格之间的转换

B.资本化率的求取

C.比较法中因期限不同进行的价格调整

D.比较不同期限房地产价格的高低

E.假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取

【答案】：ACD

35、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有()。

A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件

B.通货膨胀率

C.环境改善、基础设施

D.利率因素E土地面积

【答案】：BD

36、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

37、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（）。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

【答案】：ABC

38、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（）。

A.法律上许可

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.使用上简便

【答案】：ABCD

39、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。

A.交付估价报告是房地产估价的基本程序

B.估价报告需经内部机构审核

C.估价报告只能由委托人签收

D.在交付估价报告时，需在《估价报告交接单》上签收

E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束

【答案】：ABD

40、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】：BC

41、房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

【答案】：BD

42、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（）。

A.放弃这个项目

B.努力学习，边学边干

C.埋头苦干，克服困难完成项目

D.找别人完成项目，签自己的名

E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助

【答案】：A

43、下列法律法规和标准中，应作为同有土地上房屋征收估价依据的有（）。

A.《中华人民共和国物权法》

B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

C.《国有土地上房屋征收评估办法》

D.《房地产估价规范》

E.《中华人民共和国担保法》

【答案】：ABCD

44、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

【答案】：ACD

45、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则

B.谨慎原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

E.价值时点原则

【答案】：ACD

46、下列属于建筑物实物因素的有（）。

A.开间.进深.楼层

B.电梯.中央空调.集中供热

C.通风.采光.日照

D.风格.色调

E.层高.朝向

【答案】：BCD

47、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

48、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。

A.电梯折旧费

B.租赁保证金利息

C.房地产税

D.企业（个人）所得税

E.房屋保险费

【答案】：BD

49、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。

A.市场比较法

B.投资法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

50、关于最高最佳利用原则的说法，正确的有（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途

【答案】：BD

第三部分大题(50题)1、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交通建设

B.外部配套设施

C.人口素质变化

D.地区衰落

E.城市建设

【答案】：ABD

2、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。

A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则

B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提

D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用

E.经济学上的

【答案】：BD

3、下列选项中属于构筑物的有（）。

A.办公楼

B.地下室

C.道路

D.水坝

E.隧道

【答案】：CD

4、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。

A.充公权

B.管制权

C.征税权

D.征收权

E.出让权

【答案】：ABCD

5、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益

C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】：AB

6、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

7、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

8、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

9、估价当事人包括（）。

A.注册房地产估价师

B.估价师协会

C.房地产估价机构

D.估价委托人

E.房地产经纪人

【答案】：ACD

10、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。

A.区位相近

B.权利性质相同

C.面积相等

D.档次相当

E.建成年份相同

【答案】：ABD

11、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（）时，便为最高最佳使用。

A.与外部环境最协调

B.达到规模递增

C.内部构成要素的组合最适当

D.外部环境与内部因素相关联

E.外部环境要素为最适当的组合

【答案】：AC

12、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

13、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

14、对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度

B.安宁程度

C.交通条件

D.动力的取得

E.基础设施条件

【答案】：AC

15、市场法中权益状况调整的内容包括（）。

A.土地使用期限

B.容积率

C.土地开发程度

D.房屋空间布局

E.地役权设立

【答案】：AB

16、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

17、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

18、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。

A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的

B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同

C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的

D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的

E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

19、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】：ABC

20、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】：假设开发法方案一：（旧厂房-批发市场）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元报课咨询电话4008105999建设工程教育网（），正保远程教育旗下品牌网站契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87万元营销费用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元

21、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

22、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（）。

A.本质上都是比较法

B.都需要进行市场状况调整

C.都需要进行交易情况修正

D.都需要进行土地状况调整

E.都是批量估价方法

【答案】：AD

23、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】：AC

24、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

25、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】：ABCD

26、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（）。

A.房地产价值是客观存在的

B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果

C.房地产价值由市场力量决定

D.由市场参与者集体的价值判断所形成

E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值

【答案】：ACD

27、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。

A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务

B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

E.估价师在提

【答案】：ABD

28、房地产需要专业估价的理由有（）。

A.房地产具有独一无二性

B.政府部门要求估价

C.房地产的价值量较大

D.估价人员要求估价

E.房地产不可移动性

【答案】：AC

29、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A.潜在毛租金收入

B.有效毛收入

C.净运营收益

D.税前现金流量

E.税后现金流量

【答案】：ABC

30、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.该实体组合完成的功能

B.该实体的质量

C.相应的配套的基础设施

D.立体空间

E.有形的实体

【答案】：AB

31、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

32、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）

33、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。

A.是否适于安装设备

B.是否易于取得动力

C.是否便于处理废料

D.是否接近大自然

E.是否利于获取原料

【答案】：BC

34、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）

【答案】：假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（万元）

35、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）。

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E.投资价值的评估