房地产指标诊断为企业经营把脉课件

指标诊断为企业经营把脉第4课

总25课回顾：数字密码土地储备土地储备对于土地储备，应该考虑最佳持有量在建项目预售制度导致了财务分析已完工（现房）在周转率上的偏差在建及完工项目对在建项目而言，衡量房地产企业运营效率或资产周转率的指标是开发周期总资产周转率=当年签约合同额÷（总资产-以前年度预售项目）总资产产值率=当年签约合同额÷总资产回顾：数字密码编制三年经营规划关注的经营指标年度目标回款率土地保障系数年度销售回款年末土储土地前融土地款上年度及本年度年度新获取土地地货比销售目标年末在建未达预售生产保障系数年度新开工上年度年度开工至达预售去化率存销比年末存货上年度回顾：数字密码指标体系构建需要确定：构成元素（即指标），相应的结构层次。战略、经营过程管控、风险预警、决策支持经营分析规模指标盈利指标成长性指标指标属性指标名称、意义、计算规则及管控颗粒度经营指标主数据平台统一的基础数据、口径统一123引语观点健康与否，先看体质，不能迷信指标，指标仅是参考。高尿酸症者，就一定是痛风患者吗？指标的设置应该与企业的战略和发展相适配。指标的标准不应该一成不变，应该逐步优化。规模增速是否健康战略是取舍，要兼顾发展的速度、质量、风险。发展的快慢是困扰大多数企业的战略核心问题。多快？多慢？增长率（增速）年度复合增长率年度复合增长率=(目标值/现值)^(1/年数)

-1规模增速是否健康复合增长率70%飞速突进复合增长率50%复合增长率30%跑步前进复合增长率10%稳步前进停滞不前规模增速是否健康部分标杆房企近5年年度复合增长率年度企业2015年2016年2017年2018年2019年年复合增速XLXHHYDT45312.578161.3530428.11040257.325887.31520473.470914.23200683%45%150.211651.47205.0353%5110%注：采用销售额统计口径，单位亿元近5年，黑马房企都是连跑带飞；起步门槛越低，增速越快。据博志成服务的中小房地产企业的数据统计：近5年度复合增长率参考均值为40%；实际统计值（15%~110%）。规模增速是否健康“双百战略下”模拟测算规模年度复合增长率3年百强

5年百强增速

增速（250亿）

（350亿）现有规模（亿元）3年百亿

3年百强

5年百亿5年百强增速3年百亿

3年百强

5年百亿

5年百强增速增速增速10203050100100100100300300300300100100100100400400400400115%71%49%26%211%147%115%82%58%38%27%15%109%82%68%52%192%132%103%71%104%77%63%48%100亿为生存线，中小房地产企业要生存，也要连跑带飞。根据战略，动态调整发展速度。规模增速是否健康年度增速的风险经验值：年度增速=2×（综合融资利率+资本化率-利润率）举例：综合融资率15%，资本化率8%，利润率5%；年度增速不低于36%。规模增长，增加企业安全边际。不举债，利润高，从企业安全角度看，增速可以放缓，但是存在未来生存的风险。负债高，利润低，从企业安全角度看，增速要提高。投资健康不能只看指标投资健康不仅要看指标，还要看布局、结构和节奏。百强代表企业

拿地城市分布101~200强房企布局情况投资健康不能只看指标➢

从企业布局城市来看，主要集中在重要城市群周边；尤其是经济相对发达，人口密集的长三角、大湾区、成渝都市群。调研布局企业更离散，更下沉。➢

大部分中小企业布局策略以深耕本土为主，其中部分发展较快的企业，在重点城市的周边布局。➢

据博志成数据调研，平均布局3.3个（城市/县）。平均在建在售个数8.75个。布局建议：深耕本土打阵地战、机会拿地打游击战；对中小房地产企业深耕的市场份额不低于15%。博志成调研企业布局投资健康不能只看指标布局结构（城市等级结构）01布局经营类型结构（现金流、利润、品牌）02

稳步发展企业，利润为主兼顾现金流，利润60%，现金流经营类型40%，控制好对利润的预期，区域深耕要有1-2个品牌项目；发展为主的企业，6:3:1；投资结构产品结构（高、中、低）0304产品规模控制好比例，深耕区域本土3:5:2；机会获取中高端为主；规模结构（大、中、小）深耕区域比例：3:4:4，机会进入区域以小项目为主土地获取方式结构（招拍挂、合作、收并购、勾地、一二级）；深耕区域全链条，机会进入区域合作、收并购投资健康不能只看指标土地储备的节奏，首先保证现金流安全，同时要考虑的因素包括：目标的要求，结构的要求，融资的节奏，产供销的节奏。进对城市拿对地，不盲从，不急躁！土地储备规模指标诊断（以年增速50%为例）土地保障系数状态合理预警预警强控强控运营策略继续保持，持续监控加快拿地说明提前排查可能出现的问题（结构性失衡的风险）2~31~23~4<1土地储备不足，投资端应加快拿地速度开发速度过慢，放缓拿地速度，运营端加快开发节奏谨慎拿地土地储备严重不足，危及集团可持续发展，排查问题并问责，提高拿地力度土储过高，增加经营风险；开发速度过慢，排查问题并问责，提高开发速度全力拿地>4暂停拿地OR加快开发土地储备规模结合年度土地转化率，供销比等指标综合判断，避免资金占压陷阱，防范风险。土地保障系数=（1+年增速）/土地转化率/销供比投资健康不能只看指标投销比：反应以销定投。中小房企2019年投销比调研数据根据统计，年增速50%的企业，投销比均值约在0.5。145.32%增速越慢的企业，投销比越低；增速越快的企业，投销比越高。87.37%55.78%51.63%负债越低的企业，投销比越低；负债越高的企业，投销比越高。10亿30亿50亿100亿以上投销比的合理区间（0.2~0.6）投销比越低，可能存在断货风险，投销比越高，可能会存在资金的风险。不负债、负债高都不健康房地产的底层经营逻辑是杠杆。不负债，不健康，负债高，风险高。据统计，101~200强企业负债率为75.6%。101~200强代表企业负债率散点图扩张意图明显的企业，负债率高；相对稳健的企业，负债率低。不负债、负债高都不健康2019

年，百强企业资产负债率均值为

78.7%，较上年微增

0.2个百分点；剔除预收账款后，有效负债率均值为49.0%，与上年保持持平，百强企业整体负债水平保持稳定。运营诊断指标中小房企2019年利润率调研统计17.74%13.21%12.76%9.74%10亿30亿50亿100亿以上2019年101~200强房企的利润率均值为9.5%。中小房企规模小利润率高，单项目的成功就是公司的整体成功，对利润的追求制约了规模增长；百亿以上的企业，由于近几年的地价高，竞争压力大，追求规模，导致利润率下降。运营诊断指标年度开工面积年度销售面积在建未达预售面积开销比=生产保障系数=前3月平均销售面积从以销定产的角度，生产保障系数比开销比指标能够更加动态的反应产销匹配，但是要注意对市场的敏感洞察。生产保障系数状态合理预警预警运营策略继续保持，持续监控加快开工说明2~31~23~4提前排查可能出现的问题开工速度过慢，影响整体开发计划加快建设速度开工至达预售速度过慢，可能影响销售供应；销售萎缩？开工速度严重滞后，挤压建设时间；排查问题并问责，全力提升开工速度<1>4强控强控全力开工开工至达预售速度严重延误，严重影响销售供应；排查问题并问责，全力保障供货节奏；销售和进度的平衡暂停拿地OR加快开发开销比的合理区间（1.0~1.3），目前调研的中小房地产企业开销比均值2.7运营诊断指标课堂练习：问题1：地货比40%的项目需要供货多少才能实现10个月经营性现金流回正？问题2：供货节奏以及首开货量多少才能满足现金流回正（10个月1.4A）供货签约率80%，需要供货2A/80%=2.5A10个月各项成本及权益支出1.4A签约回款率70%，需要签约1.4A/70%=2A土地款A10个月内全部完成供货运营诊断指标假设条件：供货销售按首开721排布，后续供货532排布，回款节奏按32221排布，供货之间间隔2个月（拿地后6、8、10）签约金额50%：供货30%：2.5A*30%=0.75A10个月内实际回款：0.375A*30%=0.1125A最后一次供货回款0.75A*50%=0.375A10个月10个月内实际回款：0.375A*70%=0.2625A0.225A*50%=0.1125A0.15A*30%=0.045A总数为0.42A签约金额100%，0.75A*50%=0.375A总供货30%：倒数第二次供货回款回款1.48A0.75A*30%=0.225A0.75A*20%=0.15A2.5A*30%=0.75A10个月内实际回款：0.7A*100%=0.7A0.2A*90%=0.18A0.1A*70%=0.07A总数为0.95A签约金额100%，1A*70%=0.7A供货40%：首开供货回款1A*20%=0.2A1A*10%=0.1A2.5A*40%=1A运营诊断指标达预售未售面积存销比=前3月平均销售面积存销比2~3状态运营策略说明提前排查可能出现的问题合理预警预警继续保持，持续监控加快供货供货速度不足，加快在建至达预售速度；注意关注市场变化去化速度不够快，加快去化；关注市场变化1~23~4加快去化供货速度严重不足，排查原因并问责，提高建设端供货速度。如因市场良好，可适度提高价格增加利润。<1>4强控强控全力供货OR提价增利去化速度严重滞后，存货过多，影响回款节奏；全力加速去化，可考虑对部分滞重库存降价去化全力去化OR降价去滞重库存运营诊断指标现金流型项目指标诊断一级指标行业A房企一级指标行业A房企现金流回正周期<12个月≤12个月净利润率6%<R≤9%≥5%一级指标

指标分类二级指标行业A房企≤30%≤40%≥25%≥20%3一级指标

指标分类二级指标行业

A房企地货比≤39%≤35%≥25%≥20%3商业自持比现金流产品比例可售比<10%

≤10%资金峰值比IRR（全投资）年自有资金回报率拿地-开工设计≥80%>75%<3%<2%<3%<3%≥75%≥75%<3%投资成本偏差率管理费用率营销费用率财务费用率综合税率<2.5%<3%现金流回正周期计划销售拿地-四证齐拿地-开盘45+Y净利润率成本费用66+Z<4%首开货量比首开供销比首开去化率存销比>50%≤1.5>70%≤2>50%≤1.4>70%≤2<12%

<12%税金价格进项税综合扣除率可研均价偏差率>8%>6%≤10%≥0运营诊断指标均衡性型项目指标诊断一级指标行业A房企一级指标行业A房企现金流回正周期12-18个月12-18个月净利润率9%-15%5%<R<15%一级指标

指标分类二级指标地货比行业≤40%≤50%≥25%≥20%4A房企一级指标

指标分类二级指标行业

A房企≤40%≤50%≥20%≥20%3+X商业自持比现金流产品比例可售比20%≥40%>70%<3%<15%≥40%≥75%<3%资金峰值比IRR（全投资）年自有资金回报率拿地-开工设计投资成本偏差率管理费用率营销费用率财务费用率综合税率<2%<2.5%现金流回正周期计划销售拿地-四证齐拿地-开盘55+Y净利润率成本费用<2.5%

<2.5%<4%

<5%<12%

<12%96+Z首开货量比首开供销比首开去化率存销比>40%≤2>40%≤1.6税金价格进项税综合扣除率可研均价偏差率>8%>6%>60%≤3.5>60%≤3.5≤10%≥0运营诊断指标利润型项目指标诊断一级指标行业A房企一级指标行业A房企现金流回正周期12-24个月12-24个月净利润率15%≥≥15%一级指标

指标分类二级指标地货比行业>50%>60%≥15%≥20%5A房企一级指标

指标分类二级指标行业

A房企不限定

≤15%≥20%

不限定不限定

≥70%>50%>60%≥20%≥20%3+X商业自持比现金流产品比例可售比资金峰值比IRR（全投资）年自有资金回报率拿地-开工设计投资成本偏差率管理费用率营销费用率财务费用率综合税率<3%<2%<3%<2.5%现金流回正周期计划销售拿地-四证齐拿地-开盘65+Y净利润率成本费用<2.5%

<2.5%<4%

<5%<12%

<12%126+Z首开货量比首开供销比首开去化率存销比不限定

不限定≤2>50%≤5≤2>50%≤5税金价格进项税综合扣除率可研均价偏差率>8%>6%≤5%≥0运营诊断指标中小房地产企业指标数据调研指标均值/典型值（参考）指标均值/典型值（参考）销售回款率净资产收益率0.900.212019年资金计划偏差率（%）2019年销售目标达成率（%）2019年销售回款达成率（%）2019年去化率（%）5.29%87.10%100.13%67.76%78.59%1.81%近2年项目平均IRR（%）2019年综合融资利率（%）2019年管理费用率（%）2019年一级计划节点达成率（%）6%~58.4%8.00%2.89%截止2019年底目标成本达成率（%）69.95%2019年项目变更签证率（%）运营诊断指标人工效能类指标指标名称行业参考值高周转型：1000