《房地产工程质量与施工现场管理》

《房地产工程质量与施工现场管理》

课程总结分享2012年8月10日开场白活产品质量一、房地产质量管理的核心理念——产品质量

（一）施工质量管理和房地产质量管理的区别

施工单位管理的是工艺质量

房地产企业管理的是产品质量

产品质量（二）产品质量——涉及提高生活品质的质量

产品质量（三）衡量产品质量的标准——客户满意度产品质量（四）从产品质量角度谈看图发现问题产品质量（五）课上讲的产品质量的几个案例厨房台面增加采光，增加无影灯；客户进小区刷卡不淋雨；2004年版万科《总图装置》；附件1万都时代—总图装置产品质量敏感点分析（如：酒店、公寓）；注重城市客户热点诉求（送菜地、送墓地、读名校、送养老配套等）质量管理核心分项指标二、工程质量管理与评估核心分项指标

当我们提到质量管理的时候，难免流于表面或片面。一种是因为我们在处理问题和解决问题的时候往往只看到了问题本身，而没有去寻找问题的根源，相当于只是治标而没有治本。这样就会导致同类型的问题不断出现，或者同样性质的问题没法从根本上避免，给我们的项目管理造成很大的困难，形成项目管理人员都是救火队员的局面。另一种是因为很多房地产管理人员都是从最初的施工单位或者其他建设单位转过来的，从惯性思维的角度混淆了房地产质量管理和施工质量管理的概念。本次课程帮助我们梳理了这些影响工程质量的核心分项指标。一旦我们从这些角度提前解决，可能未来的工程质量管理会是一件轻松的事情。（一）产品（客户）质量意识需要全员明确概念，提高认识。在此基础上尚需有一定的产品质量管理经验。质量管理核心分项指标（二）工程合同数量与现场人员配置结构一般情况下20万方的项目合同数量如果超过40个的话，其实真正的行使总包职能的就是甲方了，而很多公司的合同都会超过60个。工程现场一线的甲方管理人员一般为7个左右，当合同数量大于60个而工程现场一线管理人员少于7个的时候，工程质量是必然做不好的。建议：一般20万方的项目，一线工程管理人员按照7人标配（具体可参考中海项目7人标准配置方案），合同数量最好控制在45个以下。质量管理核心分项指标（二）工程合同同数量与与现场人人员配置置结构中海项目目7人标准配配置方案案质量管理理核心分分项指标标（三）铁杆供方方能和一家家房地产产开发企企业长期期（5年以上））合作的的合格供供方即可可称之为为铁杆供供方。当当一个项项目的铁铁杆供方方单位占占到合同同总量的的75%的时候，，这个项项目的质质量管理理会比较较不错。。50%是这个指指标的风风险临界界点，如如果铁杆杆供方达达不到50%，那一定定是甲方方在管理理上存在在问题的的。质量管理理核心分分项指标标（四）监理费标标准在我国现现阶段为为保证监监理的工工作质量量，一般般情况下下一线城城市的监监理费应应该在20元每平米米，二线线城市为为12-15元每平米米。监理理费低于于这个水水平的，，监理质质量是无无法保证证的，换换句话说说就是监监理费相相当于白白花了。。建议：依据监理理人员的的数量和和职位，，按单人人单月工工资进行行监理费费的计算算。万科科经过项项目实践践，最终终监理费费核算下下来也基基本是18-20元每平米米的标准准，但是是监理效效果则完完全不同同。质量管理理核心分分项指标标（四）关关于监理理的展开开如何考察察监理单单位考察监理理公司老老板的风风格与我我司企业业文化是是否一致致；考察综合合行政管管理能力力，包括括前台文文员水平平、卫生生间清洁洁水平；；考察现有有项目，，找水平平最高的的监理工工程师，，查看他他的监理理日志；；找突破点点：找一一个日志志中打砼砼的记录录，让其其提供对对应的打打砼的质质量保证证资料。。监理规划划和监理理细则甲方对以以上两个个监理工工作开展展的纲领领性文件件必须严严格要求求，一定定要有针针对性。。不看图纸纸就写不不出监理理规划。。质量管理理核心分分项指标标（四）关关于监理理的展开开监理合同同甲方的质质量管理理工作中中一定要要包括对对监理质质量的管管理。需需要在监监理合同同中对监监理单位位的质量量提出明明确要求求。具体可以以参考《万科2009-2010年度监理理工程集集中采购购协议》万科2009-2010年度监理理工程集集中采购购协议监理资料料管理流流程质量管理理核心分分项指标标（五）工工法管理理建立系统统的工法法管理体体系，通通过清晰晰的图纸纸和准确确的节点点，详细细对建筑构构造进行行表示。。工法样板板房的重重要性，，展出什什么，选选择哪些些工法进进行展示示。工法样板板房质量管理理核心分分项指标标（六）工工序管理理建立严格格的内业业管理体体系（其其实就是是严格执执行国家家的检验验批管理理规定）），并保保证资料料的准确确和真实实。重点工序序旁站，，拟出需需旁站清清单。——可参考万万科清单单（七）物物料管理理此项也需需要执行行严格的的内业管管理体系系，按照照国家有有关原材材料检验验的相关关规定，，基本能能够很好好的实现现物料的的管理。。重点材料料背靠背背复检，，拟出重重点材料料清单。。——可参考中中海清单单质量管理理核心分分项指标标工程内业业规范的的意义：：统一做法法，继承承公司传传统，规规范动作作，改造造新员工工；大大降低低对员工工个人素素质的要要求；训练体系系，迅速速提升员员工业务务水平；；内业系统统保留完完整是项项目管理理走向优优秀的基基础；多项目管管理和集集团化管管理的必必备工具具。质量管理理核心分分项指标标（八）样板引路路严格执行行样板引引路管理理办法，，在制作作样板的的过程中中准确落落实设计计意图和和调整工工法。样品管理理和样板板确认（（案例：：上海爱爱建，建建立样品品间和未未封样间间）质量管理理核心分分项指标标（九）工程款支支付工程款支支付的及及时性是是工程质质量管理理的零容容忍指标标，有好好的工程程款支付付情况才才会有好好的工程程质量。。（十）施工工期期合理性性施工工期期的确定定必须合合理，公公司需拟定符合合自身情情况的《《合理标标准工期期》，在在排计划划时需按按照此标标准工期期执行。。万科北京京标准工工期恒大标准准工期南方企业业标准工工期质量管理理核心分分项指标标（十一））合同签签订水平平要有详细细的合约约规划。。合约策划划报告各个合同同界面的的划分很很重要，，需要在在施工之之前的工程策划划中想清楚楚。本着公平平、公正正、有理理有节的的供方管管理原则则进行招招投标和和合同的的签订。。通过清单单加图纸纸包死的的合同模模式会比比较方便便项目的的管理。。当涉及价价格波动动比较大大的材料料或人工工时，需需提前对对调整进进行约定定，包括括哪些调调，什么么情况下下调。合同可视视化：将将质量、、安全、、文明施施工等各各种要求求给出图图片的形形式，将将图片放放入招标标文件，，放入合合同。（（案例：：深圳华华润万象象城）质量管理理核心分分项指标标（十二））专业技术术负责人人是否有专专业技术术负责人人也是一一个决定定项目工工程质量量管理好好坏的关关键因素素，需建建立项目目质量管管理的技技术线条条，从总总工，付付总工到到主任工工程师的的技术管管理路径径，实现现图纸管理理雪中送送炭，工工法管理理锦上添添花。质量管理理核心分分项指标标（十三））工程（产产品）质质量监控控时间点点工程质量量控制中中最重要要时间点点的把握握方法是是开展“三层会会验”。所谓三三层会验验也就是是当高层层项目做做至5层时在3层把所有有做法在各种户型型全部实实现一遍遍，通过过这次实实现，整整理各种种设计变变更和工工法调整整，统一一出一次次设计变变更。（（其实相相当于一一次实体体看图））三层会验验关注要要点恒大三层层会验记记录质量管理理核心分分项指标标（十四））安全文明明施工垃圾堆里里造不出出好质量量。（十五））后勤保障障安排好食食宿，解解决员工工的后顾顾之忧，，才能让让员工安安心的工工作。食堂也是是一个软软性的沟沟通平台台。务必将监监理的办办公和吃吃饭的地地方放在在甲方的的办公场场所和食食堂。质量管理理核心分分项指标标质量管理理的评估估指标三、是否否做好质质量管理理的评估估指标入伙当天天每户投投诉量：：10-15条每户是是平均水水平，万万科曾经经做到3条每100户万科产品品质量实实测操作作指引入伙当天天交房率率：95%以上（每每天入伙伙7、8个，延长长入伙时时间，不不让客户户聚起来来）毛坯房改改造费用用：50元每平米米（现在在行业平平均水平平是150-200元每平米米）入伙3-5年平均每每户投诉诉量：每每户15条以内质量投诉诉现场服服务及时时性：入入伙后6个月内，，接到投投诉2小时到位位质量维修修一次成成功率：：95%以上绿色建筑筑标准的的面积率率：绿色建筑筑评价标标准总体来说：：工程质量量对客户满满意度的贡贡献占比为为85%。项目总控四、开发商商的项目总总控（一）房地地产工程管管理行业现现状分析项目总控建筑施工总总承包在房房地产项目目上无法胜胜任“总承承包”的原原因项目总控（二）房地地产工程管管理行业现现状的对策策1、房地产企企业想做好好工程管理理，必须做做好的四个个核心工作作：计划总控；；技术总控；；现场平面总总控；信息总控。。2、核心工具具和方法：：《工程管理策策划书》旭辉——工程管理策策划书1（样板引路路、三层会会验），旭辉——工程管理策策划书2，龙湖——项目启动会会，万科——项目管理策策划书，金地——工程管理策策划书，百锐工程管管理全程策策划书样板板项目总控（二）房地地产工程管管理行业现现状的对策策3、必须由甲甲方组织或或下达的指指令：工作面移交交（核心是是1米线的移交交）；拆模令；外架拆除令令。4、平面布置置的基本要要点：体现项目基基本经营意意图；体现销售案案场、