特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案【完整版】

特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案2020特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案前言特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇是在几平方公里土地上集聚特色产业、生产生活生态空间相融合、不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是拥有几十平方公里以上土地和一定人口经济规模、特色产业鲜明的行政建制镇。2016年，特色小镇上升到国家层面，成为一种市场化主导的创新创业发展的新模式，其本质是产城融合发展理念下的产业集聚、升级和培育问题，不同点在于特色小镇的文化IP营造，实现产业、文化、旅游、生活的融合发展。由于我国地域辽阔，各地经济背景、自然资源迥异，因此特色小镇在不同省份的界定方式与发展模式也有所不同。前言特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇=“产”+“旅”+“城”+“人”完美融合特色小镇指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台；旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一的新型发展模式，其包括四大特色内涵：1、特在“产业”•“特色产业业为基石，旅游产业为动力，双核驱动特色小镇发展。+旅游产业”是特色小镇两大核心发展架构；以特色产特在产业特在功能2、特在“功能”•以产业为依托的“生产”或“服务”是核心功能；以旅游激发小镇能。内在系统与外部系统的良性互动，实现兴业、安居、游乐等复合功3、特在“形态”特在形态特在机制•特色小镇需形成独特的风格、风貌和风情；以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，塑造“小而精”特色风情小镇。4、特在“机制”•政府为主导、企业为主体、社会共同参与；政府把控整体方向、提供政策基建等服务；企业负责整合资源进行市场化运作管理；当地居民，则积极参与并负起监督责任。3特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案1业务背景及需求分析2特色小镇建设方案3特色小镇运营方案目录CONTENTS4特色小镇融资方案5特色小镇盈利方案特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案1业务背景及需求分析特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案01特色小镇政策解读“一”大目标政策解读2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。“三”大原则坚持突出特色、坚持市场主导、坚持深化改革“五”大培育要求特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务、充满活力的体制机制特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案01特色小镇特征特色01特在“产业”02特在“形态”“特色小镇”的产业需要坚持特色产业、旅游产业两个发展架构。特色产业的选择需要立足当地资源禀赋、区位环境以及产业发展历史等基础条件，向新兴产业、传统产业升级、历史经典产业回归三个方向发展。特色小镇的“特色”还在于其必须形成独特的风格、风貌和风情。小镇的风格：小镇的风情：是小镇的性格和个性以历史文化、生活方式、风俗习惯等软环境为基础，结合演艺、社区活动、人际交往，成为独特的文化价值。小镇的风貌：都要与文化传承接合，与生态及自然是其独特的建筑与外观，添加标题03特在“功能”03特色小镇的建设不仅是政府的行政行为，而是以特在“机制”以产业为依托的“生产”或“服务”是特色小镇的核心功能，特色小镇不能只以旅游为核心功能，而旅游的“搬运”功能，可以激发小镇内在系统与外部系统的交换融合，也是不可或缺的功能。政府为主导、以市场为主体办运营商开发模式。、社会共同参与的主政府以顶层设计、制度建设、服务管理为主要任务，把控整体方向、创造制度环境、建设基础设施、提供公共服务；企业（小镇开发运营商）通过资源整合以及市场化的运作管理方式，而与特色小镇息息相关的当地居民，则承担参与成为特色小镇建设中的主角；与社会监督的责任。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案01特色小镇实施要素以特色的产业及环境资源为基础以产城一体化综合开发为手段以产业链开发及房产开发为盈利核心基础依托手段旅游盈利以坚定政府政策及投融资支持为依托以泛旅游为引擎与目标归宿特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案01特色小镇建设类型产业是特色小镇发展重要基础，前瞻从产业分类入手，将特色小镇分为7+X类型特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案01如何打造特色小镇政府-引导企业-主体市场-运作社会-参与强化规划引导营造制度环境提供设施服务特色小镇主角决定性作用共同参与实时监督特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案2特色小镇建设方案特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案021、如何规划--发展架构特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案021、如何规划--开发模型特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案022、产业如何导入—产业选择策略特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案022、产业如何导入—特色产业发展路径特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案023、资金如何解决—融资方式特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案023、资金如何解决—融资框架搭建特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案024、如何运营—不同阶段运营要点及目标特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案025、如何盈利特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案026、泛旅游模式特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇的基本开发运营模式顶层设计制度建设执法管理进行产业培育创造制度环境建设基础设施提供公共服务加强社会治理等运营模式政府引导以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。市场运作决定性作用通过市场配置资源企业主体特色小镇的主角寻找市场机会进行资源整合发挥自身优势社会参与共同参与实时监督参与/监督特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇七种开发模式小镇的开发模式有很多种，每种开发模式的要求都不同。开发主题不同，其选择的开发模式就会不同。主题决定模式！而不同的开发模式决定项目的盈利模式，决定项目的存活率。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇七种开发模式主题游乐园模式这种模式很常见，国外以迪士尼为典型代表，国内以华侨城、万达主题乐园为范本。它们都是以乐园为卖点，吸引人流前来旅游，然后提升土地价值，最后售卖地产。这种开发模式对开发商的资金实力要求很高，目前国内的主题乐园模式也面临着IP缺乏、创新动力不足等问题。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇七种开发模式产业驱动模式文旅组合模式此模式就是产业小镇模式。这种产业有两类，一是引进来的产业，如云计算、基金等新兴产业；二是利用当地的自然和人文资源挖掘出来的产业。小镇离不开产业，没有产业的小镇，注定昙花一现。这种模式的要点在于一定要引进与当地经济发展水平、自然环境相匹配的产业。另外，产业的培育是需要耐心的。项目规模大，单一的形态和业态难以支撑。所以，很多人就将更多的类别组合进去，也就是文旅是个筐，什么都往里面装。这样看似业态丰富、功能更全、风险更小，但如果顶层设计没有做好，风险也最大。此种模式关键要处理好几种类型的逻辑关系，将能够相互依存、相互提升的类别进行组合。如度假和养老的组合，观光和游乐的组合等都可以大大提升小镇的生存和发展能力。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇七种开发模式农业驱动模式度假旅游驱动模式养老旅居驱动模式古镇改造模式在乡村旅游、休闲农业蓬勃发展的今天，这种农业驱动的模式也很常见。此种模式的核心是要让游客亲身体验和参与场景，体验农耕时代的礼仪和生活。值得注意的是，该模式不该只有农业，还应该补齐居住、教育等其他功能。这一类小镇一般是依托度假旅游发展起来的，如观澜湖。它的模式是先做环境，再考虑居住。此种模式最关键的是摸准度假人的需求，打造真正的度假功能。这类模式以乌镇雅园为典型代表。做养老的小镇，一定要满足几个条件：一是自然环境较好、二是水/空气好、三是交通顺畅、四是养老配套齐全。很多小镇都是由古镇“改造”而来的。对于这类古镇要保持建筑的“原汁原味”，二要寻找小镇的历史沧桑感。如乌镇、西塘等特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇盈利模式土地一级开发二级房产开发产业项目开发产业链整合城镇建设开发仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同时通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益。包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营。一是特色产业项目开发，包括科教文卫等；二是旅游产业项目开发，包括旅游项目（如主题公园）、休闲消费项目、夜间聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇盈利模式企业的角色企业的盈利来源土地资源（包括产业园区）土地一级开发（包括产业园区）特色产业园区建设与产业运营服务休闲旅游度假区开发运营住宅房产开发城市公共服务设施开发与运营工程＋土地增值收益工程＋土地增值收益（1）产业地产销售+产业地产租赁收益+产业服务运营收益（孵化、培训、管理、金融服务等）（2）产业发展服务收益（招商佣金或税收分成或落地投奖励等）旅游项目的运营收益房产销售收益工程+土地增值收益项目开发阶段的盈利模式特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇盈利模式运营阶段的盈利模式很多小镇都是通过几种盈利模式的组合，单一的盈利模式根本无法支撑小镇的发展。a.门票模式：收取相应的旅游门票。b.综合收益模式：主要有餐饮收入、住宿收入、租金收入、演艺收入以及其他消费收入等，比如丽江古城。c.产业收入模式：比如中国首个云计算产业生态小镇——西湖云栖小镇。d.地产收入模式：包括度假、养老主题的公寓、别墅，以及旅游商业等。e.资本运作模式：此种模式是最大化的降低前期投资压力、快速推进项目的方式，但首先必须做好整体策划，在此基础上引进战略投资者，最终实现上市，或者通过资本运作，实现融资和资本退出管道。比如，乌镇2006年引入上市公司“中青旅”开发古镇旅游，是资本运作的成功案例之一。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序定位：除了在选定合适的位置（资源、交通、人气），最关键的就是定位，定位表明想做一个什么样的小镇，只有定位才能决定小镇的方向，才能指导小镇开发所有环节和细节。如乌镇就是一个有江南水乡特色的安静小镇；东部华侨城就是一个以观光游乐为主的度假小镇。文化资源文化底蕴/文化产业，旅游资源分为观光游乐/宜度假的资源。资源不同，其定位思路也会有很大不同。如游乐观光资源其定位思路以玩为主，而度假资源应考虑旅居的需求。无论什么样的小镇，没有市场就不能存活和发展。不同的小镇必然面对不同的市场。定位决定其规模、配套、设施等都不会太大。依托资源依托市场定位决策土地价值消费分析地块价值往往决定项目的价值。地块所处的自然山水、交通、地形地貌都关系到地块价值的大小。要理清小镇未来的消费者是谁，了解消费者消费预期、需求及消费偏好，才能更好做到定位的合理性。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序产业：产业是小镇能否持续发展的基础和条件，是小镇保持永续动力的前提。在做小镇产业规划时，不能局限于眼前的繁荣，也不能盲目蹭热点，而是要对文旅资源进行深度挖掘和精炼，并形成可进入更广阔市场的产品、商品，而且能迅速建立强大的品牌优势，这才是关键。比如，牡丹作为花海，是一种旅游资源，而提取出牡丹食用油或者精油，就是一种产品。水稻是一种农作物，也可以是观光旅游的重要组成部分，但利用高新技术制作成面膜或者其他东西就是一种可进入市场的商品。在此基础上必须注入文化因子，如，西南、中南地区都有过年吃香肠的习惯，在他们眼里，没有香肠就等于没有团圆饭。当香肠作为一种商品，走向全国甚至全世界时，如何将它与文化结合在一起？可以在包装上打上“永远忘不掉的也许是你的乡愁”的标语，这就把文化因子联系起来了。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序规划：规划的核心，就是在认识环境、尊重环境、利用环境的基础上，融入具体建筑形象和功能，满足发展需求，创造和谐的生存环境，实现环境、建筑、产业、人的有机融合。规划应该追求一种境界。曲径通幽、欲掩还现、柳暗花明、别有洞天。不是故作迷宫、不是故设幔帐，一花一草、一砖一瓦、一屋一巷，总有道不尽的韵味、总有说不明的情趣，总有看不完的精彩、总有想不透的空间。这样的小镇规划设计才正是游客来了又来的最纯正的理由。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序资源导入链条结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案，将成为后期工作的有力指导。在策划规划阶段，将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等，以专家、投资商、服务商身份导入，形成落地性极强的方案。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序资源导入时序以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序IP导入：IP应该是一种身份识别。任何商品如果没有IP就不会成为品牌，没有IP是永远长不大的。IP的有5大特性：最先想到、最快延伸的、最大想象、最美形象、最好故事。IP的传播方法有四种：进入公众视野、制造新闻、强迫记忆、编好故事。IP传播的关键：建立IP与人的情感关联，最快缩短受众从认识、接受到喜欢的过程IP的传播渠道一般分为：形象展示、情感关联：具体到小镇如何与消费者进行情感关联，至少要做好“五情”：1.强调小镇的情愫；2.创造小镇的情缘;3.营造小镇情境;4.设计小镇的情趣;5.培育小镇的情韵。情感关联在小镇发展中的地位非常重要。人的情感非常丰富，情感往往主导人们对事物的偏爱和憎恶。一旦被偏爱，即使瑕疵再多也会被忽略甚至被转换。没有偏爱就没有品牌，而偏爱就是情感关联。无论是产业小镇还是文旅小镇，无论是产品还是环境，都必须刻意地注重与消费者情感沟通，只要能让他们偏爱，小镇的生命才会长久。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序品牌塑造：小镇品牌的重要性不言而喻，那么小镇的品牌到底如何打造？最重要的是产品和服务做的好。小镇品牌有两大基础：产品和服务,适合的产品、持续用心的服务，成就品牌的关键。产品有四大属性：一是特指性要明确，明确什么产品，明确什么客群、明确什么优势,；二是竞争性要从顶层设计开始，差异、特定、结合定位迎合市场；三是延展性必须注意产品的内在关联性，手机替代照相机，但你不能让手机替代化妆品；四是美好性要注意和人的情感相关联。再好的产品，没有好的服务绝对成就不了品牌，尤其是做文旅小镇。而服务必须有体系、有标准、有执行、有机制。不同的小镇定位，其服务标准和内容肯定不一样。比如，产业小镇和文旅小镇的服务内容就有很大不同，产业小镇的服务更多的是在生产方面，如技术、物流、人才、原料、生产环境等方面做好支持，而文旅小镇则主要是生活和体验方面，如交通、住宿、餐饮、游乐指导、商业环境等。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02特色小镇开发次序服务体系：特色小镇，没有完善的服务体系，将走不长久。服务是更高标准的旅游需求，也是增加游客体验价值，和提升满意度的重要方面。建立高层次，精细化的服务体系，是打造小镇旅游核心竞争力的关键。当然，小镇不仅服务于游客，小镇服务体系需根据不同的服务对象和需求，从硬件设施和软件服务两方面入手，硬件方面是建设相关的基础设施，而软件则是建立高标准的服务规范和制度。服务体系包括三方面的内容：1．游客：包括公共服务（交通、卫生、安全、信息）、接待服务。2．经营者：包括经营环境、经营秩序、招商政策。3．本地居民：包括物业服务、生活服务。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02小结：特色小镇考量的几个方向因时因地因人因时：指的是结合时代变化和发展规律，从最开始的策划就能顺应时代、适度超前，后期的运营时俱进、推陈出新；因地：一方水土、一方人文，因地指的是结合项目资源和市场特征，让特色小镇更接地气，体现地域文化和特色；因人：是根据发起方、投资方、操盘方自身的能力、实力和心力，为其量身定制差异化的特色小镇发展策略；特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案02小结：特色小镇开发具备的条件宏观、系统、长远、长效的规划很强的品牌感召力、持续的资金沉淀力、强大的资源整合力、完善的配套实现力、完整的产业运营力特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案3特色小镇运营方案特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案031、申报流程特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案032、申报条件特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案033、申报材料特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案034、申报要素特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案03全程进入特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案03高效专业特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案03一体化要素导入产业链整合模式，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，实现全要素导入。以整合特色小镇下的投融资平台为基础，构建与培育区域旅游上市公司和新三板企业为核心，PPP项目为抓手，创新旅游IP导入为驱动，形成创新的旅游投融资模式，推进特色小镇创新发展。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案03全方位资源对接特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案4特色小镇融资方案特色小镇融资模式分析特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇主要融资模式特色小镇建设的主要融资需求来自于一级土地开发、二级房产开发、基础设施建设、产业开发建设等建设期资金需求以及后期小镇运营所产生的资金需求。除了商业房地产开发以及产业开发等市场化的开发项目可以依赖项目自身产生的现金流获取融资以外,基础设施建设等需要政府支持的项目融资主要采用BT、BOT、TOT、TBT、PPP等模式。（1）BT（建设-移交）模式：BT模式指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。（2）BOT（建造-运营-移交）模式：在这种模式下，首先由项目发起人通过投标从委托人手中获取对某个项目的特许权，随后组成项目公司并负责进行项目的融资、建设、和运营，在特许期内通过对项目的开发运营以及当地政府给予的其他优惠来回收资金，并取得合理的利润。特许期结束后，将项目无偿地移交给政府。（3）TOT（转让-经营-转让）模式：在这种模式下，首先企业购买某项资产的全部或部分产权或经营权，然后，购买者对项目进行开发和建设，在约定的时间内通过对项目经营收回全部投资并取得合理的回报，特许期结束后，将所得到的产权或经营权无偿移交给原所有人。（4）TBT模式：TBT是将TOT与BOT融资方式组合起来，以BOT为主的一种融资模式。在TBT模式下，政府通过招标将已经运营一段时间的项目和未来若干年的经营权无偿转让给投资人，投资人负责组建项目公司去建设和经营待建项目，项目建成开始经营后，政府从BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益。按照TOT和BOT协议，投资人相继将项目经营权归还给政府。实质上，是政府将一个已建项目和一个待建项目打包处理，获得一个逐年增加的协议收入（自待建项目），最终收回待建项目的所有权益。特色小镇融资方式（5）PPP模式：特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案该模式是指政府与私人部门就具体项目合作组成项目公司，引入社会资本及金融资本，共同设计开发共同承担风险，全过程合作的公共服务开发运营模式。广义的PPP模式包括BOT等多种公私合作投融资模式。以上融资模式的核心在于政府与社会资本的分工合作，政府主要提供特许经营权、产业政策、以及财政等方面的支持，社会资本则负责投资、建设、运营、及提供相关技术等，两者各展所长，各取所需，能够有效提升基础设施等公共产品供给的效率。特色小镇融资模式分析特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇的主要融资工具选定融资模式后，需要对接具体的融资工具获得融资资金。融资工具就其本质而言，主要分为股权和债权两类。特色小镇开发可以从各类金融机构，包括银行、信托、租赁、保险、基金、资管等处获得融资，也可以通过资本市场发行股票、债券、以及资产证券化产品等筹集资金，满足特色小镇建设、运营等各阶段的资金需求。另外，建议积极优先对接国家和地方培育特色小镇的专项资金，如政策性专项基金以及政策性贷款等，此类资金在资金成本以及期限方面与市场化的资金比较一般具有明显优势。具体而言，特色小镇开发可以运用的融资工具包括：（1）建设阶段主要融资工具：基础融资：特色小镇投资可以利用的基金包括：城市发展基金、政府引导基金、PPP产业基金等市场型基金。基金融资的主要作用是作为项目的基础资金投入，并可撬动更大规模的债权类资金支持的项目建设；2016至2017年期间，住建部先后与多个部委、政策性银行签署合作协议及声明，鼓励特色小镇探索新的投资模式并为特色小镇开发建设提供政策性金融支持。其中，2016年10月下发的《关于开展特色小镇培育工作的通知》明确指出支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设资金，并且中央财政将对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励（具体奖励政策有待出台）。地方政府层面，广东、浙江、江苏、海南等省份则先后成立了特色小镇建设专项基金，由财政部门牵头搭建投资平台，撬动社会资金对特色小镇建设工作定向支持和培育，为工程提供持续稳定的现金流。采用这一模式的好处在于，除了资金成本更低之外，还可满足股权、债权、PPP等多元化融资需求。银行贷款：特色小镇建设可以运用的银行贷款包括政策性银行向基础设施等非盈利项目提供的中长期、低成本的政策性资金以及商业银行向小镇内特色产业及商业性开发等盈利项目提供的商业贷款支持。信托计划：特色小镇项目公司也可以委托信托公司通过发行信托计划募集信托资金，然后投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等用于支付信托受益人的本金及投资收益等。特色小镇融资模式分析特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案融资租赁：融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。通过融资租赁方式可以解决购置高成本大型设备的融资难题，缓解特色小镇建设期的资金压力；也可以在特色小镇运营阶段，通过向租赁公司出售可产生稳定收益的设施资产并回租的方式盘活存量资产，改善企业财务状况。（2）运营阶段主要融资工具：资产证券化：资产证券化是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。为支持传统基础设施项目建设，发改委、证监会于2016年底发文，推进政府和社会资本合作（PPP）项目的资产证券化。在此模式下，特色小镇的开发主体可根据PPP项目基础资产的不同回报机制，即使用者付费模式下的收费收益权，政府付费模式下的财政补贴，及可行性缺口补助模式下的收费收益权和财政补贴来设计相应的产品结构，发行资产证券化产品支持特色小镇的可持续发展。债券发行：根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以发行企业债券支持特色小镇相关建设，也可以联系特定项目发行项目收益债券，其募集资金用于特定项目的投资与建设。债权的本息偿还资金主要来源于项目建成后的运营收益。另外，特色小镇的项目公司也可以根据国家发改委的最新指引，发行专项债券或集合债券，支持用于健康、养老、教育培训、文化、体育、旅游等产业的相关设施建设的投资。IPO及股票增发：特色小镇的项目开发主体如果满足上市条件或拥有现成的上市平台，即可在公开市场上通过IPO或股份增发等方式募集股权资金，支持特色小镇项目开发的资金需求。通过上市公司平台进行融资还能为项目开发企业带来一定的宣传效应，可以帮助其在与政府、金融机构、及其他企业的谈判中争取较为优惠的条款与条件。特色小镇融资模式分析特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案建设阶段主要融资工具基金融资银行贷款信托计划融资租赁经营阶段主要融资工具资产证券化债券发行股票融资特色小镇融资模式分析特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇的融资规划特色小镇从规划到建设到运营是一项复杂的系统工程。如何利用各种融资模式及融资工具最有效地配合发展特色小镇每个阶段的资金需求，保证资金的可获得性以及可持续性是融资规划主要关注的课题。由于特色小镇开发需要的资金量大，期限长，而且特色小镇开发过程中的具体项目，如土地开发、基础设施建设、房产开发、产业开发等的商业模式不同，回报模式相异，因此具体对应的融资模式和融资工具都需要针对不同项目的特性进行专门设计。另外，随着我国资本市场的不断发展，资产证券化等创新金融工具能够为特色小镇的运营阶段提供长期稳定的资金供给，也为特色小镇建设期的融资提供了有效的退出渠道。在此，我们总结了特色小镇融资规划中的若干要点如下：要点一：对小镇资源、政府支持、及小镇商业模式进行梳理进行融资规划之前，应该对小镇的自有资源进行系统的梳理，了解小镇资源的优势与不足；并与政府进行沟通，了解政府能够提供的财政及政策支持；同时构想小镇未来的运营及商业模式，作为预测小镇投资收益的基础。要点二：对小镇开发进行整体财务预算确定总投资及分期投资规模，落实政府直接与间接扶持资金额度，并对小镇未来的收入情况进行预测。对特色小镇的投资及回报进行测算的目的是为了了解小镇开发的资金缺口，为接下来进一步调整小镇开发的资金平衡方案，并确定开发的融资模式及对接社会投资方进行准备。要点三：为不同项目匹配合适的融资模式及工具小镇开发中不同项目的项目特点及资金需求各有不同，应有针对性地确定融资模式，匹配不同类型的资本机构及融资工具。除房地产开发等可以完全进行商业化运作的项目，其他如基础设施等公共服务相关设施项目的融资，需要对项目的回报机制，即使用者付费、可行性缺口补贴与政府购买服务三种方式进行区分，并有效落实财政补贴、政府购买承诺等相关政府支持政策，从而满足社会资本及金融机构投资的前提条件，以便顺利获得小镇开发所需的资金供应。特色小镇融资模式分析要点四：积极探索各类融资渠道，有机结合各类融资模式及融资工具，系统解决小镇发展的资金需求小镇开发过程中，同一个项目可能需要运用多种融资工具，如股权融资，债权融资，甚至夹层融资等。而同一个项目发展的不同阶段，如建设和运营阶段，需要的融资工具也有不同，如建设阶段需要利用银行开发贷款等开发性融资，而运营阶段则可以通过经营性贷款以及资产证券化等方式替换建设阶段的融资。因此，根据不同机构的收益与风险偏好，灵活运用各类融资工具，有效匹配小镇开发项目各层级、各阶段的资金需求也是特色小镇融资规划的关键所在。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案针对特色小镇开发周期长，所需资金量大，以及政府支持力度强等特点，梳理了包括PPP在内的若干融资模式以及建设、运营阶段分别适用的各种融资工具，提出应该从资源、政策、商业模式梳理着手进行融资规划，对小镇开发、运营、及投资回报进行测算以了解具体资金需求，并为不同项目有针对性地匹配适合的融资模式与工具，同时尽可能地开拓各种融资渠道，以系统性地满足特色小镇融资需求。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资政策环境01鼓励多渠道的对特色小镇的金融支持02国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中，提出强化金融支持鼓励多渠道的投融资创新03《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》中提出创新特色小（城）镇建设投融资机制。政策性信贷资金支持范围《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》明确规定：政策性信贷资金主要支持小镇基础设施配套、小镇公共服务设施、产业支撑配套设施三方面的建设特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资融资渠道01开发性金融发挥“特殊作用”承担长期融资任务，针对基础设施、基础产业、特色产业等领域的建设提供大额长期资金02政府资金发挥“杠杆作用”子特色小镇融资渠道中起着引导和牵头作用多平台参与，缓解政府压力，盘活小镇发展03政策性资金发挥“推力作用”政策性基金就是指国家为促进特色小镇发展而提供的财政专项资金04社会资本发挥“主体作用”社会资本引入，缓解政府压力提供小镇建设效率，对民营企业可以获得直接或者衍生利益商业金融发挥“促进作用”一般通过PPP融资途径实现商业金融，商业银行（投资主体）既要成为ppp项目服务商，又要成为规范者和促进者05特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式融资约束是特色小镇建设的最大障碍，持续稳定的资金来源是特色小镇发展的关键，因此合适的融资模式对于特色小镇的发展是非常有必要的融资发债基金租赁资产PPP模式收益信托特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式①发债根据现行债券规则，满足发行条件的项目公司可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式②融资租赁融资租赁集金融、贸易、服务于一体，具有独特的金融功能，是国际上仅次于银行信贷的第二大融资方式直接融资租赁，可以大幅度缓解建设期的资金压力设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题售后回租，即购买有可预见的稳定收益的设施资产并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式③基金产业投资基金：具有产业政策导向，更多的是政府财政、金融资本和实业资本参与政府引导基金：由政府财政部门出资并吸引金融资本、产业资本等社会资本联合出资设立，按照市场化方式运作，带有扶持特定阶段、行业、区域目标的引导性投资基金，非营利性，一般不直接投资作为母基金投资于子基金城市发展基金：地方政府牵头发起设立的，募集资金主要用于城市建设的基金。牵头方为地方政府，通常由财政部门负责，并由当地最大的地方政府融资平台公司负责具体执行和提供增信，投资方向为地方基础设施建设项目，通常为公益性项目PPP基金：PPP基金是指基于稳定现金流的结构化投融资模式。PPP基金可分为PPP引导基金和PPP项目基金；其中PPP项目基金又分为单一项目基金和产业基金等特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式城市发展基金运营结构图特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式④资产证券化基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，“基础资产”权属不清晰，在资产证券化过程中存在法律障碍。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式⑤收益信托类似于股票的融资模式，由信托公司接受委托人的委托，向社会发行信托计划，募集信托资金，统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案特色小镇融资六种模式⑥PPP融资模式特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供特色小镇建设运营一体化服务方案，特色小镇建成后，通过政府购买一体化服务的方式移交政府，社会资本退出特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案5特色小镇盈利方案特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案开发模式开发总模式：【双产业三引擎三架构】特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案开发模式①以特色产业为引擎的泛产业聚集结构主要包括“产业本身+产业应用+产业服务+相关延伸产业”四个层面（机器人为例）“产业本身”即机器人的生产制造、科研、设计、系统集成等“产业应用”包括工业领域的机器人工业4.0、医疗领域的机器人康复医疗陪护、休闲领域的机器人娱乐表演等“产业服务”则包括机器人交易服务、机器人会议服务、机器人教育培训等“相关延伸产业”可以与旅游、影视、文化等领域结合，打造机器人主题乐园、机器人影视产业园、机器人博物馆等特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案开发模式②以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构泛旅游产业聚集结构，是在泛旅游产业理念下，依托旅游与其他产业的融合、聚集，超越旅游十二要素的范畴，形成以旅游产业带动其他产业发展的多产业、立体网络型产业集群特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案开发模式③旅游目的地架构特色小镇虽不完全是以旅游为主要目的，但又必须包含旅游的功能，每一个特色小镇原则上都是一个以3A或3A以上景区为主导的旅游目的地，是“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的一体化聚集地特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案开发模式④新型城镇化架构特色小镇本身就是一个城镇化架构，包括“核心引擎+产业园区+休闲聚集区+综合居住区+公共服务设施配套”五大架构。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案开发模式⑤互联网引擎与智慧化架构以人为中心的特色小镇，应注重市场环境的变化，立足居民或游客的体验维度，从顶层设计、生产生活、服务提供、城市管理、品牌营销等多角度全方位，注重现代智慧科技的运用，打造智慧化的特色小镇，形成对产业、旅游、宜居生活的全面提升。特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案运营模式（商业模式）特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案运营模式（运营模式）企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇特色小镇建设运营融资与盈利综合解决方案运营模式（投融资模式）构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为