2022年郑州房地产市场上半年市场研究报告

2022上半年郑州房地产市场报告2022年7月4A方案君2022年上半年已落下帷幕，在过去的半年时光里，“挺难的、再坚持一下、会好起来的、加油”成为我们高频听到的词汇。这半年里，国内外不确定性因素增加，使经济发展面临了更多挑战，不论是全国还是郑州，取得现有的经济成果实属不易。前言一系列稳经济促发展举措的背后，离不开各行各业的稳健有序发展，作为支柱行业的房地产尤为重要。上半年房地产行业政策可谓暖风尽吹，通过行政手段、限购限售松动、金融信贷支持、土拍规则放松、房地产风险化解等全方位助力市场健康发展和良性循环。具体到郑州而言：2月的市长喊话拉开了本年度的房地产救市序幕，3月初抢先于全国所有省会城市，打响省会城市重磅救市第一枪，并积极配合中央定调，稳步推进各项政策不断落实，切实为当下的购房者减轻了购房压力。6月份再度推出一揽子稳经济措施，在房地产行业推出“房票”安置，献出“去库存利器”。这半年对从业者而言挺难的，甚至可以说是痛苦的。营销端使尽浑身解数，只为赢得客户青睐。“现房、准现房、国企、央企、极致首付、花样营销”成为核心标签。好在结果是好的，在全国各地房地产政策的持续呵护下，近期各地房地产市场已出现了明显好转，交易活跃度大幅上升，政策带来的效果正在持续显现，特别是6月以来，房地产市场趋稳转暖迹象继续增多。当下郑州市场无论新房、二手还是租赁，交易双方虽谨慎但信心均在增强，对未来预期总体一致向好。01宏观篇MacroscopicStudy02新房篇目录ContentsNewHousingMarket03二手房篇Second-handHousingMarket04租赁篇LeasingMarket05展望篇OutlookfortheSecondHalfoftheYear宏观篇经济短期波折长期向好全国重点经济指标/全国行业数据/房地产宏观政策/本地大事记全国重点经济指标52022

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22年经济总体开局平稳

全年5.5%目标承压总的来看：一季度国内生产总值270178亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%，实现平稳开局，后续要实现5.5%的全年目标，需要加大政策发力力度。分产业特征：工业生产较快增长；固定资产投资规模扩大，其中房地产开发投资增速为0.7%；市场销售保持增长。2022年一季度全国GDP（亿元）及增速12000001000000800000600000400000200000012.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%10.6%9.5%9.8%7.3%6.9%6.9%6.7%4.80%2.2%2010年41303010.6%2011年4893019.5%2012年5403677.9%2013年2014年6439747.3%2015年6890526.9%2016年7435866.7%2017年8207546.9%2018年9003106.6%2019年9885296.1%2020年10159862.2%2021年11436708.10%2022年一季度270178GDP增速5952447.8%4.80%2022

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国民经济压力增大

系列稳经济政策逐步显效

经济有望逐季回升固定资产投资：运行平稳，一季度各地基建超前发力，对固资有较大拉动作用；第二产业拉动作用最强；房地产开发投资受限；社会消费：罕见出现负增长，主要受疫情及负面心理预期影响，居民消费意愿减弱；进出口：增速较上年放缓，重要原因之一为国外逐步放开疫情管制，对进口商品需求减弱，但总体依旧保持了较好态势。注：表2中，固定资产投资为月累计增速；社消及进出口为1-2月累计，该两项其余为单月同比增速；数据来源：国家海关总署，国务院官网等政府公开网站，贝壳新房策略支持整理。宏观经济

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CPI&PPI剪刀差持续收窄，上半年居民消费价格运行总体平稳PPI：保供稳价政策效果显现，上半年各地区各部门高效统筹疫情防控和经济社会发展，保障重点产业链供应链畅通稳定，PPI同比涨幅连续6个月回落。CPI：前低后稳，上半年温和上涨，猪肉价格大幅回落、服务价格相对稳定是CPI低位运行的主要原因。在全球多个国家通胀大幅上行之际，我国CPI依旧保持在合理区间，成为全球物价“稳定器”。全年3%左右的目标正稳步实现。CPI&PPI剪刀差持续收窄，企业生产成本下降，居民生活成本可控，市场总体供需趋稳。今年1—6月平均来看，CPI比去年同期上涨1.7%，PPI比去年同期上涨7.7%数据来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。工业品出厂价格指数（PPI）是反映一定时期内全部工业产品出厂价格总水平的变动趋势和变动幅度的相对数，PPI增速为正，说明工业出厂价格走高。居民消费价格指数，简称CPI，是一个反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标，一般来讲，物价全面地、变化对比、持续地上涨就被认为发生了通货膨胀。82022

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制造业PMI震荡后重回扩张区间

生产恢复加快上半年总体走势来看：我国经济整体回升，历经波折后重回荣枯线之上，生产恢复加快。分阶段看：3、4月份疫情多点散发，物流不畅、制造业产需大幅收缩，PMI一度跌至冰点，6月随着国内疫情防控形势持续向好，稳经济一揽子政策措施加快落地生效，中国经济总体恢复有所加快。2020年-2022年6月全国采购人经理指数（PMI）53.052.152.051.951.951.551.451.35150.950.950.850.650.651.049.047.050.450.349.649.649.5荣枯线：PMI<50

经济收缩49.247.4采购经理人指数（PMI）采购经理指数（PMI），PMI每项指标均反映了商业活动的现实情况，综合指数则反映制造业或服务业的整体增长或衰退。它以50为分界线。当PMI大于50时，表示经济正在发展，小于50，经济收缩。92022

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LPR上半年两度调低

信贷环境宽松

贷款利率降低

放款周期加快2022年上半年，LPR报价分别在1月及5月做出下调，切实降低了企业、居民的资金成本。5年期LPR的两次下调，及首套房贷款利率下限的下调，使得居民的购房利率降到3年来最低。信贷环境的宽松同样体现在放款速度上，贝壳百城的平均放款周期从去年的73天降至29天，上半年连续4个月下降至低点。2021年7月-2022年6月贝壳百城银行房贷利率指数及签约放款周期806.50%6.00%5.50%5.00%4.50%4.00%737060504030201006.00%

5.99%5.95%5.69%5.96%5.69%5.91%5.64%5.85%5.60%5.84%5.56%5.75%5.47%5.60%5.34%5.45%5.17%5.74%

5.73%5.32%4.91%5.09%294.42%放款周期首套利率二套利率102022

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一季度城镇居民人均可支配收入增速有所放缓

总体稳步增加2022年一季度，全国城镇居民人均可支配收入13832元，实际增长4.2%，依旧保持增长势头。2019-2022年一季度城镇居民人均可支配收入及增速5000014.0%12.0%10.0%8.0%12.3%43834450004000035000300002500020000150001000050004235910.7%8.7%359468.1%3512832821319395.9%5.7%5.4%5.0%6.0%4.2%241254.0%21342216551.2%2.0%-0.30%1163311691-2.0%-2.0%-4.0%-6.0%-3.9%02019年第一

2019年第二

2019年第三

2019年第四

2020年第一

2020年第二

2020年第三

2020年第四

2021年第一

2021年第二

2021年第三

2021年第四

2022年第一季度116335.9%季度213425.7%季度319395.4%季度423595.0%季度季度季度季度438341.2%季度季度季度359468.7%季度351288.1%季度138324.2%累计值（元）累计增长11691-3.9%21655-2.0%32821-0.3%1312012.3%2412510.7%112022

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2月房贷数据出现有记录以来首次负增长

随后贷款市场超预期修复居民贷款、消费信心大幅受挫：2022年2月，代表房贷的居民中长期贷款出现了该数据有纪录以来的首次负增长，住户贷款情况同样为负数；市场修复受阻：4月受全国疫情多点散发影响，该数据再次转负；预期得到改善，融资信贷超预期修复：5月该数据再度回正，6月社会融资规模和信贷情况超预期恢复，住户贷款情况总体呈现较高值，原因在于随着疫情逐步好转、一系列稳经济政策效果显现，居民的消费意愿和购房意愿有明显提升。2021年6月-2022年6月住户贷款及居民中长期贷款情况18900上半年人民币贷款增加13.68万亿元，同比多增9192亿元。分部门看，住户贷款增加2.18万亿元，其中，中长期贷款增加1.56万亿元。16000110006000126001070094307424865684827337582157554259515646574221405939747月4167104710002021年6月8月9月10月11月12月2022年1月2月

-4593月4月5月6月-605-2170-4000-3369住户贷款情况（亿元）

居民中长期贷款情况（亿元）122022

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RESERVED信息来源：国务院官网，贝壳新房策略支持整理。宏观经济篇小结我国经济稳中向好、长期向好的基本面没有变，的基本特点没有变。Ø

国内保供稳价政策发力，大宗商品价格持续回落。在多国创了通胀历史记录的当下，取得这一成果非常不易，企业生产成本的进一步降低，为企业带来更多的利润空间，从而为下半年的经济持续向好奠定基础，也为居民消费价格指数继续保持在合理区间提供信心和必要条件。Ø

政策对市场的一系列支持，使得各项经济指标历经波动后重回扩张区间，RESERVED全国行业数据142022

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成交恢复不及预期

行业压力犹存

但环比降速有所收窄上半年全国商品房销售面积和销售增速持续下滑：①.去年上半年一系列限制性政策效果持续显现；②.受国内外战争、疫情不确定性因素增多影响；③.房企爆雷阴霾持续。导致居民购买新房信心受挫，市场进入筑底阶段。房企到位资金承压：①.销售状况下滑，回款动力不足；②.国内外融资渠道受阻，融资成本高；③.上半年3-4月偿债高峰，加剧现金流紧张局面。销售业绩、资金到位情况的环比降速有所收窄，全国商品房的销售面积环比增速和销售额2022年前5个月较2022年前4个月分别收窄2.7个百分点和2百分点；资金到位情况环比收窄2.2个百分点。5月单月全国商品房销售面积环比增长25.8%；销售额环比增长29.7%。全国商品房销售面积及销售额同比增速全国房地产开发企业本年到位资金同比增速125.0%105.0%85.0%65.0%45.0%25.0%5.0%29.9%113.4%30.0%20.0%10.0%0.0%23.5%104.9%18.2%88.5%14.8%11.1%68.2%8.8%7.2%4.2%63.8%52.4%48.1%38.9%30.7%36.3%22.8%27.7%16.6%-10.0%-20.0%-30.0%21.5%11.8%8.5%15.9%4.8%-9.6%-17.7%11.3%-19.6%7.3%4.8%1.9%-13.8%-23.6%-15.0%-35.0%-25.8%-20.9%-23.6%-19.3%-22.7%-29.5%-31.5%商品房销售面积增速商品房销售额增速房企本年到位资金增速152022

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上半年房地产开发投资同比萎缩

单月呈明显好转趋势2022年1-5月，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%，连续12个月下降。两年来增速呈“W”走势，二次探底。占比固定资产投资份额25.31%，占比规模略降。值得注意的是：5月单月，房地产开发投资1.29万亿元，环比增长13.16%，新开工面积环比增长20.1%。2019年-2022年5月房地产开发投资同比增速及固资占比固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）时间占比份额38.26%40.00%2019年1-3月2019年1-6月2019年1-9月2019年1-12月2020年1-3月2020年1-6月2020年1-9月2020年1-12月2021年1-3月2021年1-6月2021年1-9月2021年1-12月2022年1-3月2022年1-5月1018712991004612045514788414523802.9261609.398007.67132194.2621962.662780.21103484.2141442.9527575.8272179.07112568.0614760223.37%20.60%21.25%23.97%26.10%22.29%23.71%27.26%28.73%28.21%28.30%27.11%26.48%25.31%28.06%28.02%28.56%27.98%30.00%26.96%20.00%27.26%26.10%25.31%23.71%22.72%22.29%21.18%21.11%21.56%10.00%12.71%2816034365305189079599411.62%11.24%10.55%10.16%7.00%7.19%5.59%0.00%-10.00%-20.00%3.70%1.90%-4.00%-7.73%255900397827544547104872205964-16.33%2776552134房地产开发投资增速房地产开发投资占固定资产投资比例162022

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单月看

多项指标环比大幅好转

房地产市场预期改善据多家机构监测，6月房地产市场销售、房地产企业融资、土地市场成交等多项数据均呈现环比向好的势头，市场复苏的信号越发明确。贝壳研究院基于国家统计局数据测算，5月房地产企业新开工面积、土地购置面积、房地产开发投资环比明显改善，分别增长20%、46%、14%。尤其是新开工面积，结束了连续6个月的环比下降。172022

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RESERVED信息来源：国家统计局，贝壳研究院测算。行业数据

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5月新建商品住宅销售价格环比下降城市个数减少

市场波动修复5月降价城市数量减少：5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。从各线城市看一线城市价值依然夯实：5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市环比下降0.1%，降幅与上月相同；三线城市环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3个百分点。上半年总体：降价城市数量一度出现反弹，后转为向好趋势，市场在波动中呈现修复态势。上半年70城房价变动新房房价环比上涨城市数量下降情况与上月变动情况月份1月2月3月4月5月31-11140384743322327-29-4182022

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RESERVED信息来源：国家统计局，贝壳新房策略支持整理。全国新房市场小结，环比涨幅显著，同比降幅收窄，市场预期得到较明显改善。，调整过程漫长而艰难，对房企而言，无法再沿用过去的发展逻辑，要结合政策导向和行业未来发展方向，RESERVED房地产宏观政策202022

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房住不炒前提下

行业政策持续宽松

房地产所有参与方均有所放宽总体态势：延续去年四季度以来的纠偏态势，中央牵头喊话、监督执行，地方政府积极落地，且随着市场变化，喊话不断升级，利好政策不断加码；调控手段：通过行政手段、限购限售松动、金融信贷支持、土拍规则放松、房地产风险化解等全方位助力市场健康发展和良性循环。继续保障好群众住房需求，探索新的发展模式、因城施策促进房地产业健康发展和良性循环精调控、稳预期、保交付、护大盘保持调控政策的连续性和稳定性，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险护大盘，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。增强调控政策的协调性和精准性具体措施：行政手段、限购限售松动、金融信贷支持、土拍规则放松、房地产风险化解等房住不炒；坚决守住不发生系统性金融风险的底线212022

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行政性政策松绑释放更多刚性需求

次新房集中入市提高市场改善动力频率高：上半年中央层面多次强调支持合理住房消费，地方政府积极响应，楼市利好政策逐月井喷，上半年200城出台房地产调控政策累计超过460次。涵盖范围广、力度大：其中有常规手段，也有政策创新，更放出了房票安置”大招“，各地为楼市去库存不遗余力，将刚性需求和改善需求有效释放从而进入市场，符合中央对楼市的定位。类型地区/主体珠海/天津/秦皇岛/等20余城衡阳/南京/扬州/东莞/杭州等长沙发间政策主要内容“一人购房全家帮”：购房者父母、子女公积多胎家庭购房优先摇号、提高贷款额度、以租换购，房屋出付或还贷例等政策创新房票安置温州出住房消费金融服务产品“安居贷”。申请“安居贷借款人前三年可选择只还利息郑州/南京/宜兴/开月棚改安置居民接受拆迁补偿时，把拆迁补偿的加大了对高学历人才、专业技术类居民可以凭发放的“房票”购买住房评价引进创新创业人才的引才方式2/2/13人才引进鼓励人才购房2022/2/142022/4①高层次人才给子9-500万元安家/积金货款政策。②高校毕业生可“零门槛〞落户范围首次扩大至专科放松限购放松限贷2022/2/232022/2/252022/2/212022/5南财产约定政策；②放松落户买房成，二三孩家庭可贷顶额贷款首付比例由40%降为30%提高公积金贷款额度唐山/亳州/福州/天津/遵义/郑州等佛山/重庆/赣州/菏泽/菏泽/濮阳等2022/2部分银行或非限购区域的部分楼盘首付降至2成。放松限售限购唐山哈尔滨郑州2022/5放松限售2022/3哈尔滨打响省会城市第一枪，废除限售政策二手房20%差额税取消；商品房限售3年改为一年2022/3-4月222022

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RESERVED信息来源：公开网站，仅为部分宽楼市政策，贝壳新房策略支持整理。政策

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信贷政策调整

房贷可延期偿还

且推动利率下调

切实降低购房成本利率下调：1月贷款市场利率双降，5年期LPR利率时隔20个月首降至4.6%；5月LPR超预期再下降15个基点至4.45%，且房贷利率下限下调至基准之下20个基点，即最低贷款利率可达4.25%；切实降低购房者成本（以贷款额100万元为例，当下购房比利率最高点时每月可少还约1300元月供，累计少还约47万元）。延期还款：国务院印发的6项33条稳经济措施中，对于部分群体的房贷延期偿还有了明确指示，对困难群众有较大纾困作用。232022

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支持房企合理融资需求

鼓励收并购

专业风险机构参与房企风险化解房企作为房地产行业中的重要参与方，其运行状况直接关乎行业动向、百姓安居大事，现金流更是房企的生命线；21年下半年房企爆雷阴霾至今，多家房企融资持续承压，房企对行业良性循环带来挑战；1月份银保监会明确“坚决守住不发生系统性金融风险的底线”，各部委密集发声，上半年实招频出，力保房企合理融资。季度房企融资相关重要政策摘要央行：支持房地产企业合理融资需银保监会：坚决守住不发生系统性金风险的底线。收并购贷款不计入三条红线。配求。国务院金融委：央行：证监会：财政部：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。积极配合相关部门有力表效化解房地产企业风今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。展。二季度房企融资相关重要政策摘要国资委、全国工联央行、外汇局：保持房地产开发贷款平稳有序投放；做好房地产企业风险处置项目并购金融服务；加大并购债券融资支持力度。深交所：央行：商及时优化房地产信贷政策

保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善住房需求。完善支持民企融资的制度供给，进一步加大实体经济直接融资支持力度。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持。深交所：证监会：上交所：银保监会：不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。支持房企正常融资活动，允许优质房企进积极支持房地产企业债券融资，稳步推进股票发行注册制改革。继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求。一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目。242022

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RESERVED信息来源：公开网站，贝壳新房策略支持整理。政策

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多城土拍规则松动成主流

地价下调

政府鼓励房企拿地不同于以往逐次升级的拿地规则，今年上半年多个热点城市在集中供地中下调了房企拿地门槛，并调低了部分地块起拍价，切实从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，给予其一定的利润空间，以提升房企拿地热情，避免土地流拍。个别城市有强化规则的举动，如北京强化现房销售预期，青岛对房企购地资金做出了严格且明确的规定等。杭州：别卷了！土拍首创“以次高报价东莞：取消限价、下调保证金”，莫要顶格报价式较为多样化长沙：多宗地块不再设福州：根据不同广消“竞自持”环节，为开发商减负南京住房的要求，下调保证金，使开发商利润空间更有保证重庆：延长房企付款周期苏州：保证金比例再度下调、出让金缴纳周期延长上海：取消招标打分环节，使房企在上海拿地的门槛大幅降低252022

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RESERVED信息来源：公开网站，贝壳新房策略支持整理。政策

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效果显现

房地产市场交易活跃性上升在全国各地房地产政策的持续呵护下，近期房地产市场已出现了明显好转，交易活跃度大幅上升，政策带来的效果正在持续显现。6月2日，央行、国家外汇局举行新闻发布会，7月，《中国证券报》发文称，6月以来，房地产市场趋

暖迹象继续增多。提到近期多地房地产市场交易活跃我国城镇化仍处于发展阶段，居民家庭改善性住房需当前，疫情形势正在逐步好转，经济社会秩序加快近两周，多地房地产市场高频数据已经显现出这一升。的活跃性上升。新增供应面0%；30个重点城市成交31%；一、成都：二手房交易量已连续3个月贝壳研究测的50个城市二手房成交量连续保持环二、深圳：5月二手房交易供销三、南京：5月以来单周%，重新恢复2000大关。比增长，长约15%。其中，核心城市群的市场复苏节奏较快；四、杭州：517新政后二手房市现明显回升。数据显示，5月杭州闹起来。除了中介带看量增长，二手房成交数量也出房网签约5000套，环比提升21%。其中，“5·17新政”6月，百现销售操盘金额7329.7亿元，较上月增长61%；发布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超过180套。40家典型上市房企共完成债权融资499亿元，环比增长23%。Wind数据显示，6月境内债券市场发行的房企债券共491亿元，实现净融资187亿元，为连续第5个月保持净融资为正值，并创下过去12个月新高。五、长沙：某改善性楼盘自长沙楼市新政出台以来，访客量和销售量均有提升，5月其公司开发的叠墅楼盘日均访客量相比4月增长一倍。从成交量看，5月销售环比增长三成左右。262022

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RESERVED信息来源：公开媒体报道，贝壳新房策略支持整理。行业政策小结Ø

房地产行业政策延续去年四季度以来的宽松态势，在房住不炒前提下，宽房企资金来源、宽居民购买各项限制性条件、宽信贷、宽土拍。且放松城市能级变高、范围趋广。房地产行业是我国支柱行业，对经济有重要影响，政策势必呵护助力行业走上健康发展和良性循环。Ø

政策导向：将会在房住不炒的前提下持续全方位呵护市场，持续修复购买信心，RESERVED本地大事记282022

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RESERVED河南经济

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一季度全省GDP总量全国第五，排名稳定，郑州市GDP领跑全省来看：GDP位居全国第五位，排名较上年没有变化，增速放缓；省内各市总量来看：郑州总量以绝对优势领跑全省，洛阳、南阳表现同样不俗；省内各市增速来看：超过全省4.7%增速的的地市有11个，平顶山增速最快，安阳为全省唯一负增长的城市。2022年一季度各省市GDP排名TOP10一季度河南各地市GDP对（单位：亿元）2022年2021年地区7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%全国排名一季度GDP

一季度GD6.3%6.4%6.1%.2%6.0%5.7%全国广东江苏27017828498.792785245.5%5.1%5.0%4.7%1225002000150010005007%3.4%34山东浙江5.2%5.1%2.8%2.6%1348.556河南四川福建湖南湖北安徽1406.654.7%5.3%6.7%6%987.88887.61273911859.2410750.610223.999872.679529.1792.92

767.44748.498.78

675.76589.83553.88

542.1461.7711859.2111058.1610804.6610347.7401

395.9270.26-0.6%196.818096.7%5.2%102022年一季度GPD（亿元）2021年一季度GPD（亿元）实际增长率292022

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RESERVED数据来源：各地统计局，贝壳新房策略支持整理。河南人口

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全省常住人口减少

新型城镇化建设持续发展常住人口减少：河南省2021年末常住人口9883.0万人，比2020年末减少58.0万人，占全国总人口7%，排在广东省和山东省之后，居全国第三位。主要原因为自增人口减少、流出人口增加；多数省辖市2021年常住人口较上年有所减少；出生人口减少：出生率连续五年下降，死亡率微升；城镇化率平稳增长增速放缓：主要原因为①城镇地域扩张在减缓；②城乡之间人口迁移流动放缓；③城镇人口出生率降低，对城镇化率拉动在弱化。2021年河南省及各省辖市常地区口变动情况表

单位：万人2020年变动量单位：‰排名河南省郑州南9411.7-5812.5-8.6-16.6-9.6112345971.5901.9781.9705.9700.7623.7625.5547.6498.8483.5438.2377.4352.4237.2203.5156.872.99692.2618.6617.1542.3496.8478.3438.2374.4352.3237.2203.8157.273-8.5-5.1-8.4-5.3-2单位：%101112131415161718顶山开封-5.20许昌濮阳-3焦作-0.10漯河三门峡鹤壁济源示范区30数据来源：河南省统计局《2021年河南人口发展报告公布》，贝壳新房策略支持整理。发展计划

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经济增长7%！河南省2022年国民经济和社会发展计划公布经济增长7%常住人口城镇化率提高1.5%研发经费投入强度1.96%以上2022年经济社会发展主要预期目标——固定资产投资增长10%城镇调查失业率控制在5.5%以内居民消费价格涨幅控制在3%左右主要任务和9个方面重点工作坚持以改革增动力。稳粮食，美丽乡村，巩固脱贫攻坚成果营商环境、市场化、国资国企、党政机构改革聚焦平台、企业、人才、生态等关键环节，吸引集聚、高效配置创新资源，全面提升全域创新能力。稳就业、加强社会保障、提升公共服务、防范化解重点领域风险（保交楼、保稳定）坚持扩大内需这个战略基点，突出“项目为王”鲜明导向，激发市场消费潜力，精准支持实体经济做优做强郑州国家中心城市提质进位；科学编制郑州都市圈发展规划；加快县域经济高质量发展主动对接高标准国际促进经济社会发展全面绿色转型经贸规则，加快构建高水平开放型经济新体制提升产业基础高级化、产业链现代化水平31202整理。城镇规划

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河南新型城镇化建设“路线图”出炉

打造高能级现代化郑州都市圈5月31日，河南省印发《2022年河南省新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确今年新型城镇化建设的重点任务表：1、进一步放宽郑州市中心城区落户门槛；2、打造郑汴许核心引擎，强力推进郑州国家中心城市建设，大力发展“免税经济”，打造高能级现代化郑州都市圈；3、郑州、洛阳等市将探索共有产权住房。322022

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RESERVED信息来源：河南省人民政府官网，贝壳新房策略支持整理。河南教育

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谋划10家省实验室

推动7所高校11个学科创建国家双一流加强教育建设，能够有助于全省以及郑州留下更多的人才，目前河南的高等教育体系比较薄弱，对于人才的引入和留下，需要进行长期建设。对人才的培养建设形成良性循环，也有助于改善郑州及河南的产业结构，增加河南的吸引力。332022

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RESERVED信息来源：郑州发布，贝壳新房策略支持整理。河南交通

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“米”字成形

河南“米”字形高速铁路网在全国率先建成6月20日，济郑高铁郑州濮阳段开通，意味着河南“米”字形高速铁路网在全国率先建成。同日，新建郑州南站、平洛周高铁、郑开城际铁路延长线项目建设动员会在郑州召开。河南紧锣密鼓织密高铁路网，致力于新发展格局下畅通经济大循环。342022

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RESERVED信息来源：河南省人民政府官网、央视新闻等，贝壳新房策略支持整理。郑州交通

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航空港站通车

小李庄站升级

郑州“四主”客站格局将构建完毕6月20日，郑州航空港站开通运营，郑州铁路客运枢纽新格局形成，东南枢纽原小李庄站也同时启动建设动员会。郑州枢纽客运系统按照郑州、郑州东、郑州航空港、新建郑州南“四主”客站布局。新建郑州南站工程项目的建设动员，也标志着郑州“四主”客站格局即将构建完毕。从而有助于强化郑州区位交通优势，增强中心城市的集聚功能，持续提升郑州城市能级，推动枢纽经济升级发展。月20日，郑州航空港站高铁、地铁全新开通，折点。通历史上的一个重高铁站开通奠定了航空港区今后加速发正在加快谋划新的国际陆港和水运水、陆”四港联动的现代化、国开通是这个枢纽的重要构成，当前，航空港区港引领、“空、铁、际交通物流枢纽。而高铁站6月20日，原小李庄火车站举员会，作为郑州“四主”客站之一，小李庄站（现更名为郑州南站）的定位，它本身所具有的素质，以及为了配合车站所衍生出来的各项配套，都共同撑起了未来的发展前景。作为新南站的郑州原小李庄站进入建设动员阶段，意味着全新功能分配的高铁站点迎来新的使命，也必将促使郑州的管南片区乃至全市的交通地位进入新时代，为郑州崛起流入新的活力。352022

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RESERVED信息来源：河南省人民政府官网、央视新闻等，贝壳新房策略支持整理。郑州经济

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郑州一季度经济承压稳开局

保持较好增速2022年一季度郑州GDP总量3138.1亿元，名义增速5.7%，实际增速3.5%，增速有所放缓，实际增速低于全国1.3个百分点。主要是受到需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力影响。经济总量在国家9大中心城市中排名第8位，在全国所有城市中排名16位。一季度郑州受疫情影响较大，依旧能够保持较好的增速实属不易。国家中心城市一季度GDP总值及名义增速12000100008000600040002000012.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%10.8%10010.29413.49458.868915.97.5%7.2%6.7%63986751.86404.095.8%5.6%5995.255.4%4894.94552.844.0%3960.13574.113538.53404.0426382459.94上海北京广州重庆成都武汉天津西安2022年一季度GDP（亿元）2021年一季度GDP（亿元）名义增速（%）名义GDP增速：指的是直接按照第二年的市场价格计算的GDP。实际GDP增速：不需要考虑第二年的价格变化。需要用绝对值进行描述的时候，通常会采用名义GDP，需要描述增速的时候,通常采用的是实际GDP。数据来源：各市统计局，贝壳新房策略支持整理。362022

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RESERVED郑州人口总量

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郑州市常住人口总量增加

自然增长率走低

劳动力人口增加常住人口总量平稳增长：全市2021年末常住人口1274.20万人，比2020年末增加12.50万人，各区县人口均正增长。全市在全国城市排名第11位；人口自然增长率继续走低：人口出生率8.58‰，比2020年下降0.9‰；受双独、单独及全面二孩政策影响，全市近10年来人口自然增长率曾在一段时期内呈上升趋势，但自2019年以来开始走低，但仍好于全国、全省平均水平。虽然有2021年开放三孩的政策支持，但三孩开放时间较晚，受各种因素的影响，其效应暂未显现；劳动人口增加：2021年15-65岁劳动力人口增加15.6万，为城市发展提供更多动力。2021年郑州市各区县常动情况表0年单位单位：‰地区郑州变动量排名12345金水区新1.75117.22106.1396.2694.5271.5.0282.7182.1950.060.240.290.530.441.061.380.36781.9480.1873.0172.9370.2755.5154.6232.8819.7382020-郑州市常住人口年龄结构2020年9阳市登封市中牟县惠济区高新区经开区上街区73.2573.2270.8055.9555.6834.2620.091011121314152021年人口变动量（万人）年龄组常住人口（万人）常住人口（万人）比重（%）比重（%）0-14岁15-64岁235.618.4972.49.11240.119.0571.978.98-4.515.63922.5906.965岁及以上116.1113.1372022

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RESERVED数据来源：郑州市统计局《2021年郑州市人口发展报告》，贝壳新房策略支持整理。郑州城镇化水平

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城镇化建设仍有较大发展空间

常住人口文化素质不断提升城镇化率继续平稳增长，但增速放缓：2021年郑州常住人口城镇化率79.1%，分别比全国的64.72%和全省的56.45%高出14.38和22.65个百分点；在国家队中排名虽靠后，但增幅靠前：在国家中心城市中，全市城镇化建设水平仅高于重庆，略低于成都和西安，但0.7的增幅靠前；高学历常住人口增加又多又快：近年来，郑州市借助省会城市优势，在教育投入和人才引进等方面持续发力，全面强化高层次人才引进和培养。2021年国家城市城镇化率城市变动情况（%）重庆0.890.270.250.180179.4879.4984.4684.5684.8897.5089.30武汉天津北京上海全市15岁及以上常住人口人均受教育年限全市每10万人中拥有大学时间增量（年）增幅/（指大专及以上）文化程度人数2021年11.83//2020七普2021六普11.7610.80.070.96289921894553.03%0382022

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RESERVED数据来源：郑州市统计局《2021年郑州市人口发展报告》，贝壳新房策略支持整理。郑州产业

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自贸试验区带动高水平对外开放

大力打造新兴产业发展高地河南自贸试验区建设五周年之际，郑州片区初步形成高端装备、汽车制造、现代物流等三个千亿级产业集群，跨境电商综试区排名位于全国第一档；明确了新能源及智能网联汽车产业、高端装备制造业、软件和信息技术服务业·新一代信息技术产业等7大产业的发展方向，并给出88条政策支持；”十四五“时期将持续推动新兴产业和未来产业高质量发展，全力打造具有国际竞争力的战略性新兴产业发展高地。优化空间布局：“一立足城市功能、交通、五区、多点”坚持跨区域联动和土地集约高效利产业链深度融合用为导向、点，聚焦打造区域协作产业集群。392022

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RESERVE信息来源：贝壳新房策略支持整理。郑州基建

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拟建国家新基建示范区

总投资超6000亿

将带动经济增长1.5万亿加快推动新型基础设施建设，是适应经济发展方式转变和高质量发展的必然之举。《郑州市新基建建设示范区发展规划（2021—2025年）》4月正式发布。规划显示，发力新基建，郑州有了新布局和新目标：建成中原城市群新型基础设施一体化建设核心承载地、中部地区崛起示范和带头城市，打造全国新型基础设施建设标杆城市、创建国家新型基础设施建设示范区。今年一季度各地基建超前发力，为当地及全国的GDP贡献了重要力量。郑州的此次规划，不仅能够有效拉动我是的GDP发展，同时”新基建“的定位，也和产业升级的目标相辅相成。402022

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RESERVED郑州房地产政策

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主旋律宽松

本轮首个开启救市的省会城市

力度大范围广上半年郑州历经两轮疫情，加之去年原本的危机尚未化解，房地产行业受影响较大，郑州市3月1日出台18条大力度救市措施，时隔3月后，6月再次发文下”猛药“促进行业回暖。其宽松维度从各种限制性措施、信贷政策、公积金政策、政府牵头做促销等多方发力，甚至落地”棚改货币化“、”房票“安置的去库存利器，对市场将有直接刺激作用。412022

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RESERVED信息来源：贝壳新房策略支持整理。本地大事记小结Ø

结论：Ø

经济：全年经济目标及各项指标任务较高，想要达成既定目标，需从多方发力；Ø

交通：交通枢纽地位再奠定，郑州“四主”客站结构即将成型，对区域经济发展有巨大的拉动作用；Ø

人口：新型城镇化稳步进行，郑州保持较好的人口吸引力，加大人才引进力度，为长期发展奠定基础；Ø

产业：产业升级势在必行，积极推行产业升级，与高质量人才的引进和长期发展相辅相成；Ø

房地产：救市积极程度、反应速度领先于全国主要城市，政策将呈现持续呵护的趋势。RESERVED新房篇土地市场/新房市场开盘表现/

贝壳新房土地市场442022

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土拍规则：郑州土拍规则进一步放松，缓解房企资金支出压力22年郑州首轮土拍规则进一步放松：拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例由21年的50%下调至20%，部分地块试行预申请制度；拿地后，郑州放松土地金支付要求，本轮土拍五成地块土地金支付周期延长至1年。22年郑州首轮土拍规则变动类别参与资格21年第二、三轮集中土拍规则22年首轮土拍规则1、限马甲；2、严控购地资金来源1、限马甲；2、严控购地资金来源保证金50%——20%部分地块试行土地出让预申请机制15%预申请机制地块限价15%达到限价后竞拍规则房价要求摇号摇号部分地块限房价——部分地块限房价土地金支付周期延长部分地块土地出让金支付周期数据来源：郑州政府官网。452022

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供地计划：住宅用地供应新低，高新区、中原区、管城区成热门2022年主城区住宅用地计划供地约9743亩，同比-28%，近五年以来新低。分区域来看，今年的土地市场热度集中在高新区、中原区、管城区，供地量均在1300亩以上。2018年-2022年主城区住宅用地供应计划郑州主城区2022年商品住宅用地供应计划行政区公顷71.5339.1592.1882.3294.8195.2568.4246.07589.73亩250002000015000100005000023130金水区二七区管城区惠济区中原区高新区经开区郑东新区合计107358714966134611383123514221429102669114655967588468550652260239952018年2019年2020年2021年2022年8846计划供应(亩)

实际供应(亩)数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统。462022

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供销价：大郑州土地供销下降，稳定用地供应节奏效果显著稳定用地供应节奏效果显著：22年上半年大郑州商品房土地供应521万㎡，同比-69%，成交474万㎡，同比-69%，楼面价3419元/㎡，较21年全年-23%。（当前大郑州住宅去化周期大于18个月，适度减少用地供应量，有利于房地产市场供需平衡。）2018年-2022年上半年大郑州商品房用地供销价走势700060005000400030002000100006552500045004000350030002500200015001000500446760615944506334194206279125513468233927902020上半年

上半年1666

1511521

47402018年2019年2020年2021年2022年1-6月供应（万㎡）成交（万㎡）成交楼面价（元/㎡）1、数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；2、大郑州=市内八区+荥阳+新郑+港区+中牟+巩义+上街+新密+登封；商品房用地仅含住宅+商服用地。472022

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供销价：市区土地供销大幅下降，有利于房地产市场去库存22年上半年郑州市区商品房土地供应222万㎡，同比-80%，成交228万㎡，同比-81%，楼面价较21年基本持平；郊县商品房土地供应299万㎡，同比-45%，成交246万㎡，同比-25%，楼面价较21年-24%。2018年-2022年上半年市区商品房土地量价2018年-2022年上半年郊县商品房土地量价2404500045004000350030002500200015001000500250020001500100050030002500200015001000500600050004000300020001000051905144255425144038393218341820433520123507170640853346171716363208163514962696151014751993上半年

上半年1120

11851155524222299228上半年546246上半年3260002018年2019年2020年2021年2022年上半年2018年2019年2020年2021年2022年供应（万㎡）成交（万㎡）成交楼面价（元/㎡）供应（万㎡）成交（万㎡）成交楼面价（元/㎡）1、数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；2、市区=郑州市内八区；郊县=荥阳+新郑+港区+中牟+巩义+上街+新密+登封；商品房用地仅含住宅+商服用地。482022

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成交结构：供销回归主城，郊县供地逐步平稳主城土地供销端整体呈逐年上升趋势：主城供地占比由2018年的38%升至43%，成交由2018年的42%升至22年上半年的48%；郊县热度回落，整体供销均有所回落。由于土地供应的逐步减少，或将改善其此前供地过量、库存高企的局面。2017-2022年上半年市区和郊县商品房用地供应面积占比2017-2022年上半年市区和郊县商品房用地成交面积占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%26%41%52%58%57%57%66%62%64%66%74%59%48%42%43%43%38%34%36%34%2018年2019年2020年2021年2022年上半年2018年2019年2020年2021年2022年上半年主城区计容建面占比

郊县计容建面占比主城区计容建面占比

郊县计容建面占比1、数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；2、市区=郑州市内八区；郊县=荥阳+新郑+港区+中牟+巩义+上街+新密+登封；商品房用地仅含住宅+商服用地。492022

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溢价率：溢价率仍处较低水平，房企拿地仍旧偏向谨慎22年郑州首轮土拍合计推地15宗，无地块流拍或撤销，平均溢价率1.9%，较去年下半年微涨，仍处较低水平。横向对比来看，在已完成首轮土拍的22城中，郑州平均溢价率低于22城平均水平的3.7%。2018年-2022年上半年主城区商品房用地土拍溢价率走势10%12%10%8%8%7%7%6%6%6%5%6%1.9%4%1.5%2%0%2018年上半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年2021年下半年2022年上半年2022年上半年22城土拍溢价率走势15.0%16%14%12%10%8%11.2%6.8%6.4%5.9%5.4%4.6%4.5%4.5%3.9%4.2%3.5%6%3.0%2.6%2.0%1.4%1.2%4%0.9%0.5%0.1%0.0%0.0%2%0%数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；商品房用地仅含住宅+商服用地。502022

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首拍多项目将于年底左右入市，改善项目竞争将更加激烈22年首轮土拍成交15宗土地，其中12宗商品房用地，预计多数项目将于年底左右入市。2022年郑州首次土拍结果梳理周边主流二手房价格（元/㎡）区域地块信息周边主要竞品项目类型郑政出[2022]11号网住宅；楼面价3060元/㎡,容积率2.9郑地＆惠济建投底价摘得郑政高出[2022]1号网郑政高出[2022]2号网郑政出[2022]12号网郑政出[2022]4号网郑政出[2022]13号网碧桂园云顶碧桂园天悦湾盛澳金尊府永威城14000-1700010000-1400013000-1700015000-1600014000-16000偏改善偏刚需偏改善偏刚需偏刚需高新区郑政出[2022]6号网住宅；楼面价4839元/㎡,容积率3.5东煌地产＆金水建投底价摘得郑政东出[2022]3号网郑政高出[2022]1号网住宅；楼面价3784元/㎡,容积率3.6住宅；楼面价20663元/㎡，容积率1.7保利8%溢价率竞得管城区融创城碧桂园底价摘得（碧桂园云顶后期）郑政高出[2022]2号网住宅；楼面价4025元/㎡容积率3.0郑政东出[2022]4号网，住宅；楼面价12050元/㎡，容积率1.85启强实业&周口交通投资底价竞得富田城九鼎公馆郑政出[2022]3号网郑政出[2022]11号网郑政出[2022]6号网15000偏刚需偏刚需偏改善郑州地铁底价摘得郑政出[2022]8号网住宅；楼面价4642元/㎡，容积率5.0万科＆国信底价摘得（万科山河道后期）郑政出[2022]9号网住宅；楼面价4061元/㎡容积率3.0惠济区金水区正商河峪洲9000-1100015000-18000郑地&中原发展底价摘得绿地云都会、保利大都汇郑政出[2022]12号网郑政出[2022]3号网住宅兼商业；楼面价4812元/㎡，容积率3.5住宅；楼面价4703元/㎡，容积率3.5郑地&管城建投底价摘地郑政东出[2022]3号网郑政东出[2022]4号网郑政出[2022]8号网郑政出[2022]9号网万科拾谧森语美林上苑、正弘瓴万科山河道38000-4400042000-5300016000-2200010000偏改善偏改善偏改善偏刚需龙湖以12%的溢价率竞得郑政出[2022]4号网住宅；楼面价3831元/㎡，容积率3.5永威底价摘地（永威城后期）郑东新区中原区郑政出[2022]13号网住宅；楼面价4260元/㎡，容积率3.0郑地&管城建投底价摘地城改净地金地西湖春晓数据来源：郑州公共资源交易中心、自然资源网上交易系统；商品房用地仅含住宅+商服用地。512022

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RESERVED新房市场522022

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RESERVED住宅量价

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大郑州：上半年供销规模下降，成交价小幅走高，6月加速修复住宅供销量：22年上半年大郑州住宅供应259万㎡，同比-62%，成交406万㎡，同比-38%，其中5月成交51万㎡，6月成交106万㎡，环比+108%，市场加速修复。住宅成交价：住宅成交价逐年小幅上升,均价13448元/㎡，较21年全年+1.1%.2017-2022年上半年大郑州商品住宅年度供销价其中5月成交51万㎡6月成交106万㎡环比+108%25002000150010005001700015000130001100090001330513448126001236012142112571392123523242101208418771772177916891396上半年

上半年680

6547000259

406050002017年2018年2019年2020年成交量（万㎡）2021年2022年上半年供应量（万㎡）成交均价（元/㎡）类别2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年同比成交套数1311571622158541215815707521871464382131108046（上半年57330）1644（上半年862）33907546-41%-37%成交GMV（亿元）备注：大郑州包含主城八区+近郊，近郊包括：荥阳、新郑、航空港区和中牟；商品住宅均剔除安置房。532022

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RESERVED住宅量价

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市区：上半年供销走低，主城均价走高，优势凸显主城住宅供销量：22年上半年郑州市区住宅供应160万㎡，同比-64%，成交260万㎡，同比-38%；其中5月成交31万㎡，6月成交72万㎡，环比+130%（大郑州环比数据为108%，主城回暖更加明显）。主城住宅成交价：主城成交价近5年来持续走高，均价16606元/㎡，较21年全年+5%,上涨幅度明显，价值不断夯实；另一原因在于近两年改善项目逐渐崛起，助推均价拉升。2017-2022年上半年郑州主城区住宅年度供销价1660620001800160014001200100080015770170001500013000110009000150481447914230138381253118911221098其中5月成交31万㎡6月成交72万㎡环比+130%104210521037876829735600400260上半年4401607000上半年419200050002017年2018年2019年供应量（万㎡）2020年成交量（万㎡）2021年2022年上半年成交均价（元/㎡）类别2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年同比成交套数64496101791404148392303152490965156073026（上半年36923）1307（上半年665）21627433-41%-35%成交GMV（亿元）备注：主城区为市内八区，商品住宅均剔除安置房。542022

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RESERVED住宅量价

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近郊：上半年量价齐跌，6月单月量价齐升近郊住宅供销量：22年上半年近郊住宅供应99万㎡，同比-59%，成交146万㎡，同比-38%；其中5月成交20万㎡，6月成交34万㎡，环比+72%。近郊住宅成交均价：成交均价有所回落，7809元/㎡，较21年全年-5.7%。2017-2022年上半年郑州近郊商品住宅供销价15001600014000120001000080006000400020000其中5月成交20万㎡6月成交34万㎡13001135环比+72%1100900700500300100-1009799161779均价7992元/㎡，环比+1.7%8318707652929283866617307278277516780940714699上半年240上半年2352017年2018年2019年供应量（万㎡）2020年成交量（万㎡）2021年22年上半年成交均价（元/㎡）类别2017年2018年2019年2020年2021年2022年上半年同比成交套数5698355462931669626726765620756835000（上半年20407）337（上半年196）12280114-40%-42%成交GMV（亿元）备注：近郊包括：荥阳、新郑、航空港区和中牟；商品住宅均剔除安置房。552022

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RESERVED住宅量价

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分区域：上半年郑东新区表现优异，成交量价均引领市场成交量方面：除中牟县外，其他区域均呈现供小于求的态势；成交价格方面：郑东新区受个别改善项目影响，均价有较大幅度提升，惠济区均价小幅拉升，其他区域均价均有不同程度下降，惠济区套数同比下降最小。大郑州2022年上半年分区域供销价走势（万㎡）28507556050403020100300002500020000150001000050000474541421740039149943212308191315527120772734870933716732749914652307809129372227312216159786郑东新区金水区高新区经开区管城区二七区中原区惠济区新郑市中牟县荥阳市航空港区供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)均价（元/㎡）大郑州2022年上半年分区域成交套数、金额以及同比类别郑东新区金水区高新区经开区2667管城区2532二七区2437中原区2554惠济区1933新郑市中牟县荥阳市2820航空港区2799成交套数2589-35%3465-31%3450-53%4061-59%2600-28%套数同比-38%-55%-17%-55%-6%-20%-19%成交GMV（亿元）1284%72504836343232-5%3%37302324金额同比-35%-5%-54%-8%-40%-4%-56%-6%-22%-6%-61%-11%-59%-2%-35%-7%-22%-3%-24%-12%均价较21年涨幅29%备注：大郑州包含主城八区+近郊，近郊包括：荥阳、新郑、航空港区和中牟；商品住宅均剔除安置房。郑东新区华润郑东万象城·幸福里备案670套，均价30624元/㎡，极大拉升郑东新区的均价。562022

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RESERVED住宅库存

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大郑州：库存绝对值下降，去库存效果显著截止22年上半年大郑州住宅库存1891万㎡,较21年底-7%，市场供应大幅减少，上半年市场处于去库存状态，但同时受成交下降影响，去化周期上升至27.9个月。202年上半年大郑州商品住宅库存走势250020001500100050030.025.020.015.010