2022年中国房地产发展现状分析

中国房地产发展现状分析中国房地产：宏大的博弈开头了

市场是买卖双方力气的博弈

市场经济，说一千道一万，实际上是一种买卖双方力气的博弈。主动权把握在哪一方，哪一方就有话语权、话事权，就会在市场上说了算。这些年，中国很多城市、特殊是大中城市的房地产始终处于卖方市场，造成房价飞涨；而到去年下半年，由于宏观调控力度加大，房价开头企稳并消失下降趋势。一夜间，买方由“被动挨宰”，开头有了讨价还价的主动权。市场的这种僵持和逆转的局面，是房地产各种相关力气博弈的结果，通过博弈查找新的市场平衡。我的猜测是，房价还要降，并可能至少“毁灭”三分之一的房地产老板。

从价值规律的角度讲，应当是价值打算价格，但实际上，当供需差距过大时，会消失价格与价值的偏离，导致市场失衡，从而引发诸多社会冲突。所谓房地产宏观调控，就是要掌握这种偏离不要过大，维持正常的平衡与和谐，使房地产能健康地、可持续地进展。详细来说，调控就是要调整卖方市场和买方市场的关系。中国房地产价格近两年的疯狂上涨，明显是由于卖方把握了主动，而造成这种状况又是由于有五把斧子劈柴烧火造成的。

现在大家都喊房地产过热，但为什么调不下去？由于是杯水车薪，由于有五把斧子劈柴烧火，促成了高房价。哪五把斧子？一是正常需求，然后是正常需求之外的投机性购买、投资性购买、超前消费以及恐慌性购买。

第一把斧子——正常消费

从1998年起，在广东，以及许多地方，住房几乎一夜之间就商品化了。人们结婚生子需要买房，而更多的是先富有起来的人们在经济收入增加之后，可以用多余的钱改善居住条件。广东的商品房市场最先进展起来，成为竞争最充分、最成熟的市场。很长一段时间都是买方市场，人们可以挑挑拣拣，货比三家。这也熬炼了广东的开发商，不仅遍请国内外一流的设计师，还要细心打造环境，严格掌握成本，不断给楼盘添汤加料。当广东的进展商们竞争白热化，为两三千元一平方米的房子花大工夫的时候，不少北京的地产商们仍可安坐在办公室里，轻而易举地将整栋还在图纸上的大楼卖给机关部委。

在各城市从福利分房向商品房过渡的这两年，人们买房大多是为了自住，属于正常消费。随着福利分房终止，人们靠单位分房的观念渐渐转变，更多人把消费转向商品房，房地产市场开头升温。

其次把斧子——投机性购买

从2022年底、2022年开头，其次把斧子加入进来了。

在大多人还没有醒悟的时候，商人的鼻子是最灵敏的，他们在房地产市场里闻到了赚钱的机会。开头是温州炒楼团，后来引来山西的煤老板，再后来深圳人也加入进来。总之，那些先富起来的、有了闲余资金的人，看准炒卖房子是一个猎取暴利的途径。这些所谓游资在各个城市活跃起来，于2022、2022年达到一个高潮。

2022年温州商帮在广州开会，我做报告之后，晚上来了十几个三十来岁的温州老板找我谈天。他们最感爱好的问题，一是说：王老师你接触上亿身家的大老板许多，但对于我们这些还在路上，多则五六千万、少则一两千万的人，你看什么样的行道来钱最快？其次，你现在深化许多城市，能不能告知我们，哪一个城市最简单把它的房价炒起来？

2022年他们曾首战上海，上百人浩浩荡荡奔上海楼市，当时上海的房价每平方米才3000多元。他们说不是去买房，而是集体去捡金子。到2022年，上海的房价就升到8000多元/平方米。

大城市炒完，他们又转入一些中小城市，有的地方的市长书记特别欢迎，盼望他们把当地房价带起来。有一段时间他们简直像蝗虫一样，一有消息说温州炒楼团要来，当地房价立刻就应声而涨。2022年他们转到山西炒煤窑，而山西的煤老板由于钱来得太多、太快，则步温州人的后尘，开头纷纷进京买楼。传奇他们财大气粗，扛着现金一次性付款，不挑不拣，一买就是好几套。名气一出来，不少开发商包括潘石屹特地跑到山西开推介会，去请山西煤老板。

还有深圳。我的一个高尔夫球友，这两年在炒楼上尝到了甜头，去年房价已经很高的时候他还曾花大价钱买了好几套房子，当时我说你疯了，这么贵的房也敢买，结果是他买了之后不久，房价还在涨。

总之，这两年投机者的暴富，助长了人性中的劣根性。当不正常的东西成为普遍的现实时，正常人的思维也受到影响，搞得正常人都怀疑是否自己是不正常了。这种现象说明中国的房地产肯定有病，中国的市场病了。

第三把斧子——投资性购买

投机性购买获得暴利的例子，推动了投资性购买的浪潮。像股市一样，看着先进去的人赚了钱，自然有更多人涌入这个市场。不久前我见到上海的一个伴侣，说是在北京买了价值5亿元的房产。我很惊讶，问他买那么多房子干啥？他说由他老婆管理，为此还特地成立了一个物业管理公司。我说你的出租率有多高呢？他说有10%就不错了，90%闲置。房子不仅保值还可以升值，比存钱强，许多有钱人囤积房子都是抱着这种想法。

在人民币升值的背景下，热钱、外资也想方设法投资中国的房地产。从某种角度看，是他们的购买力在为中国的房地产定位，而中国的消费者只能跟和赶，这种状况是很不寻常的。

这么多人投资，难怪广东的一位地产老板去北京开发的天价豪宅，始终销售得很好，他对我连连感叹北京的有钱人真是太多了。但我留意到，虽然那里的房子几乎都已售完，但其中80%都是闲置的，两年来入住的人很少。这是资源极大的铺张，但业主好像并不在乎，和房子升值的幅度相比，租金多少无所谓，都是小意思。一边是大量的房子闲置，有人上亿元价格的房子空放着，不当一回事；一边是大量需要房子的人买不起房子。这个现象也说明，中国的房地产市场病了。

第四把斧子——超前消费

眼看着房价节节攀升，人们买房的方案不得不一再提前，超前消费变得很普遍。早些年曾有一个故事，讲一个中国老太太与美国老太太在天堂关于房子的对话。中国老太太说，我死之前最终买了房子；美国老太太说，我死之前最终还清了贷款。中国老太太辛苦一辈子房子一天没住上。在今日的中国，这个故事已经完全不适用了。

现在中国的消费者，在买房上的超前消费比国外肯定是有过之而无不及。我们工作室许多年轻人就是最好的例子。三年前有同事买房时，大家都称赞他太焦急，买贵了。没想到类似的房子现在价钱翻了两番，而那些当时没买房子的人，越等越买不起房子。当理性的人们发觉自己吃亏了，被事实所教育，早买早得利，谁还去信任调控政策？活生生的市场景观，“唤起工农千百万”，大家都把将来的钱投在房子里，超前消费、超前享受成了共识，同时不惜早早地就成了房奴。

第五把斧子——恐慌性购买

再后来，当房价在几股力气推动下一天一个价时，就引起了市场的恐慌，没必要买房的人（如退休后居住条件还不错者）也想买。根本无力量买房、或者原来没考虑买房的年轻人，在家里人的督促下，也加入进来。老爹、老妈、老丈人、丈母娘，几乎是把两代人能凑的钱和将来的钱都投进来，大家担忧按这个趋势涨，再不抓紧买，唯恐一辈子也买不起房子了。我们上海有个员工，老爹老妈把老家自己住的房子卖掉，老丈人、丈母娘也卖了自己的房子，大家的钱凑到一起，为孩子换了上海的一套房子。前不久我遇到他，我说你爹妈没有房子怎么办，住在你家吗？他说，他们来了一个月就走了。我说房子都没了去哪里呢？说是回老家投亲靠友去了。这是一个多么浩大的群体，在这种强大的购买力下，有多少房子才够买呢？

总之，五把斧子劈柴烧火，房地产市场岂能不热？

房地产市场过热，就造成我们特有的一些怪现象。

中国房地产三种怪现象

回顾房地产十年进展历程，1998年是一个转折点，货币化分房开头，中国最终走上了市场经济下的房地产进展之路，那个时候的房改就相当于现在的股改，整个社会一遍颂扬之声。而经过后几年的加速进展，特殊是近两年的超速进展，回头来看，会发觉几个引人深思的现象。

现象一：大批被抢购一空的高档楼盘空置，多数老百姓买不起房怨声载道。

随着房地产市场放开，福利分房停止，在缺乏基本住房保障的状况下，一夜之间大众的住房问题统统抛给了市场。政府虽然供应了少量所谓经济适用房，但杯水车薪，就连真正的困难户也很难排上队。稍有经济条件的人只能勒紧裤带成为房奴，低收入阶层对住房更是连想也不敢想。

1997年房改时曾强调住房保障体系是城镇住房市场的主体，随后更是提出中国的住房保障体系应当是一个多层次的体系：第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府供应的廉租屋或公屋，通过这种方式来保证弱势民众的居住权；其次层级是70%以上的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优待利率、优待税收等优待条件下通过住房市场来解决；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场打算，不纳入住房保障体系。

但实际上，由于政府对保障性住房在供应上的缺位，以及商人的逐利本能，城市里的开发项目几乎都盯着20%的富有人群。有房地产老板公然声称：我们就是要给富人盖房子，穷人的问题应当由政府来解决。虽然他说的也算实情，但嘴巴太臭，不能不引来一片讨伐之声。

怪现象就这么消失了。大批被抢购一空的高档楼盘空置成了“鬼城”（老百姓对那些没人住、晚上一片漆黑的楼盘的称呼）；不仅小康之家买不起房，随着房价的不断高涨，就连收入不菲的白领也望房兴叹，生活在居无定所的紧急与焦虑之中。提到房地产问题，社会上总是怨声骂声多过满足之声。

在我国的香港地区，在很多西方国家，是通过廉居房、廉租房的公房制度来解决贫困人口的居住问题；通过“第三次安排”供应基本住房保障。而我们这一块是缺位的，千军万马都要到市场上去“埋单”。随着冲突的累积，住房问题已经不单是经济问题，而逐步演化为一个敏感的政治问题。作为调控的重要措施，政府已经打算负起责任，着手建立公共住房保障体系，增加廉居和廉租房的建设。

现象二：相对于大多数竞争残酷、利润越来越薄的产业，房地产不仅一枝独秀，成为超级的持续暴利行业，就连地产商也成为社会宠儿、大众明星，引得其他行业的企业按捺不住，纷纷涌向房地产行业。

房地产的暴利，以及十年牛市的黄金岁月，让房地产商出尽风头。在中国众多商人中，最活跃的老板都在地产界。这些人不仅说话占地方，大则想掌中央政府的方向盘，中则成了超级明星看法领袖，小则挥霍斗富。同样的三百六十行，都是做企业、做生意的商人，从来没见哪个行道如此喧闹，如此消遣化，吸引了如此多的追星族，也从来没有见到哪个行业的嘴巴这么大、参政欲望这么强。

缘由在哪里呢？一是，这个行业钱大气粗，是媒体的衣食父母，大家都得围着他们转；二是他们来钱太简单，有点飘飘然；再有是吃饱了撑的，钱烧得慌。照道理，地产商们赚了大钱，应当像鬼子一样，“静静进庄，打枪地不要”，懂得感恩、惜福和节制。但他们得了廉价不仅不知足，还要发牢骚、散布言论。正因如此，地产商好像整体形象不佳，成了“人民公敌”和舆论攻击的对象。真是水能载舟，亦能覆舟。

比起房地产，不少行业尤其是制造业、劳动力密集的服务业，竞争压力大，辛苦又不赚钱。所以越来越多的这些企业放下老本行，纷纷杀入房地产。三百六十行与地产商一比，觉得自己那种挣钱方式简直太笨了，于是谁都想在房地产里插一脚。华为曾有这个准备，联想、海尔在摸索。做肉肠、做服装、开饭馆、搞广告的都搞起了房地产，大潮涌动，国家的各种资源，土地、原材料、资金、人才都往这个凹地流。就像一艘船，老是往一个地方压货，失去平衡，早晚要翻船。有个老板就曾很担忧地对我说，现在的企业不是做地产就是炒股票，人心浮躁没有人搞实业，这样下去这个国家不出问题才怪。中央也看出了问题的严峻性，才严厉 开展宏观调控。

现象三：“最终的疯狂”。在宏观调控的大形势下，曾经消失过房价不仅不降，地价反而大幅度上涨，各城市新地王不断涌现，“面粉贵过面包”、地价高过周边楼价的怪现象。

为什么房地产商们敢于高价拿地？是不是疯了？

其实他们心里都有一本账。我看到不少老板，由于在此之前尝到了大甜头，对房价的上涨坚信不移。他们推断地价与房价上涨的速度竞赛就像龟兔赛跑，只要兔子（房价）不打瞌睡，确定跑过乌龟（地价）。水涨船高，乌龟再快，也跑不过兔子。谁拿到地，就意味着谁赚钱。囤积土地之风遂盛。

在囤地竞赛中，拥有土地的一方——地方政府，是怎么想的呢？可以说，大多数都是乐观其成，而且乐观促成。就算表面不说，行动的确如此。可以说在当今中国快速进展的过程中，没有哪个行业如房地产业一样，跟政府有如此亲密、千丝万缕的联系。

在我国现行的中央和地方分税制制度条件下，在以经济建设为中心的前提下，对各级政府考核的主要指标就是GDP。这就造成了一边是中央宏观调控，让大家降温；一边是以GDP增长来衡量地方官员的政绩。其他各项工作虽然也在喊，但GDP是硬指标。而让GDP增长，最直接、见效最快的方法就是充水放大。打个比方，一个城市当房地产均价每平方米5000元的时候，摊到每个人头上，或许这个城市的人均GDP只有3000美元，而当房地产价格涨到每平方米2万元的时候，财宝没有任何增加，但摊到每个人头上，可能人均GDP就是8000美元，一夜之间翻几番，坐地日行八万里。

同时，土地又是地方政府的其次财政，泡沫所产生的红利，大多由地方政府获得。地方有了钱就可以做许多事情，包括绿化亮化，炫耀性建筑，很多政绩工程都是这么产生出来的。更可怕的是各路地方官员对房地产的增长习以为常，已经上了瘾，你让他来主动调控，他怎么可能自觉自愿呢。

所以我曾开玩笑说，房地产调控要胜利，思想上的出路是科学进展观；组织上的出路，唯恐最简洁也是最有效的方法，就是哪里的房价上涨过快，就拿掉当地官员的乌纱帽。假如有这一条，用什么手段调控房价你不用操劳，他们自然会有方法。

金融机构与资本市场也是催生房地产泡沫的力气

拿地需要钱，买房需要钱，钱从哪里来?

金融机构与资本市场是催生房地产泡沫的另一股力气。

1998年以前，城里的房子2000元钱一平方米都是贵的，没多少人买得起，由于必需一次拿出一大笔钱。自从银行参加到房地产中，买家可以按揭买房子，使得购买力一下放大了若干倍。银行一方面给买家供应按揭，另一方面又放开口子给开发商贷款。

银行所追求的是自己的近期效益，而宏观调控那是国家的事情。对银行来说，眼前最平安、相对牢靠而且有稳定的收入，就是房地产贷款了。买地者有土地作抵押，买房者有房子攥在银行手里，就算消失最坏的状况，类似美国的次贷危机，后面的烂账也是后任的事。大家多是短期行为，我行长任期五年，铁路警察各管一段，先把我在任时的收益做上去。这就相当于一列火车正跑向悬崖，假如掌握不住将车毁人亡，但车里的顾客还感觉不到，仍旧在争抢座位、争夺名次。

而资本市场的介入不仅为房地产注入了巨大的能量，更为原来已经处于高度亢奋状态的房地产公司打了兴奋剂。

面对这个房地产的十年牛市，开发商用黄铜去买地，买地盖出的房子换回黄金，原来已经利润够高的了，但是有人说外头还有钻石呢。怎么换呢？就是到香港上市。我常常说一个段子，传得很广，我说：做产品就像卖鸡蛋，做企业是卖母鸡，上市是卖母鸡的生蛋力量！具有很大的想象空间。

碧桂园就是一个例子，拿几千万平方米土地储备到香港上市，香港那些投行不知道是真傻还是假傻，给土地估价的参照概念，好像不是中环就是铜锣湾，其实许多内地地产商为了上市都是在很偏远的地区获得的廉价土地。由于有香港的企业“大佬”作为金牌战略投资者、泡沫的制造者出来捧场，果真一下子捧出了一个金娃娃。“首富”榜样的力气是无穷的，那些已经用黄铜换到了黄金的人都感觉自己亏了，还等着换钻石。2022年仅2月到8月，排队在香港上市的内地企业就有几十家，简直是山阴道上应接不暇。只不过春节过后，由于调控力度加大，资本市场不好，形势急转直下，才使得这些急等上市的地产企业放慢了脚步。

不少地产公司上市的目的是圈钱，圈了钱可以去套更多的地，再用这些地去圈更多的钱。所以“地王”不断刷新就不足为奇了。在多股力气的推动下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。

宏大的博弈开头了

房地产宏观调控尽管喊得响，但很长时间无法奏效。温总理今年在政府工作报告中指出“房地产等资产价格上涨过快”，但是市场上对于房地产是否过热始终在争辩，总有一种声音认为热度是合理的。由于要照看四周八方的利益，调控的力度始终有限，几年来调了三次也没能调下来。只见楼梯响，不见人下来，不仅很多开发商不信任政府会动真格的，老百姓也从观望到绝望，再到观望，半信半疑。

2022年国庆的时候，我预感到十七大以后，宏观调控将会显出效果。一是股市泡沫随时会戳破，二是楼市会出问题。我对一些伴侣说赶快卖股票，之后他们问我，你不炒股怎么看得那么准？我说正由于我既浸泡在市场中，但又不详细操作，置身“市”外更超脱，才能够对大的宏观趋势看得更清晰。为什么已经明摆着的事情，身在其中的人往往就看不出来呢？这就是人性的弱点，总是心存侥幸、心存幻想。像击鼓传花一样，一是不信任鼓声会停，二是认为自己确定不会是最终一个，都盼望自己得利而把风险转嫁给别人。

我当时感到，假如股市和楼市不出“问题”，中国经济要出大问题；新的中央领导层形成后，为进一步落实科学进展观，肯定会大力抓调控；还有就是美国次贷危机对全球经济的影响正渐渐在中国显现，加上通货膨胀的威逼，到了不得不动真格的时候了。果真，这以后行情快速消失逆转，从极端的疯狂开头转向理性、审慎，甚至是悲观。在这种背景下，买家与卖家，宏大的博弈开头啦！

楼市的逆转，最终使买卖双方的打算权从卖方手里转到了买方。四把斧子放下了：一把斧子——投机性购买行不通了，有媒体称温州炒楼团自酿苦果，成为“暴利的终结者”；其次把斧子——投资性购买也不干了，资金紧缩期间，现金为王，落袋为安，大家调整过冬；第三把斧子——超前购买也临时放下了，年轻人不焦急了，要等一等，看看再说；最终，市场一安静，恐慌性购买也就不恐慌了。只剩下所谓的刚性需求，假如不是急等着住，唯恐也会等等看。现在许多楼盘已经降价销售，表面没降的也是暗降，还有买房送宝马车的。明显在买方与卖方的博弈中，买方已经占了上风，原来房子一天一个价时，人们排队买房，现在主动权回到了买方手里，人们买涨不买跌，市场就是如此。而不少进展商按原来的形势部署今年的盘子，做好了摆一万人筵席的预备，现在只来了10个人，他们怎么办？

企业要预备过冬

我始终讲房地产企业要预备过冬，现在冬天才刚刚开头，数九寒天！俗话说：一九、二九，怀中揣手，三九、四九，冻死猪狗……现在才是一九、二九的时候；三九、四九冻死猪狗，那谁是猪，谁是狗啊？下一步可能会消失“卖儿卖女卖青苗”的状况。许多人对冬天的到来还抱着怀疑的态度，还硬撑着与市场较劲。我演讲时曾对广东的地产老板们说，你们赶快“卖儿卖女卖青苗”吧。有人问我，有那么严峻吗？怎么个卖法？我说：整体卖，或许你还可以全身而退，收回的钱用来保家里的大人。我看冬天来了是好事。只有冬天来了才能结束浮躁，结束全部人搞房地产都赚钱的局面，让真正的强者成长壮大起来。

我在内蒙古当记者的时候看到过一个现象。原来十亩草地最好只养一头羊，但是牧民急功近利，一亩地放养了十头羊，造成草原的沙化。当人类自己解决不了问题时，老天爷就来调整了。一夜之间突降暴雪，当地人称之为白灾。白灾过后许多瘦弱的羊

吃不到草都死掉了，只有特别强壮，能够把雪拱开吃到草的羊才能活下来。等到春暖花开的时候，90%的羊已经死了，只留下少数强健的羊，享用丰美的水草。而今日房地产的冬天来了，对于房地产商来说，长期来看，中国房地产二十年的黄金期是存在的，但最大的考验就在于，如何能够在今日的严冬生存下来。

万科就很聪慧，作为“带头大哥”带头降价出货，现金为王。他们的思路很清楚，腾出空间兼并收购，连续做大。而且为以后扩大规模预备了一个武器，搞房地产集成。通过麦当劳式的工厂化生产，掌握成本提高效率，快速扩张。

调控必需坚持

房地产退潮，地产商收缩战线，最近不少城市挂牌的土地无人问津。有人问我，调控是否会因此而有所松动。

我认为，调控不应松动。危机、危机，只有危急，才有机遇。在疯狂的时候，很难挡住狂飙的野马。所以我常常讲，市场经济水涨船高时，海盗船都可以过得去，挡不住；而当水落石出时，虽然小船大船都会受影响，但你要全部的海盗船都通过去也不简单。所以许多人总是吓中央，说不行了，经济增长率没有百分之七、八，就要有多少失业率，社会就会大动荡。上一次宏观紧缩的时候，也有人骂。但结果增长只有百分之三四不都过来了，没出什么大问题，调整之后很快就恢复了。接着这些年进展不断加速。当累积了越来越多的问题时，房地产市场仿佛带病运行的高速列车，现在是需要一保二保，停下来好好地休整一下了。

况且，现在不是你想不想调控的问题，你不调，老天也要让你调。像我上面说的，牛羊繁殖太多，草场承受不了的时候，老天就要下大雪、来白灾，把老弱病残淘汰掉。你说惨吗？当然惨，但来年春暖花开，强健的牛羊又可繁衍下去。

在广东，有媒体采访我，我说今年对中国来说是一个坎，将来三年对广东是个坎。为什么说将来三年对广东是一个坎呢？广东已经面临一个问题，人算不如天算，老天要找你麻烦。广东这三年必需进行产业调整，调整是求生，不调整是等死。说不定可以杀出一条血路，绝处逢生。从纺织行业开头，这次“广交会”已经很清晰了，全行业多数企业日子过不下去，它已经转移到越南、江西或内地。工人工资从800元涨到1800元，内地人还不来。

今年对中国也是个坎，上去了就真正崛起了。所以各种反对势力要舍命阻挡。为什么说是一个坎呢？由于各种冲突交织到一起，一是内忧，二是外患。

外患就是全球对中国的打压，特殊是欧美一些势力，妖魔化中国。这次中国奥运火炬在国外的遭受深层次缘由，就是人家不服气。你中国这个过去的“东亚病