某年中国土地市场年度报告

某年中国土地市场年度报告土地市场综述-土改元年，全面回暖政策要览：

2013年为土地市场制度改革元年，破围的方向是工业用地和农用地入市。从十八届三中全会决定到城镇化工作会议的表述，盘活存量、提升效率，直接指向工业用地，减量供应、提高地价、提升容积率、改造转性；而一号文件对则在集体经营性建设用地入市上开了一道口子。不过像农村宅基地流转、小产权房等问题依然悬而未决，同时工业用地转性如何操作、集体经营性建设用地入市具体又如何操作，都是2014年土地改革需要重点解决的。具有操作层面意义的制度是“三旧”改造。从广东三旧改造试点的情况来看，深圳、佛山等地针对工业用地改造已经积累了相当的操作经验，而城中村改造却因涉及集体土地问题难以展开。国务院7月发布《关于加快棚户区改造工作的意见》，规划了五年的改造目标，这可能成为土改操作层面突破口。2013年土地市场回顾：

201340大中城市土地市场供给量和成交量同比分别减少9.69%和1.13%，平均溢价率回升至28.41%，土地均价上升55.61%。其中一线城市供给和成交量分别增长10.71%和19.34%，均价上涨了133.08%，三线城市成交量和均价双双回升。整体看，2013年土地市场呈现全面回暖的势头，但二线城市的供给不足将开发商局限在几个重点城市的同时，也带热了三线城市。南京、厦门、上海、温州、北京、苏州、深圳、合肥的土地成交均价涨幅均超过90%；而厦门、北京、佛山、上海、南昌、合肥、成都、深圳、南京、福州、东莞、苏州、长沙的平均溢价率超过20%。从用途类型看，商住用地和住宅用地市场成交量分别增长29.21%和10.27%，成交均价同比分别上涨37.18%和29.65%，商服用地市场成交均价则迎来历年以来最大幅度的上涨。各类土地市场全面回暖。目录土地市场政策一览1年度土地市场回顾2季度土地市场回顾3月度土地市场回顾4土地市场政策-2013年为土改元年2013年是新一届政府执政元年，也是土地制度改革的元年。土地制度的破围主要在工业用地和农用地流转制度上。1)、工业用地减量供给，提高低价，关键是如何实现“转性”。新的政策强调逐步减少工业用地和划拨用地等“午餐”的供给，提高工业用地价格的关键是破除使用限制的藩篱，提高使用效率，比如东莞等工业用地新政允许工业或仓储用地打破原有的容积率限制。在打破工业用地藩篱过程中，升值利益分配关系成为关键因素。2)、土地集约利用，三旧改造加速扩围。深圳、广州等地的三旧改造是工业用地转性、提高使用效率的试点城市，政府改造－补偿“地主”与自行改造－补缴地价是两种基本的方式。比如深圳，工业区改造工业用途，增加建筑面积补缴50%，不过转性住宅、商业用地，需补缴实时基准地价，虽然扣除工业地价款，转性本身的唯一的好处就是可以底价拿地；相对而言，厦门允许“地主”自行改造功能性质，协议出让供地，相对宽松。7月国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》，去年年末东莞等地出台三旧改造相关文件，在“盘活存量”的背景下，2014年三旧改造将成为工业、农用地转性破题的操作关键。3)、集体经营性建设用地入市敲定。1月19日中央一号文件提出，农村集体经营性建设用地与国有土地同地同权，即将出台的城镇化规划中可能提出经营性用地“由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价”，相当于集体经营性建设用地供地权下放，该类土地有望直接入市。4)、宏村宅基地流转广泛“试点”。12月17日，发改委对宅基地的基本表态还是局限在试点，1号文件中也未明确提及宅基地流转的制度安排。从去年末国土资源部透露的信息来看，小产权房2014年开始将全面清查，到2018年清查完毕。对于存量小产权房的态度是“分类整理”，意味着小产权房有转正希望，但不是全部。在小产权房清理完毕之前，农村宅基地的流转可能继续处于试点状态。5)、农村集体土地所有权、承包权和经营权“三权分离”，承包经营权可以设抵押、担保。新型城镇化规划相关-经营性用地不再由政府直接征地时间标题城镇化相关政策1月20日国家新型城镇化规划即将出炉1月20日，据中国证券报报道，《国家新型城镇化规划》已修改完毕并上报，预计将于近期发布，其中明确了新型城镇化的建设目标、战略重点和配套制度安排。

权威人士表示，未来将根据城市规模和综合承载能力，并以就业年限或居住年限、城镇社会保险参加年限为基础，各类城市因地制宜地制定农民工落户标准。这样做的好处是，有利于农民工根据不同条件选择落户地区。

未来的城市群发展中，我国将注重培育长江中游城市群、中原城市群以及山东半岛、成渝城市群等地区的发展，并在东北有条件的地区发展城市群。

权威人士表示：

1.在未来城镇化建设中，人口管理方面拟实行全国统一的居住证制度，取消居住证领取门槛，以居住证为载体，统筹人口管理和公共服务提供。

2.在土地管理方面，将坚持管住总量、严控增量、盘活存量的原则，完善城镇建设用地标准，强化人均建设用地标准控制，深化征地制度改革，逐步缩小征地范围，经营性用地将不再由政府直接征地，而由农村集体经济组织与开发商直接谈判地价。同时，严格耕地总量保护。

3.在行政区划创新上，将改革设市模式，启动设市工作，以建成区常住人口为基准，完善设市标准，同时探索大市场、大社会、小政府为框架的行政管理体制。

4.在建立多元可持续融资体系方面，拟通过地方政府债券、市政债券、城投债、政策性贷款等，拓宽城市建设融资渠道，提高地方政府融资透明度，同时，鼓励和推动民间资本参与市政公用设施建设。

12月12日中央城镇化工作会议全方位布局城镇化工作中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的主要任务，包括：推进农业人口市民化，强调解决落户问题，发展特色城市产业体系，提高服务业比重；提高城镇建设用地利用效率，严控增量，盘活存量、优化结构、提升效率，强调减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地；建立多元化可持续的资金保障机制，强调逐步建立地方主体税种，财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机构，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，放宽市场准入，鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营；优化城镇化布局和形态，提出了“两纵三横”的城市化战略格局，一张蓝图干到底，在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群；提高城镇建设水平，强调让城市融入自然，融入现代元素；加强对城镇化的管理，强调各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见，城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。

会议指出新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。土地市场相关政策-严控增量，增加居住用地日期标题土地制度相关政策12月26日国土部：明年用地规模将实施总量控制和减量供应据经济之声报道，国土资源部中国土地勘测规划院26日发布了《2013中国土地政策蓝皮书》。国土部表示，明年用地规模将实施总量控制和减量供应，另外，与房地产税密切相关的不动产统一登记制度建设已有了新的时间表。

落实十八届三中全会提出“对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记，形成归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度”的要求，2014年，国土资源部将会研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台，做好国家层面有关不动产登记衔接工作。12月12日中央城镇化工作会议全方位布局城镇化工作中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的主要任务，包括：推进农业人口市民化，强调解决落户问题，发展特色城市产业体系，提高服务业比重；提高城镇建设用地利用效率，严控增量，盘活存量、优化结构、提升效率，强调减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地。

会议指出新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。9月25日江苏出台土地监管新规政府不得自行收储出让土地9月24日，江苏省财政厅、国土资源厅、中国人民银行南京分行以及证监会江苏监管局联合下发《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》，将于今年10月1日起实施。《意见》明确规定地方政府将不得自行收储出让土地。

《意见》明确指出，土地储备机构实行名录制管理，自2013年10月1日起，土地储备机构向金融机构申请融资应出示融资规模控制卡，并在核定的年度可融资规模内融资，不得超规模融资。9月23日安徽版限地令出台:限制出让规模降拍卖门槛继日前江苏省出台《江苏省限制用地项目目录(2013年本)》和《江苏省禁止用地项目目录(2013年本)》规定土地出让规模最大不得超过300亩后，9月20日，安徽省也出台《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》。该意见规定，今后安徽省商品住宅用地出让规模将受到限制。

此外，该意见还明确指出，安徽将在全省开展土地出让金和闲置土地专项清理活动，对开发商拍得土地后闲置的行为进行查处，一旦发现土地闲置满两年，将依法收回，并重新安排使用。7月4日国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》7月4日，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》指出，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。工业用地相关政策-提高利用效率，不增土地价款日期标题工业用地综合利用相关政策法规6月25日征地制度方向不变，国土部初步形成土地制度改革27条政策6月25日，国土部网站消息，国土部在浙江省绍兴市召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”透露了上述调研的土地管理制度方向。

国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英认为，转向存量用地改革，是下一步制度改革的重点，需要相应的制度创新，比如把目前比重过高的工业用地，如何转成商业、服务业和城市用地；把政府手中占的大量的非市场化配置的土地，占比近30%的划拨配置的城市用地转为市场化等。

另悉，在提请全国人大审议的《土地管理法修正案》中，补偿原则将由原用途补偿改为公平补偿。7月4日国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》7月4日，国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》指出，2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。

五年改造国有工矿（含煤矿）棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。

五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造18万户。

五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。

资金筹措方面，意见强调要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

其中，民间资本方面强调，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。

而在企业债券方面强调，承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。

对企业改造资金投入强调，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。

另外，意见强调对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

国土部拟鼓励工业用地提高利用效率，不再增收土地价款国土部发布的《节约集约利用土地规定（草案）》明确提出，将逐步缩小划拨用地范围，工业用地将采取“先出租后出让”的供应方式。鼓励土地使用者在符合规定条件下，通过厂房夹层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、不改变用途的现有工业用地，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。12月3日国土部副部长：将提高工业用地价格国土资源部副部长胡存智12月3日表示，国家将提高工业用地价格，推行工业用地弹性年期制，还将抓紧研究农村土地流转制度，将农村集体用地纳入交易平台。工业用地相关政策-提高容积率，三旧改造加速城市日期土地制度相关重要文件11月20日东莞"三旧"改造方案获批加快存量土地二次开发11月20日，东莞市政府办公室印发实施《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》称，国土资源部批复同意《广东省深入推进节约集约用地示范省建设工作方案》，东莞的“三旧”改造政策延续并将长期化，并且要加快存量土地二次开发。

《意见》指出，“三旧”改造的年度计划将优先安排以下项目：“三旧”改造核心区范围内的改造项目；面积10万平方米以上的成片改造项目；投资额超10亿元的“工改工”项目、投资额超20亿元的城市综合体改造项目；作为镇街发展重要承载平台，并纳入市政府重大项目计划的改造项目。

另据规划，“三旧”改造核心区内改造以商业、住宅项目为主，“三旧”改造核心区外改造以产业类项目为主。

厦门“三旧”改造政策，工业用地可自行改造改变功能性质厦门“三旧”改造政策的一大亮点是允许采用协议出让供地，原工业地块业主可以按规划自行改造，改变现有土地功能性质。”市规划设计院规划研究所所长何子张告诉记者，原本城市土地要改变性质，路径较为单一，主要是通过政府收储后，实施土地招拍挂或行政划拨。如今，在符合城市规划、环保要求的前提下，工业、仓储国有建设用地业主可拿相关产权资料和改造方案向规划部门提出申请，规划部门将按照管理流程进行方案审查。原工业仓储用地可改变为办公、商业、酒店等用途。

2014年北京推行工业用地弹性出让和租赁制根据北京政府工作报告,2014年北京将改革完善土地储备制度,推行工业用地弹性出让和租赁制,逐步建立城乡统一的建设用地市场。1月15日山东莒南实行工业用地弹性年期出让不超20年近日，山东省莒南县委、县政府联合下发《莒南县进一步推进节约集约用地意见》，从2014年1月1日起实行工业用地弹性年期出让，期限不超过20年，定期评估考核工业用地的亩均投资、亩均产出等情况，对不达标的企业，追究违约责任，引导闲置低效工业用地有序退出。

《意见》要求，新增工业项目必须符合莒南县“6+2”产业体系要求，落户“一区三园”和乡镇（街道）的新建工业项目平均投资强度要分别达到300万元/亩、260万元/亩，项目达产后年均产值要分别达到600万元/亩、520万元/亩，年均税收分别达到30万元/亩、20万元/亩。新建工业项目平均容积率不低于1.0，建筑系数不得低于40%，对投资额低于5000万元或用地面积低于15亩的新建工业项目原则上不再单独供地，鼓励和引导企业通过租赁、购买多层厂房解决生产经营场所。10月29日东莞打破仓储用地容积率1.8的上限规定近日，东莞正式印发实施《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》，《办法》进一步明确，三旧改造中符合规定条件的工业大厦可进行分层销售。与《东莞城市规划管理技术规定》中工业、仓储用地一般的容积率上限为1.8的规定相比，东莞明显在三旧改造的项目上进一步放宽了这项规定，《办法》规定对三旧改造项目中的工业仓储用地容积率将不设上限。农用地入市相关政策-集体经营性建设用地破围日期标题农用地入市相关重要文件1月19日1号文件明确农村集体经营性建设用地与国有土地同地同权2014年中央一号文件1月19日正式公布。一号文件提出：

1)、农村集体土地所有权、承包权和经营权“三权分离”，确认农民除了占有、使用、收益、流转权外，还确认了承包经营权的抵押、担保权。同时提出建立配套的抵押资产处置机制，推动修订相关法律法规。

2)、建立城乡统一的建设用地市场。一号文件提出，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。1月13日农地入市破冰国土部研究入市指导意见上证报报道，国土资源部副部长徐德明本月11日在“2014年全国国土资源工作会”上指出，中央已经明确深化国土资源领域改革的方向和要求，国土部要加强顶层设计，突出重点，选好试点，积极稳妥推进重点领域改革，确保改革取得实效。而据徐德明的进一步阐述，所谓重点领域的其中重要一部分就是“农地”。

按照计划，国土部要“引导和规范集体经营性建设用地入市”，即在总结地方已有试点经验的基础上，积极会同有关部门，研究起草集体经营性建设用地出让、租赁、入股的指导意见12月17日发改委：完善农村宅基地制度试点据新华社12月17日报道，日前召开的中央城镇化工作会议明确了推进城镇化的主要目标、基本原则和重点任务。在全国发展和改革工作会议期间，国家发改委主任徐绍史表示，要按照中央城镇化工作会议精神，改革完善农村宅基地制度等将在不同区域开展不同层级、不同类型的试点。12月5日新土改方案设计加速农地流转进入“倒计时”上证报报道，新土改方案正在加紧设计，农地流转已进入“倒计时”。业内人士分析称，“存量农地”——已经属于农村建设用地的土地，若再符合城市土地规划的土地，则先期进入改革流转的可能性最大。近日10余家投资机构云集海南，了解土改推进的最新情况，海南土改有望率先破题。9月16日“土地换股权”模式有望推广有助提高土地流转效率

中国证券报记者从权威人士处获悉，当前杭州、宁波等地在农村土地流转过程中实行的“土地换股权”模式，未来有望得到推广。专家认为，该模式有助于农村集体土地流转效率提高，并在土地流转过程中有效维护农民权益。

“土地换股权”模式的实质在于，在农村土地流转和村办企业建设的过程中，农民可以将土地承包权作为资产入股，并享受分红。该模式最早在上世纪90年代出现，浙江杭州、宁波等城市较早进行尝试，另有不少城市也在试水，且近几年有不断扩围之势。今年9月，福建发布《关于加快推进现代农业发展的若干意见》，打开“股权换土地”的大门。尽管该模式在具体操作中的细节尚待完善，但不少专家认为此举有推广价值。农用地入市相关政策-各地农地流转模式一览试行地区流转模式针对农地权利具体模式黑龙江克山县新兴村、贵州雷山县方祥乡雀鸟村、遵义市凤冈县新建乡等“反租倒包”土地承包经营权农村集体组织将承包到户的农地反租回集体，进行统一规划和改造后，将土地的使用权通过公开发包的方式倒包给集体经济组织的农民或集体以外的农业经营大户及农业企业。福建三明市、四川成都市、重庆市、湖北天门市等“两权”抵押土地承包经营权

宅基地使用权“金融机构联合地方政府推动试点改革，农户或龙头企业以土地承包经营权或农村房屋（含宅基地使用权）为抵押，通过中介机构进行担保，向银行申请贷款。山东平度市、湖北大同湖农场、海南南海农场、辽宁盘山县甜水农场等“两田制”土地承包经营权把集体土地分为“口粮田”和“责任田”，口粮田承担社会保障功能，按人口平均分配，用以满足农民基本生活需要，责任田实行公开竞标招租，向种田能手集中。广东南海，浙江余姚，重庆市江津区牌坊村、长寿区麒麟村、四川南溪、湖南浏阳、成都锦江等“股田制”土地承包经营权在土地集体所有和承包经营权稳定不变的前提下，农民以土地承包经营权入股成立土地股份制合作社或新型股份合作制公司，以此实施土地规模经营。天津市、浙江省嘉兴市、重庆市等“置换模式”宅基地使用权农民按照规定的置换标准以宅基地换取集中安置区内的住宅，迁入小城镇居住。通过放弃自己的土地承包经营权和宅基地，农民可以换取社会保障和相应的补偿。山东诸城、成都彭州、河南江湾、宁夏平罗等“土地银行”土地承包经营权农民将承包的土地“存入”合作社，并获取“利息”。合作社以出租的方式把土地成片“贷”给业主，业主交付租金。重庆“地票模式”农村集体建设用地农民将其拥有的宅基地或者乡镇企业用地等农村集体建设用地，经过复垦和土地管理部门严格验收后，换取建设用地挂钩指标（即地票），在农村土地交易所进行公开交易。企业购得的地票可得到等量城镇建设用地，在指标落地时冲抵新增建设用地的相关费用。完善产业用地用途变更机制。深圳公开转让，收益分成农村集体建设用地首宗农地将在公开市场挂牌转让，所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，且项目建成后，按出让合同约定，该项目总建筑面积的20%由竞得人建成后无偿移交凤凰股份合作公司。小产权房相关政策—2014年全面清查，叫停增量标题时间具体政策赣州市新一轮“小产权房”清查工作大幕拉开1月16日日前，赣州市国土资源局、赣州市城乡规划建设局、赣州市房地产管理局联合行文《关于印发全市“小产权房”问题专项清查工作实施方案的通知》，明确在6月25日前将完成赣州市“小产权房”问题专项清查工作。全国小产权房摸底排查存量房有望转正12月23日近日，记者从知情人士处获悉，国土资源部正在研究出台小产权房管理办法，未来或将根据出租和出售等性质类别，分类整理存量小产权房。

随后，记者分别从国土资源部和北京市国土资源局得到证实，国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组，希望能尽快推出管理办法。目前的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，现在处于研究阶段，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。海南全面清理小产权房明年1月底前摸清“家底”12月19日海南将对小产权房“动真格”的了。日前，海南省国土环境资源厅、省住房和城乡建设厅联合下发《海南省清理整顿违法建设、销售“小产权房”专项行动工作方案》(以下简称《方案》)，将对全省范围内的违法建设、销售“小产权房”行为进行专项清理整顿。

明年2月至4月，省国土厅和省住建厅将对上报情况进行汇总、分析和研究，确定并下发全省“小产权房”清理整顿分类处置的指导意见。各市、县按照指导意见要求，依据相关法律法规对排查清理出来的违法建设、销售“小产权房”行为分类进行查处整改。法院认定小产权房买卖协议有效称暂无禁售法规12月16日3年前，阴女士将一套小产权房出售。今年10月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。

近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。在建在售“小产权房”一律叫停11月22日国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅昨天发出紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。专家称小产权房不会马上"转正""转正"须先修法11月18日北京市房协秘书长陈志认为，“小产权房”的转正并不会立即得以实现，因为它还面临着诸多难题需要解决。其中最大的问题就是法律上的障碍，《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》，宅基地属于农村集体经济组织所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、买卖或变相买卖。小产权房最新政策2018年大半小产权房可转正？10月28日据介绍，国家发改委近日作出决定，修改补充有关政策，对于相当一部分小产权房，在充分调研考察论证的基础上，在征得房产实际拥有人的同意后，进行房产证的签放工作。预计在五年内全面完成小产权房的各项征收签证工作。土地市场政策回顾－多数城市承诺增加土地供给城市日期关于增加土地供应的表述西安11月29日增加普通住房用地供应，优先向保障房项目供地。进一步加大中小套型、中低价位住房用地供，

2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保2014年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。沈阳11月26日继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。杭州11月26日2013年住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量。长沙11月26日2013年住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量；2014年全市住宅用地计划供应量不低于过去5年平均实际供应量。南京11月26日2013年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%。厦门11月25日2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。南昌11月25日2013年住宅用地供应量超过年度供应计划的10％，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％武汉11月22日2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上，2014年供地总量比前5年增加10%。广州11月18日2013年住宅用地实际供应量要比前5年年均实际供应量增加20%以上。确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。上海11月8日2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。深圳10月12日确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地。上半年的新国五条，各地的细则相继公布了房价控制目标。12月来看这种调控目标多数一二线城市在2013年可能很难有所作为；于是各地纷纷将政策目标集中于增加土地供给。从新出的各地调控政策来看，增加供给确实将新旧调控政策明显区分开来。关键点在于，这种政策倾向是否在2014年得到延续？目录土地市场政策一览1年度土地市场回顾2季度土地市场回顾3月度土地市场回顾4全国土地市场年度表现概述全国土地市场年度表现线城市土地市场年度表现各类型土地市场年度表现主要城市土地市场年度表现2013年全年土地市场回顾土地市场供求情况全国土地市场年度表现概述－一线商服用地为焦点数据来源:Wind资讯2013年，土地市场整体供给下滑，溢价率回升，其中一线城市和三线城市量价齐升，土地市场较2012年呈现恢复迹象。二线城市整体热度值高于一线城市和三线城市。分项热度看，二三线城市土地供给的回落加剧了开发商对稀缺土地资源的争夺，资金协同效应同时三线城市，三线城市成交热度回升至100%。整体来说，开发商补库存需求和充足经营现金流量带来土地市场需求的回升，而土地市场整体供给却出现了明显的回落，这导致土地市场整体热度明显回暖。从用地类型来看，整体热度商服用地市场最高，该市场吸引了包括绿地、保利、富力等全国知名开发商，溢价率也在2013年快速飙升。该市场为吸金重地，比如新鸿基地产在上海徐汇仅一地就花了217.7亿元，而华润置地拿下深圳地块也花了109亿元。整体热度第二的工业用地，国家对工业用地减量供给和提高工业用地价格的表述也成为工业用地市场热度回升的直接助力，最直接关注的是万科在深圳拿下的留仙洞地块，溢价率达到93%。在三旧改造试点区域，这一现象代表了工业用地市场的趋势。全国土地市场年度表现－成交供给结构数据来源：申银万国房地产报告，Wind资讯整理2013年，40大中城市土地市场总计成交86,769.63万平方米，供给95,868.00万平方米，较2012年分别减少9.69%和1.13%，溢价率则从2012年的12.82%上升至28.41%，土地均价整体上升55.61%。全国土地市场年度表现－线城市土地市场综合表现数据来源：申银万国房地产报告，Wind资讯整理2013年，一线城市土地市场表现远胜于二三线城市，均价同比上涨133%，而二三线城市均价上涨幅度不超过30%。2013年土地市场整体供给量负增长，而一线城市供给量却增长了10.71%，商品房成交量回升带来的补库存需求集中宣泄于一线城市和部分二线城市，如杭州、南京、武汉等。从成交率来看，一线城市供给逆势增加，而成交率却显著高于二三线城市，由此可见一斑。从成交总价TOP20来看，深圳、北京、上海和广州分别有4宗、4宗、4宗和3宗，其中深圳成交最为密集，其中桂湾片区即出了三个“地王”，另外一块留仙洞地块属于工业用地，表明深圳可开发土地资源的紧缺，也暗示工业用地市场热度的回升。全国土地市场年度表现－各类型土地市场年度表现数据来源：申银万国房地产报告，Wind资讯整理从土地用途来看，2013年，各市场表现的优劣次序分别为商住综合用地市场、住宅用地市场、商服用地市场和工业用地市场。分市场看，商住用地市场土地供给逆势增长，开发商补库存需求集中于商住用地领域，尤其是一线城市的商住用地领域，商住用地成交、成交率和均价涨幅均位于各市场之首。住宅用地市场土地供给与2012年基本持平，成交增长10.27%，主要受商品住宅市场的持续火爆的带动，溢价率持续攀升，均价涨幅也较为明显，地价的上行成为商品房价格上行重要动力。商服用地市场2013年供给显著下滑，商服用地市场却迎来了历年来最大的均价涨幅，溢价率也延续了2012年以来的回升势头。该市场吸引力主要的大型开发商介入，单块地王总价百亿计算。全国土地市场年度表现－全国成交土地总价TOP20数据来源：申银万国房地产报告，Wind资讯整理2013年，全国成交的地块中，按总价排名在前的主要集中于一线城市，此外天津、武汉、杭州等重点二线城市也跻身其中。以规划用途来看，地王主要集中于商服用地、商住综合用地，竞得方多为绿地、新鸿基、恒大等大型开发商。城市地块规划用途总地价

亿元溢价率规划建筑面积

平方米竞得方上海市“徐家汇中心项目”地块商服用地217.7024.00%584,204.00新鸿基地产深圳市桂湾片区二单元02街坊地块商服用地109.0062.00%503,000.00华润置地天津市红旗路西侧2013-102号地块商住综合103.2012.00%1,020,900.00融创中国武汉市江汉区地块商住综合90.1029.00%884,009.50广州城建南沙房地产深圳市桂湾片区二单元04街坊地块商服用地71.8053.00%450,200.00卓越置业广州市金融城起步区地块商服用地64.002.00%522,425.00绿地集团上海市五里桥街道地块商住综合59.500.00%162,450.00绿地集团北京市门头沟区门头沟新城地块商住综合58.600.00%347,272.00北京住总房地产杭州市凯旋单元FG04-C2/R21-03地块商住综合56.2030.00%289,451.20绿地集团深圳市留仙洞同发南路两侧地块工业用地53.9993.00%1,335,510.00万科深圳市桂湾片区二单元03街坊地块商服用地51.8948.00%320,400.00卓越置业北京市朝阳区东坝南区地块商住综合51.3530.00%208,373.00恒大地产上海市张江高科技园区中区地块商住综合48.7089.00%227,402.00万科上海市徐泾镇会展中心3地块商服用地47.217.00%552,878.40绿地集团北京市昌平区东小口镇地块商住综合47.0036.00%516,351.00京投银泰北京市海淀区玉渊潭乡地块商住综合46.5022.00%329,900.00京投银泰上海市长宁区新华路街道地块商服用地46.0057.00%157,587.06华美地产广州市黄埔云埔工业区南岗片地块商住综合45.5745.00%583,631.00佳兆业杭州市凯旋单元地块商住综合43.8349.00%189,021.00滨江集团广州市云埔工业区地块住宅用地43.5045.00%473,800.00越秀地产线城市土地市场年度表现－一线城市（量价齐升）数据来源:Wind资讯2013年，一线城市合计供给土地9,806.62万平方米，合计成交土地9,367.20万平方米，同比分别增加10.71%和19.34%，第四季度溢价率为30.69

%，2012年为20.84%；一线城市土地均价同比上涨133.08%，2012年同比下跌7.61%。整体来看，一线城市成交率从2012年的88.61%上升至95.52%，处于量价齐升的态势。线城市土地市场年度表现－二线城市（量跌价升）数据来源:Wind资讯2013年，40大中城市中二线城市合计供给土地59,081.94万平方米，合计成交土地51,611.46万平方米，同比分别减少13.61%和10.87%，第四季度溢价率为16.08%，2012年为12.61%；二线城市土地均价同比上涨14.16%，2012年同比上涨34.31%。整体来看，二线城市成交率从2012年的84.67%上升至87.36%，处于量跌价升的态势。线城市土地市场年度表现－三线城市（量价齐升）数据来源:Wind资讯2013年，40大中城市中三线城市合计供给土地26,086.01万平方米，合计成交土地23,813.17万平方米，同比分别减少9.76%和增加8.19%，第四季度溢价率为6.32%，2012年为10.84%；三线城市土地均价同比上涨19.94%，2012年同比下跌31.30%。整体来看，三线城市成交率从2012年的76.14%上升至91.29%，处于量价齐升的态势。各类型土地市场年度表现－住宅用地（量价齐升）数据来源:Wind资讯2013年，40大中城市中住宅用地市场合计供给土地26,570.39万平方米，合计成交土地23,779.59万平方米，同比分别减少1.49%和增加10.27%，第四季度溢价率为31.52%，2012年为16.44%；住宅用地市场均价同比上涨29.65%，2012年同比上涨7.60%。整体来看，住宅用地市场成交率从2012年的79.95%上升至89.50%，处于量价齐升的态势。各类型土地市场年度表现－住宅用地成交总价TOP20数据来源:Wind资讯2013年住宅用地成交总价TOP20中，一线城市占五席，其余均为二线城市，其中南京独占10席，土地市场的活跃程度可见一斑。从拿地开发商来看，保利地产、招商地产、恒大等皆无缘于总价TOP20地块，诸如阳光城、泰禾集团等中小开发商却屡次现身TOP20当中。城市地块规划用途总地价

亿元溢价率规划建筑面积

平方米竞得方广州市云埔工业区地块住宅用地43.5045.00%473,800.00越秀地产福州市环站新城地块住宅用地39.1049.87%592,740.00阳光城南京市河西南部21-5号地块住宅用地38.6033.00%360,051.73五矿地产珠海市中央商务区联澳路西侧地块住宅用地38.49206.00%242,134.00广东客商汇上海市浦东新区唐镇新市镇地块住宅用地37.7565.00%207,431.79上海浦东发展南京市迈皋桥街道万寿村季家街01地块住宅用地35.1043.00%326,296.53中国铁建南京市河西南部20-7号地块住宅用地33.6037.80%302,037.45奥体建设南京市河西南部27-1号地块住宅用地31.2044.79%232,501.12福建正荣集团佛山市南海区桂城街道地块住宅用地31.180.00%793,784.46万科南京市江心洲纬七路过江隧道以北地块住宅用地30.8050.98%254,669.64南京升龙房地产南京市江心洲纬七路过江隧道以南地块住宅用地28.771.40%386,335.63仁恒置地南京市栖霞区仙林湖西侧1号地块住宅用地28.7075.00%365,020.25金地集团南京市河西南部26-4号地块住宅用地27.700.00%300,980.85南京升龙房地产杭州市北干街道城北村地块住宅用地25.7670.00%201,482.10九龙仓上海市川沙新市镇城南社区C06-07A地块住宅用地25.74132.00%139,613.20阳光城台州市城西街道横湖北路西侧地块住宅用地25.2057.00%315,709.45北京惠诚南京市江宁区麒麟科创园8-2(B)地块住宅用地24.9257.00%448,636.00中海地产上海市宝山区高境镇地块住宅用地24.75118.00%103,111.80泰禾集团广州市海珠区南洲路1026号地块住宅用地24.6145.00%213,570.00广州城建杭州市之江国家旅游度假区地块住宅用地24.420.04%435,412.50三立控股各类型土地市场年度表现—商服用地（量跌价升）数据来源:Wind资讯2013年，40大中城市中商服用地市场合计供给土地17,579.90万平方米，合计成交土地15,632.46万平方米，同比分别减少15.20%和8.49%，第四季度溢价率为15.64%，2012年为8.79%；商服用地市场土地均价同比上涨65.08%，2012年同比下跌25.20%。整体来看，商服用地市场成交率从2012年的82.37%上升至88.92%，处于量跌价升的态势。各类型土地市场年度表现－商服用地成交总价TOP20数据来源:Wind资讯2013年商服用地成交TOP20中，二线城市占两席，其余皆为一线城市，其中上海独占8席，深圳占4席，广州占3席，北京占2席。从拿地开发商来看，绿地集团、保利地产、华润置地、SOHO中国、富力地产、新鸿基地产现身其中，其余多个地块为中国银联、中国电子科技集团所夺。城市地块规划用途总地价

亿元溢价率规划建筑面积

平方米竞得方上海市徐汇区“徐家汇中心项目”地块商服用地217.7024.00%584,204.00新鸿基地产深圳市桂湾片区二单元02街坊地块商服用地109.0062.00%503,000.00华润置地深圳市桂湾片区二单元04街坊地块商服用地71.8053.00%450,200.00卓越置业广州市金融城起步区地块商服用地64.002.00%522,425.00绿地集团深圳市桂湾片区二单元03街坊地块商服用地51.8948.00%320,400.00卓越置业上海市徐泾镇会展中心3地块商服用地47.217.00%552,878.40绿地集团上海市长宁区新华路街道地块商服用地46.0057.00%157,587.06华美地产佛山市佛山新城地块商服用地34.50130.00%759,957.00熊兴海外投资武汉市硚口区地块商服用地33.000.00%460,288.09恒隆地产上海市徐汇区黄浦江南延伸段地块商服用地32.930.00%456,843.30上海梦中心创意文化发展上海市长宁区虹桥路街道地块商服用地31.9048.00%105,476.37SOHO中国广州市黄阁汽车城南部2013NJY-2地块商服用地30.3051.00%580,003.00保利地产北京市东城区崇文门地块商服用地27.786.00%85,800.00国瑞兴业广州市黄埔大道金融城起步区A007地块商服用地26.003.00%209,466.00广铁建投上海市闵行区虹桥镇龙柏社区地块商服用地26.000.00%281,019.73新华传媒深圳市前海深港合作区十九单元3街坊地块商服用地24.330.00%150,028.19世茂投资上海市虹桥商务区核心区北片区13号地块商服用地23.8024.60%140,020.88正荣集团上海市上海世博会地区A13A-02地块商服用地23.31118.00%81,982.80中国银联北京市通州区运河核心区地块商服用地23.28--186,200.00富力地产上海市上海世博会地区A13A-03地块商服用地21.860.00%76,889.80中国电子科技集团各类型土地市场年度表现－商住综合用地（量价齐升）数据来源:Wind资讯2013年，40大中城市中商住综合用地市场合计供给土地23,330.42万平方米，合计成交土地21,911.18万平方米，同比分别增加11.69%和29.21%，第四季度溢价率为8.30%，2012年为16.16%；商住综合用地市场土地均价同比上涨37.18%，2012年同比上涨4.75%。整体来看，商住综合用地市场成交率从2012年的81.18%上升至93.92%，处于量价齐升的态势。各类型土地市场年度表现－商住综合用地成交TOP20数据来源:Wind资讯城市地块规划用途总地价

亿元溢价率规划建筑面积

平方米竞得方天津市红旗路西侧2013-102号地块商住综合103.2012.00%1,020,900.00融创中国武汉市江汉区地块商住综合90.1029.00%884,009.50广州城建南沙房地产上海市五里桥街道地块商住综合59.500.00%162,450.00绿地集团北京市门头沟区门头沟新城地块商住综合58.600.00%347,272.00北京住总房地产杭州市凯旋单元FG04-C2/R21-03地块商住综合56.2030.00%289,451.20绿地集团北京市朝阳区东坝南区地块商住综合51.3530.00%208,373.00恒大地产上海市张江高科技园区中区地块商住综合48.7089.00%227,402.00万科北京市昌平区东小口镇地块商住综合47.0036.00%516,351.00京投银泰北京市海淀区玉渊潭乡地块商住综合46.5022.00%329,900.00京投银泰广州市黄埔云埔工业区南岗片地块商住综合45.5745.00%583,631.00佳兆业杭州市凯旋单元地块商住综合43.8349.00%189,021.00滨江集团厦门市灌新路与马銮湾大道交叉口东南侧地块商住综合40.52185.00%348,184.47泰禾集团北京市朝阳区豆各庄乡地块商住综合40.4065.00%294,605.00恒大地产南京市白下区中山东路518号地块商住综合39.600.00%834,307.08中航工业科技城发展深圳市龙华新区民治街道A816-0050地块商住综合38.2091.00%262,300.00中海地产北京市石景山区五里坨南宫住宅小区地块商住综合38.1220.00%355,890.00金融街上海市闵行区梅陇新中心A街坊地块商住综合37.00115.00%197,453.75中海地产杭州市凯旋单元FG02-C2/R21-02地块商住综合36.7049.00%154,012.80世茂房地产天津市海河东路与快速路交口2013-139号地块商住综合36.3565.00%220,376.00恒大地产长沙市开福区芙蓉中路地块商住综合35.8044.00%597,601.17金地集团2013年商住综合用地成交TOP20中，二线城市占9席，其余为一线城市，其中北京独占6席，二线城市中杭州独占3席。从拿地开发商来看，万科、恒大、绿地、中海、融创等知名开发商均现身其中，此外诸如泰禾集团、滨江集团、北京住总等中小开发商也充分介入，同时也不乏中航工业科技城发展这类主体，参与主体多样化较为明显。各类型土地市场年度表现—工业用地（量跌价升）数据来源:Wind资讯2013年，40大中城市中工业用地市场合计供给土地26,557.48万平方米，合计成交土地23,935.35万平方米，同比分别减少32.61%和18.60%，第四季度溢价率为8.30%，2012年为16.16%；工业用地用地市场土地均价同比上涨21.07%，2012年同比下跌15.44%。整体来看，工业用地市场成交率从2012年的85.66%上升至90.13%，处于量跌价升的态势。主要城市土地市场年度表现－土地资金催热局部市场数据来源:Wind资讯年成交率

年均成交溢价率注:

1、气泡大小代表2013年整体土地市场整体热度；2、橙色代表一线城市，蓝色代表二线城市。一线城市土地市场整体成交率和年均成交溢价率明显高于多数城市。整体热度不高主要受制于供给量的低增长。广州的供给前景一线城市中靠前；二线城市土地市场整体成交率垫后，整体热度明显高于一线城市，受益于供给前景的广阔，诸如佛山、成都、南昌、福州、长沙、杭州等二线城市溢价率接近一线城市，土地市场快速启动。整体来看，2013年资金催热了市场热点区域，2014年重点二三线城市供给有望催热整体热度，气泡大小对潜力大小或有所暗示。主要城市土地市场年度表现－热点城市数据来源:Wind资讯位于第一象限中的7个城市，年成交溢价率和成交率均排名在前。从年均价涨幅来看，南京、上海、北京、苏州、深圳、合肥、长沙涨幅依次递减，这与成交率分布基本一致。2013年南京成交土地2,442.86万平方米，供给土地2,381.66万平方米，同比分别减少23.69%和35.92%。年成交率则从2012年的86.12%上升至102.57%，高于一线城市。从热度来看，该七大城市均价热度均为100%，与高溢价率趋势一致；就成交率热度来看，南京和合肥均为100%；就供给和成交热度来看，长沙均为100%，而其余城市徘徊于50%左右；而就溢价率热度来说，深圳是唯一热度为100%的城市。整体来看，成交率催热了2013年热度，但供给政策可能成为限制2014年整体热度的重要因素。主要城市土地市场年度表现－热点城市数据来源:Wind资讯位于第四象限的六个城市，成交率较低，但平均溢价率较高，均价几乎都创下历史新高，同期供给和成交增长也较快。比如，福州2013年供给同比增长375.80%，成交量同比增长120.94%，而同时平均溢价率也有26.32%。而成都、广州，供给和成交双双下滑，高成交率或者供给不足，但两个城市的土地均价涨幅却达到了37.60%和45.01%。从热度来看，该六个城市中南昌、广州、长沙、东莞和成都的整体热度相对较高，每个城市起码有两个维度的热度为100%。其中，南昌除了溢价率热度外，其余热度均为100%。注意到南昌2013年供给增长37.98%，成交增长79.89%，平均溢价率31.07%，均价涨幅10.85%。即：南昌土地供给增长赶不上需求，高成交率代表资金快速介入这座南方城市。相对而言，佛山的供给、成交和均价热度均为100%，对应供给和成交分别增长22.51%和9.00%，溢价率37.31%，均价上涨31.10%。主要城市土地市场年度表现－供给成交阵营泾渭分明数据来源:Wind资讯供给增幅成交增幅注:

1、气泡大小代表2013年土地市场平均溢价率；2、橙色代表一线城市，蓝色代表二线城市。3、供给正增长主要集中于一线城市和重点二线城市，资金主要集中于这些城市；4、供给负增长主要集中于二三线城市，拖累整体供给和成交量走低。2013年，跟踪的40大中城市中，供给增幅小于0的有20个，成交增幅小于0的有17个；供给负增长的平均水平为减少32.55%，成交负增长的平均水平为减少30.04%。整体而言，2013年供给增长较为低迷，成交增长有所恢复，一线城市和重点二线城市资金富集度较高，这是2013年成交溢价率快速回升的基础。另外一组数据是，供给正增长的城市，溢价率平均为16.8%，供给率负增长的城市溢价率平均为13.3%。即供给的增长带来溢价率的上行，主要原因是供给正增长主要集中于一线城市和重点二线城市，这是资金富集的基础。与土地市场整体情况相似，2013年住宅用地市场一线城市和重点二线城市明显好于二三线城市；不同的是住宅用地市场的成交率明显高于土地市场整体表现，其中供给正增长城市数为21个，成交正增长个数为23个，高于土地市场整体表现。高成交率城市住宅用地市场整体热度也较高，住宅用地市场的资金富集效应也相当明显。位于第四象限的佛山、杭州、苏州、西安等二线城市为低成交率和高溢价率的城市，2014年有望承接部分资金流入，而位于第一象限的热点城市由于可供资源有限，将继续成为资金角逐的焦点，而位于第二三象限的城市，整体供给的增长对资金的吸引前景有差。整体来看，2014年土地市场整体热度有望继续往重点二三线城市传导。主要城市土地市场年度表现－住宅用地市场数据来源:Wind资讯年成交率年成交溢价率注:

1、气泡大小代表2013年住宅用地市场整体热度；2、橙色代表一线城市，蓝色代表二线城市。3、代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值，反映了市场整体表现。2.86%30.83%2013年商服用地市场中，一线城市普遍高供给量，其中北上广深同比分别增长111.98%、64.29%、55%和1086%。一线城市高供给、高溢价率、低成交率，成为2013年商服用地市场的最大特点。除了一线城市，供给高增长的城市还包括福州、南宁、哈尔滨、杭州、乌鲁木齐、烟台、海口、济南、嘉兴和太原。供给正增长的非一线城市中，仅烟台、长沙、成都的溢价率和均价涨幅较高，或者说成交溢价率较高的城市中，合肥、厦门、苏州、沈阳供给量同比分别下降43.35%、24.37%、52.15%和61.05%。一线城市高供给、高溢价率，二线城市低供给、高溢价率是2013年商服用地市场基本格局，体现了资金富集特点。主要城市土地市场年度表现－商服用地市场数据来源:Wind资讯年成交率年成交溢价率注:

1、气泡大小为2013年商服用地市场整体热度；2、橙色代表一线城市，蓝色代表二线城市。3、代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值，反映了市场整体表现。1.92%16.42%2013年，40大中城市商住综合用地市场平均溢价率17.27%，高于住宅用地市场的13.55%和商服用地市场的7.72%。供给增幅大于0城市24个，成交增幅大于0的城市27个。商住用地市场高供给、高溢价率，为开发商2013年角逐的重点区域。其中一线城市及重点二线城市又为重点的重点，比如合肥、南昌、杭州、苏州等地，而诸如佛山、武汉、重庆和长沙等地由于供给量较小，推出地块也是开发商角逐重点。鉴于政策重点转向住宅用地，2014年商住用地整体供给占比可能下滑，各城市的整体成交率趋于上行，重点城市商住地块对开发商的吸引力增强，溢价率趋于上行。主要城市土地市场年度表现－商住用地市场数据来源:Wind资讯年成交率年成交溢价率注:

1、气泡大小为2013年商住用地市场整体热度；2、橙色代表一线城市，蓝色代表二线城市。3、代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值，反映了市场整体表现。8%26.54%35%2014年，主要城市工业用地市场平均成交溢价率为0.77%，平均成交率89.19%，平均热度45.13%，均显著低于其它类型土地市场。其中，供给增幅大于0的城市10个，成交增幅大于0的城市15个，福州、乌鲁木齐、南宁、长沙、青岛、南昌供给和成交均显著增长，而广州和深圳两个一线城市成交高增长、高热度；嘉兴、北京、重庆、青岛、烟台、苏州六个城市溢价率高于2%。整体来看，由于工业用地运用的诸多政策限制，工业用地市场的供给虽然下降，除了广州、深圳、佛山等三旧改造试点城市，整体市场的活跃度依然不高。随着政策明确工业用地向住宅用地转移，一线城市和住宅资源匮乏的二线城市工业用地市场活跃度有望在2014年开始上升，带动工业用地整体热度的回升。主要城市土地市场年度表现－工业用地市场数据来源:Wind资讯年成交率年成交溢价率注:

1、气泡大小为2013年工业用地市场整体热度；2、橙色代表一线城市，蓝色代表二线城市。3、代表高于均值和低于均值区域的城市溢价率平均值，反映了市场整体表现。2.09%0%二级市场市场土地开发板块表现数据来源:Wind资讯1-12月，土地一级开发概念指数整体下跌17.29%，Wind房地产行业指数下跌11.95%，2013年土地一级开发概念指数整体跑赢房地产行业整体表现。2013年土地市场的整体热度从1月的70.29%下跌至12月的57.37%，对应土地一级开发概念指数对行业指数累计超额收益率录得-5.34%。个股方面，首创股份上涨55%，泰达股份上涨29%，浦东建设上涨21%，空港股份上涨11%，绵世股份上涨9%；云南城投下跌38%，大大名城下跌27%，漳州发展下跌25%，黑牡丹下跌22%，中天城投下跌16%，铁岭新城下跌14%。目录土地市场政策一览1年度土地市场回顾2季度土地市场回顾3月度土地市场回顾4全国土地市场第四季度回顾线城市土地市场第四季度回顾各类型土地市场第四季度回顾主要开发商第四季度拿地情况二级市场土地开发板块表现第四季度土地市场回顾土地市场供求情况第四季度全国土地市场概述－整体热度全面回落数据来源:Wind资讯2013年最后一个季度，40大中城市土地市场整体热度回落至58.35%，第三季度为83.86%。分项指数看，除了均价热度依然维持在100%外，其余分项热度值均低于第三季度，且多数低于2012年同期值。供给热度的回落，不利于土地市场在第一季度的整体走高。分季度看，2013年一二线城市土地成交高峰在第三季度，三线城市成交高峰出现在第四季度，主要随供给放量快速恢复。从用地类型来看，住宅用地、商服用地下半年成交都比较旺盛，溢价率也在2013年节节攀升至接近2010年的水平。受美联储退出QE和国内“钱荒”的影响，第四季度土地市场热度再度回落。随着新财年的到来，国内流动性的整体好转和12月推地量的增加，开发商拿地意愿的回升有望催动整体热度的回升，但一季度为传统推地淡季，可能会限制热度的回升幅度。全国土地市场第四季度回顾－供给回升，低于往年同期数据来源：申银万国房地产报告，Wind资讯整理2013年第四季度，40大中城市供给土地规划建筑面积合计29,828.27万平方米，较第三季度增加16.11%，较去年第四季度减少23.73%；累计成交土地23,330.18万平方米，较第三季度减少1.16%，较去年第四季度减少28.31%。第四季度成交率78.21%，第三季度成交率为91.88%。第四季度的高供给有望催热2014年一季度土地市场，但程度可能有限。供给趋势？线城市土地市场第四季度回顾-一线城市

－溢价率继续回落，热度回升数据来源:Wind资讯2013年最后一个季度，一线城市土地市场整体热度回升至69.16%

，第三季度为65.50%。分项指数看，第四季度供给和成交热度同比的回落，被均价和成交率纬度的热度值回升所抵消，溢价率纬度热度值较2012年同期有所回落。第四季度一线城市推地量不及第三季度，开发商加大了一线城市抢筹的力度，成交率、均价、溢价率维持高位，推高了一线城市的整体热度，但一线城市可推地量受限，推地占比回落，也意味着一线城市2014年第一季度的整体热度将出现一定程度的回落。线城市土地市场第四季度回顾-一线城市数据来源:Wind资讯2013年第四季度，一线城市供给土地规划建筑面积合计2,558.38万平方米，较第三季度减少7.19%，较去年第四季度减少18.99%；累计成交土地2,243.57万平方米，较第三季度减少18.29%，较去年第四季度减少15.86%。第四季度成交率87.69%，第三季度成交率为99.58%。第四季度供给量仅高于2008年同期值，且低于第三季度供给量，且考虑到城镇化规划重心转移至中小型城镇建设，2014年一季度热度回落的概率较大。供给趋势？线城市土地市场第四季度回顾-二线城市

－溢价率继续回落，热度回升数据来源:Wind资讯2013年最后一个季度，二线城市土地市场整体热度回落至55.20%，第三季度为81.34%。分项指数看，第四季度二线城市溢价率和均价维持高热度，而供给、成交和成交率热度值则出现明显的回落，拖累整体热度逼近50%，与去年同期相比，也是如此。第四季度二线城市推地量高于第三季度，但受美联储退出QE和年末钱荒的影响，整体成交反而大幅回落，这是整体热度大幅回落的主要原因。若2014年第一季度国际流动性环境不能骤然改善，第四季度的较高推地量带来的热度回升可能十分有限。线城市土地市场第四季度回顾-二线城市数据来源:Wind资讯2013年第四季度，一线城市供给土地规划建筑面积合计17,720.42万平方米，较第三季度减少7.19%，较去年第四季度减少18.99%；累计成交土地2,243.57万平方米，较第三季度减少18.29%，较去年第四季度减少15.86%。第四季度成交率76.72%

，第三季度成交率为88.56%。第四季度二线城市土地供给量低于往年同期，但高于第三季度，考虑到二线城市中许多城市有望成为新城镇化的重心，一季度二线城市土地市场热度回升概率较大。供给趋势？线城市土地市场第四季度回顾-三线城市

－溢价率继续回落，热度回升数据来源:Wind资讯2013年最后一个季度，三线城市土地市场整体热度回落至59.38%，第三季度为62.34%。分项指数看，第四季度三线城市供给和均价维度热度显著上升，成交和成交率热度维持高位，溢价率热度依然处于较低水平。第三季度三线城市土地市场热度未出现二线城市那样较大幅度的回落，均价的快速回升和供给量显著回升，并未明显受美联储QE退出影响。鉴于第四季度三线城市推地量已经出现了明显回升，且预期未来该趋势将持续，三线城市未来热度有望回升。线城市土地市场第四季度回顾-三线城市供给快速回升数据来源:Wind资讯2013年第四季度，一线城市供给土地规划建筑面积合计9,261.20万平方米，较第三季度增加65.51%，较去年第四季度减少11.51%；累计成交土地6,767.87万平方米，较第三季度增加41.40%，较去年第四季度减少16.79%。第四季度成交率73.08%，第三季度成交率为85.54%。第四季度三线城市土地供给量大幅上升，且为历年同期次高，有望催动重点三线城市土地市场热度快速回升，但某些三线城市能否吸引到足够的资金介入值得考虑。供给趋势？各类型土地市场第四季度回顾-住宅用地

－溢价率继续回落，热度回升数据来源:Wind资讯2013年最后一个季度，住宅用地市场整体热度回落至46.68%，第三季度为80.59%。分项指数来看，第四季度住宅用地市场各项指标热度较第三季度全面萎缩，其中成交、成交率、均价和溢价率热度回落至50%以下，供给热度虽高于50%,却低于第三季度和去年第四季度。因此住宅用地市场第四季度可以说是全面萎缩，而供给对2014年开年季的暗示可能是：住宅用地市场热度将回升，但回升程度可能有限。1月10日，国土部部姜大明在全国国土资源工作会议上表示，“中央要求，东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”。从新的城镇化规划制定开始，国家的土地供给重心似乎逐步从一线城市转向中西部和东北中小城市，因此2014年住宅用地市场整体热度将受至一线城市住宅用地市场热度的降温。各类型土地市场第四季度回顾-住宅用地数据来源:Wind资讯2013年第四季度，住宅用地市场供给土地规划建筑面积合计8,946.41万平方米，较第三季度增加19.38%，较去年第四季度减少13.59%；累计成交土地7,212.31万平方米，较第三季度增加4.57%，较去年第四季度减少14.60%。第四季度，住宅用地供给量处于相对高位，延续了前个季度的上升态势，成交量与第三季度基本持平，溢价率小幅回落。这与土地市场