物业管理市场培训教材

454/454《物业治理市场》内容简介：本书要紧介绍了物业治理市场的产生、进展、特点、制约机制、运行规律和相关主体在市场运行各环节中的工作程序，以及政府对物业治理市场的治理和调控等问题。前言物业治理服务在我国登陆差不多二十余年，但这种服务大多不是在开放的市场中进行的交换,而是由房地产开发商直接派给了自己的治理部门，供求双方均无选择的自由，使物业治理的进展受到一定阻碍。《物业治理条例》及其配套法规的出台，改变了这种私相授受的交换方式，爱护了业主的合法权益。现行的法规强制达到一定规模的住宅物业必须公开招标，物业治理企业能够在完全开放的市场上公平竞争。国家通过立法所制造的需求，拉动了物业治理市场的进展。但由于我国物业治理市场启动较晚，市场运行中的许多问题都值得探讨。本人不揣冒昧，依照自己对国家法规政策的理解和招标投标策划中所得到的教训，对物业治理市场相关问题提出一些看法，并将其编辑成书以飨读者。天津财经学院首席教授、博士生导师、微观经济研究所所长、乌克兰国家科学院名誉院士罗永泰担任本书主审；天津市土地局南毅同志和天津市物业治理办公室王军同志及其他各位领导为本书的编写提供了大量资料；全国房地产行业培训中心的马丽参与了本书的校对在此一并致谢。由于本人水平所限，确信有许多疏漏谬误之处，尚希业内专家不吝指正。作者目录第一章概述第一节物业治理市场的产生与进展第二节《物业治理市场》研究的范围第三节差不多概念和基础知识第二章物业治理服务的特征第一节物业治理服务的特性第二节治理模式的特点第三章物业治理市场的特征第一节没有“物流”只有“人流”第二节供求关系确定方式的专门第三节国家干预第四节供求主体专门第五节各要紧环节的时刻顺序错位第六节受其载体的牵制第四章物业治理市场的主体第一节供给主体第二节需求主体第三节协调主体第四节非市场行为主体第五章物业治理市场的运行机制第一节供求之间制约机制第二节价格调节机制第三节政府的监控机制第六章物业治理市场上中介的服务第一节物业治理市场上的代理第二节物业治理市场上的咨询活动第三节物业治理市场上的居间活动第七章物业治理招标第一节物业治理招标内容和招标形式第二节招标的组织第三节招标程序第八章物业治理招标过程中的要紧文件和表格第一节招标公告和招标邀请函第二节招标文件第三节其他文件第九章物业治理市场营销第一节物业治理市场营销与其他市场营销的区不第二节物业治理市场调查分析第三节市场细分第四节目标市场的选择第五节练好内功打造市场名牌产品第十章物业治理投标第一节物业治理投标人第二节投标目的第三节投标程序第四节投标决策第五节投标宣讲和答辩第六节夺标策略第十一章投标文件第一节投标文件的要紧内容第二节标书的包装第三克制定标书的几个关键问题第十三章物业治理市场的法律保障第一节相关法规政策第二节相关合同第三节法律服务第十四章物业治理市场的监督治理第一节物业治理市场上目前存在的问题第二节市场化的引导第三节物业治理招标投标治理机构第四节对招标投标过程的监督治理第五节物业治理招标投标公证第六节交换过程的治理房地产在消费过程中有多种治理模式。解放以后我国都市房屋的产权多为公有，国家一直托付房地产行政主管部门采纳行政手段来治理。改革开放后，产权结构发生了巨大的变化，传统的治理模式差不多不能适应多元化的产权结构。因此，迫切需要一种新的治理模式替代传统的治理模式。然而究竟采纳那种模式进行治理为好，在当时尚无权威性的结论。从八十年代初期到九十年代初期，出现了多种治理模式并存的局面，如：街道治理、开发商治理、物业治理以及街道、开发商和居民的三结合治理等。直到1993年通过十几年的工作实践和专家论证、总结一致认为，专业化、社会化、企业化和经营型的物业治理，是现时期房地产消费过程中的最为理想的治理模式。传统治理模式和新兴的物业治理模式的最全然的区不，就在于传统治理模式是打算经济的产物，而物业治理是市场经济的产物。要想推进这种治理模式使物业治理快速进展，就必须对物业治理市场的产生、进展及其运行的规律进行深入的研究。第一章概述第一节物业治理市场的产生与进展一、物业治理市场启动物业治理市场的产生是生产力水平提高和经济进展的结果，社会分工深化必定导致制度化交换机制的建立。科学技术的进展，使一些技术含量较高的设备成为物业的组成部分之一。使用和维护这些设备需要有专门高的专业知识和技能，因此一种新的商品——物业治理服务诞生了。业主必须到市场上购买这种商品，满足消费过程的需要。在市场经济的社会里，此类商品的市场早已形成。但在我国因为物业治理工作开展的较晚，其市场的形成也是姗姗来迟。物业治理尽管是市场经济的产物，然而在初始时期并没有走向市场，而是依附于开发商的羽翼之下，成为开发商的附庸。严格地讲，这还不是真正意义的物业治理，仅仅是房地产开发的售后服务。物业治理应当是专业化、社会化、企业化和经营型的。但当时的专业化程度并不高，社会上专业服务机构也还没有建立起来；更谈不上社会化，因为服务的供给主体封闭在开发企业的内部，只治理自己所开发的房地产；也不是企业化，尽管开发商是企业，但治理机构本身不是独立的企业法人，不可能与开发商形成平等企业之间的合同关系，无法以独立企业身份运行；因为没有进入市场也就没有方法把“物业治理服务”这一商品放到市场中去经营，因此也不是真正的经营型。我们如此分析问题并不是想否定当时的成就，提倡市场化也不是想抹煞开发商扶植物业治理的作用。没有学会走路不可能会跑步，应该讲这是物业治理进展历程中不可逾越的必定时期。没有房地产开发企业对物业治理的培育，也就可不能有今天物业治理的大好局面。房地产开发企业，对中国物业治理进展所起的作用将永久载入史册。但我们不能总在摇篮里生活，也不能总靠学步车走路，引进市场竞争机制是物业治理进展的必定趋势。（一）房地产开发与物业治理合一的弊端物业治理囿于房地产开发企业内部，开发商、业主和物业治理企业各有苦衷：1．治理者处于被动地位房地产开发企业以生产和流通为主，消费中的治理从属于生产和流通。在开发商的眼里，治理只只是是为开发扫尾，必须听命于开发商的安排，治理者没有主动权。2．业主的权益不能得到有效保障物业治理者不是受业主直接托付，没有形成相互制约的合同关系。当开发商和业主的利益发生冲突时，治理者为了维护开发商的利益而不得不损害业主的利益。3．依靠母体供血由于治理者并没有把业主的利益放在第一位，业主也不可能百分之百按时付费，治理工作难以为继。而开发商为了顺利售房，治理成本只能由开发商承担。物业治理不能完全自给，而依靠母体供血生存。4．代人受过责任不清房地产在开发建设的过程中，设计、施工或供料等任何一个环节问题都会阻碍质量。这些质量问题应该是开发建设单位的责任。但业主入伙后，在使用中发觉了其中的问题往往迁怒于治理者，使之代开发商和施工单位受过。5．阻碍物业治理进展房地产开发和物业治理混在一起，各主体的责任、权利、义务模糊不清。物业治理在经济上不能独立，严峻地阻碍了物业治理的进展。有鉴于此，开发商、业主、物业治理企业和行业的行政主管部门，都希望通过市场竞争来解决这些问题。（二）物业治理市场启动在1994年，某都市政府兴建的三十多万平方米的住宅小区，拟通过招标的方式确定物业治理单位。但当时并不是在公共媒体上公开招标，而是房地产行政主管部门对其所属的几个物业治理公司下发通知，让他们前来投标。这种招标方式，有点近似于邀请招标。尽管如此，但此举怎么讲开物业治理招标之先河，打破了物业治理服务私相授受的局面。此后，在各地陆续出现了用邀请招标和议标的方式来选聘物业治理企业。大约从1996年开始，有些地区在选聘物业治理企业时，差不多在公众媒体上公开招标。这标志着我国真正的物业治理市场竞争差不多开始，物业治理市场差不多启动。二、物业治理市场的培育物业治理市场的启动是物业治理的一个新起点，还需要社会和全行业的培育。培育市场必须要强化市场需求，抑制非生产行为的交换，规范主体的行为使之日趋成熟。解决这一问题的方法是立法、舆论宣传和建立完善的市场运行机制。法律是强制性的，通过立法使房地产开发与物业治理剥离，通过立法强制物业治理的消费需求。舆论宣传的作用是讲清道理转变观念，使全社会都能认识到物业治理和物业治理市场对每一个社会成员的重要意义。近几年来立法问题正在逐渐解决，差不多出台了《物业治理条例》、《招标投标法》、《前期物业治理招标投标治理暂行方法》和《物业服务收费治理方法》等。各地也相继制定了与之配套的实施细则，并建立了相应的组织机构，物业治理市场必将迅速得到进展。国家通过强制招标引导消费需求，而消费者在尝到了物业治理的甜头以后就成为了自愿的需求。市场上有了消费者的需求意愿，国家再订立一系列的游戏规则，物业治理市场将会日趋完善完善。三、物业治理市场的进展趋势相关法律法规的出台使房地产开发企业不得不走向市场，物业治理企业也离开了母体而展开激烈的竞争。有些企业可能会徘徊观望，甚至是为了眼前的蝇头小利而设法抵制市场的形成。但这也只能是螳臂挡车，物业治理市场确信要向前进展，可能进展的趋势是：（一）住宅物业全面招标由于法律强制住宅必须通过招标选择物业治理企业，开发商回避招标已不太可能。尽管各地都规定了一定规模的限制，但低于那个规模的开发项目也专门难通过规划治理部门的审批。因此绝大部分的住宅物业，都会采纳公开招标的方式确定供求关系。（二）物业治理企业纷纷脱钩《物业治理条例》规定：“从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格。”原来依附于开发企业的物业治理机构，只能与其脱钩否则无法接管新的项目。（三）非住宅物业陆续竞标市场机制的建立，使物业治理的当事人尝到了甜头。尽管国家现在不强迫非住宅物业招标，但许多非住宅项目的开发商将会主动招标，物业治理市场日趋完善。第二节《物业治理市场》研究的范围一、差不多概念要紧探讨与物业治理市场相关的差不多概念。1994年以后，物业治理的有关书籍开始陆续出版，迄今已不计其数。也正是由于有这么多的学者和业内人士对物业治理的深入研究，才使物业治理能够得到长足的进展。但早期出版的一些书籍中关于有关物业治理差不多概念描述的并不十分清晰，有的甚至把物业和物业治理、房地产市场和物业治理市场混为一谈。为了澄清有关的概念，也为了在书中探讨问题方便，在本书开始时拟将本书涉及到的差不多概念先交代清晰。关于在业内还有争议的问题，也想在此阐明自己的观点借此就教于同行各位专家。二、市场运行规律研究市场首先应该分析市场的供求关系，把握市场供求变化规律。物业治理市场供求变化有其自身的特点，而且与房地产市场和服务市场有着千丝万缕的联系。本书对此试图予以揭示。三、主体责任物业治理具有主体广泛性的特点，参与物业治理市场运行的主体专门多。但各个主体对自己和相互之间所应承担的责任和义务并不十分清晰，以致使物业治理市场无法正常运行。如：物业治理市场上需求方的支付意愿问题较大。许多物业治理项目服务费收缴率极低，不能支付物业治理服务成本，服务活动难以为继。细究其缘故，并不是物业治理市场的供给方所提供的商品质量有问题，而是物业治理服务活动载体的质量有问题。按道理讲，应该追究物业市场上供给方的责任，而物业市场的供给方是房地产开发商而不是物业治理企业。但业主对责任主体浑然不知或现在开发商售房后已难寻去向，只好迁怒于物业治理市场的供给方。为了使物业治理市场正常运行，本书有必要对物业治理市场上各个主体的责任予以澄清。四、物业治理市场运行方式由于物业治理市场的主体和客体与一般商品市场上的主体和客体有专门大的差不，因此市场的运行方式上也有所不同。本书拟对物业治理市场运行规律进行探讨，并介绍要紧运行方式。五、治理和调控物业治理市场的主体是特不广泛的，市场是否能够正常进展直接阻碍着社会成员的切身利益，政府必须对其进行必要的治理和调控。特不是市场启动伊始，更要规范和引导市场的进展方向。本书也想就目前市场上出现的问题，以及如何治理和调控市场进行探讨。第三节差不多概念和基础知识一、物业（一）物业的含义物业是物业治理的标的物，是研究物业治理的核心，但国家对物业一词并没有明确而权威解释。“物业”原为香港地点俚俗之语，意指单元性的房地产，包括一宗土地、一幢楼宇或一套住房。80年代初此词差不多传到大陆，但字典中并无确切解释，将其理解为房地产也不十分准确，因此大陆多不使用。自从1994年《都市新建住宅小区治理方法》出台以后，为了区不房地产消费过程中传统的治理模式，而把新的治理模式称之为“物业治理”。从此“物业”一词不胫而走，成为家喻户晓的词汇。但我们所指的物业与香港人所讲的物业并不完全相同。我们所指的物业是消费时期的房地产，而香港所讲的物业包括了尚未开发建设的生地。抛开物业的社会属性不谈，物业的自然属性应包括房屋和土地。但《物业治理条例》的第六条明确指出：“房屋所有权人为业主”。意即物业治理中所讲的“物业”不涉及土地。因为业主应当是财产的所有权人，而按照宪法规定我国“都市的土地属于国家所有”。任何人都可不能拥有土地的所有权，最多只能拥有使用权。因此业主所拥有的所有权中不包括土地。在以后的探讨中也仅围绕着有关房屋、相关设施、设备和场地问题，而不探讨没有建筑物的土地及其使用权问题。“物业”的概念国家并无法定解释，《物业治理条例》也未直接做出回答。假如我们把治理的标的理解为物业，或者按照一些地点法规对物业的诠释，则“物业”应该是指：“房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地”。这一解释在业内差不多能够达到共识。在物业治理过程中，物业是治理的标的物、是物业治理活动的载体也是沟通各主体之间关系的介质。关于异产毗连房屋（即多主楼宇或区分所有权建筑），由于存在着共有部位或共有设备，因此众多业主才成为某一不动产的共有人。为了维护共有财产的完好，就需要每一个业主承担一定的义务。物业是连接业主的共同利益的纽带，业主之间的相互制约仅涉及物业业权而引起行为。物业是确立业主之间财产共有人关系的介质。假如没有物业就不存在物业治理服务行为，业主和物业治理公司确实是毫不相干的两个主体。有些登门入户的服务活动属于家政服务，而不是物业治理服务。因此，物业是反映物业治理服务质量，连接物业治理供求双方的介质。（二）物业的分类在研究物业治理市场的过程中，确信要涉及到各种类型的物业。为了后面描述问题的方便，在那个地点必须要把物业不同类型分析清晰。物业的分类方法有专门多种，许多专家、学者各持己见专门难统一，业内也有许多不同的看法。本人认为，研究任何问题应以法律、法规和规范规定为准。房屋尽管不等于物业；但房屋怎么讲是物业的核心，研究物业应当围绕房屋及其配套设施、设备和场地进行。有关房屋的分类，我国房产测量规范中有明确的规定，应以国家现行规范为准，目前差不多出台的国家规范中只有《房产测量规范》涉及到了物业的分类问题。按照《房产测量规范》的规定，把物业分为房屋用地和房屋两大类，房屋的分类有三种，即：按房屋的产不分类、按房屋的建筑结构分类和按房屋用途分类。1．房屋用地分类（1）商业金融业（2）工业、仓储（3）市政（4）公共建筑（5）住宅（6）交通（7）专门2．房屋按产权类不划分（1）国有（2）集体所有（3）私有（4）联营企业所有（5）股份制企业（6）港、澳、台投资（7）涉外（8）其他3．房屋按建筑结构类不划分（1）钢结构（2）钢、钢筋混凝土结构（3）钢筋混凝土结构（4）混合结构（5）砖木结构（6）其他结构4．房屋按用途类不划分（1）住宅（2）工业、交通、仓储（3）商业、金融、信息（4）教育、医疗卫生、科研（5）文化、娱乐、体育（6）办公（7）军事（8）其他（三）物业治理区域前面我们讲过物业是反映物业治理服务质量，连接物业治理供求双方的介质，没有物业谈不到物业治理，更可不能有物业治理市场。然而一套100平方米的住宅能够理解为一个物业的单位，一个几十万平方米的小区也能够理解成为一个物业的单位。作为物业治理市场商品交换的载体，究竟物业量定位到什么程度才最为适宜、才便于物业治理的实施、才便于物业治理市场运作，是我们现在要研究的问题。国家的《物业治理条例》规定：“一个物业治理区域成立一个业主大会”（第九条）“一个物业治理区域由一个物业治理企业实施物业治理”（第三十四条）。物业治理区域是物业的集合，是物业治理的差不多单位，是物业治理市场供求双方进行商品生产、交换和消费的载体。《物业治理条例》第九条规定：“物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体方法由省、自治区、直辖市制定”。现在各地有关物业治理区域划分的方法有专门多种，有的以订立同一业主公约的物业来确定、有的以拥有相对独立的共用设施设备来确定、有的以要紧交通道路围合而成的区域来确定、有的以自然街坊或封闭小区来确定。在物业治理市场运行时，一定要注意到各地的有关规定界定物业治理区域的范围。（四）物业治理项目物业治理企业关于所接管的每一个物业治理区域，都应作为一个项目去治理。在物业治理市场上，也是以某一个物业治理项目去进行招投标的，项目是物业治理市场交换的单位。项目治理自古有之，但作为一种科学的治理手段应用于社会实践活动，则是始于上一个世纪中叶，近十几年才得到普遍的推广和应用。项目是指按限定的时刻、预算和质量标准完成的单件性的任务。项目治理是为了使项目能够实现所要求的目标、所限定的时刻和所预测的费用，而进行的全面的打算、组织、协调和操纵。单件性是项目的最要紧特征，也能够理解为一次性。项目的任务和最终的成果是唯一的、没有完全相同的另一项任务。大批量的重复性生产活动不是项目。项目的单件性促使其治理者必须依照某一项目的专门情况和要求进行治理。项目应该有明确的目标，其目标可分为成果性目标和约束性目标。成果性目标是指项目的功能性要求，不同类型的各种项目应有各种具体的标准或技术经济指标。约束性目标是指项目的限制条件，包括时刻、费用、环境和其他条件。项目是一个整体的治理对象，在按照需要配置生产要素时，必须以总体效益的提高为前提，做到数量、质量和结构的总体优化。由于项目实施过程中内外环境的变化，治理和生产要素的配置应该是动态的。项目应以最终结果进行分类，如此能够分为：建设项目、维修项目、科研项目、航天项目和服务项目。物业治理的标的物——物业，从其出现伊始确实是按项目进行治理的。决定立项之前要进行项目的可行性研究，然后要进行项目的报批工作，接下来就要进行项目的建设施工。生产时期完成后，项目进入流通领域，通常需要进行项目的代理销售。项目在消费过程中，需要专业化的治理以达到其设计使用功能，实现其使用价值。这种专业化的治理确实是物业治理，属于服务类的项目治理。需要进行专业化治理的标的物——消费过程中的物业整体，确实是物业治理项目。物业治理项目是单件性的任务，首先治理标的物本身就有异质性，世界上找不到完全相同的两个项目。另外，物业的所有者——业主对治理质量标准的要求也不尽相同，因此其任务和最终结果是唯一的。物业治理的时刻应在政府主管部门规定范围内由甲乙双方约定，因此物业治理项目有一定的时刻要求。物业治理应在一定预算操纵下完成，而且要达到一定的目标，物业治理服务活动具有项目的所有特征。物业治理项目是以消费过程中的某物业为整体的治理对象，按照国家规定和甲乙双方约定的成果目标和约束目标，所需完成的单件性任务。（五）物业的权属关系治理的权利、义务和责任源于财产的产权，只有明确了物业的权属关系，才能对物业治理进行深入的研究。前面我们在物业分类中差不多提到了物业的产权有国有、私有和集体所有等。但在一个物业治理区域内，究竟哪些是国有、哪些是私有、哪些是业主群体共同所有必须界定清晰。现在新建的住宅小区都属于异产毗连房屋，有些商贸楼也是异产毗连房屋。按照建设部的解释“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。”也有人将这类物业称为“区分所有权建筑”，事实上这是将外文直译而成。从产权关系上讲，异产毗连房屋实际上是国有产权、私有产权和业主共有产权的混合体。由于异产毗连房屋是物业治理的要紧标的物，我国的物业治理也源于异产毗连房屋的出现，因此这种类型物业的物业治理市场是本书研究的重点。消费者购买了物业以后，就拥有了物业的产权即所有权，使其所购部分成为“私有”物业。但假如所购买的物业不是单体的，或具有共有、共用设备和附属建筑的建筑物，就应该是异产毗连房屋，众多业主共同拥有的“共有”产权。在现在所能见到的文件中，大多不用“共有”而用“共用”。一是因为过去并没有把所有权与治理权紧密挂钩；二是因为传统的房地产治理模式中产权均为国家所有，公共部位只能是共同使用而不能共同拥有。“房改”以后，尽管许多产权差不多私有，但“插花”居多并未全部转变为私有，公共部位的产权关系比较模糊，只能使用“共用”一词。在一个物业治理区域内也存在公有产权。“公”和“共“有不同的含义，“公有”是全民所有即国家所有，也可称为“国有”。“共有”是多个私人共同拥有，是一定范围内业主群体共同所有的财产。都市的基础设施应该是国有财产，物业治理的出现只是改变了治理模式并未变更权属关系。因此，都市基础设施仍然属于国有财产。只是随着都市治理体制改革的不断深化，有些差不多交由国家的垄断性经营机构去经营治理，但产权关系并没有转交给任何私人企业。这些垄断性经营机构在经济上和政策上，仍然享受着专门的照顾。物业治理区域内私有、共有和公有产权究竟如何划分，国家迄今尚无明确规定，因此严峻地阻碍了物业治理责任的界定及物业治理市场上正常的交换活动。为了研究物业治理市场方便，在此先阐明本书的观点。1．物业的公有部分物业治理区域内，建筑物以外的水、电、气和道路等基础设施应为公有即国有部分。公有部分业主和物业治理企业不负责养护和维修。2．物业的共有部分（1）共有设施、设备公有和共有设施、设备的界限应以建筑物的外围为准，建筑物以外为公有部分，建筑物以内为共有和私有部分。1）设施、设备多层建筑以建筑物外第一个水表井为界，高层建筑以建筑物内供水泵房计费水表为界；2）水设施、设备以建筑物外第一个检查井为界；3）供电设施、设备中使用架空线路的，高层以建筑物内配电箱为界、多层以建筑物外墙为界；使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界；（2）建筑物的共用部分前面我们差不多分析了物业的公有部分，假如再把私有和共有分开，把私有部分剥离出去剩下的确实是共有部分。建筑物的共有和私有部分不容易划分清晰，世界各国划分方法也不尽相同。有的国家是按空间划分，业主的私有部分仅为单元以内的空间，物质实体（包括所有的结构、装修和设备）差不多上业主群体共有；有的国家是按结构划分，建筑物的结构差不多上业主群体共有，装修能够是业主私有（设备在后面另议）。现在国内在这一问题的认识上比较混乱，有人认为建筑物中的单元门以内是业主私有部分，单元门以外是共有部分。我们认为不妥，单元以内的墙体也要抗剪切和传递上部荷载，对其他业主的单元照样起支撑作用。假如该业主装修时随便破坏墙体，造成承受动荷载或静荷载的能力下降，专门容易使建筑物坍塌。能够认为，只要对建筑物整体结构起到一定作用的任何部位，差不多上业主群体共有部分。本书倾向于按建筑物结构划分公有和私有部分。尽管按空间划分对建筑物安全更加有利，但我国业主适应于二次装修，按空间划分无法操纵。假如上述观点能够成立，则建筑物的共有部分具体指：屋盖、楼盖、楼板、楼梯、梁、柱、立杆、支墩、支撑、墙体、屋架、悬索、连接接点和基础等建筑实体的结构构造和承重结构。业内适应把物业分为建筑本体（或实体）和设施设备。以上我们分析了建筑本体，现在分析一下设施设备的共有和私有的划分方法。有人认为，以各种管线的安装方向为准，以横竖管线接点为界，铅直放置的为业主群体共有，水平放置的为业主个人私有。关于下水管线能够如此理解，但“自来水表”或“气表”，“横表”和“竖表”都有。关于给水管线或供气管线末端单元，假如所装计量表是竖表，又以横竖管接点为界，则该单元的计量表划入了共有部分。本书认为，应当以单元内的计量表为界，计量表以上是业主群体共有，计量表以下是业主私有。3．物业的私有部分业主的个人私有部分包括业主单元以内的专用空间和装修，以及各种计量表以下的管线和业主专用设施、设备。毗连单元以结构部分为界，装修为所在单元的业主所有。二、物业治理（一）含义众所周知，物业治理是舶来品，然而我们对物业治理的理解和外国人所讲的物业治理并不完全一样。假如我们在一些英文资料中看到“Propertymanagement”时，千万不要理解为我国现行的治理模式。因为耐心看下去的话，专门快就会发觉所阐述的差不多上住宅租赁经营过程中的治理问题。能够认为，近代物业治理模式确实始于斯。在19世纪60年代，英国的一些出租的住房环境恶劣，承租人拒交租金，出租人利益不能得到保证。当时有一位女士，制定了严格的治理制度改善了居住环境，因此提高了租金收缴率。后来这种治理方式在一些国家和地区得到推广，时称“Propertymanagement”即物业治理。现在境外的物业治理公司大多仍然承担住宅租赁经营的业务，而且设有住宅租赁经营代理部门。我们现在所讲的物业治理，实际上是多主楼宇治理和商贸楼宇治理。因此广义的物业治理应该包括，多主楼宇、商贸楼宇治理和住宅租赁经营代理。我国的物业治理有其特定的含义，《物业治理条例》第二条规定：“本条例所称物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的卫生和秩序的活动。”物业治理是一种活动，更确切地讲是一种以物业为标的所进行的服务活动。服务本身是一种产品，《质量治理和质量保证标准》规定：“产品是活动和过程的结果”，“产品包括服务、硬件、流程性材料、软件或它们的组合”。服务作为一种产品究竟始于何时现在差不多无法考证，但在生活中却无时不在进行着。有些属于自我服务、有些是亲友之间的服务，这些仅仅是产品而不是商品。产品不一定差不多上商品，只有进入市场进行交换才是商品。物业治理服务是经营性的服务，是一种供求双方在市场上进行交换的商品。（二）物业治理服务内容物业治理服务实际上包括了物业消费过程中，针对物业所进行的治理和服务两项工作。物业治理服务的内容要紧包括常规服务、专项服务和特约服务。1．常规服务关于异产毗连房屋的常规服务，一般是指物业治理企业向物业治理区域内的全体业主，所提供的最差不多的公共性治理和服务。服务的目的要紧是对业主群体共有财产和公共秩序的治理和维护。关于单一业主物业治理的常规服务，是对产权人所拥有的物业和秩序的治理和维护。常规服务通常需要写入物业服务合同之内，具体内容包括：（1）建筑物共有部位的治理和服务1）建筑物的查勘鉴定；2）制定维修方案；3）编制维修预算和专项维修资金使用打算；4）组织维修养护；5）建筑物档案资料治理。（2）共有设施设备的治理和服务1）保证设施设备正常运行；2）办理设施设备使用许可证；3）不同级不的定期保养、检查和维修；4）设施设备档案资料的治理；5）制定维修方案；6）编制维修预算和专项维修资金使用打算；（3）物业治理区域内的环境治理1）共有部位的保洁；2）共有部位消毒；3）共有设施设备的保洁；4）垃圾清运；5）花草树木和绿地的浇灌、施肥、补苗和养护。（4）公共秩序的维护和治理1）指挥车辆行驶，维护物业治理区域内的交通秩序；2）引导车辆停放，保证道路畅通；3）协助公安人员宣传安全防范和消防常识；4）发觉治安和消防隐患及时报告有关部门；5）遇到治安问题和火灾立即报警并爱护事故现场；6）装修治理。2．专项服务专项服务的内容包括了上面所排列的各项服务中的任何一项服务，以及尚未包括到里面去的与业主使用物业有关的各种服务。专项服务的含义业内有两种不同的理解，其一是《物业治理条例》所提到的“专项服务”转托；其二是物业治理企业日常操作中经常涉及到的“专项服务”设定。（1）“专项服务”转托专项服务转托所涉及的服务大多是常规服务范围之内的项目。物业治理的常规服务有专门多项，承接托付的物业治理企业需要权衡利弊，决定是否全部由自己直接治理。利弊分析时，要紧考虑人力资源、物业治理服务中的设备和服务成本的大小等各种因素。假如自己治理不如转托出去更有利，物业治理企业有可能托付专业性服务机构提供专项服务。国家的现行法规也同意转托行为的存在。《物业治理条例》第四十条规定：“物业治理企业能够将物业治理区域内的专项服务业务托付给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。”值得注意的是，尽管物业治理企业能够将某些专项服务转托出去，但不同意将物业治理区域内的全部治理和服务工作整体转托出去。假如整体转托就意味着合同转让，事实上是在“炒”物业治理项目从中渔利。物业治理项目整体转托无疑是在损害业主的利益，必须严格禁止。另外，《合同法》第四百条规定：“受托人应当亲自处理托付事务。经托付人同意，受托人能够转托付。转托付经同意的，托付人能够就托付事务直接指示转托付的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转托未经同意的，受托人应当对转托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护托付人利益需要转移托付的除外”。据此，物业治理企业在转托某项服务之前应当报请业主大会同意，假如业主大会同意只对选任环节和布置任务负责，否则要对转托的第三人的所有行为负责。转托专项服务的内容国家并无限制，常规服务中的任何一项都能够作为专项服务。但通常的做法是将某一大类服务作为专项服务，如：园林绿化、保安以及电梯维修等。（2）“专项服务”设定物业治理企业承接了某物业治理区域后，为了满足某些业主潜在需求而设定一些服务内容。这些服务内容是依照广泛调查而确定的，大多是在常规服务范围之外，如：接送学龄儿童上下学、组织“小饭桌”及房地产的中介服务等。设定某些“专项服务”必须深入调查，关于该项服务要有相对稳定的潜在需求者，否则经济效益无法保证。这两种专项服务的区不就在于，前者服务对象是全体业主，服务内容差不多列入物业服务合同之中，是在常规服务范围之内的；后者服务对象是部分业主，服务内容未被列入物业服务合同之中，是在常规服务服务范围之外的。3．特约服务特约服务是为了满足个不业主的需求而提出的服务。其内容在物业服务合同中和设定的专项服务中均未涉及，有些服务可能差不多属于家政服务的范畴，而在使用物业的过程中又确有需求。特约服务的需求一般比较零星，专门难形成一定规模。其区不在于，特约服务是服务于个不业主，并针对需求方托付的事务和具体的要求所进行的服务；物业治理企业所设定的专项服务是针对业主中的部分群体，服务内容是供给方预先设定的。（三）物业治理服务的分类国外的物业治理大多按治理标的物的用途分类，要紧分为商贸楼宇治理和住宅治理两大类，住宅治理又可分为住宅租赁经营和多主楼宇治理。那个地点所讲的商贸楼也不是通常认为的商品交换的楼宇，而是包括了写字楼、商店、工业楼宇以及一些康乐设施等。实际上把除住宅以外的所有房屋都归为商贸楼宇。许多国家的物业治理公司业务范围界定的十分清晰，因此物业治理公司也分为两类。负责商贸楼宇物业治理的公司绝不接管住宅，负责住宅物业治理的公司也不接管商贸楼。不交错治理并不是国家不同意，而是因为技术含量不同使企业不情愿分散精力。我国物业治理行业恰恰相反，大的物业治理公司差不多上多种类型混合治理。一些行政治理规定中，也倡导多种物业归由一个公司治理，如：《物业治理企业资质治理试行方法》中规定：一级企业必须“治理两种类型以上物业的企业”。我国的物业治理尽管也偶有租赁经营代理的业务，但并没有形成一定规模。从行政治理的界限上看，租赁经营属于房地产市场部门管辖，和物业治理不是一个主管部门。因此，物业租赁经营代理业务目前还不属于物业治理范畴之内。然而关于某些物业的物业治理，租赁经营代理是无法幸免的如：商厦、写字楼和标准厂房等。随着市场经济的进展，物业经营代理业务会越来越多地夹杂在物业治理之中。如何处理好相互之间的关系实现双赢是一个值得探讨的重要问题。（四）物业治理在诸多服务中的类不归属物业治理属于一种服务，服务有若干种类型，物业治理中不同的服务内容又分属于不同的服务类型。为了后面表述方便，在那个地点先把物业治理各种服务的归类分析清晰。1．服务的分类服务活动有多种类型，其分类方法观点各异迄无定论。但任何一种分类方法都不是尽善尽美，不能满足交集为零的科学分类原则。（1）按服务活动作用的对象分1）直接作用于人体作用在人体的服务是指，服务行为直接触及消费者的躯体，如：医疗、美容、按摩和理发等。物业治理中的常规服务专门少直接作用于人体，但特约服务中有些内容与此雷同，如协助就医即此。2）直接作用于物体作用在物体上的服务是指，服务行为直接触及消费者所拥有的物体，如：保管、维修和清洁等。物业治理中的常规服务大多属于这种类型。但其中的保管服务属于物业治理中的特约服务。我们认为服务能够按照服务活动直接作用的对象划分，分为作用在“人体”的服务和作用在“物体”的服务。如前所述，物业治理是“对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的卫生和秩序的活动”。专门显然，物业治理属于直接作用于物体上的服务。《质量治理和质量保证标准》规定：服务是“为满足顾客需要，供方和顾客之间接触活动以及内部活动所产生的结果”。照此服务也能够按照供求双方接触频度划分，分为低度接触服务、中度接触和高度接触服务。物业治理中的常规服务，要紧针对物业本身所进行的服务属于中度接触性服务。物业治理中的一些特约服务和治理行为，供求双方接触频度较大属于高度接触服务。但有些特约服务是物业治理的延伸，严格地讲应属于家政服务范畴。至于物业治理中是否应该有治理行为，现在依旧一个争议中的问题，我们将在后面的有关章节中阐述。2．物业治理服务所属类不物业治理服务中的常规服务活动属于一种中度接触直接作用在物体上的服务；特约服务属于高度接触直接作用在人体或物体上的服务。三．前期物业治理（一）含义前期物业治理与通常所讲的物业治理，在治理和服务内容上没有什么本质区不，其仅比通常的物业治理增加了一些前期铺垫工作。两者全然的区不是物业服务合同双方是业主委员会和物业治理企业，而前期物业治理合同双方是房地产开发企业和物业治理企业。前期物业治理是指业主大会的执行机构——业主委员会，与物业治理企业所签合同生效前的物业治理服务。《前期物业治理服务协议》（示范文本）通知中规定了协议的有效期始于售房之日。但在《前期物业治理服务协议》签订之前要做许多与物业治理有关的工作。现在国家并没有规定前期物业治理起始时点。假如我们把时点定在房屋销售时，则还须定义一个时段把售房前物业治理有关工作包括到里面去。因此本书把前期物业治理起始时点，确定在房地产开发商售房前。按照国家的有关规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业治理公司承担住宅小区的治理，并与其签订物业治理合同。”（《都市新建住宅小区治理方法》第五条）。现在就应该选聘物业治理企业，为物业治理制造条件。真正的物业治理服务活动尽管尚未开始，但已进入了前期物业治理时期。在业主开始入伙以后，要选择适当时机召开首次业主大会。首次召开业主大会的时机国家并未统一规定，各地自行决定。（二）前期物业治理内容前期物业治理能够连续到业主委员会与物业治理企业所签订的合同生效时。现在物业治理服务活动的正常运行差不多开始了一段时刻。那个地点所讲前期物业治理服务内容，不包括物业治理服务活动的正常运行的要紧内容，只谈为物业治理服务铺垫所做的要紧工作。1．招聘物业治理企业2．拟订治理模式和治理制度3．起草相关文件4．建立供求联络渠道5．建立服务系统6．物业治理区域移交7．业主入伙8．装修治理9．物业治理服务正常运行（三）什么缘故要有前期物业治理时期1．客观需要（1）工作性质本身的异同一个物业治理项目的启动时期和常规治理有专门多不同之处。常规治理大多数是重复性工作，而前期的启动时期专门多差不多上一次性工作。启动时期工作技术含量高，如：接管验收就需要对建筑结构、建筑设备和装修特不熟悉，而且还应该了解施工工艺过程和检查验收标准。（2）预备工作的必要性施工告竣并不意味物业能够投入使用，一般要进行拓荒整理，设施设备还要试运行，确认没有任何问题以后才能进入正常使用时期。而且有关合同、公约和规章制度必须在业主入伙前事先拟订，潜在的业主在购买房屋时就应充分了解并书面确认。这些工作都需要前期物业治理做必要的预备。2．行业治理的需要有些项目房地产开发商只顾售房赚钞票不顾后期治理，将商品房售磬后逃之夭夭，给行业治理带来专门多苦恼。强制房地产建设单位前期招标，操纵了不选物业治理企业所留后遗症。3．爱护业主合法权益假如没有前期物业治理，物业治理企业与业主同时进驻。先期入伙业主不可能得到所必须的服务，利益得不到有效的保证。前期物业治理能够保证业主的合法权益。四．公共物品理论物品（包括财产和服务）能够分为公共物品、准公共物品和私有物品。这三种物品的区不，要紧视其在使用和消费过程中有无排他性。1．公共物品公共物品不是为某些人生产的，也无法决定谁能得到它。它的特点是该物品生产出来以后全社会都可享用，生产者无法排斥那些未付费的人。其所有权属于全社会所有，应由国家或政府的某些部门提供。生产这些产品或服务的成本由财政列支，因此源于纳税人的税赋。然而非纳税人照样能够享用。公共物品要紧有国防、社会治安、市政基础设施以及对其维护的服务等。2．准公共物品准公共物品也叫俱乐部物品，是由某范围内的成员按一定的规则集资购买，全体成员共同享用。准公共物品的特点是不排除范围之内的成员，只排除那个范围之外的所有社会成员。其所有权属于该范围内全体成员共同拥有，应在市场上购买或有偿托付供给者提供。生产准公共物品的成本，由该范围内全体成员支付。在物业治理活动中，准公共物品要紧有综合性常规服务、物业治理区域内的共有设施和异产毗连房屋的共有部位等。3．私有物品私有物品是只为某付款人生产的物品。私有物品特点是具有排他性，其所有权属于私人拥有。私有物品可在市场上购买或有偿托付供给者提供，需求者支付私有物品的价格。只有付款取得所有权的人才有权占有、使用、收益和处置该物品，其他人只能在所有人同意的前提下才可使用该物品。在物业治理活动中，物业的私有部分属于私有物品，物业治理中的特约服务也属于私有物品。公共物品理论能够较为恰当的解释物业治理的有关问题。在物业治理市场上交换的常规服务商品，确实是准公共物品；物业治理区域确实是无法排他的范围；物业治理区域内的业主确实是“俱乐部”成员；物业治理费确实是该范围内准公共物品生产成本。五、市场市场的内涵有狭义和广义之不。狭义的市场是指商品交换的场所，也确实是讲能够满足供求双方进行商品交换的物质空间。广义的市场并不是指它的物质形态，不是指某类商品经常进行交换的固定的空间，而是交换关系的总和。市场是一整套保证商品交换活动顺利进行，运行机制合理的社会经济制度。市场实际上是组织化和制度化的交换。市场的内容包括市场主体、市场客体和交换环境。市场主体要紧是指商品交换的行为人（包括自然人和法人），包括供给主体、需求主体和协调主体。市场客体是指市场上交换的商品，其中包括有形的商品和服务。市场环境指的不是市场运行的硬件环境，而是指保证生产正常运行的法律、法规、政策、制度以及市场的组织和治理方法。六、物业治理市场物业治理市场应该从广义的角度去理解，没有固定的物质空间只是一种交换关系的总和。现在理解市场一般都站在“卖方”立场上，研究“买方市场”的客观规律。因此假如给物业治理市场下一个定义，那么物业治理市场应该是：“在一定的时刻内、一定的区域范围内、一定的条件下关于物业治理服务所具有的潜在购买欲望和购买力的消费主体的集合”。物业治理市场应该是物业治理服务商品组织化和制度化的交换。物业治理市场的主体要紧有：物业治理企业、专项服务企业、政府主管部门、业主及其自治组织。物业治理市场的客体是指物业治理服务。第二章物业治理的特征要想把握物业治理市场的运行规律，就要对其商品本身的特性进行研究。物业治理这一商品与一般物质商品有所不同。首先它是一种服务活动，应该符合服务商品的某些特性。但由于这一商品的产生受其载体——物业的限制，因此其特性又与治理和服务的标的物有着紧密的关系。第一节物业治理服务活动的特性一、无形性物业治理服务过程是能够感知的，我们能够看到服务人员操作的具体动作。但这并不是物业治理市场上所购买的商品本身，因为我们并非观赏形体表演，而是要购买这种活动所产生的结果。物业治理这种商品应该是物业治理服务“活动和过程的结果”。物业完好等级的提高是结果，物业治理区域内秩序井然是结果，业主的生活和工作的环境良好也是结果。这些结果能够通过物业反映出来，所反映的是服务使物业改善程度的差值。尽管物业是有形的，但它是物业市场的商品而不是物业治理市场的商品。物业在物业治理市场上，只是供需双方的介质和反映物业治理服务质量的介质。物业治理服务本身是无形的，无法找到它的物质形体。二、易逝性物业是一种耐用消费品，能够长时刻地保存。而物业治理服务一闪即逝无法存储，物业治理服务具有易逝性。物业治理服务活动结果尽管能够显现在物业治理区域内，但也不能储存起来。良好的秩序不能储存，整洁的环境也不能长时刻保存。房屋的完好程度尽管从表面上能够相对保存时刻较长一些，但微观的分析实际上也是无时不在动态变化的。三、多样性物业本身就有异质性，针对行色各异的物业所进行的服务，也具有多样性。世界上没有完全相同的两个物业治理服务项目，也没有完全相同的两个物业治理服务产品。物业治理服务的生产过程不可能完全一致，产品的“质”和“量”也可不能完全一致。因此物业治理具有多样性。四、生产、交换与消费的同一性（一）时刻的同一性物业治理是为了维护物业及其整体环境的良好。在物业服务合同期间内，要求供给方连续不断地生产以达到上述目的。同时，要求需求方连续不断地支付费用并消费供给方所提供的产品。随着这种服务产品的产生，需求者随即进行消费。物业治理服务的生产、交换和消费在同一时刻段进行。（二）空间的同一性一般商品的生产在生产基地进行，然后转移到另一个空间进行消费。物业治理供给方用需求方支付的服务费，生产物业治理服务产品，生产出来就地消费。物业治理的生产、交换和消费，同样都在物业治理区域内进行，没有运输环节。五、互动性物业治理空间的同一性使供给方和需求方高度的接触。有些服务产品的提供，需要消费者配合、协作并参与生产过程与生产者共同完成。这种参与有时是远距离的，有时则是面对面的，形成供给与需求的互动。物业治理服务应该是近距离的，供求之间的最远距离可不能超过物业治理区域边界间距。物业治理服务是高度接触的，有时是面对面的甚至还需要需求方的参与，因此物业治理具有互动性。第二节治理模式的特点一、专业化社会进步是生产力进展的结果，生产力进展的重要体现是技术进步。房屋建筑借助于科学技术进展的成果，使工艺上、结构上和设备治理上的技术含量不断提高，如：二次供水、垂直运输、智能设备治理、能源操纵和紧急疏散等。技术进步必定导致专业化分工加剧，进一步产生了职能分工。物业治理是大生产专业化分工的必定结果，是现代社会的产物。为了对需求者负责，保证服务质量，国家对从事物业治理工作的企业和人员都要严格治理。《物业治理条例》规定:“国家对从事物业治理活动的企业实行资质治理制度。具体方法由国务院建设行政主管部门制定。“（第三十二条）

国家建设部把物业治理企业分为一级、二级、三级、临时等四个等级，对不同等级的资质条件、接管物业的范围和规模都作了详细的规定。“从事物业治理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”（第三十三条）那个地点所讲的职业资格分为执业资格和从业资格。执业资格应由人事部和建设部共同治理，目前我国物业治理执业资格的认定尚未开展。从业资格要紧是指岗位资格，由建设部人事教育司和房地产司共同治理。我国在1996年就下发了《物业治理企业经理、部门经理、治理员岗位培训持证上岗实施方法》，1998年开始进行岗位培训，现在已有几十万物业治理从业人员取得岗位资格证书。二、企业化按照传统的治理模式，房地产进入消费领域以后，应由国家托付的行政事业单位进行福利型的治理。按照物业治理模式，房地产的消费时期应由企业进行治理。国家《物业治理条例》规定，“从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格。”（第三十三条）。这句话有两层意思，其一是讲物业治理的治理者必须是企业，行政事业单位不应当从事物业治理工作。其二是治理者不是其他企业的附庸应该是独立的法人。现在有些政府机关的治理者称为“物业治理中心”，事实上是原来的后勤行政部门，仍然是行政事业单位而不是企业。这种治理模式并不是真正的物业治理，既不符合国家的要求也不利于整个物业治理行业的进展。国家强调治理者是独立的法人，是为了使建管分离促进物业治理市场进展。另外也要求物业治理市场的供给者在同意物业治理托付后，必须有独立承担民事责任的能力。三、社会化前面我们讲过，治理权源于所有权。因此关于多住楼宇过去差不多上由产权单位或产权人多头治理。物业治理模式是将治理任务交由社会上的专业化的物业治理企业去治理。治理机构既不是房地产开发商也不是小业主，与治理标的物的所有权没有任何关系，实现了所有权、使用权和治理权的分离。另一方面，物业治理工作也需要全社会的协作。新出台的《物业治理条例》关于业主委员会如何与社区治理的居民委员会配合，做出了明确规定。“在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并同意其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”四、经营型物业的经营权应该属于业主而不是物业治理企业，物业治理企业只能同意业主托付代为经营。只是我们现在所讲的经营是指对物业治理服务的经营而不是对物业的经营。传统的治理模式是靠财政拨款支付物业消费过程的治理成本，物业治理模式是靠商品营销收回的资金支付治理成本。物业治理企业在市场上推销自己的产品，获得维持再生产的资金和企业应得的经济效益（佣金或利润）。第三章物业治理市场的特征第一节没有“物流”只有“人流”一、物业治理服务不是物一般商品市场确信会有商品流通，商品的供给者把在生产基地生产的产品带到市场上进行交换。作为某类商品的这些物品，在交换时也确信会发生空间位移，形成物体本身的流淌。但在物业治理市场上商品的本身不是“物”，商品的流通不能体现“物”的流淌。供给者并不是把生产好的商品送到市场上交给需求者，而是供给者到需求者的消费空间生产这种商品。因此物业治理市场上是供给者的“人”在流淌，而不是商品的“物”在流淌。二、服务产品的载体没有位移物业治理服务的载体和反映物业治理服务质量的介质——物业，属于不动产，本身不能随便移动。物业治理服务的载体既是商品的生产场地，又是流通的市场，依旧消费空间。商品的供给者依照与需求者达成的协议，在需求者指定的空间完成生产任务，立即提供给需求者直接消费。供给主体的服务人员，要按照合同约定的时刻和路线进行生产劳动。既然载体本身不能随便移动，附着其上的商品也就不能移动。当供给主体变更时，新旧物业治理企业的服务人员要“交换场地”。如此物业治理市场上商品交换时，经常会有人体的空间位移形成“人流”。三、服务活动随供给者移动物业治理市场与其他服务市场也有所不同。绝大多数服务市场人体流淌差不多上需求方，需求者到供给者提供的场地上同意服务进行消费，如：教育、医疗以及观看各种表演等。物业治理市场上，物业治理企业将服务送到物业治理区域，需求方是不动的，人体流淌是供给方。第二节供求关系确定方式的专门在一般商品市场上，供求关系是在货币和商品交换的一瞬间随即确定。在购买“服务”商品时，一般是先付款而后再享受服务，供求关系同时被确定下来。但在物业治理市场上，供求关系必须通过专门的方式确定。常见的方式有：1．公开招标公开招标是需求方向全社会符合条件的物业治理企业发出邀请，通过一系列复杂的运行程序选出符合需求方需要的供给方，通过签订合同确定供求关系。2．邀请招标邀请招标是需求方向一定范围符合条件的物业治理企业同时发出邀请，通过该范围内供给者之间的竞争最后确定物业治理服务的供求关系。3．议标议标一般需求方不主动发放招标信息，而是供给方在市场上随时收集潜在需求者的信息。当得知某物业治理项目有可能需要物业治理服务时及时上门争取。需求方随时接待随时商量，通过比较假如觉得某企业比较适宜便将供求关系用合同确定下来。4．非市场行为交换物业治理的起步时期，大多数物业治理项目都没有进入市场而是由房地产开发商直接交给了自己派生的物业治理部门。这种私相授受的方式属于一种非市场行为。需求方实际掌权人利用选择供给方的方便，随意与一些有专门关系的企业签订合同确定供求关系。但物业治理的实际需求方一般不是一个业主，某个业主将物业治理工作私下授予某个供给者显失公正。公开招标和邀请招标差不多上在同一时刻内，各企业展开公平竞争，通过优胜劣汰确定供求关系，所不同的只是投标人的范围和入围的方式。议标是在不同时刻内，也是通过权衡利弊而确定供求关系。只有私相授受是一种私下交易，容易损害业主合法权益，是国家所不同意的。但在物业治理起步时期，这种模式所占比例专门大。随着物业治理市场逐渐规范，私相授受的会越来越少。第三节国家干预一般商品市场上，需求与供给是靠市场自身规律进行调节。关于垄断经营的行业和比较专门的商品市场，国家要进行必要的干预，但通常只是操纵供给一方。而在物业治理市场上，国家对供求双方都要进行必要的干预。国家甚至通过立法，拉动某些类物业的物业治理需求增长。一、对需求的干预多元化产权结构的产生，为房地产消费过程的治理出了一个专门大的难题。专门多房屋因为失于治理而严峻损坏，无法达到设计使用年限只能提早“退役”。房地产资源本来就十分缺乏，假如不能专门好养护而减少使用时刻是对人类资源的白费，对个人、国家和社会差不多上无法弥补的损失。物业治理是经多年探究，被业内索定的唯一可行的治理模式。许多消费者目前能够感受到物业治理的好处，但并没有意识到物业失于治理的危害性和严峻性，国家只好一面宣传一面通过国家机器迫使某些类物业的消费者同意物业治理。建设部颁布的《都市新建住宅小区治理方法》规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业治理公司承担住宅小区的治理，并与其签订物业治理合同”（第五条）。国务院颁布的《物业治理条例》规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业”（第二十四条）。全国各地的地点法规有更具体的规定，通常是假如房地产开发企业不选好物业治理企业，就不同意销售商品房。国家如此做的目的不是为物业治理企业兜揽生意，要紧是为了维护业主的长期利益。但在客观上却起到拉动甚或是强迫需求的作用，使市场上住宅物业的治理需求具有永续性。这是在其他各类商品市场上及难见到的情况，是研究物业治理市场必须注意到的特性。二、对供求关系确定方式的干预一般商品交换是市场主体各自目的的自发行为，其供求关系随着交换行为的发生自然形成。而物业治理服务，国家对某类达到一定规模的物业，供求关系确定方式有硬性的规定。国家的《物业治理条例》要求，住宅规模较大的项目，应当通过招投标的方式确定物业治理服务的供求关系。而且要干预供求关系确定的过程。三、对价格的干预按照我国《价格法》的规定：“第三条国家实行并完善宏观经济调控下的价格机制，价格的制定应符合价值规律，大部分商品和服务的价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。”（第四条）在一般商品市场上，商品的价格差不多上由经营者自主制定，通过市场机制而形成。但关于关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断经营的商品价格，国家必须要进行干预。物业治理关系到群众的切身利益，国家应该对其价格活动实行治理、监督和必要的调控。国家的《物业治理条例》出台后，国家进展和改革委员会与建设部又颁布了《物业服务收费治理方法》。该方法规定了物业治理收费的原则、方法和服务成本构成等。全国各地的一些地点法规对物业治理收费治理的更细，有的按照服务质量确定了收费标准、有的规定了收费上限。在其他商品市场上，国家专门少对商品和服务的价格干预到如此深度。第四节供求主体专门一般商品市场，供给和需求主体没有专门的要求，即能够是自然人也能够是法人。而物业治理市场上，由于治理的标的物的权属关系比较复杂，使供求主体也与一般商品市场有所不同。一、需求主体关于物业治理市场的需求主体，国家的法律法规并无硬性规定。与一般商品市场相比所不同的是，其需求者视物业的产权结构而定。单一产权物业的物业治理，需求方与一般市场相同，能够是自然人也能够是法人。但异产毗连房屋物业治理的常规服务，是全体业主的共有物品。在一个物业治理区域内，可能会有成千上万个业主。按照《物业治理条例》的规定：“物业治理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等因素。具体方法由省、自治区、直辖市制定。”现在全国各地所制定的物业治理区域划分的标准不尽相同，住宅小区的规模相差悬殊。有的小区仅有一万平方米，有的小区多达几百万平方米。在一个物业治理区域内的业主，可能是自然人也可能是法人。因此，需求方往往不是某一个自然人或某一个法人，而是自然人群体、法人群体或自然人和法人群体。而且那个群体特不庞大，有时可达几百个、几千个甚至几万个。如此众多的民事主体成为一件商品的共同需求者，在各类商品市场中是绝无仅有的。为此，物业治理市场在操作中也是十分困难的，必须有专门的手段和方法。按照《物业治理条例》的规定，能够组成业主大会代表业主群体成为市场的需求方。但那个需求方并不是民事主体，只能起到汇合群体意见的作用。二、供给主体由于需求主体结构复杂，物业治理市场运行秩序对全社会的阻碍较大。因此在物业治理市场上，国家对提供服务的供给主体有严格的、专门的要求。《物业治理条例》规定：“从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业治理活动的企业实行资质治理制度。具体方法由国务院建设行政主管部门制定。”（第三十二条）。我国不同意以自然人的名义接管物业，要紧是怕自然人无力承担违约责任，损害需求方的利益。即使是独立的企业法人，国家也不同意随意接管物业。国务院建设行政主管部门制定的《物业治理企业资质治理方法》中明确规定了，不同注册资金、不同资质等级的物业治理企业所能承接物业的规模。这些规定要紧考虑的是企业的专业技术力量和同意承担的有限责任能力，是否与所能治理物业的规模相匹配。第五节各要紧环节的时刻顺序错位按照一般规律，商品应该先通过生产时期，然后进入流通时期进行交换。在市场中通过瞬间的交换活动，确定了交换关系市场时期随即结束，然后在消费时期需求方进行消费。物业治理市场上，生产、交换、消费以及供求关系的确定等各个环节的时刻顺序与一般商品市场完全不同。一、超前确定供求关系商品房的销售包括现房销售和商品房预售，现在大多数开发商为了急于得到回报而采取预售的方法。按照前面所讲的有关规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业治理公司承担住宅小区的治理，并与其签订物业治理合同”。也确实是讲，假如房地产开发企业没有通过物业治理市场进行招投标，选聘到物业治理企业并签署了合同，是不同意商品房上市销售的。因此在物业治理市场上，通常是先通过招投标查找符合需求方要求的供给方，用合同的形式将供求关系确定下来。但现在，不但物业治理的商品生产尚未开始，就连治理标的物的生产也都没有结束。物业建筑好以后，还要通过竣工验收和接管验收，经检验合格才同意业主入住，物业治理服务活动从现在开始。也确实是讲，从此以后物业治理市场上商品的交换和消费才开始进行。通常从商品房预售到房地产竣工需要专门长时刻，一年、两年甚至更长。从招投标确定物业治理供求关系，到真正交换行为进行需要这么久的时刻，在一般商品市场上是专门少见到的。二、商品质量展示后置一般商品市场上，供给方都要把拟出售的商品展示在需求方的面前。需求者也是依照所能见到的商品的质量优劣，支付适宜的价格。如前所述，物业治理市场是在招投标时确定交换关系，现在要商讨商品质量和应支付的价格，并写入物业治理服务合同。但需求方真正能够看见商品，是在支付价格确定以后的专门长时刻。这就需要在商洽合同时，应就质量检查和量化方法以及费用缴交保证措施等问题认真讨论，在合同中详细约定。三．生产与消费归一一般商品市场的运行是先生产、后交换、再消费。服务也是一种商品，却是生产和消费同时进行。物业治理是诸多商品中的一种，而物业治理则是按照合同约定的时刻段，边生产、边交换、边消费，交错进行直到合同期满。四、交换时刻拉长真正的生产、交换和消费行为是在供求关系确定下来之后。假如供求双方比较中意，能够不通过招投标直接签署合同再次确定合同关系。假如有一方不中意不愿续签合同，能够重新招标，按照前面所讲程序再循环一次。如此周而复始循环不已，直到物业耐用年限终了。由于供求关系确定时商品的生产并未开始，需求方无法看到商品的质量，只能按照供给方的业绩揣测质量的好坏。另外看不到商品，商品的“价质比”无法确定。需求方所能支付的商品价格，只能依照国家的价格政策、支付能力、支付意愿和对质量的预测确定。第六节受其载体的牵制一、在供求关系方面物业是沟通供求关系的介质，也是物业治理服务活动空间，物业治理服务商品的生产、交换和消费差不多上在那个空间中进行。研究市场要紧应该研究其供求变化的规律。物业治理市场比较专门，它的变化与其载体市场的变化有密不可分的关系。近年来，之因此物业治理需求快速增长，物业治理行业进展迅速，是与物业市场供给量陡增有关。物业市场供给量增加的越多，物业治理市场需求量也越大。物业治理载体市场供给与物业治理市场需求成正比。二、在商品的质量和成本关系上高档物业的业主支付能力较强，物业治理的收费标准和收缴率都比较高。由于高档物业的“硬件”较好，相对来讲比较容易提高服务的质量，至少能让业主感官舒服。但实际上服务成本，并不是和服务效果成比例递增。而且往往在所能感受到的效果相同时，硬件较好的物业服务成本反而较低，如：“硬化”较好的地面，在清洁频度相同时保洁更容易，更节约成本；具备安全监控系统的物业，保安人员能够适当减少，节约了服务成本，而安全监控系统的设备投资和更新改造的费用，一般不在服务成本之内。三、服务特点方面我们前面所讲的物业治理市场的许多特征，差不多上由于其载体的专门而形成的。如物业治理市场上只有“人流”没有“物流”，确实是由于载体本身不能流淌，因此附着于载体之上的服务也不能流淌。第七节不同市场的比较一、不同市场的供求关系比较（一）一般商品市场供给商品需求AX1aBX2bCX3c图3-7-1一般商品市场上，某宗商品没有特定的供给者和特定的需求者。任意一宗商品能够由不同的生产者提供，在市场上也能够有不同的需求者随意购买。一般商品市场上没有任何限定，能够有众多的供给者和需求者（二）物业市场物业市场是不动产市场，由于不动产不可移动而且具有唯一性，因此市场上的某一商品的供给者也是唯一的。也确实是讲，市场上出售的某宗物业可不能有相同的第二个，即使完全用一份图纸建筑，也会因位置的不同而产生差异，因此是唯一的。另外，关于某宗物业所对应的产权人也是唯一的。关于各种财产只有产权人拥有处置权，市场上的供给者只能是产权人，因此供给者也是唯一的。关于某一宗物业，市场上拟购买的人可能有专门多个。因此物业市场的需求主体众多，而供给是唯一的。供给商品需求AX1aBX2bCX3c图7-3-2（三）物业治理市场物业治理市场上，一个物业治理项目需求主体是唯一的。假如是单一产权人物业的物业治理服务，专门容易理解需求主体的唯一性。假如是多主楼宇，可能会认为需求者的人数众多，需求主体也应该是多个。但众多的业主仅仅是某一宗特定物业的产权人，而不是整个项目的所有者。在物业治理市场上，是以一个项目的服务为交易的差不多单位。那个项目不是哪一个业主拥有，任何一个业主都不能成为需求主体，其主体应该是物业治理项目所有业主的集合。在实际操作中应由其自治组织，作为唯一的主体代表全体业主行使需求者的权利。在某一特定的时刻内，一个物业治理项目只可能有一个需求主体，但可能会有许多个供给主体。物业治理市场上的供求关系与物业市场上的供求关系正好相反，正是由于这种专门性的存在，才使物业治理市场上招标投标成为必要专门可能。供给商品需求AX1aBX2bCX3c图7-3-3二、与其他市场运行方式的比较前面我们曾分不阐述了物业治理市场的各种专门性，现在仅列表对比：表7-3-1各类市场比较的内容各类市场比较的内容物业治理市场物业市场其它商品市场固定交易场所无无有确定交换关系的时刻交换之前交换行为发生交换行为发生交换与消费的关系边交换边消费先交换后消费先交换后消费第四章物业治理市场的主体物业治理市场主体大致能够分为三类，即：供给主体、需求主体和协调主体。物业治理企业垄断性经营机构专项服务公司供给主体服务人员咨询机构业主使用人主体需求主体业主的自治组织房地产开发商（原始业主）行政主管机关协调主体培训机构行业协会图4-1第一节供给主体供给主体是指在物业治理市场提供物业治理服务的一方，按照国家的《物业治理条例》规定，提供物业治理服务的主体必须是独立的企业法人。目前我国物业治理市场供给主体要紧有：物业治理企业、专项服务公司、垄断性经营机构和咨询机构四大类。一、物业治理企业（一）差不多情况那个地点所讲的物业治理企业，是指要紧从事物业治理综合性的常规服务的独立的企业法人。从目前全国各地的情况分析，这些物业治理企业要紧来源有三方面，一是房地产开发企业派生出来的、二是单位产或直管公产房管部门转制而成、三是直接注册为专业化的物业治理公司。目前全国大约有27000多家物业治理公司，从业人员233万人。（二）业务范围物业治理企业的业务范围国家未能做出明确规定，要紧是靠合同约定。由于每一个项目的硬件都有所不同，每一个业主群体都有不同的要求，因此每一份合同所约定的业务范围也千差万不。按照业内惯例大致包括以下几个方面：1．物业治理区域内的服务（1）物业治理区域内常规服务；（2）物业治理区域内专项服务；（3）特约服务。2．物业治理区域内的公共事物治理（1）预防性工作1）消防宣传；2）治安防范宣传；3）环境爱护宣传；4）安全隐患检查（2）公共秩序维护1）车辆行驶秩序2）车辆停放秩序3）协助警察维护治安秩序（3）治理1）装修治理2）设施设备治理3）业主使用物业行为的治理（三）责任1．违约责任《物业治理条例》规定：“物业治理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业治理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”（第三十六条）依照上述规定，物业治理企业应严格履行物业服务合同的约定。不能履行约定或未能完全履行约定，应当承担相应法律责任。但在物业治理过程中，如何判不是否履约，如何样界定责任的大小及承担责任的方式等，差不多上值得研究的。（1）判不违约物业治理企业违约，大多是服务质量不符合物业服务合同约定。《合同法》规定：“质量不符合约定的应当按照当事人的约定承担违约责任”（第一百一十一条）。判不是否违约的依据是合同，关键问题是合同必须详尽，质量检查便于量化。国家尽管公布了《物业治理托付合同》示范文本，但如完全照搬，则专门难判不违约，也无法追究违约责任。应该在合同中附上服务质量标准和质量定量检查的方法。（2）承担违约责任