写字楼设计与营销中的创新理维

48/48写字楼设计与营销中的创新理念当“逃离中关村”的声音还在人们心头回响，SOHU、新浪等知名企业今年却突然回潮，SUN、宝洁等国际公司也相继涌入。真是“忽如一夜春风来”，中关村再次被推到风口浪尖。那儿的每一个早晨和傍晚依旧在繁忙中显得有些零乱。每个人脸上洋溢着创新的渴望，写字楼里的灯光依旧彻夜通亮。回归、升级，一切，在不经意间改变。不变的是，中关村永恒的以人为本的创新精神。人本主义精神铸就中关村创新文化假如讲CBD蕴涵着的是一种“财宝文化”，那么中关村则始终代表着一种“创新文化”。“人”作为这种创新精神的载体，就必定成为所有中关村地区商务楼盘所必须考虑的首要对象。“阳光、绿地、清风、流水、花园”，这十个字差不多成为李宏的口头禅，但他描述的不是北戴河的疗养胜地，也不是京郊的公园，这是他对中关村东大门的银谷大厦的概括。李宏，银谷地产副总经理。“‘人本精神’从执行的角度看，确实是在你力所能及的范围内为你的客户提供足够的贴心服务。”银谷大厦整座大楼全部采纳落地防火玻璃内墙，透明的阳光总在你毫不留意的时候毫不吝啬洒到你身上。而更为巧妙的是，楼里的六个大型空中花园，让人一年四季随时能享受到那个北方都市里宝贵的绿色。“我们希望能够给入驻银谷每一个企业职员提供更加放松、更加能够激发灵感的空间。”他坚信“空间能够制造灵感、提升效率”。“众多企业之因此在今年集体回归中关村，是因为他们终于发觉其他区域的文化、企业行为方式、企业生态环境与其格格不入。”首创CEO拓展大厦的总经理华军将现今中关村企业回潮现象提升到文化高度，“CBD是财宝文化，中关村是创新文化。”首创CEO拓展大厦对人文关怀从细节上发挥到了极致。不仅异型的外观设计改善了楼内的采光，每个工作间都有独立的茶水间，每层多个卫生间缩短了从办公室到卫生间的距离，甚至将电梯从传统的纵向进深改为横向进深，以便缩短出入客梯的时刻。“我们也曾陷入盲目追求更多使用面积的误区，然而市场调查的结果告诉我们，做出有竞争力的产品才是最为重要的。”而从职员实际享用角度动身设计的产品就最具竞争力。空间最直观地体现人本主义精神。但令银科大厦销售总监刘雁翔最自豪的，不是傲人的地理位置，不是良好的入驻率，而是其完善的配套服务。“职员餐厅的科学构建，健康饮食的合理搭配，我相信入驻银科大厦的职员都能心中意足。”刘总深谙“要满足一个人必须先。陈春霆:对以后几年天津市房地产走势的一些看法一、2005年及奥运前后的价格走势本人在2002年初就曾经在各种房地产类沙龙和论坛预测，天津市城区商品房价格将在2001年均价2500元/平方米左右的情况下快速上升，并将用三年左右的时刻在2004年前后突破4000元/平方米均价。那个预测曾经一度被认为是天方夜谈，因而所写的文章和发表的言论媒体没有进行报道，然而事实证明了那个看法是准确的。现在，我就以后几年的走势进行一个预测，并静待时刻验证，也请各位看官给予指点批判：1、2005年上半年由于政府推出的廉租房和安居房上市，将拉低总体均价，导致均价上涨势头短期内受到阻碍，均价调整不可幸免，然而调整的幅度并可不能太大。2、2005年下半年开始，以北部中心区为主的海河沿线各项目陆续推向市场、以及包括梅江在内的其它区域新项目不断推出，这部分物业大多售价较高，因而将快速拉动均价；而地产商的价格跟随战略和消费者投资信心的进一步加强将加剧那个态势，天津市房价可能面临第三次快速上涨（第一轮快速上涨是2003年9月——2004年3月，第二次快速上涨是2004年8月——12月）。3、由于奥运会，政府可能宣布自2007开始到2008年年奥运会结束时停止审批新的开工项目，同时要求在建项目必须在2007年之前完工（包括烂尾楼），这势必导致供给量急剧减少，2007——2008年商品房价格上升成为必定。4、由于奥运后新的项目一时无法上市销售，可能由于奥运会导致的供需失衡现象将进一步延伸到2009年上半年，价格将接着走高，这也将是本世纪初房地产行业的第一个高点。至此，房地产业走完第一轮“赶超”亚洲经济进展速度较快的国家和地区平均价格的行情，我们不妨将这轮自2003年——2009年上半年的行情称为“赶超行情”。二、热点区域2002年初，笔者曾经预测过天津市商品房的热点区域将以一河（海河沿线）、两带（地铁轻轨沿线和东南半环沿线）、六点（华苑扫尾工程、太阳城为中心的丽苑小区、奥林匹克花园为中心的瑞景小区、梅江、小海地区域、奥运板块）为要紧热点，博得业内人士的普遍认同。许多媒体都加以报道，专门大地鼓舞了我。时至今日，我谨对天津市以后3年左右的热点区域进行预测，请各位读者给予批判指正：1、以北部中心区为首的海河沿线，以文化产业为主的商铺将成为第一个热点。包括古文独栋OFFICE——稀缺成就价值从总部基地、置地星座、国投大厦，直至人教社以整栋的大手笔购置的韦伯时代A座，独栋OFFICE越来越受到实力型企业的追捧。这种写字楼市场的新趋势，是基于不同企业的需求而产生的相应个性化选择。产品细分化是日益激烈的写字楼市场竞争的必定结果。假如讲购置独栋OFFICE，能够令客户将企业的标识永久地铭刻在一座建筑体之上，那那个建筑体所处的位置，则是代表着那个企业在整个市场中的恒久地位。因此，关于重量级企业客户而言，独栋OFFICE的地理位置，是其购置物业项目的绝对先决条件。稀缺成就价值！随着831政策的正式出台，北京核心区位的地段也逐渐进入稀缺乃至绝版的状态。在此趋势之下，首府的地理位置也就益发地令一向重视区位的地产界格外关注。首府位于京城不可复制的北二环稀缺地段——东城区中轴路与滨河北岸的交汇处。这是北京作为千年传统古都的一处重要区位，由高大的皇家宫殿建筑与周围平缓开阔的传统民居构成的主次分明、协调有序的都市景观，毫无疑问地代表着北京的建筑精髓。同时，从首府毗邻的神华大厦、中国成套进出口大厦等老牌商业写字楼，到新兴建的雍和大厦、德胜置业等一批新形式商业建筑，北二环成为一个商务气息日益成熟的新商务地区。在人文环境上，北二环传承着京城浓厚的文化：人定湖公园、青年湖公园、地坛公园、雍和宫四大都市公园环围其侧，良好的人文环境同样令首府显现着优越的办公条件。在这种优越的稀缺地理位置之中，首府的建筑设计师没有简单地将建筑的属性归纳于商业建筑，以此来建筑一个简单而无生气的庞大楼体，去追求纯粹的商业价值。建筑师带着一种尊重人的理念，从那个地点探访到了那个地块的一种“自然生态”属性。通过充分地调查与探讨，他们发觉，不管是由护城河形成的水岸资源，依旧成熟的河岸林木绿化带，无一不是在为首府的“自然生态建筑”做足了硬件上的备留。在这种条件下，首府的建筑设计师通过一个风车状建筑群落，达到了建筑本体与外部自然环境进行最大接触的面积。室外的园林规划通过静宜、通透的布局与都市构成了清晰的图底关系，与周边的德胜门古城门以及雍和宫的传统建筑群相存并邸，形成了在都市主干线两侧，错落有致天际线中的积极元素。都市核心区域的稀缺地位、罕见的小体量自然生态建筑，构筑了首府小体量独栋OFFICE的非凡价值所在。在其周边林立的高楼大厦的映衬下，首府愈发地令北京地产界感受到了一个新独栋时代的顶级写字楼汇合珠江新城来源:民营经济报沉寂了十几年的珠江新城，终于出现了期望中的热火朝天的开发景象，十几个在建的写字楼项目让那个广州以后CBD的雏形隐约可见。与其他写字楼区不同，珠江新城起步虽晚格调却高，在开发商眼里，“高级”差不多不是他们的追求，几年过后，“顶级写字楼区”将是珠江新城的一张闪亮名片。大手笔建顶级物业富力和保利应该是目前珠江新城数一数二的“大地主”了。就写字楼而言，富力有5个地块，加上建成的保利总共也有5个项目。富力去年年底一口气拿下了珠江新城的7块地，其在珠江新城的地总共有8块，其中2块是建五星级酒店，1块建国际公寓，5块则是写字楼项目。据了解，这几个项目分不名为富力盈隆广场、富力科讯大厦、富力中心大厦、富力名流会，还有一个两块连片开发的写字楼地块未命名，这些项目会在2006年全部面世。其中，富力中心大厦是超甲级标准，将会成为富力集团的新总部，剩余楼层将会以世界及国内的500强企业为目标客户。富力盈隆广场、富力科讯大厦等其他项目均为甲级标准，目标客户也差不多上以国内外的大中型企业为主。保利已建成的两栋写字楼现已售罄，还有3个项目在规划设计时期，但该集团有关负责人表示，将对这些项目进行国际招标，将其打造成顶级的写字楼物业。保利是比较早进入珠江新城的进展商之一，现在差不多尝到了“头啖汤”的味道。据了解，其开发的保利大厦已为一政府部门全栋购买；华普广场开售以来，售价一直在攀升，已从7000多元/平方米涨到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的单位。另外，城建的星汇国际也是甲级标准，项目总体定位为珠江新城内集写字楼、酒店服务式公寓、商场为一体的综合商务大楼。合景美富也在珠江新城拿到了一块写字楼用地。据了解，该项目现已动工，也是定位为顶级写字楼，楼体有48层，可能也是2006年上市。在售写字楼供应量达9万m2目前，珠江新城内在售的一手写字楼物业要紧有星汇国际、华普广场、勤建商务大厦等，这些物业推出至今市场反响一直专门好。其中，勤建商务大厦是目前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业，其内部认购价是8000元/平方米，现在已升至9000元/平方米；华普广场目前8000多元/平方米的均价差不多比刚发售时高了1000多元/平方米；太阳岛大厦——罗湖商务平台新生代太阳岛大厦商务效率、交通效率、工作效率、资金效率、投资效率、空间效率成就——罗湖商务平台新生代太阳岛大厦，一个充满阳光气息的高档写字楼宇，矗立在金色罗湖的核心地带，与阳光酒店、希尔顿深圳彭年酒店隔街相望，挺拔轩昂，气质天成。伫立太阳岛，南可望香港元朗绵延起伏的群山，满目葱郁；近可观彭年、阳光一带的车流如织、人流如潮，高楼林立中一派繁华盛世商机无限的景象。太阳岛大厦，凭借突出的优势，超高的性价比，将致力于打造罗湖新一代高效商务平台。位于罗湖区东门南路与嘉宾路交汇处的太阳岛大厦，由深圳市房地产开发一类一级企业城建集团倾力打造。城建集团是几乎与特区同龄的大型国有房地产企业，成立至今已有二十二年进展历程，仅在深圳市区内就已贡献了近八百万平方米开发量，为数十万深港市民提供了优质舒适的住宅和各类商务楼宇。而太阳岛大厦，则是城建集团在金色罗湖最繁华成熟的地段开发的新一代全天候高效商务平台，它尽享二十余年高速进展带来的完美配套，也是成长型企业的新门户。黄金地段占尽商机太阳岛大厦雄踞寸土寸金的东门南路与嘉宾路交汇处，占有不可比拟的地利优势。太阳岛大厦临近罗湖口岸与文锦渡口岸，直线距离均不超过一千米，属于双口岸物业。随着CEPA的实施，港深经济一体化进一步向纵深拓展，大量往来深港两地的客户汇聚于此，带来源源不断的商机。另外，在深圳商业的版图上，东门商圈与国贸商圈是比肩并立罗湖的两大商业旺地，罗湖商业的显赫声名，与上述商圈的兴盛不无关系。外地人对深圳的认识，往往要从东门国贸来寻根，才能对那个迅速崛起的现代化都市有深刻的理解。而太阳岛大厦可讲正好处于这两大商圈交汇的黄金地段，周边商厦林立，酒楼云集，占据了现代商战的前沿制高点，前景无限。而近期太阳岛大厦所处片区的几大利好，更是增添了投资置业人士对项目的信心。一是政府投入巨资进行的人民南改造工程全面展开，这为罗湖商圈的全面复兴提供了强劲的动力。作为深圳最早的商圈，人民南全面改造工程从2003年末正式启动，政府总投资约为6.6亿元，总面积约1.4平方公里，整个工程将历时1至2年。改造后的人民南将成为深圳市最具代表性的都市景观、娱乐、购物密集地。商业环境的进一步改善，也将进一步提高片区的经济消费指数，办公楼的租金水平以及投资回报也将得到进一步提升。北京写字楼要打开局面首先应解决好两个问题今天北京的写字楼要解决两个问题。第一，如何在一个比较短的时刻内，消化市场的急剧放量。北京因为人口总量要加大，它的经济总量要加大，市场的消化量也会加大，那个角度来讲，我认为现在的写字楼市场是没有问题的，关键是如何把硬件和软件做好，如何把它消化掉，目标市场找准。第二，市场细分的问题。我们做写字楼市场目标市场一定是特不清晰的。然而在这一点上，我感受北京的进展商，在目标市场的定位上相对来讲不能够专门清晰。我个人认为，从区域来看，北京的西部确信是饱和了。从北京都市进展的趋势看，以后有两个方向，第一是东部，第二是南部。看一看北京的东面，比如讲通州，看一看北京的南面，比如讲大兴，有没有写字楼？没有，假如从进展商那个角度，你到通州建一个好的写字楼，你在大兴建一个好的写字楼，市场确信可不能有问题。企业与产品有落差中关村写字楼进入细分时代北京晚报中关村写字楼进入细分时代近来，中关村写字楼市场频频传来好消息。首先，融科咨询中心C座刚开盘，出租面积就达30%，其次，中保集团和新浪租赁了理想国际大厦，搜狐立即入驻清华科技园的威新大厦。相比两年前众多企业搬离中关村，此次的回迁所带来的震动，一方面显示有着科技产业支撑的中关村差不多形成一定的市场凝聚力，另一方面中关村已然改变了过去落后的形象，出现了高品质的写字楼产品以适应市场的需求。然而，短期内大量高档写字楼的问世，致使中关村写字楼市场出现产品单一的状况，而与需求主力的脱节，让本已供量过大的写字楼市场面临尴尬。在如此险恶的市场环境中，谁又能脱颖而出呢？升级换代导致供求失衡与住宅产品相同，写字楼也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需求的不断变化，从早年的商住混迹、新商住概念，到现在高端写字楼的出现，中关村的写字楼市场演绎了一部生动的产品换代故事，完全改变了中关村脏、乱、穷的整体市场形象，吸引了相当多的跨国公司和大型科技企业落户中关村。产品的升级换来的是中关村写字楼整体市场档次的提升，但片面追求高品质和地标形象的结果是造成高端写字楼的堆积。据统计，包括今年上半年的新增供应，中关村区域的写字楼存量已达420万平方米左右，其中多为高档写字楼，到2006年，中关村将打算有90万平方米的优质写字楼竣工，在以后将要形成的商务区中，高档写字楼占75%。由于高端写字楼的集中放量，给本就竞争激烈的中关村写字楼市场火上浇油，呈现竞争白热化的态势，中关村写字楼市场积食难化。相形之下，中关村的企业依旧以中、小型企业为主，与过高的产品和价格产生了巨大的落差，尤其是一些中型高科技企业，他们的规模一般为100至300人，由于没有合适的办公物业，大多栖身于中关村乙级写字楼以及档次和配置较差的商住楼中，物业为多年前设计建筑，形象较差，没有像样的大堂，硬件配置老化，甚至没有足够的电信和网络支持，周边没有适合的商业配套，解决不了职员每日的就餐。这些中型公司通过了一个专门长时刻的进展，差不多完成了最初的原始积存，公司的规模和实力以及行业内的阻碍力已初步确立，它们出于公司形象和进展的考虑，有更换办公场所的需求。业内人士认为，尽管“智能型大厦”、“绿色生态大厦”等概念不断推陈出新，但这些举措并没有从全然写字楼市场集中放量中关村插上商务地产翅膀中国经济时报/王小霞“海淀区起家的一些企业在进展壮大后纷纷南迁，上演了‘孔雀东南飞’；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年海淀区经济进展中遇到的最大挫折。”海淀区政府副区长星志国回忆过去时如此感慨。事隔几年之后“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD区域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？写字楼市场集中放量写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩大概不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。在“中关村核心区进展前景暨CEO价值论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀区之因此喜获丰收，要紧因为海淀区文化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村确实是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大伙儿选择的空间和余地都比较大，而且中关村高档写字楼差不多完全具备了适应国际企业、中资企业进驻的各种条件，其适度的性价比也成为吸引力之一。据资料显示，2004年中关村写字楼要紧新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为主。高档写字楼独领风骚在2004年中关村写字楼快速进展的过程中，首创CEO大厦和银谷大厦两座高档大厦尤其引人注意。据了解，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。与首创CEO甲级写字楼面临调整写字楼以质领跑租金市场上海青年报据第一太平戴维斯的最新公布的数据显示，今年上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区和非中央商务区的租金分不上升3.8%和6.2%，上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头。然而在10月份，写字楼租金出现了小幅的震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，市场竞争加剧将在所难免。供应量空置率双双创新低至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量差不多达到280万平方米，其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年紧缩的新增甲级写字楼供应量以及强劲的市场需求，甲级写字楼的空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%。至第三季度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至7.5%。这要紧基于两方面的因素，要紧商圈内(例如南京西路和淮海中路)的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工的项目亦同样达到异常之高的预租水平。例如，和记黄埔在上海的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底其出租率已高达80%。写字楼市场面临理性调整10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，缘故在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于以后几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此可能这一格局在今后的几个月内将可不能有专门大的变动。总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这表明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳定的迹象，本月开始小幅回调，差不多回到了今年10月往常的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金体现出了成熟商务区的稳定特征，本月走势仍比较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个专门明显的趋势特征。供应高峰来临促使竞争加剧过去两年有限的写字楼供加息了地产金融专家教您哪种房产投资更保险上海青年报据第一太平戴维斯的最新公布的数据显示，今年上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区和非中央商务区的租金分不上升3.8%和6.2%，上海写字楼市场总体上保持良好的上升势头。然而在10月份，写字楼租金出现了小幅的震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，市场竞争加剧将在所难免。供应量空置率双双创新低至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量差不多达到280万平方米，其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年紧缩的新增甲级写字楼供应量以及强劲的市场需求，甲级写字楼的空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%。至第三季度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至7.5%。这要紧基于两方面的因素，要紧商圈内(例如南京西路和淮海中路)的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工的项目亦同样达到异常之高的预租水平。例如，和记黄埔在上海的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底其出租率已高达80%。写字楼市场面临理性调整10月人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，缘故在于需求饱和之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位置，由于以后几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字楼上市，因此可能这一格局在今后的几个月内将可不能有专门大的变动。总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这表明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳定的迹象，本月开始小幅回调，差不多回到了今年10月往常的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金体现出了成熟商务区的稳定特征，本月走势仍比较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个专门明显的趋势特征。供应高峰来临促使竞争加剧，过去两年有限的写字楼供写字楼市场集中放量中关村插上商务地产翅膀“海淀区起家的一些企业在进展壮大后纷纷南迁，上演了‘孔雀东南飞’；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年海淀区经济进展中遇到的最大挫折。”海淀区政府副区长星志国回忆过去时如此感慨。事隔几年之后“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD区域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？写字楼市场集中放量写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩大概不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。在“中关村核心区进展前景暨CEO价值论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀区之因此喜获丰收，要紧因为海淀区文化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村确实是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大伙儿选择的空间和余地都比较大，而且中关村高档写字楼差不多完全具备了适应国际企业、中资企业进驻的各种条件，其适度的性价比也成为吸引力之一。据资料显示，2004年中关村写字楼要紧新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为主。高档写字楼独领风骚在2004年中关村写字楼快速进展的过程中，首创CEO大厦和银谷大厦两座高档大厦尤其引人注意。据了解，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。与首创CEO大厦同时让业界侧目的银谷大厦坐落于中德胜置业:新办公时代的“收益”思维在写字公寓的市场中，德胜置业一直以产品本位和中派表情而著称，即使是通过半年的市场推广，顺利的取得销售50%后亦是如此。在记者的多次约见之后，一直都不多言的德胜置业掌门人，北京颐西房地产开发有限责任公司总经理王冲，在他铺满灰色墙砖并点缀着众多精美文物的中式售楼处里，同意了记者的专访。坐在接待室里，透过宽大的玻璃窗，清晰可见德胜置业大厦所有楼座都已封顶，中式围合庭院的地下二层车库也进入了主体浇注时期。尽管和许多地产老总一样，王冲也认为自己进入写字楼市场是误打误撞：“对写字楼我是刚刚悟通”，但就靠着在房地产圈里摸爬滚打十几年的“悟”，在写字公寓那个产品领域，王冲硬是走出了自己的路。现在的德胜置业大厦不仅是西城区和德胜门地段的热销项目，而且它的规划设计理念和产品创新实践已引起业内的广泛关注，被业内人士誉为独门独派的写字“另类”适逢中央新一抡宏观调控，身处其中的德胜置业也深受其阻碍，在同意记者采访前，我们的话题首先围绕着了加息。王冲讲：银行加息应该是房地产商感受的到的情况，然而就加了这么一点什么缘故有这么强的震动呢？看来依旧人们的金融知识增加了，产业资本和金融资本的关联度更加紧密了，现在该加的差不多加了，人们关怀的是今后会可不能接着增加，加到什么时候为止。只是加息也不是坏事，加息关于房地产行业从另外一个层面上来看反而是一个利好，因为它能够遏止一部分不规范的产业行为，通过竞争使抵抗力强的企业得到更大进展。就象彩电一样，多少杂牌军消灭以后，现在我国的彩电在世界上什么地点都有竞争力。访谈关于市场细分记者：您作为独门独派写字公寓项目德胜置业的老总，如何看待北京楼市近三年来写字公寓市场的种种变化？王冲：能够讲，不同性质的企业和客户群导致相应的物业类型出现：国贸中心和京宽敞厦这类“超级甲A”写字楼是顺应跨国企业进驻中国的市场需要，为他们提供的办公场所，经营方式特不明确：即只租不卖。办公楼里多为大型国企和机关单位工作的场所。商住，即SOHO类物业是为越来越多的中小型私营企业提供的办公场所。这些小公司的特点是：处于进展初期，业务状态不稳定，老总对其以后没有足够信心和长远打算。商住这种功能模糊的物业正好符合这些自身定位比较模糊的小公司。因此，商住物业最吸引那些小型的私营企业。随着经济的进展，许多中小企业现在也成熟壮大起来，市场上出沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间来源:东方早报作者:刘秀浩东方网11月30日消息：近期，查阅房地产网上的成交信息能够发觉，办公楼物业成交特不活跃。随着楼宇经济向都市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在都市副中心地带，除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于进展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，现在以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时刻的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为进展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积存，开始查找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。依照中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时专门多地区出现了供不应求的局面，这一局面或将带动写字楼开发进入一个新的繁荣期。以后两年需要什么样的写字楼以后两年需要什么样的写字楼随着日前写字楼市场的迅速进展，原先单一传统的写字楼模式已将不再符合市场的需要，写字楼同样需要多元化进展，开发商业开始注重其功能性以及人性化的设计，在上海还出现了生态性写字楼。投资者应该选择什么样的写字楼才能保证其升值潜力，开发商应该给市场带来什么样的产品，通过以下几点对以后写字楼进展趋势的总结，或许能解答那个问题。一、高性价比一般写字楼套内建筑面积有用率一般都低于70%，个不甚至在60%左右甚至更低，高性价比写字楼应注意还应该拥有70%以上的高有用率。二、高品位高品位并不意味着豪华或者奢侈。朴素简约同样是一种品位的体现，高品位的产品需要的是由富有内涵的设计，这需要开发商同样具有一定内涵，也需要建筑是具备一定修养，而随之吸引来的客户也同样具备高的水准。三、高服务现在的公司差不多不再单纯是朝九晚五式的，许多公司需要长时刻的加班，这对写字楼物业的服务也提出了一个新的要求，从原来朝九晚五的服务扩大到全天候24小时，写字楼服务显得更加重要，好的物业也成为写字楼升值的保证。四、高配套除了写字楼本身外，以商务配套为重新的多功能服务也显得尤为重要。与现在市场上所流行的商住混合的物业有本质不同，配套应该是以有用性为主，强调工作效率，比如会议室配套，大型多功能厅配套等。五、分租售写字楼的租售是两种不同的经营方式，最好有所侧重，否则会带来专门多经营上的混乱。六、空间分布合理在对白领的调查中发觉，压抑是一般写字楼带给人的最强烈的感受，因此这也对写字楼的空间分布造成了一定要求，譬如层高不能太低。而楼层也最好没有强制分割，以便公司依照自己的实际情况轻松的进行办公室的空间布局安排。七、智能化写字楼要有高标准信息化综合布线系统，支持高带宽接入办公室等。这也为高效率办公提供了充足的智能化支持。八、良好的采光通风写字楼要具有良好的通风采光条件，通风换气需要空调新风系统来解决，以后写字楼的进展新风供给量最好是达到每小时人均50立方米，而且还要增加加湿系统，良好的空气质量能够让职员心情舒服。而采光讲起来容易，做到却专门难，限于都市进展规划要求和建筑自身结构特点，对写字楼来讲，在增加办公面积之后，自然采光往往专门难保证，这也为写字楼的设计提办公楼市场活跃沪ＣＢＤ办公楼挤占住宅楼空间近期，查阅房地产网上的成交信息能够发觉，办公楼物业成交特不活跃。随着楼宇经济向都市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在都市副中心地带，除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于进展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，现在以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时刻的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为进展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积存，开始查找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。依照中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时专门多地区出现了供不应求的局面，这一局面或将带动写字楼开发进入一个新的繁荣期。

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>>进入搜狐焦点上海房地产网，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：北京晨报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛"实况二北京晨报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛"实况清华科技园老总访谈：打造最具有中国特色的硅谷银行加息关于写字楼市场的阻碍中国商铺展暨投资型商用房地产展会立即进行商用房产稳中有升，下一个出口走向何方？更多>>沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间见习记者刘秀浩近期，查阅房地产网上的成交信息能够发觉，办公楼物业成交特不活跃。随着楼宇经济向都市副中心延伸以及办公楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站附近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张的外立面施工。此外，包括耀江国际广场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在都市副中心地带，除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于进展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，现在以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时刻的推移，这一比例正被提得越来越高。据了解，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为进展目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时，随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积存，开始查找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由此走向旺盛。依照中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时专门多地区出现了供不应求的局面，这一局面或将带动写字楼开发进入一个新的繁荣期。2003年京城地产十大新闻作者：张继峰2003年过去了。京城地产在改革的阵痛中度过了浓墨重彩的一年。在这一年里，宏观、金融、司法、价格、物管，国家对房地产行业的整顿和规范体现了前所未有的魄力，也达到了前所未有的高度。在如此的一年里，在如此的市场中，在如此的舞台上，京城地产上演着一幕幕的悲欢离合，见证着一幕幕的兴衰荣辱。在那个地点，协成公司评出2003年京城地产十大年度事件，从我们的角度体会京城地产的进展，用我们的目光见证立即过去的2003年。18号文打住唱衰风，房地产支柱地位获得首肯8月31日，对房地产界而言是一个大喜的生活，国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了首次明确房地产差不多成为国民经济的支柱产业、表态支持房地产市场进展的文件——《国务院关于促进房地产市场持续健康进展的通知》(国发(2003)18号文，简称“18号文件”)。9月1日，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”，曾培炎副总理到会做重要讲话。曾培炎副总理深刻分析了当前房地产市场的形势，论述了促进房地产市场持续健康进展的重要意义，明确了当前的任务，并对贯彻落实18号文件精神做了部署。建设部部长汪光焘在会上就文件的形成过程、起草文件的指导思想及文件中涉及的几点要紧问题做了进一步讲明。汪光焘强调，“这是指导当前和今后一个时期我国房地产市场进展的纲领性文件，下一步的工作重点是把‘目标’变‘指标’”。建设部房地产司司长谢家瑾认为：“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。121文件抑制房地产市场过热6月13日，央行公布《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》(银发[2003]121号，简称121号文件)。《通知》中对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流淌资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了更严格的规范治理。此文件一出，在房地产界及金融界都引起轰动。央行出台此次政策的本意，要紧是防范银行金融风险，抑制房地产市场的过热。但这条非典期间推出的房地产利空政策无疑为众多的开发商增加了不小的心理压力，本来差不多倍受非典折磨的京城楼市显得更加脆弱。从长远来看，本政策将对我国金融、地产业产生深远的阻碍。套内面积卖房引发连锁反应12月1日，北京市房地产市场悄悄地发生了变化，一个决定北京房地产新游戏规则的政策——《北京市都市房地产转让方法》正式开始实行，北京市2003年京城地产新盘盘点作者：孙安民新产品面世的数量和速率是衡量一个行业市场进展程度的重要标志。关于所有京城地产的从业者来讲，与日俱增的新盘既让人满足于行业红火的境况，又让人担心于随之而来的竞争。不管如何，这些新上市的楼盘是倍受瞩目的，是频频见诸报端的，是跳跃在各项目各式各样的市场研究营销分析报告中的，是阻碍着京城楼市进程的。在那个地点，我们就今年的新盘做一个盘点，希望各位同道能从中猎取或多或少的关心。由于时刻关系，本次盘点从2003年一月份截止到十一月份。市场供应：新盘数量急剧增长大盘开发渐入佳境2003年，京城地产的进展态势一片大好，截至11月份，新开项目的数量差不多达到296个之多，总供应量达到5112.02万平方米，不管是项目数量，依旧总供应量都大大超过了去年同期，甚至差不多超出了去年全年的新盘开发量。这其中，土地交易政策的改变是新盘推量激增的最要紧缘故，这使得许多“囤积”在大小开发商、土地主手中的“协议地”仓促入市。依照有关部门的统计，前前后后这些被“圈”的地块占地面积总量差不多达到4000多万平方米。由于新的土地政策的实行，这些地块将不得不在今年或明年进入市场(否则土地使用权有可能被拿到市土地交易市场进行公开交易)。在京城地产纷争四起、弱肉强食的市场环境中，越来越多的“大块头”、“大伙儿伙”，如华贸中心、世纪城3期、彩虹城、世纪东方城、太阳星城、阳光上东、万象新天等项目，凭借着其庞大的“身躯”、发达的“肌肉”挤占着市场，截止到今年11月底，建筑规模在60万平方米以上的项目共有14个之多，单这些项目的供应量就高达1823万平方米。而这些大盘项目也并非像传讲中的那样“头脑简单，四肢发达”，“胸”大的同时，也还拥有相当的“智慧”与优势。大盘项目由于批量生产、规模效应，土地成本、建设成本和治理成本都相对较低，作为区域的市政环境建设，拆迁改造的主力军，一般也都能得到当地政府的支持，会节约许多隐性成本，这确实是大盘项目最大的优势所在。但同时，大盘项目在销售过程中也显现出如产品设计千篇一律、社区交通压力大等问题，如何更好地解决上述出现的问题，才是地产大块头们得以接着生存和进展的重中之重。假如被迫加入到“瘦身男女”的行列之中，那味道但是真不行受啊！市场需求：对位需求日益增多，总价因素至关重要从今年上半年在售的热销楼盘看，北京楼市表现出多元化的进展态势。各种价位、2003年京城地产金融大势分析作者：刘丹2003年的北京房地产界可谓经历了大悲大喜：从2003年6月中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷的通知》(一般称为“121号文件”)公布，到国务院18号文件恰逢其时地出台托市，今年能够讲是继1993年后房地产的又一个惊心动魄的年度。通过二十多年的历程进展到今天，房地产业大概依旧在市场与政府、进展商的多方博弈中曲折前行。在变幻莫测的市场环境中，开发商们开始了一系列新的地产实验。这些实验还不仅仅是一种自救的冲动，更重要的是，它站在整个地产业角度上的考虑，不仅为整个产业的今后奠定一块稳固的基石，同时也为地产行业的升级和转型寻求着出路。再讲1212003年6月5日，中国人民银行公布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(一般称为”121号文件”)，规范的内容从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，差不多上涵盖了房地产贷款的各个环节和主体。房地产开发贷款今后将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，适当限制大户型、大面积、高档商品房和不墅等项目。依照央行公布的信息显示，目前存在于房地产方面的问题要紧包括：少数商业银行迎合房地产开发企业的不合理要求，为规避“四证”治理要求，通过发放流淌资金贷款满足房地产开发企业的资金需要；房地产开发企业占用施工企业资金，加大了施工企业负担，形成施工企业拖欠民工工资的现象；一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨等。而央行此次的《通知》也是有针对性地对房地产开发企业贷款、对建筑施工企业流淌资金贷款用途做了详细规定。银行的尴尬从房贷调整的缘故看，金融安全是调整房贷、减少金融风险的重要考虑。现在国内银行的资本充足率和不良贷款情况是：四大国有商业银行的资本充足率严格计算应在５％左右；不良贷款率平均在２５％以上，实际不良资产数字可能比公布的数字多专门多。从亚洲金融危机的经验看，房地产的下跌对资金充足率低、不良资产比例高的商业银行的冲击是致命的。在近年银行房地产业务不断快速增长的情况下，各方面对银行金融风险的关注也开始增多。而央行此次的《通知》也是有针对性地对房地产开发企业贷款，对建筑施工企业流淌资金贷款用途做了详细规定。关于银行来讲，第一重要的是资金的安全性，第二重要的是资金的流淌性，第三才是盈利。作为银行本身，不可能旧城改造，政府和开发商的一场博弈！2004年10月28日，《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》（以下简称《规定》）的出台，犹如平地惊雷般引起了整个深圳业界的关注，《规定》明确，鼓舞国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。这是深圳在土地实行紧缩政策以来继烂尾楼整治后的又一大动作。只是，有业内人士指出，城中村改造（俗称旧城改造）那个“香饽饽”并不是完全没有风险，入市者必须慎重，要多赢仍需深思。旧城改造突围土地之困旧城改造并不是新奇事，但目前声势如此强烈，业内人士认为与日益紧张的土地供应不无关系。深圳尽管只有20多年的都市开发历史，然而在国内外资金密集的效应下，深圳的都市开发速度走到了世界的前列。目前，深圳面临的情况是，一方面特区内土地开发速度过快，关内的土地差不多开发得所剩无几，另一方面，一些前期开发的房地产项目、工业园区以及城中村差不多与日益现代化的都市格格不入。如何走出现在的困境，深圳市通过多方面的综合权衡后，祭出了旧城改造的招数。旧城改造在以往也屡见不鲜，特不是一些商业旺区居住需求较大的区域，旧城改造是惟一的方法。相关于新片区而言，旧城区不仅拥有成熟的社区配套、丰富的人文资源、良好的生活氛围，而且具有较大的商业价值，因此在以往的旧城改造中，成功的案例并不鲜见。近的如绿景地产借新洲旧改项目将自己做强做大，中信华南借星光名庭旧改项目成功杀入深圳。远的如香港新世界就曾大手笔介入北京南城区旧改，收益亦相当不错；中远进展、新黄浦等上市公司在上海旧改中亦取得不错的回报；而和记黄埔、德凯置地等外资企业更是大举杀入上海等中心都市旧改领域。在深圳的旧改项目中，华强北、东门的成功让许多开发商红眼，东门168、东门天下，华强北的燕南路88号、都市千千汇、金茂礼都等，都取得良好的业绩。综上所述，正是由于旧改项目存在一定的利润空间，而且目前由于土地政策的调整，开发商在市场上获得土地的难度越来越大，因此介入旧城改造是开发商连续开发生命或接着保持在业内地位的一种方式。就如金地与渔农村握手合作一样，除了此前在上海的格林小镇尝到旧改甜头外，有业内人士分析金地目前在深圳的土地储备差不多不多是促成其着手旧改项目的重要缘故。可能解决10年住房需求关于一般市民来讲，旧城改造的意义在因此否能够给他们的购房带来更多的实惠。深圳市房地产研究所所长王锋称，目前关内三年内无地出让，土地供应京城十大个性TOWNHOUSE评析作者：孙琦最具阻碍力TOWNHOUSE——一栋洋房榜评：火得有道理被称为北京Townhouse市场领头羊。2001年4月入市，一炮而红。当两年之后我们回忆一栋洋房的进展，将其成功之道总结为：瞄准市场空缺能够讲在一栋洋房出现往常，北京市没有Townhouse项目。尽管Townhouse这种产品算不上创新，只是外来产品的本土化，或者讲是一种移植，但这种源自欧美的新颖的建筑形态一在北京登陆便引起了消费者和业内人事极大的兴趣。总价吸引客户一栋洋房产品形式多样，包括独栋、双拼、联排、叠拼等，面积适中（面积及比例见下表），加之6500元（曾经5800）的均价，使总价专门有吸引力。因此，那个“低总价”是相关于不墅和市区中的高档公寓而言。这也是使得许多资金实力不是特不雄厚、同时又向往不墅感生活的中产阶级趋之若骛的要紧缘故之一。郊区住宅典范亦庄经济开发区的位置和环境成就了一栋洋房以及今天此地的众多项目，它们是真正意义上的郊区化住宅。因为那个地点属于都市近郊，同时交通系统又相当便捷，生活便利程度也相对较高。宣传推广成功从琅琅上口又便于经历的案名，到一系列有文化底蕴、视觉清新的广告，再到各大媒体发起关于Townhouse的大讨论，一栋洋房以“满意的小镇，不墅感的生活”打动了购房者。个性：阻碍力。在北京，要讲到TownHouse，要讲到亦庄，相当一部分人第一反应确实是——一栋洋房。这就够了。最具产品创新力TOWNHOUSE——卡尔生活馆榜评：创新的代价优势：多个花园的TOWNHOUSE卡尔生活馆建筑形态由“1”到“一”的变化，突破了第一代Townhouse的建筑尺度，也突破了前庭后院式的花园排布模式，将第三个花园——中庭收藏入室，制造了采光充分、开阔敞亮、能为所有室内空间借景的内部趣味空间，而其“十”字型户型更是拥有4个花园和8个采光面，仅南向的私家花园面积就达到了50－90平方米。同时，其超面宽、浅进深的设计使所有的要紧功能房间（如客厅、卧房、次卧、家庭厅等）均能够得到最充分的阳光；而辅助空间（如楼梯间、卫生间）均可实现直接采光。不足：“1”字型排列的局限产品的创新必定会吸引市场的关注，卡尔生活馆的市场知名度和阻碍力都相当不俗。尽管创新是好的，但市场的接纳北京晨报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛"实况11月27日下午，北京晨报特举办"字楼产品探讨及市场趋势论坛"，邀请行业先锋、专家学者，共同研讨写字楼的产品趋势、市场供求以及金融政策。搜狐焦点房地产网将对此次论坛进行网络直播随着国内经济的进展，写字楼产品产生了专门大的市场需求，根北京市房地产信息网的统计，今年1-7月的写字楼预售量差不多超过了2003年全年的总和，可谓飞跃式进展。从产品层面上讲，如何在开发及设计环节切实提升写字楼的内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益和社会效益的双赢，是关乎写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。主题化、个性化、配套化、生态化、人性化将是写字楼市场的必定进展趋势。●现场嘉宾海湾地产董事执行副总经理王海（新中关）北京盛世兆业房地产开发有限责任公司推广部经理陈靖路（西奥中心）住邦2000销售总监董瑞瑞北京九鼎房地产开发有限责任公司常务副总经理方方（本家）北京新润房地产开发有限公司营销总监李宗昆（国润大厦）北京中原房地产经纪有限公司策划总监孟志昕（佳程广场）北京捷联投资治理有限公司执行董事蒋剑鸿首创置业CEO首创拓展大厦营销经理刘海波（CEO大厦）北京天鸿集团幸福村项目总经理刘泉（幸福村）北京世纪恒丰房地产开发有限公司中心租售部经理杜卫军（温特莱）北京国锐房地产开发有限公司总经理助理梁炜（财满街）北京国锐房地产开发有限公司策划总监郝磊首旅华远房地产开发有限公司销售总监张立江（华远首府大厦）首旅华远房地产开发有限公司销售总监孙海燕北环中心销售总监乌兰其其格●现场实录北京晨报产经新闻中心主任陈曦【陈曦】北晨报的地产圆桌论坛是一个系列论坛，开了专门多次，专门多房地产业界的朋友，老总，包括地产业界的专家都在我们论坛里亮过相，那个论坛也是和焦点房地产网做一个合作，每次我们的话题都通过焦点网直播出去，在直播的过程中，还会有一些信息直接反馈。今天我们论坛的主题是关于写字楼的，写字楼系列论坛的第二个话题。此前的一轮写字楼论坛我们请来的专家和几位老总谈的话题是关于北京目前写字楼市场的变化，以及创新理念方面新的尝试，在焦点网写字楼频道上都有资料能够检索。【银行加息关于写字楼市场的阻碍理的一系列政策的出台，及银行严格操纵贷款，抑制过热的行业投资之后，央行10月29日新公布的人民币存贷款利率上调也使得人们对房地产市场以后趋向，众讲纷纷。应该讲新的加息政策连续了前一时期“抓大放小、抑制过度投资”的策略调整思路，利弊参半，短期来看可不能对写字楼市场造成实质性的冲击。但从长期来看，要紧会对以下几个方面构成阻碍：一、对房地产开发商而言，其房地产开发投资来源要紧为：自筹资金，各类贷款，预售回款。目前而言，多数开发商的资金主渠道为预售回款，该比例往往占到了50%以上，高者甚至达到了70%。由于房地产开发的周期往往为2-3年。按新的贷款利息计算的融资成本，相关于房地产的总价格而言，其阻碍力较小。从预售回款讲，调息后的10年按揭利息和，较调息前增加了约1.64%。如100万元的贷款，10年按揭调息前后总差额为21659元。该笔支出平均到每月约增加为180元。按等额本息还款方式，前5年比5.76%的贷款利率多支出了15000余元。（等额本息还款方式，前5年利息额较高。分不占到全部利息额：17.4%，16%，14.6%,13%,11.3%）。相对百万元以上的10年的长期投资，该数值是可同意的。二、考虑到本次调息是试探性，和气的货币政策，但其作为一个升息周期信号，使得投资人对以后房地产市场的价格趋势，出现了慎重态度。这将对写字楼市场的开发商资本市场的运作能力，和市场营销的能力提出了挑战。由资金实力、品牌实力和善于资本运作的开发商例如万通、首创、万科将展现其雄厚房地产综合运作的功底。三、从投资回报角度。假若一个物业的总投资额为100万元，60万元贷款，40万首付款，10年贷款期，客户希望的总投资回报率为年8%，则每年的供款额(年供款本息)占总投资的：8.04%。没有加息前则为7.91%。因此客户希望的投资回报将随着加息周期上升。例如，同样以10年为例，若贷款利率调至7.2%(即0.27%*4+6.12%)，则上述情况年供款额达到总投资的8.43%。目前北京高档写字楼的年租金收益差不多在10%左右。各不楼盘达到了12%以上，依照上海的经验，房屋的租售比150—230属于合理的范围。而北京甲级写字楼月平均租金约在20—23美元。CBD地区更高一些。其可支撑四、写字楼项目的客户特征是企业客户要远多于个人客户，企业客户关于利息变化相对更为第三季度亚太地区写字楼市场总体趋稳交易活跃北京现代商报/陈志平世邦魏理仕环球研究及咨询部日前公布了2004年第三季度亚太写字楼市场分析报告，报告显示，第三季度亚太地区各国经济表现连续了第二季度的活跃势头，写字楼市场总体趋稳但交易活跃，上升势头没有停止。总体状况即使限制措施冷却了固定资产投资市场，中国要紧都市的写字楼需求依旧十分强劲。东京及香港的租赁市场亦在传统较为平静的第三季度表现得交投活跃。由于信用卡危机的阻碍，韩国消费者需求持续疲软，同时中国经济进展速度相对放缓使得汉城写字楼市场出现零吸纳量，然而，随着预期的经济增长，汉城写字楼市场将于2005年初恢复上升势头。印度三个要紧商业都市的写字楼租赁市场因企业纷纷开展信息技术与信息技术延伸服务及业务流程外包范围而接着保持活跃，由此空置率也正在下降。随着经济的进展及高级写字楼的需求旺盛，新加坡写字楼市场表现活跃。胡志明市方面，跨国公司的需求比上季度有所缓和，取而代之的是本地企业的租赁需求。亚太南部地区，澳大利亚市场总体呈现上升趋势，墨尔本、布里斯班、珀斯市场的需求均十分强劲。悉尼的业主依旧提供租户专门多的租务优惠，但新西兰却因需求上升而令租务优惠逐渐减少。区域分析第三季度北京优质写字楼需求接着上扬。东部城区依旧是交易最活跃的中心，其中东城、朝阳区的需求依旧最大。同时，上海优质写字楼租金接着保持平稳的上升态势，浦个人投资者动手“开垦”写字楼新闻晨报由于租金持续上涨、银行可提供5-6成10年的按揭、写字楼的期房转让现在尚未受到限制、一些可售型写字楼的主力分割面积往往在100平方米左右，沪上可售型写字楼正成为房地产投资市场的新宠，个人投资者开始把目光投向这一块原本有些陌生的高回报领地。假如按年平均8%左右的租金回报率来计算，现在用12年左右的租金即可购买所租写字楼面积。投资购买写字楼的支出与实际支付租金相差无几，高品质的甲级销售型产权写字楼正在逐步替代以租赁为主的写字楼市场份额。对投资客来讲，一个甲级办公楼售价为2500-3000美元，假如实际租金以0.55-0.65美元/平方米计算，租金回报率为8％左右，可观的回报同样剌激个人投资者跃跃欲试。据戴德梁行写字楼部有关专家介绍，目前上海的可售型写字楼按照面积可分为3类：即标准型可售写字楼（分割面积在100平方米以上），小户型可售写字楼（主力面积在100平方米以下），其他创新型。按照产权属性可分为纯办公性质和混合性办公性质。按照楼盘品质分为甲级可售型办公楼和一般可售型办公楼。目前一些在上海一直租用甲级写字楼的世界500强企业，由于其业务的不断扩大，加上租赁写字楼租金的上涨和扩租面积的限制，也纷纷在打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。据介绍，从2002年开始，可售型写字楼的供应情况一直就呈现出上升趋势。目前，市场上供应的写字楼单价在9000～30000元／平方米。区域同类写字楼租金及住宅项目的价格是写字楼物业定价的要紧因素；距离市中心要紧高档甲级写字楼区域的远近，也成为定价的重要因素之一。现在，售价最低的是北部普陀、闸北区域，差不多处于9000-15000元／平方米之间。市中心区域可售型写字楼售价跨度较大，其价格从10000／平方米左右至30000元／平方米不等。西部徐汇和长宁区域内的可售型写字楼项目售价在全市处于中上水平，主力售价段在15000～25000元／平方米之间。浦东区域的可售型写字楼平均单价达到20000元／平方米以上。目前，租赁写字楼集中区域要紧在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心地区，而这些地区的共同特点是：交通便利、大多数有轨道交通通过，且写字楼相对集中、办公氛围良好。从市场供应来看，上海写字楼市场正从最早的虹桥地区逐步进展成为目前以浦东陆家嘴中央商务区为龙头，以徐家小面积低总价成非主流投资热点投资客看好小户型写字楼来源:青年报作者:李宏涛姜卓东方网11月25日消息：自2003年上半年上海几十个小户型酒店式公寓上市后，其诱人的暴利空间使投资一般住宅相形见绌。在这种情况下，敏感的策划人，敏感的开发商都在查找另外一种更能够制造高利润，更能够满足市场需求的产品。据专家分析，小户型办公产品产生的宏观因素在于：一、写字楼市场的全面回暖升温。2004年上半年的办公楼供应面积与去年相比，不管是在数量上依旧面积上均有所下降，市场吸纳量将远远超过目前的供应量，不管是以大公司为要紧客户的甲级写字楼，依旧以中小投资者为主的小户型写字楼，均有不错的市场前景。二、民营经济持续进展壮大，使办公楼的需求也随之增长。全国每年约五万个中小企业的诞生，使得小户型写字楼物业更为抢手。中国策划研究院房地产策划专家委员会委员李骁认为，现在一般的小户型办公产品体现的是纯办公的概念，而原来所谓的小户型办公楼，是既能够办公，又是能够住的。不管是从品质、物业治理等各方面而言，现在的小户型写字楼都出现了一个质的飞跃。关于投资客户而言，相关于一些高档住宅来讲，价格差不多上比较适中的。一旦租赁出去，回报率、收益率差不多上相对比较稳定的。而与甲级写字楼20甚至30元一平方米的物业治理费相比，小户型办公楼3—6元的物业治理费和住宅差不多，成本低廉成为特不重要的优势。有投资回报必会有投资风险。第一太平戴维斯商业楼宇部的陆先生表示，小户型物业的购买者可能不是最终需求者，而最终需求者是租户。投资回报真正产生效应，是从租赁开始的。而目前市场上看到的小户型物业，面积多在30—50平方米，销售总价比较低，能够承受的需求群体较为庞大。然而，假如办公面积只有50平方米，租户一定差不多上些小的公司，这些公司正处于事业的起步时期，正值创业的高风险期；再加之公司规模小，搬迁灵活，可能租半年就不租了，物业频繁地更换租户，其中一定会出现空置期，而空置期都会进入投资成本的结算里，投资价值未必能够得到专门顺利的实现。写字楼是宏观经济的“显示器”，是房地产市场中抗经济风险最低的物业。一旦市场状况不佳，受冲击最大的必定是办公楼市场。关于小户型的写字楼而言，作为办公楼的过渡产品，在目前的市场推广上是较为顺畅的：利润率相当高、目前的市场吸纳力也相当强。这部分市场的供应情况应该是投资客关注的焦点。但由于小户型写字楼需聚焦徐家汇写字楼市场近几年随着上海经济的快速进展，越来越多的境内外知名企业不断进入申城，市场上关于中高档写字楼的需求明显增量，而其中大部分公司在选择办公地点时又多集中在CBD（中央商务区）地区，从而使得这些地区甲级写字楼的空置率持续下降、租金不断上涨。目前，上海较为集中的CBD地区要紧包括以下6大商圈，它们分不是：虹桥、淮海中路、南京西路、人民广场、陆家嘴和徐家汇。本期“写字楼”专版，我们将为宽敞读者详细介绍上述6大CBD地区之一的徐家汇写字楼市场。徐家汇商圈内甲级写字楼的代表楼盘有美罗大厦、圣爱广场、上海实业大厦、汇银大厦等，这些甲级写字楼的客户要紧以各种金融机构、商业机构为主。目前区内已集聚拜耳、美孚等国际一流的大集团；同时，还有为数众多的中小企业入住其中。依靠良好的人气以及便利的交通，徐家汇写字楼市场正处在不断的增长过程中，还有一批在建中的甲级写字楼将陆续上市。良好的经济氛围国内经济支持———按照目前10%的经济增长率推算，可能到2008年，上海人均GDP将达到8000美元，GDP总量将超过1200亿美元；而以上海为龙头的长江三角洲大都市经济圈，其经济总量将接近或超过目前东京的水平。外部环境支持———2008年北京奥运会、2010年上海世博会等世界级活动的筹备与举办，将为上海带来无限商机。强劲的环境优势徐家汇作为上海的都市商务次中心区，通过近十年的建设，差不多形成了交通、商业等聚拢效应，各种公共交通、轨道交通交错纵横，各商业中心也在地下形成了一个可与地面相媲美的都市亮点。充分发掘徐家汇地区的地下资源，以寻求徐家汇商圈的新进展为蓝图，以建设一个新的徐家汇地下商业城（可能能够深入地下4-5层）为目标，以国外成功的地下商业设施建设为借鉴，尽快确立和制定与地铁站点建设相匹配的徐家汇商贸产业进展需求和规划，用2-3年的时刻，实现徐家汇商圈第二轮进展的实质性东扩和西移。优越的商业配套在大型购物中心洗牌零售业的时代背景下，徐家汇商圈作为一个整体品牌，从全局的角度及时调整商业结构，深化错位经营、提升综合消费，在企业坚持自主经营的基础上，寻求共同提高治理水平、销售水准，促进市场有序进展。汇金、港汇、美罗城等大型购物、娱乐、商业综合中心鳞次栉比，保证了徐家汇商圈的众多人流量，而周边写字楼中的白领人士也保证了徐家汇娱乐、商用房产稳中有升，下一个出口走向何方？前几日，建外ＳＯＨＯ的一家商铺以单价每