房地产管理共31

建筑法规

—城市房地产管理办法张晖ZH-OCT@163.com0755-8612695813501586913第二章

建设行政法规、法律部分

－城市房地产管理法提示：房地产业在我国是一个新兴的产业，在国民经济发展中发挥着基础性、先导性和支柱性的重大作用。房地产业涉及整个社会生活的方方面面，与国家、企业、单位个人的利益密切相关，通过立法加强对房地产行业的调整和规范日益显得重要。

城市房地产管理法是建设法中的主体法律，是我国城市建设的法律保障，它通过规范城市房地产开发、经营、管理和服务等活动，保障城市房地产权利人的核发权益，促进房地产业健康有序地发展。要求：了解房地产法地概念、基本原则以及立法系统。熟悉房地产权属及其管理、房地产开发、城市房屋拆迁、城市房地产交易、物业管理等方面的相关法律制度。掌握购房的相关知识和技能，增强规避房地产纠纷的法律意识。目录第一章总则第二章房地产开发用地第三章房地产开发第四章地产交易第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章概述房地产法的概念：房地产是房屋财产和土地财产的统称，是指土地和土地上的房屋等建筑物及构筑物。房产和地产之间具有相对独立的关系，可以有独立的地产，但没有脱离土地或土地使用权的房产。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业特性基础性先导性支柱性房地产法立法的目的：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。立法基本原则：a)促进房地产商品化b)合理利用土地和保护耕地c)国家扶持发展居民住宅c)保护房地产权利人合法权益第二章房地产开发概念：

房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。特点：a)在国有土地上开发b)内容是进行基础设施和房屋建设c)复杂的经济活动基本原则则：a)严格执行城市规划；b)经济效益、社会效益、环境效益相统一；c)全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；d)依照法律或合同要求开发；房地产开开发用地地：房地产开开发用地地：是指指以进行行房地产产开发为为目的而而取得使使用权的的土地。。开发用地类别基础设施建设用地房屋建设用地开发用地特点仅限于国有土地仅取得开发用地的使用权，而不是取得开发用的的所有权土地使用用权出让让：即国国有土地地使用权权出让，，是指国国家将国国有土地地使用权权在一定定年限内内出让给给土地使使用者，，由土地地使用者者向国家家支付土土地使用用出让金金的行为为。土地使用权出让特征民事法律行为有偿行为附有特殊限制的行为土地使用用权出让让的年限限：是指指国家许许可土地地使用者者可以使使用国有有土地的的年限，，包括国国家法律律规定的的最高年年限和合合同具体体约定的的实际出出让年限限。出让最高高年限按按用途分分别为：：a)居住用地70年(物权法：永久）b)工业用地50年c)教育科技、文化、卫生、体育用的50年d)商业、旅游娱乐用地40年e)综合或其他用地50年土地使用用权划拨拨：土地地使用权权划拨，，是指县县级以上上人民政政府依法法批准，，在土地地使用者者缴纳补补偿、安安置等费费用后将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将土地地使用权权无偿交交付给土土地使用用者使用用的行为为。以划拨方方式取得得土地使使用权的的，除法法律、行行政法规规另有规规定外，，没有使使用期限限的限制制。土地使用用权划拨拨范围：：a)国家机关用地和军事用地；b)城市基础设施用地和公益事业用地；c)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d)法律、行政法规规定的其他用地。出让、划划拨土地地使用权权区别：：划拨出让取得方式行政合同支付对价否无偿支付出让金存续期限长期或无限期有限期可交易否不可转让、出租、抵押可转让、出租、抵押房地产开开发企业业房地产开开发企业业，是指指依法设设立的，，以营利利为目的的，从事事房地产产开发和和经营的的法人企企业。设立条件件：有自己的的名称和和组织机机构固定的经经营场所所足够的专专业人员员法律、法法规规定定的其他他条件资质管理理项目管理理第三章地地产交易易房地产交交易，包包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房屋屋租赁。。房地产三三级市场场房地产转转让：房房地产转转让，是是指房地地产权利利人通过过买卖、、赠与或或者其他他合法方方式将其其房地产产转移给给他人的的行为。。有偿、、无偿偿允许转转让条条件，，禁止止转让让条件件转让程程序《商品房房销售售管理理办法法》商品房房预售售，是是指房房地产产开发发经营营企业业将正正在建建设中中的房房屋预预先出出售给给承购购人，，由承承购人人支付付定金金或房房价款款的行行为。。商品房房预售售，应应当符符合下下列条条件：：a)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；b)持有建设工程规划许可证和施工许可证；c)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；d)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房房预售售程序序：a)预售方申请预售许可证b)房地产管理部门核发预售许可证c)预售方向承购方出示预售许可证d)签订房屋预售合同并登记备案e)交付建成商品房并办理过户手续商品房房现售售，是是指房房地产产开发发企业业将竣竣工验验收合合格的的商品品房出出售给给买受受人，，并由由买收收人支支付房房价款款的行行为。。商品房房现售售广告告、合合同，，面积积计价价。房地产产抵押押，是是指抵抵押人人以其其合法法的房房地产产以不不转移移占有有的方方式向向抵押押权人人提供供债务务履行行担保保的行行为。。房地产抵押特征：从属性价值支配性优先受偿性房屋租租赁，，是指指房屋屋所有有权人人作为为出租租人将将其房房屋出出租给给承租租人使使用，，由承承租人人向出出租人人支付付租金金的行行为。。内容容。房屋租赁特征a)房屋出租人对房屋具有处分权；b)房屋租赁不转移房屋的所有权；c)房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为；d)房屋租赁具有期限性；房屋租租赁条条件，，合同同及其其主要要条款款内容容。第四章章房房地产产权属属登记记管理理国家实实行土土地使使用权权和房房屋所所有权权登记记发证证制度度。出让或或者划划拨方方式取取得土土地使使用权权，应应当向向土地地管理理部门门申请请登记记，经经核实实，由由人民民政府府颁发发土地地使用用权证证书。。在依法法取得得的房房地产产开发发用地地上建建成房房屋的的，应应当凭凭土地地使用用权证证书向向房产产管理理部门门申请请登记记，并并由其其核实实并颁颁发房房屋所所有权权证书书。房地产产转让让或者者变更更时，，申请请房产产变更更登记记，申申请土土地使使用权权变更更登记记，更更换或或者更更改土土地使使用权权证书书。第五章章物物业管管理《物业管管理条条例》物业管管理，，是指指业主主通过过选聘聘物业业管理理企业业，由由业主主和物物业管管理企企业业按照照物业业服务务合同同约定定，对对房屋屋及配配套的的设施施设备备和相相关场场地进进行维维修、、养护护、管管理，，维护护相关关区域域内的的环境境卫生生和秩秩序的的活动动。什么是是房地地产？？什么么是房房地产产业？？简述城城市管管理法法的概概念和和基本本原则则。简述房房地产产开发发的概概念和和特点点及遵遵循原原则。。什么是是土地地使用用权出出让？？有何何特征征？说明土土地使使用权权出让让的年年限。。什么是是土地地使用用权划划拨？？简述述土地地使用用权划划拨和和出让让的区区别。。房地产产开发发企业业