实施代建项目的造价管理

实施阶段代建项目的造价控制概述：代建项目的重要意义代建项目是以政府出资建设的项目为背景，以社会上有实力的专业代建公司为主体按照批准的建设规模、建设内容和建设标准实施组织管理，严格控制项目的造价，确保工程质量，按期交付使用。随着市场经济的繁荣与发展，代建项目呈现出上升势头，而代建项目运作得是否成功很大程度上体现在造价控制得是否合理，尤其在实施阶段，代建项目的初步设计概算已经批准，即工程总投资控制目标已经确定，工程进入到施工图设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工阶段，以上四个阶段的造价费用原则上不能突破批复的概算投资。下面我将以代建项目为例谈谈实施阶段代建项目造价控制的特点。一、代建项目造价控制的原理与特点

代建项目与其他项目不同，主要特点是：资金来源由政府投资；有明确的造价控制目标；代建项目的责任主体是代建人，代建人既要体现使用人（原建设单位）的意图，又要代表政府运用先进的管理手段，组织施工、监理、招标代理共同完成项目从造价、质量、进度、安全等的总体控制目标。针对代建项目的以上特点从造价控制方面应该注意以下几个方面：（1）为了严格控制超投资现象，确定三个工作步骤：即目标值的确定、检查实施状态以及纠正偏差。（2）代建人从设计阶段开始的全过程造价控制分为事前控制、事中控制、事后控制三个阶段。以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，控制的状态是动态控制，可以起到事半功倍作用。（3）代建人应注意与工程建设有关各方的配合关系。代建人应本着为政府节约投资的态度，与使用人充分沟通，完成工程建设的各项目标。

代建项目在工程造价方面的有效控制，是以合理确定为基础，以目标控制为核心，过程控制为手段。实施代建项目就是要贯彻全过程造价控制，就是在设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。二、施工图设计阶段是有效控制工程造价的前提

施工图阶段造价控制的重点是通过对施工图进行限额设计，确保施工图预算控制在批复的设计概算范围内。建设项目设计阶段的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，工程造价控制要以设计阶段为前提，这是有效控制建设项目投资的根本所在。实行设计方案的招投标制度通过设计招投标选择优秀的设计单位，从而保证设计的进度和质量。避免因设计质量问题出现工程洽商，达到造价费用的最大节约。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套，图纸不交圈等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。最终必然影响到造价控制。实行限额设计实施代建项目的总投资控制目标是市发改委批复的初步设计概算投资。随着施工图深化设计的完成，一部分单项施工图预算存在突破概算费用的风险。主要原因如下：市发改委批复的概算由于编制时间较早，部分设备、材料涨价因素考虑得不足；由于初步设计深度不够等原因，概算是根据初步设计图纸测算出来的，存在许多暂估费用，经过深化设计后，暂估费用部分存在突破投资的风险。由于使用人对建筑功能要求的提高，导致原批复概算费用不足。为了不影响总体投资控制目标，就要严格实行限额设计，力争分项工程的施工图预算严格控制在概算范围内。一旦突破，就要进行认真分析，寻找降低造价的途径，或者经过发改委的同意对批复概算的子项进行调整。开展价值工程的应用价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。价值工程应用得好，在设计方案比选、设计优化等方面能发挥事半功倍的作用。一般来说，提高产品价值的途径有五种：一是提高功能，降低成本，这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。代建项目运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。以使用人的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本，为政府投资项目节约资金。4、加强图纸会审在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，比到施工阶段增加洽商、变更所花费的代价最小，取得的效果最好。因此在设计出图前，代建人组织有关专家对设计图纸从技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失，将工程变更的发生尽量控制在施工之前5、加强洽商管理杜绝不合理的设计洽商。对洽商的处理作到预先估价可能带来的投资增加或减少，再实施洽商的办理程序。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是，必须符合完整的手续；同时分清洽商是那方的责任，在设计合同中约定有关的经济罚则，增加设计人员的责任意识，杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。三、招投标阶段是有效控制工程造价的核心工程招投标阶段投资控制的重点是合理确定合同价款并控制投资风险因素。通过招投标一方面引入竞争机制、另一方面能有效地降低工程成本。招投标阶段的主要工作是选定总承包施工单位、确定施工合同价款，为施工阶段的投资控制确定目标。1、招标文件的编制是关键环节招标文件作为合同条款的重要组成部分，在项目实施过程中一直起着重要作用，作为招投标过程中的依据性文件，即对所有投标人起到约束性作用，又能合理规避招标人的风险。因此招标文件的编制上应该相对缜密。招标文件均由投标须知、合同条款、工程技术标准、施工图纸、工程量清单、经济标报价格式、技术标报价格式、评标办法…无论是采用FIDIC版本还是采用其他版本，招标文件中均包括以上几个组成部分，只是在各个章节上的描述与篇幅长短不同。代建项目的招标文件与以往招标文件不同，所有涉及到责任、权利、义务时都与甲乙方有关的部分应增加一项“代建人”。代建人在工程实施过程中从进度、质量到投资等承担重要的管理责任，因此在招标文件中应该明确。另外，合同条款是招标文件中重要组成部分之一，由于代建项目的资金来源是政府批复投资，合同形式多采用固定总价合同，若采用单价合同，则代建人将承担所有工程量的风险，总价不确定的情况下对于代建人的风险是巨大的，除非项目比较简单，工程量变化不大，否则适宜采用固定总价合同或可调总价合同。在我们实施的代建项目中，我们采取的总承包合同形式是可调总价合同，在招标图纸明确的范围内，合同价款固定，即报价中形成工程实体的工程量和综合单价固定不变，除非出现下面的内容才可以调整的合同价款：①、因为设计不明确或由分包单位完成的暂估价部分；②、重要的材料或设备以暂估价形式出现的部分；③、经过批准的设计变更或工程洽商部分。第三条的合同价款的调整范围是可以约定一定条件的，比如单份变更、洽商单、单项清单子目其费用在3000元以上的才允许调整合同价款。另外设计变更或工程洽商申报的时间和批复的时间也应该在招标文件中约定。招标过程实际上就是确定合同价款的过程，合理确定合同价款的方法和技巧有很多，包括非实体部分的措施费在内应约定不调整的约定等。评标办法的制定在一定程度上影响将来合同价款的确定，特别是对于是否编制标底的问题。2、标底编制合理是控制造价的有效手段代建项目的资金有限的，因此代建人应对本项目进行成本费用的测算，作到心中有数，特别是对于将来可能发生费用增加的风险因素应充分预知并采取预控措施。

标底编制的作用首先是为了代建人对于该项目作到成本费用的预测或者按照市场行情测算建安费用。其次，在评标办法中，标底起到拦标价的作用，设定高于标底3%成为废标，这样就把明显高于市场行情的标价拦在有效评标价格之外，在拦标价以内的都是有效评标价格，四家以内（含四家）的有效评标价格的平均值作为基准价，超过四家的去掉最高与最低标价再进行合成基准价。所有投标价格与基准价相比的比率从经济标的评分办法中可以找到约定的分值，这样每个标价都对应一项分值。当然，评分办法中对于基准价的约定以及分值的设定还有一些数理统计的方法，在此不再枚举。虽然招投标法允许不设标底，采用经评审的最低投标价中标的招投标方式，但是建议代建项目的招标设立标底，为评标时合理确定企业最低成本价提供一定依据，同时也可避免出现施工单位盲目压价或串标现象的发生。因此标底的作用很重要，应聘请有实力的咨询公司编制标底，保证标底的编制质量，把标底控制在合理造价的下限，尽量使造价水平控制在投资控制的范围内。保证政府投资项目严格的资金控制与管理；另一方面从市场经济的角度体现资金批复的合理性、公正性。3、合同条款的签定是施工阶段造价控制的主要依据合同条款的签定应严谨、细致，工期尽量合理，对合同价款的调整因素、调整范围进行严格限定，减少合同投资缺口和有效规避投资风险因素，尽量减少甲乙双方责任不清造成日后扯皮的现象。针对总包合同与分包合同的特点，签定合同时要注意的侧重点不同。对于总包合同应严格按照招标文件的约定以及投标过程中澄清或答疑文件的内容完善合同的相关条款。特别要注意①、总承包的范围是否与招标文件约定的范围一致；②、合同价款调整的范围和调整办法；③、总承包对分包的管理范围和内容是否与招标文件一致；相对应的分包合同也应该对应以上第三条内容，避免费用的双向或重复记取。如工程水电费，在总包措施费中约定记取水电费按照总体工程记取，分包单位在报价时不再记取水电费，由总包统一代收代交。分包合同中就不应该再包含水电费否则就属于重复记取。另外，分包合同的签定也有不同的特点，主要是：①、能反映分包工程的特点、交货周期、验收责任等；②、约定合同价款的调整方式和计调整办法；③、服从总包管理并承担相应的管理责任4、分包工程及大宗材料、设备招投标是有效控制工程造价的手段总包合同签定以后，对于总包来说合同价款中暂估价部分主要是分包工程及大宗材料、关键设备。一定数额的分包工程、大宗材料、设备根据招投标法的规定也应该进行招投标，采取集中招标方式有利于降低工程造价，在公平竞争中择优选择供货厂家。根据我们代建项目招标采购的经验，首先要对招标的内容明确技术标准，如弱电工程招标，我们代建的项目的弱电工程即智能化系统（建筑智能化）包括五个系统：综合布线系统、楼宇自控系统、综合安保系统、医用呼叫信号系统、有线电视接收系统以及相关设备及施工的总称。仅以楼宇自控系统为例，各个厂家或品牌从价格上差异非常大，为了保证产品质量、性能，我们在招标文件的技术标准上明确了同等品牌的产品，如楼控系统产品选用下列推荐国际知名品牌的系列产品：霍尼韦尔、delta、江森。这样在几家投标报价中就避免了因选用的品牌差异造成不可比较的尴尬局面，使评标办法更加科学、公正。大宗材料和关键设备均可以参照以上办法。有的分包工程专业性较强，如手术室装修，由于手术室有不同等级的洁净度要求，装修材料和标准也差异很大，因此在招标前应对手术室有一个初步的装修方案，便于投标人在深化设计时报出的方案差异过大，影响评委评分的公正性。另外，深化设计方案应与使用人多次结合，充分听取使用人的意见，只有这样才能满足使用人的要求，使招标的工作落实到实处。否则容易造成中标后，由于深化设计不能满足实际而反复调整，引起费用大大地增加的风险。因此，招标前的准备工作需要非常周密与细致，充分预知到招标过程中的风险因素并采取措施加以控制，才能保证招标工作达到预期的效果。四、施工阶段是控制工程造价的重要环节工程施工阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、变化最多的阶段，工程造价控制的关键点就是工程变更、设备、材料采购招标和工程索赔。施工准备阶段，我们成立了代建领导小组，制定了《代建项目现场管理规定》（简称《规定》），从组织保障和制度建设上加强施工阶段的代建管理。1、合理控制工程洽商①控制变更的关键应建立工程变更、签证管理制度，《规定》中明确工程、造价等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。②为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。③对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。④签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行合同约定的计价办法，经办人员不得随意变通。对于签证中价款有争议的处理应约定结算时再处理，不能影响工程进度的正常进行。⑤、要加强预见性，实行事前把关，主动监控，有效控制增加工程变更的投资。变更发生前，承包人报变更预算，经过监理、代建人初步审核变更引起的费用。若费用获得批准，变更才可以实施。如承包商为了追求利润的最大化，建议变更材料：如将一般抹灰变更为贴瓷砖，水泥砂浆地面变更为水磨石地面等。首先从使用功能、经济、美观的角度判断是否需要进行工程变更。在保证使用功能的前提下，尽量用价格低的材料代替价格高的材料。曾有承包人说服代建人同意将会议室楼地面水磨石变更为铺贴花岗岩石板，原因是为了会议室的天棚、墙体、摆设等的整体色彩搭配，会议室兼带会客功能。我们通过审核工程变更内容，发现由于花岗石造价很高，将突破总投资限额。考虑到兼顾美观和使用功能的需要，可以考虑采用仿花岗石800×800无釉抛光砖，能达到同样效果，同时使造价得到有效控制。在施工中，经常会碰到不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键。

2、作好材料、设备的采购工作设备、材料的招标采购管理是施工阶段的主要工作，根据设备、材料的采购主体分为甲供材料、甲控材料两种。①甲供材料指大型设备、大宗或价值较高的材料以及合同中已明确由代建单位直接采购供货的设备材料。招标组织单位为代建单位，施工总承包单位、监理公司配合协助。甲供设备材料的招标组织工作由代建单位负责落实，代建单位依据总包方提供的采购计划及技术规格参数表，选择三家以上供货商进行比选、考察、合格后邀请参加投标。设备和大宗材料（零星设备材料除外）的采购订货必须通过招投标的形式确定供货商。在招标合同谈判中，一般包括以下几方面的内容：订货数量、技术条件、工艺参数要求、质量标准、包装形式、交货日期、交货地点、运输方式、检查验收方式、违约责任和赔偿、预付款（订金）、价款结算方式等。由代建人与中标供应商签订合同。②A类甲控材料由代建单位与施工总承包单位共同招标采购这部分价格在合同中为暂定料值部分。可以按照招标采购价格调整价差的部分。招标组织单位为本项目施工总承包方，代建人、监理全过程参加，控制重点是材料设备的品牌和价格。此部分招标采购工作由项目的施工总承包方负责组织，推荐供货厂家由代建单位、使用人、总包方及其他参建单位共同完成，列出长名单。代建单位、监理及总包方依据总包方提供的采购计划及技术规格参数表，对长名单进行资格预审，最后选择三家以上供货商邀请其参加投标工作，在招投标过程中，代建单位对材料、设备品牌、价格进行确认，以便结算时进行价差调整③B类甲控材料指合同中已约定投标价格的设备材料针对以上材料、设备应有针对性地规范招标采购行为，保证工程设备材料的质量，同时有效地控制材料、设备价格。招标组织单位为本项目的施工总承包包方，代建人和监理方控制重点是材料、设备的品质。此部分招标采购工作由总包方负责组织，总包方上报代建单位及监理单位的长名单由代建单位、监理共同认定，认定后，招标及合同签订由总包方负责完成。对于以上A类、B类甲控材料、设备由施工总承包方与中标供应商签订合同。组织招标单位的职责：为保证材料、设备招标工作能够按计划有序地进行，各方须严格按照总控进度计划规定的工作时限完成所负责的工作，施工总承包单位对一般性甲供、甲控设备材料按供货周期有预见性地提前提出设备材料招标采购计划，并同时提出技术规格参数表报监理、代建单位审批。但对于需要到标办备案或供货周期长的物资提出计划的时间要相应提前。并接受使用人的监督，其中涉及建筑美学、专用功能的部分，使用人要积极参与。同时约定设备材料供货商选择原则及考察内容以及进场检验和保管等才能保证设备、材料按期报质运输到场。3、合理规避承包商的索赔要求施工阶段由于多个施工单位交叉作业，施工难度大、工期紧等原因存在费用索赔的风险。因此，我们在施工过程中要严格资料管理制度，及时搜集第一手现场资料，便于