建筑工程款一拖再拖房产开发到底该谁出钱

建筑工程款一拖再拖房产开发到底该谁出钱?

开发商这个名字很容易让我们误以为他们是掏钱盖房子的人，但是现在却有着为数不少的开发商在玩着“空手道”。在内蒙古包头市，我们就遇到了这样一个手里一分钱都没有却“开发”了一片小区的“黑带级高手”。一拖再拖的工程款李桂生，包钢建安公司工程队负责人，他万万没有想到，一个好不容易承接到的工程项目竟然让自己成了法院的常客，还把自己的全部家当都“垫”了进去。“我现在每天都去法院打听消息，但是我真的已经快等不起了，我这里的民工工资都是我用自己的钱垫的”，他对记者说。2002年7月，李桂生与包头市益德丰实业有限责任公司工程部签订了内部工程施工承包协议书，为该公司兴建的益德丰实业有责任公司二期工程一栋住宅楼提供劳务并进行施工。协议约定，以50%的房屋折抵劳务工程款，并负责为李桂生办理相关的售房手续。然而，当住宅楼主体完工后，益德丰实业有限责任公司却没能如约履行协议支付工程款，李桂生2003年7月向包头仲裁委员会提出了仲裁申请，催要工程进度款。2003年8月，仲裁委开庭审理，双方达成仲裁调解协议，内容包括：1，被申请人于2003年9月底以前，给付申请人工程款30万元，申请人收款后继续施工至工程全部完工。2，被申请人将住宅楼西单元以每平米800元的均价折抵工程款，由申请人出售，被申请人提供售房合同及相关手续，但被申请人可按照以上价格回赎未售出的部分。3，其余工程款待工程竣工验收后10日内结算，结算后应付工程款，被申请人于一个月内付清，如不能按期付清，申请人可按照平均价每平米750元出售中单元的房子，抵付工程款，被申请人提供售房合同及相关手续。没有钱的开发商但是，2003年10月，仲裁调解书到期后，益德丰并未履行调解书的条款，于是李桂生向包头市昆区法院申请了强制执行，益德丰在接到了法院的执行通知书后，向昆区执法局作了这样的保证：保证在2003年12月25日前支付50%的工程款，60万元，剩余的50%工程款在2004年3月30日前工程决算后，一次付清给申请人，然后申请人将该楼交付于被申请人，如无款，则用房屋折抵，价格如仲裁调解书。同时，益德丰还保证如果到2003年12月25日前未付50%的工程款，造成再次违约，将除要求申请人将土地款以每亩15万元的价格及相关费用扣除外，其余所有地上建筑物由申请人全权处理，无条件配合申请人办理一切相关手续。李桂生没有想到的是，与此同时，包头市昆区法院受理了另一起起诉益德丰公司的债务案，原告周良向法院提起了保全申请。昆区法院以41万元的债务标的，全部查封扣押了李桂生正在施工的该栋住宅楼。当李桂生持仲裁调解书和协议保证书找到昆区法院的办案人员，办案人员为李桂生解封了该楼的西单元，而其余两个单元人处于查封中。事情并没有就此结束，就在查封期间，一些已经购买了益德丰房地产公司此栋住宅楼的消费者持与“俞德丰”房地产开发公司签订的房屋购销协议书进行了强行入住。面对着工程款要不到，自己垫款建起的住宅楼被查封、强占的局面，李桂生一筹莫展。垫资已成开发顽疾“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商实际总成本不超过1000万元”，一位房地产业内人士这样说，“以前，在项目开发的前期，主要是依靠银行贷款，项目运行到了中期，才会打建筑商的注意，但是现在银行加强了风险控制，很多开发商就凭借目前在建筑行业中的卖方市场的地位，向施工企业转嫁投资风险，要求其垫资施工。所谓“垫资施工”，说白了就是“先干活，后给钱”。有的施工项目，开发商不仅不预付施工进场费、建筑材料费、人工费等，甚至要求施工企业在开工前预缴各种名目的抵押金。为了能在建筑市场激烈的竞争中揽到活儿，不少施工企业只好忍气吞声，接受如此苛刻的条件。“在竞争激烈的建筑市场中，施工单位不垫资就没有工程可接，许多开发商还附加其他霸王条款，建筑商与开发商之间的地位和责任非常不对称。即使被欠款，施工单位往往也不敢打官司，因为这样不仅时间长、成本高，还会影响以后的业务”，北京城建一位不愿透露姓名的负责人这样说。相关链接11月19日财政部和建设部联合发布了《建设工程价款结算暂行办法》。《办法》规定，今后，拖欠工程款的工程将不得交付使用，工程竣工后，发包人延期支付工程款的承包人可以跟发包人协商将该工程折价或依法拍卖，并优先获得拍卖或折价的价款。据悉，办法主要通过规范工程价款合同的签订事项来解决建筑领域拖欠工程款行为。今后，在工程开工前，发包人应在合同签订一个月内至少预付10%的工程款，否则承包人可停止施工；在工程进展过程中，发包人应根据计量结果按不低于工程价款60%的比例向承包人支付，延期支付的，要将应付款的利息计算在内；工程竣工后，发包人延期支付工程款的，承包人同样享受拖欠工程款的同期银行利息，不支付的，承包人可以跟发包人协商将该工程折价或依法拍卖，并优先获得拍卖或折价的价款。此外，工程竣工后未办清竣工结算的，不得交付使用，有关部门也不予办理权属登记。防范垫资施工风险五大注意一：要对建设单位资信特别是首度合作的建设单位进行严格的资信调查，包括开发项目的真实性和建设单位的注册情况(注册资金的额度是对外承担责任能力的基础)、项目资金的来源以及到位情况、既往经营业绩、履约能力以及社会信誉等各方面情况的调查。二：争取在合同条款中约定建设单位工程款支付保证，这个条款虽然在目前条件下还比较难以争取，但是并非不可能，而一但争取到该条款对施工企业垫资款的回收是极其有利的。目前河北、北京、深圳等地已经立法或政府规章已经明确该项制度，企业更应积极努力，争取在合同条款中将这一内容固定下来来。三：深化中间结算，不放松竣工结算。建筑产品的结算周期很长，造价的争议常导致拖欠款债权不落实，使施工企业诉讼无据。因此，按照国际惯例，加强工程进度款的中间结算就显得尤为重要。强调工程进度款的中间结算，并不意味着可以放松竣工结算。竣工工程的拖欠款其风险性是很大的，必须在竣工后按照合同约定及时办理竣工结算。作为施工企业，首先要收集并整理好原始凭据，抓紧建设方实物供料的结算和已付工程款的核对，为竣工结算创造条件；竣工拖欠一旦发生，清理催讨要落实责任制，并辅以对责任人考核的奖罚激励措施。四：房地产预售项目业主如不能按照合同约定支付工程款，或预测到其未来付款可能有困难的，施工单位应当与其先签订成本价回购房合同，后针对回购房合同签订补充协议，明确购房不是目的，待建设单位工程款还清后释放回购房。也采取其他担保措施，防止业主在施工过程中完全销售建筑物，使得施工企业无法行使优先受偿权。五：工程款优先受偿权是施工企业