专家解读地产项目选择性开发策略指导方案大量附图

锦盛地产，2010助力朗城新腾飞——锦盛地产双地块选择性开发策略案汇报说明怀着非常激动的心情接手朗城项目前期工作的开展，作为即将腾飞的伟人故里南朗，我们非常憧憬的看到一片代表着未来，代表着希望的社区拔地而起，成为中山乃至世界人民的居住期望。核心问题界定分析方法项目属性宏观环境逻辑步骤企业目标地块现状支撑资源政府支持地块选择我们凭什么我们的未来南朗的未来How如何做What做什么Why为什么3、房地产市场研究总体市场分析竞争市场分析1、区域与城市发展研究中山城市发展分析南朗发展格局分析经济产业未来分析4、新城开发案例研究开发模式借鉴功能配套借鉴物业发展借鉴引擎建设借鉴区域开发成功案例运作模式开发策略功能规划开发策略启动策略6、项目规划建议项目背景研究项目开发运营2、项目发展条件研究区位条件分析交通条件分析建区用地评估相关规划解读5、项目定位建议发展愿景开发定位客群定位功能设置建议核心设施设定景观绿化建议项目定位规划8、开发时序安排7、开发运营策略项目运营原则项目运营策略项目建设时序产品销售时序9、开发启动策略启动区选择模型启动区引擎项目可能性可行性可行性可操作性10、渠道策略入市策略外销策略中原集团运作优势中原两岸营销优势中原外销优势11、战略合作伙伴研究逻辑步骤企业经营战略

项目开发战略

项目开发周期及利润

项目的责任承担一定的社会责任—区域复兴与崛起积累房地产开发经验，积极打造珠三角跨区域优势住宅供应商快速运作，保持良性的现金流以百亩的高质量开发，带动千亩大盘的打造实现同等开发条件下的合理利润尽可能缩短周期，实现项目最大限度的开发规模积极配合政府做好重点规划项目的打造作为本土最大住宅开发商，有必要在开发过程中树立企业形象，肩负社会责任我们要实现的目标我们的目标“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。”

——《礼记·大学》『注译』：在谋划准确周到而后行动，知道在合适的时机收手，会有收获。

谋定而后动，知止而有得项目打造之前，我们有必要先对南朗的现在和未来做一番了解和剖析南朗镇位于中山市东部，西靠五桂山，东临珠江口，与香港隔海相望。交通区位优越，京珠高速公路、中拱公路纵贯全镇。先后被评为“中国独具特色名镇”、“广东绿色名镇”、“广东旅游特色镇”、“广东省教育强镇”。翠亨村荣获“中国历史文化名村”殊荣，翠亨、崖口两村分别被评为“广东最美的乡村”和“广东旅游特色村”。08年顺利通过全国环境优美乡镇的考核验收。南朗镇是中国民主革命先行者孙中山先生的故乡，全镇面积206平方公里，是中山市面积最大的镇区。有10万亩山林和26公里海岸线，农用地面积46820亩，沿海滩涂围垦造田成垦面积5万余亩。有103个自然村，设13个村民委员会，104个村民小组；2个社区居民委员会，20个居民小组。伟大的伟人故里——中山南朗

中山市城市总体规划（2004－2020年）纲要（讨论稿）突显东部新城的规划。东部新城将成为中山市未来的战略重点。行政办公方面，在南朗建设东部新区行政办公区，各组团建设相应的行政办公用地。商业服务上，建设副中心为东部新城商业中心；教育方面，在东部新城规划建设较为集中的科研教育区。文化方面，在主城区和南朗（东部新城）、构建市级文化娱乐设施。体育设施方面，加强东部新城公共体育设施的建设，争取到2020年实现人均0.8平方米公共体育设施用地的目标。纲要指出，要着重加大建设东部新城的力度;着重完善与火炬区的联系，共同形成城市新区；与主城区构成中山的“双心结构”。并提出建立“单核双城多片区”的城市结构，围绕五桂山生态保护区形成城市的生态绿核；主城区（及其周边地区）、东部新城构成中心城区的“双城”，共同承担城市中心职能。中山远景规划东部新城行政中心区倾全市之力建设东部突破口在南朗，将南朗建设为中山滨海新城市委、市政府对东部开发的定位非常明确，就是作为增强市综合竞争力的“支撑点”、优化提升全市产业结构的“切入点”、推进组团发展的“启动点”、建设“两个适宜”城市的“示范点”，成为中山城市的副中心，成为中山的滨海新城。

滨海新城打造成中山的亮丽新城区，加快建设，成为商务、旅游、生活的现代化滨海新城，中山城市建设靠海不见海的局面有望结束，中山成为真正意义上的滨海新城，滨海新城不应只满足南朗的新城，而是中山的滨海新城、中国的滨海新城。南朗的滨海新城和火炬的科技新城连成一片，成为珠三角西岸亮丽的滨海新城区。

一港一城一湖五区六路，建设南朗发展新平台，形成“南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。一港是横门渔港，一城就是扩大南朗中心城区面积，加快南朗城市化进程。一湖就是建设“丰阜湖”生态公园，五区就是发展东南绿色工业区、翠亨文化产业区、现代商业区、崖口生态农业区和优美的环境区。六路就是建设榄横路、中顺快线、逸翠路、茂南路、逸兴路，承接城际轻轨的出口站的逸和路、以及扩建南冲路。形成南朗“南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。2010年，以轻轨的开通为契机，在众多机遇和利好的支撑下，南朗经济开始步入加速前进的上升轨道。同样，作为区域发展最早，住宅建成规模最多的住宅开发商，在这次机遇里面，我们能够做什么？“孔子在在卫国国时说说过的的话。。卫灵灵公问问战，，子曰曰：“俎豆之之事，，则尝尝闻之之矣；；军旅旅之事事未尝尝学也也“。后，，子促促学生生们准准备离离开卫卫国。。学生生不知知其故故，子子曰：：“鸟择木木，无无木择择鸟。。”『注译』：在孔子子认为为，君君子遇遇事之之时应应看清清在哪哪才能能使自自己的的聪明明才智智得到到最大大程度度的运运用。。良鸟择择木而而栖,择之不不精,必下乔乔入谷谷——《《孔子》“富裕裕的烦烦恼””，优优先开开发何何处地地块将将关乎乎我们们新一一轮发发展的的成败败得失失关于地块开开发的抉择择地块一：逸逸仙水库地地块，地倚倚绵绵五桂桂山脉自然环境依依山傍水，，风景休闲闲旖旎地块二：朗朗城中心地地块，位于于东部快线线侧边，未未来直通深圳圳，丰阜湖湖景观片区区提供景观观配套支持持该地块位于于中山目前前唯一一条条景观路——翠山路侧，，地块周边景景观资源丰丰富，临逸逸仙水库，，风光旖旎旎该地块紧邻邻南朗旧城城中心区，，临中顺快快线未来直直通深中大桥，与发发展中的华华南中医药药城一路之之隔开发朗城——我们所能得得到的政策策支持遗憾的是，，我们能在在公开场合合找到的关关于逸仙水水库片区的的规划的确确是一片空空白沿翠山路进进入逸仙水水库片区，，任你经历历过大江南南北，名山山大川都不不禁为南国国小镇有如如此奇丽，，清新，脱脱俗之景，，肃然起敬。作作为中山第第一条景观观大道的翠翠山路，香香山第一高高峰，中山山绿肺的五五桂山屹立立不远，此此等仙境任任何人都会会产生常居于于此的念头头。开发翠山地地块——我们所能得得到的政策策支持内因与外因因的结合论论证——朗城地块朗城地块内外因分析析外因内因朗城片区移移民拆迁已已在进行地块距旧城城区较近，，需求客群群较易接受受地块周围发发展较为成成熟旧城居民、、中药园区区置业需求求较为明显显从内外因分分析的表现现来看，朗朗城地块在在目前的市市场环境和和生态环境境基础上，，具备了一一定的开发发条件，但但具体发展展走向，还还需要进一一步论证。。片区发展有有政府的大大力扶持面临居住社社区化发展展的大好时时机预期短期内内置业需求求相对充分分城市发展对对项目的有有力支撑内因与外因因的结合论论证——翠山地块翠山地块内外因分析析外因内因市场保有量量巨大区域内项目目消化迟缓缓同区域储备备开发量较较多相比现有项项目，我地地块附近欠欠缺配套缺乏高端住住宅开发经经验实现单位价价格低于地地块预期预期利润率率将低于所所期从内外因分分析的表现现来看，在在预期利润润不确定，，开发环境境复杂，竞竞争环境激激烈，公建建配套要求求较高的区区域进行开开发，无疑疑将面临一一系列的阻阻力和难题题。自然资源开发价值开发潜力开发时机从各项指标标的对比来来看，仅有有一项要素素朗城组团团优于翠山山组团从房地产项项目开发维维度与开发发时机相对对比较，朗城片区的的开发适宜宜优先选择择翠山片区>朗城片区翠山片区>朗城片区翠山片区>朗城片区翠山片区<朗城片区景观资源区域成熟度23451012354朗城片区翠山片区房地产项目开发维度示意图：适宜开发可开发次可开发不适宜开发即便我们选选择了朗城城组团我们们所面临的的现实情况况同样非常常严峻，排排除掉海湾湾城的影响响，南朗主城区区市场发展展并不明朗朗。连续6个月成交情情况并不明明朗同城区相比比，成交均均价相对较较低深中通道等等利好消息息尚未明朗朗我们所面临临的问题——外部因素因素2>6个月内销售售均价突破破5500元/㎡存在一定难难度因素1>首期20万方，全部部100万方的建面面是摆在销销售面前的的一座山因素3>地块本身缺缺乏自然资资源，商业业配套欠完完善约束我们所面临临的问题——内部因素项目约束条条件下现实实与目标的的矛盾矛盾一南朗镇累计计开发量=20万平米总建面积=20万平米全市镇区住住宅销售均均价5129元/平米销售价格突突破5500元/平米矛盾二目标现实摆在我们面面前这两个个矛盾的解解决，将是是决定项目目发展走向向的重要问问题。项目约束条条件下，目目标与现实实的矛盾意意味着：朗城项目不不能走常规规发展道路路，不能跟跟随市场，，不能成为为南朗旧城城区的补充充者或替代者，需需要从新的的视角审视视问题，关关注大势变变化，从不不同层面上上寻求解决决方案。项目属性界界定——三线城市镇镇级行政区区划新市镇镇大盘开发发小市场——大项目根据中原经经验,小市场大项项目一般有有如下几个个特点：项目开发与与企业战略略紧密联系系，往往从从不同层面面出发，将将有不同的的解决方案案，并非单单一的解决决方案小市场大项项目解决方案转化大市场大项项目解决方案1、扩容客户户——多种产品满满足不同层层次客群的的需求，达达到扩容客客户的目标标。2、扩容市场场——突破区域市市场，站在在更高级的的市场分析析项目面临临的机会。。项目核心问问题的提出出：问题一：问题二：如何解决10万方体量住住宅或其他他类型物业业的快速消消化问题？？超越市场需需求的体量量，我们究究竟要卖去去哪里？作为对旧制制度，旧秩秩序的革命命先行者孙孙先生的故故里，我项项目的打造造同样要有有革命的风风骨，有着着树立南朗朗房地产发发展新概念念决心和勇勇气。“朗城地产产革命的先先行者”“知己知彼，，百战不殆殆；不知彼彼而知己，，一胜一负负；不知彼彼，不知己己，每战必必殆。”——《孙子兵法·谋攻篇》『注译』：在军事纷争中中，既了解敌敌人，又了解解自己，百战战都不会有危危险；不了解解敌人而只了了解自己，胜胜败的可能性性各半；既不不了解敌人，，又不了解自自己，那只有有每战都有危危险。知己知彼、百百战不殆理清项目的开开发将处在什什么样的历史史条件下，项项目发展将遇遇到何种的机机会和挑战，，这些都将对对项目找对位位置，价值定定位提供有力力依据。北距广州仅100KM，广珠高速60Min，轻轨仅40Min东距深圳，深中通道仅30Min距香港水路仅60海里南距珠海拱北仅40KM，至澳门车程仅30Min西距江门仅50KM朗城片区的开开发得益于港港珠澳大桥的的建设，得益益于广珠轻轨轨的建设，更更得益于深中中通道的交通通辐射，所以以，重新审视视南朗，就应应该开阔视野野，跳出中山山。日益发达的交交通网，将中中山置于珠江江西岸交通脉脉络的中心，，中山将成为为承接珠江东东岸城市的新桥头堡，，这为我项目目客群未来突突破地域限制制提供可能。。关键词：广珠轻轨、港港珠澳大桥、、深中大桥伶仃洋南朗旧城区温泉度假城朗城新区翠亨新城六路，就是改改造榄横路成成为东部快线线，承接中顺顺快线。建设设由南朗入口口到翠亨的逸逸翠路，建设设好连接南朗朗至火炬区的的茂南路，建建设由南朗至至白企村的逸逸兴路，在万万亩工业区至至知青场一带带开通一条逸逸和路，承接接城际轻轨的的出口站，完完善和扩建南南冲路。一港一城一湖湖五区六路一港，横门渔渔港一城，朗城片片区的开发一湖，“丰阜湖”生态公园及其其周边区域的的打造五区，就是发发展东南绿色色工业区、翠翠亨文化产业业区、现代商商业区、崖口口生态农业区区和优美的环环境区。“城市向东””的发展脚步步，南朗的跳跳跃式发展，，将使中山真真正成为珠江江西岸又一真真正意义上的的沿海城市，近近海但不临海海的居住方式式将成为远海海内陆省份客客户沿海置业业的首选。南朗城市化进进程进入加速速阶段，住房房需求、人民民群众购买力力逐年提升，，为我项目的的发展奠定了了良好的经济基基础和支付基基础。经济运行良好，GDP增速较快，出出口拉动不足足生活水平逐年提高，人人民群众基本本购买力稳步步提升户籍人口呈增长态势，，改善型住房房需求加快增增长人均储蓄逐年增长，物物价承受能力力逐年提升固定资产投资资及外贸出口口增长迅猛，，第三产业发发展较快、南南朗房地产业业发展相对迟迟缓，在为项目提供供充足市场空空间的同时，，也对项目的的操作提出了了一定程度的的考验。固定资产投资增速较快快，南朗经济济面貌变化喜喜人外贸出口稳步增长，招招商引资，利利用外资增速速迅猛第三产业发展较快，房房地产业对经经济增长贡献献增长第三产业比重平稳增长长，房地产业业支撑力度不不足红树林崖口中山故居中山影视城陈氏宗祠孝义坊南朗街道南朗旧城南朗华南中药城丰阜湖水脉滨海新城开发发海上温泉开发发红树林湿地打打造崖口村生态旅旅游风景区横门生态渔业业翠亨文化产业业朗城片区生态态住宅产业开开发丰阜湖片区旅旅游资源开发发华南现代中医医药城宗祠村落群文文化打造沿海开发新城开发滨海新城海上温泉面对如此多重重点建设项目目，朗城片区区不被弱化、、边缘化，必必须采取错位位竞争策略，，打造特色和和亮点，朗城项项目只有打特特色牌，个性性牌，才能突突出重围，成成为南朗乃至至全国的焦点点。一个新的问题题由此提出，，在这样的历历史条件下，，朗城项目该该做何定位？？朗城项目的价价值定位打造一座城的的居住价值价值定位一，，打造滨海新新城首席居住住社区关键词：首席借势翠亨温泉泉度假城拉开开中山建设海海滨城市的序序幕，在使中山南朗朗成为珠江西西岸，伶仃洋洋畔一颗冉冉冉升起的滨海新城城同时，使我我项目成为南南朗置业的首首选。翠亨海上温泉泉度假城规划划图温泉度假城景景观规划图倾全市之力促促进东部沿海海地区开发，，突破口就在在南朗。——原中共中山市市委书记崔崔国潮朗城片区区域域位置图朗城片区控制制性详细规划划图借势滨海继续做好“朗城”土地开发，继继续跟进朗城城的规划控规规，完成朗城城片区（一期期首期）控制制性详细规划划公示——节选《南朗镇机关2010年4月份工作完成成情况》值得注意的是是，在借势锦锦绣海湾城使使我们成为滨滨海区域核心心项目的同时时，也面临要要与其直接交交锋启示一，要打打造滨海新城城首席，最适适宜居住社区区价值定位二，，打造生态新新城最宜居住住社区关键词：砝码绿色生态积极发展生态态经济，构建建“绿色南朗”，努力建设最最具魅力和活活力的绿色和和谐新南朗，，实现经济发发展新飞跃。。——中共南朗镇委委书记周小小川”朗城新区““与”丰阜湖湖生态公园““一衣带水，，建设好丰阜阜湖公园就是是增加我项目目成为“首席席”的砝码（图片为广州州土人景观设设计，中山丰丰阜湖生态公公园设计草案案）伶仃洋启示一，要打打造滨海新城城首席居住社社区价值定位三，，打造旅游新新城最宜养生生个性社区关键词：个性富氧养生伶仃洋实景伶仃洋红树林深海温泉五桂山充分利用南朗朗丰阜湖片区区环山抱海的的美丽风光及及悠久历史文文脉的优越资资源，规划七七千亩用地建建设生态朗城城和丰阜湖生生态公园，打打造一座桃花花源式的集居居住、历史文文化、休闲旅旅游于一体、、湖光山色相相交辉映的绿绿色生态新城城。——中山市发展和和改革局2009-08-20打造桃花源式式居住、历史史文化、休闲闲旅游、湖光光山色交映生生辉的个性养养生社区是项项目发展的根根本中山南朗海滨新城生态新城旅游新城中国“新新南朗”综合以上三点点价值定位，，结合分析：：项目发展的特特殊性还在于于，无论100亩还是1000亩的体量，都都离不开南朗朗镇域发展的的支持。对区区域的依存度度高，是朗城城新区项目的的突出特点。。未来几年南朗朗房地产市场场将整体保持持旺盛需求本地购买力增增强本地、外地购购买愿望增强强外地购买愿望望增强经济发展环境美化交通改善带来本地自住住、投资购房房需求带来本地、外外地购房需求求带来本地、外外地购房需求求“新南朗”桃花源式最宜居住最宜养生首席社区滨海不“靠””海，依托丰丰阜湖良好的的天然资源，，打造桃花源源式养生居住住社区，滨海海临湖的养生生、度假、休休闲社区。“首席社区””的概念不在在于大，不在在于奢华，不不在于口号，，而是在于打打造项目自身身的特色，能能够在同区域域的竞争对手手中脱颖而出出。承接“新南朗朗”的定位：：“新南朗”区域发展百百花齐放本地企业欠欠缺经验外来大鳄虎虎视眈眈首席社区只有以首席社社区作为项目目的发展目标标，才能在强强手如林的市市场环境里，，占据有利的的竞争位置。。承接“新南朗朗”的定位：：在如此的价值值定位下，该该怎么样去寻寻找我们的客客户，我们的的客户在哪里里？朗城项目的客客户定位打造一座城的的居住价值生活居住集群群休闲度假客群群商务功能集群群居住商业公共服务公共服务集群群度假居住休闲度假公共服务商业中高收入旅游游人口导入周边城市旅游游度假人口导导入南朗人口刚性性需求导入周边城市自住住型、投资型型、度假型客客户导入珠三角其他地地区投资型、、度假型导入入珠三角及其以以外旅游人口口导入南朗人口改善善型、投资型型需求导入居住功能客群商业休闲度假商业功能客群本地人口消费费本地以外旅游游商务人士消消费办公功能客群群办公居住商业本地现代服务务业转移升级级周边城市服务务业扩张转移移珠三角其他地地区现代服务务业扩张转移移公共设施客群群休憩医疗保健商业滨湖新城及周周边人口公共共服务需求导导入全市人口公共共服务需求导导入以外旅游、商商务人口休闲度假集群群商业功能集群群新城功能对客客群的吸引方方式推演：城市化进程所所带来的旧式式独立居住向向社区群居转转化，城市旧旧区向居住新新区转移旧城区旧城区新城区新城区新城区旧城区城市化的发展展进程将因城市的内内部发展及外部链接接的带动，南朗“一港一城一湖五区六六路”的打造，深深中、港珠澳、广珠的的经由链接都将是南南朗城市化发展的契契机。南朗城市化发发展方向的转转移趋势示意意图自建房向社区区式住房转化化的婚需、独独立居住等刚刚性需求；自建房向社区区式住房转化化的改善居住住环境型养老老置业需求；；旧城向新城转转化，以生态态型居住或增增值发展为目目的的置业需需求此部分人为极极刚性居住需需求；属不可逆，为为政策、信贷贷环境影响最最为弱小类型型；此部分客户一一般在20-30岁之间，需求求户型多为2-3房；此部分人为次次刚性居住需需求；此部分需求注注重生态环境境、园林环境境的营造，注注重养生环境境的身心享用用；此部分客户一一般在40岁以上，需求求户型多为3-4房；此部分为个性性化置业需求求类型，分为为自住及投资资两种；其一以生态型型、绿色居住住为生活理念念，客户多经经济实力及文文化程度较高高；其二以不动产产增值为目的的，看重片区区的未来打造造及发展；此部分客户一一般在30岁-50岁，需求户型型较为复杂；；关于城市化发发展所带来的的本地原著居居民的置业需需求工业化进程、、资金引进所所带来的关于于人才的居住住需求增长及及转移全镇有八个工工业发展基地地，包括南朗朗万亩工业区区，南朗第一一、二、三工工业园，大车车工业园，翠翠亨工业园，，横门工业园园和正在开发发的华南现代代中医药城，，用地面积共共1.6万亩。目前,全镇有工业企企业420多家，上规模模企业112家。初步形成成了能源、电电子电器、装装备制造、针针织、制鞋等等支柱产业。。著名的企业业有ABB变压器、深南南电、中海油油、建纶电器器、开益禧半半导体、通佳佳鞋业、侨光光纺织、吉事事达通讯等。。南朗的工业化化进程同样是是项目未来发发展的重要依依托，将和城城市化进程一一起推动我项项目客群的重重要组成。华南现代中医医药城紧邻朗朗城新区项目目，仅中顺快快线一路之隔隔。未来直通通深圳及中山山的跨海通道道——深中大桥。目前园区已有有20家企业签约或或确立了投资资意向。潜在在的投资项目目达50多个，意向投投资额20多亿元，全部部达产后年产产值超百亿元元。作为南朗“三城”重点建设项目目之一，华南南现代中医药药城是广东省省委、省政府府“建设中医药强强省”战略决策下的的重点项目。。承接华南现代代中医药城的的产业转移带带动，园区的的居住需求对对于朗城的打打造无疑是慰为壮观的客客户支撑。紧紧抓住华南南中医药城的的建设契机，，结合中顺快快线未来直通通深圳的利好好，为产业转转移所带来的的外地高技、、高管人员提提供高居住质质量、高增值值潜力的住宅宅产品。关于中山固有有文化、旅游游特色、乡土土情结所带来来的居住需求求和转移南朗名人荟萃萃，有着丰厚厚的文化积淀淀，故居等景景观中外驰名名。富有特色色的民间文化化，深受海内内外中山故里里群众喜爱。。横门渔港，，面临广阔的的珠江口及伶伶仃洋。拥有有得天独厚的的山水境致，，环境优雅。。中山南朗即是是革命老区，，又是著名的的侨乡，中山山旅居世界五五大洲87个国家和地区区的海外侨胞胞、港澳台同同胞有80多万。对于中中山先生的崇崇拜，对于故故里文化的向向往，将使这这部分人成我我项目客群的的重要组成部部分。城市发展所带带来的资金增增值，不动产产投资需求的的增长和转移移“一港一城一一湖五区六路路”的打造将将使南朗成为为珠江口西岸岸又一颗星光光熠熠的海滨滨新城。南朗朗将成为中山山通往近海伶伶仃洋的突破破口。南朗成为滨海海新城的愿望望，并不仅仅仅是南朗自身身的期望，更更承载着中山山这座城市的的发展愿望。。朗城新区的的开发同样享享受着发展中中的南朗所带带来的源源不不断的客源。。我们的客群定定位城市化进程所所带来的旧式式独立居住向向社区群居转转化，城市旧旧区向居住新新区转移工业化进程、、资金引进所所带来的关于于人才的居住住需求增长及及转移关于中山固有有文化、旅游游特色、乡土土情结所带来来的居住需求求和转移城市发展所带带来的资金增增值，不动产产投资需求的的增长和转移移在如如此此的的开开发发价价值值指指引引下下，，朗朗城城项项目目将将要要处处于于一一个个什什么么样样的的位位置置，，项项目目该该做做何何定定位位？？朗城城项项目目的的开开发发定定位位打造造一一座座城城的的居居住住价价值值关于于城城市市滨滨水水地地区区城市市转转型型提提供供契契机机潜在在的的巨巨大大开开发发价价值值市民民生生活活的的需需要要重塑塑城城市市形形象象的的需需要要城市市滨滨水水区区滨水水地地区区是是一一个个城城市市非非常常珍珍贵贵的的资资源源，，也也是是对对城城市市发发展展富富有有挑挑战战性性的的一一个个机机会会，，它它是是人人们们逃逃离离拥拥挤挤的的、、压压力力锅锅式式的的城城市市生生活活的的机机会会，，也也是是人人们们在在城城市市生生活活中中获获得得呼呼吸吸清清新新空空气气的的疆疆界界的的机机会会。。———查尔尔斯斯·摩尔尔成功功的的滨滨水水建建设设与与开开发发可可以以科科学学地地配配置置资资源源、、建建立立秩秩序序、、营营造造公公共共生生活活氛氛围围，，塑塑造造有有吸吸引引力力地地城城市市形形象象，，并并对对周周边边地地区区产产生生强强大大地地带带动动作作用用，，从从而而形形成成城城市市地地整整体体发发展展格格局局。。城城市市滨滨水水区区地地建建设设还还有有利利于于吸吸引引投投资资、、提提高高市市民民的的自自豪豪感感，，改改善善城城市市生生活活质质量量，，有有效效地地提提升升城城市市的的竞竞争争力力。。滨水水区区公公园园———标志志性性的的节节点点，，与与老老城城区区之之间间建建立立起起多多种种联联系系。。滨水水广广场场———公共共艺艺术术展展示示公共共亲亲水水步步道道———开放放、、充充满满生生机机的的步步行行场场所所滨水水林林荫荫道道———城市市绿绿化化的的自自然然延延伸伸休憩憩设设施施———遮阳阳设设施施、、长长椅椅、、秋秋千千和和钓钓鱼鱼平平台台文化化设设施施———利用用原原有有工工业业设设施施改改造造通过过对对国国外外滨滨水水地地区区自自然然、、社社会会、、文文化化特特征征的的挖挖掘掘，，用用一一系系列列的的公公共共空空间间把把居居住住、、商商业业、、文文化化娱娱乐乐等等功功能能组组织织起起来来，，展展示示当当地地特特有有的的生生活活场场景景，，营营造造多多样样化化的的滨滨水水空空间间。。波士士顿顿滨水水区区滨水水广广场场。。周围围用用草草坪坪地地带带分分隔隔，，大大部部分分空空间间被被抬抬高高，，为为人人们们提提供供了了更更宽宽阔阔的的视视野野滨水水公公园园。。为节节日日活活动动和和相相关关买买卖卖提提供供场场所所。。长长满满玫玫瑰瑰的的花格格棚棚架架连连接接人人行行道道与与公公园园地地下下空空间间步行行空空间间。满足足潜潜在在娱娱乐乐需需要要，，提提供供观海海望望远远镜镜等设设施施查尔尔斯斯顿顿滨水水区区喷泉泉公公园园。。位于于步步行行区区中中心心，，三三面面由由花花格格凉凉亭亭环环绕绕，，凉亭亭为为游游人人观观光光提提供供了了阴阴凉凉、、休休憩憩场场所所滨水水公公园园。。标志志性性节节点点，，与与老老城城区区间间建建立立联联系系，，设设置置遮阳阳设设施施、、长长椅椅、、秋秋千千和和钓钓鱼鱼平平台台滨海海人人行行道道。。旁种种有有一一排排排排蒲蒲葵葵棕棕搁搁树树。。多伦伦多多滨水水区区公共共亲亲水水步步道道。。开放放、、充充满满生生机机、、拥拥有有漂漂亮亮景景观观雕塑塑公公园园。。城市市公公共共艺艺术术展展示示，，设置置长长椅椅等等休休憩憩设设施施小型型儿儿童童活活动动场场地地。。以趣趣味味设设施施、、新新奇奇形形象象吸吸引引儿儿童童游游玩玩通过过对对一一些些国国内内滨滨水水新新城城案案例例总总结结，，休休闲闲、、旅旅游游带带动动的的开开发发模模式式适适合合朗朗城城-丰阜阜湖湖片片区区的的借借鉴鉴产业业支支撑撑模模式式•政府府决决策策•产业业基基础础的的存存在在•区域域拥拥有有产产业业发发展展基基础础•政府府强强制制或或引引导导产产业业集集聚聚天津津滨滨海海新新区区核心心驱驱动动因因素素关键键成成功功因因素素典型型代代表表案案例例旅游游休休闲闲模模式式•依托托旅旅游游资资源源•旅游游产产业业升升级级•整合合与与旅旅游游相相关关的的产产业业及及资资源源•改善善和和提提升升区区域域环环境境品品质质•提高高地地区区形形象象和和扩扩大大影影响响力力东莞莞鹭鹭栖栖湖湖商务务中中心心模模式式•政府府决决策策•产业支支撑•具有区区位集集聚优优势•政府主主导开开发建建设•地方产产业及及经济济支撑撑上海陆陆家嘴嘴金融融贸易易区行政中中心模模式•政府决决策•发展新新区域域•政府主主导开开发投投入大大量资资金•主要政政府机机构所所在地地合肥滨滨湖新新区滨水新新城开开发模模式居住度度假模模式•生态环环境依依托•依托良良好的的自然然生态态环境境保护环环境前前提下下的适适度开开发•人工环环境与与自然然环境境有机机融合合中山锦锦绣海海湾城城通过对对鹭栖栖湖案案例的的深入入研究究总结结，我我们认认为，，朗城城开发发重点点要把把握其其滨水水特质质，融融合地地方特特色，，结合合城市市功能能一体体化开开发。。“水”为核心生态保护优先功能复合多样文化内涵挖掘特色形象塑造城市触媒引爆12345东莞鹭鹭栖湖湖东莞鹭鹭栖湖湖项目目开发发借鉴鉴东莞“锦绣山山河-鹭栖湖湖”商住小小区坐坐落于于东莞莞松山山湖新新城核核心地地段，，东临临碧波波万倾倾的松松山湖湖，西西依翠翠绿的的生态态园林林，鹭鹭栖湖湖锦绣绣山河河商住住区总总用地地面积积约6000亩，占占整个个松山山湖面面近四四分之之一，，总投投资超超过40亿，倾倾力打打造松松山湖湖新城城内最最大的的上流流人群群居住住社区区。与与我项项目相相类似似的是是，其其项目目发展展同样样依赖赖着政政府对对松山山湖发发展的的完整整规划划及高高度重重视。。有了功功能定定位，，整个个新城城定位位呼之之欲出出，朗朗城片片区建建议以以“休休闲娱娱乐和和旅游游度假假”功功能为为发展展核心心，带带动整整个区区域成成为中中山滨滨海旅旅游及及旅游游休闲闲地产产标志志项目目。休闲娱乐旅游度假中珠人广深人港澳人省外海外朗城新区项目驱驱动开开发示示意图图：项目以以旅游游休闲闲模式式为驱驱动的的核心心问题题：区域自自身能能力功能吸吸引力力行政办办公总部经经济金融贸贸易会议会会展餐饮休憩主题公公园旅游度度假休闲娱娱乐购物居住居住配配套教育医医疗文化体体育酒店1.52.02.53.03.54.04.51.52.02.53.03.54.04.5中国南南朗朗朗城ChinaNanlangNewCity生活居居住集集群公共服服务集集群休闲度度假集集群商业功功能集集群商务功功能集集群集生态态、旅旅游、、养生生为一一体的的居住住新城城尤为要要提的的是，，城的的建设设还需需要水水的依依托，，配合合政府府搞好好丰阜阜湖生生态公公园的的开发发将在在项目目运营营过程程中起起到不不可估估量的的作用用，甚甚至可可以说说，丰丰阜湖湖直接接影响响项目目的成成败。。与山林林旅游游养生生社区区，海海岸休休闲养养生社社区所所不同同的是是，我我们所所要打打造得得是集集山景景、水水景、、海岸岸、湖湖景为为一体体的现现代化化居住住新城城。在开发发定位位已然然确立立的前前提之之下，，标志志着朗朗城的的产品品定位位不能能仅仅仅局限限于中中山！！朗城项项目的的产品品定位位打造一一座城城的居居住价价值项目首首期开开发100亩，以以容积积率3.0计，建建筑面面积约约20万㎡1项目远远景计计划开开发占占地1000亩，以以容积积率2.0计算，，建筑筑面积积可达达133万㎡2南朗年常住住人口为10万人左右，，未来10年总住房需需求约为5万套3南朗镇5月份1手房销售量量为1.1万㎡，以此此类推，项项目一期销销售周期为为18个月。以5月份的销量量计算，项项目133万体量完全全消化需要要10年120个月。以5月份的销量量计算，项项目1万套/年的需求只只够支撑5年。由此我们依依然可以推推断，项目目针对本地地将难以为为继；跳出出中山，将将是大势所所趋。内因决定跳跳出中山的的再推导：：同区及竞争争项目客群群构成决定定跳出中山山的再推导导：锦绣海湾城城深广珠海竞争项目目客群来源源客群比例例中山港澳外地17%36%23%8%16%中海翠林林华府深广珠海同区项目目客群来源源客群比例例中山港澳外地22%5%48%11%14%项目适应应客群对对我们提提出了不不小的要要求，项项目产品品的打造造势必围围绕意向向客户的的需求而而设计，，中高端端的产品品将是项项目产品品设计的的主要方方向。城市化进进程之本本土置业业需求中山文化化、乡土土情结引引发置业业需求科工转型型、资金金人员引引进置业业需求城市发展展带来的的不动产产投资需需求需求比较较刚性，，包含初初次置业业及改善善型置业业；从自建房房阶段走走入社区区化居住住阶段对生活质质素提升升充满憧憧憬，对对建筑品品质有所所要求对近海临临水型居居住社区区的向往往看重中山山的发展展，对中中山文化化感触颇颇深此部分客客户年龄龄偏大，，以生态态养老型型为主此部分人人员包含含新增企企业及原原有企业业高技、、高管等等注重生活活品质，，对产品品要求较较高注重生活活的便利利性，配配套要求求较高此部分人人对南朗朗所面临临的发展展机遇相相当看重重对朗城区区域发展展预期抱抱有期望望相信朗城城片区打打造代表表着南朗朗社区型型居住的的未来项目发展展面临的的四类需需求定位取向向建设面向向海内外外的具有滨海海区域，，临水社社区个性性特点的的中高端端住宅产产品关键词：：海内外外临临水社区区个个性中中高端充分借助助滨海温温泉度假假区的开开发所带带来的，，海内外外对中山山故里居居住氛围围的向往往，全力力打造近近海临湖湖型个性性化社区区，以中中高端产产品占领领市场。。为了使项项目的发发展更具具事实可可行性，，我们有有必要把把成功项项目的经经验借鉴鉴作为参参考!朗城项目目的开发发借鉴打造一座座城的居居住价值值“他山之石石可以攻攻玉，制制胜之道道可以互互为借取取。”——《诗经·小雅·鹤鸣》『注译』：原意指本本别的山山上石头头可以作作为砺石石，用来来琢磨玉玉器，后后喻指借借鉴他人人的方法法或经验验，能够够帮助自自己取得得成功。。他山之石石、可以以攻玉诗经说朗城项目目原始特特征——朗城片区区原始地地貌，以以湿地、、水脉、、农田、、果树、、杂草为为主——朗城片区区处于旧旧城区边边缘区位位，紧邻邻中顺快快线，与与发展中中的华南南中医药药城一路路之隔影响一：：地理情情况对建建筑自身身的物理理作用，，水脉也也将对项项目的园园林设计计产生一一定影响响。影响二：：应避免免制药企企业可能能出现的的空气污污染、排排水污染染对项目目的影响响。案例——星河湾星河湾的的地理位位置星河湾地地处广州州番禺华华南板块块位于华南南快速干干线出口口处北邻珠江江东部自然然山坡西邻迎宾宾大道原地块地地貌原江边滩滩涂同样面临临一个担担当振兴兴新兴板板块的重重任，星星河湾走走得前，，我们可可以走得得更好。。2000年7月打桩2001年4月28日一期公公开发售售，约1600套单位2002年5月1日二期公公开发售售，约800套单位2002年9月1日投资2.2亿兴建的的番禺执执信中学学开学2003年4月26日三期荟荟心园公公开发售售，约1000套单位2004年9月28日四期公公开发售售，约800套单位星河湾的的开发历历程原则一：：建筑与与环境结结合原则二：：环境与与功能结结合原则三：：环境和和内外结结合原则四：：观赏性性与实用用性结合合原则五：：环境与与人性化化结合星河湾，，五大结结合原则则——打造一个个心情盛盛开的地地方正是这五五点原则则，成就就了星河河湾延续续至今的的美誉度度，也正正是星河河湾使宏宏宇地产产从此走走向全国国建筑与环环境结合合环境与功功能结合合环境和内内外结合合观赏性与与实用性性结合星河湾的的成功秘秘笈环境与人人性化结结合做市场的的领导者者，就是是既要超超越群众众，又要要不能脱脱离群众众充分利用用地理特特征，打打造一个个让心情情盛开的的地方对环境的的打造超超越视觉觉的限制制，力求求从功能能上增加加环境的的附加值值注重对社社区环境境和自然然环境的的融合注重自然然环境和和人文环环境的融融合注重景观观的观赏赏性和实实用性的的融合注重建筑筑本身实实用性和和观赏性性的兼具具注重环境境对人生生活的影影响同时也注注重人的的生活与与环境的的和谐2001年，星河河湾以高高品质洋洋房率先先打入广广州市场场，凭借借超越市市场，又又不脱离离市场的的理念，，董事长长黄文仔仔以高过过同华南南板块所所有洋房房的价格格实现了了星河湾湾的一炮炮而红。。相似点异同点可借鉴朗城与星星河湾城市新区区的拓荒荒者都与一条条区域主主干线相相邻毗邻大面面积水域域发展商都都属于潜潜在的市市场黑马马地块生态态环境良良好都面临激激烈市场场竞争中中的弱势势一线城市市郊区与与三线城城市镇区区新区朗城片区区临海，，星河湾湾临江朗城片区区距老城城区距离离较近朗城片区区毗邻药药类工业业区以洋房作作为首期期开发的的入市策策略以区域的的发展带带动项目目的销售售以完美的的景观，，准现楼楼揭开帷帷幕环境、景景观、氛氛围的征征服策略略完善的服服务和优优越的建建筑品质质良好的推推广和广广告铺排排关键词：：洋房入入市环环境服服人品品质过过硬依依托区区域发展展市市场领导导者朗城与星星河湾对对比星河湾的的打造为为我们提提供了一一条极具具价值的的开发参参考，从从而使我我们的定定位变得得更为清清晰！朗城项目目的物业业定位打造一座座城的居居住价值值100亩1000亩洋房为主主洋房、叠叠加、别别墅等中高端中端高端发展建议议1定位原则则1、以项目目由100亩增加到到1000亩开发面面积为原原则2、前100亩的开发发既能自自成一体体，又能能与后续续开发形形成连贯贯性的延延续3、建议前前100亩以洋房房为主，，后续产产品可视视实际情情况丰富富产品的的构成4、建议前前100亩以中高高端洋房房为主，，以高档档社区的的形象拉拉动后期期产品的的销售，，以商业业部分的的配套拉拉动住宅宅产品的的销售发展建议议100亩洋房、商商业洋房、少少量别墅墅等中高端中端高端定位原则则1、以项目目为100亩开发面面积为思思考原则则2、整体项项目开发发建议保保持产品品的多样样性，突突出明星星级产品品拉动作作用3、建议以以中高端端洋房面面世，中中期以商商业、高高端产品品拉动中中端洋房房销售4、总体产产品类型型建议四四种、中中高档洋洋房、商商业配套套、别墅墅、中档档洋房中端朗城项目目的物业业风格打造一座座城的居居住价值值物业风格格很大程程度上影影响客群群对项目目的关注注度，还还必须与与生态环环境、园园林环节节相适应应！“ArtDeco”意即“装饰艺术”，最早起源于于上世纪20、30年代的法国，，并迅速流行行于建筑、家家具、珠宝等等的设计中。。ArtDeco建筑风格华润幸福里世茂东一号天津富力桃桃园世茂东一号号4、追求单个建建筑自身独特特的个性3、非常重视整整体的装饰性性，及新元素素的使用2、同时，建筑筑的外立面常常采用面砖或或者石材1、ArtDeco风格使用于建建筑上，其特特点在于强调调外立面的的纵向线条使使用，高耸、、挺拔。特点简介对于我们的客客户，对我们们将要跳出中中山去寻求的的客群，与生生态环境的完完美结合，常常规平庸的建建筑风格显然然很难满足他他们刁钻的眼眼光我们不是要强强硬的标新立立异，我们只只是要在激烈烈的市场竞争争中升级我们们的产品，突突出我们的风风格。Artdeco在中山4、挺拔的身姿姿结合旖旎的的水景，将是是一幅绝妙的的视觉景观。。3、21世纪初，简单单的ArtDeco风格在石岐中中仪海伦堡有有所体现2、早20世纪末，中山山已有楼盘运运用ArtDeco的元素——城市花园怡景景阁1、ArtDeco风格的真正为为中山业界称称道，始于2010年——时代白朗峰时代白朗峰朗城项目的户户型定位打造一座城的的居住价值朗城项目户型型定位同样要要遵从客群导导向原则，依依据客群需求求打造我们的的产品构成！！鉴于项目客群群的特殊性，，打造与景观观相结合，与与生态养生型型住宅相匹配配的内部结构构就变得非常常重要。生态结合原则则空间优配原则则定于打造现代代桃花源式生生态社区，其其对户型必然然要求与生态态相结合，出出入皆绿色，，家园皆景观观。充分借鉴星河河湾对待产品品的态度，以以景与景，景景与人，户型型景观、园林林景观、公园园景观相融一一体。定位面向海内内外的中高端端个性化产品品，满足这部部分客群的需需求就需要我我们在户型空空间上的优配配结合。空间的完美利利用，平层与与跃式，静谧谧与灵动的结结合，各部分分室内空间的的完美利用在在为我们提出出考量的同时时，给我们个个性打造的最最佳机会。户型定位原则则户型定位主题题1、赠送面积2、送绿化空间间3、平层与跃式式相结合宝嘉上筑户型型图中信左岸户型型图海客瀛洲户型型图开发趋势与开开发面积100亩3.0容积率20万㎡中高端高端中端商业1万㎡10万㎡洋房叠加或别墅洋房45%5%50%开发趋势产品趋势建筑面积7.5万㎡1.5万㎡17.5万㎡1万㎡洋房叠加或别墅舒适型升值型享受型55%20%25%2、3房1、2房3房70-120㎡㎡40-70㎡120-160㎡升值型型休闲型型35%65%3-4房3-5房150-270㎡150-340㎡1.5万㎡商业商场街铺40%60%6000㎡㎡9000㎡㎡——80-160㎡㎡产品类类型与与产品品构成成分割朗城项项目的的园林林配套套打造一一座城城的居居住价价值我们有有着得得天独独厚的的自然然环境境，丰丰阜湖湖生态态公园园的开开发为为项目目的园园林打打造提提供无无限丰丰富的的思路路!印象香香山——演绎现现代桃桃源生生活“水””为线线索“香山山文化化”为为底蕴蕴营造传传统韵韵味与与时代代气息息并存存的““新江江南””水文化化展示示呈现源源远流流长的的水文文化，，成为为展示示南朗朗形象象的名名片“水、、园、、茶、、艺””援引江江南园园林建建筑的的营造造，““荷””“柳柳”等等代表表江南南意向向的绿绿化种种植，，丰富富特色色水茶艺园南中国国主题题文化化公园园——以“水水”为为线索索，““香山山文化化”为为底蕴蕴，通通过对对曲艺艺剧苑苑、茶茶馆设设施的的设置置，园园林绿绿化、、景观观小品品的塑塑造，，打造造展示示香山山文化化底蕴蕴的市市民公公园我们们的的社社区区景景观观湿地地生生态态游游憩憩强调调原原生生态态湿湿地地景景观观和和野野生生水水禽禽保保护护湿地地世世界界湿地地探探索索基基地地，，青青少少年年快快乐乐学学习习湿湿地地和和环环境境的的理理想想场场所所湿地地运运动动基基地地芦苇苇航航道道迷迷宫宫，，湿湿地地漂漂流流，，滑滑水水中中心心，，将将运运动动与与湿湿地地结结合合，，带带动动区区域域发发展展生态态游游憩憩湿地地生生态态湿地地世世界界湿地地运运动动生态态湿湿地地公公园园———注重重结结合合丰丰阜阜湖湖生生态态公公园园的的打打造造，，通通过过生生态态游游憩憩、、湿湿地地世世界界、、运运动动基基地地的的设设置置，，为为朗朗城城项项目目提提供供高高品品质质的的外外围围生生态态环环境境。。大美美香香山山———演绎绎魅魅力力朗朗城城生生活活我们们的的公公园园配配套套水游游城城———体验验型型ShoppingMall。以以水水为为主主题题，，打打造造时时间间性性消消费费，，使使商商场场不不仅仅成成为为消消费费者者一一站站式式购购物物目目的的地地，，同同时时成成为为休休闲闲娱娱乐乐的的好好去去处处打造造““时时间间性性消消费费””满足足一一站站式式购购物物，，同同时时通通过过建建筑筑、、景景观观以以及及丰丰富富演演出出，，不不断断更更新新消消费费空空间间，，让让消消费费者者把把这这里里当当成成消消磨磨时时间间、、休休闲闲娱娱乐乐的的好好地地方方以景景观观河河为为中中心心，，寓寓购购于于乐乐以人人工工景景观观河河为为中中心心，，集集中中设设置置游游艺艺、、商商店店、、餐餐饮饮、、电电影影院院、、音音乐乐厅厅以以及及饭饭店店，，河河边边不不设设栏栏杆杆，，购购物物者者可可近近距距离离享享受受水水景景景观观河河贯穿穿始始终终水上上舞舞台台特色色表表演演假日日绚绚烂烂水水景景我们们的的商商业业打打造造最酷酷朗朗城城———演绎绎水水岸岸旅旅游游商商街街朗城城项项目目的的产产品品渠渠道道打造造一一座座城城的的居居住住价价值值针对对项项目目的的客客群群构构成成特特点点，，我我们们通通过过一一系系列列行行之之有有效效的的营营销销手手段段直直指指我我们们的的目目标标客客群群!日新新月月异异———发展展中中的的““新新南南朗朗””深中中通通道道情侣侣路路北北延延广珠珠轻轻轨轨港珠珠澳澳大大桥桥滨海海温温泉泉度度假假城城翠亨亨文文化化集集群群丰阜阜湖湖生生态态开开发发朗城城片片区区四路路五区区南朗朗的的明明天天，，为为朗朗城城项项目目发发展展的的提提供供了了根根本本依依托托，，四四路路五五区区的的建建设设将将为为朗朗城城项项目目的的开开发发营营造造最最为为坚坚实实的的客客户户基基础础和和来来源源。。华南南中中医医药药城城发展展中中的的———华南南现现代代中中医医药药城城与朗朗城城项项目目一一路路之之隔隔的的华华南南现现代代中中医医药药城城工工业业园园区区生生产产基基地地