东三旗养老地产小产权开发目报告调研阶段

1东三旗养老地产项目

地产投资分析研究报告投资发展部汇报人：逄金正2013.10.1623竞品楼盘及本案优劣势分析4

定位、定价及经济效益测算1项目综述与整体认知2市场考察研究分析汇报内容31项目综述与项目定位中车易泊总体：位于天通苑北，商业成熟，临地铁，城市化进程快，流动人口多，区位优势极佳。项目综述本案立汤路以东为亚运村汽车市场，规划上是一个大型产业园；北部目前为种植区，规划中为大规模的居住和部分商务区；西边目前是半截塔村，是一个居民聚集村落，规划中很快将拆迁，成为新农村改造项目。从周边来看，本案未来将位于密集居民区，大型汽车产业基地、新型商务金融产业区交汇地段。本案交通区位概述项目综述本案位于北京大型成熟生活社区——天通苑生活区以北200米，项目南侧紧邻天通苑西三区，位于天通苑居住小区北部边缘；西临紧邻主干道——立汤路和城铁5号线，距地铁5号线-天通苑北站约300米。西侧为东小口镇和半截塔村（正在升级改造的住宅区域）。项目以东是东三旗旧城区（面临改造），北侧临近北七家。人口总体情况与小区数量概述项目综述人口总体情况：本案位于天通苑北侧，天鑫家园，紫金家园和九台庄园别墅区，在天通苑商圈居住的流动人口与固定人口总数约为100万人，而回龙观居住区总人口也超过80万人。区域内的人口数量，足以支撑本案的开发。小区数量：本案辐射区域内有天通西苑，天通北苑，半截塔村，九台庄园，天鑫家园以及回龙观地区众多小区。72市场考察研究分析中车易泊市场外环境：昌平区域定位与简介∆规划——“两轴两带多中心”，本案刚好处在东部发展带的商业核心区，区位价值明显。∆人口——目前昌平城市化进程正在加速前进，2010第六次全国人口普查，昌平区共登记常住人口166.05万人，连续十年人口平均每年增10.46万人，年平均增长率为10.45%。∆交通——位于首都西部发展带上，东临顺义区，南与朝阳、海淀区毗邻，西与门头沟区和河北省怀来县接壤，北与延庆、怀柔相连，辖区最南端距市中心区仅4公里，发达的交通网络成为昌平区联通全国乃至世界的通道。航空：昌平区距中国最大的航空港--首都国际机场仅35公里。∆

人文——北京的北大门，是历史文化名城，又是以发展旅游、高教、科技为主的首都卫星城。有文物保护单位78处，昌平区重点文物保护单位72个。其优越的自然条件、丰富的资源和多彩的人文资产吸引着国内外投资者的目光。竞品楼盘项目综述市场环境调查本案市场内环境：昌平区小产权房调查∆政策——从13年6月中旬起，北京市政府以区县政府为责任主体，以乡镇为清理整治单元，开展对利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的清理整治工作。∆

销售——暂无常规营销途径，以地下业务员形式铺网，传单与短信为主的信息传递方式，销售形势为以租代售。无售楼处（或暂停营业），目前由于政策原因基本处于冷冻期。∆屯量——目前仅昌平已落成无产权住宅已有28处，在建项目6处（四处别墅，两处大棚房）屯量巨大，但本案周边暂无同类产品。∆节点——目前本案区位内除布拉格商业公园内存有800-1200套小产权房住宅，并无其他项目，其开盘节点在2014.1.1。∆综上——风险与机会并存，机会大于风险。竞品楼盘项目综述市场环境调查北京小产权房分布图本案天通苑地区简介——人口数量竞品楼盘项目综述市场支撑度调查西小口、东小口3万人回龙观68万人西三旗5万人北七家6万人白庙村西沙各庄12万人南七家7万人李县坟上辛堡等23万人沟自头7万人天通苑80万人天通苑地区简简介——人口口收支情况竞品楼盘项目综述市场支撑度调调查天通苑地区简简介——城镇镇人口收入、、支出情况总结：天通苑苑地区人居收收入较为平均均，且增长较较快，流动人人口较多导致致人均居住成成本占总生活活成本的比重重较大，已超超过20%，，食品消费支支出不超过10%，服务务型消费支出出接近20%，根据恩格格尔系数衡量量体系标准，，本案区域内内的人群属于于富裕人群，，拥有相当多多的流动人口口且购买与消消费能力较强强。目标客户需求求调查分析竞品楼盘项目综述市场需求调查查建筑形式需求求统计表总价与面积需需求统计表总结：本案覆覆盖区域内，，房源屯量较较大，去化速速度较慢，人人群住房需求求集中在55-95㎡的的区间内，总总价承受内力力在110-220万的的区间内，加加上小产权难难以按揭操作作的难点，户户型开发上应应以客户需求求和承受能力力为配比依据据，尽量以95平米以下下户型为主打打户型。天通苑地区简简介——商业业分布竞品楼盘项目综述商业氛围调查查本案西单商场龙德广场华堂商场北辰购物中心亚运村车市布拉格商业公公园天通苑地区商商业详解竞品楼盘项目综述商业氛围调查查天通苑地区商商业详解竞品楼盘项目综述市场调查商业氛围调查查天通苑地区商商业详解———布拉格商业业公园（即将将开业）竞品楼盘项目综述市场调查商业氛围调查查天通苑地区商商规模不断延延伸，本案已已在覆盖范围围内，且可能能成为新的商商业核心竞品楼盘项目综述市场调查市场篇总结分分析∆本案周边具备备专业市场与与综合商业体体共同打造的的商业氛围，，明年开业的的布拉格商业业公园在开发发体量、开发发品质、开发发实力上具备备了成为区域域核心商业体体基础条件，，这使得本案案有了更好的的溢价能力，，同时周边的的巨大人口密密度，也足以以支撑项目的的开发，使得得销售更有保保障。∆但是南七家、、北七家。东东三旗等农村村改造项目是是潜在的威胁胁，具体开发发方式与开发发体量不确定定，可以确定定的是城市化化进程的加快快使得本案有有了更好的预预期。183竞品楼盘及本本案优劣势分分析中车易泊竞品楼盘售价价及屯量分析析竞品楼盘项目综述销售市场价格格及屯量分析析以天通苑中区为为原点，沿地地铁5号线向向外售价呈现现依次递减趋趋势竞品分析以上是本案覆覆盖区域内冲冲击较大的产产权房，目前前暂无区域内内新盘在售以上是本案覆覆盖区域内冲冲击较大的小小产权房强劲对手：布布拉格商业公公园住宅区∆布拉格商业公公园，区位上上与本案重叠叠，节点在本本案之前，对对周围优质潜潜在客户杀伤伤力较大，客客户一旦下定定，便无法再再做调整，短短时间内对本本案客户分流流的冲击较大大。∆无论从规模、、业态、区位位上、功能上上本案与对手手完全没有可可比性，处于于明显的下风风。在信息传传达通畅的情情况下，客户户持币观望，，或者直接到到对手盘下定定是有极大可可能性的，也也是最明智的的选择。∆建筑面积7万万方的地下2层，地上5层商业，使使得整体溢价价能力大增，，同样带热了了周边房屋租租赁与销售价价格，新的地地铁商圈即将将形成，对本本案也有着一一定增益效果果。∆对外宣称的600套小户户型小产权住住宅，只为炒炒作稀缺性，，实际情况超超过1000套（可能按按需要做出更更大的调整）），跨越周期期2014-2016年年，与本案周周期部分重叠叠。竞品楼盘项目综述竞品分析本案辐射范围围内房屋租赁赁市场紧俏竞品楼盘项目综述竞品分析租赁市场价格格分析以地铁5号线线，天通苑北北站为原点，，向西向北，，租金呈现依依次递减趋势势中小户型代表表，京缘公寓寓中大户型代表表，天通苑北北一、西二区区本案优势远远远大于劣劣势，机会会与威胁并并存，机会会大于威胁胁竞品楼盘项目综述优劣势分析析优势∆同区位下，，房源价位位均价在23000元/㎡，，盈利空间间多，可做做各种调整整。∆在政府的规规划发展带带上，未来来潜力巨大大，商圈加加速成熟，，溢价能力力强。∆位置交通，，极为便利利，出行方方便，价格格实惠，应应该是流动动人口买房房的诉求威胁∆政策压力，，一直存在在，但从今今年开始力力度明显加加大，停工工停售现象象屡有发生生。∆同区位下，，同时段潜潜在开发盘盘不明确，，农村改造造项目的大大量实施的的情况是现现实存在的的，未来同同期开发量量可能是巨巨大的。∆新政出台，，未来小产产权房有可可能遇冷。。劣势∆小产权房，，难以贷款款是最大的的软肋。且且注定了主主打产品为为小户型。。∆同区位下，，强劲的对对手盘成为为购买首选选，本案不不可避免的的归于第二二梯队。∆小产权房，，不能光明明正大的做做推广宣传传，无法蓄蓄水，造势势。价格难难以炒作。。机会∆同区位下，，布拉格商商业项目有有望成为新新的核心商商圈，是得得本案更有有前景。∆同期大量农农村改造项项目的实施施，城市化化进程加快快，带来更更多消费群群体。∆昌平区每年年人口10%以上的的增长率，，使得外来来人口住房房需求日益益凸显234定位、定价价及经济效效益测算中车易泊项目立项定定位与与项目目真实定位位项目定位立项定位：：原本为利利用农村集集体产权用用地开发养养老地产服服务及配套套项目分析：养老老地产概念念火热，但但国内并没没有成功与与成熟的盈盈利模式，，也没有配配套的服务务机构操作起来，，运营管理理难度大，，投资配套套成本高，，运营回收收周期长，，不是适合合作为现金流产品的的开发真实定位：：小部分开开发养老地地产服务及及配套项目目，同时依依托市场环环境，住宅宅与商业并并进、租售售结合，形形成销售回回收开发成成本，短租租长租相结结合保有未未来溢价收收益。分析：天通通苑作为北北京最大最最复杂的大大型社区，，人流密度度与人口流流动性极大大，房屋租租赁市场火爆，本本案靠近地地铁5号线线总站，又又是城乡分分界点，人人口流动性性大催生紧紧俏的房屋短租市场场，房屋租租赁无疑是是本案的必必选业态，，同时本案案深处亚运运村车市，，地块沿街接近180米的面面宽，也是是可以作为为汽配市场场的延伸进进行打造，，未来北七七家与东三三旗社区马上上要迎来城城市化进程程，村落改改造，使得得本案沿街街项目更具具商业价值值，加之布拉格商业业公园的落落成，新商商圈的形成成促使本案案商业开发发势在必行行。本案正确定定位应为核心商商业中心住住宅配套的的延伸。养老地产产作为立项项之本，应应按照最小小规模配比比部分建设，，以完成配配额任务。。分期分段建建设，住宅宅作为现金金流产品，，回笼资金金，宿舍公公寓与商铺铺的出租作作为长期回回报竞品楼盘项目综述项目开发建建议∆首先，快速速回笼资金金是必要的的，规划上上先建设现现金流产品品，养老公公寓与住宅宅，实现快快速销售，，回笼资金金。∆由于是小产产权房，不不能按揭，，购房压力力较大，则则户型设置置上除了尽尽量方正，，增加实用用面积外，，户型小，，总价低也也是快速销销售的保障障。∆鉴于周围商商业已初步步形成，未未来本案所所在区位正正式商业核核心的所在在，业态上上应该以，，临街商业业与商用住住宅为主要要发展方向向，定位于于商业中心心，住宅区区的补充与与延伸（绝绝非豪宅或或者养生度度假等别墅墅小产权房房）。∆由于于本本案案未未来来商商业业潜潜力力明明显显，，所所以以过过早早的的全全盘盘出出售售，，会会损损失失大大量量的的潜潜在在利利益益，，建建议议自自身身保保有有一一定定比比例例住住宅宅与与商商业业，，作作为为稳稳定定的的长长期期收收益益。。∆鉴于于天天通通苑苑附附近近短短租租房房市市场场紧紧俏俏，，建建议议回回收收成成本本后后，，二二期期开开发发一一部部分分短短租租公公寓寓，，长长期期保保有有，，永永久久收收益益。。∆由于于本本案案与与亚亚运运村村车车市市相相接接，，布布拉拉格格综综合合性性商商业业中中心心具具备备较较强强的的辐辐射射性性，，使使得得消消费费人人流流更更有有支支撑撑与与保保障障，，则则临临的的街街商商业业建建筑筑可可以以尽尽可可能能做做高高，，做做深深，，尽尽可可能能开开发发沿沿街街资资源源，，享享受受其其增增益益效效果果。。价格格形形成成整整体体思思路路竞品品楼楼盘盘项目目综综述述项目目定定价价目前前定定价价方方法法，，采采用用市市场场比比较较法法制制定定楼楼盘盘价价格格由于于，，本本案案所所在在区区位位租租赁赁业业态态火火爆爆，，稍稍后后使使用用收收益益还还原原法法测测算算后后进进行行校校准准左图图为为价价格格定定位位参参照照表表定价价参参照照楼楼盘盘筛筛选选可比比楼楼盘盘比比较较打打分分竞品品楼楼盘盘项目目综综述述项目目定定价价因本本案案尚尚未未开开发发，，周周期期较较长长，，市市场场供供应应情情况况、、目目标标客客户户需需求求意意向向、、区区域域内内相相近近楼楼盘盘历历史史价价格格（（三三级级市市场场情情况况））及及走走势势价价格格。。定定价价策策略略都都将将影影响响未未来来项项目目均均价价，，但但是是区区位位附附近近小小产产权权房房有有价价格格增增长长提提速速的的趋趋势势，，可可适适当当提提高高预预估估值值。。初步核核心均均价合合成表表表：：加权权平均均得到到住宅宅项目目初步步核心心均价价竞品楼楼盘项目综综述项目定定价以上为为《初初步核核心均均价合合成表表》（（权重重值表表），，得分分T计计算见见附表表三《《可比比楼盘盘加权权打分分表》》参照可可比楼楼盘比比较得得分、、可比比楼盘盘市场场实收收均价价与可可比楼楼盘的的权重重设定定进行行加权权平均均，得得到本本楼盘盘初步步的价价值为为12606元，具具体见见《核核心均均价打打分表表》（（加权权平均均值））,但但是本本案所所在区区位，，城市市化进进程高高速进进行中中，一一旦布布拉格格商业业公园园落成成，形形成新新的商商业核核心，，则对对本案案有较较大的的带动动，价价格支支撑起起码在在1000元/㎡以以上，，届时时本案案的住住宅项项目估估价应应在13606-14106元/㎡之间。。租金还还原定定价法法测评评均价价竞品楼楼盘项目综综述项目定定价从营销销角度度分析析，租租金是是地产产价格格的晴晴雨表表，租租赁市市场要要比交交易市市场反反映变变化的的快，，更加加直接接反应应供求求关系系，物物业的的供应应量直直接影影响租租金价价格，，理论论上地地产租租金比比例远远低于于售价价时，，地产产二级级市场场就不不可避避免的的下跌跌目前经经统计计得到到月租租房数数据如如下租金还还原法法测算算公式式如下下公式：：公式式：P=(R-c)[(1+r)n-1]/r(1+r)nP———地产产出售售的市市场价价格R———是地地产年年租赁赁价格格(以以65㎡为为基准准倒推推)C———地产产租赁赁中的的相关关费用用，可可忽略略不计计。r———是是投资资回报报率（（小产产权收收益率率取7%））n———是地地产可可使用用年限限或收收益年年限（（50）由租金金还原原法测测算得得到理理论均均价应应为11965.7元/㎡㎡，此此数据据反映映了，，本案案辐射射区域域内的的小产产权房房租金金合理理，房房价适适中，，而常常规产产权商商品房房成为为了远远远超超出市市场需需求的的存在在。实收均均价与与总价价范围围讨论论竞品楼楼盘项目综综述项目定定价按照前前述分分析通过市市场竞竞争比比较法法，确确定本本案项项目初初步核核心均均价为为12606元元通过市市场供供求的的情况况，租租金还还原法法可得得核心心均价价应为为11465元元根据客客户最最大承承受能能力调调查，，总价价区间间在110-220万由于无无法按按揭，，则应应按照照30%首首付+10%超超负荷荷承载载计算算，得出总总价区区间应应为44万万-88万万，也也应是是主力力户型型的价价格区区间。。由此推推断主主力户户型面面积配配比区区间应应在35㎡㎡—70㎡㎡较为为合适适由于小小产权权房的的销售售不能能光明明正大大，没没有办办法做做有效效的营营销与与造势势，不不能集集中开开盘会导致致每个个客户户下定定是都都会谈谈及大大幅度度折扣扣，所所以入入市定定价应应就高高不就就低，，以内内部调差做做为直直接有有效的的另类类促销销手段段。低投入入，高高回报报，周周期短短，风风险小小，竞品楼楼盘项目综综述经济效效益测测算∆本案总总占地地面积积为66666.6㎡，，按照照容积积率1.5计算算经粗略略规划划可得得15000㎡公公用用绿化化，养养老配配